Kaikkien aikojen Porvoo Alla tiders Borgå TIEDOTUSTILAISUUS 30.8.2011
Maarit Ståhlberg 2
Maapolitiikka Maapolitiikka käsittää kaupungin toimenpiteet, jotka liittyvät maa-alueiden hankintaan maa-alueiden luovutuksiin maan hintaan yksityisomistuksessa olevien alueiden kaavoittamiseen. Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja kaupungin maapoliittiset linjaukset ohjaa valmistelua ja päätöksentekoa julkinen asiakirja tietoa kaupungin maapoliittisista toimintatavoista kaikille Maarit Ståhlberg 3
Kaupungin maanomistus 1970-2010 Kaupungin maanomistus 2010: Lisäksi vesialueita 4 480 ha 1 800 ha 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Maarit Ståhlberg 4
Maan hankinta ja luovutus / vuosi, 1000 Tontinmyyntitulotulot 2000 2010 47 M, Maanhankintamenot 2,4 M 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Ostot Myynnit Maarit Ståhlberg 5
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 PORVOON KAUPUNGIN MAAPOLIITTISET LINJAUKSET 2011 Omakotitonttien luovutus 1997 2010, kpl 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Maarit Ståhlberg 6
Yksityinen tonttivaranto Rakentamattomia omakotitontteja asemakaava-alueella 300 250 200 2001 256 kpl 2005 232 kpl 2010 192 kpl 150 100 50 0 2001 2005 2010 Tonteista suurin osa on ohjeellisen tonttijaon (entisen Porvoon maalaiskunnan rakennuskaava-alueet) alueilla. Rakentamattomia rivitalotontteja oli v. 2010 3 kpl (2005 3 kpl/ 2001 10 kpl) Rakentamattomia kerrostalotontteja 1 kpl (2005 1 kpl / 2001 2 kpl). Maarit Ståhlberg 7
Tonttien hinnoitteluperiaatteet Valtuusto päättää vuosittain tonttien yleiset luovutusehdot Omakotitontit Rivitalotontit Kerrostalotontit Työpaikkatontit Keskusta-alueen tontinluovutushinnat päätetään erikseen Tarjousten perusteella Ulkopuolisen arvioitsijan arvion perusteella Esittäjän nimi 8 p.k.vvvv
Porvoon kaupungin strategisia maapoliittisia valintoja Kaupungin peruspalvelut on priorisoitu ja talous tasapainotettu Kehitetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä. Aktivoidaan maapolitiikkaa. Kaupungin työpaikkaomavaraisuus on vähintään 90 prosenttia. Kaupunki panostaa maanhankintaan, maankäytön suunnitteluun ja markkinointiin kasvutavoitteen saavuttamiseksi. Maarit Ståhlberg 9
Porvoon kaupungin strategisia maapoliittisia valintoja Porvoossa on energiatehokas kaupunkirakenne Kaupunki kaavoittaa pääsääntöisesti vain omistamiaan maita. Turvataan riittävä tonttituotanto kaupungin omistamilla kaava-alueilla. (TA 2011 105 kpl, TA 2012 110 kpl, TA 2013 135 kpl) Vähintään 60 prosenttia omakotitalojen uudisrakentamisesta tapahtuu vuoteen 2011 mennessä kaava-alueilla. Vuoteen 2013 mennessä osuus nousee 75 prosenttiin. - Edellytys tällaiselle kehitykselle on, että Porvoo kykenee tarjoamaan riittävän määrän kaavoitettuja tontteja. Tehostetaan kaavoitusta haja-asutusalueilla ja keskitetään kaavoitus määriteltyihin kyläkeskuksiin Maarit Ståhlberg 10
