Kaupunkirakennelautakunta 265 07.12.2016 Antti ja Maarit Hamusen poikkeamishakemus 8348/10.03.00/2016 KRAKLK 07.12.2016 265 Hakija: Antti ja Maarit Hamunen Paikka: Kotiranta niminen 4500 m 2 suuruinen tila RN:o 15:95, Pielisensuun kylässä, Karhun mäen kaupunginosassa, osoitteessa Paksuniementie 29, 80230 Joensuu (167-401-15-95). Hakemus: II-kerroksisen asuinrakennuksen (270 k-m 2) ja talousrakennuksen (50 k-m 2 ) ra ken ta mi nen. Rakennuspaikalla säilytetään talousrakennus (10 k-m 2 ) ja saunamök ki (21 k-m 2 ). Rakentamisen kokonaismäärä rakennuspaikalla olisi 351 k-m 2. Kaavallinen tilanne: Alueella ei ole voimassa asemakaavaa. Alueella on voimassa kau pun gin val tuuston (18.6.2007 76) hyväksymä Karhunmäen osayleiskaava. Hanke sijoittuu kaavan alueella, jolla rakentaminen edellyttää asemakaavaa. Osayleiskaavassa alue on osoitettu erillispientalojen korttelialueena (AO-1), jolle voidaan rakentaa yk sitai kaksiasuntoisia pientaloja talousrakennuksineen. Kyseinen määräys on oh jeena, kun alueen maankäyttö ratkaistaan tarkemmin asemakaavalla. Rakennusjärjestys: Kaupunginvaltuusto on 25.1.2010 hyväksynyt Joensuun rakennusjärjestyksen. Se on astunut voimaan 1.4.2010. Rakennuskiellot: Alueella ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 38 tai 53 :n mukaista ra ken nus kieltoa. Haetut poikkeamiset: Poikkeamista haetaan Karhunmäen osayleiskaavan määräyksestä, jonka mukaan rakentaminen edellyttää asemakaavaa. Poikkeamista haetaan rakennusjärjestyksen määräyksestä, jonka mukaan ra kennuk sen etäisyys keskiveden mukaisesta rantaviivasta tulee olla vähintään 40 met riä. Hakijan perustelut: 1. Kysymyksessä on vanha rakennuspaikka 2. Tieasiat tontille ovat kunnossa
3. Viemärit tulevat ajallaan 4. Karhunmäen osayleiskaavassa tontti on omakotitontti. 5. Aiemman poikkeamislupahakemuksen yhteydessä Joensuun kaupungin arvion mukaan asemakaavoitus olisi Paksuniemessä ajankohtainen 8 10 vuoden kuluttua. Jo tällöin on vedottu kohtuuttomaan odo tus ai kaan. 2016 vuonna Joensuun kaupungin arvion mukaan ase ma kaavoi tus alueella on ajankohtainen 10-15 vuoden kuluttua, eli odotusaika on pi den ty nyt entisestään. 6. Maanomistajien tasavertainen kohtelu edellyttää luvan myöntämistä yleiskaa van mukaiselle rakennuspaikalle, vaikka alueen maankäyttö onkin edelly tet ty ratkaistavaksi asemakaavalla. 7. Vuonna 2010 poikkeamislupaa rakentamiselle on haettu, jolloin Joensuun kau pun gin tekninen lautakunta on päättänyt puoltaa Antti ja Maarit Ha musen poikkeamishakemusta. 8. Aiemman poikkeamislupahakemuksen lausunnossa käyvät ilmi asiat, jotka puol ta vat hakemusta. Naapureiden kuuleminen: Kaupunki on kuullut naapureita. Hakemuksesta on tehty yksi muistutus. Muis tutuk sen te ki jän mukaan hakemus ei täytä maankäyttö- ja rakennuslaissa mää ri telty jä poikkeamisen edellytyksiä. Olosuhteissa ei ole tapahtunut mitään sel lai sia muu tok sia, joilla kaupunki voisi perustella Karhunmäen osayleiskaavassa esi tetys tä sekä tämän jälkeen kaupunkirakennelautakunnan hyväksymistä pe ri aatteis ta poikkeamista. Kaupunkirakennelautakunnan asettamista periaatteista poikkeaminen asettaisi aikaisemmin poikkeamislupaa ha ke neet maanomistajat sekä periaatteen mukaan rakentaneen maanomistajan eri ar voi seen asemaan. Muistutus on kokonaisuudessaan päätösasian liitteenä. Lausunto: Hakemuksen mukainen kiinteistö sijaitsee Pyhäselän rannalla, Karhunmäen alueel la, Paksuniemessä. Sen koko on 4500 m 2 ja siihen kuuluu rantaviivaa noin 90 met riä. Kiinteistöllä on vuonna 2003 valmistunut