Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi 18.6.2014

Sisällysluettelo 1. Johdanto... 3 1.1. Vaalimaan suunnitelmat... 3 1.2. Hankkeen kuvaus... 5 1.3. Markkina-alue... 6 2. Kaupan nykytilan analyysi... 7 2.1. Vähittäiskaupan myynti... 7 2.2. Ostovoima ja ostovoiman siirtymät... 8 2.3. Vaalimaan kaupallinen rakenne... 9 2.4. Kaupan palveluverkko seudulla...11 3. Kaupan markkinoiden kehitys... 13 3.1. Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys...13 3.2. Liiketilatarpeet vuoteen 2020 ja 2030...15 4. Vaikutusten arviointi... 18 4.1. Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen...18 4.2. Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan...18 4.3. Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin...19 4.4. Yhteenveto vaikutuksista...20 2/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

1. Johdanto Vaalimaan aluetta kehitetään kansainväliseksi matkailu- ja elämyspalvelujen sekä vähittäiskaupan alueeksi. Virolahden kunnan tavoitteena on uudistaa Vaalimaan alueen yleiskaava kokonaisuudessaan vastaamaan nykyisiä tarpeita. Tätä ennen Virolahden kunnassa on käynnistetty yhden outlet-keskuksen yleis- ja asemakaavojen laatiminen. Kokonaisuudessaan outlet-keskus tulee olemaan noin 30.000 k-m 2, mutta ensi vaiheessa on tarkoitus päästä rakentamaan tästä noin puolet. Nyt vireillä olevan asemakaavan muutos koskee ensivaiheen suunnitelmia. Asemakaavan lisäksi myös yleiskaavaa on tältä osin tarve muuttaa. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Vaalimaan outlet-keskuksen yleis- ja asemakaavan muutoksen kaupallisia vaikutuksia. Selvityksessä arvioidaan outlet-keskuksen vaikutuksia keskustoihin ja koko kauppapalveluiden verkkoon. Lisäksi arvioidaan hankkeen vaikutuksia palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin. Kymenlaakson maakunnassa on maakuntakaavan (Kauppa ja merialue) yhteydessä tehty kaupallinen selvitys: Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus; Santasalo Ky 14.11.2013. Maakuntakaavan kaupalliseen selvitykseen kuului osana myös selvitys venäläisistä matkailijoista: Venäläisten ostosmatkailun merkitys ja tulevaisuuden näkymät; Tak Oy Lokakuu 2012. Näiden selvitysten lähtötietoja käytetään tässä Vaalimaan outlet-keskuksen kaupallisten vaikutusten arvioinnissa. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin on tilannut WSP:ltä Virolahden kunta ja selvityksestä vastaavat tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. 1.1. Vaalimaan suunnitelmat Vaalimaata kehitetään Kaakkois-Suomen merkittävänä ostosmatkailukohteena. Maakuntavaltuuston hyväksymässä vaihemaakuntakaavassa (Kymenlaakson maakuntakaava, kauppa ja merialue) alue on osoitettu vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealueeksi, jonne saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä yhteensä enintään 100.000 k-m 2. Vaalimaan alueelta on laadittu kokonaisvaltainen Vaalimaan masterplan, jossa määritellään alueen kehittämisen visio, tavoitteet ja maankäytön suunnitelma. Vaalimaan masterplanin on laatinut Ramboll. Masterplanissa alueelle on visioitu huomattava määrä kaupan palveluita. Kauppa keskitetään tiiviille alueelle Vaalimaantien, uuden moottoritien sekä uuden kokoojakadun varsille. Kaupan näkyvyys pääteille on tärkeää. Kaupallinen ydinalue on tiivis ja yhdellä pysäköinnillä mahdollista asioida useammassa liikkeessä. Pysäköintialueet toteutetaan maantasossa, koska rakenteellista pysäköintiä ei mahdollista toteuttaa kannattavuusedellytykset huomioiden. Kokonaisuudessaan kauppaa ja kaupallisia palveluita sekä matkailu- ja elämyspalveluita visioidaan alueelle noin 360.000 k-m 2. 3/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vaalimaan masterplan, maankäyttöluonnos 2.4.2014, Ramboll Merkittävä tekijä Vaalimaan kaupan alueen kehittämiselle on uuden kauppakeskuksen ja kasinon rakentuminen alueelle. Kauppakeskus, kasino ja hotelli rakentuvat Vaalimaantien eteläpuolelle nykyisen Rajahovin viereen. Vaalimaa Shopping Center Oy:n kauppakeskuksen on määrä avata ovensa syksyllä 2015. 4/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

