ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN TUETUN ASUMISEN YKSIKÖISSÄ JA HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1
ESITYKSEN PERUSTEITA: juridiikkaa ja yhtä paljon käytännön kokemusta pohjautuu Y-Säätiön toimintamalliin ja sen toimivuuteen n. 6.500 asuntoa, 5.000 osaketta, n. 50 vuokra- ja palvelutaloa 52 kunnassa välillä Hanko-Sodankylä jälleenvuokrausta ja suoravuokrausta asunnon omistajan rooli, ei varsinaista palvelutuotantoa erityisryhmiä: pitkäaikaisasunnottomia, asunnottomia, päihdekuntoutujia, mielenterveyskuntoutujia, jälkihuoltonuoria, pakolaisia ym. 2
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA 481/95 3
LAIN SOVELTAMINEN, AHVL 1 rakennus tai sen osa käyttötarkoitus asuinkäyttö rakennuslupaa edellyttävä uudisrakennus tilasta maksetaan vastiketta eli vuokraa voi olla muutakin kuin rahaa sopimus tehdään vuokraustarkoituksessa huoneisto tai tila yksinomaan vuokralaisen käytössä 4
AHVL:N SOVELTAMINEN AHVL ei erittele soveltamisen osalta ns. tavanomaista vuokra-asumista, tuettua asumista tai tuki-ja palveluasumista, eli jos laissa mainitut ehdot täyttyvät AHVL:ää noudatetaan ja sen säännöksiä tulee noudattaa. AHVL:ää sovelletaan kaikkiin asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuinhuoneistoihin kiinteistön tai rakennuksen omistussuhteesta, juridisesta yhtiömuodosta tai talotyypistä riippumatta. AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä tuetun asumisen yksikköjä tai asunto-osakeyhtiöitä varten. 5
SÄÄNNÖSTEN PAKOTTAVUUS, AHVL 3 laissa eritelty erikseen ei voida poiketa sopimalla toisin tai erillisillä sopimuksilla SOPIMUKSEN KESTO, AHVL 4 määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva on voimassa toistaiseksi, jos ei muuta sovittu määräaikaisessa 3 x 3 kk:n sääntö ja sen tulkinta määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen yhdistämisessä ongelmia määräaikainen sopimus sitoo kumpaakin osapuolta määräaikainen sopimus päättyy sopimuksen päättyessä, ei edellytä erillistä ilmoitusta tai muita toimenpiteitä 6
SOPIMUKSEN MUOTO, AHVL 5 tehtävä kirjallisesti jos tehty suullisesti, voimassa aina toistaiseksi MUUT SOPIMUKSET AHVL ei määrittele tai tunne tukisopimuksia sopimusvapauden periaate vrt. 3 säännösten pakottavuus/kielletyt ehdot riitatilanteessa toiminnan luonne ja perimmäinen tarkoitus voi olla ratkaiseva oikeustapaukset puuttuvat toistaiseksi 7
SOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN Irtisanominen Purkaminen Lakkaaminen Vapaaehtoinen sopiminen 8
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, AHVL 51 Määräaikainen sopimus: vain laissa erikseen mainituilla erityisillä perusteilla, AHVL 55 sopimuksen voimassa pitäminen olisi ilmeisen kohtuutonta ja kohtuuttomuuden poistamiseen ei ole muuta keinoa Toistaiseksi voimassaoleva sopimus: Vuokralainen: irtisanomisaika 1 kk, pakottava säännös = ei voi sopia pidemmäksi päättyy irtisanomiskuukautta seuraavan kuukauden lopussa ei tarvita perustetta tehtävä kirjallisesti Vuokranantaja irtisanomisajat 3 kk, jos sopimus alle 1 vuosi 6 kk, jos sopimus yli 1 vuosi pakottava säännös = ei voi sopia lyhemmäksi tehtävä kirjallisesti ilmoitettava peruste AHVL ei määrittele perusteita voi olla mikä hyvänsä peruste, kunhan se ei ole huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastainen esim. asunnon myynti, vuokrantarkistaminen, tuleva peruskorjaus, luvaton pysäköinti jne. tupakointi, kotieläimet jos kielletty vuokrasopimuksessa 9
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Sama mahdollisuus ja menettely määräaikaisissa ja toistaiseksi voimassaolevissa sopimuksissa Vuokrasopimus päättyy purkamisen johdosta välittömästi Purkamisperusteet = pakottava säännös, vuokranantajan oikeutta ei voi sopia muutoin, vuokralaisen kyllä Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus: 1. jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa 2. jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto taikka sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä 3. jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty 4. jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää 5. jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti 6. jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty Jos menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta purkaa. 10