saunamökki (21 k-m 2, ala 34 m 2 ) ja aitta (10 k-m 2 ). Hakemuksen mukaan kiinteistölle olisi tarkoitus rakentaa uu si omakotitalo (270 k-m 2 ) ja talousrakennus (50 k-m 2 ). Alueella rakentaminen edellyttää voimassa olevan osayleiskaavan mukaisesti ase ma kaa vaa. Alueelle ei tehty yhtään myönteistä poikkeamislupapäätöstä asuin ra ken nus ten rakentamiseksi kaavan voimaantulon ja vuoden 2015 välillä. Vuonna 2015 poikkeamislupien valmistelussa noudatettavaa linjaa kevennettiin, jot ta alueella olemassa olevien rakennuspaikkojen hyödyntäminen nykyisessä käyt tö tar koi tuk ses saan sallittaisiin kunnes alueen maankäyttö ratkaistaisiin asema kaa val la. Linjaus laadittiin huomioiden maankäyttö- ja rakennuslain 172 :n tar koit ta mat poikkeamisen edellytykset. Linjaus pohjasi siihen, että uu dis ra kenta mi nen olemassa olevilla rakennuspaikoilla, yleiskaavassa asumiseen tai loma-asu mi seen osoitetuilla alueilla voidaan sallia poikkeamisluvin, kunhan varmis te taan, ettei se vaikeuta alueen asemakaavoittamista tulevaisuudessa. Poikkea mis lu pien valmistelussa pyritään myös parantamaan alueen myöhemmän ase ma kaa voi tuk sen edellytyksiä.
Talousrakennusten pinta-ala sovitettiin vastaaville alueille laadittuihin ase makaa voi hin ja niiden määräyksiin. Asuntorakentamisen osalta sallittavan ra ken tami sen määrä pidettiin alhaisena ja mitoitus sovitettiin alueen nykyiseen ra ken tami sen määrään mahdollistamalla samalla rakennuspaikkojen hyö dyn tä mi nen nykyi sen käyttötarkoituksen mukaiseen tarkoitukseen. Tällä turvattiin sitä, et tä raken ta mi ses ta ei aiheudu haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Valmistellusta linjauksesta neuvoteltiin myös ELY-kes kuk sen kanssa. Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi 7.4.2015 88 periaatteet ran ta ra ken ta mista koskevien poikkeamislupien valmisteluun Karhunmäen osayleiskaavan alu eella. Periaatteiden mukaan poikkeamisluvin voitaisiin sallia olemassa olevan asuinra ken nuk sen korvaaminen tai laajentaminen. Rakennuksen käyttötarkoitus määräy tyy rakennuspaikalle aiemmin myönnetyn, viimeisimmän rakennusluvan mukai ses ti. Lomarakennuspaikalle sallittavan lomarakennuksen suuruus ra jat tiin 80 k-m 2 iin ja talousrakennusten ala rajattiin 60 m 2 :iin. Periaatteiden mu kai ses ti lomarakennuspaikalle sallittaisiin siten rakentaa yhteensä enintään 140 k-m 2. Alueelle on tehty kaksi myönteistä poikkeamispäätöstä lautakunnan hy väk symien periaatteiden jälkeen. Näissä rakentaminen on sovitettu ja mitoitettu ha kijoi den kanssa käytyjen neuvotteluiden yhteydessä poikkeamislupien val mis te lussa noudatettaviksi hyväksyttyjen periaatteiden mukaiseksi. Alueella ei ole sal lit tu rakentaa lomarakennuspaikalle ympärivuotista asuinrakennusta. Hakemuksen mukaisella tilalla on pienehkö saunamökki ja talousrakennus. Kysees sä on lomarakennuspaikka. Hakemuksen mukainen rakentaminen aiheuttaa hait taa kaavoitukselle ja kaavan toteutumiselle. Rakentaminen ei ole myöskään maan käyt tö- ja rakennuslain 172 :n tarkoittamat poikkeamisen edellytykset huo mioi den laadittujen kaupunkirakennelautakunnan hyväksymien pe ri aat teiden mukaista. Rakennuspaikalle sallittavan rakentamisen tulisi olla lo ma ra ken tamis ta, jota hakemuksen mukainen rakentaminen ei ole. Myös rakentamisen mää rä ylittää merkittävästi alueelle sallittavan. Hyväksytyissä periaatteissa loma ra ken nuk sen koko on rajattu 80 k-m 2 :een. Hakemuksessa omakotitalon kerros ala on 270 m 2. Periaatteissa talousrakennusten ala on rajattu 60 m 2 :iin. Ha kemuk sen mukaisen rakentamisen myötä ala olisi noin 94 m 2. Edellytyksiä poikkeamiselle ei ole olemassa, koska hakemuksen mukainen ra kenta mi nen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle edellä esitetyin perustein. Hakemuksen sisältö poikkeaa merkittävästi myös alueella noudatettavaksi päätetyistä lu pa pe ri aat teis ta. Jos hakemus hyväksyttäisiin, hakijoiden tasapuolinen kohtelu vaa ran tui si. Kos ka hakemuksen mukainen rakentaminen ei täytä muilta osin maankäyttö- ja ra kennus lain 172 :n tarkoittamia poikkeamisen edellytyksiä, ei ole tarpeen ot taa kantaa rakennuksen etäisyyttä keskiveden mukaisesta rantaviivasta kos ke vaan poikkeamiseen. Edellä mainitun sisältöinen lausunnon luonnos lähetettiin hakijalle tiedoksi 10.10.2016 ja pyydettiin vastinetta 10.11.2016 mennessä. Kuulemiskirje ja
ha ki jan antama vastine ovat liitteenä. Hakijan näkemyksen mukaan kau pungin lau sun nos sa ei ole esitetty hylkäävälle päätökselle perusteluita ottaen huo mi oon sekä oikeusharkinnan että tarkoituksenmukaisuusharkinnan. Ha kijan mukaan rakentaminen täyttää MRL 171 :ssä säädetyt poikkeamisen edel ly tyk set ja hakemuksen myöntäminen on lisäksi tarkoituksenmukaista. Kaavoitus toteaa hakijan vastineeseen edellä lausunnossa mainittujen perusteiden lisäksi seuraavia asioita: Aiemmat luparatkaisut alueella Tilalle 167-401-15-95 on haettu vuonna 2010 poikkeamislupaa hakemuksen mukai seen rakennushankkeeseen. Toimivaltaisen vi ran omai nen, ELY-keskus, hyl käsi hakemuksen. Hylkäämisen perusteita olivat seuraavat. Alueen yleiskaava ei ole sellainen jota voitaisiin käyttää rakennusluvan myöntämisen perusteena. Päinvas toin yleiskaavaan sisältyy määräys, jonka mukaan alueelle tulee laatia ase makaa va, jossa rakentamisen edellytykset ennen rakennuslupakäsittelyä oi keus vaikut tei ses ti selvitetään. Myönteinen päätös olisi myös loukannut muiden maaomis ta jien tasapuolisen kohtelun periaatetta, koska yhdenvertaisen koh te lun vaatimus alueen lukuisiin muihin maanomistajiin kohdistuvana merkitsisi poikkea mis ten sallimista laajemminkin, ja niin ollen johtaisi hallitsemattomaan raken ta mi seen alueella. Alueelle haettiin vuosina 2008-2010 useampia poikkeamisia, jotka on järjestään hy lät ty. Pohjois-Karjalan ympäristökeskus hylkäsi 12.3.2008 poik kea mis ha kemuk sen Paksuniemeen tilalle Majala 15:21. Pohjois-Karjalan ELY-keskus on niin ikään 26.2.2010 hylännyt poikkeamishakemukset Paksuniemeen tiloille Aaltola 15:19 ja Sulku 15:93. Hakemuksen mukaisen tilan Kotiranta 15:95 kuten myös tilojen Majala 15:21 ja Aal to la 15:19 hylätyistä poikkeamislupapäätöksistä valitettiin Kuopion hal linto-oi keu teen. Hallinto-oikeus hylkäsi kaikki tehdyt valitukset. Joensuun kaupungin lausunnot ELY-keskuksen ratkaisemiin poik kea mis ha kemuk siin olivat olleet myönteisiä. Saatujen ratkaisujen myötä kaupungin vir kamies val mis te lua oikaistiin hallinto-oikeuden linjaaman laintulkinnan mukaiseksi. Myös tieto alueen asemakaavoituksen aikataulusta ja alueen toteuttamisen yhdys kun ta ta lou del li sis ta kustannuksista on tarkentunut kuluneen vuo si kym me nen aikana. Virkamiesvalmistelussa alueen poikkeamishakemuksiin suh tau tu mi nen on ollut kielteistä vuosien 2010 ja 2015 välillä. Vuonna 2015 poikkeamislupien valmistelussa noudatettavaa linjaa kuitenkin keven net tiin, jotta alueella olemassa olevien rakennuspaikkojen hyödyntäminen ny kyi ses sä käyttötarkoituksessaan sallittaisiin kunnes alueen maankäyttö ratkais tai siin asemakaavalla. Linjaus laadittiin huomioiden maankäyttö- ja ra kennus lain 172 :n tarkoittamat poikkeamisen edellytykset. Linjauksen perusajatus oli, että mahdollistetaan olemassa olevien rakennuspaikkojen luvan mukainen käyt tö ja olemassa olevan rakennuskannan korvaava rakentaminen. Ra ken ta misen määrä ja vaikutukset alueella säilyvät tällöin lähes ennallaan. Tällöin ei aiheu te ta haittaa alueen kaavalle ja kaavan toteutumiselle, kun samalla pyritään
