Rakennus- ja ympäristölautakunta 62 23.03.2017 Poikkeamislupa / Forsström Anders ja Henna Rakennus- ja ympäristölautakunta Lupatunnus 272-2017-42 Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg, p. 044 7809 364, ja lupatarkastaja Minna Torppa p. 040 4882 978 Hakijat: Forsström Anders ja Henna Kartat: Sijaintikartat, KTJ-kartta, ote yleiskaavasta ja asemapiirros. LIITE A 62 Kartat Rakennuspaikka: Kokkolan kaupungin Rödsön kylän Svalbo-niminen tila RN:o 2:80 (272-411-2-80). Rakennuspaikan koko on 2600 m 2. Ra ken nus paikka on ha ki jan omistuksessa, kopio lainhuutotodistuksesta on ha ke muksen liit teenä. Ra ken nus paikka on rakennettu, ja sillä sijaitsee hakijan antaman tiedon mukaisesti 144 m 2 :n suu rui nen oma kotitalo. Kulku ra ken nus paikal le on olemassa olevan liittymän kautta Orreksentieltä. Ra ken nuspai kan osoi te on Or rek sentie 39. Hanke: 2-kerroksinen omakotitalo, 305 k-m 2, 1-kerroksinen talousrakennus, 75 k-m 2, rantasauna 15 k-m 2, sekä rakennuspaikan tienvastaiselle si vul le kiviaita (h= n. 1,2 m). Vanha asuinrakennus aiotaan hank keen yhteydessä purkaa. Yhteenlaskettu kerrosala purettava asuin ra kennus huomioiden on 395 m 2. Haetut poikkeukset: Poikkeusta haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 mo mentin nojalla 72 :n 1 momentin säännöksistä. Alueella ei ole ranta-ase ma kaa vaa eikä sellaista oikeusvaikutteista rantayleiskaavaa, jos sa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä ra ken nus lu van myöntämisen perusteena. Lisäksi poikkeusta haetaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen mää räyk sis tä: hankkeen yhteenlaskettu kerrosala on enemmän kuin 10 % rakennuspaikan pinta-alasta ja rakennuspaikan koko on pienem pi kuin 10 000 m 2. Omakotitalon, talousrakennuksen ja saunan
yh teen las ket tu kerrosala on 395 m 2 ja kokonaisrakennusoikeus ylite tään 135 k-m 2 :llä. Rakennusjärjestyksen mukaista, suurinta sallittua raken nusten yhteenlaskettua kerrosalaa (400 k-m 2 ) ei ylitetä. Naapurien kuuleminen: Hakija on toimittanut selvityksen siitä, että naapurit ovat tietoisia hank kees ta. Hankkeesta ei ole tullut muistutuksia. Kaavallinen tilanne: Rakennuspaikalla on voimassa valtuuston 13.1.1992 hyväksymä yleis kaa va, jossa rakennuspaikka on tiivistä maaseutumaista kyläasutusaluetta, AT2. Rakennuspaikka kuuluu Kyläasutuksen vaiheosayleiskaavan suunnittelualueeseen. Kaavaehdotus on ollut nähtävillä 4.3.-9.4.2010. Eh do tuk ses sa ra ken nus paik ka on sel vi tys aluet ta, jon ka maankäyttö tu lee rat kaista ensi sijai sesti ase ma kaa van avul la, SE/ak. Kaa va ehdo tuk ses sa rakennuspaikan rantaan rajautuva läntinen osuus si jaitsee ohjeellisen tulvarajan tuntumassa. Hakemuksen perustelut ja erityiset syyt: Kyseessä on vanhan puurunkoisen ja seiniltä sahanpurueristeisen asuin kel vot to man omakotitalon purkaminen tontilta (rakennusvuosi 1949) ja uuden korvaavan omakotitalon sekä talousrakennuksen ja ran ta sau nan rakentaminen tilalle nelihenkiselle perheelle (2 aikuista ja 2 lasta), jotka muuttavat Rödsöön ulkopaikkakunnalta. Haetaan vä häis tä poikkeusta voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyk ses tä jonka mukaan rakennettavien rakennusten yhteenlaskettu ker ros ala saa olla enintään 10 % rakennuspakan pinta-alasta (tässä ta pauk ses sa 260 m 2 ). Rakennusjärjestyksen mukaista suurinta sal littua yhteenlaskettua kerrosalaa, 400 m 2 ei ylitetä. Uusi omakotitalo, talousrakennus ja rantasauna noudattavat alueelle vii me vuosina rakennettujen talojen tyyliä ja kokoa. Uudet ra ken nukset ovat varta vasten suunniteltuja sopimaan tontin muotoon ja luontoon. Ehdotetulla maltillisella kerrosalan ylityksellä päästään op timaa li seen ratkaisuun tontin pinta-alan ja sen rakennusten koon välis tä sopusuhtaisuutta ajatellen. Valmistelu: Poikkeamislupa koskee uuden 2-kerroksisen omakotitalon, 1- kerrok sis ten talousrakennuksen - ja rantasaunan rakentamista Per honjo ki var teen, Orreksentien ja rannan väliselle alueelle. Hankkeen yhtey des sä puretaan vanha 1 1/2 -kerroksinen asuinrakennus. Kyse on korvaavasta rakentamisesta olemassa olevalla asuin ra ken nus pai kalla.
Uudet rakennukset on suunniteltu sijoitettavaksi lähimmillään 2 m:n pää hän naapurirajasta, jolle etäisyydelle on saatu ko. naapurin kir jalli nen suostumus. Asuinrakennuksen etäisyys Orreksentien kes ki linjas ta on hankkeen asemapiirroksen mukaan 12 m ja rantaviivasta 30 m, sekä saunan etäisyys (ka te tun terassin reunasta laskettuna) rannas ta 10 m ja naapuritilan puo lel la sijaitsevasta ta lous ra ken nuk ses ta noin 2,5 m. Ase ma piir rok sen mukaan kaikki rakennettavat ra ken nukset tullaan suojaamaan mo lem min puo lis ta paloa vastaan (EI60) vesikattoon saakka. Rakennusoikeus alueen olemassa olevilla pysyvään asumiseen tarkoi te tuil la asuinrakennuspaikoilla määräytyy voimassa olevan ra kennus jär jes tyk sen asemakaava-alueen ulkopuolella tapahtuvaa ra kenta mis ta koskevien määräysten perusteella (Kokkolan ra ken nus jär jestys 3.2 ). Koska rakennuspaikka sijaitsee joen rannalla, so vel le taan alueella lisäksi ranta-alueen rakentamista koskevista ra ken nus jär jestyk sen määräyksistä (3.3 ) rakennusten rantaetäisyyttä kos ke via määräyksiä. Kapea osa rakennuspaikkana olevan tilan läntisestä rannan puo leises ta reunasta sijoittuu merivesitulva-alueelle, ja muu osa tilasta rajau tuu tulvariskikartoituksen (kerran sadassa vuo des sa toistuva tulva 1/100a) mukaan tulvavaara-alueen ul ko puo lel le. 10 metrin etäi syydel le rantaviivasta rakennettava rantasauna si joit tuu me ri ve si tulva-alu eel la noin 0,5...1 m vesisyvyyden alueelle. Hank keen ase mapiir rok sen mukaan 1-kerroksisen saunan ra ken ta mis kor keus on +2,500. Ympäristöministeriön 22.6.2016 vahvistamassa Keski-Pohjanmaan 4. vaihemaakuntakaavassa rakennuspaikka sijaitsee Rödsön kylän seu dul li ses ti arvokkaan maisema-alueen läheisyydessä, rajautuen kui ten kin maisema-alueen ulkopuolelle. Lähiympäristön olemassa ole va kyläasutus Per hon joen- ja Orreksentien varrella koostuu pääsään töi ses ti 1970- ja 80-lu vuil la rakennetuista 1- tai 1 1/2 -ker rok sisis ta oma ko ti ta lois ta, joukossa on myös esim. yksi 1950- luvulla raken net tu 2-ker rok si nen asuinrakennus