Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
SISÄLLYS 1. JOHDANTO 3 2. OLARI KUITINMÄKI ALUEEN ERITYISPIIRTEET 4 2.1 Kaupunkikuva ja - rakenne 4 2.2 Kaupallinen kehitys alueella 5 3. SELVITYSTYÖ 6 3.1 Arviointiperusteet 6 3.2 Johtopäätökset 6 3.3 Johtopäätökset osa-alueittain 7 3.3 Esimerkkikohteet 8 1. Ruomelanraitti, välittömästi raitin pohjois- ja eteläreunaan liittyvät kivijalkatilat 9 2. Ruomelanraitti, raitin eteläreunan leventymiin liittyvät kivijalkatilat 9 3. Ruomelanraitti, sisäpihoille suuntautuvat kivijalkatilat 9 4. Ruomelanraitti, raitin eteläreunan kivijalkatilat rinteessä 10 5. Kuutamoinen, raitin pohjoisreunan kivijalkatilat 10 6. Kuunsäde, pysäköintialueelle suuntautuvat kivijalkatilat 10 7. Kuunsäde-Kuunkatu 11 8. Kuitinmäenraitti 11 9. Auringonkehrä 11 10. Kuitinmäenraitti / Maapallonkatu 12 11. Maapallonkatu 12 12. Kuitinmäenraitti, esimerkkejä ei asumiseen soveltuvista tiloista 12 13. Kuitinmäenpuistoon liittyvät rakennukset 13 14. Esimerkki Friisinkalliontien ja Kuitinmäenraitin väliseltä vyöhykkeeltä 13 4. LÄHTEET 14 2 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
KUITINMÄKI Friisinkalliontie Kuunkatu KUITINMÄKI II Ylismäentie Ruomelantie Olarinkatu Kuitinmäentie OLARI Päivänkajontie 1. JOHDANTO Selvityksen tavoitteena on ollut tuottaa pohjatietoa kaupungin asemakaavoitusta ja rakennuslupamenettelyjä varten. Työssä on tarkasteltu Olarin ja Kuitinmäen asuinkortteleita. Liike- ja palvelutoimintojen korttelit on rajattu tämän selvitystyön ulkopuolelle. Matinkylä-Olari suuralueella kaupankäynti ja palvelut ovat keskittymässä yhä enenevässä määrin Matinkylän metrokeskukseen Länsimetron valmistumisen myötä. Toiminnallinen muutos näkyy Olarin ja Kuitinmäen keskusten alueella ja heijastuu myös Olarin ja Kuitinmäen asuinrakennusten kivijalkatiloihin: alueen kaupunkiympäristölle tyypillinen, asuinrakennusten elävä kivijalkaympäristö on muuttumassa. Kivijalkatilojen käyttöaste on korkea täysin käyttämättömiä tiloja ei juurikaan ole - mutta alkuperäisestä tarkoituksesta poiketen kivijalkatiloja on muutettu esim. vuokravarastoiksi. Esille on noussut muutostarve toteuttaa uusia asuinhuoneistoja kivijalkaan: tarkastelualueella on tiedossa taloyhtiötä, joiden puolelta on ilmaistu tarve tai mielenkiintoa käyttötarkoituksen muutoksiin asunnoiksi. Keskeisenä perusteluna on, että uusia asuinhuoneistoja myymällä taloyhtiöt voivat rahoittaa linjasaneerauksia, jotka on toteutettava Olari-Kuitinmäki -alueen rakennuksissa. Alueella on haettu poikkeuslupia asumiseen on n. 10 kpl ja päiväkodeille n. 5 kpl (tilanne kevät 2015, ks. sivu 5). Alueen suunnittelua ohjaavien yleisperiaatteiden puuttuessa yksittäisen hankkeen soveltuvuutta tai vaikutusta Olari-Kuitinmäki kaupunkirakenteeseen on ollut hankala arvioida. Päiväkodeille on myönnetty käyttötarkoituksen muutoksia. Kaupungin tavoitteena on ollut päästä tarkistamaan Olarin asemakaavaa, mikä loisi edellytyksiä hakea erilaisille käyttötarkoituksen muutoksille rakennuslupia. Kaupunginvaltuusto on tehnyt 14.4.2014 aloitteen, jossa esitetään asuinalueiden, esim. Olarin, tyhjiksi jääneiden pienten liiketilojen käyttötarkoituksen muutosten osalta raskaan asemakaavamuutos- ja rakennuslupaprosessin keventämistä. Aloitteessa esitettiin, että kaupunki käynnistäisi selvityksen, jonka tavoitteena on kehittää kevennetty malli huoneistojen käyttötarkoituksen muuttamiseksi, esimerkiksi kerrostalojen pienten liiketilojen muuttamiseksi asuinhuoneistoiksi. Olarin ja Kuitinmäen asemakaava-alueilla potentiaaliset tilat ovat myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloja. Huonosti liike- tai palvelutiloiksi kelpaavien tai tyhjillään olevien katutason tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen on tarkoituksenmukaista taloyhtiöiden näkökulmasta sekä asukaspohjan ja sosiaalisen ympäristön kannalta. Toisaalta kaupungin tavoitteena on ylläpitää Olarissa lähipalveluja ja välttää kaupunginosan toiminnallista yksipuolistumista ainoastaan asuinalueeksi. Palvelujen saatavuuden ja Olarin ominaisluonteen kannalta kivijalkaliikkeiden ja -palvelujen varantoa on tavoiteltavaa säilyttää alueella. Pienet kivijalkaliiketilat ovat myös elinkeinoelämän monimuotoisuuden kannalta tärkeitä. Etelä-Espoossa valtaosa liiketiloista on sijoittunut kauppakeskuksiin. Kivijalkojen pienliiketilat ovat arvokkaita erityisesti sellaisille yrittäjille, jotka eivät pysty sitoutumaan kauppakeskusten korkeampaan vuokratasoon ja yhtenäisiin aukioloaikoihin. Ne mahdollistavat matalan kynnyksen yritystoiminnan käynnistämisen monilla toimialoilla. Selvityksessä esitetyt linjaukset ovat yleispiirteisiä, yksittäisten kohteiden lupamenettelyssä tai mahdollisissa asemakaavan muutoksissa selvitys palvelee yhtenä arviointityökaluna. Tarkastelukriteereinä ovat toiminnalliset ja kaupunkikuvalliset ominaisuudet ja vaikutukset. Muutosten edellyttämät, yksittäisten kohteiden lisäautopaikkatarpeet, mahdolliset uudet pihajärjestelyt, tarve uusille asuntovarastoille ym. tiloille sekä tilojen pohjaratkaisut selvitetään kunkin hankkeen yhteydessä. Selvityksen laatimisesta ovat vastanneet Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy:sta arkkitehti Mikko Rusanen ja arkkitehti Leena Holmila. Osa-alueiden kaupallisen merkityksen arvioinnin on tehnyt KTM Mari Pitkäaho Ramboll Finland Oy:sta. Espoon kaupungilta työtä ovat ohjanneet projektinjohtaja Markus Saari, asemakaavapäällikkö Ossi Keränen, aluearkkitehti Sirpa Sivonen-Rauramo ja arkkitehti Jaana Hietanen-Köninki. Työn yhteydessä haastateltiin myös alueen isännöinnistä valtaosin vastaavan Olarin huollon edustajia. Selvitystyön rajaus. Osa-aluerajaukset viittaavat alueen alkuperäisiin asemakaavoihin (Olari, Kuitinmäki ja Kuitinmäki II). Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 3