oh jaa maan rakentamista alueella huomioiden asemakaavoituksen tarpeet. Valmis tel lus ta linjauksesta neuvoteltiin myös ELY-keskuksen kanssa. Kaupunginhallituksen vastaus aluetta koskevaan vetoomukseen 17.2.2014 76 Kesärannantien varren asukkaat tekivät vuonna 2014 vetoomuksen alueen kunnal lis tek nii kan rakentamisesta ja yksityistien ottamisesta kaupungin kun nos sa pitoon. Kaupunginhallitus antoi vastauksen asiasta kokouksessaan 17.2.2014. Päätök ses sä todettiin, että vetoomus ei anna kau pun gil le syytä ryhtyä toi men pi teisiin Ke sä ran nan tien alueella. Asiaan perusteltiin päätöksen yhteydessä useilla seikoilla. Kunta vastaa alueellaan kadunpitäjän tehtävistä maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisesti. Kunnan on siis huolehdittava katujen rakentamisesta ja yllä pi dos ta. Katuja voi olla vain sellaisilla alueilla, joilla on asemakaava ja täl löin kin liikenneväylän pitää olla kaavoitettu kaduksi, ei esimerkiksi maantieksi tai yk si tyisek si tieksi. Kaupunki vastaa vain katujen kunnossapidosta. Kadun kun nos sa pito pää tök set perustuvat asemakaavassa osoitettuihin ja rakennettuihin ka tui hin. Kunta on velvollinen osallistumaan yksityistien tiepitoon vastaavilla periaatteilla kuin mikä tahansa maanomistaja yksityistien varrella tai mikä tahansa muu yk sityis tien käyttäjä. Kaupunki avustaa lisäksi järjestäytyneitä yksityistiekuntia hyväk syt ty jen periaatteiden mukaisesti. Kaupunki osallistuu Kesärannantien tien pitoon yksityistien osakkaana. Lisäksi kau pun ki avustaa vuosittain Ke sä ran nan tien tiekuntaa tien kunnossapidossa. Kaupunki voisi siis ottaa Kesärannantien ylläpidettäväkseen vain laatimalla alueel le ase ma kaa van, jossa Kesärannantie osoitettaisiin kaduksi. Asemakaavoitus tuo mu ka naan velvollisuuden toteuttaa ja ylläpitää liikenneväylät katuina. Samal la kau pun ki sitoutuisi merkittäviin investointi- ja ylläpitokustannuksiin. Alueen kaavoitus ei ole lähivuosien kysymyksiä. Paksuniemen ja Varpaniemen alu eet sisältyvät maankäytön toteutusohjelmaan vuo sil le 2023 25. Täsmällinen ajan koh ta voi vielä muuttua erityisesti pien ta lo tont ti ky syn nän mutta myös palve lui den järjestämismahdollisuuksien ja kau pun gin taloustilanteen vuoksi. Tämän hetkisten suunnitelmien mukaan siis Ke sä ran nan tie tultaisiin ottamaan kaduk si noin 10 vuoden päästä, jolloin myös alueen ve si huol to siirtyisi kaupungin vas tuul le Joensuun Veden toiminta-alueen laa jen ta mi sen myötä. Täydentävät johtopäätökset Kaupunkirakennelautakunta on hyväksyessään alueella noudatettaviksi tar koi tetut pe ri aa te lin jauk sen tavoitellut sitä, että aluetta ei tarvitse ryhtyä ase ma kaavoit ta maan ennen kuin kaupunki itse näkee tilanteen Karhunmäen suunnalla olevan siihen sopiva. Loma-asuntojen rakentamisen salliminen jopa kaikilla alu een olemassa olevilla rakennuspaikoilla ei johda tilanteeseen, jossa ase ma kaa van laatiminen olisi välttämätöntä. Alueen lupaperiaatteita koskeva linjaus tur vaa kaupungin asiallisen toimintavapauden alueen asemakaavoittamisessa. Jos yhdelle rakennuspaikan haltijalle myönnettäisiin lupa vakituisen asunnon raken ta mi seen, sama olisi sallittava kaikille Paksuniemen ja Varpaniemen ran ta ra-
