Taitava tilaaja pätevä palveluntuottaja KIMU Kerrostalon ilmastonmuutos TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Taloyhtiöiden tietopaketti hyvistä toimintatavoista korjausrakentamishankkeissa Kiinteistöliitto Rakennusteollisuus RT SKOL Isännöintiliitto LVI-Tekniset urakoitsijat 1
Korjaushanke taloyhtiössä Taloyhtiön korjausrakentamishanke lähtee liikkeelle, kun yhtiökokous valtuuttaa taloyhtiön hallinnon valmistelemaan käsillä olevaa hanketta. Tässä raportissa käsitellään pääasiassa perinteisesti vaiheistetun korjaushankkeen vaiheistusta, mutta hankesuunnitteluvaiheessa otetaan kantaa myös valinnaisuus toteutustapoihin ja niihin liittyviin etuihin ja haittoihin. HANKESUUNNITTELU Hankesuunnitteluvaihe alkaa hankkeen organisoinnilla. Tällöin taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle projektipäällikön, joka vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta. Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä ovat ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista, hankkeen yleisaikataulun laatiminen sekä suunnittelun tarjouspyyntö- ja sopimusasioiden hoitaminen. Kuva 1. Hankesuunnittelun periaatteellinen vaiheistus. Lähde: Virta, J. & Ojajärvi, M. 2009. 2
Hankesuunnittelun avulla selvitetään korjaushankkeen sisältö siten, että taloyhtiö voi pyytää yksilöidyt tarjouspyynnöt joko pelkästä hankesuunnittelusta tai suunnittelusta ja toteutuksesta. Hankesuunnittelun päävaiheita ovat hankkeen organisointi, hankeselvityksen laadinta ja päätösten kirjaaminen hankeohjelmaksi. Hankeselvitysvaiheen tehtäviin kuuluu kiinteistön perustietojen kokoaminen, nykytilan selvitys, soveltuvien korjausvaihtoehtojen ja toteutustapojen selvitys ja vertailu, hankeaikataulun tekeminen, rahoitusvaihtoehtojen ja mahdollisten avustusten selvittäminen sekä arvio riskeistä ja turvallisuusasioista. Soveltuvat korjausvaihtoehdot sekä niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät on pystyttävä päättämään tarvittaessa kuntotutkimusten perusteella. Hankeselvitysvaiheeseen kuuluu myös rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvontaviranomaisilta, ja osakkaiden tahtotilan selvittäminen. Urakkamuodon valinta Korjaushankkeen urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö taloyhtiö hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnitteluvaiheen vai toteutussuunnittelun jälkeen. SR -URAKKAMUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT Rakennuttamisen vastaavan valinta Hankesuunnittelu Rakennuttamisen organisointi SR -URAKKAPÄÄTÖS SR -urakan tarjouspyyntömenettely Suunnittelijoiden valinta Luonnossuunnittelun ohjaus OSAURAKKAPÄÄTÖS SR -ryhmän valinta PJ -urakoitsijoiden valinta Toteutussuunnittelun ohjaus Toteutussuunnittelun ohjaus Toteutussuunnittelun ohjaus Urakoitsijoiden valinta PJ -urakoitsijoiden valinta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Työnaikainen osaurakkamenettely Vastaan- ja käyttöönotto Vastaan- ja käyttöönotto Vastaan- ja käyttöönotto Takuuaika Takuuaika Takuuaika Kuva 2. Eri urakkamuodot huomioiva tehtäväryhmittely. Lähde: Peltonen, T. & Kiiras, J. 1997. 3
Taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeet toteutetaan pääsääntöisesti pääurakkamuotoisina. Tällöin suunnittelu ja toteutus hankitaan erillisillä sopimuksilla. Pääurakkamuotoisessa korjausrakentamishankkeessa taloyhtiö valitsee ensin mahdollisen arkkitehdin ja suunnittelijat laatimaan tarvittavat suunnitelmat. Suunnitelmien valmistumisen jälkeen urakkatyöstä järjestetään urakkakilpailu ja hankkeeseen valitaan urakoitsijat. Vaihtoehtoisesti urakoitsija voidaan valita neuvottelumenettelyn kautta. Lopuksi taloyhtiö solmii urakkasopimukset urakoitsijoiden kanssa. SR-urakkamuodossa (Suunnittele ja Rakenna) taloyhtiö hankkii suunnittelun ja toteutuksen yhdellä sopimuksella. Toteutusmuodosta käytetään myös nimitystä kokonaisvastuurakentaminen (KVR). Osaurakkamuodoissa rakennustyö jaetaan urakka- ja hankintakokonaisuuksiin. Pääurakoitsijan rooli on korvattu hankekohtaisella projektinjohto-organisaatiolla, joka teettää rakennustyöt osaurakoina ja toimituksina. Projektinjohto-organisaatioon voi kuulua sekä taloyhtiön että projektinjohtourakoitsijan tai konsultin henkilöstöä. Taloyhtiöllä on kuitenkin aina lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin. Taulukko 1. Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta. Lähde: Virta, J. 2008. SR MUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet + Nopea hankkeen läpivienti + Hyvä kustannusten hallittavuus + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan ja hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja + Tilaajan ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen + Vaihtoehtoratkaisujen saanti tilaajan päätettäväksi Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Lähtötietojen puutteellisuus ellei tutkita riittävästi ennakkoon Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi tilaajalla ja toteuttajalla olla eri näkemys, ellei asiaa ole kunnolla määritelty hankkeen alussa Tarjoajajoukko on pieni ellei mukaan saada pienistä/keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä + Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on paljon tietoa ja kokemusta + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia + Mahdollistaa kokemukseen perustuvan riskien arvioinnin + Tarjouskilpailuun saadaan suuri tarjoajajoukko (ei välttämättä korkeasuhdanteessa) + On olemassa selkeät sopimusmallit Hidas hankkeen läpivienti, suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi Hankkeen monivaiheisuus, joissa usein eri tekijät, altistaa useille riskeille Muutokset lisätöinä, joissa hintasuhde muuhun urakkaan voi olla kohtuuttoman suuri Suunnitelmat laaditaan yleensä urakoitsijan tuotantotavoista tietämättä Jos riskejä ei pystytä luotettavasti arvioimaan, niin ne voivat nostaa loppuhintaa tarpeettoman paljon + Tilaajan ohjausmahdollisuus säilyy + Riittävä joustavuus Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä Edellyttää tilaajalta ammattimaista rakennuttamisosaamista ja eri osaurakoiden yhteensovittamista Taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeista yli 90 prosenttia tehdään pääurakkamuodoilla, mutta myös muut toteutustavat ovat kasvattaneet suosiotaan viime aikoina. Esimerkiksi vuoden 2011 putkiremonttikilpailun voittanut hanke toteutettiin osaurakkamuotoisena. 4
Hankeohjelma Hankeselvitysvaiheen jälkeen taloyhtiön hallinto ja projektipäällikkö järjestävät osakkaille infotilaisuuden. Tässä tilaisuudessa osakkaille kerrotaan, mihin tekniseen ongelmaan ratkaisua haetaan ja miten, miltä vaihtoehdot näyttävät ja mitä vaihtoehdot osakkaalle itselleen maksavat. Kun yhtiökokouksessa on päätetty korjausvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta, projektipäällikkö kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankeohjelmaksi. Hankeohjelmassa esitetään korjausvaihtoehdot yksilöitynä, elinkaarikustannusarvio, käyttöikäarvio, toteutusaikataulu, toteutustapa, suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja omat hankinnat sekä rahoitussuunnitelma. Tässä vaiheessa on tärkeää, että huoneistokohtaisten lisäja muutostöiden toteuttamisperiaatteista sovitaan yksiselitteisesti. Näin luodaan edellytykset hankkeen jouhevalle läpimenolle. Hankeohjelma on osakkaiden tahtotilan ilmaus, vaikka hankkeen käynnistämisestä päätetään lopullisesti vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Hankeohjelma on tärkeä asiakirja, josta suunnittelijat saavat tarvittavat lähtötiedot suunnittelun perustaksi. Hyvin laadittu hankeohjelma antaa suunnittelutarjousten laatijoille hyvät tiedot oikein mitoitetun suunnittelutarjouksen tekemiseen. SUUNNITTELU Suunnitteluvaihe alkaa hankkeen organisoinnilla. Ensin valitaan hankkeeseen tarvittavat henkilöt ja sovitaan heidän tehtävistä ja vastuista. Suunnittelijoiden valinnassa kannattaa painottaa pätevyyttä eli koulutusta ja kokemusta. Pätevä suunnittelija osaa yleensä arvioida hankkeeseen