2. OLARI KUITINMÄKI ALUEEN ERITYISPIIRTEET 2.1 KAUPUNKIKUVA JA - RAKENNE Olari-Kuitinmäki -alueen keskeiset osat ovat rakentuneet kolmessa vaiheessa: Olari, Kuitinmäki ja Kuitinmäki II. Olarin rakentaminen aloitettiin 1969, Kuitinmäen puolelle jatkettiin vuonna 1973 ja viimeisenä rakennettiin Kuunkadun eteläpuolinen Kuitinmäki II alue. Olari ja Kuitinmäki toteutettiin aluerakentamiskäytännöllä eli rakennusliikkeet toteuttivat asuntojen ohella myös julkisten palvelujen tilat, ulkoalueet ja muun infrastruktuurin. Olari-Kuitinmäki alue on kahden rakennusliikkeen, Rakennus Oy Arjatsalon ja A. Puolimatkan toteuttama. Olarin asemakaava on arkkitehti Simo Järvisen laatima, Järvinen teki myös rakennusten arkkitehtisuunnittelun yhdessä arkkitehti Eero Valjakan kanssa. Olarin alue sai rakennustaiteen ja yhdyskuntasuunnittelun valtionpalkinnon vuonna 1975. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavaa varten laaditussa kulttuuriympäristöselvityksessä Olarin asuntoalue on osoitettu maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi: alue edustaa laadukasta lähiötä mielenkiintoisella kaavoitushistorialla. Espoon eteläosien yleiskaavassa Olarin asuntoalue on merkitty kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi alueeksi, joka kuuluu seudullisesti ja paikallisesti merkittäviin kulttuuriympäristöihin. Aluetta koskee yleiskaavan määräys: Kaupunkimaisema, jonka rakennus-, ja kulttuurihistoriallisia arvoja sekä kaupunkikuvaa on suojeltava. Suojelu ei koske yksittäisiä rakennuksia, vaan kohdistuu alueen ominaispiirteiden vaalimiseen. Alueiden kehittämisen tulee tapahtua niiden omista lähtökohdista käsin ja alueen erityisarvojen sanelemin ehdoin. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee asettaa erityinen paino alueiden ominaisluonteen säilymiseen. Alueen alkuperäisten asemakaavojen keskeisenä tavoitteena oli luoda aktiivinen, autoliikenteestä erotettu jalankulkuympäristö. Korttelirakenteella tavoiteltiin tiivistä ja kaupunkimaista rakentamista. Kortteli- ja puistoalueet tukeutuvat alueen läpikulkevaan kevyen liikenteen pääraittiin (Ruomelanraitti - Kuutamoinen - Kuitinmäenraitti), keskustaruotoon. Asemakaava salli myymälä-, toimisto- ja sosiaalitilojen rakentamisen pohjakerrokseen kerrosalan ja kerrosluvun lisäksi, ja rakentajat velvoitettiin sopimuksella toteuttamaan 8 % kerrosalasta liike- yms. tiloina. Erityisesti Olari on kaupunkikuvalliselta ilmeeltään hyvin yhtenäinen: Arjatsalon toteuttamat rakennukset ovat paikalla rakennettuja, betonirunkoisia ja pilari-laatta-järjestelmään perustuvia, mikä edusti rakennusaikanaan uutta rakennustekniikkaa ja mahdollisti pohjakerroksen tilojen joustavan järjestelyn. Rakennusten julkisivut ovat punatiilipintaisia värillisillä julkisivulasiyksityiskohdilla. Kuitinmäen puolella alueen toteutus muuttuu kaupunkikuvallisesti monimuotoisemmaksi eikä alue hahmotu niin yhtenäisenä kuin vanhan Olarin puoli. Korttelirakenteeltaan koko Olari-Kuitinmäki alue on toteutunut alkuperäisen asemakaavan mukaisesti, sen sijaan Kuitinmäki II alueen kaupunkirakenne ei enää ole yhtä selkeä kokonaisuus. Olari-Kuitinmäen halki kulkeva pääraitti (Ruomelanraitti - Kuutamoinen - Kuitinmäenraitti), keskustaruoto, on toteutunut pääosin alkuperäisten tavoitteiden mukaisesti: raitti yhdistää vanhan Olarin ja Kuitinmäen ostoskeskukset kulkien koko alueen läpi Kuitinmäentielle asti eikä se risteä alueella kertaakaan autoväylien kanssa katutasossa. Olarin asemakaavasuunnitelma. Kuva: Arkkitehti-lehti 7 / 1968. Alkuperäisten asemakaavojen tavoitteena oli luoda alueelle aktiivinen jalankulkuympäristö. Kuvassa on esitetty Olari - Matinkylä jalankulkuverkosto: tummennettu alue esittää Olari-Kuitinmäki alueen sijainnin, ruudutetut alueet ovat korttelien sisäisiä puistoja ja palloviivoin on esitetty pääulkoilureitit. Kuva: Arkkitehti-lehti 2 / 1972. heikosti hahmottuva risteys grillikioski PÄIVÄ- KOTI KUITINMÄKI Alueen kaupunkikuva KUITINMÄEN OSTOSKESKUS KUITINMÄKI II rakentamaton tontti KUITINMÄEN KOULU urheilukenttä suuntien heikko hahmottuminen PÄIVÄKOTI puisto KOMEETAN KOULU Olari-Kuitinmäen kokonaiskaupunkikuvan kannalta keskeinen erityisvyöhyke (Ruomelanraitti) Julkisen kaupunkitilan kannalta keskeiset alueet, kaupunkirakenteessa erottuva tai merkittävä vyöhyke, erityisiä arkkitehtonisia arvoja kaupunkikuvallisen ilmeen kannalta Julkisen kaupunkitilan kannalta keskeiset alueet, kaupunkirakenteessa erottuva tai merkittävä vyöhyke, ei erityisiä arkkitehtonisia arvoja kaupunkikuvallisen ilmeen kannalta Alue, joka ei kaupunkikuvan kannalta ole erityisen merkittävä yhtenäinen kokonaisuus Olari-Kuitinmäki - raitti, keskustaruoto Tilaa rajaava, kaupunkikuvallisesti laadukas reuna Tilaa rajaava, kaupunkikuvallisesti heikko reuna rakentamaton tontti MATINKYLÄ ISO OMENA OLARI OLARIN OSTOS- KESKUS PRISMA Heikosti hahmottuva raitin osa Keskusraittiin liittyvä puisto / viheralue / kenttä Pysäköintialue Kohde / alue, jota voidaan kehittää Ylikulkusilta Keskeinen näkymä / näkymälinja, avautuva pääraitin jakso Pääkatuverkko Jalankulku- / pyöräreitti 4 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
