LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 1/6 Päätearkisto Kaupunginhallitus 12.08.2003 15 3077 / 000 / 2003 MAAPOLIITTISEN OHJELMAN TARKISTUSTARPEEN ARVIOINTI SEKÄ MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN (132/1999) MUUTOKSEN AIHEUTTAMAT TOIMENPITEET Esittelijä: teknisen toimen johtaja Olavi Louko Valmistelija: Jussi Eerolainen, puh. (09) 816 25910 jussi.eerolainen@espoo.fi Kaupunginhallituksen päätöksen 26.11.02 mukaisesti on selvitetty maapoliittisen ohjelman tarkistustarve. Selvityksen perusteella merkittävää tarvetta ohjelman tarkistamiseen ei ole. Eduskunta hyväksyi 30.1.2003 maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen, jolla lakiin lisättiin aiempaa tarkemmat säännökset maankäyttösopimuksista, säädettiin maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntatekniikan kustannuksiin sekä lisättiin lakiin säännökset kehittämiskorvauksen määräämisestä ja perimisestä niiltä maanomistajilta, joiden kanssa ei ole syntynyt maankäyttösopimusta. Muutos tulee voimaan 1.7.2003. Kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi esitetään uuden lainsäädännön yleiset soveltamisperiaatteet. Lisäksi otetaan kantaa maapoliittisen ohjelman tarkistustarpeisiin. Maapoliittiseen ohjelman tarkistustarpeet Kaupunginhallitus päätti 26.11.2002 kehottaa kiinteistöpalvelukeskusta selvittämään kaupungin maapoliittisen ohjelman muutostarpeet sekä valmistelemaan mahdollisesti tarvittavat muutosesitykset. Selvitystarve tuli esille maankäyttö- ja rakennuslain muutosesityksen myötä kaupunginhallituksen käsitellessä Nokia Oyj:n ja Asuntosäätön kanssa tehtyä yhteistoimintasopimusta koskien Kehä II aluetta. Kiinteistöpalvelukeskus on tehnyt muistion kaupunginvaltuuston 30.3.1998 hyväksymän maapoliittisen ohjelman toteutumisesta. Muiston mukaan ohjelma on toteutunut pääpiirteittäin hyvin eikä maapoliittisiin linjauksiin ole tarvetta tehdä suuria muutoksia. Erityisesti kaupungin omistajapolitiikka ja maaomaisuuden kehittämistoiminta on tuottanut mittavia hyötyjä kaupungin
LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 2/6 kehitykseen. Ongelmalliseksi on sen sijaan osoittautunut edes tyydyttävän omakotitonttitarjonnan ylläpito. Kehä II-alueella maanhankinta ei ole onnistunut maapoliittisessa ohjelmassa tarkoitetulla tavalla. Maankäyttösopimusten ja kehittämiskorvausmenettelyn soveltamiseen on myös syytä ottaa kantaa. Maapoliittisen ohjelman hyväksymisen jälkeen kaupungin strategisen suunnittelun välineenä on ollut vuosittain hyväksyttävä Espoo-strategia. Tässä tilanteessa tarve toimintokohtaisiin erityisohjelmiin on selvästi vähentynyt. Myös maapolitiikan strateginen päätöksenteko voidaan luontevimmin kytkeä Espoo-strategian yhteyteen. Näin ollen tarvetta tarkistaa hyväksyttyä maapoliittista ohjelmaa ei tästäkään näkökulmasta ole. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen pääsisältö Lakimuutoksen lähtökohtana on asemakaavasta merkittävää hyötyä saavalle maanomistajalle säädetty velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksella. Mikäli maanomistajan kanssa ei ole syntynyt maankäyttösopimusta, kunnalla on oikeus periä maanomistajalta hänen asemakaavasta saamaansa hyötyyn suhteutettu korvaus (kehittämiskorvaus) kunnalle yhdyskuntatekniikan rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen perustelujen mukaan tavoitteena on nimenomaan vapaaehtoinen sopiminen kunnan ja maanomistajan kesken maanomistajan