1 Kirkkojärvi Heinijärvi Herttuala Jumesniemi osayleiskaava Mitoitusperiaatteet tarkist. 6.2.2012
2 KIRKKOJÄRVI HEINIJÄRVI HERTTUALA JUMESNIEMI OSAYLEISKAAVA (KHH-OYK) Mitoitusperiaatteet 1. Yleistä Kaavahanketta koskevat yleistavoitteet on hyväksytty Hämeenkyrön kunnanhallituksessa 9.8.2004 (Suunnittelun ohjelmointi). Tämä asiakirja tarkentaa mitoitus- ja suunnitteluperiaatteita, joita tämän osayleiskaavan laadinnassa noudatetaan. Muilta osin aiemmat yleisperiaatteet jäävät voimaan. Kirkkojärvi Heinijärvi Herttuala Jumesniemi osayleiskaava (jatkossa KHH-OYK) laaditaan oikeusvaikutteisena. Ranta-alueella se ohjaa suoraan rakentamista rakennuslupien avulla. Maankäyttö- ja rakennuslaki salli osayleiskaavan ohjaavan rakentamista suoraan ranta-alueen ulkopuolella ainoastaan kyläalueilla (MRL 44 ). KHH OYK:n yleispiirteisyydestä ja suunnittelumittakaavasta johtuen kyläalueilla on tarpeen tarkastella maankäyttöä yksityiskohtaisemmalla kaavalla. Rakentaminen ranta-alueen ulkopuolella tapahtuu tämän vuoksi jatkossakin pääosin suunnittelutarveratkaisuin. Kaavan laatiminen suoraan rakentamista ohjaavaksi edellyttää, että rantojen suunnittelutarve tulee tutkituksi kaavaa laadittaessa ja että maanomistajien tasapuolinen kohtelu toteutuu riittävällä tavalla. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu rakennusoikeuden määrittelyssä varmistetaan emätilatarkastelulla. Emätilaksi katsotaan kiinteistö, joka on rekisteröity ennen rakennuslain voimaantuloa 1.7.1959. Rakennuspaikat, jotka on erotettu tai rakennettu emätilasta 1.7.1959 tai tämän jälkeen, katsotaan emätilan käyttämäksi rakennusoikeudeksi. Ranta-alueella emätilan rakennusoikeus määräytyy mitoitusvyöhykkeen sekä muunnetun rantaviivan pituuden perusteella. Ranta-alueen ulkopuolella mitoituksesta on kaavan yhteydessä luovuttu. Emätilatarkastelu ei sivuuta kaavan yleistavoitteita, eikä yleiskaavoitukselle lainsäädännöllä asetettuja sisältövaatimuksia tai muita tavoitteita, vaan muodostaa takalaidan, jonka määrittämää rakennuspaikkamäärää emätilalla ei voida ylittää ilman erityisiä perusteita rakentamista koskevia päätöksiä tehtäessä. Kaavan yleistavoitteena on kunnanhallituksen 9.8.2004 hyväksymän Suunnittelun ohjelmointi raportin mukaisesti suunnittelualueen säilyminen valtakunnallisesti arvokkaana maisema-alueena. Tätä edellyttää myös Pirkanmaan maakuntakaava, jonka valtioneuvosto on vahvistanut 29.3.2007, ja jonka toteutumista yleiskaavaa laadittaessa tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan edistää. Tämä merkitsee alueen suunnittelua maaseutumaisena asumisen ja maaseutuelinkeinojen alueena, jolla on korostuneet maisemanhoidon ja rakennusperinnön säilyttämisen tavoitteet. Asumista pyritään tämän vuoksi keskittämään kyläalueiden ja asumusryhmien yhteyteen, jolloin maisemallisesti arvokkaimmat pelto- ja metsäalueet voidaan varata edelleen maa- ja metsätalouden tarpeisiin. Yleiset tarpeet voivat edellyttää mm. teknisen huollon alueita tai yleiseen virkistykseen varattavia alueita, joita kaavan laadinnassa ei myöskään voida sivuuttaa. Yleiskaava laaditaan ohjaamaan maankäyttöä n. 15-20 vuoden ajan.
