Maankäytön suunnittelun perusteet - johdatusta kurssiin ja maankäytön suunnitteluun Hanna Mattila ja Raine Mäntysalo 9.1.2017 Yleistä kurssista 1
Kurssin ohjelma keväällä 2017 9.1. Johdanto kurssiin ja maankäytön suunnitteluun 16.1. Ekskursio Porvooseen (Huom. klo 8.30 alk.) 23.1. Detaljisuunnittelu & kaupunki paikkoina 30.1. Yleispiirteinen suunnittelu & kaupunki verkostoina 6.2. Seudullinen & valtakunnallinen taso alueiden suunnittelussa ja kehittämisessä 13.2. Yhteenvetoa ja kokoavia teemoja Kurssiin liittyy 5 harjoitustyötä, joista 4 suoritetaan itsenäisesti verkossa kurssikertojen välillä hyödyntäen luennolla ja ekskursiolla opittua sekä lähdemateriaalia Oppimisympäristö MyCourses: Kurssin MyCourses-sivuilla on mm. kurssiin kuuluvat tehtävät, luentokalvoja ja muuta tehtävien suorittamisen kannalta oleellista oheismateriaalia Osoite: https://mycourses.aalto.fi/course/view.php?id= 14308 2
Suorittaminen ja arviointi Kurssisuoritukset arvioidaan harjoitustöiden perusteella. Harjoitustyöt pisteytetään kurssin päätteeksi asteikolla 0-5. Myöhässä palautetun harjoitustyön arvosanasta vähennetään yksi piste. Hyvän vastauksen ominaisuuksia: Vastaa annettuihin kysymyksiin ytimekkäästi, mutta kuitenkin kokonaisilla lauseilla ja kappaleilla Ei kopioi lähteitä Perustelee ja pohtii Havainnollistaa vastauksia esimerkein Mistä maankäytön muutospaineet johtuvat? 3
Mistä muutos lähtee ja kuka sitä suunnittelee? Kuva: Dynamoryhmä, lainattu teoksessa Metropolialueen talous (Laakso. Loikkanen & Susiluoto) 1/9/2017 7 Muutosvoimat Maailmanpankin (2009) mukaan Tiheys Density Jaot Division Etäisyys Distance 4
Muutosvoimia Uudellamaalla Väestön kasvu 1/9/2017 10 5
Väestöennuste 1/9/2017 11 Väestön ikärakenne - Väestön ikääntymisen vaikutukset maankäyttötarpeisiin? 1/9/2017 12 6
Väestön ikäjakauma 1/9/2017 13 Maahanmuutto ja monikulttuurisuus mitä haasteita maankäytölle? 1/9/2017 14 7
Asumisväljyys Uudellamaalla 36,7 m 2 Koko maassa 39,8 1/9/2017 15 Liikenneyhteyksien kehitys ja pendelöinti 1/9/2017 16 8
Teollisesta yhteiskunnasta palveluvaltaiseen yhteiskuntaan Laitoksen nimi 9.1.2017 17 Muita muutostekijöitä, esim. Kaupan alan rakennemuutos Asumispreferenssit ja -valinnat Taloudelliset suhdanteet Kuntarakenteen muutokset ja muut vastaavat institutionaaliset muutokset Teknologiset muutokset liittyvät esim. asumiseen ja kauppaan Jne. 1/9/2017 18 9
Miksi julkinen sektori ohjaa maankäyttöä? Eivätkö markkinat koordinoi maankäyttöä tehokkaammin? Markkinoiden käsitteestä Markkinat/raha yhteisen toiminnan koordinaation välineenä automaattinen ohjausmekanismi Näkymätön käsi yleisen edun tuottajana Kun jokainen tavoittelee vapailla markkinoilla omaa etuaan, seuraa yleisen edun toteutuminen (Adam Smith 1723-1790) Täydelliset markkinat täydellinen kilpailu Paljon ostajia ja myyjiä Homogeeniset tuotteet Tasavertainen pääsy tuotannontekijöiden markkinoille Täydellinen informaatio Markkinoiden luonnonkaltaisuus Julkiset interventiot voidaan ajatella aina jo olemassa olevan terminal sääntelynä, mutta julkisella vallalla on myös markkinoita Laitoksen nimi 1/9/2017 konstituoiva rooli 20 10