osallistumisesta yhdyskuntatekniikan kustannuksiin. Kehittämiskorvausta koskevat säännökset ovat kuitenkin välttämättömiä maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi niissä tilanteissa, joissa osa asemakaava-alueen maanomistajista tekee kunnan kanssa maankäyttösopimuksen joidenkin kieltäytyessä sopimuksesta. Tällöin viimemainittujen osallistuminen kustannuksiin voidaan varmistaa määräämällä heidän maksettavaksi kehittämiskorvaus. Kaupungin toiminnan tavoitteena tulee olla kuitenkin vapaaehtoinen sopiminen. Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimuksia koskevia säännöksiä on täsmennetty. Sopimuksilla ei voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Edelleen maankäyttösopimus voidaan sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämän estämättä voidaan sopia kaavoituksen käynnistämisestä. Edelleen maankäyttösopimuksissa voidaan sopia kehittämiskorvaussäännösten estämättä laajemminkin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvollisuuksista. Espoon kaupungin
LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 3/6 noudattama sopimuskäytäntö on ollut uusien säännösten mukaista jo vuosien ajan. Tältä osin ei ole tarvetta muuttaa toimintatapoja. Sen sijaan uudet säännökset maankäyttösopimuksesta tiedottamisesta on otettava huomioon kaavaprosessissa. Sopimuksesta on tiedotettava kaavan laatimien yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava jo osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Kokonaisuutena uusi säännös täsmentää sopimusmenettelyä, lisää avoimuutta ja korostaa kaavoituksen itsenäisyyttä suhteessa sopimuksiin. Kehittämiskorvaus Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kaupunki voi periä maanomistajalta tontin rakennusoikeuden, sen lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Kehittämiskorvausta ei kuitenkaan saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä määrä ylitä 500 k-m2. Kaupunki voi päättää kaupungissa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta. Kehittämiskorvauksen määrääminen edellyttää lisäksi aina sitä, että kaavasta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Kaupunki voi vapaasti päättää, pyrkiikö se tekemään maankäyttösopimuksia tai määräämään maanomistajille kehittämiskorvauksia. Kaupunki voi tehdä yleispäätöksen siitä, milloin kehittämiskorvaussäännöstä sovelletaan. Espoon kaavoitusja sopimuskäytäntöön soveltuu kuitenkin paremmin päättää sopimusmenettelystä tai kehittämiskorvauksen määräämisestä asemakaavakohtaisesti esimerkiksi asemakaavan tavoiteohjelman yhteydessä. Tällöin otettaisiin kantaa maankäyttösopimuksen tarpeellisuuteen ja siltä varalta, että sopimusta ei synny, myös kehittämiskorvauksen määräämiseen. Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset Kaava-aluetta palvelevina yhdyskuntarakentamisen kustannuksina voidaan ottaa huomioon sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävissä määrin palvelevien: - katujen, puistojen, ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset - kaava-aluetta merkittävissä määrin palvelevien yleisten rakennusten tonttien maanhankintakulut - maaperän kunnostuskustannukset
LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 4/6 - välttämättömän meluntorjunnan kustannukset - kaavoituskustannukset Kustannuksina otetaan huomioon sekä arvioidut kaavan toteuttamiskulut että ennalta suoritetut kulut. Kunnan on pyrittävä toteuttamaan kustannusten perusteena olevat toimenpiteet viimeistään 10 vuoden kuluessa kehittämiskorvauksen määräämispäätöksen lainvoimaiseksi tulosta. Kehittämiskorvausta määrättäessä ei vesihuollon kuluja voida ottaa huomioon. Sen sijaan ei ole esteitä sopia vesihuollon kustannusten kattamisesta. Kustannuksista riippumatta kehittämiskorvaus voi olla enintään 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Menettely Kehittämiskorvauksen määrää kunta. Päätös on tehtävä viipymättä kaavan hyväksymisen jälkeen. Edelleen kehittämiskorvauksen määrääminen edellyttää sitä, että tonttijako on osoitettu sitovasti asemakaavassa. Ennen kehittämiskorvauksen määräämistä on päätösehdotuksesta pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto ja päätös on annettava kuntalain 95 :n mukaisesti tiedoksi niille maanomistajille, joita ehdotus koskee. Maanomistajien kuuleminen on suoritettava ja maanmittaustoimiston lausunto on pyydettävä ennen asemakaavan hyväksymistä. Kehittämiskorvauksen maksamisesta vastaa se, joka omistaa alueen kehittämiskorvauksen määräämisen ajankohtana. Kehittämiskorvaus on pantava viipymättä maksuun, kun kiinteistölle on myönnetty lainvoimainen asemakaavaan perustuva rakennuslupa. Jos kiinteistö on myyty ennen rakennusluvan saamista, kehittämiskorvaus on pantava maksuun viipymättä kaupan jälkeen. Lisäksi laki sisältää säännökset kehittämiskorvauksen kohdentamisesta ennen maksuunpanoa, säännöksen kehittämiskorvauksen perimättä jättämisestä, vapautuksen tai lykkäyksen myöntämisestä, oikaisemisesta sekä kirjaamisesta. Kokonaisuutena voidaan kehittämiskorvauksen määräämis- ja maksuunpanomenettelyä pitää melko työläänä hallinnollisena prosessina. Tämä korostaa entisestään maankäyttösopimusten ensisijaisuutta suhteessa kehittämiskorvausmenettelyyn. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi on kuitenkin aina pyrittäessä maankäyttösopimuksiin varmistettava kaupungin mahdollisuus määrätä kehittämiskorvaus ko. kaava-alueella. Päätösehdotus on kiinteistölautakunnan 12.6.2003 yksimielisesti tekemän esityksen mukainen.
LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 5/6 OHEISMATERIAALI Muistio Maapoliittisen ohjelman toteutuminen vuosina 1998-2002 Ehdotus Teknisen toimen johtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy seuraavat maapoliittista ohjelmaa ja maankäyttö- ja rakennuslain muutosta koskevat periaatteet: 1 Maapoliittinen ohjelma 1.1 Maapoliittinen ohjelma on toteutunut hyvin ja ohjelmassa hyväksytyt toimenpiteet maapolitiikan tehostamiseksi ovat edelleen tarpeen ja ajankohtaisia. 1.2 Maapoliittisen ohjelman tarkistamiseen erillisenä prosessina ei ole tarvetta, koska maapoliittiset linjaukset tehdään jatkossa Espoostrategian yhteydessä 2 Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen aiheuttamat toimet 2.1 Päätös maankäyttösopimusmenettelystä tai vaihtoehtoisesti kehittämiskorvausmenettelyn käytöstä tehdään asemakaavakohtaisesti. 2.2 Maanomistajien kanssa tehdään ensisijaisesti maankäyttösopimukset tai toissijaisesti määrätään maksettavaksi kehittämiskorvaus aina, kun maanomistajat saavat asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta merkittävää hyötyä. Merkittävä hyöty arvioidaan asemakaavakohtaisesti. Maankäyttösopimuksissa on otettava huomioon yhdyskuntatekniikan kustannusten lisäksi kaupungin asunto- elinkeino- ja kaupunkirakennestrategiaa toteuttavat tavoitteet. 2.3 Tarvittavat johtosääntömuutokset tuodaan päätettäväksi erikseen. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
