PYHÄJOEN KUNTA OLLINMÄKI YMPÄRISTÖ- JA RAKENTAMISTAPAOHJEISTUS OLLINMÄEN ALUE Ollinmäelle noin kolmen kilometrin etäisyydelle Pyhäjoen kirkonkylältä pohjoiseen on rakentumassa nykyaikainen yrityskylä, jossa on yrittäjille tarjolla tontteja liike- ja toimisto- ja teollisuustiloja varten. Ollinmäelle sijoittuu myös jonkin verran kaupallisia palveluja sekä Hanhikiven ydinvoimalahanketta varten määräaikaiseen asumiseen osoitettuja asuinalueita. Ollinmäen keskeinen liikennesijainti valtatien 8 varrella Pyhäjoen kirkonkylän ja Hanhikivenniemen välillä luo erinomaiset sijoittumismahdollisuudet vetovoimaiselle yritystoiminnalle. Huomattava määrä tarjolla olevista liiketila-, palvelu- ja teollisuustonteista on jo varattu. Alue jakautuu vuonna 1999 hyväksytyn Kirkonseudun rakennuskaavan mukaiseen Ollinmäki I -alueeseen ja vuonna 2014 hyväksytyn Kirkonseudun asemakaava ja asemakaavan muutos (Ollinmäki ) mukaiseen Ollinmäki II alueeseen. RAKENTAMISTAPAOHJEISTUS Ollinmäen yrityskylän sijoittuessa vilkkaasti liikennöidyn valtatie 8 varteen tulee huomiota kiinnittää alueen huoliteltuun yleisilmeeseen. Viihtyisä ja viimeistelty ympäristö on jokaiselle yritykselle hyvä käyntikortti ja imagotekijä. Rakentamistapaohjeistus selventää Ollinmäen alueen kaavoissa esitettyjä määräyksiä ja sen avulla esitetään suunnitteluperiaatteita, joita asemakaavojen lisäksi noudatetaan korttelialueiden ja yleisten alueiden jatkosuunnittelussa. Tavoitteena on, että Ollinmäen kiinteistöt, yleiset alueet ja erilaisia toimintoja käsittävät korttelialueet muodostavat viihtyisän, yhtenäisen ja taajamakuvallisesti korkealaatuisen kokonaisuuden. Ollinmäen alueen toteutuksessa noudatetaan asemakaavojen ja niissä esitettyjen kaavamääräysten lisäksi tätä rakentamistapaohjeistusta. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee noudattaa myös Ollinmäen alueen hulevesien hallintasuunnitelmaa (FCG Suunnittelu ja tekniikka 2016) sekä Ollinmäen alueelle laadittua ympäristösuunnitelmaa (FCG Suunnittelu ja tekniikka 2016), jossa on esitetty ohjeet kunnan ja yrittäjien tarpeisiin Ollinmäen katualueiden, yleisten alueiden sekä tonttien istutus- ja hoitosuunnitelmista. OLLINMÄKI I Ollinmäki I alue sijoittuu valtatien 8 välittömään läheisyyteen. Aluetta reunustavat kauttaaltaan alueen pääkadut (Kuusikaari, Koivukaari ja Ollinmäentie) ja alueelle on sijoittumassa palvelu- ja teollisuustoimintaa harjoittavia yrityksiä. Huomattava määrä tontteja on varattu ja osa tonteista on jo toteutusvaiheessa.
