Lausunto 1(5) Oikeusministeriö LAUSUNTO ARVIOMUISTIOSTA MAANVUOKRALAIN TARKISTAMISEKSI (OM7/42/2007).

Transkriptio

1 Lausunto 1(5) Oikeusministeriö ASIA LAUSUNTO ARVIOMUISTIOSTA MAANVUOKRALAIN TARKISTAMISEKSI (OM7/42/2007). Suomen Kiinteistöliitto ry, Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistys ry ja Suomen Vuokranantajat SVA ry kiittävät mahdollisuudesta saada antaa lausunto arviomuistiosta maanvuokralain tarkistamiseksi. Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 25 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti noin asunto-osakeyhtiöistä. Uudenmaan alueella toimiva Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistys ry on Kiinteistöliittoon kuuluvista alueellisista kiinteistöyhdistyksistä suurin. Sillä on jäsenenä noin asunto-osakeyhtiötä. Kiinteistöliittoon kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat SVA ry, jonka jäsenenä ovat pääasiallisesti yksityiset vuokranantajat. Kiinteistöliiton, sen jäsenyhdistysten ja Kiinteistöliiton toimialajärjestön Suomen Vuokranantajien jäsenpalveluihin kuuluu mm. ilmainen puhelinneuvonta juridisissa kysymyksissä. Lisäksi Kiinteistöliitto laatii asiantuntijalausuntoja jäsenilleen. Yleistä Suomessa on taloyhtiötä. Valtaosassa asunto-osakeyhtiöitä on kiinteistön pihaalueella autopaikkoja. Autopaikkojen järjestämisvelvoite johtuu rakennusluvasta ja toisaalta yhtiöissä voi olla ylitetty rakennusluvassa määrätty autopaikkojen vähimmäismäärä. Autopaikat voivat olla katospaikkoja, avopaikkoja tai ns. sähköpistokepaikkoja. On huomattava, että suurin osa asunto-osakeyhtiöiden autopaikoista on sellaisia, jotka eivät ole osakashallinnassa. Tyypillistä ja tavanomaista siis on se, että asunto-osakeyhtiöllä on piha-alueellaan autopaikkoja, joita vuokrataan maksua vastaan taloyhtiön osakkaille ja asukkaille. Mielestämme nyt käsillä olevan esityksen selvityksissä ei ole

2 Suomen Kiinteistöliitto Lausunto 2(5) tullut riittävästi esiin se, kuinka merkittävässä määrin autopaikkoja koskevia vuokrasopimuksia on maassamme. Autopaikkojen jakamiseen ja niiden vuokrasuhteisiin liittyviä kysymyksiä tulee lähes päivittäin Kiinteistöliiton ja sen jäsenyhdistysten puhelinneuvontaan. On valitettavasti todettava, että asunto-osakeyhtiöissä on runsaasti autopaikkojen jakoon ja ko. sopimusten päättämiseen liittyviä riitoja. Autopaikkoihin liittyy ongelmia sekä maanvuokralain tulkinnan osalta että yhtiöoikeudelliseen yhdenvertaisuuteen ja yhtiön päätöksentekoon liittyen. Useat yhtiöt päättävät autopaikkojen jonotusperusteista yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti talossa asuvien osakkaiden, muualla asuvien osakkaiden ja vuokralaisten kesken. Loput paikat voidaan vuokrata ns. kakkospaikoiksi. Vain harvoin yhtiöillä jää paikkoja vuokrattavaksi ulkopuolisille tahoille. Kun paikat on jaettu esim. ensimmäisellä kerralla arpomalla halukkaiden kesken, muodostetaan yhtiössä autopaikkajono, jota yleensä isännöitsijä ylläpitää. Kun osakas myy huoneistonsa tai vuokralainen muuttaa muualle saa seuraavana jonossa oleva vapautuvan autopaikan. Vain harvassa asuntoosakeyhtiössä autopaikkoja on riittävästi edes talossa asuville osakkaille tai asukkaille. Autopaikkoja koskee yleinen ja jatkuva niukkuus taloyhtiöissä ja jotkut jonottavat autopaikkoja asunto-osakeyhtiössä useita vuosia saamatta koskaan autopaikkaa. Nyt esillä oleva maanvuokralain muuttaminen on jäsenkuntamme kannalta hyvin tärkeä koska kysymys on siis maassamme kymmenien tuhansien autopaikkaa koskevien vuokrasuhteiden sääntelystä. Tarve sääntelyn tarkistamiseen on mielestämme ilmeinen. Nykyisen sääntelyn ongelmat Vaikka autopaikan käyttäjät suorittavat autopaikoistaan asunto-osakeyhtiölle ns. käyttöoikeusmaksua on kysymys kuitenkin maanvuokrasuhteesta. Käyttöoikeusmaksun suuruus päätetään asunto-osakeyhtiössä hallituksen toimesta tai vuosittain yhtiökokouksessa talousarvion yhteydessä. Kysymys on maa-alueen vuokrauksesta eli ns. maanvuokralain 5 luvun muun maan vuokrasta ja johon sovelletaan myös ko. lain yleisiä säännöksiä. Nykyistä maanvuokralakia ja sen 5 luvun muun maan vuokraa koskeva sääntelyä ei ole aikanaan tarkoitettu lainkaan autopaikkojen vuokrauksen säätelyyn. Tämä johtaa siihen, että voimassa oleva laki aiheuttaa nimenomaan autopaikkojen vuokraukseen liittyen tulkintaongelmia. Toisaalta kyseisen lain 5 luvun ja ko. 1 luvun lain yleiset sääntelyt koskien erityisesti irtisanomista ovat vähintäänkin epäselviä ja tulkinnanvaraisia. Myös purkamismenettelyä ja irtisanomismenettelyä koskeva terminologia tulee selkeyttää. Maanvuokralain 5 luvun 72 :n mukaan muun maan vuokrasopimukseen sovelletaan maanvuokralain 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä. Maanvuokralain 1:4:n mukaan vuokraso-

