Järvenpään Alhotien alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen kumppanuushaku 14.3. 20.6.2016 ARVIOINTIPÖYTÄKIRJA IH 22.11.2016 viimeistelty 11.1.2017 Järvenpään kaupunki, Kaupunkikehitys
Tiivistelmä Järvenpään kaupunki järjesti 14.3.-20.6.2016 välisenä aikana kumppanushaun, jonka tarkoituksena oli löytää suunnittelu- ja toteutuskumppaneita kaupungin keskustan tuntumassa sijaitsevan kaupungin omistaman Alhotien alueen rakentamiseen. Tavoitteena on rakentaa Alhotien alueelle keskustan uuden osayleiskaavan mukaisesti vetovoimainen ja tehokas asuntokokonaisuus, joka koostuu monipuolisista kerrostaloasunnoista ja niitä tukevista palvelutiloista. Kokonaisuuden laajuus ja mitoitus on avoin ja alueen nykyinen asemakaava muutetaan kumppanien valintaa seuraavan yhteissuunnittelun pohjalta. Pohja-olojen vuoksi alueella voidaan varautua kalliotilojen hyödyntämiseen. Alhotien alueen kehittämishanke sisältää myös liittyvien katualueiden perusparannusta. Kumppanuushaussa saatiin vain yksi ehdotus, Helminauha. Kehittämiskumppanin valintaa pohdittiin saadun ehdotuksen kokonaisarvioinnin (ehdotuksen laatu ja ostotarjouksen hinnoittelu) pohjalta. Laatuarviointikriteereitä olivat Alhotien alueen kehittämiskonseptin idea ja siihen sitoutuminen sekä kehittämiskonseptin toteutettavuus. Arvioinnin pohjalta päädyttiin kehittäjäkumppanin valintamenettelyn jatkamiseen ehdotuksen "Helminauha" tekijöiden kanssa suoraneuvotteluna. Jatkoneuvottelut käytiin 6.10.2016 ja 7.11.2016. Neuvottelujen yhteydessä ehdotuksen tekijät täydensivät ehdotustaan. Tämä arviointipöytäkirja koskee marraskuun 2016 alussa luovutettuja täydennettyjä asiakirjoja. Täydennettyä ehdotusta on esitelty iltakouluissa kaupunkikehityslautakunnalle 1.12.2016 ja kaupunginhallitukselle 19.12.2016. Ehdotuksen jatkokehittämisen kynnyskysymyksiä olivat korttelirajausten täsmennykset Talonkadun ja Helsingintien jatkeen osalta sekä tontinhinnoitteluun, ARA- tuettuun ASO- asuntotuotantoon sekä toteutusaikatauluun liittyvät määritykset. Muita tärkeitä kehittämiskysymyksiä olivat korttelin arkkitehtuuriohjaus ja hyvän suunnittelun periaatteet, sovellettava pysäköintinormitus, liiketilojen asiakaspysäköinti ja korttelien huoltoajoreitit, isojen asuntojen tarjonta ja asuntorakentamisen ja pysäköinnin tehostaminen, tilojen muuntojoustavuus ja yhteisölliset yhteistilat, sokkeli-ilmeen välttäminen, esteettömyyden varmistaminen, piha-alueiden toiminnallisuuden ja laadun parantaminen, hankkeen ekotehokkuuden tavoitteet ja mittaaminen sekä digitalisaation vaikutukset ja 3D- suunnittelun toteutus. Kumppanuushaun ohjelma on nähtävissä kaupungin nettisivuilla, osoite: http://www.jarvenpaa.fi/jarvenpaa/sivu.tmpl?sivu_id=9013; Ehdotuksen Helminauha tekijät olivat: Bonava Suomi Oy ja AVAIN Yhtiöt Oy 2
Sisällys Tiivistelmä... 2 Sisällys... 3 Kumppanuushaun järjestäminen... 4 Järjestäjä, luonne ja tarkoitus... 4 Arviointiryhmä... 4 Kumppanuushaun säännöt ja valintaohjelman hyväksyminen... 4 Kumppanuushaun kulku... 5 Kumppanuushaun tehtävä... 5 Alueen rajautuminen ja kaavatilanne... 5 Rakennettu ja luonnonympäristö... 6 Liikenne ja pysäköinti... 7 Kunnallistekniikka... 7 Maa- ja kallioperä sekä alueen rakennettavuus ja pilaantuneisuus... 7 Maanomistus ja korttelirajat... 8 Tavoitteet ja suunnitteluohjeet... 8 Kaupunkirakenne ja kaupunkikuva... 9 Asunnot... 9 Liike-, palvelu- ja toimistotilat... 10 Pysäköinti... 10 Arviointiperusteet... 10 Saapuneet ehdotukset... 11 Tekijätiedot... 11 Ehdotuksen "Helminauha" sisältöyhteenveto... 11 Kumppanuushaun ehdotusten arviointi... 11 Kaupunkirakenne, kortteliratkaisut ja kaupunkikuva... 11 Liikenne- ja kunnallistekniset ratkaisut, kulkuyhteydet, pysäköinti ja huolto... 14 Asunnot ja pihatilat... 15 Liike-, palvelu- ja toimistotilat... 17 Yhteistilat... 18 Pelastustoiminnan vaatimukset... 19 Ekotehokkuus ja digitalisaatio... 19 Tekninen ja taloudellinen toteutuskelpoisuus, vaiheittain rakentaminen... 19 Hallinnollinen ja juridinen toteutuskelpoisuus, kumppanuudet... 20 Tontinhinnoitteluesitys... 21 Kynnyskysymykset ja kehittämistarpeet... 22 Kumppanuusehdotusten arviointiratkaisu ja suositus valinnasta... 23 Arviointiratkaisun perusteluaineisto... 23 Arviointiryhmän ehdotus kumppanuusvalinnasta... 23 Liitteet... 23 3
Kumppanuushaun järjestäminen Järjestäjä, luonne ja tarkoitus Kumppanuushaun järjesti Järvenpään kaupunki, joka omistaa Terholan kaupunginosan korttelin 1907 kiinteistöt sekä ympäröivät katu- ja puistoalueet. Järvenpään kaupunki haki suunnittelu- ja toteutuskumppaneita kaupungin keskustan tuntumassa sijaitsevan omistamansa Alhotien alueen rakentamiseen. Kohteen laajuus on keskustan osayleiskaavan tavoitteen (tehokkuus e=0,8) mukaisesti vähintään n. 16 000 k-m2. Kumppaniehdokkailta haettiin ideoita ja esitystä tämän tehokkaan asuntorakentamiskohteen toteutus- ja toimintakonseptista. Kumppanuushakuun osallistujien odotettiin laativan alustavan korttelisuunnitelman ja rakennusten viitesuunnitelmat koko Alhotien alueesta sekä tekevän ostotarjouksen kaikista tai osasta suunnitelmansa mukaisista tonteista. Kaupunki pyrki luovuttamaan asemakaavoituksen myötä syntyvät valmiit tontit 1-3 toimijalle kumppanuushaun arvioinnin mukaisessa suosituimmuusjärjestyksessä, jolloin kokonaisarvioinnin voittanut ehdottaja on etusijalla valitsemassa kohteitaan. Kaupunki pidätti oikeuden osoittaa noin 20-25 % suunnitelman mukaisesta rakennusoikeudesta valtion tukemaan asuntotuotantoon. Nämä tontit tai tontin kaupunki voi luovuttaa suoraan ARA- kelpoiselle rakennuttajalle. Hakemuksissa arvostettiin sitä, että hakijoilla on nimetä rahoitus- ja toimijakumppaneita konseptiinsa. Valittavaa konseptia on tarkoitus jalostaa osapuolten yhteistyössä ja asemakaavoituksen rinnalla valmiiksi korttelisuunnitelmaksi, jonka perusteella kaupungin omistamat maat luovutetaan tontteina rakennettaviksi, kun asemakaavanmuutos on hyväksytty ja lainvoimainen. Koska kyseessä on kiinteistönluovutukseen tähtäävä menettely, ei kumppanuuden hakijoille maksettu hakumenettelystä palkkioita. Arviointiryhmä Alhotien alueen kumppanuushaun arviointia varten ei perustettu muodollisesti erityistä arviointiryhmää, koska saatiin vain yksi ehdotus. Ehdotuksen "Helminauha" arviointiin eri vaiheissa osallistuivat tiiviimmin seuraavat kaupunkikehityksen henkilöt: Ilkka Holmila, kaupunginarkkitehti Mari Karsio, erityisasiantuntija Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja Ari Piirainen, kaupungingeodeetti Ehdotusta arvioitiin lisäksi projektipalavereissa 23.6.2016 ja 15.8.2016 (em. henkilöt sekä Åsa Graeffe, Antti Nikkanen ja Tia Salminen) ja EMAL- työryhmän kokouksessa 12.9.2016. Arviointiraportin ja muut yhteenvetoaineistot laati Ilkka Holmila. Kumppanuushaun säännöt ja valintaohjelman hyväksyminen Kaupunginhallitus hyväksyi valintaohjelman liitteineen 7.3.2016 45. Kumppanuushakuun olivat oikeutettuja osallistumaan kaikki seuraavat ehdot täyttävät yritykset: Yritys on rekisteröitynyt kaupparekisteriin, ennakkoperintälain mukaiseen ennakkoperintärekisteriin, arvonlisäverolain mukaiseen arvonlisäverovelvollisten rekisteriin ja työnantajarekisteriin, jos lainsäädäntö edellyttää näihin rekisteröitymistä. 4
