SKH-Isännöinti Oy Hallitusten puheenjohtajapäivä 7.10.2015
Klo 17.30 17.40 Klo 17.40 18.25 Klo 18.25 18.40 Klo 18.40 19.20 Klo 19.20 19.30 Tilaisuuden avaus ja alustus Markku Kulomäki, toimitusjohtaja, SKH-Isännöinti Oy Sijoittajaosakkaan ja talossa asuvan osakkeen omistajan erilaiset tavoitteet taloyhtiön toiminnalle Huoneiston käyttäminen huoneistohotellina Mia Koro-Kanerva, toiminnanjohtaja, Suomen Vuokranantajat Tauko Korjauksiin liittyvät pelisäännöt taloyhtiössä Maria Kulomäki, lakimies, SKH-Isännöinti Oy Loppukeskustelu ja tilaisuuden päättäminen Markku Kulomäki
SKH-Isännöinti Oy Vuonna 1982 perustettu perheyritys Ammattihallitus Henkilökuntaa yli 50 Liikevaihto 4,5 milj Isännöintikohteita 271 Asuntoja 8941 Hallituksen jäseniä 929 Osakkeenomistajia 13787, joista 4208 osoite on muualla kuin taloyhtiössä Toiminta-alue pääkaupunkiseutu Helsinki (Beckerintie, Pajamäentie, Apollonkatu, Kotkankatu) Lahti, Kajaani Kasvuhakuinen ja innovatiivinen isännöitsijätoimisto Strategiana orgaaninen kasvu
SKH uutisia 2015 Toimialalla tapahtuu Sähköinen osakerekisterijärjestelmä, aikaisintaan 2018 Viestintäsuositus, julkaistaan syksyn kiinteistömessuilla Hyvä Hallintotapa taloyhtiössä uudistus valmisteilla SKH Isännöinnissä tapahtuu Asiakaspalvelun palveluaikaa muutettiin, arkisin klo 8 18 Viikkokirje joka perjantai Vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välillä video www.skh.fi Talokanavan käyttöohje video www.skh.fi
Kiitos
SIJOITTAJAOSAKAS TALOYHTIÖSSÄ Mia Koro-Kanerva Toiminnanjohtaja, OTM Suomen Vuokranantajat ry
Törmäyskohta 1 VASTIKKEEN NOUSU Asuntosijoitustoiminnan ideana on se, että vuokra kattaa kulut Vuokrat kehittyvät nyt huomattavasti hitaammin kuin ylläpitokulut Voisiko vastikkeen joskus ajatella laskevan?
Sijoittajan silmin tärkeää Korjausten huolellinen suunnittelu ja budjetointi Järkevä vastikepotti taloyhtiön kassassa Kiinteistön käytön, mm. lämmitys, sähkö ja vesi, virittäminen kustannustehokkaaksi Säännölliset kilpailutukset yhtenevät intressit talossa asuvien kanssa
Törmäyskohta 2 KORJAUKSET Vastustavatko sijoittajat aina korjauksia? - vai niiden huonoa suunnittelua? Sijoittajaakin kiinnostaa kiinteistön arvo ja sen kehittyminen Aktiivinen kiinteistön ylläpitäminen ja kehittäminen edistää myös merkittävällä tavalla asunnon vuokrattavuutta
Törmäyskohta 3 ASUKKAAN AIHEUTTAMAT HÄIRIÖT Onnistunut vuokralaisvalinta on yksi tärkeimmistä asioista asuntosijoittamisen kannattavuudessa Jos häiriöitä talossa tulee, ne kiinnostavat vuokranantajaa, koska häiriöt usein tarkoittavat muitakin ongelmia vuokrasuhteeseen Vuokranantajan pitää saada ensi tilassa tieto häiriöistä