Markkinaohjauksen seurauksia? 1/9/2017 21 Suunnittelun tarpeesta ja oikeutuksesta Negatiivisten ulkoisvaikutusten torjuminen Positiivisten vahvistaminen Vapaamatkustajaongelmien torjuminen Yhteismaan ongelmaan vastaaminen Julkishyödykkeiden saatavuuden turvaaminen Markkinat eivät ole täydelliset, vaan markkinahäiriöt ovat tyypillisiä maahan ja sijainteihin tukeutuvilla markkinoilla. Markkinoiden näkymätön käsi ei tuota yleistä etua. Voisiko edes täydellisten markkinoiden ohjaavuuteen luottaa? Kattaako näkymättömän käden ohjaus periaaatteessakaan kaikkia yleisen edun ulottuvuuksia? Esim. oikeudenmukaisuuteen liittyvät kysymykset? Laitoksen nimi 1/9/2017 22 11
Yleisen edun käsite ja suunnittelijoiden käsitykset Karoliina Jarenko, Sari Puustinen, Raine Mäntysalo Rakennetun ympäristön laitos Yleisen edun käsitteen sinnikkyys Modernistinen suunnittelu ilmaantui julkisen sektorin toimintana, koska huomattiin, että on olemassa tiettyjä etuja, joista nauttiminen on leimallisesti kaikkien intresseissä mutta joiden tuottaminen ei ole kenenkään intresseissä. Usein ylenkatsottu, silti pysyy kiintopisteenä, jonka ympärille keskustelut yhdyskuntasuunnittelusta ja sen tarkoituksesta palaavat. Campbell & Marshall 2002 -> Perustavanlaatuinen linkki julkisen sektorin suunnittelun ja yleisen edun käsitteen välillä. Yleisen edun käsite on saanut viime vuosikymmeninä ankaraa kritiikkiä. Siitä huolimatta se on säilynyt keskeisenä normatiivisena prinsiippinä, jota vasten suunnittelua oikeutetaan ja arvioidaan. 12
Yleisen edun kaksi ulottuvuutta On olemassa useita erilaisia yleisen edun käsityksiä, jotka esiintyvät rinnakkain suunnittelun arkikäytännöissä. Näiden käsitysten juuret löytyvät ikiaikaisesta keskustelusta valtiosta ja sen velvoitteista. Tässä keskustelussa on tunnistettavissa kaksi jännitettä, jotka liittyvät yleisen edun määritelmään: Suhde yhteisöllisyyteen: Yksilölähtöinen määritelmä ei hyväksy ideaa yhteisöstä yli-yksilöllisenä, yksilöiden summan ylittävänä entiteettinä. Yhteisölähtöinen määritelmä nojaa yhteisen hyvän ideaan omana entiteettinään, joka on osiinsa jakamaton. Se ei välttämättä edellytä yhteisöä yli-yksilöllisenä entiteettinä mutta kylläkin kollektiivisen edun näkökulman, jonka yksilöt poliittisina toimijoina (kansalaisina) voivat muodostaa yhteisen poliittisen dialogin (deliberaation) kautta. Suhde sääntelyyn: Sääntelylähtöinen määritelmä nojaa julkisen auktoriteetin valtaan määrittää yleinen etu. Omaehtoisuuteen nojaava määritelmä ottaa lähtökohdakseen laajan osallistumisen yleisen edun määrittelyyn. Tämä voi olla yksilöiden etujen summaamista tai poliittista dialogia nk. julkisessa sfäärissä. 25 Yleisen edun määritelmien nelikenttä Sääntelylähtöinen Omaehtoisuuteen nojaava Yksilölähtöinen Yhteisölähtöinen Yksilöiden tavoitteiden negatiivisten ulkoisvaikutusten ehkäisy sääntelyllä Yhteinen hyvä julkisen auktoriteetin sääntelemänä Yksilöllisten etujen summa -> Pareton optimi Yhteinen hyvä poliittisen dialogin kautta muodostuneena 26 13
