18.9.08 PALTAMON KUNTA OULUJÄRVEN RANTAYLEISKAAVA KAAVANLAATIJAN SELVITYKSET TILOJEN RAKENNUSOIKEUDESTA OULUJÄRVEN RANTAYLEISKAAVASTA JÄTETTYJEN VALITUSTEN OSALTA SISÄLLYSLUETTELO 1 AITTA SEPPO JA IRMA /MÄNTYKANGAS 13:66, PEHKOLANLAHDEN OSA- ALUE 2 2 KEMPPAINEN SINI / NIEMENKANGAS 5:26, NEUVOSENNIEMEN OSA-ALUE 2 3 URHO JOHANNES LEINOSEN PERIKUNTA / TAHKONIEMI 5:24, MELALAHDEN OSA-ALUE...3 4 KOLKKANEN PIRKKO ANNELI / LUHTARANTA 20:28, MIESLAHDEN OSA- ALUE 4
1 AITTA SEPPO JA IRMA /MÄNTYKANGAS 13:66, PEHKOLANLAHDEN OSA-ALUE Valituksessa ei ole viitattu kantatilan tai tilan Mäntykangas 13:66 laskennalliseen mitoitukseen tai rakennuspaikkojen määrään. 2 KEMPPAINEN SINI / NIEMENKANGAS 5:26, NEUVOSENNIEMEN OSA-ALUE Tilan Niemenkangas 5:26 (407) kantatila on lakannut tila Uusiniemi 5:8X. Tästä tilasta on kaavan poikkileikkausajankohdan jälkeen muodostettu ensimmäisessä jaossa 24.10.1969 Katesaari 5:9. Tämän jälkeen jäljellä oleva osuus kantatilasta on jaettu 1.3.1976 kahteen osaan Koivulahti 5:15X ja Uusiniemi 5:10X. Katesaaren tila muodostuu kahdesta alle 2 hehtaarin suuruisesta saaresta, joilla ei yleiskaavassa ole rakennusoikeutta. Lakanneesta tilasta Koivulahti 5:15X on muodostettu kolmessa eri jaossa kaavaalueen nykyiset tilat Eerola 5:29, Markkula 5:30, Konkeloranta 5:22 ja Koivulahti 5:23. Tämän kantatilasta muodostuneen haaran yleiskaavan mukainen rakennusoikeus on 2,87 rakennuspaikkaa. Kaikki tilat on rakennettu, joten yleiskaavassa alueelle on osoitettu neljä olemassa olevaa rakennuspaikkaa. Lakanneesta tilasta Uusiniemi 5:10X on muodostettu viidessä eri kiinteistötoimituksessa kaava-alueen nykyiset tilat Korpi-Jussila 5:17, Hiluranta 5:18, Niemenkangas 5:26, Mäntykangas 5:27, Anttila 5:31, Uusiniemi 5:32 ja Kivilahti 5:26. Tämän kantatilasta muodostuneen haaran yleiskaavan mukainen rakennusoikeus on 5,38 rakennuspaikkaa. Yleiskaavassa alueelle on osoitettu seitsemän olemassa olevaa rakennuspaikkaa. (Kunta on valituksen johdosta tarkistanut maastossa 10.9.2008 tilan Hiluranta 5:18 rakentamistilanteen. Kaavassa kahdeksi erilliseksi rakennuspaikaksi osoitetussa kohteessa on käytännössä vain yksi rakennuspaikka. Kaavaan on tältä osin jäänyt virhe. Lakanneesta tilasta Uusiniemi 5:10X muodostuneessa haarassa on siis todellisuudessa 6 olemassa olevaa rakennuspaikkaa.) Kantatilan kokonaisrakennusoikeus on 8,25 rakennuspaikkaa. Kantatilan alueelle on edellä olevan mukaisesti osoitettu yhteensä 11 rakennuspaikkaa. Yleiskaavassa on katsottu, että kantatilan rakennusoikeus on kokonaan käytetty eikä lisärakennuspaikkoja ole osoitettu. Valittaja ei ole tehnyt kaavaluonnoksesta huomautusta eikä kaavaehdotuksesta muistutusta kaavan valmisteluvaiheessa. Tarkemman tarkastelun mukaan kantatilaylitys ei kuitenkaan johdu valittajan tilasta Niemenkangas 5:26, vaan kantatilan molemmissa haaroissa Koivulahti 5:15X ja Uusiniemi 5:10X on rakennettu rakennuspaikkoja yli kaavan laskennallisen mitoituksen. Tila Niemenkangas on tilasta Uusiniemi 5:25X 6.2.1981 muodostettu lohkotila, joka yleiskaavassa voisi lohkotilana saada rakennusoikeuden kohtuusyistä. Tilan laskennallinen rakennusoikeus on 2,03 rakennuspaikkaa ja se on näistä kahdesta kantatilasta muodostuneesta haarasta ainoa tila, joka ei ole saanut rakennusoikeutta, vaikka sillä on pisin rantaviiva ja se on myös pinta-alaltaan suurin. Tässä haarassa 2