3 2. Emätilaperiaate Emätilatarkastelu noudattaa yleisiä, vakiintuneita rantayleiskaavojen laadintaperiaatteita, jossa rakennusoikeuden jakaantuminen kiinteistöjen kesken perustuu emätila- (kantatila-) tarkasteluun. Hämeenkyrössä leikkausajankohtana on käytetty rakennuslain voimaantuloa 1.7.1959. Hajarakentamispaineiden vuoksi emätilatarkasteluja on jouduttu tekemään myös ranta-alueen ulkopuolella suunnittelutarveratkaisujen yhteydessä maanomistajien tasapuolisen kohtelun toteutumiseksi. Rakennuspaikat, jotka on erotettu tai rakennettu emätilasta 1.7.1959 tai tämän jälkeen, katsotaan emätilan käyttämäksi rakennusoikeudeksi. Ranta-alueella emätilan rakennusoikeus määräytyy mitoitusvyöhykkeen sekä muunnetun rantaviivan pituuden perusteella, ranta-alueen ulkopuolella emätilan pinta-alan perusteella. Mikään emätila ei voi käyttää naapurinsa rakennusoikeutta. Toisaalta, jos joku emätila on ylittänyt jo laskennallisen rakennusoikeutensa, ei naapurina olevan emätilan rakennusoikeus tästä vähene. Yleiskaavassa huomioidaan kaikki lainmukaisesti rakennetut rakennuspaikat. Vaikka vanha, emätilasta erotettu rakennuspaikka olisikin kaavan tavoitteiden vastainen, se merkitään kaavaan ja huomioidaan tilan mitoituksessa. Mikäli maanomistajalla on omistuksessaan useita tiloja, niitä voidaan käsitellä rakennusoikeuden määrittelyssä ja sijoittelussa yhtenä maanomistusyksikkönä. Mikäli emätilaperiaate ja käytetty mitoitustapa johtaa jossakin tapauksessa selvästi kohtuuttomaan lopputulokseen, voidaan niistä poikkeamista tapauskohtaisesti harkita. Kohteissa, joissa mitoitusperiaatteet eivät sallisi rakentamista, mutta rakentamisen osoittamiseen on erityisiä perusteita, voidaan tutkia mahdollisuuksia osoittaa rakentamista esim. normaalia etäämmälle rannasta. 3. Mitoitus ranta-alueilla 3.1. Ranta-alue Maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n mukaisesti rantarakentamisen tulee tapahtua rantaasemakaavan, alueellisen ympäristökeskuksen poikkeamisluvan tai sellaisen osayleiskaavan perusteella, jossa on erityisesti määrätty kaavan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Rantojen suunnittelua koskevia säännöksiä silloin, kun rantavyöhykkeelle tai rantaalueelle rakennetaan uusi rakennus, laajennetaan olemassa olevaa huomattavasti tai kun lomarakennus muutetaan vakituiseksi asunnoksi. Rantavyöhykkeen tai alueen leveyttä ei ole määritelty laissa, vaan se arvioidaan tapauskohtaisesti. Rantavyöhyke tarkoittaa rannan osaa, jolle sijoittuvalla rakentamisella on välittömiä vaikutuksia vesistöön sekä rantaluontoon ja maisemaan. Rantavyöhykkeen leveydeksi on tavallisesti arvioitu noin 100 metriä. Ranta-alue on tätä laajempi ja ulottuu niin kauaksi kuin asutus vaikuttaa vesistöön tai rakentaminen tukeutuu vesistöön (esim. rantanäkymä). Usein ranta-alueen leveydeksi on arvioitu 200 metriä, mutta se voi olla esimerkiksi avoimen rantapellon vuoksi tätä huomattavasti leveämpikin. KHH-OYK:n suunnittelutyössä ranta-alue määritetään peruskartoilta sekä 1:5000 ilmakuvista. Ranta-alueen (joka sisältää rantavyöhykkeen) leveys on maastosta ja muista olosuhteista riippuen vähintään 100 metriä ja enintään 300 metriä rantaviivasta. 3.2. Rantaviivan pituus Rakennusoikeuden määrittämisessä on lähtökohtana tilan rantaviivan pituus. Mitoitusrantaviivana käytetään vakiintuneen käytännön mukaisesti ns. muunnettua rantaviivaa, joka ottaa huomioon niemien ja lahtien vaikutuksen sekä etäisyyden vastarannasta. Rantaviivan mittaus tapahtuu 1:10 000 numeerisilta kartoilta.
