Rakennustekniikka, LVI- ja sähköjärjestelmät Asunto Oy Thymus Ylisrinne 1-5, 02210 Espoo Tarkastuspäivä 7.6.2017 Raportointipäivä 30.6.2017 www.raksystems.fi Raksystems Insinööritoimisto Oy, Vetotie 3A, 01610 Vantaa Y-tunnus 0905045-0
SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO 2. YHTEENVETO 2.1. Rakennustekniikka 2.2. LVI-tekniikka 2.3. Sähköjärjestelmät 2.4. Lisätutkimukset 2.5. Kiinteistön tekninen PTS 2.6. Rakennustekniikan PTS 2.7. LVI-järjestelmien PTS 2.8. Sähköjärjestelmien PTS 2.9. Suunnitelmallinen kiinteistönpito 4 5 5 6 6 7 8 9 10 11 12 3. KOHTEEN TIEDOT 3.1. Kohteen tiedot 3.2. Asiakirjatilanne 3.3. Korjaushistoria 3.4. Käyttäjäkyselyn palaute 3.5. Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi 3.6. Lämpöenergian kulutus 3.7. Vedenkulutus 3.8. Sähkön kulutus 3.9. Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot 3.10. Turvallisuus ja ympäristöriskit 3.11. Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. Ulkoalueet 4.2. Perustukset ja sokkelit 4.3. Alapohja 4.4. Rakennusrunko 4.5. Ulkoseinät 4.6. Ikkunat 4.7. Ulko-ovet 4.8. Kattorakenteet 4.9. Sisätilat 15 15 19 20 21 21 23 24 24 26 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. Lämmitysjärjestelmä 5.2. Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.3. Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 5.4. Muut järjestelmät 28 28 29 31 31 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. Aluesähköistys 6.2. Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.3. Johdot ja niiden varusteet 6.4. Valaisimet, lämmittimet, kojeet ja laitteet 32 32 33 34 37 2 / 40
6.5. Tele- ja antennijärjestelmät 39 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT 40 3 / 40
1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistöjen kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00535) noudattaen. Toimeksiantaja: Kiinteistö-Tahkola Helsinki Oy Pyry Verainen Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Tuomas Virtanen Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka Miikka Simanainen Raksystems Insinööritoimisto Oy LVIA-järjestelmät Mikko Niinistö Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät Tuomas Virtanen Raksystems Insinööritoimisto Oy Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00534) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: KL 5 KL 4 Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa KL 3 Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa KL 2 KL 1 Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 4 / 40
2. YHTEENVETO Kuntoarvion kohteena oli vuonna 1970 valmistunut rivitaloyhtiö. Kokonaisuutena kohde on pääasiassa kuntoluokassa välttävä. KL 2 2.1. Rakennustekniikka Piha-alueet ja pihavarusteet ovat kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät huomioitavat asiat ovat maan pintojen kallistusten muokkaus ja seinustan sorastus. Lisäksi rakennusten ympärillä on paikoin haitallista kasvillisuutta, jotka suositellaan poistamaan. Piha-aidat ovat osin jo huonokuntoiset, ne suositellaan kunnostamaan. Rakennusten perustuksissa ei näkyviltä osin havaittu haitallisia painumia. Sokkeleiden pintakunnostus tulee kyseeseen jakson aikana. Runkorakenteissa ei näkyviltä osin havaittu haitallisia halkeamia tai vaurioita. Julkisivut ovat tyydyttävässä kunnossa. Tiili- ja siporex verhoukset ovat tyydyttävässä kunnossa. Puuverhousten kunnostus tulee sen sijaan kyseeseen jakson aikana. Ikkunat ja ovet ovat pääasiassa tyydyttävässä kunnossa, niiden ylläpito on mahdollista, mutta PTS:ään on esitetty varaus uusimiselle mm. asukasviihtyvyyden parantamiseksi. Katot ovat tasakattoja ja katteena on bitumikermi. Vesikatteet ovat jo ikääntyneet ja niiden uusiminen tulee kyseeseen jakson alkupuolella. Sisätilat ovat kokonaisuudessa tyydyttävässä kunnossa. Tavanomaista ikääntymisestä ja käytöstä tulleita jälkiä on toki havaittavissa vaihtelevasti eri asunnoissa. Muutamissa asukaspalautteissa oli mainintoja kylmistä lattioista ja seinistä sekä vedon tunteesta. Asuntojen märkätilat ovat eri-ikäisiä ja tehty eri remonttien mukaan. Merkittävimmät rakennustekniset korjaus- ja kunnostustoimenpiteet kymmenen vuoden tarkastelujaksolla ovat: Väliaitojen kunnostus Sokkeleiden pinnoittaminen Puuosien kunnostus ja huoltomaalaus Vanhojen ikkunoiden ja ovien uusiminen (varaus) Vesikatteiden uusiminen Ikääntyneiden märkätilojen saneeraus Muut korjaus- ja kunnostustoimenpiteet on esitetty havainnoissa ja tulevat pääasiassa olemaan tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennusteknisesti kohde on pääasiassa kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 5 / 40