LISTAN ASIANRO 15 http://dynasty/kunnari/parkisto.nsf/752d7d997da0079ac2256b26004e342d/737cb4d0bf... Sivu 6/6
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 1/8 Päätearkisto Kaupunginhallitus 18.06.2007 13 657 / 000 / 2007 Liitteet Oheismateriaali MAANKÄYTTÖSOPIMUSTOIMINNAN KESKEISET PERIAATTEET (PÖYDÄLLE 12.6.2007) Esittelijä: teknisen toimen johtaja Olavi Louko Valmistelija / lisätiedot: Jussi Eerolainen, puh. (09) 816 25910 etunimi.sukunimi@espoo.fi Esitetään hyväksyttäväksi tärkeimmät periaatteet, joita maankäyttösopimuksista neuvoteltaessa ja niistä päätettäessä Espoossa sovelletaan. Aiemmat päätökset Kaupunginhallitus käsitteli kokouksessaan 12.8.2003 Espoon valtuuston 31.3.1998 hyväksymän maapoliittisen ohjelman toteutumista. Samassa yhteydessä kaupunginhallitus päätti 1.7.2003 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain muutosten (12a luku) soveltamisesta seuraavaa: "Maanomistajien kanssa tehdään ensisijaisesti maankäyttösopimukset tai määrätään maksettavaksi kehittämiskorvaus aina, kun maanomistajat saavat asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta merkittävää hyötyä. Merkittävä hyöty arvioidaan asemakaavakohtaisesti. Maankäyttösopimuksissa on otettava huomioon yhdyskuntatekniikan kustannusten lisäksi asunto-, elinkeino- ja kaupunkirakennestrategiaa toteuttavat tavoitteet." Kiinteistölautakunta päätti kokouksessaan 8.2.2007 esittää elinkeino- ja työllisyysjaostolle, että maankäyttösopimusneuvotteluja
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 2/8 aikaistetaan siten, että ne käynnistetään välittömästi, kun kaavoituksesta saatava tieto sen mahdollistaa. Lisäksi lautakunta päätti, että kaupunginhallitukselle valmistellaan esitys sopimusneuvottelujen keskeisistä periaatteista. Kaupunginhallituksen elinkeino- ja työllisyysjaosto päätti kokouksessaan 15.2.2007 yksimielisesti "Kaupunginhallituksen elinkeino- ja työllisyysjaosto kehottaa teknistä lautakuntaa ja kiinteistölautakuntaa sekä niiden alaisia keskuksia ryhtymään seuraaviin toimenpiteisiin kunnallistekniikan suunnittelu- ja esirakentamisprosessien sekä maankäyttösopimusten valmisteluprosessien nopeuttamiseksi: 1 kunnallistekniikan yleissuunnitelmat laaditaan kaikille uusille asemakaava-alueille ja merkittäville asemakaavan muutosalueille kaavojen laadintaprosessin yhteydessä 2 katusuunnitelmat laaditaan ja asetetaan nähtäville kaavaprosessin yhteydessä silloin, kun se on maanomistuksellisesti mahdollista 3 kehitetään esirakentamisen (mm. pohjanvahvistus-, louhinta-, täyttö ja vesihuolto-työt) mahdollistava joustava maisematyölupamenettely ennen asemakaavan hyväksymisprosessia ja kaavan lainvoimaistumista yhteistyössä rakennusvalvonnan ja kaupunkisuunnittelukeskuksen kanssa 4 sopimusneuvottelut aloitetaan ja käydään maankäyttösopimusten valmisteluprosessin nopeuttamiseksi rinnakkain kaavoitusprosessin kanssa." Sopimuskäytäntö Espoossa on tehty erilaisia kaavoitukseen liittyviä sopimuksia 1960- luvulta alkaen. Alkuvaiheessa tehtiin pääasiassa suuria aluerakentamissopimuksia. Hankekohtaisia maankäyttösopimuksia alettiin tehdä laajemmin 1980- ja 1990-lukujen taitteessa. Tällöin periaatteena oli, että maanomistajan tuli suorittaa tietty osa kaavoituksen tuomasta arvonnoususta kaupungille. Ns. Niittymaasopimuksesta tehtyä valitusta koskevan Korkeimman oikeuden päätöksen jälkeen sopimuskäytäntöä muutettiin siten, että sopimuskorvaus pyrittiin määrittämään arvonnousun leikkaamisen sijaan kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakentamisen kustannusten perusteella. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksella vuonna 2003 selkeytettiin maankäyttösopimusten oikeudellista