A A A OLARI OLARIN OSTOS- KESKUS PK Asemakaavan sallimia liiketiloja on toteutunut runsaasti erityisesti Olari-Kuitinmäki alueella. Pääraitin varrelle niitä on toteutettu vaihtelevasti: Olarin puolella liiketiloja on toteutettu koko raitin pituudelta, Kuitinmäen puolella raitin varrella liiketiloja ei osin ole lainkaan, samoin Kuitinmäki II alueella raitin loppupää on toteutunut ilman liiketiloja, mikä katkaisee toiminnallisen yhteyden Prisman ja Ison Omenan suuntaan. Prisman asiakasvirrat eivät hyödynnä raitin kivijalkaliiketiloja. Olarin osalta raitti (Ruomelanraitti) on toteutunut hyvin puhtaasti alkuperäisen asemakaavan tavoitteiden mukaisesti ja arkkitehtonisesti yhtenäisenä kokonaisuutena ollen kaupunkikuvallisesti ja kaupunkirakenteellisesti merkittävä kokonaisuus aikansa kaupunkisuunnittelun ja rakennusarkkitehtuurin tavoitteiden edustajana. PÄIVÄ- KOTI KUITINMÄKI 2.2 KAUPALLINEN KEHITYS ALUEELLA? A A PK KUITINMÄEN OSTOSKESKUS A A A KUITINMÄKI II KUITINMÄEN KOULU PÄIVÄKOTI PK A PK PK Kaupan rakenne ja ihmisten kulutustottumukset ovat muuttuneet Olarin alkuajoista. Kauppa on keskittynyt voimakkaasti suurempiin keskittymiin eikä yksittäisillä liiketiloilla ole enää sellaista vetovoimaa, joka voisi kilpailla suurten kauppakeskusten kanssa. Keskittyminen ei liity pelkästään kaupallisiin toimijoihin, vaan myös esimerkiksi pankit, posti ja monet kunnalliset palvelut, kuten kirjasto ja terveyspalvelut ovat lähteneet Olarista. Matinkylään keskittyvä tarjonta, yksityisautoilun painottuminen, kuluttajien kasvanut valikoimavaatimus ja laatutietoisuus ovat merkittävästi vähentäneet Olarin kävelyraittiin rajautuvien liiketilojen kaupallista vetovoimaa. Kaupan ja palvelujen sijoittumiselle ohi kulkevat asiakasvirrat ovat tärkeitä. Olarissa nämä virrat on jaettu kahtia, kun kävelyraitti on erotettu autoyhteyksistä. Parhaat liikepaikat ovat sellaisissa sijainneissa, joissa kävely- ja pyöräilyvirrat, autoliikenne ja joukkoliikenne kohtaavat. Tällainen sijainti on Kuitinmäen ostoskeskuksella, joka on säilynyt kaupallisesti kohtuullisen elävänä. Toinen Kuitinmäen ostoskeskuksen etu on sinne sijoittuva päivittäistavarakauppa, joka tuo ympärilleen tasaisen asiakasvirran. Olarin ostoskeskuksessa Ruomelanraitilla päivittäistavarakauppaa ei ole, mikä heikentää oleellisesti sen kaupallista vetovoimaa. Olarin ostoskeskuksen sijainti alueen keskellä sivussa autoliikenteen pääreiteiltä on päivittäistavarakaupalle ongelmallinen, vaikka lähialueen asukaspohja mahdollistaisi pienen ruokakaupan elättämisen.? KOMEETAN KOULU PRISMA Olarin pääraittiin rajautuvat liiketilat eivät ole enää kaupallisesti vetovoimaisia varsinkaan erikoistavarakaupalle. Erilaiset pienpalvelut, kuten kampaamot ja kauneus- ja terveysalan yritykset sekä ravintolat voivat kuitenkin olla kiinnostuneita näistä tiloista. Potentiaalinen käyttäjäryhmä ovat myös pientoimistot sekä erilaiset yhdistykset ja muut kolmannen sektorin toimijat. Heikosti kaupalliseen toimintaan soveltuvat tilat siirtyvät tyypillisesti joko toimisto- tai varastokäyttöön. Varastokäyttö ei tue alkuperäisen asemakaavan tavoitetta aktiivisesta jalankulkuympäristöstä. Alueen toiminnallinen kaupunkirakenne Aktiivinen kaupallinen / työpaikkavyöhyke Näivettynyt kaupallinen piste (Vanhan Olarin ostoskeskus) Puoliaktiivinen, asumisen, kivijalkaliiketilojen ja palvelujen vyöhyke Toiminnallisesti yksipuolinen, pääasiassa asumista käsittävä vyöhyke Aukiotila, jonka kivijalassa paljon liiketiloja / palveluja Aukiotila, jonka kivijalassa vähän toimintoja Pääraittiin liittyvä keskeinen viher- / puistoalue / kenttä Kaupallisesti kiinnostava sijainti Haetut poikkeusluvat (hyväksytty / vireillä / hylätty, A= muutos asunnoksi, PK=muutos päiväkodiksi,?=ei tietoa) Raitit: MATINKYLÄ ISO OMENA Pääkatuverkko Jalankulku- / pyöräreitti Pääraitin toiminnallisesti aktiivinen osa, runsaasti aktiivisia kivijalkapalveluita ja -liikkeitä Pääraitin toiminnallisesti puoliaktiivinen osa, jonkin verran aktiivisia kivijalkapalveluita ja -liikkeitä Pääraitin toiminnallisesti passiivinen osa, kivijalassa ei asumista, palveluita tai aktiivisia liiketiloja Muu raitti, jonka varrella on liiketiloja tai palveluita Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 5
3. SELVITYSTYÖ 3.1 ARVIOINTIPERUSTEET Selvitystyössä Olari-Kuitinmäki - aluetta on arvioitu kaupunkikuvallisin ja toiminnallisin perustein. Toiminnallisuutta arvioitaessa on kiinnitetty huomiota liiketilojen merkitykseen kaupunkirakenteelle ja tilojen soveltumista muutoksille yleispiirteisellä tasolla, erityisesti asumisen näkökulmasta. Sijainteja arvioitiin myös kaupallisen toimivuuden kannalta: onko liiketiloille kysyntää ja miten ne soveltuisivat kaupalle tai palveluille. Tehty arviointi ja esitetyt johtopäätökset perustuvat aluetta koskeviin aiemmin tehtyihin selvityksiin, alkuperäiseen asemakaava-aineistoon sekä paikalla käynteihin ja Olarin huollon haastatteluun. Lisäksi on tarkasteltu alueelle haettuja poikkeuslupia. Olari-Kuitinmäki - alueelta ei ole laadittu koko aluetta koskevaa rakennushistoriallista selvitystä, mutta sellainen tulisi laatia jatkossa, lähtötiedoksi käyttötarkoitutusten muutosten tekemiselle. Alueella on selkeästi rakennushistoriallisia arvoja, jotka tulisi kartoittaa siten, että Olari-Kuitinmäki aluetta tarkastellaan kokonaisuutena. 3.2 JOHTOPÄÄTÖKSET Johtopäätöksenä selvitysalueelle on laadittu yleispiirteiset suositukset käyttötarkoituksen muutosmahdollisuuksista (luku 3.3.). Työn johtopäätöksenä suurella osalla alueesta käyttötarkoituksen muutosten toteuttaminen on mahdollista ilman merkittäviä vaikutuksia Olari - Kuitinmäen kaupunkikuvalliseen tai toiminnalliseen luonteeseen (osa-alue 3). Kohteet, joilla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen ei suositella, liittyvät alueen läpikulkevaan Olari-Kuitinmäki raittiin, keskustaruotoon ja siihen liittyviin aukiotiloihin (osa-alueet 1AB). Kivijalkatilojen säilyminen liike- ja palvelutilana näillä paikoilla on kaupunkikuvallisesti ja / tai toiminnallisesti perusteltua. Selkein kokonaisuus ovat vanhan Olarin Ruomelanraitin pohjoisreunan rakennukset, joiden arkkitehtonisten arvojen säilyttäminen ja tilojen soveltumattomuus asumiseen eivät puolla käyttötarkoituksen muutosta asumiseen. Lisäksi työssä on osoitettu osa-alueet, joilla käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä, kunhan rakennusten kaupunkikuvalliset ja / tai toiminnalliset erityispiirteet otetaan huomioon (osa-alueet 2AB). Mahdolliset rakennushistorialliset arvot tulee selvittää hankekohtaisesti, tässä työssä esitetty luokittelu antaa periaatteellisia suuntaviivoja käyttötarkoitusten muutoksille. Käyttötarkoituksen muuttuessa asumiseksi on varmistettava, että asumista koskevat määräykset ja normit täyttyvät. Raittiin liittyvän mahdollisen uudisrakentamisen tulisi tukea raitin ja siihen liittyvien aukioiden toiminnallista luonnetta siten, että myös uudisrakennuksen pohjakerrokseen sijoitetaan alkuperäisen asemakaavan hengessä liike-, toimisto-, palvelu- tai yhteistiloja. Koko Olari - Kuitinmäki - alueella on selkeästi rakennushistoriallisia arvoja, jotka tulisi jatkossa kartoittaa laatimalla aluetta kokonaisuutena käsittelevä rakennushistoriallinen selvitys. Erityisesti Ruomelanraitti Olarin puolella edustaa kaupunkikuvallisesti ja kaupunkirakenteellisesti merkittävää kokonaisuutta, jonka säilyminen tulee turvata. Johtopäätökset aluetta koskevista suosituksista Osa-alueet, joilla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen: - ei tulisi tehdä, osa- alue kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti merkittävä kaupunkirakenteessa - ei tulisi tehdä, osa-alueella on huomattavaa toiminnallista merkitystä kaupunkirakenteessa - voidaan tehdä osa-alueen kaupunkikuvallinen ja toiminnallinen merkitys huomioiden - voidaan tehdä osa-alueen kaupunkikuvallinen merkitys huomioiden - voidaan tehdä, alueella ei ole erityisiä kaupunkikuvallista tai toiminnallista merkitystä Olari - Kuitinmäki pääraitti keskustaruoto Puisto Pääkatu Kävely- ja pyöräreitti 6 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
3.3 JOHTOPÄÄTÖKSET OSA-ALUEITTAIN Selvitysalue on jaettu viiteen eri osa-alueeseen alkuperäisten käyttötarkoitusten muutosmahdollisuuksien mukaan. Osa-alueet ja niitä koskevat suositukset on esitetty edellisen sivun kartalla sekä oheisissa taulukoissa. 1A. Osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen ei tulisi tehdä. Alueella on selkeitä kaupunkikuvallisia, arkkitehtonisia ja toiminnallisia arvoja tai reunaehtoja. Kaupunkikuvalliset / arkkitehtoniset kriteerit Toiminnalliset kriteerit Merkitys keskustaruodolle eli Olari-Kuitinmäki raitille Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella Kaupallinen toimivuus ja arvio liiketilakysynnästä Alkuperäisten käyttötarkoituksen säilymisellä on selkeä kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen merkitys Olari-Kuitinmäki kokonaiskaupunkikuvalle. Muutos asuinkäyttöön ei ole mahdollista heikentämättä kohteen kaupunkikuvallista / arkkitehtonista arvoa. Alkuperäisen käyttötarkoituksen säilyttämisellä on toiminnallisen rakenteen kannalta huomattavaa merkitystä. Alkuperäisen käyttötarkoituksen säilyttäminen on merkittävää alkuperäisen asemakaavan tavoitteiden kannalta. Kohde, jossa tilat eivät täytä asumiselta edellytettäviä reunaehtoja. Käyttötarkoituksen muutoksen sallimisella olisi selkeä, heikentävä vaikutus raitin kaupunkikuvalliseen ja toiminnalliseen luonteeseen. Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella on vähäinen. Kuunkadun eteläpuolelle sijoittuvat tilat ovat lähellä kaupallista ydintä ja hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. Tilat pystyvät hyödyntämään ostoskeskuksen asiakasvirtoja ja pysäköintiä ja ne soveltuvat hyvin kaupallisille toiminnoille. Ruomelanraitin varressa olevat tilat ovat kaupallisesti hiljaisempia, mutta nykyisen tyyppinen käyttö voi jatkua. 2A. Osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen voidaan tehdä huomioiden kaupunkikuvallinen, arkkitehtoninen ja toiminnallinen merkitys. Kaupunkikuvalliset / arkkitehtoniset kriteerit Toiminnalliset kriteerit Merkitys keskustaruodolle eli Olari-Kuitinmäki raitille Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella Kaupallinen toimivuus ja arvio liiketilakysynnästä Osa-alueella on selkeä arkkitehtoninen merkitys Olari-Kuitinmäki kokonaiskaupunkikuvalle. Käyttötarkoituksen muutoksilla ei saa heikentää arkkitehtonisia arvoja. Kivijalkapalveluilla on toiminnallista merkitystä kokonaiskaupunkirakenteelle. Kivijalkapalvelujen säilyminen on suositeltavaa, mutta ei välttämätöntä. Kivijalkatilojen yhteydessä on hyvin saavutettavaa asiointipysäköintiä. Käyttötarkoitusten muutosten sallimisella asumiseen vähäinen vaikutus raitin kaupunkikuvalliseen tai toiminnalliseen luonteeseen. Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella on vähäinen. Osa-alueen liiketilat ovat kaupallisesti heikohkoja, mutta soveltuvat ajanvaraustoiminnoille, joille satunnaiset asioinnit eivät ole niin merkittäviä. Asiakaspysäköinnin saatavuus tukee liiketiloja. Lähimpänä Friisinkalliontietä olevilla tiloilla on myös jonkin verran näkyvyyttä ohikulkuliikenteelle, myös bussipysäkit sijaitsevat lähellä. 