2.2. LVI-tekniikka Kiinteistö on kaukolämmössä. Kaukolämmön alajakokeskus on uusittu vuonna 2011, eikä lämmönjakokeskukselle arvioida olevan kokonaisvaltaista uusimistarvetta alkavalla kymmenvuotisjaksolla. Kiinteistössä on vesikiertoinen patterilämmitys. Patteriventtiilit on uusittu lämmityksen perussäädön yhteydessä vuonna 2013-2014. Patteriventtiileille ei arvioida olevan uusimistarvetta alkavalla kymmenvuotisjaksolla. Yksittäisiä patteriventtiilejä voidaan uusia tarpeen mukaan. Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkostoon. Vesijohdot ja viemärit ovat pääosin vielä kiinteistön alkuperäisiä. Vesijohtojen osalta tekninen käyttöikä alkaa olla saavutettuna. Vesijohdoille ja muille putkistoille voidaan teettää putkistojen kuntotutkimus. Rivitaloissa vesijohdot olisi kuitenkin järkevintä uusia, kun niiden tekninen käyttöikä saavutettu tai viimeistään ensimmäisten vuotojen ilmetessä. Vesijohdot voidaan uusia pesuhuone-, ym. huoneistoremonttien yhteydessä (uusimisia ei ole tässä merkitty PTS-taulukkoon). Viemärien kunto voidaan tutkia sisäpuolisella tv-kuvauksella. Viemärien mahdolliset kunnostamis- ja uusimistarpeet selviävät vasta tutkimuksin, eikä kustannuksia ole arvioitu PTS-taulukossa. Vesi- ja viemärikalusteita tulee uusia tarpeen mukaan. Kiinteistössä on painovoimainen ilmanvaihtojärjestelmä. Korvausilma asuntoihin tulee ilmavuotoina rakenteiden kautta, joten olo- ja makuuhuoneisiin olisi suositeltavaa asentaa raitisilmaventtiilit. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet alkavalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan: Vesijohtoja voidaan uusia tarpeen mukaan. Vesijohdoille ja muille putkistoille voidaan teettää myös kuntotutkimus. Viemärien kunto voidaan tutkia sisäpuolisella tv-kuvauksella. Uusimistarpeet selviävät tutkimusten perusteella. Vesi- ja viemärikalusteita tulee uusia tarpeen mukaan. Asuntojen olo- ja makuuhuoneisiin olisi suositeltavaa asentaa raitisilmaventtiilit. Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa tyydyttävä-välttävä. KL 3-2 2.3. Sähköjärjestelmät Tarkastuksen aikana ei havaittu kiinteistölle kuuluvia ulkopistorasioita. Osa osakkaista onitse asentanut/ asennuttanut autokatokseen pistorasian. Ulkopistorasiat suositetaan turvallisuussyistävarustamaan vikavirtasuojakytkimin (ei sisälly PTS:ään). Kiinteistön aluevalaistuksena toimivat rakenteisiin asennetut valaisimet Kiinteistön sähköpääkeskus sijaitsee huoneiston 20 ulkovarastossa omassa lukitussa tilassaan.sähkönjakelujärjestelmä on 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukainen.pääkeskuksen tiedot:- valmistaja Urho Tuominen- nimellisvirta 630 A- päävarokkeet 2* (3* 255 A)Pääkeskukseen on yhdistetty myös kiinteistökeskus, missä on yhteisten lähtöjen ylivirtasuojatja ohjaukset. Pääkeskustilan seinällä on laminoitu pääkeskus- ja nousujohtokaavio.mikäli sähköpiirustuskansio on olemassa, suositetaan yksi kopio toimittamaan pääkeskustilaan.pääkeskustilasta tulee poistaa sinne kuulumaton tavara. Tilan hehkulamppuvalaisimenkorvaamista loisteputkivalaisimella kannattaa harkita paremman valotehonsaamiseksi. Nousujohdot on toteutettu 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukaisesti (nykyisin käytetään 5- johdinjärjestelmää, TN-S, missä on erilliset nolla- ja suojajohtimet). Pääkeskukselta sähkö jaetaan edelleen mittarikeskuksen kautta huoneistojen ryhmäkeskuksille. Voimaryhmäjohdot 6 / 40
ovat 4-johdinjärjestelmän mukaisia muovivaippaisia johtoja. Varsinaisiavoimaryhmäjohtoja ovat esimerkiksi kiukaiden ja liesien syötöt. Syöttökaapelit ovatpääasiassa MMJ- tyyppisiä muovivaippakaapeleita tai ML-tyyppisiä muovivaippaisiaasennusjohtimia, jotka on asennettu putkiin. Valaistusryhmäjohdot ovat 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukaisia. Huoneistojen maadoitetutpistorasiat on toteutettu nollaamalla eli ilman erillistä suojajohdinta. Muiden saneeraustenyhteydessä huoneistojen ryhmäjohdot suositetaan uusimaan 5- johdinjärjestelmän mukaiseksi. Huoneistojen sisäisten sähkökalusteiden ja ryhmäjohtojen uusimiselle on esitetty karkea varaus ikääntymisestä johtuen. Kiinteistön pääkeskus on liitetty paikallisen energiayhtiön pienjänniteverkkoon kahdellakaapelilla. Liittymisjohtojen tyyppi on AMCMK 3* 185 + 56, päävarokkeet ovat 2* (3* 255A). Liittymisjohtojen tekninen elinkaari on noin 50 vuotta. Pääkeskuksen uusimisen yhteydessä suositetaanuusimaan myös liittymisjohdot ja tarkistamaan niiden mitoitus. Maadoituksen tarkoitus on estää vaarallisten kosketusjännitteiden muodostuminen sähkölaitteidenvikatapauksissa. Maadoitukset takaavat sähköverkon vikavirralle luotettavan reitinja varmistavat suojalaitteiden luotettavan ja nopean toiminnan.maadoituksista ei ollut erillistä maadoituskaaviota käytettävissä eikä maadoituksista saatutarkastuksen aikana kattavasti tietoa. Mutta myöskään maadoitusten toimimattomuudestaei saatu tietoa. Kun kiinteistöön teetetään sähkösaneeraus, uusitaan myös maadoitusjärjestelmätvastaamaan voimassa olevia määräyksiä. Kiinteistöön ei kuulu turvavalaistusjärjestelmää. Kiinteistöön ei kuulu sähköisiä lämmityksiä. Osa osakkaista on saneerausten yhteydessäasentanut märkätilaan sähköisen lattialämmityksen mutta ne ovat osakkaiden itsensä vastuulla. Huoneistoissa on omat saunat sähkökiukaineen. Kiukaat ovat osakkaiden itsensä vastuulla. Kiinteistön yhteisten tilojen valaisimia on lähinnä vain lämmönjakohuoneen ja sähköpääkeskustilanvalaisimet. Pääkeskustilan hehkulamppuvalaisin suositetaan korvaamaan loisteputkivalaisimellaparemman valotehon saamiseksi. Lämmönjakohuoneeseen on asennettu loisteputkivalaisimet. Talojakamo on sijoitettu pääkeskustilan viereen. Puhelinsisäverkko on alkuperäinen, eikänäin täytä tulevia järjestelmätarpeita. Puhelinpisteet on huoneistoissa päätetty perinteisiinkolmenapaisiin rasioihin. Järjestelmä on edelleen puhelinkäytössä toimiva, mutta sen suorituskykyei ole nykyaikaiseen tiedonsiirtoon riittävä. Viimeistään sähkösaneerauksen yhteydessäkiinteistöön