Kuva 1. Kirkonseudun rakennuskaava, Ollinmäen alue (Arkkitehtuuritoimisto Ylipahkala Oy, 2000. Väritetty kaavakartta Pöyry). Rakennusvalvonnalle tulee esittää rakennuslupaprosessin yhteydessä rakennettavaa tonttia koskeva käyttösuunnitelma (asemapiirros), josta käy ilmi tontin käyttötarkoitus, rakennusten sijoittelu, ajoliittymät ja tontin sisäiset liikennejärjestelyt, pysäköintialueet, istutettavat piha-alueet ja oleskelutilat kalusteineen, varastorakennukset ja katokset sekä jätehuollon järjestelyt ja valaistus. Valtatien 8 puolelle rajautuvat tontit ovat maantienäkymän vuoksi tärkeitä ja niiden toteutuksessa tulee kiinnittää huomiota edustavuuteen. Pysyvinä myönnettävien rakennuslupien ehtona on, että kiinteistöille ei sijoiteta kevytrakenteisia pressuhalleja. Ympäristön ja piha-alueiden viimeistelyssä tulee noudattaa Ollinmäen alueen ympäristösuunnitelmassa esitettyjä toimenpiteitä. Valtatien 8 suuntaan rajautuvat tontit kuuluvat hoitoluokituksen ensimmäiseen luokkaan. Kuusikaaren ja Koivukaaren puoleiset tontit rajautuvat hoitoluokkaan kaksi. Alueen sisäiset viher- ja virkistysalueet on luokiteltu hoitoluokkaan neljä, mikä on pitkälti virkistyskäyttöön varattua taajamametsää, joka pyritään säilyttämään nykytilassa. OLLINMÄKI II Ollinmäki II alue sijoittuu Kuusikaaren ja Koivukaaren katualueiden länsipuolelle. Korttelialueilta on etäisyyttä valtatiehen 8 keskimäärin 150 250 metriä, mutta tästä huolimatta korttelialueet näkyvät paikoitellen hyvin myös valtatielle 8. Alueen pääkatuja ovat Koivukaari, Kuusikaari ja Haapakaari, jolta on suunniteltu rakennettavaksi tieyhteys Matinsaareen.
Kuva 2. Kirkonseudun asemakaava ja asemakaavan muutos, Ollinmäen alue (Ramboll Oy 2014). Asemakaavan mukaisesti alueelle saa sijoittaa energiatuotantoa palvelevien asuntolarakennusten korttelialueita (AS-1) alueen etelä- ja pohjoisosaan ja näiden väliin jäävälle alueelle Kuusikaaren ja Koivukaaren varrelle teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueita (T), joista osalla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY). Hanhikiven ydinvoimalaitoksen rakentamisen aikaista asumista varten varatut korttelialueet yhdistyvät toisiinsa teollisuuskortteleiden ja lähivirkistysalueen kautta kulkevalla jalankululle ja pyöräilylle varatun kadun/tien välityksellä (pp). Energiatuotantoa palvelevien asuntorakennusten korttelialueet (AS-1) - korttelit 702 ja 708 Asemapiirroksessa tulee esittää rakennusten sijoittelu ja käyttötarkoitus, piha-alueet ja kasvillisuus, ajoliittymät tontille ja pysäköintialueet, valaistus, jätekatokset ja ulkovarastot. Edellä mainittujen lisäksi asemapiirroksessa esitetään teknisen huollon verkostot, pelastusreitit ja korkeustiedot.
Kortteli 702 Kuva 3.Korttelisuunnitelma Ollinmäki II alueen korttelista 702 (Pyhäjoelta virtaa kehittämishanke havainnekuva). Rakennusten sijoittelu tarkentuu tonttijaon yhteydessä. Asuinrakennukset Asuinrakennukset tulee sijoittaa niin, että rakennusten väleihin jää selkeät oleskelu- ja viherpihat ja ajoneuvoliikenne sekä pysäköinti keskittyvät omille alueilleen. Julkisivupinnoitteiden tulee olla viimeisteltyjä ja puuverhoiltuja. Ikkunajaotuksen sommitteluun tulee kiinnittää huomioita. Sisäänkäyntien tulee olla selkeästi erottuvia ja niiden yhteydessä tulee olla kiinteä kynnys sekä katos/ kuisti. Sisäänkäyntien edustan tulee olla laatoitettu esimerkiksi betonilaatoin ja kulkuväylien pysäköintialueilta sisäänkäynnille tulee olla pinnoitettu. Kattomateriaalien värityksen tulee olla rakennuspaikoittain yhtenäisesti tiilenpunainen tai musta ja kattojen tulee olla yhtenäisesti harjakattoisia tai pulpettikattoisia. Piha-alueet Korttelissa 702 rakennusten väleihin tulee jäädä selkeitä yhtenäisiä piha-alueita. Piha-alueiden tulee olla vehreitä ja säännöllisesti hoidettuja. Piha-alueet tulee rakennustöiden jälkeen maisemoida ja viimeistellä ja aluetta tulee hoitaa säännöllisesti. Sisäpihalla voidaan mahdollisuuksien mukaan säilyttää olemassa olevaa hyväkuntoista puustoa. Myös olemassa olevaa metsän pohjakasvillisuutta voidaan hyödyntää osana piha-alueen kasvillisuutta, mikäli se on hyväkuntoista ja muodostaa selkeän yhtenäisen kokonaisuuden. Voimakkaasti heinittyneet alueet, vaurioitunut metsänpohjakasvillisuus ja rikkoontunut maanpinta tulee maisemoida, esimerkiksi metsäsiirrännäisellä, eli kuntalla tai kylvämällä nurmeksi. Pihoille tulee sijoittaa oleskelualueet, joiden tulee olla selkeästi rajattuja ja pinnoitettuja, jotta niiden hoito on selkeää. Oleskelualueelle tulee johtaa pinnoitetut kulkuväylät. Pysäköinti ja ajoliittymät Korttelin 702 on ajoliittymät Ollinmäentieltä ja Leppäkaarelta, joiden varteen keskitetään henkilöautojen pysäköintialueet. Ajoreittien tulee olla asfalttipintaisia. Pysäköintialueet tulee erottaa asuinrakennuksista viherkaistoilla, joissa on myös puuistutuksia. Pysäköintialueet tulee jäsennellä istutuksin.