asuntoja kpl PORVOON KAUPUNGIN MAAPOLIITTISET LINJAUKSET 2011 Porvoo, omakotitalojen rakentaminen 1999-2010 myönnetyt rakennusluvat, yksiasuntoinen asuinrakennus 140 120 100 80 60 40 20 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 vuosi kaupungin luovuttamat AO-tontit, kpl asemakaava-alue ei asemakaavaa
asuntoja kpl Porvoo, omakotitalojen rakentaminen 1999-2009 myönnetyt rakennusluvat, yksiasuntoinen asuinrakennus ja rakentamisen tarve 2010-2013, jos väestönkasvu on 1% ja omakotitaloista sijoittuu asemakaava-alueelle 60% vuosina 2010-2012 ja 75 % vuonna 2013 300 250 200 150 100 50 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 vuosi asemakaava-alue ei asemakaavaa 2011-2012: Asemakaava-alueille vuosittain noin 120 AO-taloa 2013: Asemakaava-alueelle noin 150 AO-taloa
PORVOON KAUPUNGIN MAAPOLIITTISET LINJAUKSET 2011 Kaupungin maanomistus Maarit Ståhlberg 13
Maanhankintatarpeet ja keinot Kunnan maanomistuksen hyödyt Kaavoituksen sujuvuus Asemakaavan myötä tuleva arvonnousu voidaan käyttää kaupungille kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin Maanomistajien tasapuolinen kohtelu kaavaratkaisusta riippumatta Kaavoituksen oikea-aikaisuus ja taloudellisuus Vaikutus tonttien ja asumisen yleiseen hintatasoon Yleispiirteiset maankäyttösuunnitelmat perustana. Hankinta oikeasta paikasta, oikeaan aikaan ja hintaan. Maanhankintakeinot Vapaaehtoiset kaupat Maan vaihdot Lunastaminen Etuosto-oikeus Maarit Ståhlberg 14
Pohjoinen alue n. 140 ha 1,9 M Läntinen alue n. 230 ha 5.1 M Kaakkoinen alue n.100 ha 2,2 M Lounainen alue n. 180 ha 4,2 M
Maanhankintarahasto Antaa signaalin kaupungin maanhankinnan tavoitteista ja toimintatavasta Antaa hyvän selkänojan maanhankintaneuvotteluille Sallii pitemmän ajanjakson maanhankinnan suunnittelun Hinnoittelu kunnallisteknisten rakentamisedellytysten / alueen näköpiirissä olevan rakentamisajankohdan mukaan Maarit Ståhlberg 16
Maan hinta Maanhankinnan onnistumisen kannalta oleellista, että kaupunki on linjakkaasti kaavoittanut pääasiassa vain omistamiaan maita (ei merkittäviä uusia alueita koskevia maankäyttösopimuksia yksityisten kanssa) Maanomistajien hintaodotukset: kaupungin tonttihinnat ko alueella maankäyttösopimukset Maarit Ståhlberg 17
Järvenpää lunastushinta (Kapiteeli) 2,70 /k-m² 4,00 /m², Yleiskaavassa A, rata ja palvelut vieressä
Esittäjän nimi Porvoo v. 1997 2010 ka 1,58 /m², v. 2005 2010 ka 1,90 /m² 19 p.k.vvvv
Esittäjän nimi 20 p.k.vvvv
Esittäjän nimi 21 p.k.vvvv
Esittäjän nimi 22 p.k.vvvv
Maankäyttösopimukset Käytetty Asemakaavaa muutettaessa (käyttötarkoitus, tehokkuus) Keskusta, Tarmola, Ölstens, Kevätkumpu Puolet hyödystä korvattu kaupungille Uutta asemakaavaa laadittaessa Vähäisessä määrin (Haikkoonrinne, Puromäki, Alkrog, (puolet hyödystä korvattu kaupungille) Poikkeuksena Hermanninsaaren ja Hinthaaran Råtorpin asemakaavat Maarit Ståhlberg 23