suositetaan saneeraamaan nykymääräysten mukainen yleiskaapelointijärjestelmä,mihin voidaan liittää sekä puhelin- että atk-järjestelmien laitteita. Kiinteistön yhteisantennijärjestelmä on liitetty kaapeli-tv -verkkoon. Antennikaappeja on sijoitettueri puolille kiinteistöä ulkovarastoihin. Liittymispiste on lämmönjakohuoneessa.saatujen tietojen mukaan antennikaapelointi on uusittu 1990-luvun alussa. Antennikaaviotaei ollut käytettävissä, joten antenniverkon muodosta ei saatu täyttä varmuutta (ketju/tähti?).suositellaan antennijärjestelmän uusimista sähkö- ja telesaneerauksen yhteydessä. Merkittävimmät toimenpiteet alkavalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan: Aluevalaistuksen uusiminen Ikääntymisestä johtuen keskusten uusimiseen nousujohtoineen tulee varautua. Kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät ovat kuntoluokassa välttävä. KL 2 2.4. Lisätutkimukset Kaikkien märkätilojen kosteuskartoitus Putkistojen kuntotutkimus 7 / 40
2.5. Kiinteistön tekninen PTS Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeita Kustannustaso 2016. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Yht Rakennetekniikka 11 362 97 350 36 1 12 2 2 0 873 LVIA-tekniikka 8 20 1 0 1 0 1 0 1 0 32 Sähkötekniikka 5 0 140 0 0 0 0 0 0 0 145 Yhteensä 24 382 238 350 37 1 13 2 3 0 1050 8 / 40
2.6. Rakennustekniikan PTS Toimenpide-ehdotukset 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Seinustan sorastus ja maan pintojen muokkaus rakennuksista pois päin 3 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2016. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Yht 2 erä 15 15 Salaojien kuvaus 1 erä 3 3 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 3 Puuston ja pensaiden harvennus ja poisto seinustoilta. 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 3 2 erä 3 2 5 Pihapäällysteiden korjauksia tarpeen mukaan. 3 erä 2 2 2 6 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 3 Väliaitojen kunnostus. 1 erä 65 65 Aluevarusteiden huolto 1 2 kertaa jakson aikana lähinnä puu- ja metallipintojen huoltoa / leikkikenttävarusteiden hoitoa. 4.2. Perustukset ja sokkelit 3 2 erä 2 2 4 Sokkeleiden pintakunnostus 1 erä 55 55 4.3. Alapohja 3 Puuosien poisto alapohjan tuuletustilasta. 1 erä 5 5 4.4. Rakennusrunko 4 0 4.5. Ulkoseinät 3 Puuosien kunnostus ja huoltomaalaus. 1 erä 40 40 4.6. Ikkunat 2 Ikkunoiden uusiminen. (varaus) 1 erä 300 300 Ikkunoiden huoltokunnostukset 2 erä 6 6 12 4.7. Ulko-ovet 3 Terassien ovien uusiminen. 1 erä 50 50 Ovien kunnostus ja huolto toimenpiteet. 2 erä 4 4 8 Saunojen ovien uusiminen (varaus) 1 erä 34 34 4.8. Kattorakenteet 2 Vesikatteiden uusiminen. 1 erä 270 270 4.9.1. Yleiset tilat, tekniset tilat 3 Lämmönjakohuoneen huoltomaalaus. 1 erä 1 1 4.9.2. Asuintilat, märkätilat 3 Ikääntyneiden märkätilojen saneeraus. x erä x x x x 0 Yhteensä 11 362 97 350 36 1 12 2 2 0 873 KL 5 KL 4 KL 3 KL 2 KL 1 Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 9 / 40
2.7. LVI-järjestelmien PTS Toimenpide-ehdotukset Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2016. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Yht 5.1.1. Lämmöntuotanto 4 0 5.1.2. Lämmönjakelu 3 0 5.1.3. Säätölaitteet 3 0 5.1.4. Lämmönluovutus 4 0 5.1.5. Eristykset 4 0 5.2.2. Vesijohdot 2 Putkistojen kuntotutkimus 1 erä 4 4 Vesijohtojen uusimiset tarpeen mukaan (vesijohdot+viemärit, karkea arv.400 t ) 5.2.3. Viemärit 3 Viemärien huuhtelu ja kuvaus (voi sis. putkistojen kuntotutkimukseen) 1 erä 3 3 Viemärien uusimiset tarpeen mukaan 0 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet 3 Uusimiset tarpeen mukaan 5 erä 1 1 1 1 1 5 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset 3 0 5.3.1. Järjestelmä 3 0 5.3.2. Ilmanvaihtokanavat 3 0 5.3.3. Päätelaitteet 3 Raitisilmaventtiilien asentaminen 1 erä 20 20 5.4.1. Palontorjuntajärjestelmät 3 0 Yhteensä 8 20 1 0 1 0 1 0 1 0 32 0 KL 5 KL 4 KL 3 KL 2 KL 1 Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 10 / 40
2.8. Sähköjärjestelmien PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 2 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2017. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Yht Aluevalaistuksen uusiminen ja parantaminen. 5 5 6.2.1. Jakokeskukset 2 Sähkö- ja telejärjestelmien uusiminen 140 140 6.2.2. Johtotiet 2 0 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 2 0 6.3.1. Nousujohdot 2 0 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 2 0 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 2 0 6.3.4. Varusteet 2 0 6.3.5. Liittymisjohdot 2 0 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalintasaukset 2 0 6.4.1. Valaisimet 2 0 6.4.3. Lämmittimet 2 0 Kojeet ja laitteet 2 0 6.4.4. Saunat 2 0 6.5.1. Tietotekniset järjestelmät 2 0 6.5.2. Antennijärjestelmä 2 0 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä 2 0 Yhteensä 5 0 140 0 0 0 0 0 0 0 145 KL 5 KL 4 KL 3 KL 2 KL 1 Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 11 / 40
2.9. Suunnitelmallinen kiinteistönpito Toimenpide-ehdotukset Kiinteistön ylläpito Määräarvio Kustannustaso 2016. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Yht Kuntoarvion päivitys 1 erä 3 3 Rakennustekniikka Kaikkien märkätilojen kosteuskartoitus 1 erä 2 2 LVI-tekniikka Putkistojen kuntotutkimus 0 Yhteensä 2 0 0 0 0 0 0 0 3 0 5 12 / 40