Milloin vuokrasopimus voidaan irtisanoa? Irtisanominen on mahdollista lievissä, mutta toistuvissa häiriöissä Kotibilettäjät Yli-innokkaat musiikin harrastajat Kennelin pitäjät Pihamaalla mesoajat Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa Irtisanomisessa on ennen poismuuttoa aina irtisanomisaika, jolloin sopimus on vielä normaalisti voimassa
Milloin vuokrasopimus voidaan purkaa? Purku vaatii olennaisemman laiminlyönnin (vrt. yhtiön suorittaman huoneiston hallintaanotto) Merkittävien ääni- ja hajuhaittojen aiheuttajat Öiseen aikaan säännöllisesti rellestävät Tappouhkailijat Pelastustielle säännöllisesti pysäköivät Laajamittaisten kannabisviljelmien ammattilaiset Ennen purkuilmoitusta on yleensä annettava varoitus, joka on voimassa kohtuullisen ajan Purun myötä sopimus päättyy heti
Törmäyskohta 4 PÄÄOMAVASTIKKEIDEN RAHASTOINNIT Asunto-osakeyhtiöissä, joissa on vuokranantajaosakkaita, tuloutus/rahastointi-kuvio synnyttää yhä enemmän intohimoja Korjausrakentamisbuumi kiihtyy Sijoittajaosakkaiden tietoisuus lisääntyy Asia tuntuu monesta vaikealta ja monimutkaiselta Kentällä paljon väärää tietoa, väärinymmärrystä, erilaisia tulkintoja ja kikkailu-ylilyöntejäkin
Tyypillisiä kommentteja: Se on kuule pakko rahastoida, muuten taloyhtiö joutuu maksamaan veroja Meidän toimistossa on otettu sellainen linja, että me rahastoidaan aina varmuuden vuoksi Tehdään niin kuin ennenkin, muutenhan sijoittajat hyötyvät tästä!! Ei poistoja voi tehdä, niitä pitää säästää Jos kerran on rahastoitu, on aina rahastoitava Jos jotain on rahastoitu, kaikki on rahastoitava
Tyypillisiä kommentteja: Toinen ääripää: Kaikki vaan kuluksi! Ainahan voi tehdä asuintalovarauksen Me ollaan aina tuloutettu sijoittajien suoritukset Me ollaan viety tää tuloutus yhtiöjärjestykseen!
Osakkaiden yhdenvertaisuus Osakkailla on remonteissa yhteisiä intressejä ja erilaisia intressejä Vuokranantajaosakkaalle on suuri euromääräinen merkitys sillä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko hänen maksusuorituksensa Talossa asuvalle osakkaalle tällä kysymyksellä ei juuri ole merkitystä kunhan kirjanpito suunnitellaan ja tehdään oikein
Jotain intressiä ei voi jättää huomioimatta vain siksi, että se tuntuu vaikealta
Hankesuunnitteluvaiheen yhteydessä on suositeltavaa tehdä myös taloudellinen hankesuunnittelu Kilpailutukset Milloin päätös lainaosuuksista? Hankeosuudet? Vuosikorjaus / perusparannus Limiittiluotto? Osakkaiden yhdenvertaisuus Dokumentointi!
Törmäyskohta 5 HUONEISTOHOTELLI ASUNNOSSA Pienimuotoinen majoitustoiminta ei ole tällä hetkellä säänneltyä TEM:ssä valmisteilla selvitys asiasta Huoneiston käyttötarkoituksen osalta sitä pidetään kuitenkin pääsääntöisesti asumiseen verrattavana ei oikeuta hallintaanottoon tai purkamiseen, ellei häiriöitä Voisiko oikeuttaa irtisanomiseen luvattoman hallinnan siirron vuoksi?
