Liite 1 Kaava S 24 Sipoonlahdenrannan asemakaavan muutos Taustaa Sipoon kunnanvaltuusto hyväksyi Sipoonlahdenrannan asemakaavan muutoksen kokouksessaan 7.11.2016. Tehdystä hyväksymispäätöksestä on valitettu Helsingin hallinto-oikeuteen. Valituksen on allekirjoittanut 6 henkilöä. Helsingin hallinto-oikeus on pyytänyt 19.12.2016 päivätyllä pyynnöllä Sipoon kunnanhallituksen lausuntoa koskien tehtyä valitusta. Lausuntoaikaa on 1.3.2017 saakka. Lausunto Lyhennelmät valituksen kohdista 1-34 ja niihin annetut vastineet Kohta 1 Valituksessa on vaadittu kaavan hyväksymispäätöksen kumoamista ja asian palauttamista takaisin valmisteluun tai vaihtoehtoisesti sen muuttamista niin, että: - kaava-alue laajennetaan käsittämään koko RKY-alue - laajennettu alue on kooltaan sellainen, ettei kaava vaaranna Kallbäckin pohjavesialueen suojaa tai joen tulosuun suojaa - että ylemmän tason keskeisiä määräyksiä ja kaavoja noudatetaan - että Sibbesborgin RKY-alueen ja Kallbäckin pohjavesialueen kiinteistönomistajia kohdellaan tasapuolisesti Asiakohdassa esitetty uusi aluerajaus tarkoittaisi huomattavasti laajemman alueen suunnittelua ja käytännössä kokonaan uuden kaavan laatimista. Ko. laajemman aluerajauksen alueet ovat yksityisessä omistuksessa, eivätkä maanomistajat ole jättäneet kuntaan kaavoitusaloitteita. Kaavoitusaloitteen jättäneille kunta antaa perustellun vastauksen. Asemakaavatyössä on otettu huomioon pohjavesiolosuhteet ja niiden huonontaminen on kielletty. Alueella on voimassa Sipoon yleiskaava 2025, jossa valtaosa alueesta on varustettu merkinnällä A Taajamatoimintojen alue. Merkinnällä osoitetaan asumisen ja muiden taajamatoimintojen alueet. Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Alueen tarkka rajaus ratkaistaan asemakaavoituksen yhteydessä. Valituksen ensimmäiseen asiakohtaan on listattu myös eräitä eri hallinnollisten tasojen määräyksiä, joita vaaditaan noudatettavaksi. Kaikkia em. määräyksiä on noudatettu ja todennäköisesti kysymyksessä on eri näkökohta niiden tulkinnasta. Kunta on valmistellut kaavaa yhteistyössä alueellisten viranomaisten kanssa.
Neljäntenä ja viimeisenä asiakokonaisuutena esitetään vaatimus kiinteistönomistajien tasapuoliseen kohteluun. Kaava-alueen ympäristön maanomistajia on kaavatyön aikana kohdeltu tasapuolisesti MRL:n tarkoittamalla tavalla antamalla mahdollisuus mielipiteen ja muistutuksen esittämiseen kaavatyön eri vaiheissa. Osallistumis- ja arviointi- suunnitelmassa on myös mainittu kaavatyön osalliset (s. 17). Kohta 2 - asemakaava tai yksityiskohtainen osayleiskaava laadittava Sibbesborgin RKY-alueelle kokonaisuudessaan. Viitataan kohdan 1 vastineeseen. Alueelle ollaan laatimassa Sibbesborgin osayleiskaavaa, joka on luonnosvaiheessa. Kohta 3 - rakentamisen määrä on liian suuri. Asemakaavassa on tutkittu alueen rakentamisen määrän vaikutukset alueen liikenteeseen, luontoarvoihin sekä liikenteen toimivuuteen. Kohta 4 - asemakaava ei sovi ympäröivään alueeseen, joka muodostuu omakotitaloista. Väestön tarpeita ei ja etuja ei ole otettu huomioon Alue tulee aikaa myötä muuttumaan tiiviimmin rakennetuksi, kuten Sibbesborgin osayleiskaavatyössä on esitetty. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on otettu myös otettu kaavatyössä huomioon. Kohta 5 - suunnitellut kerrosluvut ovat kohtuuttoman korkeat. Korkeimmat rakennukset ovat VI- ja VII-kerroksisia. Rakennukset on sijoitettu alueelle siten, että korkeimmat ovat alarinteen puolella. Maanpinnan korkeusasema vaihtelee välillä n. +20.0 - + 7.0, joten alemmalla tasolla sijaitsevien VII-kerroksisten räystäskorko on ylemmällä tasolla olevien VIkerroksisten rakennusten tasalla. Kohta 6 - asemakaava ei riittävästi huomioi maakuntakaavaan kirjattua valtakunnallisesti arvokasta kulttuurimaisemaa ja Natura-aluetta.