ken nus pai koil le. Uusien rakennuspaikkojen ja ympärivuotisen asuminen li sää minen alueella on omiaan lisäämään painetta alueen asemakaavoittamiselle sekä ka tu jen ja vesihuoltoratkaisujen toteuttamiselle. Alueen sijainti huomioiden joudut tai siin nopeasti tilanteeseen, jossa kaupungin olisi laadittava alueelle ase makaa va ilman että asemakaavan laadinta-ajankohta olisi enää asiallisesti kau pungin omassa harkinnassa. On muistettava, että asemakaavan laatiminen tuo suuria taloudellisia velvollisuuksia kaupungille. Myöhemmin tapahtuvan ase ma kaavoi tuk sen yhteydessä tulee alueen yhdyskuntatalous tarkemmin tar kas tel ta vaksi. Tällöin kaupungilla tu lee olla kaavoitettavalla alueella omistamillaan mailla myy tä viä tontteja, joista saa ta vil la tuloilla katetaan alueen yhdyskuntatekniikan kus tan nuk sia. Huomioitavaa on myös, että muita vastaavassa asemassa olevia maanomistajia tu li si kohdella lupaharkinnassa tulevaisuudessa samalla tavalla kuin tätä hakijaa. Kau pun ki on tehnyt aiemmin kaksi myönteistä poikkeamisratkaisua kau pun ki raken ne lau ta kun nan linjaamien periaatteiden mukaisesti. Tämä hakemus poik keaa merkittävästi noudatetusta linjasta, joten myönteinen päätös loukkaisi mui den maaomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta. Kunnalla ei ole koskaan pakkoa myöntää poikkeamista, vaan kunta voi sen MRL 171 :n mukaan erityisestä syystä myöntää, jos MRL 171 :ssä määritellyt edel lytyk set täyttyvät. Jos edellytykset eivät täyty, poikkeamista ei voi myöntää. Jos edel ly tyk set täyt ty vät ja lupa myönnetään, se perustuu aina myös tar koi tuk senmu kai suu den har kit se mi seen. Kielteinen lupapäätös voi perustua siihen, että lain mu kai set edel ly tyk set eivät täyty tai että kunta harkitsee, ettei luvan myön tä minen ole tar koi tuk sen mu kais ta. Edellytyksiä poikkeamiselle ei ole olemassa, koska hakemuksen mukainen ra kenta mi nen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle edellä esitetyin perustein. Hakemuksen sisältö poikkeaa merkittävästi myös alueella noudatettavaksi päätetyistä lu pa pe ri aat teis ta. Jos hakemus hyväksyttäisiin, hakijoiden tasapuolinen kohtelu vaarantuisi. Luvan myöntäminen ei ole myöskään tarkoituksenmukaista. Olemassa olevan ra ken nus pai kan käyttäminen on edelleen mahdollista olemassa olevan ra kennus lu van mukaisesti. Maanomistaja voi myös hakea poikkeamislupien val mis telus sa noudatettavan linjan mukaista rakentamista hakemuksen mukaiselle ti lal le. Koska hakemuksen mukainen rakentaminen ei täytä muilta osin maankäyttö- ja ra ken nus lain 172 :n tarkoittamia poikkeamisen edellytyksiä, ei ole tarpeen ot taa kantaa rakennuksen etäisyyttä keskiveden mukaisesta rantaviivasta kos ke vaan poikkeamiseen. Valmistelija: maankäyttöinsinööri Kalle Sivén / JPV Teknisen johtajan päätösehdotus: Kaupunkirakennelautakunta päättää olla myöntämättä Antti ja Maarit Ha mu selle poikkeamista, koska hakemus ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 172 :n tarkoit ta mia poikkeamisen edellytyksiä. Hakemuksessa esitetty rakentaminen aiheut taa haittaa kaavoitukselle, alueen kaavan toteuttamiselle ja alueiden käy tön
muulle järjestämiselle. Päätöksen perustelut on esitetty edellä. Peruste: Joensuun kaupunginvaltuuston 28.9.2015 hyväksymän hallintosäännön 13 :n kaupunkirakennelautakunnan ratkaisuvallan kohta 23. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti.