Korjaushankkeen juridiikka haltuun Tupakkalaki taloyhtiöiden kannalta Ajankohtaista oikeuskäytäntöä Raahe 8.12.2016 Jenni Hupli päälakimies, VT, KJs
Korjaushankkeen osapuolet ja roolien määrittäminen
Taloyhtiön johdon tärkein tehtävä korjaushankkeessa Rakennushankkeeseen ryhtyvällä huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 ) Voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työ- ja konsulttisopimuksin Korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto valitsee asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi Riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa
Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa huolehtia tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä yhtiössä (riittävät valtuudet hallitukselle) sekä järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen / viestintä Mitä tapahtuu ja milloin Kuka tekee ja mitä (mm. yhtiön edustaminen)
Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta taloyhtiölle, joka tekee lopulliset päätökset - vastuu perustuu konsulttisopimukseen Rakennuttamistehtäviä ovat mm. Aikataulutus ja raportointi Hankkeen organisointi ja resursointi yhdessä hallituksen kanssa Yhteydenpito korjaushankeen eri osapuoliin, viestintä Kilpailuttaminen, sopimusten laatiminen Maksuliikenteen kontrollointi jne.
Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Suunnittelija ja valvoja vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta Mikä KSE? Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 2013 ei laki Yleisiin sopimusehtoihin viitattava Mahdollista viitata myös vanhoihin KSE 1995 sopimusehtoihin Ehdot on laadittu suunnitteluun, mutta soveltuvat myös valvonta- ja rakennuttajakonsulttipalveluihin. poikkeamistarpeet mietittävä
Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty Suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia, mikä tarkoittaa, että työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrää vähennetään oleellisesti hyvällä suunnittelulla säästää aikaa ja rahaa!
Ammattitaitoa valvontaan Taloyhtiön pitää palkata hankkeelle pätevä ammattivalvoja mielellään jo suunnitteluvaiheessa Tehtävistä sovittava Valvojan tehtävänä varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimuksessa sovittua Samalla valvoja voi seurata myös työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista (turvallisuuskoordinaattorina toimiminen) Valvoja voi hoitaa myös maksuliikenteen seurantaa (maksupostien hyväksyminen): raha ei liiku ennen kuin työt on sovitusti tehty!
Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Suurin osa taloyhtiöiden korjaushankkeista tehdään kokonaisurakkana (Pää)urakoitsija kokonaisurakassa vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle vastuu perustuu urakkasopimukseen vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan
Mikä YSE? Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 1998 ei laki Laadittu uudisrakentamiseen, soveltuvat myös korjausrakentamiseen Vaikkei sovellettaisikaan, vaikuttavat alan kauppatapana Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia, koska ei olemassa mitään urakkalakia
Miksi turvallisuuskoordinaattori?
Mikä turvallisuuskoordinaattori? Taloyhtiön on nimettävä turvallisuuskoordinaattori hankkeeseen Käytännössä turvallisuuskoordinaattoriksi valitaan rakennuttajan projektipäällikkö tai valvoja, EI URAKOITSIJAN EDUSTAJA Turvallisuuskoordinaattori huolehtii niin työmiesten kuin asukkaiden turvallisuudesta Turvallisuuskoordinaattorin tehtävä on huomioida keskeiset turvallisuustehtävät jo tarjouspyynnössä niin selkeästi, että suunnittelija/urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousta laatiessaan Ei vähennä urakoitsijan/suunnittelijan vastuuta Taloyhtiön valvottava, että koordinaattori hoitaa tehtävänsä ja että tällä on riittävät toimivaltuudet
Ohje 1: Roolipeli Taloyhtiön johdon selvitettävä itselleen, kuka johtaa/vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa Hallituksella ja isännöitsijällä oltava näkemys hankkeen eri vaiheista ja visio hankkeen onnistuneesta maaliin saattamisesta Sopijakumppaneiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus
Taloyhtiö tilaajana
Metsään meni Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut? Valittu väärä urakoitsija Urakkaa ei ole valvottu Hyväksytty väärä hinta -> lisätyö Korjauksissa viivytelty Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Avustuksia ei ole haettu Lähde: Colemont
Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen
Kilpailuttamisessa huomioitava Reilun pelin pelisääntöjä noudatettava Urakoitsijoita kohdeltava tasapuolisesti ja noudatettava tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita Tinkimiskierros ei kuulu reiluun rakennuttamiseen Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit Syytä selvittää myös urakoitsijoiden luottotiedot Taloyhtiön ei kuitenkaan pidä sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182) Periaatteet mm. velvoittavat valitsemaan halvimman tarjouksen ja kieltävät tinkimisen
Kilpailuttamisessa huomioitava KKO 1999:48: kun tarjouspyynnössä oli sitouduttu noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, johti hintaneuvottelukierros vahingonkorvausvastuuseen Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöön yhtiön edun nimissä selkeästi kirjata, että Tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan / edullisimman urakoitsijan.