Yrityksellä on elinkeinon harjoittamisoikeus sekä yritys on merkitty kaupparekisteriin tai vastaavaan rekisteriin ulkomailla eikä yritys ole liiketoimintakiellosta annetun lain (1059 / 1985) mukainen liiketoimintakieltoon määrätty elinkeinonharjoittaja tai yritys, jonka yhtiömies taikka hallituksen jäsen tai toimitusjohtaja taikka muu siihen rinnastettavassa asemessa oleva henkilö on määrätty liiketoimintakieltoon. Yritys on huolehtinut verojen ja sosiaaliturvamaksujen maksamisesta tai yrityksellä on voimassaoleva hyväksytty maksusuunnitelma maksamattomista veroista tai maksuista. Yritys on huolehtinut eläkevakuutusmaksujen maksamisesta tai yrityksellä on voimassaoleva maksunsaajan hyväksymä maksusuunnitelma maksamattomista eläkevakuutusmaksuista. Yritys noudattaa tehtäviin sovellettavaa työehtosopimusta tai keskeisiä työehtoja, jotka ovat voimassa järjestäjän kotimaassa. Yritykset voivat muodostaa yhteistyökonsortioita, jolloin kaikkien osapuolien piti täyttää em. ehdot. Kumppanuushakuun osallistuville yrityksille ei maksettu palkkioita. Kumppanuushaun kulku Valintaohjelma julkistettiin 14.3.2016 kaupungin internetsivuilla ja 9.3.2016 julkisten hankintojen HILMApalvelussa. Hakua koskevat kysymykset tuli toimittaa järjestäjille viimeistään 1.4.2016 klo 13. Kysymyksiä ei esitetty. Hakuaika päättyi 20.6.2016 klo 15, jolloin saatiin yksi ehdotus, Helminauha. Kaupunkikehityksen edustajat arvioivat ehdotuksen asiakirjojen sekä EMAL- työryhmän 12.9.2016 kokouksen palautteen perusteella. Ehdottajan kanssa käytiin täydentävät neuvottelut 6.10. ja 7.11.2016, missä yhteydessä ehdottaja toimitti täydennetyn ehdotuksen ja lisäselvitysaineistoa kirjallisena. Arviointiasiakirjat viimeisteltiin uuden ehdotuksen pohjalta. Ehdotusta esiteltiin kaupunkikehityslautakunnan iltakoululle 1.12.2016 ja kaupunginhallituksen iltakoululle 19.12.2016. Kaupunkikehitys valmistelee kumppanuutta ja alueen kehittämistä koskevat päätökset luottamuselimille. Kumppanuushaun tehtävä Kumppanuushaun valintaohjelma, joka sisälsi tehtävänkuvauksen, tavoitteet ja suunnitteluohjeet, julkaistiin kaupungin internet-sivustolla 14.3.2016 ja HILMA-kanavalla 9.3.2016. Seuraavassa on siitä otteita: Alueen rajautuminen ja kaavatilanne Alhotien suunnittelualue on osoitettu valintaohjelman kuvassa 2 ja se käsittää ensisijaisesti Järvenpään kaupungin 19. kaupunginosan korttelin 1907 tontit 2 ja 3, joiden asemakaavaa ja tonttijakoa on tarkoitus muuttaa, sekä toissijaisesti kortteliin 1907 koillisessa ja pohjoisessa liittyvät puistoalueet (Kytömäki ja Alhopuisto). Suunnittelualue sijaitsee Järvenpään keskustan tuntumassa noin 1 km koilliseen rautatieasemalta, pääkatu Helsingintien pohjoispäässä. Alue rajoittuu Alhotiehen, Alhopuistoon, Kytömäen puistoon sekä Talonkatuun. Uusi keskustan osayleiskaava 2030 on saanut lainvoiman 11.11.2015. Uusi osayleiskaava korvasi Alhotien alueella aiemman koko kaupungin yleiskaavan (2004). Keskustan uudessa osayleiskaavassa (Kv 16.3.2015 16) Alhotien kehittämisalue on osoitettu merkinnällä AK asuinkerrostalojen alueeksi. Kaavamääräyksen mukaan alue varataan asumiselle. Alueelle saa sijoittaa 5
ensisijaisesti asuinkerrostaloja. Alueelle voidaan sijoittaa myös asuinympäristöön sopivia palveluja ja työtiloja, jotka liittyvät kiinteästi osaksi asuinrakentamista esim. rakennusten pohjakerroksissa. Alueen tonttitehokkuudeksi suositellaan vähintään e=0,8. Alhotien aluetta koskee myös vinoviivoitusmerkintä ALUE, JON- KA PÄÄASIALLINEN KÄYTTÖTARKOITUS MUUTTUU MERKITTÄVÄSTI. Asemakaavanmuutoksilla pyritään merkittäviin käyttötarkoitusten ja rakentamistavan muutoksiin nykyiseen asemakaavaan ja käyttöön verrattuna. Osayleiskaavan yleismääräyksissä sanotaan mm., että maankäyttövaraukset sisältävät pääasiallisen käyttötarkoituksen lisäksi muita asemakaavalla tarkemmin määrättäviä käyttötarkoituksia, alueen sisäisiä liikenneväyliä ja pysäköintialueita, kevyenliikenteen väyliä ja ulkoilureittejä, alueen asukkaita palvelevia julkisia ja yksityisiä palveluja, virkistys ja puistoalueita sekä yhdyskuntateknisen huollon alueita. AK- korttelien suurin kerrosluku on rajoitettu kahdeksaan kuitenkin niin, että kerrosluvut vaihtelevat kerrostalotonteilla pääsääntöisesti IV-VIII kerroksen välillä ja pientalotonteilla I-III kerroksen välillä. Rakennusten suurimmat sallitut kerrosluvut ja korkeudet päätetään tapauskohtaisesti asemakaavoituksessa, jolloin ratkaisujen on oltava kaupunkikuvallisesti perusteltuja sekä harkitusti yhteneväisen linjan mukaisia. Korttelissa 1907 voimassa oleva asemakaava on vahvistunut 28.5.1991. Tontit 1907-2 ja 1907-3 on osoitettu asemakaavassa yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y-12k). Asemakaavamääräysten mukaan korttelialueelle saa rakentaa kaksikerroksisia julkiseen hallintoon liittyviä rakennuksia ja laitoksia tehokkuusluvulla e=0,5. Tontille saa rakentaa yhden asuinhuoneiston kiinteistön tarvitsemaa hoitohenkilökuntaa varten. Autopaikkoja on osoitettava tontilla seuraavasti: 1 ap/asunto ja 1 ap/2 työntekijää. Indeksi k osoittaa korttelialueen varatuksi kaupungin tarpeisiin, koska aluetta suunniteltiin aikanaan kaupungin varikon sijoituspaikaksi. Korttelin 1907 koillispuolelle on asemakaavassa osoitettu Kytömäen puisto lähivirkistysalueen merkinnällä (VL). Osaa puistoaluetta kortteliin 1907 rajoittuen koskee maanalaisen tilan varausmerkintä (ma). Ajo maanalaiseen luolaan on osoitettu pohjoisesta Nisunkujalta. Rakennettu ja luonnonympäristö Kumppanuushaun kohdealueen lähiympäristö on lännessä ja lounaassa Terholan yritysaluetta. Pohjoisessa ja kaakossa alue liittyy pientalovaltaisiin asuntokortteleihin ja idässä Kytömäen kallioiseen virkistysalueeseen, joka jatkuu idässä Terholan ja Isokydön kaavoittamattomille ja laajasti myös rakentamattomille alueille. Alhopuistoon ja Kytömäen puistoon on rakennettu ulkoilupolku, joka johtaa Alhotieltä Terholan virkistysalueille. Kumppanuushaun kohdealue (kortteli 1907 lähivyöhykkeineen) on tasaista rakentamatonta, pääosin metsittynyttä entistä peltoa. Alueen keskiosaa käytetään kaupungin aidattuna varastoalueena. Korttelin 1907 Alhotien puoleisella reunalla ei ole erityisiä luonto- tai maisema-arvoja, mutta tonttien koillislaidalla nousee Kytömäen kallio jyrkästi ylöspäin. Korkeuseroa tontin reunassa on 4 6 metriä. Kytömäen korkein kohta on n. 11-13 metriä korkeammalla Alhotien reunavyöhykkeen tasaiseen alueeseen nähden. Alhotien lounaispuolen korttelissa 1906 tonteilla 5, 8 ja 11 sijaitsee I-II- kerroksisia liike- ja yritysrakennuksia laajoine pysäköintialueineen. Suurin niistä on Tokmannin tavaratalo tontilla 11. Helsingintien liittymän pohjoispuolella korttelissa 625 sijaitsee kolme pienempää I-II- kerroksista liike- ja toimistotaloa pysäköintikenttineen sekä Pohjoisväylän puolella McDonaldsin ravintola, autopesula sekä polttoaineen jakelumittaristo. Liikerakennusten ja niiden liikennealueiden muodostama kaupunkikuva on hajanainen, mutta omalla tavallaan maamerkin omainen ja tunnistettava. Tokmannin myymälän väritys on positiivisella tavalla selvästi erottuva. 6