4 Muunnettu rantaviiva saadaan seuraavasti: 1. Kun niemen tai saaren leveys on alle 50 metriä, rantaviivaa ei lasketa ollenkaan. 2. Kun niemen tai saaren leveys on 50-100 metriä, rantaviivan pituus kerrotan luvulla 0,5. 3. Kun niemen tai saaren leveys on 100-150 metriä, rantaviivan pituus kerrotan luvulla 0,75. 4. Kun vesistön leveys on alle 100 metriä, rantaviivan pituus kerrotan luvulla 0,25. 5. Kun vesistön leveys on 100-200 metriä, rantaviivan pituus kerrotan luvulla 0,5. 6. Kun vesistön leveys on 200-300 metriä, rantaviivan pituus kerrotan luvulla 0,75. Rakentamiseen täysin soveltumatonta rantaa, esimerkiksi tulva-aluetta, ei lasketa lainkaan mukaan mitoitusrantaviivaan. Jokialueilla lasketaan mitoituksessa vain 50 % rannasta. 3.3. Rantarakennuspaikka Yhdeksi rantarakennuspaikaksi katsotaan lomarakennusyksikön ohella ranta-alueella sijaitseva maatila tai asuinrakennus. Talouskeskukseen liittyvää, samaan pihapiiriin sijoittuvaa rantasaunaa ei katsota omaksi rantarakennuspaikakseen, mikäli talouskeskus sijaitsee ranta-alueella. Jos rantasauna kuitenkin sijaitsee pihapiirin (enintään 100 metriä / näköyhteys) ulkopuolella, sen katsotaan vastaavan 0,5 rantarakennuspaikkaa. Mikäli maanomistaja omistaa useamman alle 2000 m2:n toisiinsa rajoittuvaa tilan, näitä arvioidaan yhtenä rakennuspaikkana. 3.4. Emätilan perusrakennusoikeus Kullekin emätilana pidettävälle tilalle osoitetaan perusrakennusoikeutena vähintään rantasaunan rakennusoikeus, mikäli tila on vähintään 2000 m2 suuruinen, sen ranta on rakennuskelpoinen ja maanomistusyksikkö ei ole käyttänyt rakennusoikeuttaan muualla. Näin menetellään myös silloin, kun se olisi laskennallisen mitoitusperusteen vastaista. 3.5. Vapaan rannan osuus Rakentamattomien alueiden yhtenäisyys on tärkeää maiseman, virkistyskäytön ja luonnon monimuotoisuuden takia. Kokonaan tai pääosin rakentamattomaksi pyritään jättämään uhanalaisten eliölajien todetut elinpaikat, maisemallisesti merkittävät ranta-alueet, yleisessä virkistyskäytössä olevat ja jokamiehen käytön kannalta tärkeät rannat, pienten lampien rannat, pienet rakentamattomat saaret ja hyvien kalapaikkojen edustat. Tavoitteena on, että vähintään 25 % rantaviivasta säilyisi vapaana rakentamiselta. Suunnittelulla pyritään varaamaan yhtenäisiä vapaita rantaosuuksia siten, että jokaisella rantaviivan kilometrillä olisi vähintään 250 metriä yhtenäistä vapaata rantaviivaa. Mikäli tämä ei ole mahdollista, niin kahdella kilometrillä tulisi olla vähintään 500 metriä yhtenäistä vapaata rantaa. Rakennuspaikat pyritään sijoittamaan ryhmiin siten, että muodostuu riittävän pitkiä rakentamattomia ranta-alueita jokamiehenoikeudella tapahtuvaa liikkumista varten. 3.6. Yleiset virkistystarpeet Kaavaa laadittaessa pyritään varaamaan alueita mm. veneilyn ja päiväretkeilyn käyttöön. Nämä alueet turvaavat pääsyn rantaan ja vesille myös niille, jotka eivät omista omaa rantaa. Näiden alueiden kohdalla selvitetään mahdollisuudet siirtää rakennusoikeutta maanomistajan muille ranta-alueille. 3.7. Osa-aluejako, mitoitusvyöhykkeet Lähes koko kaava-alue on valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta, jonka vuoksi koko Kirkkojärven ranta-alueella käytetään samaa mitoituslukua, 5 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviivakilometri, maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi. Heinijärven ja Juojärven osalta mitoituslukuna käytetään 4 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviivakilometri ja 3,5 rakennuspaikkaa vesialuehehtaarille. Jokialueilla käytetään mitoituksena 4 rp/muunnettu km.
