KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012
KOLME SUKUPOLVEA Munkkivuori 1960 Tapiola 1979 Taka-Töölö 2011 12.3.2012 2
ENSIASUNNON HANKINTA KOLMESSA SUKUPOLVESSA Sodankäynyt sukupolvi osti ensiasunnon vanhempana kuin jälkipolvet ja osti uuden omistusaravan periaatteella perheasunto loppuiäksi, pitkällä laina-ajalla ja alhaisella korolla Oma sukupolveni osti käytetyn yksiön tai kaksion vanhojen asuntojen markkinoilta lyhyellä laina-ajalla Tänään ostetaan ilman ennakkosäästöjä taas suurempi käytetty ensiasunto pienellä korolla ja pitkällä laina-ajalla 12.3.2012 3
SODANKÄYNYT SUKUPOLVI Asuntona Pääkaupunkiseudulla aluksi pieni vuokra-asunto tai alivuokralaisasunto omakotitalossa Pankkilainaa ei saanut, Suomi oli pääomaköyhä maa Ensimmäiset omistusaravat 1940-luvun lopulla, Taka-Töölö - keskiluokkaisille virkamiehille Omistusaravien läpimurto 1950-luvun lopulla - Munkkivuori, Maunula, Herttoniemi 50% omaa rahaa, laina-aika 45 vuotta, parin prosentin korko Talot hyvin rakennettuja, asunnot pieniä ja tehokkaasti suunniteltuja 12.3.2012 4
Munkkivuori tammikuu 1960 Vaatimus henkilö ja huone, paljon lapsia 70 m2, neljä huonetta ja keittiö, 5 600 euroa eli 80 e/m2 Keskipalkka kuukaudessa 77 euroa Asunnon ostoon meni 73 kuukauden bruttopalkka Ilman Arava-järjestelmää ei asunnon hankinta olisi onnistunut 12.3.2012 5
OMA SUKUPOLVENI 1970 luvun loppupuoli Asunto vapaarahoitteisilta käytettyjen asuntojen markkinoilta Pankkilainan saanti oli työn ja tuskan takana, ennakkosäästäminen pakollista Laina-aika 6-8 vuotta ja korko 8-10 prosenttia Inflaatiosta apua ja haittaa Asunnot historiallisen halpoja 1970-luvun taantuman takia 12.3.2012 6
Tapiola - kesä 1979 Asunto vanha Aravasääntelystä vapautunut vuonna 1966 valmistunut 50,5 m2 kaksio Hinta oli 135 000 markkaa eli 22 705 euroa, 450 euroa per m2 Pankkilaina irtosi pitkän keskustelun ja vippaskonstien kautta Lainaa 90 000 markkaa, 8 / 6 vuotta ja 9% korolla Asumismenot alkuaikoina vajaat 50% käytettävissä olevista tuloista 12.3.2012 7
INFLAATIO SÖI LAINAT? usein esitetty väite, että 1960-1980 luvuilla inflaatio hoiti asuntolainojen takaisinmaksun Asuntolainan korko oli negatiivinen (korko alhaisempi kuin inflaatio) vain 1970 luvulla Inflaatio söi myös ennakkosäästöjä, säästöille ei juuri korkoa Ensiasunnon lainat syö inflaatiota enemmän urakehitys ja reaalipalkkojen nousu. Ensiasunnon ostaja on usein miten urakehityksen alkupäässä 12.3.2012 8
Asuntomarkkinat 1980-2010 Rahoitusmarkkinat vapautuivat 1980-luvun lopulla, rahaa suorastaan tyrkytettiin Korot alussa korkealla ja laina-ajat pitenivät vain hieman korot ja laina-ajat nykytasolla vasta 2000-luvulla Kiinteistönvälitysfirmoja syntyi ja tietoa asuntomarkkinoista löytyi 1990-luvun alun lama, asuntojen hinnat laskivat puoleen Yhtenäinen hintojen nousu 1996-2008, notkahdus ja uusi nousu Palkkojen ja hintojen nousu hyytyi Suomen EU-jäsenyyden myötä, D-vitamiinin käyttö tuli mahdottomaksi. 12.3.2012 9
ENSIASUNNON OSTAJAN UUDET EDUT Varainsiirtovero poistui ensiasunnoilta Laina-ajat nousseet 20-25 vuoteen Asuntolainojen korko on ollut viimeiset pari kolme vuotta 2-2,5% Lainoille voi saada valtion takauksen tai takauksen voi ostaa Internet ja muut uudet palvelut tullet helpottamaan kauppaa Asuntojen hintatilastojen laajentuminen ja parantuminen Asuntosäästöpalkkio (ASP) Korkovähennys tehdään nyt verosta Juuri tänään asuntolainojen korko on negatiivinen, paluu 1970-luvulle? 12.3.2012 10