Yhdyskuntasuunnittelijoiden yleisen edun käsityksiä 16 johtavassa asemassa olevaa yhdyskuntasuunnittelijaa haastateltiin: 5 kaupunkisuunnittelijaa (Oulu, Turku, Tampere, Seinäjoki, Lahti), 5 maakuntakaavoittajaa (ao. maakunnat) 6 ELY-keskuksen viranomaista (ao. ELY-keskukset). Heiltä kysyttiin: Onko yleistä etua olemassa? Onko yhdyskuntasuunnittelun tehtävä toteuttaa yleistä etua? Mitä yleinen etu tarkoittaa? Kenen tehtävä on yleisen edun määrittäminen ja mistä se tulee? Millaisen prosessin kautta pitäisi yleinen etu pitäisi määritellä? Onko oman uran aikana yleisen edun määritelmä muuttunut? Vastaukset analysoitiin ja sijoitettiin em. nelikenttään. 27 Suunnittelijoiden näkemyksiä Kaikki haastatellut olivat yhtä mieltä siitä, että yleinen etu on keskeisessä asemassa yhdyskuntasuunnittelussa ja että suunnittelun tehtävä on toteuttaa ja edistää yleistä etua. Haastatellut mielsivät itsensä yleisen edun edustajina ja edistäjinä suunnitteluprosesseissa. Yleisen edun määrittely oli haastatelluille haasteellinen tehtävä. Vastaukset vaihtelivat, mutta niiden välillä oli myös kiintoisia yhtäläisyyksiä. Jokainen haastateltu viittasi useampaan yleisen edun ulottuvuuteen. Kaikissa haastatteluissa oli tunnistettavissa kytkentöjä useisiin aatehistoriallisiin keskusteluihin ja yleisen edun lähestymistapoihin. Näkemys yleisestä edusta sääntelylähtöisenä (myönteisessä mielessä) korostui enemmän kuin omaehtoisuuteen nojaava näkemys. Erityisesti ELY-keskuksen viranomaiset korostivat tätä näkemystä. Huomionarvoista on, että selkeästi vähiten edustettuna (2/16) oli näkemys yleisestä edusta poliittisen dialogin kautta muodostuneena yhteisenä hyvänä. 28 14
Yleinen etu yksilölähtöisenä ja omaehtoisuuteen nojaavana (Yksilöllisten etujen summa) Myönteisessä valossa: Yleinen etu ei ole yksityisen edun vastakohta Maanomistajat ja yksityiset investoinnit ovat välttämättömiä. Hyvän ympäristön tavoitteita ei pidä unohtaa mutta tämä ei ole vastakkainasettelu (kaupunkisuunnittelija) Kielteisessä valossa: Kuntien välinen kilpailu on niin ankaraa, että ympäristökysymykset jäävät liian vähälle huomiolle. Myös tavalliset kansalaiset unohtuvat. Kunnat haluavat vain hyviä veronmaksajia ja uusia yrityksiä. Kun taloustilanne tiukkenee, kaikesta kilpaillaan. (ELY-keskuksen edustaja) Kielteisessä valossa: Kuntien pitäisi edistää yleistä etua, mutta nykyään työllisyys ja yrittäjyys korostuvat ja tuntuu siltä että kunnat ovat alkaneet sotkeentua kaikenlaisiin yritysvirityksiin Tämän kehityksen voi tunnistaa, kun katsoo millaisia ihmisiä kunnat palkkaavat kunnanjohtajiksi. (ELY-keskuksen edustaja) 29 Yleinen etu yksilö- ja sääntelylähtöisenä (Yksilöiden tavoitteiden negatiivisten ulkoisvaikutusten ehkäisy sääntelyllä) Yleinen etu on suunnittelun perusta. Se liittyy demokratiaan ja tasavertaisuuteen Joku haluaa rakentaa niin suurta ja korkeaa kuin mahdollista mutta yleinen etu ottaa puistot ja julkiset tilat huomioon. (Kaupunkisuunnittelija) Kaupunkien asukkailla pitää olla yhtäläiset mahdollisuudet hyvään ympäristöön. (Maakuntakaavoittaja) 30 15