1B. Osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen ei tulisi tehdä. Tiloilla on selkeää toiminnallista merkitystä kaupunkirakenteessa Kaupunkikuvalliset / arkkitehtoniset kriteerit Toiminnalliset kriteerit Merkitys keskustaruodolle eli Olari-Kuitinmäki raitille Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella Kaupallinen toimivuus ja arvio liiketilakysynnästä Kohteet eivät ole arkkitehtonisesti / kaupunkikuvallisesti erityisen merkittäviä. Alkuperäisen käyttötarkoituksen säilyttämisellä on Olari-Kuitinmäen toiminnallisen rakenteen kannalta huomattavaa merkitystä. Alkuperäisen käyttötarkoituksen säilyttäminen on merkittävää alkuperäisen asemakaavan tavoitteiden kannalta. Osa-alueen kivijalkatilat soveltuvat huonosti asuinkäyttöön. Käyttötarkoitusten muutoksilla asuinkäyttöön olisi merkittävä vaikutus raitin toiminnalliseen rakenteeseen / luonteeseen. Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella on vähäinen. Kuitinmäen ostoskeskuksen aukioon rajautuvat tilat ovat kaupallisesti toimivia. Muut raittiin rajautuvat tilat ovat vähemmän kiinnostavia heikomman näkyvyyden, asiakaspysäköintipaikkojen vähäisyyden ja hiljaisempien asiakasvirtojen takia. Tilat soveltuvat hyvin mm. kampaamoille ja vastaaville ajanvarauksella toimiville yrityksille, joille satunnaiset asioinnit eivät ole niin merkittäviä. 2B. Osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen voidaan tehdä huomioiden kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen merkitys. Kaupunkikuvalliset / arkkitehtoniset kriteerit Toiminnalliset kriteerit Merkitys keskustaruodolle eli Olari-Kuitinmäki raitille Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella Kaupallinen toimivuus ja arvio liiketilakysynnästä Osa-alueella on selkeä arkkitehtoninen merkitys Olari-Kuitinmäki kokonaiskaupunkikuvalle. Käyttötarkoituksen muutoksilla ei saa heikentää arkkitehtonisia arvoja. Toiminnallisesti muutokset ovat mahdollisia. Monipuolisuus kivijalkatoiminnoissa olisi kuitenkin toivottavaa, muutos yksinomaan asuinkäyttöön on luonteeltaan kaupunkitilaa passivoiva. Käyttötarkoitusten muutosten sallimisella ei saa olla vaikutusta raitin arkkitehtoniseen ilmeeseen. Muutosten sallimisella ei ole merkittävää vaikutusta raitin toiminnalliseen luonteeseen. Osa-alueelle on jo mahdollisesti kohdistunut muutospainetta alkuperäiseen käyttötarkoitukseen nähden, esimerkiksi haettu poikkeuslupia asunnoiksi muuttamiselle tai toteutettu luvatta käyttötarkoituksen muutoksia. Liiketiloja on varastokäytössä. Osa-alueen sijainti on kaupallisesti heikko, tiloille ei ole odotettavissa suurta kysyntää liiketiloina. 3. Osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia voidaan toteuttaa. Alueella ei ole merkittävää kaupunkikuvallista, arkkitehtonista tai toiminnallista arvoa Olari - Kuitinmäki kokonaisuuden kannalta. Kaupunkikuvalliset / arkkitehtoniset kriteerit Toiminnalliset kriteerit Merkitys keskustaruodolle eli Olari-Kuitinmäki raitille Lähtökohtainen muutospaine osa-alueella Kaupallinen toimivuus ja arvio liiketilakysynnästä Alkuperäisen käyttötarkoituksen muutoksilla ei ole merkittäviä vaikutuksia Olari-Kuitinmäki alueen kokonaiskaupunkikuvaan. Alkuperäisen käyttötarkoituksen muutoksilla ei ole merkittävää vaikutusta Olari-Kuitinmäki alueen toiminnalliseen rakenteeseen tai palvelujen saavutettavuuteen. Osa-alue ei välttämättä alun perinkään ole toteutunut liiketilojen osalta alkuperäisen asemakaavan tavoitteiden mukaisesti. Käyttötarkoituksen muutoksilla ei ole vaikutusta raitin kaupunkikuvalliseen tai toiminnalliseen luonteeseen. Osa-alueelle on jo mahdollisesti kohdistunut muutospainetta alkuperäiseen käyttötarkoitukseen nähden, esimerkiksi haettu poikkeuslupia asunnoiksi muuttamiselle tai toteutettu luvatta käyttötarkoituksen muutoksia. Liiketiloja on varastokäytössä. Osa-alue sijaitsee kaupallisesti heikosti, tiloille ei ole odotettavissa suurta kysyntää liiketiloina. Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 7
3.3 ESIMERKKIKOHTEET Esimerkkikohteet havainnollistavat laadittua osa-aluekohtaista arviointia. Käyttötarkoituksen muutosten soveltuvuutta asumiselle on arvioitu toiminnallisesta ja kaupunkikuvallisesta näkökulmasta. Kohteet on jaettu kolmeen kategoriaan edellä esiteltyjen arviointikriteerien pohjalta: ei perusteluja käyttötarkoituksen muutokselle asumiseen (toiminnallisuus ja kaupunkikuva tai vähintään toinen kriteereistä) perusteluja muutokselle asumiseen tietyin edellytyksin muutokset asumiseen mahdollisia 3 1 5 Mikäli tiloja ei ole avattavissa muuhun ilmansuuntaan kuin pohjoiseen, ei niitä tule osoittaa asuinkäyttöön. Lisäksi asuinkäyttöön osoitettavien tilojen ei tulisi sijaita viereisen raitin korkotasoa alempana. 2 4 6 Kun kivijalkatiloja muutetaan asumiseen, tulisi yksityisen ja yleisen tilan rajapinnan muokkaamiselle muodostaa yhtenäinen alueellinen ilme, niin ettei jokaisen kohdan muutoksessa käytetä erilaisia elementtejä ja lähestymistapaa. Rajausperiaatteet tulee täsmentää jatkosuunnittelussa. 