3. KOHTEEN TIEDOT 3.1. Kohteen tiedot Kohde: Asunto Oy Thymus Lähiosoite: Ylisrinne 1-5 Postinumero: 02210 Postitoimipaikka: Espoo Rakennustyyppi: Rivitaloyhtiö Tilavuus: 16570 m³ Kerrosala: 3723 m² Kerrosluku: Rakennusvuosi: 1970 3.2. Asiakirjatilanne Kiinteistöstä oli käytettävissä putkipiirustukset ja lämmityksen mitoituskaavio. Rakennusteknisiä piirustuksia ei ollut käytettävissä. Pääkeskustilan seinällä on laminoitu pääkeskus- ja nousujohtokaavio. Muita piirustuksia ei ollut käytettävissä. On suositeltavaa, että aina tulevien muutosten ja lisäysten yhteydessä, kaikkien sellaisten rakenneosien ja järjestelmien dokumentit, joihin tehdään muutoksia tai lisäyksiä, tulee päivittää nykyistä tilannetta vastaavaksi. 3.3. Korjaushistoria 1. Korjaushistoria 3.4. Käyttäjäkyselyn palaute Kohteessa suoritettiin kirjallinen käyttäjäkysely, jonka avulla selvitettiin rakennuksen eri huoneistojen lämpö- ja veto-olosuhteita sekä rakenteissa, teknisissä järjestelmissä tai tilojen käytössä havaittuja epäkohtia. Lisäksi tarkastuksen yhteydessä haastateltiin suullisesti asunnoissa ja kohteessa paikalla olleita asukkaita. Kirjallisessa kyselyssä keskeisimpiä esiin tulleita asioita olivat mm.: ovien ja ikkunoiden tiiviydessä ja toimivuudessa havaitut ongelmat lämmityspattereiden toimimattomuus / epätasaiset lämpötilat ilmanvaihdon ongelmat / epäkohdat Aluevalaistuksen heikko taso 13 / 40
3.5. Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi Kiinteistön huoltotoimia on hoidettu pääosin talkoovoimin, ulkopuolisia toimijoita on käytetty tarpeen mukaan. Laiminlyöntejä tai puutteita ei havaittu. Sähköjärjestelmien osalta huolto on ollut riittävää. 3.6. Lämpöenergian kulutus Kiinteistön lämpöenergian kulutustietoja ei ollut käytettävissä. 3.7. Vedenkulutus Kiinteistön vedenkulutuksesta ei ollut tietoja käytettävissä. 3.8. Sähkön kulutus Kiinteistösähkön kulutus on ollut normaalia alhaisemmalla tasolla. Kiinteistössä suurimmat yksittäiset sähkönkulutusjärjestelmät ovat ulkovalaistus, autolämmityspistorasiat sekä lvijärjestelmien laitteet. Aluevalaistusta on mahdollista ohjata hämäräkytkimen avulla. Autolämmityspistorasiat on varustettu omilla kahden tunnin kellokytkimillä. Tarkastuksen aikana ei havaittu toimenpiteitä, millä kiinteistösähkön kulutusta voitaisiin merkittävästi alentaa ilman suuria investointikustannuksia tai ilman, että toimenpiteet aiheuttaisivat ongelmia turvallisuudessa tai viihtyvyydessä. Sähkönkulutus on nykyiselläänkin alhaisella tasolla. 3.9. Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Huonelämpötiloja ei mitattu. Huonelämpötiloja voidaan tarkastella paremmin lämmityskaudella. Huonelämpötilan suositus talvella on 21...22 C astetta. Ilman laatu asunnoissa oli aistinvaraisesti arvioiden tyydyttävää tasoa. Talotekniikan ei havaittu aiheuttavan häiritsevää melua. Tuhoeläinten aiheuttamia haittoja ei havaittu. Kiinteistössä ei juuri ole yhteisiä sisätiloja. Pääkeskustilaan kannattaa harkita loisteputkivalaisimen asentamista paremman valotehon saamiseksi. 3.10. Turvallisuus ja ympäristöriskit Oleellisia turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. 3.11. Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot Akuutteja kosteusvaurioita ei tarkastuskierroksen aikana havaittu. 14 / 40
4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. Ulkoalueet 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Maanpintojen profiloinnit rakennusten vierustalla ovat melko tasaisia tai loivasti seinistä poispäin viettäviä, osittain myös seinään päin. Osassa seinustoja sokkelikorkeus on myös liian matala. Pääasiassa nurmialue on kiinnni sokkelissa.suositellaan tarvittavilta osin seinustan maanpintojen muokkauksia seinistä poispäin sekä maan pinnan laskemista ja seinustan sorastusta. Kattovedet ohjautuvat suoraan sadevesiviemäreihin kattokaivojen kautta. Piha-alueiden pintavedet ohjautuvat pääasiassa suunnitelmien mukaan sadevesikaivoihin tai nurmialueille. Sadevesien ohjaukset eivät kaikilta osin toimi suunnitellulla tavalla ja vesien on mahdollista lammikoitua paikoin kulkuväylille. Salaojista ei tehty havaintoa, rakennusten nurkilla ei havaittu tarkastuskaivoja, yleensä kaivot on upotettu maan sisään. Salaojia ei ole tiedettävästi huollettu viime vuosina. Salaojituksen tekninen käyttöikä huollettuna on noin 40 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Huoltamattomana käyttöikä on lyhempi. Salaojituksen toimivuus suositellaan tarkastettavaksi säännöllisesti, esim. kolmen vuoden välein ja salaojat suositellaan huuhdeltaviksi noin 10 vuoden välein putkiin kertyvästä irtoaineksesta. Toimenpide-ehdotukset: Seinustan sorastus ja maan pintojen muokkaus rakennuksista pois päin Salaojien kuvaus 2. Seinän vierustaa. 3. Sokkelikorkeus on vähäinen ja maan pinta on kallistettu rakennukseen päin. 15 / 40
4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Piha-alueilla kasvaa tavanomaisia luonnonvaraisia tai istutettuja puita sekä koristekasveja. Muutamissa kohdissa on haitallisia köynnöskasveja ja pensaita rakennusten seinustoilla. Puuston / pensaiden osalta tulee huolehtia, etteivät niiden juuret tuki salaojitusta ja pensaat eivät haittaa julkisivun tuuletusta. Puuston / pensaiden harvennus tulee suorittaa 1 2 kertaa jakson aikana. Nurmikoille yms. viherrakenteille suoritetaan tavanomaisia huolto- ja kunnossapitotoimia. Toimenpide-ehdotukset: Puuston ja pensaiden harvennus ja poisto seinustoilta. 4. Puustoa. 5. Pensaikkoa kiinni rakennuksessa. 6. Köynnöskasvit lisäävät seinän kosteusrasitusta. 16 / 40