1.2. Hankkeen kuvaus Nyt vireillä olevan yleis- ja asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa noin 15.000 kerrosneliömetrin suuruisen outlet-keskuksen sijoittuminen Vaalimaalle. Outlet-keskus sijoittuu keskeiselle alueelle Vaalimaalla Vaalimaantien pohjoispuolelle ja uuden moottoritien välittömään läheisyyteen. Suunnittelualue on merkitty oheiseen karttaan. Outlet-keskuksen sijainti Outlet-keskus muodostuu pienliikkeistä, eikä yhdenkään myymälän koko ylitä 2000 kerrosneliömetriä. Outlet-keskuksessa myymälät aukeavat sisäiselle kauppakadulle. Pysäköintipaikat rakentuvat outletkeskuksen eteläpuolelle. Myöhemmin tavoitellaan outlet-keskuksen laajentamista. Outlet-keskuksen lopullinen koko tulee olemaan alustavien suunnitelmien mukaan noin 30.000 k-m 2. 5/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Outlet-keskuksen alustavat suunnitelmat vaiheesta 1 ja 2 1.3. Markkina-alue Vaalimaa on ensisijaisesti ostosmatkailukohde. Alueen kehittyminen perustuu venäläisiin matkailijavirtoihin. Pääosa Kotkan-Haminan seudulle tulevista matkailijoista on Pietarin seudulta. Vaalimaa on yksi vilkkaimmista raja-asemista, jonka läpi kulki vuonna 2013 yhteensä 3,6 miljoonaa rajanylittäjää. Rajanylittäjistä yli 80 % oli venäläisiä. Suurin osa venäläisten tekemistä Suomen matkoista on ostosmatkoja. Vaalimaan kaupallisten palveluiden kohderyhmänä ovat tulevaisuudessa myös suomalaiset kuluttajat. Vaalimaa tarjoaa lähivaikutusalueen asukkaille palveluita, joita alueelle ei alueen omaan ostovoimaan perustuen muuten tulisi. Lähivaikutusalueeseen kuuluvat Virolahti ja Miehikkälä, jossa oma kaupan tarjonta on vähäistä. Kotkan-Haminan alueelta voi tulla satunnaisasiointia, mikäli alue on hyvin vetovoimainen ja kaupan tarjonta erilaista kuin mitä on paikallisesti tarjolla. Vaalimaan kaupan ja matkailualueen kehittyessä vaikutusalue Suomessa kasvaa, mikäli kaupan konseptit Vaalimalla tuovat jotain erilaista uutta tarjontaa. Vaalimaan masterplanin mukaan alueelle voi tällöin suuntautua satunnaisia ostosmatkoja hyvinkin laajalta alueelta, jopa pääkaupunkiseudulta. 6/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

2. Kaupan nykytilan analyysi Kaupan nykytilan analyysi perustuu Kymenlaakson liitolle tehtyyn Kymenlaakson kaupanrakenne ja mitoitus selvityksen lähtötietoihin, joita on tilastojen osalta päivitetty. Vaalimaan ja lähialueen kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan kuntakohtainen vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla lasketaan ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin kauppa Virolahdella myy suhteessa alueen ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista alueella. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. 2.1. Vähittäiskaupan myynti Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti ovat Tilastokeskuksen kuntakohtaisesta yritystilastosta. Uusin tilasto on vuodelta 2012. Tilastosta saadaan myyntitietoja koko vähittäiskaupasta ja niistä toimialoista, joissa on toimipaikkoja vähintään 3. Pienempien toimialojen myyntitiedot on arvioitu yleisten tilastojen pohjalta, niin että kokonaissumma on sama kuin Tilastokeskuksen tilastossa vähittäiskaupan myynti. Virolahdella vähittäiskaupan toimipaikkoja on lukumääräisesti niin vähän, että yksittäisten toimialojen myynnit ovat valtaosin arvioita. Tilastotietoja on myös autokaupasta sekä ravintolatoiminnasta. Vuonna 2012 Virolahdella oli yhteensä 44 vähittäiskaupan toimipaikkaa. Vähittäiskaupan myynti oli 44 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan ja palveluiden toimipaikat ja myynti vuonna 2012 Virolahti Toimi- Myynti paikat milj. e Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 9 17 Tavaratalokauppa 2 9 Tilaa vaativa kauppa 3 10 Muu erikoiskauppa 6 7 Erikoiskauppa yhteensä 9 17 Vähittäiskauppa yhteensä 20 44 Auto-, varaosa- ja rengaskauppa 4 5 Huoltamot 3 8 Ravintolat ja kahvilat 6 2 Lähde: Tilastokeskus Virolahden vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitystä viimeisen viiden vuoden aikana on verrattu lähikuntien sekä koko maan vähittäis- ja autokaupan liikevaihdon kehitykseen. Edelliseen taulukkoon verrattuna liikevaihtotieto sisältää myös autokaupan liikevaihdon. Viimeisen viiden vuoden aikana Virolahdella on vähittäis- ja autokaupan liikevaihto kehittynyt vuodittain varsin epätasaisesti, johtuen ainakin osittain venäläisten matkailijoiden kausivaihtelusta. Vuosina 2009-2010 kaupan liikevaihto laski voimakkaasti taantuman takia, mutta vastaavasti vuosina 2008 ja 2011 kaupan liikevaihto kasvoi voimakkaasti. Kokonaisuudessaan kauppa on kehittynyt vuoteen 2007 verrattuna hyvin. Kasvua vähittäiskaupan liikevaihdossa on tapahtunut lähes 20 %. Muissa lähiseudun kunnissa kaupan liikevaihto on kehittynyt vaisummin. 7/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2007-2012 Ind. 100 = 2007 Kasvu yht. Vuosimuutos 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Virolahti 100 118 109 106 120 120 19,8 % 3,7 % Miehikkälä 100 77 75 76 75 79-21,4 % -4,7 % Kotka 100 101 92 95 100 102 2,2 % 0,4 % Hamina 100 101 100 101 103 104 4,4 % 0,9 % Koko Suomi 100 105 100 103 109 111 10,9 % 2,1 % Lähde:Tilastokeskus 2.2. Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Ostovoima kuvaa paikallisen markkina-alueen yksityisen kulutuksen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin, mutta ei sitä, missä asukkaat todellisuudessa rahansa käyttävät, eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, kuinka hyvin Virolahden vähittäiskaupan tarjonta palvelee alueella olevaa paikallista kysyntää. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa toteutuneeseen myyntiin. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. Ostovoima ja ostovoiman siirtymät on laskettu vuodelle 2012, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat vuodelta 2012. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää päivittäistavarakaupan siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskuksista. Autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Vähittäiskaupan ostovoiman siirtymät Virolahdella 2012 Myynti Ostovoima OV-siirtymä milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko 19 11 8 75 % Tilaa vaativa kauppa 13 5 8 159 % Muu erikoiskauppa 11 9 2 25 % Erikoiskauppa yhteensä 24 14 10 74 % Vähittäiskauppa yhteensä 44 25 19 75 % Auto-, varaosa- ja rengaskauppa 5 10-5 -48 % Vähittäiskauppa ja autokauppa 48 34 14 41 % Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky 8/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vähittäiskaupan myynti vuonna 2012 oli Virolahdella 44 miljoonaa euroa ja autokauppa mukaan lukien 48 miljoonaa euroa. Kunnan asukkaiden vähittäiskaupan ostovoima oli noin 25 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan nettosiirtymä on lähes 20 miljoonaa. Virolahtelaisten ostovoimaa suuntautuu oman kunnan lisäksi myös Haminaan ja Kotkaan, joten todellinen matkailijoilta tuleva siirtymä on yli 20 miljoonaa euroa. Siirtymät ovat suurimmat tilaa vaativassa kaupassa ja päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan siirtymä on pienempi, johtuen erikoiskaupan heikosta tarjonnasta. Autokaupassa Virolahden tarjota ei vastaa asukkaiden kysyntään eikä tarjoa palveluita merkittävästi myöskään venäläisille. Näin ollen autokaupan nettosiirtymä on - 5 miljoonaa euroa. 2.3. Vaalimaan kaupallinen rakenne Vaalimaan kaupalliset palvelut kartoitettiin maakuntakaavan kaupan selvityksen yhteydessä vuonna 2012. Tämän jälkeen ei merkittäviä uusia kauppapaikkoja ole Vaalimaalla avattu, joten kartoitusta ei ole päivitetty. Kartoitus on riittävän ajankohtainen tämän selvityksen tarpeisiin nähden. Vaalimaalla on kaupallisia palveluita vielä kohtalaisen vähän. Rajan välittömässä läheisyydessä on Rajahovi, Rajamarket sekä pari auto- ja tarvikeliikettä. Rajahovin yhteydessä on ravintola sekä pari erikoisliikettä. Pieni kaupallinen keskittymä löytyy Vaalimaantien varresta Kurkelantien risteyksestä. Alueelta löytyy toinen rajan läheisyydessä olevaa pienempi Rajamarket sekä kalamyyntiä ja ravintolapalveluita. Vaalimaan kauppa palvelee lähes yksinomaan venäläisiä matkailijoita. Paikallisia asiakkaita alueella on varsin vähän. 9/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vaalimaan lisäksi tarkastellaan myös lähimmän keskuksen eli Virolahden kaupallista rakennetta. Virolahdella kaupalliset palvelut ovat keskittyneet Virojoentien varrelle. Alueella on päivittäistavarakauppaa, kaupallisia palveluita sekä muutama erikoiskauppa. Palvelut painottuvat paikallispalveluihin. Erikoiskauppaa on Virolahdella varsin vähän. Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden lukumäärä sekä niiden pinta-ala. Liikkeen pinta-ala on laskettu rakennuksen pohjapinta-alan mukaan ja se pitää sisällään myymälätilan lisäksi mm. takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Kauppakeskusten käytävät eivät ole mukana liikepinta-alassa. Hotelleista on karttaan piirretty vain pohjakerros. Pinta-ala vastaa lähinnä kerrosalaa, muttei ole täysin yhtenevä rakennusluvan kerrosalan kanssa. Alueiden pinta-alat ovat kuitenkin keskenään verrannollisia. Vaalimaan ja Virolahden keskustan kaupallinen rakenne eroaa toisistaan aika tavalla. Vaalimaan palvelut painottuvat tavaratalokauppaan (Rajamarket) alueella on myös jonkin verran päivittäistavarakauppaa, autokauppaa ja kaupallisia palveluita. Virolahdella kauppa painottuu päivittäistavarakauppaan, tilaa vaativaan kauppaan ja kaupallisiin palveluihin. Erikoiskauppaa on kummassakin keskuksessa hyvin vähän. Vaalimaalla on liiketila yhteensä lähes 8000 k-m 2 ja Virolahdella lähes 10.000 k-m 2. Vaalimaalla palvelut sijoittuvat suuriin yksiköihin, ja Virolahdella paljon pieniä yksiköitä. Kaupallisia palveluita on lukumäärältään Vaalimaalla vain 16, kun taas Virolahdella niitä on lähes kaksinkertainen määrä. 10/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Liikepinta-ala Vaalimaalla ja Virolahdella Vaalimaa Pt-kauppa Tavaratalokauppa Tilaa vaativa kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu erikoiskauppa Palvelut Muut liiketilat Virolahti 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 K-m 2 2.4. Kaupan palveluverkko seudulla Virolahti kuuluu Haminan markkina-alueeseen ja Haminan vastaavasti Kotkan markkina-alueeseen. Seudun pääkeskus on Kotkassa. Kotkassa on myös useita kaupan keskuksia, Jumalniemi, Sutela, Jylppy ja Keltakallion sekä alakeskus Karhula. Haminan palvelut ovat keskittymät Haminan keskustaan. Virolahden keskusta on paikalliskeskus, joka palvelee lähialueen asukkaita. Erikoiskaupan ostoksilla asioidaan joko Haminassa tai Kotkassa. Vaahterikossa on rengaskauppaa ja lisäksi alueelle on kartoituksen jälkeen avattu Brand Outlet Center, joka ei ole mukana pinta-alalaskelmissa. Virolahden naapurikunnassa Miehikkälässä on pieni keskusta, jonka palvelut painottuva lähipalveluihin (päivittäistavarakauppa, apteekki, lähiravintola, kampaamo). 11/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Kotka-Haminan seudun kaupalliset keskittymät 2012 Kotka Kotkansaaren reunaalueet Karhula Karhulan reuna-alueet Hamina Haminan reuna-alueet Siltakylä Miehikkälä Virolahti Jumalniemi Sutela Pt-kauppa Tavaratalokauppa Tilaa vaativa kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu erikoiskauppa Palvelut Muut liiketilat Jylppy Keltakallio Vaalimaa 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 K-m 2 Maakuntakaavoituksen yhteydessä tehdyn kartoituksen pohjalta laskettuna on Kotkan-Haminan seudulla liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä yhteensä noin 350.000 k-m 2. Kotka on suurin keskus, jossa liikepinta-alaa on noin 90.000 k-m 2, Jumalniemi toiseksi suurin (55.000 k-m 2 ). Keskustaalueilla kaupan palvelut painottuvat päivittäistavarakauppaan, erikoiskauppaan ja kaupallisiin palveluihin, kun taas muilla alueilla kaupan painopiste on hypermarket-kaupassa ja tilaa vaativassa kaupassa. 12/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

3. Kaupan markkinoiden kehitys Vaalimaa ja Virolahti kuuluvat Haminan asiointialueeseen. Koko alueelta asioidaan myös Kotkassa. Vaalimaa palvelee pääosin venäläisiä matkailijoita, ja on siten erityislaatuinen kauppapaikka seudun palveluverkossa. Kun Vaalimaan tarjonta monipuolistuu, alueelle voi suuntautua myös paikallista asiointia lähialueelta ja tarjonnan monipuolistuessa koko seudulta. 3.1. Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys Vaalimaan lähivaikutusalueella eli Virolahdella ja Miehikkälässä on asukkaita tällä hetkellä noin 5600. Koko seudulla asukkaita on yhteensä 87.000. Vaalimaan masterlpanin mukaan Vaalimaan laajempi vaikutusalue voi Suomessa ulottua noin 60 minuutin ajomatkan päähän. Tällä laajemmalla vaikutusalueella on tällä hetkellä noin 250 000 asukasta. Vaalimaan paikallisen markkina-alueen asukkaat ja asukastavoite 2030 2013 2020 2025 2030 Virolahti 3 435 3 515 3 533 3 550 Miehikkälä 2 145 2 131 2 111 2 090 Lähialue 5 580 5 646 5 644 5 640 Hamina 21 203 22 511 23 162 23 820 Kotka 54 771 56 859 58 044 59 226 Pyhtää 5 384 5 484 5 550 5 614 Kotkan-Haminan seutu 86 938 90 500 92 400 94 300 Lähde: Tilastokeskus ja Kymenlaakson liitto Markkina-alueen väestön kehitysennusteet pohjautuvat Kymenlaakson maakuntasuunnitelman väestösuunnitteeseen, jonka mukaan maakunnassa on vuonna 2030 asukkaita 197.500. Vastaavaa väestötavoitetta käytettiin Kymenlaakson maakuntakaavan Kauppa ja merialue -yhteydessä tehdyssä kaupan selvityksessä. Väestötavoitteen mukaan vuonna 2020 on Kotkan-Haminan