Auttava asiantuntija. Kannattavuuden puolestapuhuja. www.vuokranantajat.fi
Korjauksiin liittyvät pelisäännöt taloyhtiössä 7.10.2015
Korjaustarpeen lähtöpiste (rikkoutumisen/vaurion juurisyy) Kunnossapitovastuu osakkaalla (oma huoneisto) Kunnossapitovastuu osakkaalla (toisen huoneisto) Perustasoon tai siihen rinnastettavaan Taloyhtiön on aina palautettava myös nykyisen lainsäädännön tasolla *vesieristeet esim. Kunnossapitovastuu taloyhtiöllä Korjaustarpeessa oleva rakenne/laite Kunnossapitovastuu osakkaalla Vastuunjaon mukaisesti. Lisäksi kaikki Osakkaan lisäasennukset ja rakennelmat ovat osakkaan kunnossapitovastuulla, jos ei eivät ole rinnastettavissa taloyhtiön perustasoon! Irtaimisto ja muualla asumisen kustannukset ovat aina osakkaan vastuulla Kunnossapitovastuu taloyhtiöllä Taloyhtiö voi ottaa osakakan lisärakenteita vastuulleen vain lisäämällä ne yhtiöjärjestykseen Korjattava rakenne kuuluu/rinnast uu taloyhtiön perustasoon Kyllä Ei Esteettinen vaurio Toiminnallinen vika tai riski Kuka korjaa (ja kenelle laskut) Osakas Muista täyttää ja toimittaa as oy lain perusteella SKH Huoneiston muutostyölomake! Taloyhtiö Yhtiökokouksen päätöksellä taloyhtiö voi tehdä myös esteettisiä korjauksia tai lisärakenteita (oli ne sitten osakkaan tai yhtiön kunnossapitovastuulla) Kuka maksaa (lopulta) Aiheuttaja Osakas (juurisyyn huoneiston osakas) Vakuutus (taloyhtiön tai asukkaan kotivakuutus) Taloyhtiö
Kunnossapitovastuuseen sovellettavat säännökset ja määräykset Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Jollei yhtiöjärjestyksessä ole erityisiä määräyksiä, kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan
Onko kunnossapidontarvetta Asunto-osakeyhtiö ei osallistu korjauskuluihin, jos osakas suorittaa korjauksen esteettisistä syistä ilman, että yhtiö on todennut korjaustarvetta Kyse osakkaan kunnossapito- tai muutostyöstä Yhtiökokouksessa mahdollisesti sovitut kannustimet otettava huomioon
Kunnossapitovastuun jakautuminen Yhtiön kunnossapitovastuu (AOYL) Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Osakkaan kunnossapitovastuu (AOYL) Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat
Yhtiön vastaa rakenteista, eristeistä, perusjärjestelmistä, jotka: Yhtiö toteuttanut; tai Osakkaan toteuttamat, jos 1. Yhtiö hyväksynyt vastuulleen; tai Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen! 2. Rinnastuu yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin; Esim. vesieriste Lain sanamuoto edellyttää, että osakkaan asennuksen toteuttamista yhtiö on voinut valvoa
Kuka korjaa Kunnossapitovastuussa oleva saa päättää korjausajankohdan ja tavan Tämä pätee myös kun kunnossapidontarve havaitaan osakkaan oman remontin aikana AOYL: Kunnossapitotyön teettäminen toisen kustannuksella vain poikkeustapauksissa (4 luku 4-5 )
Mihin tasoon yhtiö korjaa, jos vaurio yhtiön kunnossapitovastuulla Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Esim. Lattiakaivon tai vesieristeen puutteellisuudesta aiheutunut kosteusvaurio Vrt. Astianpesukonevuodon aiheuttama kosteusvaurio Mihin tasoon yhtiö korjaa pinnat: Yhtiöllä ennalleensaattamisvelvoite perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla Kustannukset ratkaisevat (KKO 2003:80)
Perustaso Yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee Merkitystä ei ole esimerkiksi sillä, että huoneistojen tosiasiallinen taso on korkeampi osakkaiden omatoimisesti toteuttamien muutostöiden johdosta Perustaso voi olla 1. Alkuperäinen - rakennusvaiheessa toteutettu taso (Huom! Ei osakkaan tilauksesta) 2. Yhtiön peruskorjauksessa valitsema 3. Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema
Vahingonkorvausvastuu Vahinkotapauksessa korjauksen lopullinen maksaja voi olla vahingonaiheuttaja Vahingonkorvausvastuu arvioitava aina erikseen Vahingonkorvauksen perusedellytykset: Vastuu perustuu tuottamukseen/tahallisuuteen Syy-yhteys tuottamuksen ja vahingon välillä Taloudellinen vahinko
Osakkaan vahingonkorvausvastuusta Vahingonkorvausvastuussa näyttövelvollisuus normaalisti vahingonkärsijällä eli vaatijalla Poikkeuksena tuottamusolettama (AOYL 24:2 ): Mikäli osakkaana ei noudata 4 ja 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Osakkaan vastuutilanteita esimerkiksi: Virheellinen kunnossapito- ja muutostyö (AOYL 4 ja 5 luku) Huolellisuusvelvollisuuden laiminlyönti (AOYL 4:3) Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti (AOYL 4:8)
Oikeuskäytäntöä
Kouvolan HO 13.8.2013, nro 623 Osakkeenomistaja oli polvivammansa vuoksi kaatunut suihkussa ollessaan ja lyönyt kaatuessaan päänsä niin, että oli menettänyt tajuntansa. Osakas oli maannut tajuttomana suihkun lattiakaivon päällä arviolta kahden tunnin ajan, minkä vuoksi suihkuvedet olivat tulvineet muualle asuntoon aiheuttaen mittavia vahinkoja myös kerrostalon alempien kerrosten huoneistoihin. Hovioikeus katsoi, ettei osakas ollut aiheuttanut vesivahinkoa huolimattomuudellaan, eikä hän siksi ollut velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle sen vaatimia vesivahingon korjauskuluja.