Ohje 2: Ei iltalypsyä Ns. tinkimiskierros ei ole reilun pelin hengen mukaista rakennuttamista ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita Hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään, käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta kirjataan mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset, jotta urakoitsijat voivat huomioida ne tarjouksessaan Tarjouspyynnössä pyydetään yksikköhinnat ajatellen osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista otetaan huomioon mm. työturvallisuussäännökset ja rakennusalan tiedonantovelvollisuutta (1.7.2014 ) koskevat säännökset urakoitsija määritettävä päätoteuttajaksi maininta, jos sitovan sopimuksen halutaan syntyvän vasta urakkasopimuksen allekirjoituksella
Urakkakilpailutuksen järjestäminen Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan
Ohje 3: Marssijärjestys urakoitsijan valinnassa A) Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen käymään neuvottelut ja tekemään päätöksen urakoitsijan valinnasta tai B) Hallituksella valtuudet käydä neuvottelut, mutta lopullinen päätös urakoitsijan valinnasta tapahtuu yhtiökokouksessa
Kilpailutus ja tilaajavastuulaki Tilaajalla, esim. taloyhtiö, velvollisuus selvittää, onko urakoitsija täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa Poikkeus: jos sopimussuhteen arvo alle 9 000 euroa (alviton hinta) Selvitykset saa maksutta esim. tilaajavastuu.fi palvelusta Pyydettävä sopimuskumppanilta jo ennen sopimuksen tekemistä selvitykset saavat olla max 3 kk vanhoja jos sopimus voimassa yli 12 kk, pyydettävä todistukset veroista ja eläkemaksuista aina 12 kk:n välein selvitykset säilytettävä 2 vuotta urakan päättymisestä Laiminlyöntimaksu rakennustoiminnassa 20 000-65 000 euroa
Ohje 4: Luotettava kumppani? Taloyhtiö edellyttää tarjouksenantajilta tilaajavastuulain mukaisia tietoja jo kirjallisessa tarjouspyynnössä Taloyhtiö valikoi urakkaneuvotteluihin vain sellaiset tarjouksentekijät, joiden tilaajavastuutiedot ovat kunnossa Urakkasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tarkistetaan vielä tilaajavastuutiedot sekä liitetään tilaajavastuuraportti urakkasopimukseen Pitkäkestoisessa sopimuksessa muistettava tarkastaa vuoden välein eläkevakuutusja verotiedot Säilytetään asiakirjoja 2 vuotta urakan päättymisestä
Sopimusvapaus vallitsee Miten urakkasopimus syntyy?