kantatilana tulee pitää tilaa Uusiniemi 5:32, jolle ei kaavassa olekaan osoitettu lisärakennusoikeutta. Rakennusoikeus tulisi tutkia uudelleen lakanneesta tilasta Uusiniemi 5:10X muodostuneilla nykyisillä tiloilla Korpi-Jussila 5:17, Hiluranta 5:18, Niemenkangas 5:26, Anttila 5:31 ja Uusiniemi 5:32. 3 URHO JOHANNES LEINOSEN PERIKUNTA / TAHKONIEMI 5:24, MELALAHDEN OSA-ALUE Tahkoniemen tilalla on kuusi palstaa. Tahkoniemen palstoista neljä on alle 2 hehtaarin suuruisia saaria, jotka siten jäävät kaavassa ilman rakennusoikeutta. Yksi palstoista sijaitsee Jokijärven rannalla. Tällä palstalla on todellista rantaviivaa 52 metriä, mitoittavaa rantaviivaa 13 metriä ja siten mitoitusnormilla 4 rakennusoikeutta 0.05 rakennuspaikkaa. Yhdellä Tahkoniemen palstoista on rakennuksia. Tällä palstalla on todellista rantaviivaa 851 metriä. Mitoittavaa rantaviivaa lyhentää tilan länsiosassa 210 metrin matkalla vastarannan läheisyys (100-200 m, kerroin 0.5) ja tilan eteläosassa 373 metrin matkalla niemialueet (100-150 m, kerroin 0.75). Tilan itäosassa rantaviiva on suora 268 metrin matkalla eikä siihen vaikuta läheisyystekijät. Mitoittavaksi rantaviivaksi on saatu 653 metriä, mikä normilla 4 tuottaa 2,61 rakennuspaikkaa. Koko tilan Tahkoniemi 5:44 laskennallinen rakennusoikeus on siis 2,61 + 0,05 rakennuspaikkaa eli 2,66 rakennuspaikkaa. Tahkoniemen tila kuuluu kantatilaan 5:24X Tahkoniemi. Kantatilan rakennusoikeus on 2,82 rakennuspaikkaa. Kantatilasta kaavan poikkileikkausajankohdan19.9.1969 jälkeen on muodostettu tila Mäntyniemi 5:43. (Myös tila Niemi 5:39 on muodostettu tilasta 5:24, mutta sen saanto on kantatilaselvityksen mukaan tapahtunut ennen 19.9.1969). Kantatilan alueella on olemassa yksi rakennuspaikka tilalla Mäntyniemi ja yksi rakennuspaikka tilalla Tahkoniemi. Nämä on yleiskaavassa osoitettu. Lisäksi yleiskaavassa on varattu mahdollisuus toisen rakennuspaikan rakentamiseen Tahkoniemen tilakeskuksen alueelle AM/2. Näin ollen kantatilan rakennusoikeus on kokonaisuudessaan käytetty eikä lisärakennuspaikkoja voida osoittaa. Maanomistajat (Tahkoniemen perikunta ja Kraskoff Mika) ovat jättäneet palautetta sekä kaavaluonnoksen että kaavaehdotuksen nähtävilläoloaikoina. Maanomistajaa on myös erillisesti kuultu nähtävillä olleeseen kaavaehdotukseen tehdyn muutoksen johdosta (MRA 32 ), mutta tässä vaiheessa maanomistajat eivät jättäneet palautetta. Liitteenä Tahkoniemen perikunnan (Martikainen Ella) mielipide ja 30.10.2007 päivätty vastine kaavaluonnosvaiheessa (käsittelynumero 2.53). Liitteenä Mika Kraskoffin mielipide ja 30.10.2007 päivätty vastine kaavaluonnosvaiheessa (käsittelynumero 2.37). Liitteenä Tahkoniemen perikunnan (Martikainen Ella) muistutus ja 28.2.2008 päivätty vastine kaavaehdotusvaiheessa (käsittelynumero 2.2.17). 3