Alhotien aluetta ympäröivien asuinkorttelien 1329, 1330, 1908, 1909 ja 1910 pientalot edustavat ajallisesti eri ikäistä rakennuskantaa. Osa rakennuksista on rakennettu 1950- luvulla, mutta joukossa on myös uusia rakennuksia. Pihojen rehevä kasvillisuus piilottaa rakennukset tehokkaasti kaduilta katsottuna. Helsingintien ja Alhotien katualueet ml. Alhotien kiertoliittymä on rakennettu nykyiseen asuunsa n. 10 vuotta sitten ja ne edustavat kohtuullisen laadukasta aikansa julkista kaupunkitilaa. Liikenne ja pysäköinti Pohjoisväylän koillispuolinen osa Helsingintiestä ja Alhotie ovat kokoojakatuja, jotka välittävät myös kaupunginosia yhdistävää läpikulkuliikennettä ja Terholan yritysaluetta palvelevaa raskasta liikennettä. Helsingintien ja pääkatuluokkaisen Pohjoisväylän nykyisin ajoittain ruuhkautuva liittymä parannetaan v. 2017 välityskyvyltään sujuvammaksi, mutta muilta osin katuverkkoon ei ole odotettavissa suuria muutoksia. Keskustan osayleiskaava 2030:ssa on varauduttu mahdollisuuteen rakentaa kokoojakatuyhteys Alhotien kiertoliittymästä Alhotien kehittämisalueen läpi (Kytömäen kallion kohdalla tunnelissa) Haarajoen asemalle. Yhteyden tarvetta selvitetään alkavassa koko kaupungin yleiskaavan tarkistuksessa. Alhotien kehittämishankkeen edellyttämät katutyöt Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) osalta voidaan toteuttaa hankkeen aikataulussa. Alhotien kehittämisalueen ajoneuvoliittymät sekä huoltoajo tulee järjestää Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) kautta tai alueen eteläosassa suoraan Alhotieltä. Alhotien hankkeen vaatima pysäköinti tulee sijoittaa tonteille tai myös kalliopysäköintiluoliin Kytömäen puiston alle. Alhotien kehittämishanke edellyttää merkittävää pysäköintilaitospanostusta, mikäli kohde toteutetaan keskustan osayleiskaava 2030:ssa edellytetyllä tehokkuudella tai jopa vielä tehokkaammin. Kunnallistekniikka Kunnallistekninen verkosto on rakennettu Helsingintien ja Alhotien katualueille, mutta Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) rakentaminen tuottaa verkostoihin muutoksia kehittämishankkeen myötä. Korttelialueella syntyvien hulevesien viivyttämiseen ja käsittelyyn tehokkaan kortteliratkaisun osana vaaditaan erityisiä suunnitelmia ja ratkaisuja. Maa- ja kallioperä sekä alueen rakennettavuus ja pilaantuneisuus Yleispiirteisesti alueen alavilla osilla on täyttöjen tai humuskerroksen alla pintaosastaan kuivakuorenomaista, syvemmällä pehmeää savea. Savikerroksen alapuolella on silttiä ja syvemmällä tiivistä hiekkaa/moreenia. Koheesiomaakerrosten paksuus on noin 2 7 m. Savikerrokset ohenevat ja maaperä muuttuu karkearakeisemmaksi koillisosan kalliomäkeä päin mentäessä. Alueen pintamaakerroksena on luonnontilaisilla osilla ohuehko humuskerros, sorapintaisella kentällä rakennekerroksia noin 1,0 m. Alhotien alueella ja sen koillispuolella Kytömäen puistossa sijaitseva osittain pintamaan peittämästä kalliomäestä on tehty laaja laatututkimus ja kalliopintamalli. Kalliolaatu alueella on pääsääntöisesti hyvää tai kohtalaista. Mittaukset osoittivat kallion olevan pääosin tiivistä. Kalliomäki soveltuu hyvin maanalaiseen kalliorakentamiseen. Mahdollisen kalliotilan sijoittamisessa tulisi huomioida, että kalliotilan päälle jäävän kalliokaton paksuuden tulisi olla vähintään L/2 (L=kalliotilan jänneväli) tai kalliomekaanisin laskelmin riittäväksi osoitettu. Kalliotilan lujitussuunnittelussa tulee huomioida alueella sijaitsevat ruhjeet ja rakoilu. Kalliota on syytä varautua tiivistämään injektoimalla. Suunnittelualueelle ei ole asennettu pohjavesiputkia. Pohjavedenpinta on arviolta noin 1 2 metrin syvyydellä maanpinnasta kuivakuorikerroksen alapuolella. Täyttökerrosten alapinnassa saattaa olla orsivettä. Alueelle virtaa valumavesiä koillisosan mäkeä pitkin. 7
Suunnittelualue jakautuu kerrostalotyyppisen rakentamisen näkökulmasta kolmeen rakennettavuusvyöhykkeeseen (Destia Oy:n 2016 rakennettavuuskartta 5719-190-3, aluejako I-III). Normaalisti rakennettava (vyöhyke I) käsittää koillisosan rinneosuuden, jolla maanpinnan kaltevuus vaihtelee noin 5 15 %:n välillä. Alueella rakennukset voidaan perustaa moreenikerroksen varaan tai moreenikerokseen ulotetun perustusten alustäytön varaan. Paikoin alueella kallionpinta on niin lähellä, että rakennuksia varten joudutaan louhimaan. Tällöin rakennukset perustetaan louhitun kalliopinnan päälle tehtävän, noin 0,3 m paksun tasauskerroksen varaan. Kellarin toteuttaminen voi tulla kysymykseen, esim. rinteeseen rakennettuna. Lattiat voidaan tehdä maanvaraisina. Rakennukset varustetaan salaojituksella. Rinteestä rakennuspohjaan valuvien pintavesien kulku tulee katkaista esim. niskaojilla. Paaluperustusta edellyttävällä alueella (vyöhyke II) rakennukset perustetaan tukipaalujen varaan. Tukipaalujen päättymistasoksi on arvioitu leikkauspiirustuksissa esitetty kalliopinnan taso. Arvioitu paalupituus alueella on noin 5 9 m. Alueelle tulevat kevyet autotalli- ja talousrakennukset voidaan alustavasti perustaa kuivakuorikerroksen varaan tehdylle sora- tai mursketäytölle. Alimmat lattiat tehdään kantavina. Rakennukset varustetaan salaojituksella. Vaikeasti rakennettavalla alueella (vyöhyke III) maanpinnan kaltevuus on yli 15 % tai enemmän ja kallionpinta on lähellä maanpintaa. Rakennukset voidaan perustaa louhitun, tasatun kallion päälle tehtävän tasauskerroksen varaan. Rakennuksiin voi sijoittaa kellarin. Rakennukset varustetaan salaoijituksella. Louhinnan johdosta pohjarakennuskustannukset kasvavat muita alueita suuremmiksi. Piha-alueilla painuman suuruus riippuu täyttökerroksen paksuudesta. Savialueilla pitkän ajan painuman suuruudeksi on arvioitu noin 70 mm 1,0 m pengerkorkeudella ja noin 100 mm 1,5 m pengerkorkeudella. Arvioissa on oletettu, että kuivakuorikerroksen painuma tulee tapahtumaan rakennusaikana. Pitkän ajan painumastakin noin 30 % voi tapahtua jo rakennusaikana. Alhotien alueella korttelissa 1907 on tehty pilaantuneisuusselvitys