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 3/8 asemaa ja suhdetta kaavoitukseen. Samalla maanomistajille säädettiin velvollisuus osallistua kunnallistekniikan kustannuksiin silloin, kun maaomistaja saa asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta merkittävää hyötyä. Lainmuutoksen jälkeen Espoossa on tehty aiempaa enemmän erityisesti hankekaavoihin liittyviä maankäyttösopimuksia. Vuonna 2006 tehtiin 11 hankekaavoihin liittyvää sopimusta ja kolme ns. raakamaa-aluetta koskevaa sopimusta. Sopimusten perusteella kaupungille maksettavien sopimuskorvausten arvo vuonna 2006 oli noin 24,8 miljoonaa euroa ilman Suurpeltoa. Sopimuskorvausten taso suhteessa kunnallistekniikan kustannuksiin ja maan arvonnousuun on viime vuosina jäänyt jälkeen. Korvaustaso onkin tietoisesti nostettu vastaamaan todellisia kustannuksia ja maanomistajien kaavoituksesta saamaa yhä suurempaa hyötyä. Viime aikoina tehdyissä sopimuksissa korvaustaso on vaihdellut noin 130-250 euroa/k-m2 välillä eikä sekään tunnu riittävän yhä kasvaviin kustannuksiin. Kun pientalorakennusoikeuden keskihinta Espoossa oli vuonna 2006 noin 730 euroa/k-m2 (muut tontit toki halvempia) ei korvaustasoa suhteessa maan arvoon voida pitää erityisen korkeana. Sopimuksen vaihtoehtona olevaa kehittämiskorvausta ei Espoossa ole vielä kertaakaan määrätty. Vireillä on kuitenkin asemakaavoja, joissa kehittämiskorvauksen määrääminen maanomistajien tasapuolisen kohtelun, kunnallistekniikan rahoituksen ja kohtuullisen kaavoitusaikataulun varmistamiseksi saattaa tulla ajankohtaiseksi, ellei kaikkien maanomistajien kanssa saada sopimusta tehdyksi. Neuvottelut Sopimusneuvottelut käydään kiinteistöpalvelukeskuksen tonttiyksikön johdolla. Neuvotteluihin osallistuvat säännönmukaisesti myös tekninen keskus ja tarvittaessa kaupunkisuunnittelukeskus. Sopimukset saatetaan suoraan kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi yhdessä asianomaisen asemakaavan kanssa. Sopimusten määrän kasvun myötä sopimuksia on pyritty yksinkertaistamaan ja sopimuksen kohteena olevien asioiden määrää supistamaan mahdollisuuksien mukaan tavoitteena sopimustoiminnan nopeuttaminen. Toisaalta viimeaikaisen kehityksen myötä esim. asuntopoliittisten näkökulmien huomioon ottaminen sopimuksissa on korostunut. Sopimusten keskimääräinen käsittelyaika (kaupunkisuunnittelulautakunnan kaavapäätöksestä sopimuksen tekemiseen) oli 4,4 kuukautta vuonna 2006. Nopeimmillaan neuvotteluvaihe kesti noin kuukauden. Toisaalta vireillä on useita kaavahankkeita, joita koskevista sopimuksista on neuvoteltu useita vuosia. Yleensä neuvotteluja pitkittävät maanomistajalle
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 4/8 epämieluisat kaavaratkaisut, maanomistajan päätöksentekoon liittyvät seikat sekä viime aikoina myös kaupungin neuvotteluihin ja sopimusten tekniseen valmisteluun käytettävissä olevien resurssien puute. Koko kaavaprosessiin suhteutettuna sopimusneuvottelujen kesto on ollut yleensä lyhyt. Sopimusperiaatteiden tarkistustarve Sopimukset voidaan luokitella seuraavasti - raakamaan kaavoitukseen liittyvät sopimukset - hankekaavoihin liittyvät sopimukset - osittain rakennettuihin