Yleinen etu yhteisö- ja sääntelylähtöisenä (Yhteinen hyvä julkisen auktoriteetin sääntelemänä) Minun näkökulmastani koko suunnittelujärjestelmä kertoo yleisestä edusta Yleinen etu liittyy kestävään kehitykseen ja tuleviin sukupolviin. Rakennuttajat, poliitikot, äänekkäät naapurit, erilaiset asiantuntijat, he voivat puhua puolestaan. Mutta tulevat sukupolvet eivät voi on ajateltava kaikkien etua ja tietysti myös elinkeinoelämä ja kaupunkikehitys täytyy ottaa huomioon ja jos otetaan vielä laajempi näkökulma, ilmasto täytyy huomioida Joten minä ymmärrän YE:n kaikkien, jokaisen kaupunkiasujan etuna. (Kaupunkisuunnittelija) Joskus (suunnittelija) joutuu tilanteeseen, jossa täytyy edistää yleistä etua muistuttamalla kokonaisuudesta. (Maakuntakaavoittaja) 31 Yleinen etu yhteisölähtöisena ja omaehtoisuuteen nojaavana (Yhteinen hyvä poliittisen dialogin kautta muodostuneena) Myönteisessä valossa: Yleinen etu ilmaantuu, kun puhumme arvoista avoimesti. Suuria hankkeita viedään läpi, ja tarkoituksena on parantaa kilpailukykyä ja yrittäjyyttä, mutta niin ei tehdä ilman arvoja Pitää ajatella yleistä etua; pitää keskustella ja kommunikoida. (Maakuntakaavoittaja) Kielteisessä valossa: Yleinen etu liittyy osallistumisprosesseihin, mutta niissä on edustuksellisuuden ongelma. Vain muutamat osallistuvat ja nämä ovat niitä äänekkäimpiä jotka puhuvat vain omasta puolestaan he yleensä vastustavat kaikkea Eikä yleinen etu synny osallistumalla (ELY-keskuksen edustaja) 32 16
Johtopäätöksiä Yleisen edun käsitteen moninaistuminen ei ole postmodernismin aikaansaama ilmiö, vaan sen taustalla on monivuosisatainen kehitys ja debatti. Erilaisten yleisen edun näkemysten rinnakkainolo tekee yleisen edun käsitteestä monimerkityksellisen ja häilyvän retorisena välineenä. Erilaisissa hallinnollisissa konteksteissa se saa jopa vastakkaisia merkityksiä. Jollemme tunnista käsitteen diskursiivista kontekstia, käsite jää vain tyhjäksi astiaksi. Kun haetaan oikeutusta suunnitteluratkaisuille, kontekstin erittely on yhtä tärkeää kuin yleiseen etuun vetoaminen sinänsä. We are free to abandon the concept but if we do so we simply have to wrestle with the problems under some other heading Flathman 1966 33 Yleisen edun määritelmien nelikenttä Sääntelylähtöinen Omaehtoisuuteen nojaava Yksilölähtöinen Deonttinen yleinen etu Utilitaristinen yleinen etu Yhteisölähtöinen Yhtenäinen yleinen etu Dialoginen yleinen etu 34 17
Yleinen etu Helsingin yleiskaavassa Anton Silvo Diplomityö, maankäytön suunnittelu ja kaupunkitutkimus Työn taustaa Suunnittelun rationaliteetit ja yleinen etu Helsingin yleiskaavassa Rationaliteetti = suunnittelutyön luonne Yleinen etu = suunnitelman oikeutus Mahdollisesti kaksi suunnittelun ongelmallisinta käsitettä. Tutkimuskysymyksiä: Mitä rationaliteetteja kaavan valmistelussa on ollut? Minkälaisena yleinen etu ilmenee yleiskaavan yhteydessä? Aineisto: Suunnitteluteoria Yleiskaavadokumentit Yleiskaavoittajien haastattelut (n=6) 36 18
Yleisen edun teoriaa Proseduraalinen yleinen etu on varsin kiistaton Substantiivinen, suunnitelman ratkaisuihin ja vaikutuksiin liittyvä yleinen etu on hankala niin teoriassa kuin käytännössä Substantiivisen yleisen edun kolme roolia 1. Suunnittelijan eettinen normi 2. Suunnittelun oikeutus 3. Suunnitelman arvioinnin väline Substantiivisen yleisen edun olisi täytettävä kaikki ehdot 37 Substantiiviset yleiset edut Utilitaristinen yleinen etu Yksilöiden yhteenlasketun hyödyn maksimointi Hyödyt arvotetaan yleensä objektiivisesti (esim. H/K-analyysi) Ei mahdollista yksilötason ylittäviä etuja Yhtenäinen yleinen etu Yleiset edut ovat yksilöiden intressien yläpuolisia arvoja Yhteiskunnan vakaus ja oikeudenmukaisuus perusteluina Miten määritellään legitiimisti? Sääntelylähtöinen Omaehtoisuuteen nojaava Yksilölähtöinen Deonttinen yleinen etu Utilitaristinen yleinen etu Yhteisölähtöinen Yhtenäinen yleinen etu Dialoginen yleinen etu 38 19
Proseduraaliset yleiset edut Deonttinen yleinen etu Perustuu sääntöjen noudattamiseen ja yksilönvapauksiin Suunnittelussa tarkoittaa avointa, osallistavaa prosessia Yksilönvapauksien painottaminen kuitenkin vahvistaa epätasaarvoa ja heikentää julkista päätöksentekoa Dialoginen yleinen etu Yleinen etu määritetään konsensuksen kautta Onko mikä tahansa demokraattinen päätös yleinen etu? Ei mahdollista yleisen edun arviointia ennen päätöstä Sääntelylähtöinen Omaehtoisuuteen nojaava Yksilölähtöinen Deonttinen yleinen etu Utilitaristinen yleinen etu Yhteisölähtöinen Yhtenäinen yleinen etu Dialoginen yleinen etu 39 Havaintoja haastatteluista Kaikki suunnittelijat uskoivat yleiskaavan palvelevan yleistä etua. Yleiseen etuun ei suoraan vedottu yleiskaavan oikeutuksena, vaan taloudellinen argumentointi on ensisijaista. Yleisinä etuina ilmeni tulevien kaupunkilaisten etujen ajaminen sekä ihmisten ja yritysten toimintamahdollisuuksien turvaaminen. Oikeutuksena pidettiin edustuksellista demokratiaa ja vallan kolmijakoa. Yleinen etu ei ollut yhtenevä yksilön eikä seudun tai valtion etujen kanssa Selitettiin tiedon puutteella ja väärinkäsityksillä 40 20
Johtopäätöksiä Tulokset vastaavat yhtenäisen yleisen edun määritelmää Kollektiivinen ja objektiivinen määrittely Määrittelyvalta on pitkälti suunnittelijoilla Oikeutus on riippuvainen julkisen päätöksenteon hyväksynnästä Havaittu yleinen etu toteuttaa uskottavasti vain yhtä roolia 1. Suunnittelijan eettinen normi 2. Suunnittelun oikeutus 3. Suunnitelman arvioinnin väline Proseduraalinen ja deonttinen yleisen edun määrittely voisi vahvistaa oikeutusta. Osittain asennekysymys: onko yleinen etu ammattikunnan myytti? 41 Maankäytön suunnittelu ja sen ohjausjärjestelmä 21