seudulla asukkaita noin 90.500 ja vuonna 2030 noin 94.300. Vaalimaan kaupan alueen kehittämisen lähtökohtana ovat matkailijat. Vaalimaan lähivaikutusalueella venäjän rajaseudulla ja Viipurissa on noin 200.000 asukasta ja laajemmalla Pietarin alueella noin 5 miljoonaa asukasta. Pääosa Kotkan-Haminan seudulle tulevista matkailijoista on Pietarin seudulta ja rajan lähialueilta. Matkailijamääriä on arvioitu maakuntakaavoituksen yhteydessä. Tak Oy on ennustanut venäläisten matkailijoiden määrää vuodelle asiantuntijahaastattelujen sekä muiden matkailijoiden määrään vaikuttavien muuttujien pohjalta. Eri skenaarioiden pohjalta koko maahan tehdään Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta 7-26 miljoonaa matkaa vuonna 2025. Skenaarioita 2 ja 3 pidetään todennäköisimpinä. Tak Oy:n ennusteissa ei otettu huomioon mahdollista viisumivapautta. Viisumivapauden vaikutuksista on Tak Oy tehnyt erillisen selvityksen, jonka mukaan viisumivapaus voisi lähes tuplata nykyiset matkustajamäärät, mikäli viisumivapaus toteutuisi ensi vuonna. Erityisesti matkat Moskovasta kasvaisivat, lähialueen matkailun ei arvioida kasvavan viisumivapauden vaikutuksesta nykytasosta. 13/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Venäläisten matkat Suomeen kaakkois-suomen raja-asemien kautta 2011 osuus venäläisten Suomenmatkoista 2011 Matkoja 2025 Skenaario 3 Vuosikasvu Skenaario 3 Matkoja 2025 Skenaario 2 Vuosikasvu Skenaario 2 osuus venäläisten Suomenmatkoista 2025 Imatran seutu 776 000 25 % 4 030 000 12 % 5 856 000 16 % 30 % Lappeenrannan seutu 1 454 000 46 % 8 059 000 13 % 11 712 000 16 % 60 % Etelä-Karjala 1 873 000 59 % 9 402 000 12 % 13 664 000 15 % 70 % Kotkan-Haminan seutu 462 000 15 % 2 418 000 13 % 3 514 000 16 % 18 % Kouvolan seutu 146 000 5 % 672 000 12 % 976 000 15 % 5 % Kymenlaakso 571 000 18 % 2 686 000 12 % 3 904 000 15 % 20 % Koko maa 3 163 000 100 % 13 432 000 11 % 19 520 000 14 % 100 % Lähde: Tak Oy Rajaliikennettä ja sen kasvua on tutkinut myös sisäasiainministeriö. Ministeriön rajavartio-osasto on tehnyt selvityksen Kasvavan rajaliikenteen hallinta (Sisäasianministeriön julkaisuja 42/2012). Selvityksessä on esitetty erilaisia skenaarioita rajaliikenteen kasvusta vuodelle 2017. Näissä skenaarioissa kasvuodotukset ovat suurempia kuin Tak Oy:n matkailijamäärien kasvut. Suomen ja Venäjän välisellä maarajalla oli vuonna 2011 yhteensä 10,6 miljoonaa rajanylitystä. Sisäasianministeriön ennusteissa rajanylitykset kasvavat rajanylityksen kasvavat 30-110 miljoonaan vuoteen 2020 mennessä. Rajanylitysten määrä voi tämän mukaan kasvaa jopa kymmenkertaiseksi nykytasosta. Todennäköisesti voimakkaimmat ennustukset eivät kuitenkaan ole toteutumassa vuoteen 2020 mennessä. Viime vuonna rajanylitysten määrän kasvu on hidastunut ja tämä vuonna rajanylityksissä on tapahtunut monin paikoin myös laskua. Maakuntakaavan yhteydessä (Kauppa ja merialue) Kymenlaakson liitto on tehnyt yhteenvedon venäläisten ostosmatkailijoiden merkityksestä maakunnan alueella. Vaihteluväli eri ennusteiden välillä on suuri. Maakuntakaavan tehdyn ennusteen mukaan venäläisten käyttämä rahasumma maakunnassa kasvaa yli 500 miljoonaan vuoteen 2025 mennessä. 14/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

3.2. Liiketilatarpeet vuoteen 2020 ja 2030 Kymenlaakson liiton väestötavoitteen mukaan väestö alueella kasvaa. Ostovoima asukasta kohden on myös kasvussa. Ostovoiman arvioidaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa keskimäärin 1 %:n vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin 2 % vuodessa. Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan kehitysmahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu markkina-alueen asukkaiden ostovoiman kasvuun vuosina 2012-2030. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima asukasta kohden Virolahdella /asukas Vuosikasvu/ 2012 2020 2030 asukas Päivittäistavarakauppa* 3 200 3 400 3 800 1 % Tilaa vaativa kauppa 1 500 1 700 2 000 2 % Muu erikoiskauppa 2 500 3 000 3 600 2 % Erikoiskauppa yhteensä 4 000 4 700 5 700 2 % Vähittäiskauppa yhteensä 7 200 8 100 9 500 2 % Autokauppa ja huoltamot 3 500 3 900 4 500 1 % * sis. alkoholijuomakaupan Lähde: Santasalo Ky 15/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus on arvioitu vähittäiskaupan myynnin ja kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Liiketilan lisätarve on laskettu nykyisellä myyntitehokkuudella. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu, että myyntitehokkuus tulevaisuudessa kasvaisi. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopivia kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 25 % kaupan tarpeesta eli lähes saman verran kuin niitä on tälläkin hetkellä. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta. Käytetty myyntitehokkuus Kerrosala = 1,3 * myyntiala Liiketilan lisätarve asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna on vuoteen 2020 mennessä Vaalimaan lähialueella yhteensä 2200 k-m 2 ja koko seudulla 53.000 k-m 2. Vuoteen 2030 mennessä liiketilan lisätarve on lähialueella 5600 k-m 2 ja koko seudulla 131.000 k-m 2. Vähittäiskaupan lisätilantarve Vaalimaan paikallismarkkina-alueella 2012-2020 k-m 2 /kerrosala /myyntiala Päivittäistavarakauppa 5 600 7 300 Tilaa vaativa kauppa (pl.autokauppa)2 400 3 100 Muu erikoiskauppa 3 200 4 200 Autokauppa ja huoltamot 6 900 9 000 Ravintolat 2 700 3 500 Paikallismarkkinat yhteensä Virolahti Miehikkälä Muu seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 200 100 6 300 6 600 Erikoiskauppa ja palvelut 800 300 26 100 27 200 Tiva ja autokauppa 500 300 18 400 19 200 Kauppa ja palvelut yhteensä 1 500 700 50 800 53 000 2012-2030 k-m 2 Paikallismarkkinat yhteensä Virolahti Miehikkälä Muu seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 400 200 14 800 15 400 Erikoiskauppa ja palvelut 1 500 600 45 900 48 000 Tiva ja autokauppa 2 000 900 64 700 67 600 Kauppa ja palvelut yhteensä 3 900 1 700 125 400 131 000 Lähde: Santasalo Ky, Ostovoimat 16/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

Vaalimaan kaupan kehittäminen ei kuitenkaan juurikaan perustu paikallisen ostovoiman varaan, vaan kohderyhmänä ovat matkailijat. Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä arvioitiin venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta liiketilan lisätarpeita maakunnassa. Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve Kotkan-Haminan seudulla vuoteen 2025 mennessä Skenaario Skenaario k-m 2 3 2 Päivittäistavarakauppa 6 000 10 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 14 000 22 000 Muu erikoiskauppa 95 000 146 000 Vähittäiskauppa yhteensä 115 000 178 000 Kaupalliset palvelut 33 000 51 000 Kauppa ja palvelut yhteensä 148 000 229 000 Lähde: Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus; Santasalo Ky Kotkan-Haminan seudulla liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on 150.000-230.000 k-m 2. Venäläisten matkailijoiden asiointipaikan valintaan vaikuttavat tarjonta ja etäisyys. Kotkan-Haminan seudun venäläisten kasvun aiheuttamasta lisätarpeesta voi merkittävä osa suuntautua Vaalimaalle, koska Vaalimaa on ensimmäinen kauppapaikka Kymenlaaksossa, ja koska Vaalimaan tarjonta on kasvussa. Koska viime vuonna matkailijoiden kasvu on hidastunut ja venäläisten matkailijamäärien ennustaminen epävarmaa, voidaan maakuntakaavan kaupan selvityksen tavoitevuosi 2025 hyvin siirtää venäläisten osalta vuoteen 2030. Eli vuoteen 2030 mennessä Kotkan-Haminan seudulla liiketilan lisätarve venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta on arvion mukaan 150.000-230.000 k-m 2. Vuonna 2020 tarpeen arvioidaan olevan tästä noin kolmasosa eli 50.000-76.000 k-m 2. Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve Kotkan-Haminan seudulla vuoteen 2020 mennessä Skenaario Skenaario k-m 2 3 2 Päivittäistavarakauppa 2 000 3 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 5 000 7 000 Muu erikoiskauppa 32 000 49 000 Vähittäiskauppa yhteensä 39 000 59 000 Kaupalliset palvelut 11 000 17 000 Kauppa ja palvelut yhteensä 50 000 76 000 Lähde: Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus; Santasalo Ky 17/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