Tarjouspyyntö tarjous sopimus Tarjoukseen saadaan hyväksyvä vastaus = sitova urakkasopimus Yhtiön edun mukaista sopia, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella (maininta tarjouspyynnössä) Antamalla tarjouksen urakoitsija sitoutuu suorittamaan tarjouspyynnössä määritellyn työn ilmoittamallaan hinnalla Huolella laaditut suunnitelmat, myöhemmin vähemmän lisätöitä Jos tarjouspyynnössä varattu määräaika tarjousten jättämiselle, sitovuus alkaa määräajan päätyttyä Tämän jälkeen tarjouksen peruuttaminen ei enää mahdollista
Tarjouspyyntö tarjous sopimus Valitettavan tyypillistä, että urakoitsija poikkeaa tarjouksessaan tarjouspyynnössä määritetystä ehdoista Tarjoukset saatava vertailukelpoisiksi (neuvottelut) Taloyhtiön kannalta tärkeää selvittää poikkeamat urakkaneuvotteluissa Virheellinen tarjous sitoo tarjouksen tekijää, jollei tilaaja ole huomannut / ei olisi pitänytkään huomata virhettä Taloyhtiöllä tiedonantovelvollisuus, urakoitsijalla selonottovelvollisuus
KKO 2007:5: Epäselvät tarjouspyyntöasiakirjat Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta vaihtoehdosta halvemman Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimpaa Suunnitteluasiakirjojen ja niihin liittyvän urakkaneuvottelun perusteella urakoitsija oli tarjousta tehdessään voinut perustellusti lähteä liikkeelle siitä, että kaksi vaihtoehtoa Urakoitsijalla oikeus korvaukseen kalliimman vaihtoehdon toteuttamisesta = lisätyö, jonka urakoitsija sai laskuttaa tarjouspyyntöasiakirjat oltava selkeät ja yksiselitteiset
Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus Urakkatiedot Ilmoitettava perusilmoituksella työmaatiedot ja koko urakan ajan kuukausittain tiedot muun muassa maksetuista urakkahinnoista Rakentamispalvelun tilaajan velvollisuutena ilmoittaa Työntekijätiedot Ilmoitettava kuukausittain tiedot muun muassa yhteisellä työmaalla työskentelevistä henkilöistä Ilmoitusvelvollisuus päätoteuttajalla, pääasiallista määräysvaltaa käyttävällä työnantajalla tai näiden puuttuessa rakennuttajalla Urakkasopimuksessa urakoitsija on syytä nimetä päätoteuttajaksi Ilmoitusvelvollisuutta ei ole enintään 15.000 urakoista
Ohje 5: Pilkkua saa ja pitää viilata Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia Projektipäällikön osaamista kysytään: Osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys
Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta Asia, jonka hoitamiseen ei voi palkata ammattilaista!
Toimivalta hallituksen ja yhtiökokouksen välillä Hallitus valmistelee asiat yhtiökokoukselle, hoitaa kilpailutukset ja urakkaneuvottelut yhtiökokousten valtuutuksien rajoissa sekä panee täytäntöön yhtiökokouksen päätökset Yhtiökokous tekee kaikki isot päätökset: päättää hankesuunnittelun ja suunnittelun aloittamisesta, varsinaisesta toteutukseen ryhtymisestä ja asettaa raamit ja periaatteet hankkeelle sekä sen sisällölle Enemmistöpäätös pääsääntönä
Kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti sekä kunnossapitoon että uudistuksiin Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella? Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia? Poismaksuoikeus? AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan Hankesuunnittelusta lähtien kustannukset menee samalla vastikkeella! Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi (esim. hyvitys, tasajako)
Tärkeä huomioida jo hankkeen alussa Onko huoneistoissa tehty muutostöitä, joiden takia osakkaita pitää AOYL:n mukaan hyvittää joudutaan poistamaan tai palauttamaan lisärakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä Vain perustaso ennallistetaan yhtiön kustannuksella, muutostyötaso osakkaan kustannuksella Kuinka moni osakas aikoo teettää lisä- ja muutostöitä korjaushankkeen yhteydessä Urakkaan sisällytetään vain sellaisia töitä, jotka tehdään kaikille samantasoisina yksikköhinnat selvitettävä tarjouspyynnössä yksilöllisten pinnoite- ja kalusteratkaisujen käsittely Laadun nostamisesta kukin osakas sopii suoraan urakoitsijan kanssa