7 Esimerkkikohteet kartalla: 1. Ruomelanraitti, välittömästi raitin pohjois- ja eteläreunaan liittyvät kivijalkatilat 8 9 2. Ruomelanraitti, raitin eteläreunan leventymiin liittyvät kivijalkatilat 3. Ruomelanraitti, sisäpihoille suuntautuvat kivijalkatilat 14 4. Ruomelanraitti, raitin eteläreunan kivijalkatilat rinteessä 11 10 5. Kuutamoinen, raitin pohjoisreunan kivijalkatilat 6. Kuunsäde, pysäköintialueelle suuntautuvat kivijalkatilat 7. Kuunsäde 12 8. Kuitinmäenraitti 13 9. Auringonkehrä 12 10. Kuitinmäenraitti / Maapallonkatu 11. Maapallokatu 13 12. Kuitinmäenraitti, esimerkkejä ei asumiseen soveltuvista kohteista 13. Kuitinmäenpuistoon liittyvät rakennukset 14. Esimerkki Friisinkalliontien ja Kuitinmäenraitin väliseltä vyöhykkeeltä Osa-alueet, asumiseen: Osa-alueet, joilla joilla käyttötarkoituksen käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen: Puisto Puisto -- ei toiminnallista merkitystä merkitystäkaupunkirakenteessa kaupunkirakenteessa ei tulisi tulisi tehdä, tehdä, osa-alueella on huomattavaa toiminnallista Pääkatu Pääkatu -- voidaan ja toiminnallinen toiminnallinenmerkitys merkityshuomioiden huomioiden voidaan tehdä tehdä osa-alueen kaupunkikuvallinen ja Kävely-jajapyöräreitti pyöräreitti Kävely- -- voidaan merkitys huomioiden huomioiden voidaan tehdä tehdä osa-alueen kaupunkikuvallinen merkitys -- voidaan kaupunkikuvallista tai tai toiminnallista toiminnallistamerkitystä merkitystä voidaan tehdä, tehdä, alueella ei ole erityisiä kaupunkikuvallista 8 Olari- -Kuitinmäki Kuitinmäkipääraitti pääraitti keskustaruoto keskustaruoto Olari -- ei ja toiminnallisesti toiminnallisestimerkittävä merkittäväkaupunkirakenteessa kaupunkirakenteessa ei tulisi tulisi tehdä, tehdä, osa- alue kaupunkikuvallisesti ja Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
1. RUOMELANRAITTI, VÄLITTÖMÄSTI RAITIN POHJOIS- JA ETELÄREUNAAN LIITTYVÄT KIVIJALKATILAT Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Ruomelanraitti julkisena tilana yhdessä sitä rajaavien asuinrakennusten kanssa muodostaa kaupunkiympäristönä ja arkkitehtuuriltaan merkittävän kokonaisuuden, jonka arvo tulee säilyttää. Tilojen riittävän yksityisyyden ja näkösuojan turvaaminen ei ole mahdollista ilman, että julkisen tilan ja rakennuksen välistä suhdetta / rajautumista muutettaisiin tai rakennuksen pohjakerroksen arkkitehtuuriin tehtäisiin muutoksia. Ruomelanraitin pohjoisjulkisivun kivijalkatilat sekä eteläreunan raitin leventymiin liittyvät kivijalkatilat ovat kaupunkikuvallisesti näkyvimmällä paikalla ja muutoksille herkimpiä. Ruomelanraitin katutilaan välittömästi rajautuvien tilojen säilyttäminen palvelujen, liiketilojen tai yhteistilojen (poislukien varastokäyttö) käytössä tukee alueen alkuperäistavoitteita toiminnallisesta kävelyraitista. Kaupallisesta näkökulmasta asiakasvirrat ovat heikkoja, mutta sijainti voi kiinnostaa palveluja. Haasteena on asiakaspysäköinnin järjestäminen. 2. RUOMELANRAITTI, RAITIN ETELÄREUNAN LEVENTYMIIN LIITTYVÄT KIVIJALKATILAT Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia tietyin varauksin. Ruomelanraitti julkisena tilana yhdessä sitä rajaavien asuinrakennusten kanssa muodostaa kaupunkiympäristönä ja arkkitehtuuriltaan merkittävän kokonaisuuden, jonka arvo tulee säilyttää. Eteläreunan kivijalkatiloja erottaa pääraitista aukiomainen vihervyöhyke ja kivijalan editse johtaa vain pienimuotoinen kulkureitti. Asuntojen näkösuoja ja yksityisyys ovat raitin eteläpuolella helpommin toteutettavissa. Rakennuksen kivijalkaa reunustavaa kasvillisuutta voidaan käyttää ja kehittää osana asuintilojen rajaamista kulkureiteistä. Käyttötarkoituksen muutokset on tehtävä julkisivujen arkkitehtuuria muuttamatta. Ruomelanraitin säilyminen palvelu- tai työpaikkatiloina on raitin toiminnallisen monimuotoisuuden kannalta suositeltavaa. Raitin eteläpuoleisilla kivijalkatiloilla ei kuitenkaan ole toiminnallisen profiilin kannalta yhtä selkeää asemaa kuin pohjoisreunan vastaavilla: tiloja erottaa raitista puistomainen vihervyöhyke. Korttelipihoihin rajautuvien kivijalkatilojen käyttötarkoituksen muutoksille ei ole raitin pohjoisreunaa vastaavia toiminnallisia rajoitteita. Kivijalkatilojen eteläpuoli suuntautuu hyvään ilman suuntaan kohti miellyttävää puistomaista avokallioaluetta. Tilat on rakennettu alun perinkin kivijalkapalveluja varten, joten niihin ei sijoitu asuntojen yhteistiloja tai varastoja, joille tulisi osoittaa korvaavia tiloja. TIlat sijaitsevat kaupallisesti heikohkosti ja soveltuvat esimerkiksi toimistoille tai varastoille. 3. RUOMELANRAITTI, SISÄPIHOILLE SUUNTAUTUVAT KIVIJALKATILAT Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia tietyin varauksin. Pihoille suuntautuvat kivijalkatilat ovat osa vanhan Olarin kaupunkiympäristöltään ja arkkitehtuuriltaan merkittävää kokonaisuutta, mutta ne eivät sijoitu kaupunkikuvan kannalta keskeisimpiin kohtiin. Käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä julkisivujen arkkitehtuuria muuttamatta, julkisivuarkkitehtuurin säilyttämisen tulee olla käyttötarkoituksen muutoksen sallimisen edellytys. Rakennuksen ja korttelipihan kulkuväylien rajapinnan muokkaaminen asuintilojen yksityisyyden ja näkösuojan turvaamiseksi on mahdollista: kivijalkaa reunustavaa kasvillisuutta voidaan kehittää ja hyödyntää tähän tarkoitukseen. Samoin julkisivun sisäänvedossa oleva käynti on asuinkäyttöön soveltuva. Korttelipihoihin rajautuvien kivijalkatilojen käyttötarkoituksen muutoksille ei ole toiminnallisia rajoitteita. Toiminnallisesti monipuolinen kivijalka on alueen luonteen kannalta suositeltavaa, mutta pääraitilta sivussa olevat tilat eivät ole toiminnallisen profiilin kannalta keskeisiä. Tilat suuntautuvat laadukkaille piha-alueille, mikä tekee niistä myös asuinkäyttöön sopivia. Tilat on rakennettu alun perinkin kivijalkapalveluja varten, joten niihin ei sijoitu asuntojen yhteistiloja tai varastoja, joille tulisi osoittaa korvaavia tiloja. Kaupallisesta näkökulmasta sijainnit ovat huonoja: tiloilla ei ole näkyvyyttä eikä ohikulkevia asiakasvirtoja. Tilat soveltuvat toimistokäyttöön ja palveluille (esim. päiväkoti-, kerhotilat). Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 9