4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Paikoitusalue ja kulkuväylät ovat asfaltoituja. Muita päällysteitä ovat betonikiveykset ja laatoitukset. Asfaltoinitien kunto on pääasiassa hyvä/tyydyttävä, niitä on myös vasta korjailtu. Päällysteitä suositellaan korjaamaan tarpeen mukaan. Toimenpide-ehdotukset: Pihapäällysteiden korjauksia tarpeen mukaan. 7. Asfaltoitu kulkutie. 8. Vasta paikattua asfalttia. 9. Kivetetty kulkutie. 10. Asfaltit ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. 17 / 40
4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Piha-alueella on normaaleja pihavarusteita kuten lasten leikkivälineitä ja betonisia aitoja. Jätehuoltovarusteet ovat maahan upotettuja keräysastioita. Jätehuollossa ei havaittu huomautettavaa. Betoniaidoissa esiintyy maalin hilseilyä ja rapaumaa, niiden kunnostus tulee kyseeseen jakson alkupuolella. Pihan muissa puu- ja teräsrakenteissa esiintyy tavanomaista maalipintojen haalistumista ja hilseilyä. Toimenpide-ehdotukset: Väliaitojen kunnostus. Aluevarusteiden huolto 1 2 kertaa jakson aikana lähinnä puu- ja metallipintojen huoltoa / leikkikenttävarusteiden hoitoa. 11. betonisia väliaitoja. 12. Aidat kaipaavat pintakunnostusta. 13. Jäteastiat. 14. Leikkivälineitä. 18 / 40
4.2. Perustukset ja sokkelit Rakennusten perustukset ovat maanvaraisia ja teräsbetonirakenteisia. Sokkeleiden ulkopinnat ovat maalipintaisia. Perustukset ovat maanvaraisia teräsbetonirakenteita. Rakennusten perustuksissa ei näkyviltä osin havaittu haitallisia painumia tai muodonmuutoksia. Rakennusten rungoissa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustusrakenteiden haitallisiin painumiin tai hallitsemattomiin liikkeisiin. Sokkeleiden ulkopinnat ovat huonossa kunnossa, jonkin verran on työraudoituksia näkyvissä sekä maali hilseilee yleisesti. Sokkelit suositellaan kunnostamaan. Toimenpide-ehdotukset: Sokkeleiden pintakunnostus 15. Maali hilseilee paikoin sokkelissa. 16. Paikoin rapaumaa on enemmänkin. 19 / 40
4.3. Alapohja Alapohjat ovat pääasiassa tuulettuvia betonirakenteisia alapohjia. Alapohjalatta on siporexrakenteinen. Tuuletus on järjestetty betonisilla tuuletusputkilla. Alapohjatiloissa havaittiin vanhoja muottilautoja, joita ei tänä päivänä enää suositella jätettävän paikoilleen, niistä voi aiheutua hajuhaittaa sisäilmaan. Puurakenteet suositellaan poistamaan sisäilmaongelmien ehkäisemiseksi, viimeistään jos hajuongelmaa ilmenee. Toimenpide-ehdotukset: Puuosien poisto alapohjan tuuletustilasta 17. Kuvaa tuuletustilasta. 18. Puurakenteita on jätetty tuuletustilaan. 19. Alapohjan tuuletusputki. 20 / 40
4.4. Rakennusrunko Runkorakenteet ovat betonia ja siporexia. Runkorakenteissa ei havaittu puutteita, eikä mitään, mikä viittaisi hallitsemattomiin liikkeisiin. 20. Vaakarakenteet ovat pääasiassa siporexiä. 4.5. Ulkoseinät Ulkoseinät ovat pääasiassa siporex elementtejä sekä tiiliverhouksia ja osittain puuverhottuja. Siporex pinnat on maalattu 2016 ja niiden kunto on hyvä. Tiiliverhouksissa ei havaittu toimenpiteitä vaativia vaurioita tai kulumaa. Puuverhousten osittainen uusiminen ja huoltomaalaukset tulevat kuitenkin kyseeseen jakson aikana. Toimenpide-ehdotukset: Puuosien kunnostus ja huoltomaalaus 21. Tiiliverhouksia. 22. Puuverhouksia. 21 / 40
23. Puuosien maali irtoilee paikoin. 24. Osa puuosista on uusimisen tarpeessa. 25. Päätyseinät ovat siporexia. 22 / 40
4.6. Ikkunat Ikkunat ovat alkuperäisiä kaksilasisia puuikkunoita. Pääosa ikkunoista on kiinteitä ja osa avattavia tuuletusikkunoita. Ikkunoissa ei havaittu merkittävää pinnoitevaurioita eikä isoja käyntiongelmia. Ikkunoiden ja ikkunaseinien vetoisuus on saanut osittain palautetta asukkailta. Ikkunoiden uusimista voidaan harkita asumisviihtyvyyden ja energiatehokkuusmielessä, mutta kunnon puolesta tälle ei ole tarvetta. Nykyisiä ikkunoita voidaan ylläpitää kunnostuksilla vielä pitkään, ikkunoiden uusimiselle on kuitenkin esittetty varaus PTS taulukkoon. Mikäli ikkunoita päädytään uusimaan, tulee seinärakenteiden kunto ja eristykset tarkastaa samalla. Toimenpide-ehdotukset: Ikkunoiden uusiminen (varaus) Ikkunoiden huoltokunnostukset 26. Ikkuna sisäpuolelta. 27. Ikkuna ulkopuolelta. 23 / 40
4.7. Ulko-ovet Pääsisäänkäyntien ovet ovat yksilehtisiä puuovia ja ne on vasta uusittu. Saunojen ja autotallien ovet ovat yksilehtisiä alkuperäisiä puuovia, joiden kunto on tyydyttävällä tasolla. Terassien ovet ovat alkuperäisiä kaksilehtisiä lasiaukollisia puuovia. Alkuperäiset ovet ovat saaneet asukkailta palautetta. Ovien uusiminen on käyttömukavuuden kannalta suositeltavaa, mutta kunnon puolesta tälle ei ole tarvetta. Ovet ovat ylläpidettävissä ikkunoiden tapaan. Vanhojen ovien uusimiselle on esitty varaus PTS taulukkoon. Toimenpide-ehdotukset: Terassien ovien uusiminen (varaus) Ovien kunnostus ja huoltotoimenpiteet Saunojen ovien uusiminen (varaus) 28. Autotallin ovet. 29. Asuntojen pääovet on uusittu. 30. Terassin ovi. 31. Saunarakennuksen ovi. 4.8. Kattorakenteet Kattomuotona on tasakatto ja katteena bitumikermi. Vesien poisjohtaminen on toteutettu 24 / 40