Päätökset yhtiökokouksissa 1. Yhtiökokous: Päätös hankesuunnittelusta + rahoitus Mitä tehdään, mitkä tavoitteet 2. Yhtiökokous: Päätös hankeohjelman hyväksynnästä (korjausvaihtoehdot), toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta + rahoitus Miten tavoitteet toteutetaan 3. Yhtiökokous: Päätös hankkeen toteuttamisesta (rakentamispäätös) + rahoitus (+ urakoitsijan valinta) Mahdolliset hyvitysperiaatteet Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteet 4. Yhtiökokous: Taloudellinen loppuselvitys Infotilaisuus ennen yhtiökokousta: asian esittely sulattelu päättäminen
Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen (päätös hankkeen toteuttamisesta) Asunto Oy Mallitalo Mallikatu 5 12345 Mallila KUTSU YLIMÄÄRÄISEEN YHTIÖKOKOUKSEEN Aika: Keskiviikko 1.12.2016 kello 18.00 Paikka: Taloyhtiön saunaosasto Mallikatu 5, 12345 Mallila Kokouksessa käsitellään: 1) Päätetään yhtiön kylpyhuoneiden saneeraamisesta. Hallitus esittää, että päätetään kylpyhuoneiden saneeraamisesta 10.11.2013 infotilaisuudessa ja tämä kokouskutsun liitteessä (liite 1) esitetyllä tavalla. Hankkeen toteutusta varten päätetään antaa hallitukselle valtuudet ottaa enintään 200 000 euron laina sekä hakea ja pantata riittävä määrä panttikirjoja em. lainan vakuudeksi. Päätetään osakkaiden vastikeosuuksista, jotka määräytyvät yhtiöjärjestyksen mukaan. Laskettuna 200 000 eurolla vastikeosuus on 90 euroa/m² ja pääomavastikkeen suuruus on 0,75 euroa/m²/kk. Lainaosuuksien poismaksuoikeus on yhtiöjärjestyksessä esitetyllä tavalla ja lainaosuus on mahdollista maksaa pois hallituksen määräämänä ajankohtana sen jälkeen, kun hanke on saatettu loppuun ja kustannusosuudet varmistuneet. Päätetään valtuuttaa hallitus kilpailuttamaan ja valitsemaan urakoitsija, tekemään tarvittavat urakka- ja muut sopimukset. 2) Päätetään lainanlyhennysrahaston perustamisesta Päätetään perustaa lainanlyhennysrahasto ja rahastoida enintään tilikauden aikana tapahtuneet lainanlyhennykset lainanlyhennysrahastoon. Valtuutetaan hallitus päättämään täsmällinen rahastoitavien lainanlyhennysten määrä. ASUNTO OY MALLILA Hallitus
Ohje 6: Päätökset kertaheitolla pakettiin 1. Varsinaisen kunnossapitotoimen/uudistuksen toteuttamispäätös (+ urakoitsijan valinta) 2. Hankkeen rahoituspäätös Lainanottovaltuudet hallitukselle (enintään xxxx euroa) Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaussuostumus) 3. Päätös vastikeosuuksista ja kertasuorituksista Millä tavalla osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta päätetyn kunnossapitotoimen/uudistuksen rahoittamiseksi Milloin osakkaat voivat maksaa huoneistokohtaisen osuuden pois (hankeosuus vai lainaosuus) 4. Päätös hallituksen valtuuttamisesta jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessa 5. Päätös tarvittavien rahastojen perustamisesta 6. Muuta?
Urakanaikaisia/ takuuaikaisia huomioita
Urakanaikaisia/takuuaikaisia huomioita Korjaushankkeen aikainen vakuutusturva kuntoon Työmiehiä ei näy työmaalla -tilanteen estäminen riittävillä viivästyssakoilla -> otetaan sopimuksessa huomioon Maksuposti sovittava takapainotteisesti Viimeinen maksuposti maksetaan ja rakennusajan vakuus vapautetaan vasta sen jälkeen kun kaikki sovitut työt ja korjaukset on hyväksytysti tehty Hallitus tekee yhtiökokoukselle lopputilityksen hankkeesta Viimeistään päätetään osakkaiden vastikeosuuksista ja kertasuorituksista
Urakanaikaisia/takuuaikaisia huomioita Reklamointi (= virheilmoitus) viivytyksettä ja aina kirjallisesti Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijasta Takuuajan vakuuden vapautuminen pitää estää, jos taloyhtiöllä vaatimuksia urakoitsijalle Takuuaikana virheen korjaamista koskevien vaatimusten esittäminen helppoa takuuajan jälkeen erittäin haasteellista Näyttötaakan jakautuminen takuuaikana ja takuuajan jälkeen erilainen Asiantuntijan puoleen kääntyminen ajoissa
Ohje 7: Pidä puolesi taloyhtiö Vastaanotto- ja takuutarkastuksissa kirjattava virheet pöytäkirjaan sekä sovittava Kuka tekee? Mitä tekee? Milloin tekee? Miten tsekataan, että sovitut asiat tehty?