5 Pienten vesistöjen (alle 2 ha) ranta-alueilta ei kerry rakennusoikeutta, eikä tällaisille vesistöille osoiteta uutta rakentamista. Samoin menetellään alle 2 hehtaarin saarten kohdalla. Rakentamattomat saaret osoitetaan yleiseen virkistyskäyttöön. 3.8. Uusien rakennuspaikkojen lukumäärän laskeminen Emätilan rantaviivan pituus (km) kerrotaan osa-alueen mitoitusluvulla (rakennuspaikkaa/muunnettu kilometri). Mikäli desimaaliosa on vähintään 0,75, pyöristäminen tehdään ylöspäin lähimpään kokonaislukuun. Tällä pyritään ottamaan huomioon rantaviivan mittauksen mahdollinen epätarkkuus. Saatu luku kertoo emätilan rantarakennuspaikkojen enimmäislukumäärän. (Esim. 1,85 merkitsee emätilalle kahta rantarakennuspaikkaa, mutta 1,55 vain yhtä rantarakennuspaikkaa.) Emätilan jäljellä oleva rakennusoikeus saadaan vähentämällä jo käytetty rakennusoikeus emätilan kokonaisrakennusoikeudesta. Emätilan jäljellä oleva rakennusoikeus osoitetaan emätilalle tai siitä erotetuille nykyisille tiloille, niiden rantaviivan pituuden suhteessa. 4. Mitoitus ranta-alueen ulkopuolella Kaavan ehdotusvaiheessa on luovuttu ranta-alueen ulkopuolisen alueen mitoittamisesta emätilaperiaatteella. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu pyritään kuitenkin varmistamaan rakennuslupia ja suunnittelutarveratkaisuja harkittaessa. 4.3. Rakennuspaikkojen merkitseminen Kaavassa ei ole mahdollista osoittaa yksittäisiä rakennuspaikkoja. Rakentaminen pyritään keskittämään kyläalueille ja pientalovaltaisille asuntoalueille (AT- ja AP-alueet). Uusia rakentamisalueita ei osoiteta kaavassa alueille, joiden erityisiä arvoja uudisrakentaminen voisi heikentää merkittävästi. Koko kaava-alue määritellään maisema-arvojen ja uudisrakentamispaineiden vuoksi suunnittelutarvealueeksi. 4.5. Rakennuspaikan vähimmäiskoko Rakennuspaikan vähimmäiskoko on 4000 m2. Mikäli rakennuspaikka liitetään keskitettyyn jätevesijärjestelmään, voi vähimmäiskoko olla em. pienempi. Vähimmäiskokovaatimusta ei sovelleta rakennuspaikalle, joka on muodostettu ja pääosin rakennettu ennen kaavan hyväksymistä. 4.6. Asumisen kokonaismitoitus kaava-alueella Kaava-alueella asuu tällä hetkellä 553 asukasta (12.5.2009). Vakituisesti asuva väestömäärä alueella voi nousta noin kolmanneksella, jotta yhdyskuntarakenteen kehittyminen ja väestönkasvu on hallittua. Tämä merkitsee asumisväljyyden kasvu ja rakennuskannan poistuma huomioon ottaen 60-80 uutta asuntoa. Tällöin kaava-alueen väestömäärä nousisi 700-800 asukkaaseen. Alueelle on myönnetty vuosina 2000-2009 yhteensä 21 rakennuslupaa uudelle vakituiselle asuinrakennukselle, mikä merkitsee noin kahta asuinrakennuspaikkaa vuodessa. Kaavan tavoite on vastata 15-20 vuoden maankäytön kehitykseen. Tämä merkitsisi n. 30-40 uuden asunnon tarvetta tavoitevuoteen mennessä. Kaavoituksellinen väljyys huomioon ottaen myös tämä tarkastelu johtaa 60-80 uuteen asuntoon. Mitoitusluku ei merkitse sitä, että alueelle ei olisi mahdollista toteutua tätä enemmän uusia rakennuspaikkoja.