asunto-alueisiin liittyvät sopimukset - erityistä sopimista vaativat alueet (esim. uusia kaupunginosia koskevat alueet kuten Suurpelto) Raakamaata koskevien sopimusten suhdetta kaupungin omaan raakamaan hankintaan on syytä täsmentää. Maanhankinta on jatkuvasti vaikeutunut ja kaupungin maaomaisuuden määrä on kääntynyt laskuun. Maan myyminen kaupungille tulisi saada myös maanomistajan kannalta nykyistä kilpailukykyisemmäksi vaihtoehdoksi maankäyttösopimukselle. Kaupungin oman tonttivarannon supistumisen vuoksi tehtävissä sopimuksissa on syytä ottaa huomioon asuntopoliittiset tavoitteet nykyistä laajemmin. Hankekaavoilla tarkoitetaan yleensä olemassa olevan kunnallistekniikan piirissä tehtäviä kaavamuutoksia, joilla mahdollistetaan tietyn yrityksen tai asuntokohteen sijoittuminen alueelle. Tällaiset hankkeet ovat yhdyskuntarakennetta tiivistäviä sekä yleensä kaupunkikuvaa parantavia ja siten kestävää kehitystä edistäviä. Hankkeet aiheuttavat joissakin tapauksissa suoranaisia kunnallistekniikan investointitarpeita, joissakin välillisiä. Joka tapauksessa hankkeet edellyttävät kunnallistekniikkaa, joko jo toteutettua tai hankkeen johdosta toteutettavaa. Molemmissa tapauksissa kaupunki on vastuussa investointien kustannuksista. Näin ollen sopimuskorvaus määritetään samoilla perusteilla riippumatta siitä, onko kunnallistekniikan investoinnit jo tehty vai tehdäänkö ne hankkeen toteuttamisen yhteydessä. Kaupunki on kaavoittamassa laajoja jo suurelta osin rakennettuja asuntoalueita. Tällaiset alueet johtavat merkittäviin kunnallistekniikan investointitarpeisiin tilanteessa, jossa kaupungin rästit kunnallistekniikan rakentamisessa ovat suuruudeltaan noin 144 miljoonaa euroa. Mikäli rästejä ei haluta kasvattaa, on alueet jätettävä kaavoittamatta tai pyrittävä maankäyttösopimuksin ja kehittämiskorvauksin keräämään tarvittavat varat lisärakennusoikeutta saavilta maanomistajilta.
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 5/8 Päätöshistoria Tarkentamista edellyttää myös sopimuskorvausten tason määrittely, neuvottelumenettelyn kehittäminen ja korvausten maksamiseen liittyvät linjanvedot. Kiinteistölautakunta 31.5.2007 4 Päätös Kiinteistölautakunta: esittää kaupunginhallitukselle 1 raakamaata koskevien maankäyttösopimusten vaihtoehtona tarjotaan maanomistajalle aina mahdollisuutta myydä raakamaata kaupungille. Sopimuskorvausten tason ja maanhinnoittelun avulle parannetaan myyntivaihtoehdon kilpailukykyä maanomistajan kannalta. Elinkeino- ja asuntopolitiikan kannalta tärkeiden raakamaa-alueiden lunastamista kaupungille ei suljeta pois vaihtoehtojen joukosta. Samoin säilytetään mahdollisuus määrätä maanomistajan maksettavaksi kehittämiskorvaus tarvittaessa. 2 maankäyttösopimukset ovat ensisijainen vaihtoehto ja kehittämiskorvaukset määrätään erillisellä päätöksellä. Sopimuskorvauksia määritettäessä asemakaava-alueella otetaan huomioon maanomistajan kustantamana jo rakentama yhdyskuntatekniikka. 3 osittain rakennettujen vanhojen asuntoalueiden kaavoituksessa käytetään samoja sopimusperiaatteita kuin uudiskaavoituksessa. Maanomistajalle ei yleensä koidu merkittävää hyötyä asemakaavasta tai sen muutoksesta, jos rakennusoikeus on enintään 700-1000 kerrosneliömetrin luokkaa. Tavanomaisten omakotikiinteistöjen ensimmäisestä asemakaavasta saama hyöty on yleensä niin pieni, että sopimustarvetta ei ole. Merkittävä hyöty selvitetään tapauskohtaisesti. 