asemakaavoitusta varten. Tutkimusten perusteella neljässä pisteessä todettiin arseenin ja kahdessa pisteessä koboltin osalta kynnysarvon ylittäviä pitoisuuksia. Todetut kynnysarvon ylittävät pitoisuudet ovat kuitenkin GTK:n maaperän taustapitoisuusrekisterin mukaan tyypillisiä alueen maaperälle. Lisäksi kolmessa tutkimuspisteessä havaittiin kohonneita pitoisuuksia raskaiden öljyhiilivetyjen C22-C40 osalta. Koska aluetta ollaan kaavoittamassa asuinkäyttöön, alueella suositellaan tehtäväksi tarkentavia tutkimuksia ennen rakentamista maaperän puhdistustarpeen arvioimiseksi. Kohteesta tulee laatia tarvittaessa erillinen riskinarviointi. Maanomistus ja korttelirajat Järvenpään kaupunki omistaa korttelin 1907 tontit 2 ja 3 sekä kaikki ympäröivät katu- ja puistoalueet. Kumppanuusehdotuksia laadittaessa Alhotien alue voidaan suunnitella kokonaisuutena, eikä korttelin 1907 sisäisiä tonttirajoja tarvitse ottaa huomioon, mutta Keskustan osayleiskaava 2030:n mukaiseen Helsingintien jatkeeseen on varauduttava. Nykyisen korttelin 1907 ulkoisia rajoja voidaan jossain määrin muuttaa Kytömäen puiston ja Alhopuiston suuntaan kunhan ulkoilureitti suojavyöhykkeineen ei vaarannu. Erityisesti Alhopuiston Alhotien ja korttelin 1907 välinen kiila on mahdollista liittää korttelimaahan. Tavoitteet ja suunnitteluohjeet Kumppanuushaulla etsitään Alhotien alueelle toteuttamiskelpoista keskustan lähialueelle sopivaa asunto- ja palvelurakentamista yhdistävää ratkaisukonseptia. Alueelle on tavoitteena rakentaa keskustan uuden osayleiskaavan mukaisesti vetovoimainen ja tehokas asuntokokonaisuus, joka koostuu monipuolisista kerrostaloasunnoista ja niitä tukevista palvelutiloista. 8
Tavoitteena on, että yhteisessä jatkosuunnittelussa kaupungin, valittujen kumppanien ja muiden osapuolien kesken kehitetään Alhotien alueelle kokonaisvaltainen ja laadukas rakennussuunnitelma, jossa kaupunkikuvalliset, arkkitehtoniset, toiminnalliset, tekniset ja taloudelliset vaatimukset ovat tasapainossa. Suunnitteluratkaisuissa tulee tavoitella elinkaareltaan ja kaikilta ominaisuuksiltaan kestävän kehityksen periaatteiden mukaista ympäristöä, mitä voidaan mitata mm. ekotehokkuussertifioinnin kautta. Rakennusten ekotehokkuuteen ja energiansäästöön tulee pyrkiä. Kaupunkirakenne ja kaupunkikuva Tavoitteiden mukainen rakentamistehokkuus johtaa monikerroksiseen ja kaupunkikuvassa maamerkkiluonteiseen toteutukseen ja hankkeen vaativuus on otettava erityisesti huomioon tulevassa arkkitehtisuunnittelussa. Asuinkortteleiden tulee olla arkkitehtuuriltaan laadukkaita ja paikkaan sopivia. Tavoitteena on yhtenäinen, elävä, vivahteikas ja viihtyisä kokonaisuus. Ulkoarkkitehtuurin hallittu variointi tuo vaihtelua kaupunkikuvaan yhtenäistä ilmettä rikkomatta. Kullekin kortteliyksikölle toivotaan vahvaa identiteettiä ja luonnetta, jolla se selkeästi erottuu asukkaiden omaksi asuinympäristöksi. Korttelirakenteen tulee edistää asukkaiden mahdollisuuksia keskinäiseen vuorovaikutukseen ja vahvistaa yhteisöllisyyttä ja yhteishenkeä. Kilpailulla etsitään innovatiivisia asuinkortteliratkaisuja maastomuodoiltaan vaativassa kohteessa. Sekä julkisen että korttelien sisäisen kaupunkitilan muodostuminen ja yhteydet niin kaduille kuin korkeammalla sijaitsevaan Kytömäen puistoon ovat tärkeitä. Ympäristörakentamiseen tulee kiinnittää eritystä huomiota muodostamalla julkista, puolijulkista ja yksityistä pihatilaa. Myös taide tulisi huomioida asuin- ja ympäristörakentamisessa, jolla on mahdollisuus vahvistaa alueen omaleimaisuutta. Kehittämiskonseptiin tulisi sisältyä hankkeen jatkokehittämisen arkkitehtuuriohjauksen ja hyvän suunnittelun periaatteet. Korttelia ympäröivät katualueet on osittain rakennettu uudestaan ja osittain suunnittelun alla. Kumppanuushaun asiakirjoissa olevat katusuunnitelmat ovat sitova lähtökohta mm. siten, että ajoneuvo- ja huoltoliittymät sijoittuvat Helsingintien jatkeelle (Alhotien tumppi) ja alueen eteläosassa myös suoraan Alhotielle. Asunnot Alhotiestä halutaan arkkitehtuuriltaan hallittu ja tyylikäs asuinalue. Alueella pyritään omaleimaisen alueidentiteetin muodostamiseen ja yhtenäisyyteen rakennusten sovittamisessa toisiinsa. Asuntojen tulee olla laadukkaita, viihtyisiä ja haluttuja keskustakoteja. Asuntotyyppien ja hallintamuotojen tulisi olla monipuolisia. Kohdealueelle ei tulisi sijoittaa pelkästään pieniä asuntoja, koska olosuhteet lapsiperheille ja muille suuremmille ruokakunnille ovat erittäin hyvät. Kumppanin toivotaan osoittavan keinot tuottaa alueelle markkinaehtoisesti sekä omistus- että vuokraasuntoja. Kaupunki pidättää oikeuden osoittaa noin 20-25 % korttelisuunnitelman mukaisesta rakennusoikeudesta valtion tukemaan asuntotuotantoon. Käytännön syistä nämä asunnot tulisivat omalle tontilleen tai tonteilleen, joiden sijoitus tulisi esittää korttelisuunnitelmassa. Nämä tontit tai tontin kaupunki luovuttaa suoraan ARA- kelpoiselle rakennuttajalle, mikäli ARA- asuntojen sijoittamiseen Alhotien alueelle päädytään. Asuinkerrostalojen omat katu- ja pihatason sisäänkäynnit tulisi suunnitella suojaisiksi, viihtyisiksi ja erilleen liiketiloista. Korkeusero Alhotien ja Kytömäen välillä tulee ottaa huomioon pihojen ja reittien suunnittelussa. 9
Liike-, palvelu- ja toimistotilat Hankkeeseen tulisi mahdollisuuksien mukaan sisältyä asuintilojen lisäksi myös eriluonteisia liike-, palvelu- ja työtiloja rakennusten Alhotien puoleisessa kivijalassa. Alhotien alueen kokonaisuuteen sopisivat sen keskeisen sijainnin ja Terholan suurten kauppojen ja palvelujen läheisyyden vuoksi erilaiset yksityiset ja julkiset palvelut, joille riittävät asuinrakennusten kivijalassa olevat pienehköt vuokratilat. Liiketilojen asiakasliikenteen sisäänkäynnit tulee pitää erillään asuintilojen sisäänkäynneistä. Pysäköinti Autopysäköinti pyritään sijoittamaan kellariin, pihakansien alle tai maanpäällisiin pysäköintilaitoksiin, joista on helppokäyttöinen yhteys (porras, hissi, sääsuojatut käytävät) asuinrakennuksiin siltä osin, kuin maanpäälliset alueet eivät riitä. Ehdottajien harkittavissa on, voidaanko Kytömäen puiston kalliota hyödyntää autopaikoitukseen tai muiden aputilojen sijoittamiseen varsinaista korttelialuetta säästävällä tavalla. Keskustan osayleiskaava 2030:een sisältyy aiempaan käytäntöön nähden uudistettu autopysäköintinormitus osayleiskaava-alueen asemakaavan muutoksia varten. Siinä asuntokohteiden autopaikkatarve perustuu asuntojen määrään siten, että asuntojen hallintamuoto ja huoneluku vaikuttaa normiin. Pysäköinnin keskittämisellä ja paikkojen nimeämättä jättämisellä saavutetaan autopaikkamääriin vähennysetuja. Alhotien alueella sovelletaan lähtökohtana keskustan osayleiskaavan normitusta, mutta ehdotusten tekijät voivat tehdä muunkinlaisia