Kattomuotona on tasakatto ja katteena bitumikermi. Vesien poisjohtaminen on toteutettu sisäpuolisella järjestelmällä (kattokaivojen) avulla. Yläpohjat ovat siporex rakenteisia. Vesikatteet on uusittu 1980. Katteen pinnassa esiintyy muutamia painaumia, mutta kokonaisuutena kattojen kallistukset ovat oikean suuntaisia. Katoissa ei havaittu akuutteja vuotoja. Vesikatteet suositellaan uusimaan jakson aikana, samalla tulee parantaa kallistuksia, jotta lammikoituminen vähenee. Remontin yhteydessä on suositeltavaa uusia iv-putket ja reunapellitykset. Kattoikkunoiden uusiminen on myös suositeltaavaa samassa yhteydessä. Vesikaton käyttöikä on jo ylitetty. Bitumikermikatteen käyttöikä on noin 30 vuotta normaali olosuhteissa. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Toimenpide-ehdotukset: Vesikatteiden uusiminen (sisältäen mm. kattoikkunat, reunapellitykset ja iv-putkien uusimisen) 32. Yleiskuvaa. 33. Maali hilseilee pellityksistä. 34. Iv-putki. 35. Kattoikkunat ovat uusinnan tarpeessa. 25 / 40
36. Kattokaivo. 4.9. Sisätilat 4.9.1. Yleiset tilat, tekniset tilat Yleisiä tiloja on lähinnä lämmönjakohuone. Pinnat ovat pääosin maalattuja. Kokonaisuutena tarkasteltuna teknisten tilojen pinnat ovat tyydyttävässä kunnossa. Lattioissa ja seinissä esiintyy normaalia käytöstä ja ikääntymisestä johtuvaa pinnoitteiden kulumaa ja likaantumista. Toimenpide-ehdotukset: Lämmönjakohuoneen huoltomaalaus. 37. Lämmönjakohuone. 26 / 40
4.9.2. Asuintilat, märkätilat Kuntoarvioinnin yhteydessä käytiin noin 10% asunnoista. Asuntojen lattiapäällysteenä on pääosin parketti/laminaatti tai muovimatto ja seinät maalattu/tapetoitu. Huoneistojen lattia-, seinä- ja kattopinnat sekä kiintokalusteet olivat tarkastushetkellä pääosin tyydyttävässä kunnossa. Asunnoissa havaittiin paikoin normaalia käytöstä ja ikääntymisestä johtuvaa pinnoitteiden kulumaa. Tarkastetuissa asunnoissa ei havaittu viitteitä haitallisesta kosteudesta. Asuntojen pesutilat ovat eri-ikäisiä tehtyjen remonttien mukaan. Pesuhuoneiden lattioiden ja seinien pinnoitteena on laatoitus. Kaikissa asunnoissa on erillinen pesuhuone- ja saunatila ja lisäksi erillinen wc. Toimenpide-ehdotukset: Kaikkien märkätilojen kosteuskartoitus. Ikääntyneiden märkätilojen saneeraus. 38. Pesuhuone. 39. Erillinen wc. 40. Sauna. 41. Keittiö. 27 / 40
5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. Lämmitysjärjestelmä 5.1.1. Lämmöntuotanto Kiinteistö on kaukolämmössä. Kaukolämmön alajakokeskus eli lämmönsiirtimet (2 kpl) laitteineen on uusittu tehdasvalmiina lämmönjakokeskuspakettina vuonna 2011. Lämmönsiirtimien tekninen käyttöikä on noin 20-25 vuotta. Lämmönjakokeskukselle ei arvioida olevan kokonaisvaltaista uusimistarvetta alkavalla kymmenvuotisjaksolla. Yksittäisiä toimilaitteita voidaan uusia tarpeen mukaan. 42. Lämmönjakokeskus 43. Lämmönjakokaavio 5.1.2. Lämmönjakelu Lämmitysverkosto on tehty teräsputkesta hitsaus- ja kierreliitoksin. Teräsputkesta tehtynä verkoston kestoikä on vähintään 60-70 vuotta, ellei putkistoa rasita ulkopuolinen kosteus eikä verkostoon lisätä toistuvasti uutta happirikasta vettä. Kiertovesipumppujen tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta. 5.1.3. Säätölaitteet Lämmönjakokeskuksen säätölaitteiden tekninen käyttöikä on noin 10-15 vuotta. Vialliset säätölaitteet aiheuttavat erilaisia olosuhdehaittoja ja voivat lisätä energiankulutusta. Lämmönjakokeskuksen säätölaitteet olivat vuonna 2011 uusitun paketin mukana tulleita laitteita. Toimenpide-ehdotukset: Säätölaitteita tulee uusia tarpeen mukaan niiden vikaantuessa. 28 / 40
5.1.4. Lämmönluovutus Kiinteistössä on vesikiertoinen patterilämmitys termostaattiventtiilein. Patteriventtiilit on uusittu lämmityksen perussäädön yhteydessä vuonna 2013-2014. Termostaattisten patteriventtiilien tekninen käyttöikä on noin 20-25 vuotta. 44. Patteriventtiilit olivat termostaattiventtiilejä. 45. Käyttövesipatterien käsiventtiilejä oli myös uusittu. 5.1.5. Eristykset Lämpöjohtojen eristykset olivat nähdyin osin muovipäällysteisiä mineraalivillakouruja. Eristeet olivat nähdyin osin ehjiä. 5.2. Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.2.1. Vedenkäsittely Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkostoon. Huoneistokohtaisia vesimittareita ei ollut. Veden painetta rajoitetaan vakiopaineventtiilillä. Paine oli noin 3,5...4 bar (sopiva, ok). 29 / 40
5.2.2. Vesijohdot Vesijohdot olivat pääosin kiinteistön alkuperäisiä. Vesijohdot ovat kuparia, kylmän veden runko galvanoitua terästä. Merkittävistä vesijohtovuodoista ei ollut tietoa. Kupariputkesta tehtyjen vesijohtojen tilastollinen kestoikä on noin 40-50 vuotta. Toimenpide-ehdotukset: Kiinteistön vesijohdoille ja muille putkistoille voidaan teettää putkistojen kuntotutkimus. Rivitaloissa vesijohdot kuitenkin järkevintä vain uusia sitten kun niiden tekninen käyttöikä saavutettu tai viimeistään ensimmäisten vuotojen ilmetessä. Vesijohdot voidaan uusia pesuhuone-, ym. huoneistoremonttien yhteydessä. 46. Vesijohdot lattiarakenteissa ovat vuotoriski. 47. Hanavirtaamat olivat riittäviä. 5.2.3. Viemärit Viemärit ovat tiettävästi kaikki vielä alkuperäisiä. Viemärit olivat nähdyin osina muovia. Merkittävistä viemäritukoksista ei ollut tietoa. Viemärien tilastollinen kestoikä on noin 50 vuotta. Toimenpide-ehdotukset: Viemärien kunto voidaan tutkia sisäpuolisella tv-kuvauksella. Samalla pohja- ja tonttiviemärit voidaan painehuuhdella (mikä myös huoltotoimenpide, joka olisi suositeltavaa teettää noin 10 vuoden välein). 48. Viemäriasennuksia. 49. Viemärit olivat muovia. 30 / 40
