Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 1 / 1 875/10.02.03/2013 134 Juvankartano, asemakaavan muutosehdotuksen hyväksyminen nähtäville (MRA 27 ), alue 711405, 81. kaupunginosa Niipperi Valmistelijat / lisätiedot: Tiina Aalto, puh. 050 553 2886 etunimi.o.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 3.11.2014 päivätyn Juvankartano - Juvagård asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6803, joka käsittää korttelin 81108 81. kaupunginosassa (Niipperi), 2 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Käsittely Päätös Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 3.11.2014 päivätyn Juvankartano - Juvagård asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6803, joka käsittää korttelin 81108 81. kaupunginosassa (Niipperi), 2 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Oheismateriaali - Juvankartano, tapahtumaluettelo - Juvankartano, kaavamääräykset - Juvankartano, kaavakartta - Juvankartano, ajantasa-asemakaava - Juvankartano, havainnekuva
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 2 / 2 Selostus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa toimitilarakennusten (KTY-1) rakentaminen Kehä III varteen, jossa on mm. aiemmin toiminut kauppapuutarha. Rakennusoikeuden määrä ei kasva kaavamuutoksella. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Juvankartano - Juvagård, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6803, käsittää korttelin 81108, 81. kaupunginosassa (Niipperi), alue 711303. Vireilletulo Muutoksen hakijana on kaavamuutosalueen omistaja, Ojala Machine Oy. Asemakaavan muutoshakemus on saapunut 7.2.2013. Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa 19.3.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 10.3.2014. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Niipperissä Kehä III:n ja Vanhan kylätien kulmauksessa osoitteessa Vanha kylätie 5-7. Kulku alueelle tapahtuu Vanhan kylätien kautta. Muutosalue rajautuu idässä Vantaan rajaan. Suunnittelualueella kiinteistöllä 1:6 sijaitsee vuonna 1953 valmistunut, kerrosalaltaan 90 m 2 suuruinen asuinrakennus. Kiinteistöllä 1:7 on aiemmin sijainnut viisi kasvihuonetta, varastorakennus, öljysäiliö sekä
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 3 / 3 asuinrakennus. Kaikki edellä mainitut kiinteistöllä 1:7 sijainneet rakennukset on purettu 16.5.2012 myönnetyn purkamisluvan jälkeen. Kiinteistö on tällä hetkellä rakentamaton. Korttelialueella ei ole viemäröintiä. Vesijohto tulee alueelle kiinteistön 1:7 kaakkoiskulmasta. Maaperä on normaalisti rakennettavaa moreenialuetta, jonka päällä on osittain savea ja silttiä. Alueelle on tehty pilaantuneisuustutkimus, jossa on todettu maa-aineksen sisältävän kynnysarvon ylittäviä haittaainepitoisuuksia. Tutkimusraportin mukaan todetut pitoisuudet eivät aiheuta ympäristö- eivätkä terveysriskiä ihmiselle eivätkä kynnysarvon ylittävät pitoisuudet ole este rakentamiselle. Kehä III:n liikenne aiheuttaa liikennemelua ja päästöjä alueelle. Lisäksi alue kuuluu lentomelualun lievealueeseen. Kaavamuutosalue rajautuu etelässä Kehä III:n, lännessä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen, pohjoisessa lähivirkistysalueeseen ja itäpuolella Vantaan kaupunkiin. Kaavamuutosalueen länsipuolella sijaitseva liike- ja toimistorakennusten korttelialue on pääosin rakentamatta; alueella sijaitsee nykyisin kaksiasuntoinen erillispientalo. Vantaan puolella ei ole asemakaavaa, mutta voimassa olevassa yleiskaavassa alue on retkeily- ja ulkoilualuetta. Voimassa oleva yleiskaava- ja asemakaavatilanne Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I Kaava-alue käsittää pääosan kahdesta pohjoisimmasta suuralueesta. Kaava sai lainvoiman vuonna 1997. Kaavamuutosalue on yleiskaavassa osoitettu yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK). Alue varataan ensisijaisesti yksityisille palveluille ja hallinnolle. Alueella voidaan sallia myös varasto- ja myyntitiloja vaativaa alueelle soveltuvaa teollisuutta sekä koulutus- ja majoitustiloja. Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaava on vireillä. Kaava-alue käsittää kokonaisuudessaan Espoon pohjoisosien yleiskaavan osan I voimassaolevan alueen. Lisäksi kaava-alue pitää sisällään Espoon kartanon sekä Soittilan alueet. Kaava-alueeseen kuuluu myös Lahnuksen ampumaradan alue sekä Kauklahden alueelta Espoon eteläosien yleiskaavassa vahvistamatta jäänyt alue, joilla ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa. Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Juvankartano -niminen asemakaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 1.2.1995 ja vahvistettu ympäristöministeriössä 25.4.1995. Korttelialue on osittain asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialuetta (AV) sekä osittain liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). AV-korttelialueelle on merkitty erillinen rakennusala, jolle saa sijoittaa asuinrakennuksia. K-korttelialueelle on merkitty erillinen rakennusala rakennuksia varten.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 4 / 4 Rakennusoikeus kummallakin korttelialueella määritellään tehokkuusluvun e = 0.40 mukaan kerrosluvun ollessa kaksi (II). Pääasiallisesti maanpäällistä kellarikerrosta ei saa rakentaa. Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti: myymälätilat 1 autopaikka kerrosalan 50 m 2 kohti toimistot ja muut liiketilat sekä työtilat 1 autopaikka kerrosalan 70 m 2 kohti varastotilat 1 autopaikka kerrosalan 150 m 2 kohti asunnot 1 autopaikka kerrosalan 70 m 2 kohti, vähintään 1,5/asunto kasvitarhat käyttötarkoituksen edellyttämä määrä rakennuslupahakemuksen yhteydessä esitetyn selvityksen perusteella. Liike- ja toimistorakennusten korttelialueella tontille saa rakentaa enintään kaksi asuntoa kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten. Kullakin asunnolla tulee olla muusta tonttialueesta tarkoituksenmukaisesti erotettu yksityinen oleskelutila. Lisäksi kortteliin saa sijoittaa näyttely- ja myyntitiloja tonttikohtaisesti enintään 25 % rakennusoikeudesta. MRA 30 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 10.3.2014 osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 24.3. - 24.4.2014. Nähtävilläoloaikana ei jätetty yhtään mielipidettä, kannanottoa tai lausuntoa. Asemakaavan muutos Yleisperustelu Asemakaavan muutoshakemuksessa esitetään käyttötarkoituksen (AV ja K) muuttamista toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Kerroslukua esitetään korotettavaksi toimistorakennuksen osalta neljään kerrokseen. Rakennusoikeuteen ei esitetä muutoksia. Liittymien sijaintia Vanhalle kylätielle tulisi muuttaa. Hakijan tavoitteena on luoda alueelle yhtenäinen, nykyaikainen ja edustava ilme. Asemakaavan mahdollistama käyttötarkoitus (asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialue) ei ole paras mahdollinen tähän kohtaan ja alueelle on vaikea saada toimijaa. Kaavamuutoksella alue siistiytyy, saa edustavan ilmeen ja soveltuu alueen rakennettuun ympäristöön paremmin. Samalla alueelle tulee lisää työpaikkoja.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 5 / 5 Maankäyttö Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on noin 10 500 m 2. Varsinainen kerrosala on 4 190 m 2, mikä vastaa kaavan kokonaistehokkuutta e = 0.40. Rakennusoikeuden määrä ei kasva kaavamuutoksella. Suunnittelualue on osoitettu toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Alueelle saa rakentaa toimistorakennuksia sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia. Lisäksi kortteliin saa sijoittaa näyttely- ja myyntitiloja enintään 35 % rakennusoikeudesta. Kaavaan on merkitty kaksi rakennusalaa. Itäisemmällä rakennusalalla suurin sallittu kerrosten lukumäärä on kaksi (II) ja läntisemmällä rakennusalalla neljä (IV). Lisäksi kaavassa on annettu määräyksiä pysäköintiin, hulevesiin, meluun, ilmanvaihtoon, istutettaviin alueisiin ja aitaamiseen liittyen. Sopimusneuvottelut Asemakaavan muutoksen toteuttaminen saattaa edellyttää maankäyttösopimusta, joka tullaan allekirjoittamaan ennen kuin asemakaavan muutos viedään kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi. Sopimusneuvotteluista vastaa tonttiyksikkö. Perittävät maksut Hakija on maksanut 29.4.2014 asemakaavan muutoksen kustannuksista 40 % ja kuulutuskustannuksista 1/3. Hyväksyminen Kaupunkisuunnittelulautakunta siirtää kaavanmuutoksen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, mikäli kaupunginhallitus päättää kaavan toteuttamiseen liittyen maankäyttösopimuksen hyväksymisestä. Muussa tapauksessa kaavamuutoksen hyväksyy kaupunkisuunnittelulautakunta. Nähtävänä kokouksessa Asemakaavakartta Asemakaavaselostus liitteineen
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 6 / 6 Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: Hakija - Toimenpiteitä varten: Kuulutus ja kuulutuskirjeet - HSY Vesi, lausuntopyyntö - Liikennevirasto, lausuntopyyntö - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, lausuntopyyntö - Vantaan kaupunki, lausuntopyyntö - Tekninen keskus, kannanottopyyntö - Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö
Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.11.2014 Sivu 7 / 7