Maankäyttösopimukset Hermanninsaari Poikkeusluvilla rakennettu, pirstaleinen maanomistus, maanhankinta mahdotonta 55 maanomistajaa (+ yhteisomistuksessa olevia alueita) 47 maanomistajan kanssa tehtävä maankäyttösopimus 31 maanomistajalta peritään sopimuskorvaus tai määrätään kehittämiskorvaus Työllistänyt kaavoittajan 5 vuotta ja sopimusten valmistelijan 2 vuoden ajan Saadaan perittyä pääosa kadunrakentamiskustannuksista Kehittämiskorvauksen määräämistä varten seurataan ja kerätään kaikki MRL mukaiset korvattavat kaupungin kustannukset Maarit Ståhlberg 24
Hermanninsaaren asemakaava, kustannukset kehittämiskorvauksen määrittämistä varten Kaavoituskustannukset * Selvitykset * Kuulemisten kuulutukset * Kaavan valmistelu, kaavatyö * Hyväksymiskäsittelyjen virkatyö ja kuulutukset Valitusten käsittely, käännöstyö Tonttijakojen laatimiskustannukset Pohjakartan laatimiskustannukset Kunnallistekniikan suunnittelu 2011 * katujen suunnittelu * puistojen / leikkipaikkojen suunnittelu Rakennuskustannukset * katujen rakentaminen * valaistuksen rakentaminen * puistorakentaminen (käytävät, leikkipaikat, valaistus) * mahd. pilaantuneet maat selvitettävä? (kunnostuskustannukset) * sähkölinjojen siirtokustannukset Maan hankinta * kaava-alueen puistomaiden ostaminen Aiemmin toteutuneet kustannukset kaava-alueen ulkopuolella * koulujen tontit (Tolkis skola, Tolkkisten koulu) * päiväkotien tontit (Haikkoon päiväkoti) * Haikkoontien kevyen liikenteen väylän kustannusosuus, ym Maarit Ståhlberg 25
Esimerkki asemakaavoituksen taloudesta, Hornhattula ASEMAKAAVA-ALUE, TOTEUTETTU 2002 2010 Lähtötietoja: Omakotitontteja 163 kpl, rivitalo/kerrostalotontteja 13 kpl Pinta-ala 429 000 m² Maanhankintakustannus ( vanha alue hankintameno 0,45 /m²) 193 000 Tonttien arvo 7 092 000 Raakamaan hinta-arvio (2,50 /m²) 1 072 000 Yleisten alueiden rakentamiskustannukset (kadut puistot) 1 644 000 Hornhattulantien rakentamiskustannus kaupungin osuus 30 % 796 000 Kokonaiskustannus yhtensä 2 650 000 Hornhattulan päiväkoti 3 520 000 Mikäli maankäyttösopimus 50 % / 50 % -periaatteella: - kaupungille puolet tonttimaasta - puistot ja kadut korvauksetta kaupungille (isojen puistoalueiden osalla kohtuullisuus) Maarit Ståhlberg 26
Esittäjän nimi 27 p.k.vvvv
Esimerkki asemakaavoituksen taloudesta, Hornhattula 1. Toteutuva tilanne - Maan hankintameno - 193 000 - Yleisten alueiden rakentamiskustannus - 2 440 000 - Tontinmyyntitulo (osa tonteista vuokrataan) + 5 350 000 Yhteensä + 2 717 000 Hornhattulan päiväkoti - 3 520 000 Yhteensä - 803 000 Hornhattulan tie (jos kokonaan kaupungin kustannuksella) - 1 857 000 Yhteensä - 2 660 000 Tontinvuokratulo 55 000 /vuosi (pääoma-arvo 1,1 M Maarit Ståhlberg 28
Esimerkki asemakaavoituksen taloudesta, Hornhattula 2. Tilanne, jos kaavoitettava alue olisi hankittu raakamaan hinnalla ja kaikki tontit olisi myyty - Maa-alueen kauppahinta (42,9 ha 2,50 /m²) - 1 072 000 - Yleisten alueiden rakentamiskustannus (kadut, puistot, sisältäen Hornhattulan tien) - 4 297 000 - Tontinmyyntitulo (kaikki tontit myydään) + 7 092 000 Yhteensä + 1 723 000 - Hornhattulan päiväkoti - 3 520 000 Yhteensä - 1 797 000 ) Maarit Ståhlberg 29
