1 (10) ARVIOKIRJA Aittatie 1 96100 Rovaniemi 30.5.2013 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6
2 (10) Oulu 30.5.2013 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE Osoitteessa Aittatie 1, 96100 sijaitseva liikekiinteistö. ARVION TILAAJA Oulun seudun ulosottovirasto / Mervi Vatanen PL 262, 90101 Oulu ARVION TARKOITUS Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen huutokauppaa varten. KOHTEEN YKSILÖINTI Markkina-arvo määritellään (IVS 2011) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Tontti Kaupunki Rovaniemi (698) Kaupunginosa 2 Kortteli 66 Tontti 13 Pinta-ala 4.199 m² Hallinta Tontin omistaa Kiinteistö Oy yhtiö, lainhuuto 13.5.1988. Kiinnitykset Kiinteistölle on vahvistettu viisi velkakirjakiinnitystä. Lisäksi rasitustodistuksesta ilmenee kaksi vallinnanrajoitusta. Tarkemmat tiedot ilmenevät liitteenä olevasta 29.5.2013 päivätystä rasitustodistuksesta. Sijainti Kohde sijaitsee Vierustien ja Aittatien kulmassa Rovaniemen keskustan eteläpuolella. Ydinkeskustaan on matkaa noin puolitoista kilometriä.
3 (10) Sijaintikartat: Kaavatilanne Vahvistetun asemakaavan mukaan tontti kuuluu liikerakennusten korttelialueeseen (kaavamerkintä KL). Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kolme ja rakennusoikeutta tontilla on 2.420 kem 2. Rakennusoikeus on lähes kokonaan käytetty, käyttämättä on noin 173 kem 2. Asemakaavakartta
4 (10) Rakennus Arvion kohteena on alla kuvattu varastomyymälä/toimistorakennus. Rakennusvuosi 2004 Rakennustapa Rakennus on betonirunkoinen ja julkisivut ovat pesubetonipintaisista betonielementeistä. Porraskäytävän osalla julkisivumateriaalina on pelti. Vesikatteena on huopa. Tilaerittely Kolmekerroksisen rakennuksen laajuustiedot ovat seuraavat: - tilavuus 12.516 m 3 - bruttopinta-ala 3.129 brm 2 - kerrosala 2.247 kem 2 - huoneistoala noin 2.745,5 htm 2 Kukin kerros on bruttopinta-alaltaan likimain samankokoinen. Edellä mainittu huoneistoala on vuokrasopimusten mukainen likimääräinen huoneistoala, jota ei ole tarkistettu. Muut laajuustiedot on saatu käytettävissä olleista rakennuslupa-asiakirjoista. Rakennus on rinnetalo siten, että alin kerros on maan tasolla takapihan puolella rakennuksen lounaissivulla ja toinen kerros on maantasolla Aittatien puolella ja rakennuksen kaakkoissivulla. Tekniset ominaisuudet Lämmitysmuoto on kaukolämpö ja rakennuksessa on koneellinen ilmanvaihto. Tuloilman jäähdytystä ei ole, osa vuokralaista on asentanut omia ilmalämpöpumppuja. Kunto ja laatutaso Rakennuksen kunto on kaikkiaan lähinnä tyydyttävä. Yleisilme on siisti, mutta vuokralaisten mukaan ilmanvaihto ja sähköjärjestelmät ovat osittain puutteelliset. Toimivuus Rakennus on hyvin toimiva kokonaisuus. Ylin kerros on pääosin avokonttoritilaa ja lisäksi ylimmässä kerroksessa on edustustilat, joiden yhteydessä on kaksi saunaa. Toinen kerros on pääosin varastomyymälätilaa (SLO Oy:n myymälä) ja lisäksi on pienempi liiketila, jossa on keittiökalusteiden myyntinäyttelytila. Alin kerros on pääosin varastohallia, jonka yhteydessä on sosiaalitilat ja taukotila. Nämä tilat ovat ISS Palvelut Oy:n käytössä. Lisäksi alimmassa kerroksessa on erillinen hallitila, jossa on Golf Academyn harjoittelurata ja golf-simulaattori. Piha-alue on pääosin asfaltoitu. Pihalla on autopaikkoja, mutta piha on kuitenkin melko ahdas.