3 Suomen Kiinteistöliitto Lausunto 3(5) pimusta älköön irtisanottako muulla perusteella kuin mistä tässä laissa säädetään. Saman luvun 1:22 :n toinen momentti taas kertoo, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa, mutta laki ei ota kantaa irtisanomisperusteeseen. Maanvuokralain 1:4:n lause ja olkoon muu sopimusehto, paitsi milloin on kysymys 5 luvussa tarkoitetusta vuokrasta, mitätön tarkoittanee nykyisellään sitä, että autopaikan vuokrasopimuksissa osapuolet saavat sopia muistakin kuin 1:21:n mukaisista irtisanomisperusteista. Autopaikoista on useimmiten sovittu yhtiön ja käyttäjän välillä suullisesti, joka johtaa näyttöongelmiin osapuolten kesken sopimuksen sisällöstä. Tyypillisin irtisanomisperuste asunto-osakeyhtiössä on ollut osakkaiden yhdenvertaisuus. Maanvuokralaki (edellä mainittuun viitaten) mahdollistaa sen, että vuokrasopimukseen lisätään irtisanomisperusteita. Sääntelyn ongelmana onkin se, että osapuolten välillä ei pystytä näyttämään, että irtisanomisperusteista on sovittu luovuttamalla vuokralaiselle asuntoosakeyhtiössä päätetyt autopaikkojen jakoperusteet ja yhtiön ylläpitämät jonotuslistat. Toisaalta kirjallisten autopaikan vuokrasopimusten osalta ongelmaksi on muodostunut maanvuokralain 1 luvun 3, jonka mukaan kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot ja ehto, jota ei ole sopimukseen otettu on mitätön. Tästä on seurannut tulkintaongelmia siitä, voidaanko kirjallisesti tehtyä vuokrasopimusta irtisanoa asunto-osakeyhtiöoikeudellisen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi. Edellä mainittuun perustuen on välttämätöntä, että lakia muutettaisiin tältä osin oikeustilaa selventäväksi. Ehdotuksemme maanvuokralain muutoksiksi Sopimuksen muoto Ehdotamme, että maanvuokralakiin otettaisiin oma luku autopaikkojen vuokrauksesta. Tämä on perusteltua, koska autopaikan vuokrauksen erityispiirteet sekä sääntelyn tarve poikkeavat huomattavasti tavanomaisesti tontin tai maan vuokrauksesta. Esitämme että maanvuokralain autopaikan vuokrausta koskevat säännökset sekä sääntely kokonaisuutena muistuttaisivat mahdollisimman paljon huoneenvuokraa koskevia säännöksiä (laki asuinhuoneiston ja liikehuoneiston vuokrauksesta) Sääntelyn yhtenäisyys helpottaa lain soveltamista. Tähän liittyy mm. jo aikaisemmin mainittu tarve terminologian yhtenäistämiseen. Esitämme, että autopaikan vuokrasopimus voidaan tehdä sekä suullisesti että kirjallisesti. Kirjallisen sopimisen muoto tulisi kuitenkin olla ensisijainen sopimuksen sisäl-