Metsään meni mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? Valittu väärä urakoitsija Taloyhtiöllä oltava selvät valintaperusteet, ei tuijoteta pelkkää hintaa Selvitetään urakoitsijan referenssit ja taustat, mm. luottotiedot, huolella Urakkaa ei ole valvottu Hankitaan ammattilainen valvojaksi Ei valvota itse vahinkoriski kasvaa merkittävästi
Metsään meni mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? Hyväksytty väärä hinta -> lisätyö Hyvät suunnitelmat paremmat tarjoukset ennakoitava hinta ja vähemmän riitoja Korjauksissa viivytelty Yhtiön vastuun selvittäminen yksittäisissä korjauksissa ajoissa Suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon panostaminen
Metsään meni mutta ei mene enää! Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? Remonttitarjouksia ei pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Kilpailutetaan urakka Kohdennetaan tarjouspyynnöt vain päteville ja sopiville urakoitsijoille Hallitus paneutuu myös itse potentiaalisten urakoitsijoiden kartoittamiseen Avustuksia ei ole haettu Ennakoidaan - selvitetään ja haetaan avustukset Hallituksen hyvä varmistaa, että avustukset todella haettu
Muuta ajankohtaista 47
Tupakointi 48
Taustaksi tupakoinnin rajoittamisesta Tupakointikiellot voivat perustua Yhtiöjärjestysmääräykseen Vuokrasopimuksen ehtoihin Tupakkalakiin Terveydensuojelulakiin 49
Tupakointiin liittyvän lainsäädännön muutokset EU:n uusi tupakkatuotedirektiivi hyväksytty ja julkaistu 29.4.2014 Ei liity tupakoinnin kieltämiseen asunnoissa tai toimitiloissa Terveydensuojelulaki muuttunut ja muutokset tulleet voimaan 1.3.2015 Tupakkalain kokonaisuudistus Terveyshaittojen arvioijille tiukat pätevyysvaatimukset Laki koskee terveydensuojeluviranomaisen toimintaa Uusi laki voimaan 15.8.2016 Uusia tupakointikieltomahdollisuuksia koskevia säännöksiä sovelletaan kuitenkin 1.1.2017 lukien Lakimuutos vireillä eduskunnassa 50
Tupakoinnin kieltäminen huoneistossa ja - parvekkeilla Vuokrattu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää vuokrasopimuksessa sopimuksen laadintavaiheessa sopimalla vuokrasuhteen kestäessä Omistettu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä Yhtiötä perustettaessa Yhtiöjärjestystä muuttamalla myöhemmin Seuraamukset kiellon rikkomisesta? 51
Tupakointikielto vuokrasopimuksessa (Turun hovioikeus, dnro S 10/2199) Kyse tupakointikiellosta ja vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokrasopimuksessa oli kielletty tupakointi Vuokralainen jatkoi tupakointia varoituksesta huolimatta Tupakointi pystyttiin toteennäyttämään Kyse soluasunnosta tupakoinnista haittaa uudelleenvuokraukselle HO:n perusteluissa: Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kiellettyä, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään Näissä olosuhteissa vuokrasuhteen purkamiseen oli peruste 52
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KKO 2008:7) Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tekemä päätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla Päätös mitätön Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu. (VAOYL) Tupakoinnin kieltäminen vanhassa yhtiössä edellyttää yhtiöjärjestysmuutoksen, joka on mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella 53