4. Vaikutusten arviointi Tässä luvussa arvioidaan yleis- ja asemakaavan kaupallisia vaikutuksia. Arviointi pohjautuu kaupan nykytilaan sekä arvioon kaupan kehityksestä ja laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. Lisäksi arviossa otetaan huomioon tarvittavissa määrin tiedossa olevat muut kaupan kehittämissuunnitelmat seudulla. 4.1. Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen Ostovoiman ja liiketilatarpeen pohjalta voidaan arvioida, miten asemakaavan mahdollistama outletkeskus vastaa markkinoilla olevaan kysyntään. Löytyykö uudelle kaupan yksiköille markkinoita? Kun rakennetaan uusi vähittäiskaupan suuryksikkö, sillä voi olla myös vaikutuksia jo olemassa olevien keskuksiin ja kaupan alueille sekä niiden kehittämiseen. Suunnitelmissa olevaan outlet-keskukseen on tulossa liiketilaa ensivaiheen kaavoituksessa 15.000 k- m 2. Outlet-keskuksen kohderyhmänä ovat venäläiset matkailijat. Matkailijoiden rahankäytön pohjalta on arvioitu liiketilan lisätarpeita seudulla. Vuoteen 2020 mennessä seudulla tarvitaan lisää liiketilaa 50.000-76.000 k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä 150.000-230.000 k-m 2. Outlet-keskus vastaa vuoden 2020 laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta 20-30 %. Laskennallista tarvetta löytyy siten uudelle keskukselle ja tarvetta riittää myös muille hankkeille. Lähivuosina toteutumassa mm. Vaalimaan kauppakeskus ja kasino, myös Summassa ja Kotkassa on suunnitelmia uusista kauppapaikoista, mutta todennäköisesti mittavat suunnitelmat toteutuvat vasta vuoden 2020 jälkeen. Jonkin verran uutta liiketilaa voi Haminassa ja Kotkassa toteutua lähivuosinakin. Matkailijoiden osalta tarjonnan kasvu, kasvattaa myös kysyntää. Kun alueelle saadaan lisää kaupan palveluita matkailijoille myös matkailijoiden kiinnostus aluetta kohden kasvaa ja asiointi alueella lisääntyy. 4.2. Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan Suunnitelmissa oleva outlet-keskus vahvistaa Vaalimaan merkitystä matkailijoiden kauppapaikkana. Tällä hetkellä Vaalimaan tarjonta on vielä vähäistä, mutta yksittäisten kehityshankkeiden toetuessa tarjonta pikkuhiljaa monipuolistuu. Outlet-keskuksen vetovoima yhdessä tulossa olevan kauppakeskuksen ja kasinon kanssa muuttaa Vaalimaan merkittäväksi matkailijoiden kauppapaikaksi. Suunnitelmissa olevat hankkeet myös edesauttavat Vaalimaan jatkokehittämistä. Vaalimaan outlet-keskuksen myötä Virolahden erikoiskaupan tarjonta paranee merkittävästi. Tällä hetkellä erikoiskaupan tarjonta kunnassa on hyvin vähäistä. Outlet-keskuksen tarjonta painottunee muotikauppaan, jota Virolahdella ei juuri ole. Outlet-keskuksen vaikutukset keskustaan ja sen tarjontaan ovat vähäiset, koska tarjonta on erilaista kuin keskustassa. Virolahden keskusta on vaikutusalueeltaan sen verran pieni, ettei monipuolista erikoiskaupan tarjontaa Virolahdelle tule edes rakentumaan. Keskusta on myös sivussa matkailijavirroista, joten matkailijoita palvelevalle monipuoliselle erikoiskaupalle ei keskustassa riittävästi ole kysyntää. Outlet-keskuksen pääasiakaskunta ovat venäläiset matkailijat. Jonkin verran keskus voi houkutella paikallisia asukkaita, koska vastaavaa tarjontaa ei läheltä löydy. Outlet-keskus houkuttelee myös satunnaisostajia koko seudulta. Asiakasvirrat Haminasta ja Kotkasta Vaalimaan outlet-keskukseen eivät kuitenkaan ole arvion mukaan niin merkittäviä, että outlet-keskuksella olisi vaikutusta Haminan ja Kotkan keskustoihin tai muihin kaupan keskittymiin. Vaalimaan kehittyminen voi hidastaa muiden venäläisten matkailijoiden varaan kehitettävien kauppapaikkojen rakentumista. Summaan on kaavailtu merkittävää matkailijoita palvelevaa 18/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

kauppakeskittymää. Summan kauppakeskittymän rakentuminen voi hidastua, kun Vaalimaalle, lähemmäs rajaa, rakentuu kilpailevaa toimintaa. Jumalniemen kehittäminen nojaa myös osittain matkailijoihin. Jumalniemen kehittäminen voi myös hidastua, mikäli kehittämisen lähtökohdat ovat samantyyppisiä kuin suunnitelmissa olevassa outletkeskuksessa. Outlet-keskus on kuitenkin kooltaan sen verran pieni verrattuna esimerkiksi Jumalniemen nykyiseen tarjontaan ja Jumalniemen paikallinen vaikutusalue sen verran suuri, ettei outlet-keskuksella muutoin ole Jumalniemeen tai sen kehittämiseen vaikutusta. 4.3. Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Palveluverkon muutoksilla on vaikutuksia palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu jossakin kaupallisessa keskittymässä. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin kuluttajaryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa vastaavaa palvelutarjontaa ei nyt ole. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Päivittäisasiointi ei Virolahdella tai muualla seudulla tule muuttumaan Vaalimaan uuden outletkeskuksen myötä, koska outlet-keskukseen ei ole suunnitteilla päivittäistavarakauppaa. Keskukseen ei myöskään tule muita lähipalveluita, joten lähipalveluiden ja päivittäistavarakaupan saavutettavuuteen ei uudella keskuksella ole vaikutusta. Vaalimaan kehittämisen ja outlet-keskuksen myötä Virolahdelle saadaan sellaista kaupan tarjontaa, jota alueella ei tällä hetkellä ole ja jota ei muutoin kuntaan sijoittuisi. Erikoiskaupan tarjonta kunnassa paranee, ja todennäköisesti paikallista asiointia suuntautuu Vaalimaalle nykyistä enemmän. Paikallisasiointi ei kuitenkaan Virolahden keskustassa vähene, vaan Vaalimaalle siirtyy sellaista asiointia, joka tällä hetkellä suuntautuu kauempana sijaitseviin monipuolisiin muotikaupan keskuksiin kuten Kotkaan tai pääkaupunkiseudulle. Erityisesti muotikaupan asiointimatkat Virolahdella ja Miehikkälässä voivat lyhentyä, jos Vaalimaalle tulee sellaista tarjontaa, joka kiinnostaa paikallista kuluttajaa. Vaalimaalle suuntautuu satunnaisasiointia myös koko seudulta tai jopa pääkaupunkiseudulta, jos tarjonta Vaalimaalla kehittyy erityislaatuiseksi ja suomalaista kuluttajaa kiinnostavaksi. Asiointi uudessa outlet-keskuksessa tulee olemaan kuitenkin hyvin satunnaista, joten outlet-keskuksella ei ole merkittävää vaikutusta asiointimatkoihin. Tarjonnan sisältö ratkaisee, onko suomalainen kuluttaja kiinnostunut Vaalimaan tarjonnasta. Koska asiointi koko seudulta tulee Vaalimaalle olemaan todennäköisesti enemmän satunnaista kuin säännöllistä, eikä outlet-keskuksen arvioida vaikuttavan nykyisten keskusten tarjontaan, ei outletkeskuksella arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia palveluiden saavutettavuuteen. Venäläisten matkailijoiden lähtökohdasta Vaalimaan outlet-keskus sijoittuu hyvään paikkaan, eli mahdollisimman lähelle rajaa. Venäläisten asiointimatkat lyhenevät, kun monipuolista tarjontaa löytyy nykyisiä kauppakeskittymiä lähempää. Yksistään outlet-keskus ei pysäytä koko asiointia Vaalimaalle, mutta yhdessä uuden kauppakeskuksen ja kasinon kanssa Vaalimaa saattaa jäädä välillä ainoaksi matkakohteeksi Suomessa. Tällöin asiointiliikenne Suomen puolella vähenee. 19/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi

4.4. Yhteenveto vaikutuksista Vaalimaan yleis- ja asemakaavan muutoksen myötä Vaalimaalle rakentuu outlet-keskus, joka vahvistaa Vaalimaan asemaa matkailijoiden kauppapaikkana. Yhdessä Vaalimaalle rakentuvan kauppakeskuksen ja kasinon myötä Vaalimaasta muodostuu vetovoimainen matkailukeskus. Vaalimaan outlet-keskuksen pääkohderyhmänä ovat venäläiset matkailijat. Venäläisten matkailijoiden määrän seudulla arvioidaan kasvavan huomattavasti, joten uutta kaupan tarjontaa alueella tarvitaan. Uusi tarjonta myös lisää kysyntää, eli kun alueelle saadaan uusia kaupan palveluita, myös matkailijoiden kiinnostusta aluetta kohden kasvaa. Outlet-keskus vastaa vuoden 2020 laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta noin 20-30 %. Ostovoimaa riittää siten myös seudun muille ostosmatkailuhankkeille. Matkailijoiden lisäksi Vaalimaalle sijoittuvat outlet-keskus palvelee jonkin verran myös paikallisia asukkaita. Virolahdella ja Miehikkälässä paikallinen erikoiskaupan tarjonta on hyvin vähäistä. Vaalimaan kehittämisen myötä alueelle saadaan sellaista kaupan tarjontaa, jota ei alueelle muuten syntyisi. Vaalimaan outlet-keskus voi myös houkutella satunnaisia ostosmatkailijoita koko seudulta ja jonkin verran laajemmaltakin alueelta, mikäli kaupan tarjonta keskuksessa on riittävän vetovoimaista ja erityyppistä kuin paikallinen tarjonta. Vaalimaan outlet-keskuksella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia läheisiin keskustoihin, koska kaupan tarjonta outlet-keskuksessa on toisentyyppistä kuin paikalliskeskuksissa. Outlet-keskuksella ei ole myöskään vaikutusta seudun muihin keskustoihin tai kaupan keskittymiin, koska asiointi Vaalimaalla on enemmän satunnaista kuin säännöllistä. Vaalimaan outlet-keskus sijoittuu matkailijoiden lähtökohdasta hyvin saavutettavissa olevaan paikkaan, lähelle raja-asemaa. Palvelujen saavutettavuus paranee, koska monipuolista kaupan tarjontaa rakentuu lähelle rajaa. Lähiasukkaiden palvelujen saavutettavuus paranee myös jonkin verran, koska Vaalimaa on lähempänä kuin seudun muut monipuoliset kaupan keskittymät. Tarjonnan sisältö ratkaisee, kiinnostuvatko paikalliset asukkaat uudesta kauppakeskittymästä. Virolahdella asiointiin ei outlet-keskuksella ole vaikutusta, koska outlet-keskuksessa ei ole päivittäistavarakauppaa eikä paikallispalveluita. 20/20 Vaalimaan Outlet-keskus Kaupallisten vaikutusten arviointi