4 KOLKKANEN PIRKKO ANNELI / LUHTARANTA 20:28, MIESLAHDEN OSA-ALUE Oulujärven rantayleiskaavaa varten Maanmittauslaitoksessa teetetyn kantatilaselvityksen mukaan 2.11.2004 muodostetun tilan Luhtaranta 20:28 kantatila on 18.10.1928 muodostettu Syrjälä 20:6. Samasta kantatilasta (20:6) muodostuneilla nykyisillä tiloilla Luhtaranta 20:28 ja Syrjälä 20:6 on mitoittavaa rantaviivaa yhteensä 55 metriä, mikä normilla 5 tuottaa yhteensä 0,28 rakennuspaikkaa. Tämä ei ole yleiskaavassa oikeuttanut rakennusoikeuden osoittamiseen. Tila Luhtaranta ei myöskään ole ns. muuttumaton, ennen rantayleiskaavan poikkileikkausajankohtaa 19.9.1969, muodostettu tila, joka voisi saada rakennusoikeutta kaavan laskennallisesta mitoituksesta riippumatta. Valituksen mukaan nykyinen kiinteistö Luhtaranta 20:28 on kuitenkin muodostunut kahdesta eri kantatilasta eli tiloista Syrjälä 20:6 ja Metsälä 42:2. Valituksen mukaan näin ollen muuttumattomana kantatilana tulee pitää tiloja Syrjälä ja Metsälä yhdessä, jolloin mitoittava rantaviiva on näiden kahden tilan rantaviiva yhteensä ja edellytykset rakennusoikeuden osoittamiseen Luhtarannan tilalle olisivat olemassa. Tilalla Metsälä 42:2 (muodostettu 5.10.1965) on kaava-alueella kaksi palstaa, joilla on Maanmittauslaitoksen selvityksen mukaan eri kantatila. Tilan Luhtaranta länsipuolella olevan Metsälän tilan palsta kuuluu kantatilaan Tuuliranta 42:1. Tämä kokonaisuus ei vaikuta tilan Luhtaranta rakennusoikeuteen. Tilan Luhtaranta itäpuolella olevaa pientä Metsälän tilan palstaa on selvityksen mukaan pidettävä muuttumattomana kantatilana. Näin ollen Metsälän tilan rantapalsta ei vaikuta minkään muun tilan rakennusoikeuteen. Asiaa selventää edelleen valituksen mukaan liitetty toimituskirja (TN 2003-892007, 2004-11-02), josta ilmenee, että nykyinen kiinteistö Luhtaranta 20:28 on muodostettu määräalasta 578-405-20-6-M601 ja määräalasta 578-405-42-2-M601. Metsälän tilan ennen ko. kiinteistötoimitusta voimassa ollut rantapalsta on kiinteistötoimituksessa jaettu tilojen Luhtaranta ja Metsälä kesken, siten että Luhtarannan tilalla on rantaviivaa 55 metriä ja Metsälän tilalla 40 metriä. Metsälän tilan aiemmasta rantaviivasta on yleiskaavassa laskettu siten Luhtarannan tilalle 55 metriä ja Metsälän nykyiselle tilalle 40 metriä nykyisen kiinteistöjaotuksen mukaan. Kaavaratkaisua voidaan pitää oikeana eikä rakennusoikeutta Luhtarannan tilalle voida siirtää sellaisesta Metsälän tilan osasta, joka ei ole koskaan kuulunut Luhtarannan tilaan. ((Metsälän tila on muodostettu 5.10.1965. Tämä Metsälän tilan rantapalsta ei kuitenkaan ole saanut kaavassa rakennusoikeutta, sillä se ei täytä rakennuspaikan kriteerejä pinta-alan eikä rantaviivan pituuden suhteen. Tilalla on rantaviivaa 40 metriä ja sen pinta-ala on 649 m2. )) Maanomistajaa on erillisesti kuultu nähtävillä olleeseen kaavaehdotukseen tehdyn muutoksen johdosta (MRA 32 ). 4
Liitteenä Pirjo Kolkkasen muistutus ja 9.4.2008 päivätty vastine erillisessä kuulemisessa (käsittelynumero 1.1.2). Selvityksen vakuudeksi, Iris Broman Pöyry Environment Oy Alueidenkäyttö ja arkkitehtuuri PL 50 (Jaakonkatu 3) 01621 VANTAA Tel. * 010 3311 GSM 040-8406022 Fax: 010 332 6600 e-mail: iris.broman@poyry.com 5