Maankäytön suunnittelun konteksti kunnissa Kaavoitus + Maapolitiikka = Maankäyttöpolitiikka Laitoksen nimi 9.1.2017 43 Kaavoitus alueiden käytön ohjausjärjestelmässä Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Ohjaavuus, tarkentuvuus Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Valtion viranomaiset Laitoksen nimi 9.1.2017 44 22
Maankäytön ohjauksen tavoite lain mukaan (MRL 1 ) Järjestää alueiden käyttö ja rakentaminen niin, että siinä luodaan edellytykset hyvälle elinympäristölle sekä edistetään ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä. Tavoitteena on myös turvata jokaisen osallistumismahdollisuus asioiden valmisteluun, suunnittelun laatu ja vuorovaikutteisuus, asiantuntemuksen monipuolisuus sekä avoin tiedottaminen käsiteltävinä olevissa asioissa. Laitoksen nimi 9.1.2017 45 Kaavoituksen luonteesta Kunnilla erittäin keskeinen asema maakäytön suunnittelussa kaavoitusmonopolin takia Kaavalla mahdollistetaan ja rajoitetaan maankäyttöä Kaavoituksen keinot ovat kuitenkin rajalliset kaavan toteutumisen varmistamisessa Kaavan lisäksi muitakin keinoja: maapolitiikka, verotukselliset keinot, sopimukset -> huomio keinojen valintaan ja niiden yhteisvaikutukseen Laitoksen nimi 9.1.2017 46 23
Maankäyttöpolitiikka: maapolitiikka + kaavoitus Maankäyttöpolitiikka Yhdessä maapolitiikka ja kaavoitus (+ rakennusvalvonta) muodostavat kunnan maankäyttöpolitiikan. Maankäyttöpolitiikan avulla suunnitellaan ja toteutetaan kunnan eri toimintojen tarvitsemat maankäyttöratkaisut. Toteutus edellyttää muitakin kunnan toimia, erityisesti kunnallistekniikan ja muun yhdyskuntatekniikan sekä julkisten palvelujen edellyttämää rakentamista. Maapoliittisen suunnittelun tulee olla mukana yleiskaavoituksessa: Yleiskaavaratkaisujen takana näkemys siitä, millä tavoin ratkaisut toteutetaan miten esim. taajamien laajentumisalueisiin tarvittavat maa-alat saadaan käyttöön ja miten ja keiden toimesta tarvittavan yhdyskuntarakenteen kustannuksista huolehditaan. Kunta on viime kädessä taloudellisessa vastuussa yhdyskuntarakenteen kustannuksista katujen ja yleisten alueiden osalta. Lisäksi yhdyskuntarakenne vaikuttaa kunnan velvollisuutena olevien palvelujen järjestämisen kustannuksiin. Asian tärkeys on korostunut yleiskaavoituksen strategisen merkityksen lisääntyessä sekä tavoiteltaessa kilpailun edistämistä kaavoituksella ja maapolitiikassa. Maankäyttö- ja rakennuslakia (MRL) muutettiin v. 2015 niin, että maapolitiikasta kunnan tehtävänä säädettiin erikseen. 24