5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet Kiinteistön vesi- ja viemärikalusteet ovat eri-ikäisiä. Hanasekoittajien tekninen käyttöikä on noin 15-25 vuotta ja WC-istuimien noin 35-50 vuotta. Toimenpide-ehdotukset: Vesi- ja viemärikalusteita tulee toistaiseksi uusia tarpeen mukaan. 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset Vesijohtoeristykset ovat nähdyin osin muovipäällysteisiä mineraalivillakouruja. Vesijohtoeristykset olivat nähdyin osin ehjiä. 5.3. Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 5.3.1. Järjestelmä Kiinteistössä on painovoimainen ilmanvaihto. Keittiöissä oli liesituulettimia. 5.3.2. Ilmanvaihtokanavat Ilmanvaihtokanavat olivat kierresaumattua peltiä. Painovoimaisessa ilmanvaihdossa kanavat voidaan puhdistaa tarpeen mukaan. 5.3.3. Päätelaitteet Poistoilmaventtiilit asunnoissa oli lautasmallia, kuten painovoimaisessa ilmanvaihdossa kuulukin olla. Korvausilma asuntoihin tulee ilmavuotoina rakenteiden kautta, joten olo- ja makuuhuoneisiin olisi suositeltavaa asentaa raitisilmaventtiilit. Toimenpide-ehdotukset: Asuntojen olo- ja makuuhuoneisiin olisi suositeltavaa asentaa raitisilmaventtiilit. 50. Poistoilmaventtiilit olivat lautasmallia. 51. Keittiöissä oli liesituulettimia. 5.4. Muut järjestelmät 5.4.1. Palontorjuntajärjestelmät Kiinteistön muita järjestelmiä ovat alkusammutuslaitteet. Kiinteistön alkusammutuslaitteina toimivat käsisammuttimet tulee tarkastaa määräysten mukaisesti ajallaan (määräaikaistarkastuksia ei ole merkitty PTS-taulukkoon). 31 / 40
6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. Aluesähköistys 6.1.1. Aluevalaistus Kiinteistön aluevalaisimina toimivat rakenteisiin asennetut kuutiovalaisimet sekä pari pylväsvalaisinta ja käpyvalaisinta. Osakkaiden itsensä vastuulle kuuluvia valaisimia ei ole käsitelty tässä raportissa (valaisimet, joille on syöttö kunkin huoneiston ryhmäkeskukselta). Aluevalaistusta ohjataan hämäräkytkimen avulla. E27-kantaisissa valaisimissa on pääosin käytetty niin sanottuja energiansäästöpolttimoita. Aluevalaistus alkaa olla ikääntynyt. Toimenpide-ehdotukset: Aluevalaistuksen uusiminen 52. Aluevalaistus 53. Aluevalaistus 54. Aluevalaistus 55. Aluevalaistus 32 / 40
6.1.2. Ulkopistorasiat Tarkastuksen aikana ei havaittu kiinteistölle kuuluvia ulkopistorasioita. Osa osakkaista on itse asentanut/ asennuttanut autokatokseen pistorasian. Ulkopistorasiat suositetaan turvallisuussyistä varustamaan vikavirtasuojakytkimin (ei sisälly PTS:ään). 56. Ulkopistorasiat 6.2. Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.2.1. Jakokeskukset Kiinteistön sähköpääkeskus sijaitsee huoneiston 20 ulkovarastossa omassa lukitussa tilassaan. Sähkönjakelujärjestelmä on 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukainen. Pääkeskuksen tiedot: - valmistaja Urho Tuominen - nimellisvirta 630 A - päävarokkeet 2* (3* 255 A) Pääkeskukseen on yhdistetty myös kiinteistökeskus, missä on yhteisten lähtöjen ylivirtasuojat ja ohjaukset. Pääkeskustilan seinällä on laminoitu pääkeskus- ja nousujohtokaavio. Mikäli sähköpiirustuskansio on olemassa, suositetaan yksi kopio toimittamaan pääkeskustilaan. Pääkeskustilasta tulee poistaa sinne kuulumaton tavara. Tilan hehkulamppuvalaisimen korvaamista loisteputkivalaisimella kannattaa harkita paremman valotehon saamiseksi. Ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia ja varustettu perinteisin tulppasulakkein Pääkeskukselta sähkö jaetaan ketjumaisesti huoneistojen ryhmäkeskuksille, mistä johtuen sähkömittarit on sijoitettu ryhmäkeskuksiin. Sähkö jaetaan huoneistojen ulkovarastoissa oleville keskuksille, joilta on edelleen syötöt huoneistoissa oleville keskuksille. Keskukset ovat kolmevaiheisia tulppasulakekeskuksia. Keskuksissa on yleisesti runsaasti vapaita sulakepaikkoja mahdollisia laajennustarpeita varten. Keskusten keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 40 vuotta, mikä on jo ylitetty. Saatujen tietojen mukaan keskuksissa ei ole ollut ongelmia. Ikääntymisestä johtuen keskusten uusimiseen nousujohtoineen tulee kuitenkin varautua. Sähkösaneeraus on yleensä kannattavaa tehdä samaan aikaan lvv-saneerauksen kanssa. Toimenpide-ehdotukset: Sähkö- ja telejärjestelmien uusiminen 33 / 40
57. Sähköpääkeskus 58. Huoneiston ryhmäkeskus 59. Huoneiston ryhmäkeskus 60. Huoneiston ryhmäkeskus 6.2.2. Johtotiet Kiinteistön kaapeloinnit on toteutettu perinteisenä pinta-asennuksena sekä putkituksia käyttäen. Piha-alueiden kaapeloinnit on tehty maahan kaapelikaivantoihin. Johtotiet ovat yleisesti tyydyttävässä kunnossa. Sähkösaneerauksen yhteydessä johtoteitä suunnitellaan lisää. 6.2.3. Kaapeliläpiviennit Tarkastuksen aikana havaitut kaapeliläpiviennit ovat tyydyttävässä kunnossa. Tehtäessä uusia läpivientejä, tulee varmistua, että ne tiivistetään asianmukaisesti. 6.3. Johdot ja niiden varusteet 6.3.1. Nousujohdot Nousujohdot on toteutettu 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukaisesti (nykyisin käytetään 5- johdinjärjestelmää, TN-S, missä on erilliset nolla- ja suojajohtimet). Pääkeskukselta sähkö jaetaan huoneistojen ryhmäkeskuksille ketjumaisesti. Nousujohdot ovat kooltaan 3* 25+10-3* 70+21 mm2, noususulakkeet ovat 80-100 A. 6.3.2. Voimaryhmäjohdot Voimaryhmäjohdot ovat 4-johdinjärjestelmän mukaisia muovivaippaisia johtoja. Varsinaisia voimaryhmäjohtoja ovat esimerkiksi kiukaiden ja liesien syötöt. Syöttökaapelit ovat pääasiassa MMJ- tyyppisiä muovivaippakaapeleita tai ML-tyyppisiä muovivaippaisia asennusjohtimia, jotka on asennettu putkiin. 34 / 40