liittyviä epävarmuus- ja riskitekijöitä ja sisällyttää ne urakkalaskenta-asiakirjoihin. Pätevä suunnittelija voi esimerkiksi ehdottaa riskialttiiden kohtien toteuttamista yksikköhinnoiteltuna kokonaisurakasta irrotettuna. Jos käy niin, että suunnittelija tarjoaa kokonaisurakkaa näkemättä hankkeen sisältämiä riskejä, niin pätevä urakoitsija voi hinnoitella riskit urakkatarjoukseen. Pahimmassa tapauksessa urakoitsijan riskivaraus on suurempi kuin suunnittelijan palkkio joten pätevän suunnittelijan palkkaamiselle on myös taloudelliset perusteet. Suunnittelusopimusten laadinnassa on muistettava, että suunnitelmia voidaan joutua muuttamaan korjausrakentamishankkeen aikana. Suunnittelijat voivat joutua tekemään myös työmaakäyntejä. Näiden toimien hinnoittelusta on hyvä sopia etukäteen. 5
Kun vastuuhenkilöt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen suunnittelu. Suunnitteluvaiheeseen kuuluvat suunnittelukokousten ja -katselmusten järjestäminen, suunnittelun valvonta, ratkaisuvaihtoehtojen vertailu sekä toteutusvaihtoehtojen valinta ja suunnitelmien hyväksyttäminen osakkailla. Taloyhtiön hallinto valvoo, että suunnitteluvaiheessa edetään hankeohjelman määräämällä tavalla ja täytetään ne seikat, joita yhtiökokous hankeohjelman hyväksymisen yhteydessä edellytti. Kuva 3. Suunnitteluvaiheen periaatteellinen vaiheistus. Lähde: Virta, J. & Ojajärvi, M. 2009. Ensimmäisessä suunnittelukokouksessa varmistetaan korjaushankkeen taustatiedot, käydään läpi hankeohjelma ja mahdolliset tehdyt selvitykset, laaditaan hankkeen suunnittelu- ja toteutusaikataulu, sovitaan kiinteistökierroksesta ja tarvittavista lisäselvityksistä, päätetään tarvittavista kuntotutkimuksista sekä sovitaan piirustusaikataulusta ja mahdollisesta asukaskyselystä. Suunnittelijat laativat luonnospiirustukset laaditun hankeohjelman ja annettujen ohjeiden perusteella. Luonnospiirustuksista pyydetään ennakkolausunnot 6
rakennusvalvontaviranomaisilta. Lopuksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat. Varsinainen suunnittelu jakautuu karkeasti tekniseen ja kaupalliseen osaan. Teknisessä suunnittelussa määritellään korjausrakentamishankkeen laatu ja laajuus, ja kaupallisessa osassa hankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet. Teknisiä asiakirjoja ovat muun muassa sopimuspiirustukset ja työselostukset. Kaupallisia asiakirjoja ovat muun muassa urakkaohjelma ja urakkarajaliite. Projektipäällikkö ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdessä taloyhtiön edustajien kanssa ja on mukana tiedottamassa korjaushankkeesta. Suunnitelmien edetessä tarkastetaan, että suunnitelmien laatu, kustannukset, aikataulu ja rahoitussuunnitelma vastaavat hankeohjelmassa asetettuja tavoitteita. Mikäli suunnitteluvaiheessa ilmenee oleellisia muutoksia hankeohjelmaan, joudutaan korjaushanke viemään mahdollisesti uudelleen yhtiökokouksen käsittelyyn. Urakkaohjelma on hankkeen tärkeimpiä asiakirjoja koska siinä määritellään urakan kohde ja laajuus, urakkamuoto, urakka-aika, urakoitsijan vastuut ja velvoitteet, mahdollisen viivästymisen aiheuttamat kustannukset sekä urakkahinnan antamiseen liittyvät periaatteet. Urakkaohjelmaan kirjataan myös työturvallisuuteen ja asukasturvallisuuteen sekä omaisuuden suojaan liittyvät määräykset sekä ohjeet työmaajärjestelyistä. Urakkaohjelmassa määrätään edelleen takuuajat, takuut, vakuudet ja vakuutukset, muutos- ja lisätöiden käsittelyperiaatteet, yksikköhintojen käyttöja määrittämisohjeet, viranomaiskatselmukset, vastaanotto- ja takuuajan tarkastukset sekä rakennuttajan toimet, kuten valvonta ja projektinjohto. Valvoja kannattaa valita korjaushankkeeseen jo suunnitteluvaiheessa, jolloin hän ehtii tutustua korjattavaan kohteeseen ja laadittaviin suunnitelmiin hyvissä ajoin. Haastavissa korjauskohteissa valvojan on tutustuttava kohteeseen yhdessä suunnittelijan ja mahdollisen kuntotutkijan kanssa, jotta vaikeat yksityiskohdat saadaan ratkaistua suunnitteluvaiheessa. Valvojan tehtävät kirjataan valvontasuunnitelmaan, joka liitetään valvontasopimuksen liitteeksi. RAKENTAMISEN VALMISTELU Rakentamisen valmisteluvaiheessa valitaan urakoitsijat ja valmistaudutaan tulevaan korjaushankkeeseen. Valmisteluvaiheen aikaisissa toimissa on korostettava hankeaikaista turvallisuutta, koska asukkaat asuvat yleensä huoneistoissa korjaustyön ajan. 7