Maapolitiikan suunnittelu ja maapoliittinen ohjelma Maapolitiikan tavoitteiden ja toimintalinjan muodostaminen on osa kunnan strategista suunnittelua. Kunnan on hyvä päättää toimintatavoista, joita maapolitiikassa käytetään. Maapoliittisen toimintalinjan tulee olla johdonmukainen. Hankalissakin tilanteissa tulisi toimia valitun strategian mukaisesti. Ilman sitoutumista tehtyihin maapoliittisiin linjavalintoihin tämä on vaikeaa. -> Maapoliittinen ohjelma, johon kunta poliittisessa päätöksenteossaan sitoutuu. Maapolitiikan johdonmukaisuuden vaatimus korostuu erityisesti maapoliittisten pakkotoimien käyttöä harkittaessa (mm. maa-alueiden pakkolunastus, kehittämiskorvauksen periminen, rakentamiskehotus). Perusteena yleinen etu (erit. maanomistajien tasavertaisen kohtelun näkökulma). Laskelmat päätösten taloudellisesta merkityksestä kunnalle ja veronmaksajille on syytä liittää maapoliittisten asioiden esittelyyn ja päätöksentekoon aina tarvittaessa. On painotettava vapaaehtoisten toimintatapojen ensisijaisuutta ja pakkokeinoja vasta viimeisenä mahdollisuutena, joka kuitenkin uskottavana vaihtoehtona myös edistää vapaaehtoisten sopimusten syntymistä. 49 Kunnan maankäyttöpolitiikan keinovalikoima yhdistelmänä kaavoituksen ja maapolitiikan instrumentteja Lähde: Mäntysalo & Mattila (2016). Elinkeinoelämän kilpailunäkökulman huomioiminen Laitoksen nimi kunnan maankäyttöpolitiikassa. Teoksessa Puustinen; Mäntysalo & Karppi (toim.) Strateginen eheyttäminen 9.1.2017 50 Kaupunkiseuduilla. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 4/2016, s. 64. 25
Maapolitiikka kaavoitettaessa kunnan maalle Kunnat ostavat maata yleiskaavan mukaisiin tarpeisiin, kuten tie- tai katualueita, puistoja, koulutontteja jne. Maa pyritään ostamaan ennen asemakaavoitusta. Pääosa kuntien maanhankinnasta on ns. raakamaan hankintaa. Alati tiukentuva talous johtaa kuntien neuvotteluaseman kiristymiseen maanhankinnassa. Maakauppojen syntymistä ei aina voida odotella rajattomasti, kun kyseessä on kunnan kehityksen kannalta tärkeän alueen hankinta. Kunnan etuosto-oikeus muun ostajan sijaan, kun alue tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen tai virkistys- ja suojelutarpeita varten. Laitoksen nimi 9.1.2017 51 Lunastaminen Kunnat ovat lunastaneet maata pääasiassa asemakaavan mukaisiin tarkoituksiin, kuten kaduiksi, rakennuskaavateiksi, puistoiksi ja koulutontteja varten. Tulevia asuinalueita varten on kaavoittamatonta raakamaata lunastettu harvoin. Tämä johtuu siitä, että kunnat ovat yleensä kyenneet hankkimaan maa-alueet vapaaehtoisin kaupoin. Kuntien asema raakamaamarkkinoilla on ollut vahva. Kiinteistömarkkinoiden nopeat muutokset vaikeuttavat kuntien asemaa. Tämä yhdessä taloudellisten vaikeuksien kanssa ohjaa kuntia suunnitelmallisempaan toimintaan myös raakamaan hankinnassa (yleiskaavoitus ja sen toteutuksen ohjelmointi). Hankittavat alueet on saatava kunnan haltuun suunnitelmien mukaisessa aikataulussa eikä ylimääräiseen odotteluun ole varaa. Tällöin tarve lunastusten käyttöön raakamaan hankinnassa saattaa lisääntyä. 52 26