Esimerkki asemakaavoituksen taloudesta, Hornhattula 3. Tilanne jos alue olisi kaavoitetaan maankäyttösopimusmenettelyllä (50/50 -periaatteella) - Maanhankintakustannus 0 - Yleisten alueiden rakentamiskustannus (kadut, puistot, sisältäen Hornhattulan tien) - 4 297 000 - Tontinmyyntitulo 50 % tonteista (kaikki tontit myydään) +3 546 000 Yhteensä - 751 000 - Hornhattulan päiväkoti - 3 520 000 Yhteensä 4 271 000 Maarit Ståhlberg 30
Rakentaminen asemakaava-alueiden ulkopuolella Kaupungin strategia: Energiatehokas kaupunkirakenne Yhdyskuntarakenteen eheytyminen Liikenteestä aiheutuvat yhdyskuntakustannukset vähenevät Toimenpiteet: Kaupungin omien maiden kaavoittaminen Riittävä tonttitarjonta Haja-asutusalueiden kaavoitusta on tehostettava Kehitettävien/kaavoitettavien kyläkeskusten määrittely Suunnittelutarveratkaisut siten, että ne tukevat kyläkeskusten kehittymistä sekä haja-asutusalueiden palvelujen järjestämistä Suunnittelutarveratkaisut siten, että ne eivät lisää suunnittelematonta hajaasutusta eivätkä vaikeuta tulevaa asemakaavoitusta Maarit Ståhlberg 31
Keskeinen sisältö Linjaukset maan hankinnalle Kaupungin suunnitelmalliselle kehittämiselle tarvittava maa on käytettävissä oikeaan aikaan ja saadaan käyttöön kohtuuhintaan Alueet hankitaan hyvissä ajoin ennen asemakaavoitusta Raakamaata 10 20 vuoden tarpeisiin Vuosittaista raakamaan hankintaa lisätään Pyritään ensisijaisesti vapaehtoisiin kauppoihin Voidaan myös hakea lunastuslupaa strategisesti tärkeiden alueiden kohdalla Maanomistajien tasavertainen kohtelu hinnoittelussa Esittäjän nimi 32 p.k.vvvv
Keskeinen sisältö Linjaukset tontinluovutukselle Varaudutaan lisääntyvään omakotitonttien luovutukseen strategian mukaisesti (maan hankinta, kaavoitus, kunnallistekniikan rakentaminen) Tonttimaan kohtuullinen hinnoittelu Asuntopoliittisen ohjelman tavoitteet Työpaikka-alueiden profilointi Tonttimarkkinoinnin lisääminen Esittäjän nimi 33 p.k.vvvv
Keskeinen sisältö Linjaukset maankäyttösopimusten käytölle Missä tilanteissa voidaan käyttää Asemakaavamuutos (normaali käytäntö) Uusi asemakaava (kun kaupungin maiden kaavoittamisen yhteydessä tarkoituksenmukaista, alue ei sovellu kaupungin hankittavaksi) Maankäyttösopimuksin ei toteuteta uusia asumisen kasvusuuntia Keskeiset sopimusehdot Esittäjän nimi 34 p.k.vvvv
Keskeinen sisältö Rakentaminen asemakaava-alueiden ulkopuolella Tavoitteena yhdyskuntarakenteen eheyttäminen Riittävä tonttitarjonta Suunittelutarveratkaisujen käsittelyn linjauksia Yksityinen tonttivaranto Ylläpidetään tietoja rakentamiskelpoisista rakentamattomista tonteista Mahdollinen korotettu kiinteistövero, Voimavarat Arvio maan hankinnan rahoitustarpeesta Muut resurssit Esittäjän nimi 35 p.k.vvvv