Tässä vaiheessa rakennuttajan on kiinnitettävä huomio tehtävien ja vastuiden selkeään jakoon sekä siihen, että turvallisuustehtävistä vastaavilla henkilöillä on riittävät toimivaltuudet. Turvallisuusasioista mainitaan yleensä jo urakkaohjelmassa ja niistä on myös määräyksiä työselityksissä. Rakennuttajan on huolehdittava, että keskeiset turvallisuustehtävät esitetään urakkaohjelmassa, urakkarajaliitteessä ja turvallisuusasiakirjassa niin selkeästi, että urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousten laadinnassa. Urakoitsijoiden kartoitus Projektipäällikkö kartoittaa tarjouspyyntövaiheeseen soveltuvat urakoitsijat. Samalla selvitetään urakoitsijoiden tarjoushalukkuus ja työturvallisuusosaaminen. Taloyhtiö pyytää tarjoukset vain sellaisilta toimijoilta, joiden kanssa ollaan valmiita solmimaan myös itse sopimus. Taloyhtiön hallitus hyväksyy projektipäällikön ehdotuksesta valittujen urakoitsijoiden luettelon, tarjouspyyntökirjeen, tarjouslomakkeen ja muut urakkalaskentaan lähetettävät asiakirjat. Urakkalaskennan aikana urakoitsijoiden mahdollisesti esittämien lisäkyselyjen aiheuttamat täsmennykset tai suunnittelijoiden havaitsemat suunnitelmien täsmennystarpeet toimitetaan kirjallisesti ja samanaikaisesti riittävän ajoissa ennen tarjouksen jättämistä kaikille urakoitsijoille. Urakkaneuvottelut Urakkaneuvotteluihin valitaan yleensä 2 3 tarjouskriteerit parhaiten täyttänyttä urakoitsijaa. Yleisiä kriteerejä ovat hinta, pätevyys, toimituskyky ja resurssit. Urakkaneuvotteluissa selvitetään, ovatko korjaushankkeen osapuolet ymmärtäneet urakan yksityiskohdat samalla tavalla. Taloyhtiöllä on tilaajana lakisääteisiä velvoitteita, kuten tilaajavastuu- ja työturvallisuuslakien mukaiset vaateet. Taloyhtiön on edellytettävä urakoitsijalta tilaajavastuulain mukaista selvitystä ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista. Urakkaneuvotteluissa tehdyt päätökset merkitään urakkaneuvottelupöytäkirjaan tai suoraan urakkasopimukseen. Lopuksi taloyhtiön hallitus valitsee urakoitsijan. Urakkasopimus Urakkaneuvottelujen jälkeen taloyhtiön hallituksella on näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Tämän jälkeen laaditaan esitys korjaushankkeen toteutuksesta eli hankepäätöksestä. Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää korjaushanketta koskevan infotilaisuuden ennen yhtiökokousta. Tilaisuudessa selvitetään hallituksen esitys ja sen perustelut kattavasti. Samoin osakkaille kerrotaan, mihin seikkoihin he voivat omilla valinnoillaan vaikuttaa. 8
Hankepäätöksen yhteydessä yhtiökokouksessa tehdään tarpeelliset rahoitusta koskevat päätökset esimerkiksi lainan ottamisesta, pankille annettavista vakuuksista, lainojen maksamiseksi perittävistä pääomavastikkeista tai kertasuorituksista, valtuuksista hallitukselle näihin toimiin sekä valtuuksista päättää suoritusten ajankohdista. Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan. Samalla verrataan, että lomake vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita. Kun taloyhtiön yhtiökokous on hyväksynyt hankepäätösesityksen, taloyhtiön hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Allekirjoitettu urakkasopimus siinä noudatettavaksi määrättyine asiakirjoineen määrittelee sopijapuolten urakkasuoritukseen liittyvät oikeudet ja velvollisuudet. Urakkasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen rakentamisvaihe voi alkaa. RAKENTAMINEN Luvanvaraisesta rakentamisesta on tehtävä ennen töiden aloittamista ilmoitus rakennusvalvontavirastoon. Rakennusvalvontaviranomaisen myöntämä lupa on voimassa määräajan, ja rakentaminen on aloitettava tämän ajan kuluessa. Korjaushanke aloitetaan