Kulttuurimaisema on kaavatyössä huomioitu ja tutkittu. Sipoonjoen Naturassa on suojeltu joessa elävä taimen, jonka elinolosuhteisiin ei puututa. Kohta 7 - tavoite luonnonympäristön ja jokilaakson vaalimisesta ei toteudu. Luonnonympäristön ja kulttuurimaiseman osalta kaavalla on rajattu ne alueet, joiden säästäminen on luonnonsuojeluun tai viihtyisyyteen liittyen tärkeää. Kaavan alueelle on tehty luontoarvotarkastelu (Ympäristötutkimus Yrjölä Oy 2014-15) Kohta 8 - asemakaavassa ei ole huomioitu ja selvitetty vihervyöhykkeiden ja ulkoilualueiden tarvetta ja niiden sijoittamista toimivaksi kokonaisuudeksi. Joen rantaa pitkin on ohjattu viheryhteys jossa kulkee kulkuyhteys merkinnällä jk-1. Jalankululle varattu alueen osa. Yhteys on sitova, mutta sijainti ei. Korttelin 112 läpi on myös esitetty jk-1 yhteys. Kohta 9 - asemakaavan menettelyvirheet/asiavirheet ovat sitä laatua, että kaava on otettava uuteen valmisteluun. Menettely-/asiavirheitä ei ole valituksen kohdassa eritelty. Kohta 10 - asemakaava vaarantaa Sibbesborgin RKY-suojelusuunnitelmassa asetetut valtakunnalliset suojelutavoitteet. Valituksen kohtaa tavoitteiden vaarantamisesta ei ole eritelty. Suojelutavoitteet on pyritty kaavatyössä ottamaan huomioon. Kohta 11 - asemakaava poikkeaa voimassa olevasta maakuntakaavasta, jossa alue on osoitettu MUalueeksi (maa- ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaustarvetta). Maakuntakaavan mukaan aluetta ei saa käyttää keskustatoimintoihin, varsinaiseksi asuntoalueeksi tai teollisuusalueeksi.
Sipoon kunnassa on oikeusvaikutteinen koko kuntaa koskeva Sipoon yleiskaava 2015, joka ohjaa asemakaavoitusta. Yleiskaavassa merkittävää osaa alueesta koskee merkintä A, Taajamatoimintojen alue (vrt. vastine kohtaan 1). Kohta 12 - asemakaava poikkeaa voimassa olevasta yleiskaavasta. Varausta uudelle tieyhteydelle ei ole otettu huomioon. Yleiskaavassa alueen kautta on esitetty tieliikenteen yhteystarve, joka halkoo myös Joensuun venesataman alueen joen toisella puolen. Yhteystarve tässä kohtaan on vanhentunut, eikä sitä ole enää huomioitu Sibbesborgin osayleiskaavan suunnittelussa. Kohta 13 - tapauksissa, joissa uudempi maakuntakaava poikkeaa vanhemmasta, uudempaa maakuntakaavaa ei ole noudatettu. Kohtaa ei ole eritelty. Vrt. vastineet kohtiin 1 ja 11. Kohta 14 - asemakaava vaarantaa EU:n asettamat pohjavesiä koskevat suojelutavoitteet, jotka Sipoon kunta on määritellyt kunnan pohjavesien suojelusuunnitelmassa. Asemakaavassa kortteleihin on tehty merkinnät /pv-3 Sijaitsee pohjavesialueella. Merkintä pitää sisällään pohjavesien suojelumääräyksen. Kohta 15 - asemakaava vaarantaa Sipoonjoen Natura-alueen jos rantaniitty osoitetaan 500 asukkaan lähivirkistysalueeksi ja jos uusien teiden rakentaminen alueelle sallitaan. Joen rannan viheralue on merkitty lähivirkistysalueeksi, mutta alueelle on tarkoitus ohjata vain rannan suuntaista yhteyttä palveleva raitti. Naturaan kohdistuvat arviot on esitetty kaavaselostuksen kohdassa 5.4.2 Luonnonympäristö. Kohta 16 - asemakaava vaarantaa Sipoonjoen suun flada-alueen luontoarvot.