Tupakointikielto terveyshaitan perusteella Terveyshaittaa arvioidaan terveydensuojelulain perusteella Toimenpiteisiin ryhdyttävä, jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy mm. savua siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle Ensisijaisesti haitta on poistettava Rakenteet, eristeet tai perusjärjestelmät asoy Epätavanomainen käyttö oleskelutilan haltija Toissijaisesti viranomaisen määräämä tupakointikielto Viranomaismääräysten on perustuttava tarkastukseen sekä riittäviin ja luotettaviin mittauksiin, näytteisiin ja tutkimuksiin Kynnys tupakointikiellon määräämiseen terveyshaitan perusteella on erittäin korkealla 54
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KHO 29.2.2012 T 413 ja T 432) Kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus antaa yksittäisiä kieltoja ja määräyksiä, jotka ovat välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi tai sen ehkäisemiseksi. Kunnalliset ympäristölautakunnat ovat tällä perusteella kahdessa tapauksessa päättäneet kieltää parveketupakoinnin osakasparvekkeilla. KHO kumosi molemmat ratkaisut Terveyshaitta todettu kyseisissä tapauksissa vain aistinvaraisesti olisiko ratkaisu toinen, jos näyttö terveyshaitasta olisi perustunut nikotiinimittauksiin? 55
Tupakkalaki Tupakointi on suoraan lain nojalla kielletty mm. asunto-osakeyhtiön yhteisissä ja yleisissä tiloissa; työyhteisöjen yhteisissä ja yleisissä sekä asiakkaille tarkoitetuissa sisätiloissa Lisäksi asunto-osakeyhtiö voi kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla Kiellot identtiset vanhassa ja uudessa tupakkalaissa 56
Uudet tupakointikiellot Asunto-osakeyhtiö voi hakea tupakointikieltoa kunnan terveydensuojeluviranomaiselta huoneistoparvekkeelle huoneistoon huoneiston käytössä olevalle ulkoalueelle Uusia tupakointikieltoja koskevaa säännöstä sovelletaan 1.1.2017- Jos olosuhteet muuttuvat, asoy voi hakea tupakointikiellon peruuttamista Huoneiston haltija voi hakea peruuttamista, jos olosuhteet olennaisesti muuttuneet ja asoy laiminlyö hakea peruutusta Kunta voi tehostaa tupakointikieltoa uhkasakolla 57
Uusien tupakointikieltojen edellytykset Kunnan on määrättävä kielto, jos tupakansavu voi kulkeutua toisen huoneiston sisätiloihin, parvekkeelle tai ulkotilan oleskelualueelle tilojen rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti Asuinhuoneistojen sisätilojen osalta tupakoinnin kieltäminen mahdollista vain, jos: savun kulkeutumista ei voida rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja huoneiston haltijalle on ennen kieltoa varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 58
Uusia tupakointikieltoja koskeva prosessi Yhtiöoikeudellinen päätös tupakointikiellon hakemisesta Päätöstä edeltää huoneiston haltijoiden kuuleminen Yhtiökokouksen enemmistöpäätös Yhdenvertaisuusperiaate ja kiellon laajuus Asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon määräämistä kunnan terveydensuojeluviranomaiselta Viranomainen tekee tupakointikieltopäätöksen edellytysten täyttyessä Muutoksenhakumahdollisuus Viranomainen voi asettaa ja määrätä uhkasakon tupakointikieltoa rikkovalle huoneiston haltijalle Olosuhteiden muuttuessa asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon peruuttamista 59
Väliaikatietoa tupakkalaista ja normeista HE tupakkalain muuttamisesta eduskuntakäsittelyvaiheessa, vahvistunee joulukuun puolivälin jälkeen Määritellään kuultavat huoneiston haltijat sekä kuulemisen suorittamistapa Asetus annetaan 8.12.2016 Hakeminen ja kuulemisen raportointi Yhteisen ohjeen laadintatyö käynnistynyt (Valvira, Kuntaliitto, Hgin ympäristökeskus, Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto), julkistuksen tavoiteaikataulu ma 16.1.2017 Kohteena huoneistoparvekkeella ja pihalla tapahtuvan tupakoinnin kielto asuntoosakeyhtiössä Hakemus- ja kuulemislomakemallien valmistelu käynnistetty, julkistetaan samoin 16.1.2017 60