tavallisesti järjestämällä rakennusvalvonnan aloituskokous. Aloituskokouksen tarpeellisuus selviää rakennustai toimenpideluvan ehdoissa. Aloituskatselmus Taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeissa on suotavaa järjestää ennen rakentamisvaiheen aloittamista aloituskatselmus, jossa tarkistetaan muun muassa työmaakäyttöön otettavien alueiden käyttökelpoisuus ja kunto. Aloituskatselmuksen perusteella rakennuttaja pystyy arvioimaan, onko työmaalla edellytykset eri korjaustöiden ja työvaiheiden yhteensovittamiseen turvallisuusasiat huomioiden. Aloituskokous Korjaushankkeen aloituskokous pidetään yleensä heti, kun urakkasopimus on solmittu. Kokouksessa on oltava läsnä ainakin taloyhtiön edustajien, rakennusvalvontaviranomaisen, vastaavan työnjohtajan sekä pääsuunnittelijan. Aloituskokoukseen voidaan kutsua myös muita korjaushankkeen osapuolia. Aloituskokouksen puheenjohtajana toimii rakennusvalvontaviranomainen. Aloituskokouksessa todetaan lupa-asiakirjoissa korjaushankkeeseen ryhtyvälle määrätyt velvoitteet, suunnittelun ja rakennustyön keskeiset osapuolet, vastuuhenkilöt sekä työvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilöt. Kokouksessa pidetään pöytäkirjaa, joka toimii myöhemmin dokumenttina 9
niistä selvityksistä ja toimista, joilla rakennushankkeeseen ryhtyvä taloyhtiö täyttää myötävaikutusvelvollisuutensa. Pöytäkirjaan merkitään myös selvitykset ja toimet, joilla huolehditaan korjausrakentamisen laadusta. Työmaakokoukset Korjaustyömailla järjestetään työmaakokouksia yleensä kahden kolmen viikon välein, riippuen kohteen koosta ja vaativuudesta. Työmaakokouksissa varmistetaan, että korjaustyö etenee suunnitelmien mukaan, ratkaistaan korjaustyössä esiin tulleita ongelmia, muodostetaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja sekä ratkaistaan korjaustyössä ilmenneitä erimielisyyksiä. Työmaakokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan yleensä urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa. Taloyhtiön edustajilla tulee olla riittävät valtuudet päättää työmaan asioista siten, että korjaushanke voi edetä viivytyksettä ja täsmällisten ohjeiden mukaisesti. Projektipäällikön ja isännöitsijän tehtävänä on pitää taloyhtiön hallitus ajan tasalla työmaan asioista omien sopimustensa ja työnjakonsa mukaisesti. Työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa. Valvonta Korjaustyön tarkoituksena on, että taloyhtiö saa käyttöönsä sopimuksen mukaisesti korjatun rakennuksen. Käytännössä tämä varmistetaan hankkimalla hankkeelle valvoja jo suunnitteluvaiheessa. Taloyhtiön kannalta pätevän ammattivalvojan palkkaaminen on tärkeää. Korjaustyömaan valvonta hoidetaan erikseen sovitun tehtäväluettelon perusteella. Valvojalle voi kuulua monenlaisia tehtäviä. Valvojan tehtävänä on kirjata ylös korjaustyömaan edistyminen ja tehdyt tarkastukset. Valvoja varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimusta. Samalla valvoja voi seurata korjaustyön etenemistä, käytettyjä työmenetelmiä ja materiaaleja sekä ulkoisia oloja. Valvojan tehtäviin voi kuulua myös korjaushankkeen maksuliikenteen seuranta. Valvojan on tällöin seurattava aikataulua ja tavarantoimituksia siten, että mahdolliset häiriöt saadaan heti tilaajan tietoon. Tyypillisesti valvoja tarkistaa esimerkiksi urakoitsijan esittämien maksuerien oikeellisuuden ja ajankohdan ennen kuin lasku luovutetaan taloyhtiön edustajalle. Loppukatselmus Korjaushankkeen valmistuttua taloyhtiö pyytää rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Katselmuksessa tarkistetaan, onko rakennustyö suoritettu voimassa olevan rakennusluvan ja 10
hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmuksen hyväksymisen myötä vastaava työnjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta. Rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on hyväksytty käyttöön loppukatselmuksessa. Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset on suoritettava tätä aikaisemmin. Tarkastusasiakirjan pitämisestä tehdään merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan ja sen yhteenveto arkistoidaan rakennuksen lupa-asiakirjojen yhteyteen. VASTAANOTTO JA TAKUU Kun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet korjatun kohteen käyttöön otettavaksi ja todenneet korjaushankkeen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn. Yleensä urakoitsijat järjestävät asian siten, että rakennusvalvonnan ja urakkasuorituksen katselmukset ovat lähes peräkkäin. Urakoitsijat tuntevat rakennusvalvonnan hyväksymiskäytännöt eivätkä pyydä loppukatselmusta ennen kuin hyväksyminen on selvä. Vastaanottotarkastus Urakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun toinen sopijapuolista sitä pyytää. Tilaaja kuitenkin päättää vastaanottotarkastuksen ajankohdan. Vastaanottotarkastus tulee aloittaa viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esittämisestä. Vastaanottotarkastuksessa tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, joka osoittaa, mitä tarkastuksessa on havaittu ja päätetty. Taloudellinen loppuselvitys Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys on takaraja, johon mennessä molempien osapuolten on määriteltävä vaatimukset toisilleen. Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Taloudellisesta loppuselvityksestä laaditaan pöytäkirja. Takuuaika Korjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa kuuluvat urakoitsijan vastuulle. Takuuaika kestää kaksi vuotta. 11
Takuuajan päättyessä rakennuskohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. Samalla sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta. Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulle. Taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisen jälkeen, mikäli takuutarkastuksessa sovitut työt on tehty. Vakuuksien palauttaminen kirjataan katselmuspöytäkirjaan ja pöytäkirja saatetaan taloyhtiön hallituksen tietoon. Takuuaikana voi ilmetä sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä. Nämä viat on saatettava välittömästi urakoitsijan tietoon, ja urakoitsijan on korjattava ne viivytyksettä. Urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta virheistä ja puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta tai laiminlyönneistä. Vastaanottoa seuraavassa yhtiökokouksessa esitettävään kustannusselvitykseen tulee sisällyttää urakkasuorituksen taloudellisen loppuselvityksen lisäksi kaikki yhtiölle hankkeesta koituneet kustannukset rakennuttajakuluineen, käsittäen suunnittelun, kopiot, projektin johtokulut ja jopa mahdolliset harjannostajaiskulut. Lisäksi selvitetään, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata katettavaksi hoitovastikkeella, mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu rahastoista ja mikä osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla kerrotaan, millä tavoin ja milloin osakkaat voivat maksaa halutessaan lainaosuutensa kerralla pois. LÄHTEET Virta, J. & Ojajärvi, M. 2009. Taloyhtiön korjaushanke hallinto ja viestintä. Kiinteistöalan Kustannus Oy. Virta, J. & Ojajärvi, M. 2011. Korjausrakentaminen ja rakennuttaminen, Isännöitsijän käsikirja. s. 556 585. Kiinteistöalan Kustannus Oy. Peltonen, T. & Kiiras, J. 1997. Tilaajan työpanos eri urakkamuodoissa. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 157. Virta, J. 2008. Kiinteistöiltamateriaali. Suomen Kiinteistöliitto ry. KIRJALLISUUTTA Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2005. Urakoitsijan työmaakansio. Rakennustieto Oy. 12
Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2004. Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy. Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2002. Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana. Rakennustieto Oy. Kankainen, J. & Kuoppamäki, A. 1999. Urakan työmaavalvonta. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 177. Peltonen, T. & Kiiras, J. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy. Tauriainen, M. 2007. Suunnittelupalveluiden hankintaopas. Rakennustieto Oy. 13