perusteltuja pysäköinnin mitoitusehdotuksia. Rakennusjärjestykseen sisältyy asuinkerrostalojen polkupyöräpysäköinnin vähimmäisnormitus, joka tulee suunnittelussa ottaa huomioon. Muidenkin tilojen osalta edellytetään yleisesti toimivia pyöräily-yhteyksiä sekä tarkoituksenmukaista pyöräpysäköintiä. Arviointiperusteet Alhotien alueen kehittämiskumppanien valinta oli tarkoitus ratkaista soveltuvuusehdot täyttävien yritysten ehdotusten kokonaisarvioinnin (ehdotuksen laatu ja ostotarjouksen hinnoittelu) pohjalta seuraavia kriteerejä käyttäen: Laatuarviointikriteerit 10 Alhotien alueen kehittämiskonseptin idea ja siihen sitoutuminen o Alueen toiminnallisuus tehokkaana asuinkerrostalokorttelina (mm. asumis- ja hallintamuotojen monipuolisuus, yhteisöllisyys, laadukkaat pihat, toimintojen yhteensovittaminen, kivijalkaliikkeiden sijoittaminen, liikenteen ja pysäköinnin sujuvuus, esteettömyys, hulevesien hallinta, rakentamisen ekotehokkuus) o Alueen kehittämisen suhde ympäröivään kaupunkirakenteeseen ja suunnitelman vaikutukset alueen identiteetille ja ilmeelle, toteuttamisratkaisujen kaupunkikuvallisen ja arkkitehtonisen korkeatasoisuuden varmistaminen Alhotien alueen kehittämiskonseptin toteutettavuus o Ehdotettujen toteuttamiskumppanuuksien toimivuus ja rahoitusjärjestelyt sekä toteutushankkeiden aikataulu ja vaiheistus. Kumppaniehdokkailla referenssihankkeisiin perustuva pätevyys toimialalla ja aiemman toiminnan liikevaihdon riittävyys suhteessa Alhotien alueella tavoiteltavan rakennusvolyymin laajuuteen o Ratkaisujen tekninen ja taloudellinen toteutuskelpoisuus, ml. maasto- ja pohjaolosuhteiden erityiskysymysten hallinta, sekä kustannusten ja laadun tasapaino o Ratkaisujen hallinnollinen ja juridinen toteutuskelpoisuus, ml. liike- ja palvelutilojen toteutus sekä autopaikoitusratkaisut
Tonttien ostotarjouksien arviointi Ostotarjousten vertailu otetaan ehdotusten kokonaisarvioinnissa huomioon suhteutettuna ehdotusten rakentamisvolyymiin (käyttötarkoitusten kem2). Saapuneet ehdotukset Kumppanuushaku päättyi 20.6.2016 klo 15. Määräaikaan mennessä saapui yksi ehdotus, joka tarkastettiin pakkauksen avauksen yhteydessä 21.6.2016 ja avauksesta laadittiin avauspöytäkirja. Ehdotuksen aineiston todettiin vastaavan laajuudeltaan ja ominaisuuksiltaan riittävästi valintaohjelmassa esitettyjä teknisiä vaatimuksia. Samoin todettiin ehdokasryhmän olevan valintaohjelman tarkoittamassa mielessä juridisesti soveltuva. Ehdotus päätettiin hyväksyä arvosteltaviksi. Ehdotuksen pakkauksen sisältö oli: 1. Helminauha (6 planssia + selostus, toteutusesitys, tonttien indikatiivinen ostotarjous, soveltuvuuslomake, ehdotustiedostot muistitikulla sekä tekijätiedot; erillinen suljettu nimikirjekuori puuttui) Tekijätiedot Kumppanuushaku ei ollut ehdokkaiden liikesalaisuuksia lukuun ottamatta salainen, mutta ehdotusta käsiteltiin nimimerkillä päätöksentekoon asti. Ehdotuksen tekijät olivat: Bonava Suomi Oy, yhteyshenkilö Jyri Raunio AVAIN Yhtiöt Oy, yhteyshenkilö Pertti Liukku Ehdotuksen "Helminauha" sisältöyhteenveto Kumppanuushaku tuotti vain yhden ehdotuksen Alhotien alueen kehittämistä varten, joten toivottua vaihtoehtoasetelmaa ei syntynyt. Kumppanuushaun ohjelman mukaan saapunut ehdotus "Helminauha" kuitenkin päätettiin arvioida aiottua arviointimenetelmää soveltaen ja laatia siitä tämä arviointipöytäkirja. Aluksi ehdotuksen "Helminauha" keskeisistä ominaisuuksista laadittiin alustava yhteenvetotaulukko (11.7.2016) ja alustava arviointipöytäkirja (15.7.2016). Koska ehdotuksia oli vain yksi, ei ehdotusten laatuluokitusta tai laatukriteerien mukaista pisteytysmenettelyä tarvittu. Ainoaa ehdotusta ei myöskään laitettu yleisön nähtäville. Jatkoneuvottelujen yhteydessä saatiin ehdottajalta täydennetty "Helminauha"- ehdotus (suunnitelmat 2.11.2016 ja tontinhinnoitteluesitys 7.11.2016). Arviointiasiakirjat tarkistettiin vastaamaan uutta esitystä. Täydennetty ehdotusmateriaali sekä tarkistettu yhteenvetotaulukko 22.11.206 ovat tämän arviointipöytäkirjan liitteinä. Kumppanuushaun ehdotusten arviointi Kaupunkirakenne, kortteliratkaisut ja kaupunkikuva Seuraava taulukko on sovellettu yhteenveto täydennetyn ehdotuksen mitoitustiedoista kerrosneliöinä. Mitoitustiedot on tulkittu ehdotusaineistoista ja ne ovat suuntaa antavia: 11
Helminauha Kokonaislaajuus Kaupan tilat Yhteistilat Asunnot Pysäköinti 28 300 kem2 + pysäköintitalot 5 600 kem2 900 kem2 4 400 kem2 (kuvista laskettuna) 23 000 kem2 (josta mahdollisesti palveluasumista 3 000 kem2) 270 ap, josta 200 ap P- taloissa. Asunnoille 1 ap /85 asuntokem² Liikkeille ei laskettu tai näytetty pysäköintiä Ehdotus kohdistuu lähes kokonaan nykyisen asemakaavan mukaiselle Y-12 k - korttelialueelle, mutta kaakossa Talonkadun luoteispuolella asuntokorttelia on esitetty laajennettavaksi yhden pysäköintitalon vuoksi nykyiseen puistoon ja AO-16- pientalokorttelialueelle niin, että alueelta jouduttaisiin hankkimaan yksityisen omistama tontti 1910-6 osittain tai kokonaan ja purkamaan ainakin yksi, mutta mahdollisesti kaksikin uutta paritaloa talousrakennuksineen. Ehdotuksen tilastossa on kirjoitettu sen laajuudeksi 23 900 kem2, mutta summa on epäselvä, koska siitä puuttuvat yhteistilat. Kuvista laskettuna kokonaislaajuus on 28 300 kem2. Asumisen osuus on 23 000 kem2. Korttelitehokkuus on e k=1,3 kokonaiskerrosalan suhteen ja e k=1,1 asuin- ja liikekerrosalan suhteen. Korttelin kerrosluvut vaihtelevat IV-VII asuin-liikerakennusten osalta ja II-III yhteistilarakennusten osalta. Kaupunkirakenteellisesti korttelien päävolyymi muodostuu Alhotien varren VI- kerroksista pistetaloista, joiden väleihin muodostuu pieniä aukioita. Katurakennusten maantasossa on pienehköjä liiketiloja, jotka avautuvat osittain näille aukioille. Pihojen yksityisyys lisääntyy asteittain sisemmäs kortteliin siirryttäessä. Kytömäen rinnettä vasten rakennetaan neljä IV-VII- kerroksista asuinkerrostaloa (kuvissa virheellisesti IV-VI kerroksisina), joista kaksi on matalampia kuin toiset kaksi Helsingintien jatketta reunustavaa taloa. Talojen väleihin rinteeseen tehdään ilta-aurinkoon suuntautuvat oleskeluportaat pihojen liittämiseksi Kytömäen puistoon. Portaiden yhteyteen jätetään avokalliota näkyviin mahdollisimman paljon, jolloin voidaan oleskella myös kalliolla. Piha-alueet tehdään yhteiskäyttöisinä muodostaen kolme suurempaa pihayhteisöä, joista kaksi etelänpuoleista liittyvät toisiinsa korttelin keskusaukion välityksellä. Piha-alueille on esitetty varsin vähän pysäköintikenttiä, koska Kytömäen rinteen suuntaisesti ja osittain maan alle ja kallion sisään on esitetty kolme kaksitasoista pysäköintitaloa. P- talojen katot otetaan asukkaiden yhteiseen käyttöön liittäen ne saumattomasti viereiseen puistoon, osittain täyttöjen avulla. Viherkatoille sijoitetaan yhteisöllisyyttä lisääviä tennis- ja salibandykenttiä. Pysäköintitalojen yhteyteen viherkaton tasolle rakennetaan asukkaiden kerho- ja saunatiloja. Kulkuyhteyksiä asuintaloista näihin yhteistiloihin ei ole tarkemmin selvitetty (tilat sijaitsevat ajorampin päällä). Alueelle ei esitetä varsinaista kellarirakentamista (P- talojen osittain maanalaisia alempia tasoja ja Kytömäen rinnettä vastaan rakennettavien asuintalojen kallion sisään työntyviä pohjakerrosten aputilaosia lukuun ottamatta). Kaupunkikuvallisena lähtökohtana on suunnitelmassa selostuksen mukaan ollut nykyaikaisen ja tehokkaan kerrostalokorttelin sovittaminen ympäristön vaihtelevaan rakennuskantaan. Alhotien varteen on pyritty tuomaan kaupunkimaista tuntua, mutta pitkiä yhtenäisiä rakennusmassoja on vältetty, jotta uusi rakentaminen istuisi rakeisuutensa puolesta paremmin viereisiin pientaloalueisiin. Helsingintien liikenneympyrän 12