Ajankohtaista oikeuskäytäntöä 61
Rovaniemen hovioikeus 11.10.2016 / S15/681 1/3 Kyse rakennusalan urakkakilpailun periaatteiden RT 16-10182 ulottuvuudesta Korkotukivuokrakohteen korjaushanke Tilaaja (Koy) valinnut kokonaistaloudellisesti edullisimman RT-ehdot eivät olleet tarjouspyynnön liitteenä, eikä niihin oltu nimenomaisesti viitattu urakkasopimuksessa Urakkaohjelman kohdassa 1.1 (tarjouspyynnön liitteenä) oli viitattu rakentamisen osalta noudatettaviin ARA:n ohjeisiin ja määräyksiin 62
Rovaniemen hovioikeus 11.10.2016 / S15/681 2/3 ARA:n rakennuttamisohjeesta ilmenee ARA:n edellyttävän kohteitaan toteutettaessa noudatettavan hyvää rakennuttamis- ja urakointitapaa. Lisäksi ARA suosittelee noudatettavan rakennusalan keskenään sopimia urakkaehtoja ja pelisääntöjä sekä soveltamaan ja käyttämään RTS:n malliasiakirjoja Hovioikeus: Urakkaohjelman kohtaa 1.1 tulee tulkita siten, että kyse on ollut kohteen toteuttamismenettelystä kokonaisuudessaan urakkakilpailuineen, eikä pelkästään kohteen rakentamisesta KOy on ollut rakennuttajana velvollinen noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita RT 16-10182; sen hyväksymä tarjous ei olisi ollut tarjousten keskinäisessä vertailussa hyväksymiskelpoinen 63
Rovaniemen hovioikeus 11.10.2016 / S15/681 3/3 Ratkaisun merkitys? ARA-ohjeistus koskee koko prosessia Hissi- ja esteettömyysavustuskohteet (jne.) urakkakilpailutusperiaatteiden soveltamisvelvoitteen piirissä 64
KKO 2016:69 Kiinteistökauppa, laatuvirhe & reklamaatio Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat muutama kuukausi virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. Vaatimusten lopullinen sisältö oli ilmoitettu vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ydinkysymys: Esitettiinkö lopulliset vaatimukset liian myöhään? KKO: Oikeus vaatimusten esittämiseen oli menetetty liian myöhään tehtynä Ei oltu esitetty hyväksyttävää syytä sille, miksi vaatimusten esittäminen kesti Joka tapauksessa voidaan edellyttää edes ehdollisen enimmäismääräisen vaatimuksen tekoa Johtopäätökset kiinteistöalan sopimussuhteisiin: Noudata sovittuja vaatimusaikoja ja tapoja Jollei sovittu, huolellinen toimija toimii joka tapauksessa viivytyksettä 65
KKO 2016:79: Rakennusurakka, vahingonkorvaus Laskutyöurakkana rakennetun bussivarikko- ja salibandyhallin katto painui enimmillään noin puoli metriä, koska kantavana rakenteena toiminut profiilipelti oli tukikestävyydeltään liian alhainen eikä vastannut rakennesuunnitelman vaatimuksia. Profiilipellin virheellisyys johtui pääurakoitsijan alihankkijana toimineen yrityksen tietokoneohjelmassa olleesta mitoitusvirheestä. Rakennusvirhe havaittiin vasta, kun katto painui urakan takuuajan päättymisen jälkeen. Ydinkysymys: Oliko urakoitsija vastuussa virheestä sillä perusteella, että oli olennaisella tavalla laiminlyönyt sovitun laadunvarmistuksen KKO: Sovitusta laadunvarmistuksesta huolehtiminen kuuluu hankintaan liittyviin urakoitsijan suoritusvelvollisuuksiin, velvoite korostunut yleisökohteissa Urakoitsija ja sen alihankkijat eivät ole noudattaneet niitä laadunvarmistustoimia, joista sopimusasiakirjoissa on kantavien teräslevyjen osalta sovittu ja jotka ovat perustuneet tuolloin yleisesti noudatettuihin rakentamismääräyskokoelman määräyksiin ja ohjeisiin B on olennaisesti laiminlyönyt sovitun laadunvarmistuksen, virhe piilevä vastuu syntyi 66
Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/ kiinteistoliitto @kiinteistoala 67
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 68