12.3.2012 11
Taka-Töölö - kesä 2011 Asuntona 1949 valmistunut vanha omistusarava, 58 m2, kolmio Hinta 260 000 euroa eli 4 483 e/m2 + remontti Lainaa 80% asunnon hinnasta + lopulle takaus Laina-aika 25 vuotta ja korko alussa 2,3% Asumiseen menee 55% käytettävissä olevista tuloista Asunto suhteessa kalliimpi kuin edellisillä sukupolvilla Koron noustessa laina-aika joustaa, kuukausierä pysyy samana 12.3.2012 12
MIKÄ ON MUUTTUNUT 50 VUODESSA 1950-1988 ennakkoon säästämien oli pakollista - isällä 3-5 vuotta, minulla 3 vuotta, pojalla 0 vuotta Laina ajat ovat lyhentyneet ja taas pidentyneet, nyt joustoa - isällä 45 vuotta, minulla 8 vuotta, pojalla 25 vuotta Korot muuttuvat herkemmin kuin ennen, ennakoitavuus vaikeaa Korkojen lasku ja laina-aikojen pidentyminen ovat näkyneet hintojen nousuna, tulevaisuudessa myös toiseen suuntaan? Elintason nousu ei ole näkynyt Pääkaupunkiseudulla asumisessa, muualla kylläkin. Nyt asutaan samanlaisissa asunnoissa kuin 50 vuotta sitten. 12.3.2012 13
ASUNTOJEN HINTOJEN, PALKKOJEN JA KULUTTAJAHINTOJEN KEHITYS 1960-2011, 1960=100 7600 7100 6600 6100 5600 5100 4600 4100 3600 3100 2600 2100 1600 1100 600 100 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 7600 7100 6600 6100 5600 5100 4600 4100 3600 3100 2600 2100 1600 1100 600 100 Asuntojen hinnat Kuluttajahinnat Palkat As-hinnat-HKI-1 12.3.2012 14
ASUNTOJEN HINTOJEN JA PALKKOJEN SUHTEEN JA KORKOJEN MUUTOS 1960-2011 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 ASHI/ATI 1960=100 Korko % 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12.3.2012 15
ASUNTOJEN HINTOJEN JA PALKKOJEN SUHTEEN MUUTOS, koko maa ja HKI-1 1960-2011, 1960=100 200 180 160 140 120 100 80 60 40 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 ASHI/ATI 1960=100 ASHI/ATI-HELSINKI-1 200 180 160 140 120 100 80 60 40 12.3.2012 16
MONENKO KUUKAUDEN BRUTTOPALKKA MENI 70 M2:n ASUNNON OSTOON 1960, 1980 ja 2011 Vuosi Bruttopalkkaeuroa/kk Keskimäärinen neliöhinta, euroa 70 m2 asunnon hinta, euroa Montako kk meni maksamiseen 1) 1960 77 80 5 600 73 1980 625 500 35 000 56 2011 3 460 3 352 235 000 68 1) Keskimääräinen neliöhinta ja bruttopalkka Lähde:, ansiotasoindeksi 1948=100 ja asuntojen hintaindeksi 1970=100 Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus Oy 12.3.2012 17
INFLAATIO-, PALKKA- JA KORKOKEHITYS Vuosikymmen Inflaatio Palkkakehitys Reaalipalkkakehitys 1) Asuntolainankeskikorko Reaalikorko 2) 1960-luku 5,0 8,7 3,5 7,3 2,3 1970-luku 11,4 13,4 1,8 9,4-2,0 1980-luku 6,7 9,2 2,3 10,1 3,4 1990-luku 1,8 3,1 1,3 8,4 6,6 2000-luku 1,6 3,8 2,2 4,4 2,8 1) Palkkakehitys jaettuna inflaatiokehityksellä 2) Asuntolainan keskikorko miinus inflaatio Lähde: ja Suomen Pankki 12.3.2012 18
ENTÄ JATKOSSA Aravan ideat toteutuneet markkinoiden kautta; markkinoilla on rahaa, laina-ajat ovat pitkät ja korkotaso alhainen Korkotaso on nyt pohjalla ja laina-ajat maksimissaan Pullonkaulana tonttimaan saatavuus ja hinta Millä saataisiin asumismenojen kiikkulauta käännettyä; nuoret joutuvat maksamaan asumisestaan alkuvuosina paljon kun muitakin menoja olisi. Vanhempana asumismenot ovat pienet ja muutenkin menot ovat vähentyneet. 12.3.2012 19