4 Suomen Kiinteistöliitto Lausunto 4(5) lön selvittämisen johdosta ja sopijapuolia tulisi ohjata kirjallisen sopimuksen tekemiseen esim. lain perusteluissa. Sopimuksen päättäminen Purkaminen Esitämme, että sopimuksen purkamisperusteet olisivat pääkohdiltaan yhtenevät lain asuinhuoneiston vuokrauksesta kanssa. Sopimus voitaisiin siten lähtökohtaisesti purkaa päättymään välittömästikin, jos laissa säädetty peruste on käsillä. Lisäksi purkuperusteen tulisi aina olla olennainen. Irtisanominen Nykytilanteessa suurimman tulkintaongelman ovat aiheuttaneet sopimuksen irtisanomistilanteet silloin, kun sopimuksia tehtäessä on pyritty sopimaan irtisanomisoikeudesta/ irtisanomisen perusteista. Usein irtisanomisen perusteista sopiminen on jäänyt puutteelliseksi ja irtisanomisoikeus mm. taloyhtiössä noudatettujen autopaikkojen jakosääntöjen perusteella on ollut tulkinnanvaraista. Sääntelyä tulisikin mielestämme selkeyttää siten, että laissa säädettäisiin ensinnäkin, että autopaikan vuokraa koskeva sopimus on aina irtisanottavissa autopaikan vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella perusteella (vrt. AHVL) ja että tällaisesta irtisanomisen perusteesta voidaan myös ottaa nimenomainen ehto kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen (kirjallinen ehto ei siten olisi välttämätön edellytys irtisanomiselle mainitulla perusteella). Mainitulla sääntelyllä saavutettaisiin se, että autopaikan vuokrasopimus olisi aina irtisanottavissa nykyisin tyypillisimmillä perusteilla, joita ovat asunto-osakeyhtiölaista seuraava osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen toteuttaminen sekä esim. kohtuullinen vuokrataso. Ehdotamme lisäksi ja pidämme erittäin tärkeänä, että lain perusteluissa mainitaan esimerkkeinä autopaikan vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan mukaisista perusteista juuri asunto-osakeyhtiöoikeudellinen osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen noudattaminen ja siihen perustuvat autopaikkojen jakosäännöt (jakojärjestykset) sekä mm. kohtuullinen vuokrataso. Todettakoon, että taloyhtiössä osakkeenomistajilta ja talon asukkailta / käyttäjiltä ei lähtökohtaisesti peritä ns. käypää vaan tätä alhaisempaa kohtuullisista vuokraa. Irtisanomisaika Esitämme, että autopaikkojen osalta sekä vuokranantajan että vuokralaisen irtisanomisajaksi säädettäisiin 1 kuukausi, ellei kirjallisessa vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu. Kun kyseessä on autopaikan irtisanominen, emme pidä tätä pidempää irtisanomisaikaa tarpeellisena.

5 Suomen Kiinteistöliitto Lausunto 5(5) Irtisanomisajan laskemisen osalta ehdotamme, että normisto vastaisi huoneenvuokralakeja ja irtisanomisaika laskettaisiin sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei irtisanomispäivästä vuokrasopimuksessa toisin sovita. Irtisanomismenettely Esitämme, että irtisanominen tulee (näyttöongelmien poistamiseksi) tehdä aina kirjallisesti ja todistettavasti. Vuokranantajan tulee lisäksi mainita irtisanomisilmoituksessaan irtisanomisen peruste. Tältäkin osin olisi hyvä saattaa maanvuokralain normisto vastaamaan huoneenvuokralakien vastaavia säännöksiä. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO ry Harri Hiltunen Toimitusjohtaja Anu Kärkkäinen Päälakimies UUDENMAAN ASUNTOKIINTEISTÖYHDISTYS ry Kai Haarma Toiminnanjohtaja Mia Pujals Vastaava lakimies SUOMEN VUOKRANANTAJAT SVA ry Virpi Hienonen Toiminnanjohtaja