sekä muutamia muita jäl leenra ken nus kau den pien ta lo ja. Lähiympäristön pihapiirit on pää sään töises ti Orreksentien vastaisilta sivuilta rajattu joko pensasaidoin ja istu tuk sin tai joissakin tapauksissa puuaidoin. Hakijoiden asiamiehen mu kaan nyt ky sees sä olevan 2-ker rok si sen omakotitalon suun nit telun lähtökohtana on ollut se, ett ei purettavan vanhan 1 1/2 -ker rok sisen asuin ra ken nuk sen har ja kor keut ta (noin 7-8 m) ylitetä. Rakennusten ym pä ris töön so vel tu vuus muun muassa massoittelun, kor keu den, jul ki si vu jen ja vä ri tyk sen suhteen ratkaistaan ra ken nus luvan yhteydessä. Sama koskee myös asemapiirroksessa esitetyn kivi ai dan rakentamista rakennuspaikan tien vastaiselle sivulle. Hankkeen maisemavaikutusten pienentämiseksi on rakennusluvan yh tey-
des sä huolehdittava siitä, että rakennuspaikalla olemassa ole va puusto (rakentamisesta vapaaksi jäävällä alueella) säilytetään, se kä tarvittaessa esitettävä istutettavaksi uutta puustoa tai muita is tu tuksia rakennusten ja rantaviivan väliselle alueelle. Koska rakennuspaikat eivät alueella lisäänny, eikä ra ken nus jär jestyk sen mukaista kokonaisrakennusoikeutta ylitetä, voidaan poik keamis lu paa puoltaa. Hakija on esit tä nyt hakemukselleen perustelut ja eri tyi set syyt, sekä ilmoittanut hank kees ta naapureille, jotka ovat sen kir jal li ses ti hyväksyneet. Rakennusten etäisyydelle naapurirajasta on saa tu ko. naapurin kirjallinen suostumus. Edellä esitetystä johtuen Kaavoituspalvelut katsoo, että poik kea mislu paa voidaan puoltaa: hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle, tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, ei vaikeu ta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuta raken ne tun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut tamis ta. Hanke ei johda vaikutukseltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vai kutuk sia. Jätevesien käsittely on rakennuspaikalla toteutettava kaupungin vaati mus ten mukaisesti. Jätevesien käsittelylle ja johtamiselle on haet tava asianmukainen lupa rakennusluvan yhteydessä. Ra ken nus lu van yhteydessä on varmistuttava siitä, että hanke so vel tuu ym pä ris töönsä. Rakennukset tulee sijoittaa tulvarajan yläpuolelle määräysten ja suosi tus ten mukaiselle korkeudelle. Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää 1. maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 mom. nojalla myön tää anotun poikkeamisluvan saman lain 72 :n 1 mo men tin säännöksistä, sekä voimassa olevan ra kennus jär jes tyk sen määräyksistä 2. että rakennusluvan yhteydessä on varmistuttava: - et tä hanke soveltuu ympäristöönsä, ja - että rakentamiselta vapaaksi jäävällä alueella ja ran nan läheisyydessä säilytetään riittävästi olemassa ole vaa puustoa tai tarvittaessa esitetään istutettavaksi puus toa tai muuta ym pä ris töön soveltuvaa kasvillisuutta hankkeen mai se ma vai ku tus ten pienentämiseksi 3. että päätös annetaan julkipanon jälkeen
4 että päätös on voimassa yhden vuoden 5. että päätös on maksullinen, 550 euroa Päätös Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.