Teknisten palvelujen ltk 67 13.04.2016 SUUNNITTELUTARVERATKAISU- JA POIKKEAMISLUPAHAKEMUS NRO P4/2016 KUNNARI RISTO 200/10.03.00/2016 TEKN 13.04.2016 67 Valmistelija rakennustarkastaja Markku Vaittinen: VASTAANOTTAJA HAKIJA RAKENNUSPAIKKA RAKENNUSHANKE Tornion kaupunki teknisten palvelujen lautakunta Kunnari Risto Porrasperäntie 23 as 1 95450 Tornio Kunta: Tornio Kylä: Pirkkiö Tila: Matinpaikka RN:o 2:40 Pinta-ala: 1200 m2 Asuinrakennus 250 m2 SUUNNITTELUTARVERATKAISUA HAETAAN POIKKEAMISLUPAA HAETAAN HAKEMUKSEN PERUSTELUT Maankäyttö- ja rakennuslain 16 :n mukaiselle suun nit te lu tar ve alueel le rakentamiseksi (Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluet ta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syy tä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai vie mä rin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Suun nit te lu tarve alu eel la koskevia säännöksiä sovelletaan myös sel lai seen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten mer kit tä vyy den vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa har kin taa.) Maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n perusteella. Maankäyttö- ja rakennuslain 43 :n määräyksestä, yleiskaavan raken ta mis kiel to. "Rakentaminen omalle maalle, johon kaupunki on suunnitellut pienta lo ra ken ta mis ta." KAAVATILANNE Hanke sijaitsee kaupunginvaltuuston 14.12.2009 hyväksymän yleiskaa van mukaisella asemakaavoitettavaksi tarkoitetulla pien ta lo val taisel la asuntoalueella (AP).
KUULEMINEN Hakija on kuullut rajanaapurit seuraavasti: Porrasperä Maisala RN:o 2:29, Kunnari Aili RN:o 2:33, Rautio Marja-Liisa RN:o 171:3, Erkkilä Suvi MUISTUTUKSET LAUSUNTO Hankkeen johdosta ei ole tehty muistutuksia. Valmistelijat maankäyttöinsinööri Janne Vierelä ja maan mit taus in sinöö ri Juha Auno: Rakennuspaikka sijaitsee Pirkkiön kiinteistörekisterikylässä, Ai no lanvaini on alueella, Mattilankadun varrella. Kulkuyhteys on suun ni tel tu kulkemaan Mattilankadun kautta. Maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaan rakennusluvan edel lytyk se nä suunnittelutarvealueella on, että rakentaminen - ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle jär jes tämi sel le; - ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä; - on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä vir kis tys tar peiden turvaamista. Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei myöskään saa johtaa vaiku tuk sil taan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa mer kit tä viä ympäristö- tai muita vaikutuksia. Hanke sijoittuu kaupunginvaltuuston hyväksymässä Tornion yleiskaa vassa asemakaavoitettavaksi tarkoitetulle pientalovaltaiselle asun to alu eel le (AP). Hakija on perusteluissaan käyttänyt kaavaluonnosta, joka on toi minut maan käyt tö so pi muk sen/raa ka maa kau pan neu vot te lu poh ja na aiemmin. Neuvotteluissa on esitetty, että maanomistaja myy kau pungil le raakamaata kaavoitettavaksi ja maanomistajalle jäisi tont te ja ja vii mei sim mäs sä esityksessä yksi tontti omistukseen, joi den osal ta maan omis ta ja osal lis tuisi kunnallistekniikan ra ken ta mis kus tan nuksiin. Kaupassa olisi käytetty alueella muiden maan omis ta jien kans sa käytettyä hintatasoa ja samoja Tornion maa po liit ti sen oh jel man 2014-2021 periaatteita kustannuksiin osal lis tu mi sen osalta kuin muiden maan omis ta jien kanssa. Maanomistaja ei ole suostunut tähän. Suostumalla maanomistajan poikkeuslupahakemukseen ai heu tet taisiin haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle jär jes tä mi sel le mm. seuraavilla tavoilla:
- yksittäisen rakennuspaikan osoittaminen, olkoonkin se laaditun kaa va luon nok sen mukainen, sitoo ja han ka loit taa tule vai suu des sa asemakaavan laadintaa. Kaavoitusprosessin aikana voi il me tä tarvet ta muutoksiin, jotka eivät ole mahdollisia enää, mikäli alu eel le myönnetään erillisin lupamenettelyin lupia ra ken nus paik koi hin. - lisäksi tällaiset sitovat ratkaisut vähentävät kaavoitusprosessien vuo ro vai ku tus ta. - Tornion yleiskaavassa 2021 alue on osoitettu ase ma kaa voi tet tavak si tarkoitetuksi pientaloalueeksi ja luvan myöntäminen olisi myös yleiskaavan vastaista. - maanomistajalle on esitetty vuosien 2012-2015 aikana erilaisia vaih to eh to ja yleisesti käytettyjen pe ri aat tei den mukaisesti ja alu eel la toteutuneiden raa ka maa kaup po jen hintatason mu kai ses ti a lu een saamiseksi asemakaavoituksen pii riin myös siten, että maan omis tajal le pyrittäisiin jät tä mään a lu eel le tontteja ja vii mei sim mäs sä esityksessä yksi tontti, jossa koko kaavoitettavan alu een pinta-ala olisi ollut n. 1,26 ha. Maan omis ta ja ei ole suostunut esi tyk siin. Pelkästään yhden tontin