Kaavan alueelle on tehty luontoarvotarkastelu (Ympäristötutkimus Yrjölä Oy 2014-15). Selvityksessä on määritelty rakentamisen reunaehtoja. Kohta 17 - asemakaava ei täytä Suomen rakennuslainsäädännön suunnitteluvaatimuksia suunnitteluhierarkian ja asukkaiden osallistumismahdollisuuksien osalta, koska kaavaa perustellaan Sibbesborgin osayleiskaavaehdotuksesta otetuilla visioilla ja ehdotuksilla, vaikka kaava ei ole vielä valmis tai lainvoimainen. Asukkailla on ollut MRL:n 62 :n ja 65 :n mukaiset mahdollisuudet esittää kaavatyötä koskevat mielipiteet ja muistutukset. Kaavatyötä ohjaa lainvoimainen Sipoon yleiskaava 2025. Kohta 18 - asemakaavamenettely ei täytä rakennuslainsäädännön ja perustuslain vaatimuksia tasapuolisesta kohtelusta. Kunta suunnittelee yksityisen maanomistajan kiinteistöomaisuutta ja kieltäytyy sisällyttämästä muita kiinteistönomistajia alueella. Vrt. vastine kohtaan 1. Kohta 19 - asemakaava ja sen laatimisessa noudatettu menettely eivät täytä rakennuslainsäädännön vaatimuksia siitä, kuinka kunnan kuuluu suunnitella valtakunnallisesti merkittäviä alueita; koska kunta on rajannut alueen tavalla, joka ei ole tarkoituksenmukainen ja koska valtakunnallisella tasolla määriteltyjen tavoitteiden varmistaminen ei ole ollut suunnittelun ensisijaisena tavoitteena. Valituksen kohdassa 19 puututaan asemakaavamuutoksen rajaukseen, joka ei olisi tarkoituksenmukainen. Kaavasta annetuissa viranomaislausunnoissa tähän ei ole puututtu. Kaavamuutoksen suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin on arvioitu kaavaselostuksessa. Lainsäädännön kohtia ei ole valituksen tässä kohdassa eritelty. Kohta 20 - vastustetaan kaavan rajausta. Vrt. kohdan 19 vastine.
Kohta 21 - kunta ei ole kohdellut kaava-alueen viereisiä kiinteistönomistajia tasapuolisesti. Naapurikiinteistö tulisi asemakaavoittaa ja niille osoittaa rakennusoikeutta. Kunta ei ole velvollinen asemakaavoittamaan ko. kaava-alueen naapureiden omistamia maaalueita, varsinkaan kun maanomistajat eivät ole jättäneet kuntaan kaavoitusaloitteita. Vrt. kohdan 1 vastine. Kohta 22 - asemakaava antaa erittäin ison käyttömahdollisuuden maanomistajalle. Asemakaavan valmistelussa ei ole kohdeltu alueen kiinteistönomistajia tasapuolisesti perustuslain ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Perustuslaki ja Maankäyttö- ja rakennuslaki eivät edellytä kuntaa kaavoittamaan yksityisiä maita. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei tarkoita sitä, että kunta kaavoittaa kaikkien yksityisten maanomistajien maita. Asemakaavan laatiminen yksityiselle maalle myös edellyttää aina sopimusta kunnan ja maanomistajan välillä. Vrt. myös kohdan 1 vastine. Kohta 23 - Söderkullaan ei ole riittävää liikenneyhteyttä. On hierarkisesti väärin suunnitella isompaa asuinaluetta ennen kuin uusi liikenneverkko ja uuden asutuksen sijainti on määritelty Sibbesborgin osayleiskaavassa. Sibbesborgin osayleiskaavan luonnos antaa hyvän suunnan sille, kuinka aluetta tullaan kehittämään. Vrt. vastineet kohtiin 11 ja 21. Kohta 24 - tehokkuusluku on laskettava 0,10, talojen korkein sallittu korkeus on rajoitettava kahteen kerrokseen ja sijoittelu sellaisia, ettei nykyinen maisemakuva muutu. Mikäli aluetehokkuusluku lasketaan e=0,1, tulisi alueesta pientaloalueen kaltainen. Tämä ei taas ole moottoritien läheisyys ja Sibbesborgin osayleiskaavan tavoitteet huomioon ottaen relevanttia. Tämä ei ole myöskään kaavamuutoksen tavoitteiden mukaista (oas 29.12.2014). Kohta 25 - rantaniitylle osoitetut ja naapurikiinteistöjen yli jatkuvat ulkoilureitit on poistettava, tai sitten kaava-alue on laajennettava käsittämään nämä naapurikiinteistöt. Ulkoilureitit