4 sopimuskorvausten minimitaso on kunkin ajankohdan keskimääräisten kunnallistekniikan kustannusten taso. Tavanomaisesta tasosta poikkeava laatutaso tai muut kustannustekijät samoin kuin maanomistajan saaman hyödyn määrä otetaan huomioon korvaustasoa kohottavana tekijänä. 5 niillä erityistä sopimista vaativilla alueilla, kuten uusi kaupunginosa Suurpelto, maankäyttösopimusten korvaustasoa määritettäessä tulee tarvittaessa ottaa huomioon myös yleisten teiden ja raideliikenteen kaupungille aiheuttamia kustannuksia sekä kunnallistekniikan ja peruspalvelujen kustannuksia. 6 osana kaavoituksen nopeuttamista sopimusneuvottelut käynnistetään asemakaavaehdotuksen laatimisvaiheessa kaavaratkaisun ja kunnallistekniikan kustannusselvitysten niin salliessa. 7 sopimustarve, sopimuskorvausten taso ja korvausten maksuaikataulu päätetään asemakaavakohtaisesti. Kaupunginhallitus 12.6.2007 20
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 6/8 Ehdotus Teknisen toimen johtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy maankäyttösopimustoiminnan periaatteiksi seuraavaa: 1 raakamaata koskevien maankäyttösopimusten vaihtoehtona tarjotaan maanomistajalle aina mahdollisuutta myydä raakamaata kaupungille. Sopimuskorvausten tason ja maanhinnoittelun avulle parannetaan myyntivaihtoehdon kilpailukykyä maanomistajan kannalta. Elinkeino- ja asuntopolitiikan kannalta tärkeiden raakamaa-alueiden lunastamista kaupungille ei suljeta pois vaihtoehtojen joukosta. Samoin säilytetään mahdollisuus määrätä maanomistajan maksettavaksi kehittämiskorvaus tarvittaessa. 2 maankäyttösopimukset ovat ensisijainen vaihtoehto ja kehittämiskorvaukset määrätään erillisellä päätöksellä. Sopimuskorvauksia määritettäessä asemakaava-alueella otetaan huomioon maanomistajan kustantamana jo rakentama yhdyskuntatekniikka. 3 osittain rakennettujen vanhojen asuntoalueiden kaavoituksessa käytetään samoja sopimusperiaatteita kuin uudiskaavoituksessa. Maanomistajalle ei yleensä koidu merkittävää hyötyä asemakaavasta tai sen muutoksesta, jos rakennusoikeus on enintään 700-1000 kerrosneliömetrin luokkaa. Tavanomaisten omakotikiinteistöjen ensimmäisestä asemakaavasta saama hyöty on yleensä niin pieni, että sopimustarvetta ei ole. Merkittävä hyöty selvitetään tapauskohtaisesti. 4 sopimuskorvausten minimitaso on kunkin ajankohdan keskimääräisten kunnallistekniikan kustannusten taso. Tavanomaisesta tasosta poikkeava laatutaso tai muut kustannustekijät samoin kuin maanomistajan saaman hyödyn määrä otetaan huomioon korvaustasoa kohottavana tekijänä. 5 niillä erityistä sopimista vaativilla alueilla, kuten uusi kaupunginosa Suurpelto, maankäyttösopimusten korvaustasoa määritettäessä tulee tarvittaessa ottaa huomioon myös yleisten teiden ja raideliikenteen kaupungille aiheuttamia kustannuksia sekä kunnallistekniikan ja peruspalvelujen kustannuksia. 6 osana kaavoituksen nopeuttamista sopimusneuvottelut käynnistetään asemakaavaehdotuksen laatimisvaiheessa kaavaratkaisun ja kunnallistekniikan kustannusselvitysten niin salliessa. 7 sopimustarve, sopimuskorvausten taso ja korvausten maksuaikataulu päätetään asemakaavakohtaisesti. Käsittely Puheenjohtaja Vaaran kannattamana ehdotti, että asia jätetään pöydälle. Keskustelun pöydällepanosta päätyttyä puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko puheenjohtajan ehdotus yksimielisesti hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, puheenjohtaja totesi kaupunginhallituksen hyväksyneen sen.