4. RUOMELANRAITTI, RAITIN ETELÄREUNAN KIVIJALKATILAT RINTEESSÄ Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia tietyin varauksin. Ruomelanraitti julkisena tilana yhdessä sitä rajaavien asuinrakennusten kanssa muodostaa kaupunkiympäristönä ja arkkitehtuuriltaan merkittävän kokonaisuuden, jonka arvo tulee säilyttää. Kohteen kivijalkatilat ovat kaupunkikuvassa hyvin erottuvia, mutta eivät kiinteästi liity Ruomelanraitin katutilaan. Käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä julkisivujen arkkitehtuuria muuttamatta. Tilat eivät toiminnallisesti liity suoraan Ruomelanraittiin eivätkä ole raitin toiminnallisen profiilin kannalta keskeisiä. Rinnetonteille sijoittuvat rakennukset, joihin muodostuu kaksikin kivijalkakerrosta, ovat otollisia myös asuinkäyttöön. Tilojen laajat ikkuna-aukot sopivat asuintiloille. Tilat eivät avaudu suoraan kulkureiteille ja yksityisyys voidaan turvata. Tilat on rakennettu alun perinkin kivijalkapalveluja varten, joten niihin ei sijoitu asuntojen yhteistiloja tai varastoja, joille tulisi osoittaa korvaavia tiloja. 5. KUUTAMOINEN, RAITIN POHJOISREUNAN KIVIJALKATILAT Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia. Kuutamoinen on osa Olari-Kuitinmäen pääraittia. Kaupunkikuva poikkeaa Ruomelanraitista. Kivijalkatilojen merkitys osuudella on vähäisempi ja niiden suhde raittiin epäyhtenäisempi. Eteläreunaan rajautuu viereisten asuinkorttelien piha-alueita erilaisin aidoin ja istutuksin. Pohjoisreunaa rajaavien rakennusten kivijalkakerroksiin vain osaan on toteutunut raitille avautuvia tiloja, nämä rakennukset ovat kaupunkiympäristönä osa alkuperäisen toteutusvaiheen arkkitehtonisesti merkittävää kokonaisuutta, jonka arvo tulee säilyttää. Arkadikäytävämäiselle julkisivuosuudelle sijoittuviin tiloihin on mahdollista sijoittaa asuintiloja ilman arkkitehtonista ilmettä heikentäviä muutoksia ja julkisivulinjan sisäänveto raitista suo tiloille yksityisyyttä. Jos kivijalkatiloja muutetaan asumiseen, tulisi yksityisen ja yleisen tilan rajapinta käsitellä siten, että rajauksen käsittelytapa ja ilme on alueella yhtenäinen ja siten, ettei kohteen arkkitehtonista tai kaupunkikuvallista arvoa heikennetä. Raitille avautuvien tilojen käyttötarkoituksen muutoksille ei ole toiminnallisia rajoitteita. Kuutamoisen kivijalkatilat eivät ole alueen toiminnallisen profiilin kannalta merkittäviä. Asuintilojen yksityisyys raittiin nähden on mahdollista turvata. Tilat on rakennettu alun perinkin kivijalkapalveluja varten, joten niihin ei sijoitu asuntojen yhteistiloja tai varastoja, joille tulisi osoittaa korvaavia tiloja. 6. KUUNSÄDE, PYSÄKÖINTIALUEELLE SUUNTAUTUVAT KIVIJALKATILAT Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia tietyin varauksin. Kuunsädettä rajaavat rakennukset ovat kaupunkiympäristönä osa alkuperäisen toteutusvaiheen arkkitehtonisesti merkittävää kokonaisuutta, jonka arvo tulee säilyttää. Käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä, mikäli julkisivujen arkkitehtuuria ei muuteta. Kivijalkatilat sijoittuvat toiseen kerrokseen, joten niille muodostuu myös asuinkäyttöön riittävä yksityisyys. Kuunsäde on pääkatuverkolta hyvin saavutettavissa ja pysäköintipaikkojen tarjonta tekee ympäröivistä kivijalkatiloista hyvin saavutettavia. Pääraittiin nähden Kuunsäde on syrjäinen. Vaikka toiminnallisesti monipuolisen kivijalkaympäristön ylläpitäminen on tavoiteltavaa, voidaan muutoksia myös asuinkäyttöön sallia. Kaupallisesta näkökulmasta liiketilojen sijainti on heikohko, mutta ne voivat toimia palveluliiketiloina esimerkiksi kauneus- ja terveyspalveluille, joille satunnainen asiointi ei ole niin merkittävää. 10 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
7. KUUNSÄDE-KUUNKATU Käyttötarkoituksen muutokset mahdollisia tietyin varauksin. Kuunsäteen ja Kuunkadun välille sijoittuvat rakennukset ovat kaupunkiympäristönä osa alkuperäisen toteutusvaiheen arkkitehtonisesti merkittävää kokonaisuutta, jonka arvo tulee säilyttää. Käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä, mikäli julkisivujen arkkitehtonista arvoa ei heikennetä. Liiketiloja sijaitsee erityisesti Kuunsäteen ympäristössä, joka on saavutettavissa pääkatuverkolta ja pysäköintipaikkojen tarjonta tekee ympäröivistä kivijalkatiloista hyvin saavutettavia. Pääraitilta nähden Kuunsäde on syrjäinen. Vaikka toiminnallisesti monipuolisen kivijalkaympäristön ylläpitäminen on tavoiteltavaa, voidaan muutoksia myös asuinkäyttöön sallia. 8. KUITINMÄENRAITTI Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Kaupunkikuva tai arkkitehtuuri ei ole pakottavana esteenä käyttötarkoituksen muutoksille. Yksittäisenä rakennuksena kohde ei ole erityisen merkittävä arkkitehtonisesti eikä muodosta osaa erityisen merkittävästä kaupunkikuvallisesta kokonaisuudesta. Kohde on osa Olari-Kuitinmäen pääraittia ja Auringonkehrän aukiota. Raitin katutilaan välittömästi rajautuvien tilojen säilyttäminen liike-. palvelu- ja toimistotilakäytössä puoltaa alueen alkuperäistavoitteita toiminnallisesta kävelyraitista. Raittille avautuville kivijalkatiloille olisi vaikea turvata asuinkäytön vaatimaa yksityisyyttä. Ostoskeskuksen läheisyys tukee liiketiloja. 