kohdalle on rakennettu hieman raskaammin ja pistetalot ja niihin liittyvät lamellitalot muodostavat maamerkinomaisen sommitelman Helsingintien katunäkymän päätteeksi. Ensimmäisessä kerroksessa voidaan Alhotien suuntaan luoda melko aktiivista katujulkisivua lähes koko korttelin matkalta. Asuintornien pohjakerrosten aktiivisuusaste on hiukan epäselvä kuviin merkittyjen yhteistilojen osalta. Arviointi Ehdotuksen ajatus uuden kerrostalokorttelin ulottamisesta Talonkadun varren kahden tuoreesti rakennetun yksityisen paritalon tontin päälle on epärealistinen ja epätarkoituksenmukainen. Valintaohjelmassa annettiin mahdollisuus tarkistaa nykyisiä korttelirajoja ja kohdistaa suunnittelu korttelin 1907 lisäksi toissijaisesti Kytömäen ja Alhopuiston alueisiin, mutta laajennus Talonkadun pientalokortteliin on valintaohjelman vastainen ajatus. Kerrostalokorttelin rajaaminen tässä suunnassa uudelleen voi vaikeuttaa ehdotuksen kaakkoisimman korttelin ratkaisua, kun käytettävissä ei ole säännöllisen neliön muotoista tonttialuetta. Jatkosuunnittelussa on mahdollista pohtia, toisiko pysäköintitalojen mitoituksen muutos tai korttelirajan tarkistus em. puistojen suuntaan hyväksyttävän vaihtoehtoisen ratkaisun. Alhotien alueen maasto, ympäristö ja kaupunkirakenteen kokonaisuus on otettu innovatiivisesti huomioon ehdotuksen kortteliratkaisussa. Kokonaismitoitukseltaan ratkaisu vastaa keskustan osayleiskaavan tehokkuustavoitetta, vaikka osayleiskaavan sallimaa max. VIII- kerroksista rakennustapaa ei ole hyödynnetty. Liiketilojen rooli ehdotuksessa on odotetusti pienehkö, mutta ne on sijoitettu saavutettavuuden ja näkyvyyden kannalta hyvin Alhotien reunaan. Alhotien varressa on ennestään runsaasti kauppa ja palveluja, joten näille uusille kivijalkaliikkeille voi odottaa olevan joko kaupan tai palvelualan kysyntää. Näin hanke tuo esitetyssä muodossa sopivasti uutta vetovoimaa Terholan yritysalueen koillispäähän. Ehdotuksesta puuttuvat liike- ja palvelutilojen asiakaspysäköintipaikat, mutta niitä voidaan järjestää tilojen lähelle esim. Alhotien varteen, koska tarve on vain n. 15-18 paikkaa. Korttelin raskain rakentaminen on osoitettu Alhotieltä Kytömäen kalliota kohden suuntautuvan Helsingintien osayleiskaavassa osoitetun jatkeen varauksen molemmin puolin. Rakennusrintamat saattavat olla liian lähellä toisiaan ajatellen tilannetta, jossa katuyhteys todella rakennettaisiin kiertoliittymästä Kytömäen ali kohti Haarajoen asemaa. Riittävän katualueen varausta on tutkittava jatkosuunnittelussa tarkasti. Kortteliratkaisussa jää yleispiirteisen esitystavan vuoksi pohdittavaksi, voisiko osan rakennusrunkojen yhteistiloista osoittaa asunnoiksi. Nyt asuntoja on vain vähäisin osin rakennusten I- kerroksissa. Kortteleihin osoitettujen yhteistilojen määrä on n. 19 % asuinrakennusoikeudesta. Yhteistilojen määrä vaikuttaa suurelta, joskin niiden laadukkaalla toteutuksella voidaan alueelle luoda normaaliasumista enemmän yhteisöllisyyttä ja toiminnallisuutta. Yhteistilojen mahdollinen supistaminen parantaisi toisaalta alueen tehokkuutta. Tarvittavia lisäautopaikkoja olisi helposti sijoitettavissa hyödyntämällä esitettyä enemmän maanalaisia tiloja P- talojen yhteydessä esim. kalliorinteen sisään. Suurentamalla pysäköintilaitoksia em. tavalla, voitaisiin myös supistaa kortteleiden pihoille osoitettuja pysäköintikenttiä, jotka jossain määrin heikentävät pihojen laatutasoa. Ehdotuksen suhtautuminen kaupunkikuvaan on ympäristöä ja kaupunginosan rakeisuutta ja silhuettia kunnioittava, vaikka VI- kerroksisilla torneilla myös erottaudutaan lähiympäristön matalista pientalokortteleista. Alhotien reunan "läpihengittävyys" Kytömäen puiston suuntaan on kaupunkikuvallisesti hyvä ratkaisu verrattuna katua vaihtoehtoisesti reunustavaan muurimaiseen rakenteeseen, vaikka avoin kortteli voi edellyttää pihojen oleskelualueiden 13
melusuojausta esim. aidoilla. Rakennusten korkeuden suhteen vertailukohtia ovat JUST:in viereiset Muorinpolun V-VI- kerroksiset asuinkerrostalot sekä n. V- kerroksista kerrostaloa korkeudeltaan vastaava Tokmannin tavaratalo. Alhotien varteen esitetyt VI- kerroksiset tornitalot ja niiden takana olevat kaksi VII- kerroksista lamellitaloa nousevat n. 9 m korkeammalle kuin taustalla oleva Kytömäen laki, mutta jäävät mäellä olevan puuston latvuskorkeuden alle. Ehdotusplanssien mukaan rakennusten arkkitehtuuri perustuu melko vaaleisiin tiilija rappauspintaisiin talomassoihin, joita on osittain rikottu halkaisuilla sekä rakennusosien sisäänvedoilla ja ulostyöntyvillä osilla. Kokonaisilme vaikuttaa kehityskelpoiselta ja alueesta on luotavissa yksilöllinen ja identiteetiltään erottuva kokonaisuus. Ehdotus tuo hiukan sekavalle Alhotien alueelle uutta ilmettä ja kaupunkikuvallista järjestystä. Korttelin pihatilojen jäsentely on periaatteessa toimiva ja Kytömäen rinnemaastoa on käytetty luontevasti hyväksi. Ehdotus on silti jäänyt korttelitasolla melko yleispiirteiseksi, vaikka valintaohjelmassa esitettiin, että ympäristörakentamiseen tulee kiinnittää eritystä huomiota muodostamalla julkista, puolijulkista ja yksityistä pihatilaa ja ottaa myös taide huomioon asuin- ja ympäristörakentamisessa. Kehittämiskonseptiin ei ole sisällytetty hankkeen jatkokehittämisen arkkitehtuuriohjauksen ja hyvän suunnittelun periaatteita, joten näitä tulisi täsmentää jatkossa. Liikenne- ja kunnallistekniset ratkaisut, kulkuyhteydet, pysäköinti ja huolto Alhotien kohde on helposti saavutettavissa eri liikennevälineillä ja siitä on välittömät yhteydet myös ulkoilureitille ja viheralueille. Ehdotuksessa korttelialueille on osoitettu kolme katuliittymää, kaksi niistä Helsingin jatkeelta (Alhotien tumppi) ja yksi kaakosta Talonkadulta rakennetun pientalotontin ja puiston läpi. Ehdotuksessa ei ole esitetty Alhotien varteen suunniteltujen