poistettiin yleiskaavasta ja siksi ei ole ylemmän tason kaavaa, jonka perusteella ulkoilureitit voitaisiin suunnitella uudestaan ottamatta naapurikiinteistöt mukaan. Kohdassa viitataan kaava-alueen laajentamiseen koskemaan myös naapurikiinteistöjä. Ulkoilureitit on esitetty ohjeellisina ja ne sijoittuvat kaavassa yleiselle alueelle, jolloin ne tulevat kunnan toteutettaviksi. Raitti toteutetaan, kun se on kaavallisesti mahdollista. Tässä kaavassa siihen on vasta varauduttu. Kohta 26 - koska naapurikiinteistöjä ei ole sisällytetty suunnitteluun, täytyy asemakaava-alueen saada lisää viheralueita, jotta kaava-alue olisi omavarainen viheralueiden suhteen. Yhden kiinteistön asemakaavaa ei saa laatia niin, että tämä kiinteistö vie kaikki rakennusoikeudet ja naapurikiinteistöt käytännössä jäävät puistoiksi ja vihervyöhykkeiksi. Vrt. kaikki vastineet. Kohta 27 - menettely ei ole noudattanut kaavahierarkiaa, jota rakennuslainsäädäntö edellyttää. Suunnitteluhierarkian vaatimus on kierretty ja kansalaisilta evätty mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluun maakuntatasolla. Edellä esitettyjen vastineiden perusteella suunnitteluhierarkiaa ei ole kierretty. Vrt. aikaisemmat vastineet koskien yleiskaavan ohjausvaikutusta. Maakuntatason vaikuttaminen voidaan hoitaa uutta Uudenmaan kokonaismaakuntakaavaa valmisteltaessa. Kohta 28 - maakuntakaavaa ja osayleiskaavaa on siteerattu väärin. Koko kunnan yleiskaava ohjaa asemakaavoitusta. Vrt. vastine kohtaan 1, ym. Kohta 29 - asemakaavatilanne on väärin siteerattu, kaava on vanhentunut eikä sen perusteella voida myöntää rakennuslupaa. Vaikka nykyinen asemakaava on vanhentunut, voidaan sen perusteella myöntää rakennuslupa, ellei rakennusvalvontaviranomainen määrittele kaavaa vanhentuneeksi.
Kohta 30 - meluongelmaa ei ole ratkaistu Kaavatyön aikana on tehty melumallinnus, jonka tulokset on huomioitu kaavamääräyksissä. Kohta 31 - ei ole selvitetty, voiko yleinen kevyen liikenteen väylä jatkua rantaa pitkin. Ei ole ylemmän tason kaavaa, jossa tällainen väylä olisi selvitetty ja osoitettu. Ylemmän tasoiset kaavat osoittavat yhteystarpeet ja teiden sekä reittien yleispiirteiset linjaukset. Asemakaavoituksen jälkeen tehtävässä toteutussuunnittelussa selvitetään tekninen toteuttaminen. Kohta 32 - kaavaehdotus on maakuntakaavan vastainen. On tapahtunut vakava menettelytapavirhe, eikä sitä voi korjata muulla tavalla kuin palauttamalla asia uuteen valmisteluun. Vrt. aikaisemmat vastineet koskien yleiskaavan ohjausvaikutusta. Kohta 33 - ei ole olemassa sellaista lainvoimaista ylemmän tason kaavaa, joka olisi laadittu valtioneuvoston ja ministeriön Sibbesborgin RKY-alueen perustamisesta tehdyn päätöksen jälkeen, joka mahdollistaisi tehokkaiden asemakaavojen laatimisen pienille osille Sibbesborgin RKY-aluetta. Sellaisen lainvoimaisen ylemmän tason kaavan puuttuessa tulee asemakaavaan sisällyttää koko Sibbesborgin RKY-alue. Vrt. aikaisemmat vastineet koskien yleiskaavan ohjausvaikutusta. Kohta 34 - asemakaavan muuttaminen hotellitoiminnasta asuinalueeksi tarkoittaa merkittävää muutosta luonnon kulumisessa ja naapurikiinteistöihin kohdistuvassa rasituksessa. Käyttötarkoituksen muuttaminen hotellista asuinalueeksi ei ole mahdollinen ilman suunnittelua, joka saa lainvoiman ja joka kattaa isomman alueen kuin pelkästään vanhan hotelliasemakaavan. Suunnittelualueen vaikutukset luonnonympäristöön ja Sipoonjoen Natura-alueeseen on arvioitu kaavaselostuksen kohdassa 5.4.2 Luonnonympäristö.
Edellä esitettyihin vastineisiin perustuen Sipoon kunta esittää lausuntonaan Helsingin hallintooikeudelle, että Sipoonlahdenrannan asemakaavamuutoksesta tehty valitus tulisi perusteettomana hylätä. Kunnanhallitus Kunnanhallitus