9. AURINGONKEHRÄ Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Auringonkehrä on selkeästi rajautunut kaupunkitila, jonka eteläreunaa rajaa arkkitehtonisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävä Olari-Kuitinmäki alueelle tyypillinen rakentaminen. Käyttötarkoitusten muutoksien ei tule muuttaa / heikentää kohteen arkkitehtonista ilmettä tai kaupunkikuvallista kokonaisuutta. Kuitinmäen ostoskeskuksen taakse jäävän aukion kivijalkatilat ovat kaupunkirakenteessa melko passiivisessa roolissa, vaikka aukio liittyykin yhdeltä sivultaan suoraan Olari-Kuitinmäki pääraittiin. Aukiolla sijaitsee leikkipuisto. Välittömästi raittiin rajautuvien kivijalkatilojen säilyminen toiminnassa on toivottavaa, mutta kauemmas raitista liikuttaessa tilojen toiminnallinen merkitys kaupunkirakenteessa vähenee. Sijainti lähellä ostoskeskusta tukee liiketiloja. Tilojen säilyminen liiketilakäytössä tukisi Kuitinmäenraitin (kohde 8) liittymistä ostoskeskuksen kaupalliseen kokonaisuuteen. Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 11
10. KUITINMÄENRAITTI / MAAPALLONKATU Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Kohde edustaa arkkitehtonisesti ja kaupunkikuvallisesti Olari-Kuitinmäki alueelle ominaista rakentamista. Pääraittia rajaava rakennus on kaupunkikuvallisesti keskeisellä paikalla muodostaen yhden näkymäpäätteen liikuttaessa raittia pitkin etelästä pohjoiseen. Kohde on osa Olari-Kuitinmäen pääraittia. Raitin katutilaan välittömästi rajautuvien tilojen säilyttäminen palvelujen, liiketilojen tai yhteistilojen käytössä puoltaa alueen alkuperäistavoitteita toiminnallisesta kävelyraitista. 11. MAAPALLONKATU Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Maapallonkadun pohjoisreunaa rajaa arkkitehtonisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävä Olari-Kuitinmäki alueelle tyypillinen rakentaminen. Käyttötarkoitusten muutoksien ei tule muuttaa / heikentää arkkitehtonista ilmettä tai kaupunkikuvallista kokonaisuutta. Maapallonkatu liittyy suoraan pääkatuverkkoon ja pysäköintipaikkojen tarjonta tekee ympäröivistä kivijalkatiloista hyvin saavutettavia. Maapallonkatu liittyy pääraittiin ja tukee osaltaan toiminnallisesti monipuolisen kivijalkaympäristön ylläpitämistä, mutta kivijalkatilat eivät ole koko alueen kannalta keskeisimpiä säilytettäviä. Pysäköintipaikat tukevat liiketilakäyttöä, mutta tilat kiinnostavat luultavasti lähinnä toimistoja, mahdollisesti myös palveluita. 12. KUITINMÄENRAITTI, ESIMERKKEJÄ EI ASUMISEEN SOVELTUVISTA TILOISTA Kohteen muuttaminen asuinkäyttöön ei ole perusteltua. Keskusruotoraitin luonteen kannalta kivijalkapalvelujen ja yhteistilojen säilyminen on ensisijainen tavoite. Keskusruotoraittiin rajautuvat kivijalkatilat tulisi ensisijaisesti säilyttää palveluille varattuina. Kivijalkatilat suuntautuvat vailla näkösuojaa raitille ja ovat kulkuväylässä välittömästi kiinni, asuinkäytön edellyttämää yksityisyyttä ei ole järjestettävissä. Sijainti pallokentän reunassa on kaupallisesti vaikeahko, tiloilla ei ole asiakaspysäköintiä. Voi toimia pienyritysten ja yhdistysten toimistotiloina ym. käytössä, joka ei ole varsinaisesti kaupallista toimintaa. 12 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015
13. KUITINMÄENPUISTOON LIITTYVÄT RAKENNUKSET Käyttötarkoituksen muutokset ovat mahdollisia, kun kaupunkikuvallista / arkkitehtonista arvoa ei heikennetä. Puistoa rajaavat rakennukset muodostavat alueelle omaleimaisen luonteen ja arkkitehtonisesti eheän kokonaisuuden. Käyttötarkoituksen muutoksilla ei tule muuttaa rakennusten julkisivujen arkkitehtuuria. Asuinkäytön kannalta tilat sijoittuvat edullisesti ja suuntautuvat laadukkaaseen puistoympäristöön. Tilojen riittävä yksityisyys on turvattavissa. Mikäli tiloja ei ole avattavissa muuhun ilmansuuntaan kuin pohjoiseen, ei niitä tule osoittaa asuinkäyttöön. 14. ESIMERKKI FRIISINKALLIONTIEN JA KUITINMÄENRAITIN VÄLISELTÄ VYÖHYKKEELTÄ Käyttötarkoituksen muutokset ovat mahdollisia. Kivijalkatilat eivät sijoitu keskeisten kulkureittien varrelle eikä niillä ole alueen kokonaiskaupunkikuvan kannalta erityistä merkitystä. Tilaan liittyvää piha-aluetta voidaan muokata asuinkäyttöön soveltuvaksi. Tilojen käyttötarkoituksella ei ole palvelujen saatavuuden tai toiminnallisen kokonaisrakenteen kannalta erityistä merkitystä. Asuinkäytön kannalta rakennusten kivijalkatilojen edustaa voisi olla mahdollista muokata yksityisyyden ja asuinmukavuuden kannalta suotuisiksi. Tiloihin ei sijoitu asuntojen yhteistiloja tai varastoja, joille tulisi osoittaa korvaavia tiloja. Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015 13
4. LÄHTEET Alkuperäiset asemakaavaselostukset: 4.2.1971 päivätty AK-kartta, korttelit 22030, 22032-22055 ja 22060 (Ruomela) 23.9.1971 päivätty AK-kartta, korttelit 22070-22080 (Kuitinmäki) Aluetta koskevat poikkeuslupahakemukset vuosilta 1998-2014 Arkkitehti-lehdet, numerot 7/1968 ja 2/1972 Espoon Eteläosien yleiskaava (KHO 29.1.2010) liitteineen Kuitinmäki -- Olarin ostoskeskuksen kehittämissuunnitelma (Stelos Oy / EMi Arkkitehdit ym., 2003) Missä maat on mainioimmat - Uudenmaan kulttuuriympäristöt (Uudenmaan liitto, 2012) Olari, ympäristön perusparantaminen asukaslähtöisenä suunnitteluna (Espoon kaupunki, 1997) OY Esso Ab - Kuitinmäen pääkonttorin rakennushistoriaselvitys (Livady Oy, 2013) Kuvat: Sivu 3 ilmakuva Espoon kaupunki, kuvanmuokkaus AA&R Sivu 4 kuvat Arkkitehti-lehti 7 / 1968 ja Arkkitehti-lehti 2 / 1972 Kaikki kartat ja valokuvat AA&R 14 Olari - Kuitinmäki - alueen kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet 17.9.2015