liiketilojen asiakaspysäköinnin järjestämistä liikkeiden lähelle. Ehdotuksessa ei ole esitetty korttelin liittymistä kunnallisteknisiin verkostoihin. Selostuksen ja kuvien mukaan hulevesien imeyttämistä ja viivyttämistä varten tehdään pihoille hulevesilampia, joihin istutetaan soveltuvia ruokokasveja. Altaat liitetään toisiinsa pienillä rakennetuilla puroilla, jolloin veden luonnollisesta virtaamisesta tulee osa pihamiljöötä ja ympäristö elää ja muuttuu sateiden mukaan. Pysäköintitaloille on esitetty viherkatot. Autopysäköinti järjestetään korttelissa pääasiassa kolmessa Kytömäen rinnettä vasten rakennettavissa 2- kerroksisissa pysäköintitaloissa, joiden alempi kerros on puoliksi maan alla. Pysäköintitalot myös louhitaan osittain kalliorinteeseen, keskimmäinen niistä myös osittain nykyisen Kytömäen puiston alle. Osa autopaikoista on kolmella alueella maan tasossa pihalla ja autokatoksissa. Ajo pysäköintiin tapahtuu pääosin Helsingintien jatkeen kautta piha-alueiden läpi, mutta korttelin eteläosassa hiukan suoremmin Talonkadun kautta. Autopysäköinnin mitoitus on yhteensä 270 kpl. Näistä pysäköintitaloissa on 200 kpl ja pihoilla 70 kpl (osa katoksissa). Pysäköintitaloihin on piirustuksissa osoitettu muutamia yhteiskäyttöautojen paikkoja, mutta ehdotuksessa ei tarkemmin ole pohdittu yhteiskäyttöautojen vaikutusta autopaikkamitoitukseen. Autopaikkojen laskennallinen mitoitus on 1 ap/85 kem2 asuntokerrosalaa. Liiketilojen autopaikoitusta ei ole esitetty kuvissa tai laskelmassa. Jos niille varataan 18 ap, vastaa ehdotuksen autopaikkamäärä asuntojen osalta mitoitusta 1 ap/91 kem2. Pyöräpaikkojen määrää ei ole esitetty, mutta rakennuksissa on runsaasti yhteistilavarauksia (myös pyörävarastoiksi). Huoltoliikennereittejä ei ole ehdotuksessa esitetty. 14
Arviointi Asunnot ja pihatilat Ehdotus täyttää kohtuudella yleiset liikenteelliset ja kunnallistekniset reunaehdot, joskin kaikki tekniset kysymykset jäävät jatkosuunnittelussa pohdittaviksi. Talonkadun ajoneuvoliittymä on valintaohjelman vastainen, koska siinä sitovana lähtökohtana esitettiin liittymää suoraan Alhotielle korttelin eteläosassa. Talonkadun liittymä on ehdotuksessa esitetyssä kohdassa toteutuskelvoton, koska sitä ei voida helposti tuoda tuoreesti rakentuneen yksityisen pientalotontin läpi. Liittymän kelpoisuutta pientalotontin ulkopuolelta lähempänä Alhotietä voidaan selvittää erikseen jatkosuunnittelussa, mutta se näyttäisi osuvan Alhotien varteen piirretyn tornitalon kohdalle ja aiheuttaisi siten merkittävän muutoksen koko korttelirakenteeseen. Parempi yhteys on otettavissa valintaohjelman mukaisesti suoraan Alhotieltä. Hulevesien hallintaratkaisut näyttävät kehityskelpoisilta, mutta ne on selvitettävä jatkossa tarkemmin, kuin mitä aineistossa on tehty. Myös muun vesihuollon kapasiteettitarkastelu tarvitaan. Kulkuyhteydet eri suuntiin on otettu suunnittelussa muuten hyvin huomioon, mutta Alhotien varren liiketiloille tarvitaan autoille asiointipysäköintipaikkoja 15-18 kpl. Jatkosuunnittelussa voidaan tutkia niiden sijoitusta korttelialueelle tai Alhotien reunaan. Asukaspysäköinnin mitoituksessa ei ole tutkittu keskustan osayleiskaavan ohjeistuksen vaikutusta, joka ehdotuksen mukaisella volyymilla ja asunto- ja hallintamuotojakaumalla tuottaisi vain n. 220-230 autopaikan vaatimuksen ehdotukseen sijoitetun 270 paikan sijasta olettaen, että vain ehdotuksessa ARA- tuotantoon osoitetut punaiset rakennukset toteutettaisiin kiinteistöyhtiömuotoisesti (pienempi normitus). Yhtiöjärjestyksessä senioriasumiseen varatussa asuntorakentamisessa voidaan sallia lisäksi 15 % vähennys normitukseen. Mahdolliselle palveluasumiselle voidaan määritellä tätäkin alempi pysäköintimitoitus. Kaikista pysäköintinormeista voi tehdä 10 % vähennyksen, mikäli kiinteistön autopaikat sijoitetaan velvoitepaikkoina tai vapaaksiostopaikkoina keskitettyyn yli 100 auton pysäköintilaitokseen, jossa autopaikkoja ei nimetä käyttäjäkohtaisesti. Jälkimmäistä vähennystä ei voisi soveltaa Alhotien ehdotukseen, mikäli pysäköintitalot ovat esitetyn mukaisesti 60- ja 75- paikkaisia, ellei niitä hallinnoida keskitetysti. Keskustan osayleiskaavan pysäköintinormien soveltaminen antaa mahdollisuuden tutkia jatkosuunnittelussa kohteen asuntomäärän lisäämistä, erityisesti mikäli pysäköintitaloja laajennetaan esitettyä enemmän kallioluolina koilliseen päin. Huolto- ja pelastusliikenteen järjestelyt pitää selvittää tarkasti jatkosuunnittelussa. Ehdotuksen mukainen rakentamisaikataulu on hitaampi kuin Alhotien infran rakentamiselle alun perin suunniteltu aikataulu vuodesta 2017 alkaen. Ehdotus sisältää yhteensä 23 000 kem2 asuintilaa. Ehdotuksen selostuksessa ei ole selvitetty tai perusteltu asuinrakennusten ratkaisuja, asuntotyyppivalikoimaa tai asumisen kohderyhmiä yleisiä kortteliratkaisuperusteluja laajemmin (ks. edellä). Seuraava erittely on laskettu piirustuksista: Asunnot sijaitsevat yhdeksässä yksiportaisessa asuintornissa ja kahdessa kaksiportaisessa lamellitalossa. Alhotien varren kuusi VI- kerroksista asuintornia ovat kukin laajuudeltaan 2 100 kem2 asuintilaa + 100-200 kem2 liiketilaa ja yksi 2000 kem2 asuintilaa + 200 kem2 liiketilaa. Alueen kaakkoisosassa Kytömäen rinteen viereen on sijoitettu kaksi IV- kerroksista tornitaloa laajuudeltaan kumpikin 1 100 kem2 asuintilaa. Helsingintien jatketta reunustavat kaksi VII- kerroksista lamellitaloa (plansseissa virheellisesti VI- kerroksisia) ovat laajuudeltaan 2 400 kem2 asuintilaa. Kaikkiin rakennusrunkoihin sisältyy merkittävät yhteistilavaraukset. 15
Rakennuksissa on yhteensä 305 asuntoa, joista 57 kpl on neliöitä, 79 kpl kolmioita, 102 kpl kaksioita ja 67 kpl yksiöitä. Asuntojen laskennallinen keskipinta-ala koko alueella on 75,4 kem2 (n. 60,3 hum2). VI- kerroksisissa tornitaloissa on 26 asuntoa (paitsi yhdessä 25 asuntoa), joista kaksioita on 10 kpl, kolmioita 5 tai 6 kpl sekä neliöitä, ja yksiöitä kutakin 5 kpl. IV- kerroksisissa tornitaloissa on kummassakin 12 asuntoa, joista neliöitä on 6 kpl ja kaksioita ja yksiöitä 3 kpl kutakin. VII- kerroksisissa lamellitaloissa on kummassakin 50 asuntoa, joista kolmioita on 18 kpl, kaksioita ja yksiöitä 12 kpl kutakin sekä neliöitä 6 kpl. Asuntokoot kaikissa rakennusrungoissa ovat arviolta neliö n. 90 hum2, kolmio n. 70-90 hum2, kaksio n. 60 hum2 ja yksiö n. 30 hum2. Piirustuksissa on esitetty asuntojen sijoituskaaviot ja hallintamuotojakauma kortteleittain / korttelinosittain. Luoteisimmaksi on sijoitettu kovan rahan asuntoja (sininen väri) kolmeen rakennusmassaan yhteensä 7 200 kem2, mikä koostuu yhteensä 101 asunnosta. Näistä 15 kpl on neliöitä, 30 kpl kolmioita, 33 kpl kaksioita ja 23 kpl yksiöitä. Keskialueelle on sijoitettu ns. välimallin asuntoja (vapaarahoitteinen