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Varoituksen antaminen 1-2 kohtien perusteella varoitusta ei tarvita johtuvat vuokralaisen tahallisesta menettelystä ja ovat vuokranantajan kannalta vakavia 3-6 kohtien perusteella ensin annettava varoitus jos vuokralainen oikaisee menettelynsä, purkamisoikeutta ei ole varoitukseen vetoaminen vanhenee Purkaminen ilman varoitusta 4 ja 6 kohtien perusteella vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla 3 kohdan perusteella, huoneiston huono hoito ei mahdollista Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti jos terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen kuukauden kuluessa jos huoneisto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta 11
MENETTELY VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISESSA JA PURKAMISESSA KÄYTÄNNÖSSÄ vuokranantaja jättää käräjäoikeuteen haasteen, jossa vaatii vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista ja häädön hakemista vuokranantajalla ei ole mahdollisuutta saada esim. ulosoton tai poliisin virka-apua huoneiston hallintaoikeuden saamiseksi ilman oikeuden päätöstä lukkojen sarjoittaminen tai muu omavaltaisuus ei ole sallittua vuokralaisella mahdollisuus vahingonkorvaukseen myös asumisen päättäminen määräaikaisen vuokrasuhteen päättyessä, jos vuokralainen ei luovuta huoneiston hallintaoikeutta 12
VUOKRASOPIMUKSEN LAKKAAMINEN, AHVL 67 vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella oikeus saada korvausta vahingosta 13
VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN SOPIMALLA sopimusvapaus ristiriitatilanteissa monesti suositeltavin ja nopein tapa sopimus päättyy sovitulla tavalla ja sovittuna aikana aina kirjallisesti 14
MUUTTOPÄIVÄ 68 Sopimuksen jälkeinen arkipäivä Luovutettava muuttopäivänä puolet huoneistosta Seuraavana päivänä huoneisto kokonaan 15
TUETUN ASUMISEN YKSIKÖT - ERITYISPIIRTEITÄ Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi AHVL 17 saa käyttää omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa jollei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, myös lähisukulaisen tai puolison lähisukulaisen kanssa yhteisenä asuntona muutoin ei ilman lupaa saa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi AHVL 18 enintään 2 vuodeksi, jos työn, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla vuokralaisella ilmoitusvelvollisuus, vuokranantaja voi vastustaa 16
TUETUN ASUMISEN YKSIKÖT - ERITYISPIIRTEITÄ Vuokraoikeuden siirrettävyys AHVL 44 pääsääntö ei saa siirtää ilman lupaa Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle AHVL 45 pääsääntö saa siirtää huoneistossa asuva puoliso, perheeseen kuuluva lapsi tai jommankumman puolisin vanhempi jollei perusteltua syytä vastustaa Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua AHVL 46 sillä joka vuokrannut yhdessä tai huoneistossa asuva puoliso, perheeseen kuuluva lapsi, vuokralaisen tai puolison vanhempi sopimuksen jatkamista pyydettävä vuokranantaja voi vastustaa 17
TUETUN ASUMISEN YKSIKÖT - ERITYISPIIRTEITÄ Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon AHVL 22 huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon, huom. ei yleistä oikeutta! toteaminen, korjaustöiden valvonta, takuuaika kannattaa sopia menettely vuokrasopimuksessa Muita käytännön huomioita vieraat ja vierailuajat, ei AHVL, sovitaan järjestyssäännöissä, hyvän tavan mukainen ulko-ovet ja avaimet, huoneiston ja muiden yleisten tilojen hallintaoikeus, sopimusvapaus tupakointi ja kotieläimet alkoholi 18
HA JAUTETTU ASUNTOKANTA - ERITYISPIIRTEITÄ asunto-osakeyhtiöympäristö normaaleja osaketaloja taloyhtiöiden välillä todella suuria eroja keskeisiä toimijoita isännöitsijä, huoltoyhtiö ja hallitus asuminen tavanomaista, normaalia taloyhtiö ei tarjoa erityispalveluja eikä ota huomioon asukkaan kykyjä tai erityistarpeita palveluntuottajalta vaaditaan paljon toimintaympäristö monimutkainen Isännöintiliiton tutkimus 2013 vuokralaisen vaikea hahmottaa (myös palveluntuottajan) suurimpia kompastuskiviä: toimijoiden osaamattomuus kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä tiedottaminen ja tiedonkulku eri osapuolten välillä 19
HA JAUTETTU ASUNTOKANTA - ERITYISPIIRTEITÄ hajautus on sekä vahvuus että heikkous kaikkien palvelujen organisointi ja järjestäminen vaikeaa ja kallista asiakkaiden tavoittaminen asunnon kulumisen problematiikka, asukas vaihtuu mutta asunto ei kohderyhmän kierrätyksestä apua rahoituksen erityisehdot huomioitava asukasvalintaa koskevat ehdot valvonta ja raportointivelvoitteet kunta ja rahoittajat rajoitusajat ARA ja RAY 20
VUOKRALAISEN SUHDE ASUNTO- OSAKEYHTIÖÖN: ei juridinen, ei sopimuksellinen voi muuttaa sopimukselliseksi tasapuolisen kohtelun vaatimus palvelujenkäyttöoikeus samat oikeudet ja velvollisuudet asumisen näkökulmasta, kuin osakkailla tiedonsaantioikeus oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos asumiseen vaikuttavia asioita 21
KUNNOSSAPITOVASTUUN JAKAUTUMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ, AOYL 4. LUKU 2 JA 3 Taloyhtiö vastaa: rakenteet ja eristeet lämmitys- sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät myös osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakas vastaa: osakehuoneiston sisäosat hoidettava huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu 22
ILMOITUSVELVOLLISUUS ASUMISTA HAITTAAVASTA REMONTISTA AHVL vuokranantajalla 14 pv ja 6 kk, AHVL 2. luku 21 AOYL taloyhtiöllä riittävän ajoissa, AOYL 4. luku 6 jos osakas/vuokranantaja ei ole tietoinen yhtiön remontista, ei vastuuta ilmoittamisesta 23
KUKA ASUU asunto-osakeyhtiö ei voi päättää asukasta eikä asukkaiden lukumäärää osakkeenomistajalla ilmoitusvelvollisuus asukasmäärästä, AOYL 3. luku 4 ei koske henkilötietoja asukkaalla normaali väestörekisteriin perustuva velvoite tärkeä esim. sisäänpääsy, palvelut ym. 24
ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA VUOKRALAISEN AIHEUTTAMAT HÄIRIÖT 25
HUONEISTON HALLINTAAN-OTTO, AOYL 8. LUKU 2 Perusteet: erääntynyt yhtiövastike huoneiston huono hoito käyttötarkoituksen vastainen käyttö huoneistossa vietetty häiritsevä elämä järjestyksen säilymisen laiminlyönti yhtiön tiloissa vähäinen merkitys ei riitä rikkomuksen laatu (törkeys), toistuvuus ja kesto sekä tosiasiallinen vaikutus hallintaanottoaika max 3 vuotta 26
MENETTELY: AOYL:n mukainen hallituksen varoitus annettava myös vuokralaiselle oikaisumahdollisuus osakas vastaa kuluista mikäli oikaisua ei tapahdu yhtiökokous päätöksestä 60 pv tiedoksiantoaika osakkaalla ja vuokralaisella molemmilla itsenäinen moiteoikeus käräjäoikeudessa 30 pv yhtiöllä näyttövelvollisuus johtaa vuokralaisen häätöön jos hallintaanoton perusteena vuokralaisen toiminta 27
ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA VUOKRALAISEN AIHEUTTAMAT VAHINGOT 28
ÄKILLINEN VAHINKO: vahingonkorvauslaki 4 tekijä vastaa itse aiheuttamasta vahingosta AOYL:ssa ei ole ns. ankaran vastuun periaatetta edellyttää tahallisuutta tai tuottamusta 29
VALVONTAVELVOLLISUUDEN LAIMINLYÖNTI huoneiston huolellinen hoitaminen valvontavastuu osakkeenomistajalla ei voi siirtää vuokraamalla toiselle vähintään kerran vuodessa 30
YHTEISTOIMINTASOPIMUS sovittava toiminta toimijoiden vastuut huoneiston hallinta (+ kuinka asuntoon voi mennä) huoneiston tarkastaminen ja kunnossapito 31
YHTEISTYÖPROSESSIT - > manuaali käytännön tueksi (tärkeä esim. työntekijöiden vaihtuessa) asukasvalinta tukitoiminnan sisältö vuokravalvonta häiriötilanteet toiminta asumisen päättyessä vaihtoehtoisen asumismuodon järjestäminen tiedonkulku, palautteen merkitys tietosuoja seuranta 32