5 (10) Valokuvia kohteesta:
6 (10) Hoitokulut Rakennuksen hoitokulut eivät käyneet yksiselitteisesti ilmi kiinteistöyhtiön tilinpäätöstiedoista. Tuloslaskelmat viime vuosilta ovat puutteelliset ja hoitokulut joudutaan arvioimaan kokemusperäisesti. Arvioimme omistajan hoitokuluiksi noin 80.000 euroa vuodessa, joka sisältää tarvittavat vuosikorjaukset. Yksikkökuluksi vuokrasopimusten mukaiselle huoneistoalalle (noin 2.745,5 m 2 ) tämä tekee noin 2,40 /m 2 /kk. Kunnallistekniikka Rakennus on liitetty kaupungin vesijohto- ja viemäriverkkoon. NYKYKÄYTTÖ JA VUOKRASUHTEET Rakennuksen kaikki tilat on vuokrattu. Alla olevassa taulukossa on vuokrasopimusten keskeisin sisältö. Vuokralainen Kerros Ala m² Vuokra /kk /m²/kk Voimassaolo Tiliduo 3 144,0 819,18 5,69 toistaiseksi 6 kk Puustelli 2 118,5 1 311,65 11,07 toistaiseksi 12 kk ISS Palvelut Oy 1 ja 3 1142,0 7 193,48 6,30 31.12.2014 SLO Oy 2 871,0 7 291,84 8,37 31.5.2014 Golf Academy 1 280,0 1 820,00 6,50 31.5.2014 Soteva ry 3 190,0-0,00 toistaiseksi 2 kk Yhteensä 2745,518 436,15 6,72 Yllä olevat vuokrat ovat arvonlisäverottomia vuokria. Pinta-alat ovat likimääräisiä, Soteva ry:n huoneiston pinta-ala on mitattu karkealla tarkkuudella pohjapiirustuskopiosta ja muut vuokratut pinta-alat on mainittu vuokrasopimuksissa. Soteva ry:ltä peritään vain ylläpitovuokraa. Muut vuokralaiset maksavat vuokran lisäksi kuluttamansa veden ja sähkön. Osa vuokralaisista maksaa myös jätehuoltonsa itse. Vuokrat vastaavat kokonaisuutena markkinavuokratasoa. TIETOJA KIINTEISTÖYHTIÖSTÄ Kiinteistöyhtiön tietoja ei tässä lausunnossa kuvata. Arvion kohteena on yhtiön omistama kiinteistö ja arviossa määritetään kiinteistön velaton markkina-arvo. TIEDOT KOHTEESTA Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta, kiinteistöyhtiön tilinpäätöksestä, rakennuspiirustuksista, kiinteistötietojärjestelmästä ja Rovaniemen kaupungin verkkosivuilta. KATSELMUS on suorittanut kohteessa katselmuksen 24.5.2013.
7 (10) MARKKINA-ANALYYSI Finanssikriisin jälkeinen Suomen toimitilamarkkinan kaupankäynnin volyymi on vaihdellut vuosina 2009 2011 tasolla 1,6 1,8 miljardia euroa. Vuoden 2012 volyymi nousi muutaman ison kaupan ansiosta 2,0 miljardin tasolle. 7 6 5,5 6,0 5 Mrd. euroa 4 3,4 3,2 65% 3,7 3 2 1 0 0,5 1,0 1,4 2,0 2,3 2,3 21% 2,4 46% 46% 2,7 39% 54% 48% 1,6 17% 1,8 33% 1,7 28% 2,0 23% Ulkomainen Kotimainen Vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen transaktiovolyymi oli luokkaa 340 milj. euroa. Vuoden 2012 aikana tehtiin neljä yli 100 miljoonan euron kauppaa: Kuntien eläkevakuutus osti Hämeenlinnaan rakennettavan kauppakeskuksen, Sveafastigheter 68 liikekiinteistöä käsittävän porfolion, Niam 17 kohteen portfolion pääkaupunkiseudulta ja Exilion Nokian pääkonttorikiinteistön. Edellisenä kolmena vuotena yli 100 miljoonan kauppoja on ollut vain yksi tai kaksi vuosittain. Näiden lisäksi vuonna 2012 tehtiin muitakin isoja kauppoja: yli 50 miljoonan euron kaupoista muodostui noin 50 prosentin osuus koko transaktiovolyymistä. Toisaalta tämä tarkoittaa sitä, että lukumääräisesti kauppoja tehtiin aiempia vuosia vähemmän. Vuoden 2012 kiinteistömarkkinaa kuvaa myös se, että sijoituskiinnostus kohdistui vain hyvin kapeaan segmenttiin tarjolla olevista kohteista. Ulkomaisten sijoittajien osuus vuoden transaktiovolyymistä oli noin 23 prosenttia ja ostajatahoja oli lukumääräisesti aiempaa vähemmän. Useat Suomesta aktiivisesti sijoituskohteita hakevat ulkomaiset toimijat eivät löytäneet suurestakaan myyntitarjonnasta kohteita, jotka olisivat laadultaan tai hinnaltaan kansainvälisesti kilpailukykyisiä. Pääkaupunkiseudun ohella myös kasvukeskuksissa sijaitsevat hyvät kiinteistöt kiinnostavat sijoittajia. Vuoden 2012 ensimmäisen puoliskon aikana toteutuneesta transaktiovolyymistä yli puolet muodostuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevista kohteista, mutta jälkimmäisellä puoliskolla kauppoja tehtiin enemmän pääkaupunkiseudulla. Tämän seurauksena noin 60 prosenttia ko-