vuokraasuntotuotanto; takauslaina, lyhyt korkotuki, vapaarahoitteinen vuokra, seniorivuokratalo, vihreä ja purppura väri) viiteen rakennusmassaan yhteensä 10 500 kem2, mikä koostuu yhteensä 140 asunnosta. Näistä 26 kpl on neliöitä, 37 kpl kolmioita, 46 kpl kaksioita ja 31 kpl yksiöitä. Alueen kaakkoisosaan on sijoitettu ARA- tuettuja ASO- asuntoja (punainen väri) yhteensä 5 300 kem2, mikä koostuu yhteensä 64 asunnosta. Näistä 16 kpl on neliöitä, 12 kpl kolmioita, 23 kpl kaksioita ja 13 kpl yksiöitä. Selostuksen mukaan käytetyt rakennustyypit eivät sido asuntojen kokoa tai hallintamuotoa, joten alueella voidaan toteuttaa muunkinlaista monipuolista asuntotuotantoa, niin vapaarahoitteista, valtion tukemaa kuin erilaisia välimallin asuntotuotantomuotoja. Arvioidut toteutusosuudet rahoitus- ja hallintomuodoittain ovat vapaarahoitteinen myytävä asuntotuotanto n. 33 %, vapaarahoitteinen välimallin vuokra-asuntotuotanto n. 46 % ja ARArahoitteinen ASO-asuntotuotanto n. 21 %. N. 50 välimallin normiasunnon vaihtoehtona on tuottaa tuettua vapaarahoitteista palveluasumista senioreille. Korttelikokonaisuuden piha-alueet tehdään yhteiskäyttöisiksi muodostaen kolme suurempaa pihayhteisöä, joista kaksi kaakonpuoleista liittyvät toisiinsa korttelin keskusaukion välityksellä. Pihojen yksityisyys lisääntyy asteittain Alhotien suunnasta sisemmäs kortteliin siirryttäessä. Kytömäen reunassa talojen väleihin rinteeseen tehdään ilta-aurinkoon suuntautuvat oleskeluportaat pihojen liittämiseksi Kytömäen puistoon. Parkkitalojen viherkatot otetaan asukkaiden yhteiseen pihakäyttöön esim. pelikenttinä ja ne liittyvät saumattomasti Kytömäen puistoon. Piha-alueille on sijoitettu neljä hulevesien imeytys/viivytysaluetta, mutta niiden luonnetta tai rakenteita ei ole tarkemmin selvitetty. Piha-alueiden keskelle on osoitettu kolme pysäköintikenttää, joista luoteisimmalla on 24 autopaikkaa, keskimmäisellä 30 autopaikkaa (18 katoksissa) ja kaakkoisimmalla 26 autopaikkaa (14 katoksissa). Arviointi 16 Asumisen kokonaismäärä ehdotuksessa on hyvällä tasolla ja vastaa yleiskaavallista mitoitusta. Asumisen määrää on mahdollista vielä lisätä (ks. edellä), jos osa laajoista yhteistiloista muutetaan asunnoiksi tai joitain rakennusmassoja korotetaan. Tällainen kehittäminen liittyy pysäköintilaitosten tarkempaan suunnitteluun. Valintaohjelman mukaan alueen asuntojen tulee olla laadukkaita, viihtyisiä ja haluttuja keskustakoteja. Asuntotyyppien ja hallintamuotojen tulisi olla monipuolisia. Kohdealueelle ei tulisi sijoittaa pelkästään pieniä asuntoja, koska olosuhteet lapsiperheille ja muille suuremmille ruokakunnille ovat erittäin hyvät. Ehdotuksen asuntoratkaisut ja asuntotyyppijakauma vastaavat lähtökohdiltaan hyvin näitä tavoitteita, joskin kaavioimainen esitystapa jättää vielä paljon avoimeksi. Jatkosuunnittelussa voidaan pohtia, tarvittaisiinko alueelle joitain selvästi isompia asuntoja, kun nyt suurimpina asuntoina on esitetty enintään n. 90 hum2:n neliöitä.
Ehdotuksen esitetty rahoitus- ja hallintamuotojakauma ei vastaa Alhotien kumppanuushakuun kohdistuneita ennakko-odotuksia, koska ns. kovan rahan rakentamisen osuus on varsin pieni (n. 33 % volyymistä). Osuuden toivottiin olevan jopa yli 50 %. ARA- tuetun ASO- asumisen osuus 21 % vastaa valintaohjelmassa ilmaistua tavoitetta (20-25 % rakennusoikeudesta valtion tukemaan asuntotuotantoon). Ohjelmassa ei ollut rajattu ARA- tuotantoa vain 40- vuoden korkotuettuun vuokra-asumiseen, joten ASO- asuminen on yhtä mahdollista ja nykytilanteessa suositeltavaakin. ASO- kortteli on sijoitettu siten, että n. 5 300 kem2:n laajuinen kohde voidaan toteuttaa omana kiinteistönään. Kohteen sijoitus Alhotien alueen kaakkoisosaan poikkeaa valintaohjelmassa mainitusta, mutta ohjelma ei tältä osin ollut sitova. "Välimallin" tuotanto koostuisi ehdottajalta neuvotteluissa saadun selvityksen mukaan erityyppisisitä vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista sekä seniori- vuokra-asunnoista, mahdollisesti myös palveluasunnoita. Tätä laaja asuntoryhmää ei ole tarkemmin eritelty ja selostuksen mukaan eri toteutusmuotojen osuudet tarkentuvat myöhemmin kysynnän ja tarpeen mukaan. Kaupungin näkökulmasta tällainen asuntotuotanto sopii Alhotien alueelle, jos se on luonteeltaan ja asuntojakaumaltaan monipuolista. Asuinympäristön esteettömyys, pihojen toiminnallinen jäsennys ja viihtyisyys on ehdotuksessa suunniteltu pääosin hyvin, mutta kenttäpysäköinti vie keskeisiltä alueilta paljon pihatilaa aiheuttaen häiriöitä, katkoen kävelijöiden kulkuyhteyksiä ja supistaen oleskelulle ja viherrykselle jääviä alueita. Pysäköinnin suurempi keskittäminen pysäköintitaloihin auttaisi paljon tilannetta. Suunnitelmassa hahmottuvat vaikeasti Kytömäen rinteeseen tukeutuvien pysäköintitalojen ja niihin liittyvien yhteistilarakennusten kulkujärjestelyt esteettömyysvaatimuksineen. Lieneekö epärealistista olettaa useampikerroksisten yhteistilarakennusten varustamista hissillä? Kytömäen rinteeseen tulisi joka tapauksessa osoittaa esteettömiä kulkureittejä pihatasolta pysäköintitalojen kansitasoille. Hyödyllistä olisi jatkosuunnittelussa tutkia rinteeseen tukeutuvien kerrostalojen porraskäytävistä ja hisseiltä Kytömäen rinteeseen johdettavia yhdyskäytäviä, joiden avulla esteettömyysongelma ratkeaisi. Pihoille esitettyjen hulevesialueiden kehittäminen niin, että niistä saisi ainakin osittain oikeita vesiaiheita, olisi kannatettava jatkokehitysteema. Jatkosuunnittelussa asumiseen liittyviä keskeisiä teemoja ovat myös oikeille kohderyhmille sopivan asumisen monipuolisuus ja muuntojoustavuus sekä yhteisöllisyyden edistämien (yhteistilojen laajuus ja luonne). Asuntoihin liittyvää pysäköintinormitusta tulisi arvioida tarkkaan mm. keskustan osayleiskaavan pysäköintinormin pohjalta tukea kävelyn, pyöräilyn ja joukkoliikenteen rooleja. Liike-, palvelu- ja toimistotilat Ehdotukseen sisältyy yhteensä 900 kem2 liiketiloja Alhotien varren asuinrakennusten pohjakerroksissa jakautuneena seitsemään erilliseen liiketilaan, joista kaksi hiukan isompia n. 180 hum2 ja muut n. 65 hum2. Selostuksessa mainitaan, että liiketilat avautuvat rakennusten välisille pienille aukioille, vaikka piirustuksissa tilanne ei ihan jokaisen tilan osalta ole tällainen. Liiketilojen luonnetta tai brändäystä ei ole kuvattu plansseilla tai selostuksessa tarkemmin, mutta oletettavasti niitä voidaan käyttää kaupan tai erilaisten kaupallisten ym. palvelujen sijoitukseen ja myös toimistotiloina. Kaikki liiketilat ovat näkyvillä paikoilla Alhotien varressa. Ehdotuksessa ei ole eritelty muita liike-, palvelu- tai toimistokäyttöön sopivia tiloja, mutta asukkaiden yhteiskäyttöön on varattu peräti 4 400 kem2. On mahdollista, että tarkemmassa suunnittelussa myös noista 17