asemakaavoittaminen ja sen osalta maankäyt tö so pi muk sen laatiminen ei ole toimivan maapolitiikan ei kä myöskään maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaista. Ase makaa va tulee MRL:n mukaan laatia siten, että luodaan edel ly tyk set terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, pal ve lu jen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Kaa voi tet taval la alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riit tä väs ti puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Tornion maapoliittisen ohjelman mukaan maanhankinta kau pun gin yleiskaavan mukaisilta kasvusuunnilta eli AP-alueilta on en si si jai nen edel ly tys yhdyskuntarakenteen kehittämiseksi haluttuun eli yleis kaavas sa osoitettuun tarkoitukseen. Maan käyt tö so pi muk sia voidaan käyt tää uusilla kasvualueilla maanhankintaa täy den tä vä nä kei no na, jollaista on hakijallekin esitetty, koska muutoin ei ole mah dol lis ta lisätä kaupungin tont ti tar jon taa. Kaupungin maanhankinta ja uusien yhtenäisten asuinalueiden kaavoit ta mi nen ja kaupungin tonttivarannon riittävyyden tur vaa mi nen vai keu tui si luvan myöntämisen myö tä en ti ses tään mer kit tä väs ti tai muo dos tui si mahdottomaksi, koska esitetyn raa ka maa kau pan/maankäyt tö so pi muk sen sijaan erillisen suun nit te lu tar ve- ja poik kea mis lupa me net te lyn kautta maanomistaja saa alu eel le ra ken nus pai kan osallistumatta yhdyskuntarakentamisen kus tan nuk siin, jotka jäävät muiden - kaupunkilaisten - mak set ta vak si kaa va-alu een toteutuksen yhteydessä. Ts. maanomistaja saa vie rei sen alueen kaavoituksen myötä tulleen taloudellisen hyö dyn täy si mää räi ses ti it sel leen kaupungin veronmaksajien kus tan nuk sel la. Jatkossa uusilla kasvusuunnilla olisi maanomistajien kans sa tä män
esimerkin myötä hankalaa tai mahdotonta pääs tä va paa eh tois ta kautta maakauppoihin. Tällöin kaupunki ei voi si laa jen tua val tuus ton mää rit tä mäl lä ta val la, (maapoliittinen oh jel ma ja kaa voi tus kat saus) vaan maankäytön suunnittelu ja kau pun gin ke hit tä mi nen olisi sattumanvaraista, ts. kaavoitetaan sinne mis tä sa tu taan vapaaehtoisin kaupoin saamaan riittävästi maata. Ilman toimivaa maanhankintaa ei ole mahdollista lisätä ja mo ni puolis taa kaupungin tonttitarjontaa tai ajoittaa ase ma kaa voi tet tu jen tonttien toteutumista. Kaupungin raakamaareservi on muutoinkin heikko pien ta lo ra ken tami sen osalta ja myönteisellä päätöksellä heikennettäisi en ti ses tään mahdollisuuksia hankkia kohtuuhintaista raakamaata asun to kaa voituk sen piiriin. Kaupungin käytössä olevat työkalut; yleiskaava, maapoliittiset kei not ja asemakaavoittaminen on tarkoitettu yhdyskuntarakenteen suun nitel mal lis ta ja hallittua kehittämistä sekä tontti- ja sitä kautta asun totuo tan non turvaamista varten. Myönteisellä poik kea mis pää tök sel lä heikennettäisi merkittävästi näitä kau pun gin val tuus ton hyväksymiä johdonmukaisia, maankäyttö- ja rakennuslakiin pe rus tu via avoimen vuorovaikutusprosessin lä pi käynei tä kaupun gin keskeisimpiä kehittämiskeinoja yksittäisen maanomistajan edun nimissä. On korostettava, että maanomistaja saa käyvän hinnan omis ta mastaan maasta raakamaakaupasta tai kuten tässä tapauksessa maanomis ta jal le esitetystä kaupasta täydennettynä maan käyt tö so pi muksel la (josta maanomistaja saa tontteja myös itselleen), joi den osalta tulee maankäyttö- ja rakennuslain mu kaan maan omis ta jan osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Toi sen lai nen menettely vaarantaa kaupungin maanhankinnan uusilla kas vu alueil la ja maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja on ris ti rii das sa Tornion kaupungin maapoliittisessa ohjelmassa mää ri tet ty jen tavoitteiden kanssa. Hankkeeseen suostuminen aiheuttaisi sen, että mahdollisuudet ja vaih to eh dot alueen asianmukaiselle kaavalliselle suunnittelulle ja aluei den käy tön muulle järjestämiselle kaventuisivat pe rus teet to masti. Edellä mainittujen syiden perusteella hakemuksen tarkoittaman raken ta mi sen on katsottava aiheuttavan haittaa kaavoitukselle ja alueiden käy tön muulle järjestämiselle. Lisäksi hakemuksen mu kai sen rakentamisen tueksi ei ole katsottava esitetyn erityisiä syi tä. LIITTEET Liitekartat
KAUPUNGINARKKITEHTI JARMO LOKIO: TEKNISTEN PALVELUJEN LAUTAKUNTA: Teknisten palvelujen lautakunta ei hyväksy suun nit te lu tar ve rat kai suja poikkeamislupahakemusta. Keskustelujen jälkeen kaupunginarkkitehti teki muutetun pää tös esityk sen: Tekniset palvelut jatkavat maanomistajan kanssa neu vot te luja. Tuodaan pöytään kaikki kaupat mitä on tehty muiden maan omista jien kanssa. Lautakunta hyväksyi muutetun päätösesityksen yksimielisesti.