8 (10) ko vuoden transaktiovolyymistä kohdistui pääkaupunkiseudulle, kuten kahtena edellisenäkin vuotena. Kotimaiset instituutiot olivat odotetusti aktiivisia ostajia. Ulkomaiset toimijat keskittyvät pääkaupunkiseudun parhaisiin kohteisiin, kun taas kotimaisia instituutioita kiinnostavat myös kasvukeskukset, joissa ne kokevat saavansa parempaa riskikorjattua tuottoa. Kiinteistösijoituksista haetaan turvasatamaa ja kohtuullista tuottoa sijoitettavalle pääomalle, kun muut sijoitusinstrumentit koetaan epävarmoiksi ja turvallisista korkoinstrumenteista ei välttämättä saa edes inflaation ylittävää reaalituottoa. Kaupanteon kriteerit ovat säilyneet ennallaan eli kohde kiinnostaa, jos se on uusi tai uudehko, pitkillä sopimuksilla vuokrattu kiinteistö, jonka tekniset riskit ovat vähäiset. Toinen peruste kiinnostavuudelle on prime-sijainti kaupungin keskustassa tai muulla alueella, jolla vuokrauskysyntää pidetään vakaana, vaikka ostohetken vuokrasopimusten maturiteetti ei olisikaan kovin pitkä. Sinänsä vakaan kassavirtatuoton omaava kiinteistö on tällä hetkellä turvallinen ja kohtalaisen hyvän tuoton antava sijoitus verrattuna moniin muihin sijoitusinstrumentteihin. Finanssikriisi ja talouden epävarmuus ovat olleet uutisotsikoissa jo usean vuoden ajan, joten sijoittajat ovat sopeutuneet vallitsevaan tilanteeseen. Lamaannus on ohi, ja markkinassa toimitaan varsin aktiivisesti, mutta kauppojen loppuunsaattaminen on yhä vaikeaa. Kaupanteon haasteina ovat useimmiten myyjien ja ostajien näkemyserot hinnasta sekä ostajan pankkirahoituksen saatavuus. Viime aikoina ostajien kriteerit kiristyivät entisestään. Markkinoilla on yhä vähemmän niin houkuttelevia kohteita, että niistä syntyisi kunnon kilpailua. Niissä harvoissa kohteissa, joissa kilpailua syntyy, nettotuottovaatimus on pysynyt pääosin muuttumattomana. Muutoin sijoittajat edellyttävät entistä korkeampia tuottoja ennen kuin ovat valmiita tekemään kauppoja. Suomen toimitilamarkkinoiden eriytyminen siis jatkuu: prime-kohteiden kysyntä pitää niiden tuottovaatimukset alhaisina, mutta B-kategorian kohteiden kiinnostavuus heikkenee edelleen, mm. siitä syystä, että lainoituksen saanti niiden ostoon on entisestäänkin vaikeutunut. Talous- ja rahoitustilanne pysynee vaikeana myös vuonna 2013 ja kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä kauppavolyymi jäi 340 miljoonaan euroon ja tästä neljännes oli asuntokohteita. Näin ollen kaupankäynnin on vilkastuttava loppuvuonna, jotta päästää edes samalle tasolle kuin neljän edellisen vuoden aikana eli noin 1,7 2 miljardiin euroon. Kokonaisvolyymin kannalta ratkaisevaa on sekin, miten paljon uudisrakennushankkeita saadaan vuokrattua ja kuinka monta volyymiltään suurta, ostajia hinnaltaan tai laadultaan kiinnostavaa kohdetta tulee vuoden aikana myyntiin.
9 (10) Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Kohteen sijainti on hyvä ja näkyvä lähellä keskustaa eteläisen tulotien tuntumassa. Rakennus on suhteellisen hyvin toimiva kokonaisuus ja uudehko, vaikkakin laatutasossa on pieniä puutteita talotekniikan osalla. Kaikkiaan kohteen kiinnostavuus on kuitenkin hyvä. Myytävyys ja ostajapotentiaali Arvion kohteen myytävyys omassa kategoriassaan on vähintäänkin keskimääräinen. Ostajapotentiaali muodostuu lähinnä paikallisista sijoittajista, suursijoittajia kohde tuskin kiinnostaa. Myös sellainen ostaja, joka ottaisi osan tiloista omaan käyttöön ja jättäisi osan vuokralle saattaa tulla kyseeseen. ARVIOINNIN PERUSTEET Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Varastomyymälöiden ja tilaa vievän kaupan myymälähallien hinnat ovat viime vuosina olleet korkeimmillaan kasvukeskuksissa tasolla 1.000 /htm 2. Tällä tasolla neliöhinnat olivat vilkkaimman kaupankäynnin aikaan vuosina 2006 2007 ennen 2008 kevään finanssikriisiä. Tämän jälkeen kauppahavaintoja on vähän ja hintataso on ollut harvoissa toteutuneissa kaupoissa alhaisempi.
10 (10) Kohteen markkina-arvo on kummallakin menetelmällä samaa suuruusluokkaa. Markkina-arvo on saadun kokonaisvaihteluvälin puolessa välissä. Arvion tarkkuus Arvion tarkkuus on noin +/- 10 %. MARKKINA-ARVO. ARVION LAATI CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Oulu 30.5.2013 Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Pekka Laurila-Harju Diplomi-insinööri, LKV Myyntipäällikkö LISÄTIEDOT Lisätietoja arviosta antaa, puh. 010 5220 605 LIITTEET Arviokirjan liitteenä on: 1. lainhuutotodistus 2. kiinteistörekisterin ote 3. rasitustodistus