Turun HO 20.2.2015, nro 153 Vuokralainen maannut useita tunteja suihkussa lattiakaivon päällä Hovioikeus ei katsonut, että vuokralaisen väittämä epilepsiakohtaus olisi voinut kestää useita tunteja aiheuttaen vesivahingon Vuokralaisen katsottiin aiheuttaneen vesivahingon tuottamuksellaan
Helsingin hovioikeus 24.2.2015, nro 259 Osakkaan pesukoneen poistoletku oli asennettu kylpyaltaan reunalle ja pesuohjelman aikana letku irtosi asennuksestaan ja siitä seurasi vesivahinko. Hovioikeus: Osakkaalla on velvollisuus laittaa poistoletku turvallisesti kiinni Osakkaan katsottiin tuottamuksellisesti aiheuttaneen vahingon ja näin ollen olevan vahingonkorvausvastuussa syntyneestä vahingosta.
Vaasan hovioikeus 7.5.2014, nro 370 (KKO? ) 1/4 Alunperin kylpyhuoneessa on ollut amme, joka on huoneiston aikaisemman osakkaan toimesta poistettu. Tilalle oli tehty laatoitettu suihkutila, mutta vedeneristystä ei parannettu As Oy:n tekemässä kosteuskartoituksessa todettiin kosteusvaurio Isännöitsijä kehottanut osakasta laittamaan kylpyhuoneen kuntoon ja ilmoittanut ettei taloyhtiö vastaa kuluista Nykyinen osakas oli laittanut vesieristyksen kuntoon ja vaatii kuluja taloyhtiöltä. Yhtiö ei ole antanut lupaa työhön tai valvonut sitä.
Vaasan hovioikeus 7.5.2014, nro 370 (KKO? ) 2/4 Käräjäoikeus: Yhtiöllä velvollisuus korjata vesieristys Osakas voi vaatia korjauskuluja yhtiöltä vaikka ei ole ilmoittanut yhtiölle korjaustarpeesta kirjallisesti Korjaustarve oli ollut yhtiön tiedossa Yhtiö voi vaatia vahingonkorvausta muutostyön tehneeltä osakkaalta
Vaasan hovioikeus 7.5.2014, nro 370 (KKO? ) 3/4 Onko alkuperäinen rakenne ollut riittämätön vai onko vaurio osakkaan muutostyöstä johtuva? Kuka kantaa kunnossapitovastuun virheellisestä muutostyöstä? Onko yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa ollut vaurio vai onko kyse pintamateriaalin vauriosta? Voiko osakas saada korvauksen vaikka rikkonut AOYL 4 luvun 4 2 momenttia?
Vaasan hovioikeus 7.5.2014, nro 370 (KKO? ) 4/4 Hovioikeus: Yhtiöllä on kunnossapitovastuu rakenteista, rakenteessa ollut vika Nykyinen osakas ei pystynyt näyttämään, että aiheutunut vahinko olisi johtunut yhtiön vastuulla olevasta seikasta. Syy kylpyammeen poisto. Nykyinen osakkeenomistaja ei saanut korvausta tekemistään korjauksista
Kiitos