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 7/8 Päätös Kaupunginhallitus: Asia jätettiin yksimielisesti pöydälle. OHEISMATERIAALI (KH 12.6.2007) Maankäyttö- ja kunnallistekniikkasopimusten perusteella kaupungille maksetut ja maksettaviksi tulevat korvaukset v. 2005-2006 Kunnallistekniset sopimukset, tilinpäätösraportti Päätöshistoria Ehdotus Teknisen toimen johtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy maankäyttösopimustoiminnan periaatteiksi seuraavaa: 1 raakamaata koskevien maankäyttösopimusten vaihtoehtona tarjotaan maanomistajalle aina mahdollisuutta myydä raakamaata kaupungille. Sopimuskorvausten tason ja maanhinnoittelun avulla parannetaan myyntivaihtoehdon kilpailukykyä maanomistajan kannalta. Elinkeino- ja asuntopolitiikan kannalta tärkeiden raakamaa-alueiden lunastamista kaupungille ei suljeta pois vaihtoehtojen joukosta. Lunastusmenettely voidaan käynnistää kaupunginhallituksen päätöksellä niissä tapauksissa, joissa neuvottelujen maankäyttösopimuksesta voidaan katsoa tuloksettomina katkenneen. Samoin säilytetään mahdollisuus määrätä maanomistajan maksettavaksi kehittämiskorvaus tarvittaessa. 2 maankäyttösopimukset ovat ensisijainen vaihtoehto ja kehittämiskorvaukset määrätään erillisellä päätöksellä. Sopimuskorvauksia määritettäessä asemakaava-alueella voidaan ottaa huomioon maanomistajan kustantamana jo rakennettu käyttökelpoinen yhdyskuntatekniikka. 3 osittain rakennettujen vanhojen asuntoalueiden kaavoituksessa käytetään samoja sopimusperiaatteita kuin uudiskaavoituksessa. Maanomistajalle ei yleensä koidu merkittävää hyötyä asemakaavasta tai sen muutoksesta, jos rakennusoikeus on enintään 700-1000 kerrosneliömetrin luokkaa. Tavanomaisten omakotikiinteistöjen ensimmäisestä asemakaavasta saama hyöty on yleensä niin pieni, että sopimustarvetta ei ole. Merkittävä hyöty selvitetään tapauskohtaisesti. 4 sopimuskorvausten minimitaso on kunkin ajankohdan
LISTAN ASIANRO 13 http://dynasty/ C2256E450053FE20.nsf/0/E4B9C21AEB583590C22578150036285F... Sivu 8/8 keskimääräisten kunnallistekniikan kustannusten taso. Tavanomaisesta tasosta poikkeava laatutaso tai muut kustannustekijät samoin kuin maanomistajan saaman hyödyn määrä otetaan huomioon korvaustasoa kohottavana tekijänä. 5 niillä erityistä sopimista vaativilla alueilla, kuten uusi kaupunginosa Suurpelto, maankäyttösopimusten korvaustasoa määritettäessä tulee tarvittaessa ottaa huomioon myös yleisten teiden ja raideliikenteen kaupungille aiheuttamia kustannuksia sekä kunnallistekniikan ja peruspalvelujen kustannuksia. 6 osana kaavoituksen nopeuttamista sopimusneuvottelut käynnistetään asemakaavaehdotuksen laatimisvaiheessa kaavaratkaisun ja kunnallistekniikan kustannusselvitysten niin salliessa. 7 sopimustarve, sopimuskorvausten taso ja korvausten maksuaikataulu päätetään asemakaavakohtaisesti. KÄSITTELY Asia käsiteltiin listan asianumeron 11 jälkeen. Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. ToimenpiteetKiinteistöpalvelukeskus