6.3.3. Valaistusryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot ovat 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukaisia. Huoneistojen maadoitetut pistorasiat on toteutettu nollaamalla eli ilman erillistä suojajohdinta. Muiden saneerausten yhteydessä huoneistojen ryhmäjohdot suositetaan uusimaan 5-johdinjärjestelmän mukaiseksi. 6.3.4. Varusteet Huoneistojen märkätiloissa ja keittiöissä on käytetty maadoitettuja 1 luokan pistorasioita. Huoneistojen muiden tilojen pistorasiat ovat rakennusaikakauden mukaisesti maadoittamattomia 0 luokan rasioita. Osakkaat vastaavat yleensä itse huoneiston sisäisten sähköjärjestelmien uusimisesta ja osaan huoneistoista onkin jo uusittu kalusteita. Sähkönkulutuslaitteet ovat kasvaneet merkittävästi kuluvien vuosikymmenten aikana ja nykyisten pistorasioiden määrä ei välttämättä ole kaikille riittävä. Tämän vuoksi asukkaat joutuvat käyttämään jatkojohtoja, mikä saattaa kuormittaa ryhmäjohtoa suunniteltua enemmän. 61. Pistorasia. 62. Pistorasioita. 63. Kytkimiä. 6.3.5. Liittymisjohdot Kiinteistön pääkeskus on liitetty paikallisen energiayhtiön pienjänniteverkkoon kahdella kaapelilla. Liittymisjohtojen tyyppi on AMCMK 3* 185 + 56, päävarokkeet ovat 2* (3* 255 A). Liittymisjohtojen tekninen elinkaari on noin 50 vuotta. Pääkeskuksen uusimisen yhteydessä suositetaan uusimaan myös liittymisjohdot ja tarkistamaan niiden mitoitus. Toimenpide-ehdotukset: Liittymisjohdot uusitaan pääkeskuksen uusimisen yhteydessä (kustannukset sisältyvät keskusten uusimiseen). 35 / 40
6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalintasaukset Maadoituksen tarkoitus on estää vaarallisten kosketusjännitteiden muodostuminen sähkölaitteiden vikatapauksissa. Maadoitukset takaavat sähköverkon vikavirralle luotettavan reitin ja varmistavat suojalaitteiden luotettavan ja nopean toiminnan. Maadoituksista ei ollut erillistä maadoituskaaviota käytettävissä eikä maadoituksista saatu tarkastuksen aikana kattavasti tietoa. Mutta myöskään maadoitusten toimimattomuudesta ei saatu tietoa. Kun kiinteistöön teetetään sähkösaneeraus, uusitaan myös maadoitusjärjestelmät vastaamaan voimassa olevia määräyksiä. Toimenpide-ehdotukset: Sähkösaneerauksen yhteydessä uusitaan myös maadoitusjärjestelmät voimassa olevien määräysten mukaiseksi. 36 / 40
6.4. Valaisimet, lämmittimet, kojeet ja laitteet 6.4.1. Valaisimet 64. Valaistusta 65. Valaistusta 66. Valaistusta 67. Valaistusta 68. Valaistusta 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä Kiinteistöön ei kuulu turvavalaistusjärjestelmää. 37 / 40
6.4.3. Lämmittimet Kiinteistöön ei kuulu sähköisiä lämmityksiä. Osa osakkaista on saneerausten yhteydessä asentanut märkätilaan sähköisen lattialämmityksen mutta ne ovat osakkaiden itsensä vastuulla. 69. Lämmönjako alakeskus 6.4.4. Kojeet ja laitteet LVI-, ohjaus-, valvonta- ja säätölaitteiden kokoonpanoa ja tekniikkaa on kuvattu LVIosiossa. 6.4.5. Saunat Huoneistoissa on omat saunat sähkökiukaineen. Kiukaat ovat osakkaiden itsensä vastuulla. 70. Kiuas. 71. Ohjauskeskus 38 / 40
6.5. Tele- ja antennijärjestelmät 6.5.1. Tietotekniset järjestelmät Talojakamo on sijoitettu pääkeskustilan viereen. Puhelinsisäverkko on alkuperäinen, eikä näin täytä tulevia järjestelmätarpeita. Puhelinpisteet on huoneistoissa päätetty perinteisiin kolmenapaisiin rasioihin. Järjestelmä on edelleen puhelinkäytössä toimiva, mutta sen suorituskyky ei ole nykyaikaiseen tiedonsiirtoon riittävä. Viimeistään sähkösaneerauksen yhteydessä kiinteistöön suositetaan saneeraamaan nykymääräysten mukainen yleiskaapelointijärjestelmä, mihin voidaan liittää sekä puhelin- että atk-järjestelmien laitteita. 6.5.2. Antennijärjestelmä Kiinteistön yhteisantennijärjestelmä on liitetty kaapeli-tv -verkkoon. Antennikaappeja on sijoitettu eri puolille kiinteistöä ulkovarastoihin. Liittymispiste on lämmönjakohuoneessa. Saatujen tietojen mukaan antennikaapelointi on uusittu 1990-luvun alussa. Antennikaaviota ei ollut käytettävissä, joten antenniverkon muodosta ei saatu täyttä varmuutta (ketju/tähti?). Suositellaan antennijärjestelmän uusimista sähkö- ja telesaneerauksen yhteydessä. 72. Antennikaappi. 73. Antennilaitteita. 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä Huoneistoissa on normaalit paristokäyttöiset palovaroittimet. Palovaroittimien käyttöikä on yleensä noin 10 vuotta. Ne ovat kuitenkin asukkaiden omalla vastuulla. 74. Paloilmoitin katossa 39 / 40
7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT Kuntoarvioon liittyvissä asioissa ja yleensä kohteenne rakenne-, LVI- ja sähköteknisissä kysymyksissä voitte ottaa yhteyttä tämän kuntoarvion koordinaattoriin. Vantaa 30.06.2017 RAKSYSTEMS INSINÖÖRITOIMISTO OY Miikka Simanainen Raksystems Insinööritoimisto Oy Vetotie 3 A, 01610 VANTAA Puh. 0306705656 miikka.simanainen@raksystems.fi www.raksystems.fi 40 / 40