Maapolitiikka kaavoitettaessa kunnan maalle Raakamaasta kaavoitetaan asemakaavoituksessa tontteja, jotka sitten luovutetaan rakentajille. Tontinluovutusmuotoina ovat myynti ja vuokraus. Tontinluovutusmenettelyyn voidaan sisällyttää erityisiä ehtoja saajaosapuolelle (esim. rakentamisen laatuun liittyen). Omakotitontteja luovutetaan sekä erillishakujen että jatkuvan haun kautta. Tonttien saajien valintamenettely vaihtelee kunnittain paljonkin (esim. jonotuslistat). Rivi-, kerros-, liike- ja teollisuustontit luovutetaan pääsääntöisesti neuvottelumenettelyä käyttäen (myös esim. tontinluovutuskilpailu). Laitoksen nimi 9.1.2017 53 Maapolitiikka kaavoitettaessa kunnan maalle Kunnallistekniikan piirissä olevien yksityisten tonttien saamista käyttöön edistetään antamalla rakentamiskehotuksia. Pysyvään asumiseen kaavoitetulle rakentamattomalle rakennuspaikalle voi kunta määrätä erillisen, muita kiinteistöjä korkeamman kiinteistöveroprosentin. Laitoksen nimi 9.1.2017 54 27
Maapolitiikka kaavoitettaessa yksityiselle maalle KAAVOITUS Yleiskaavoitus Asemakaavoitus MAAPOLITIIKKA Kaavoitus yksityiselle maalle (raakamaa ja uudelleenkaav. alueet) Maankäyttösopimus Sopimus kaav. käynnist. Varsin. sopimus -> sopimusehdot Maankäyttösopimus: kunta ja maanomistaja sopivat keskenään maanomistajan omistaman alueen asemakaavoituksen käynnistämisestä sekä kaavan toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista, ml. kaavoituksen ja yhdyskuntatekniikan sekä julkisten palvelujen rakentamisen kustannusten jakamisen ja rakentamisen laadun suhteen. Soveltuu taajamissa parhaiten jo aiemmin asemakaavoitettuja alueita uudistettaessa (alueiden tiivistäminen, käyttötarkoituksen muutos ). Mahd. esisopimus asemakaavoitusta käynnistettäessä, varsinainen sopimus vasta kaavaehdotusvaiheessa. Kehittämiskorvaus Jos kaavoitetun alueen maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan kustannuksiin, kunta voi periä kehittämiskorvauksen: Peritään maanomistajalta osuus kaavoituksen ja kaavan toteuttamisen kustannuksista suhteutettuna maanomistajan maaomaisuuden arvonnousuun, joka maanomistajalle koituu asemakaavassa tont(e)ille osoitetun uuden tai muutetun rakennusoikeuden myötä. Maankäyttösopimuksen tekemiseen ei yleensä ole tarvetta mikäli maanomistajan alueelle osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain pientalorakentamiseen eikä rakennusoikeuden määrä ylitä 500 k-m² (sopimuskynnys). Tällöin ei myöskään peritä kehittämiskorvausta. Kehittämiskorvauksen yläraja MRL:n mukaan on 60 % tontin arvonnoususta. 56 28
Kunnan passiivinen maankäyttöpolitiikka KAAVOITUS MAAPOLITIIKKA Kaavoitus yksityiselle maalle (raakamaa ja uudelleenkaav. alueet) Passiivista maankäyttöpolitiikkaa harjoittavat kunnat asemakaavoittavat yksityiselle maalle silloinkin, kun kaavoittavat raakamaata. Tällöin heikennetään tarpeettomasti maanomistajien tasavertaisen kohtelun edellytyksiä. Passiivinen maankäyttöpolitiikka ei myöskään kykene strategiseen yhdyskuntakehityksen ohjaukseen kuntataloudellisia kustannuksia ja yhdyskuntarakenteen eheyttä halliten, vaan siinä jättäydytään sattumanvaraisemmin yksittäisiltä maanomistajilta ja investoreilta tulevien aloitteiden armoille. 57 Kiitos! 29