Polkupyöräkatokset, jätekatokset ja ulkovarastot Katokset tulee pääsääntöisesti sijoittaa pysäköintialueiden yhteyteen. Polkupyöräkatokset ja varastot sijoitetaan rakennusten sisäänkäyntien läheisyyteen ja katoksien rakennusmassoja voidaan hyödyntää pysäköintialueiden tilallisessa rajaamisessa. Mahdolliset oleskeluun liittyvät piharakennukset, kuten pihasaunat sijoitetaan sisäpihalle. Kaikkien katos-, varasto- ja piharakennusten julkisivu- ja kattomateriaalien tulee olla yhteensopivia asuinrakennusten kanssa. Valaistus Piha- ja pysäköintialueiden valaistuksen tulee olla asuinalueelle sopivaa ja hillittyä. Liiketunnistimella varustettuja älykästä valaisintyyppiä voidaan sijoittaa pysäköintialueille sekä rakennusten päätyihin piha-alueiden reunaan. Sisäpihojen kulkuväylät ja oleskelualueet tulee valaista asuinalueelle sopivilla pihavalaisimilla. Ulkoalueiden valaisimista ei saa heijastua valoa suoraan asuntoihin. Kortteli 708 Kuva 4.Korttelisuunnitelma Ollinmäki II alueen korttelista 708 (Pyhäjoelta virtaa kehittämishanke havainnekuva). Rakennusten sijoittelu tarkentuu tonttijaon yhteydessä.
Asuinrakennukset Asuinrakennusten päädyn tai pitkän julkisivun tulee sijoittua kohtisuoraan Salavakaareen nähden. Tonttien VL- alueeseen rajautuvalla sivulla rakennuksen pitkän julkisivun tulee rajautua viheralueen suuntaisesti. Julkisivupinnoitteiden tulee olla viimeisteltyjä ja puuverhoiltuja. Ikkunajaotuksen sommitteluun tulee kiinnittää huomioita. Sisäänkäyntien tulee olla selkeästi erottuvia ja niiden yhteydessä tulee olla kiinteä kynnys sekä katos/ kuisti. Sisäänkäyntien edustan tulee olla laatoitettu esimerkiksi betonilaatoin ja kulkuväylien pysäköintialueilta sisäänkäynnille tulee olla pinnoitettu. Kattomateriaalien värityksen tulee olla rakennuspaikoittain yhtenäisesti tiilenpunainen tai musta ja kattojen tulee olla yhtenäisesti harjakattoisia tai pulpettikattoisia. Piha-alueet Korttelin 708 korttelialueen sisäosien tulee muodostaa yhtenäinen ja vehreä piha-alue jota hoidetaan säännöllisesti. Piha-alueet tulee rakennustöiden jälkeen maisemoida ja viimeistellä ja aluetta tulee hoitaa säännöllisesti. Sisäpihalla voidaan mahdollisuuksien mukaan säilyttää olemassa olevaa hyväkuntoista puustoa. Myös olemassa olevaa metsän pohjakasvillisuutta voidaan hyödyntää osana piha-alueen kasvillisuutta, mikäli se on hyväkuntoista ja muodostaa selkeän yhtenäisen kokonaisuuden. Voimakkaasti heinittyneet alueet, vaurioitunut metsänpohjakasvillisuus ja rikkoontunut maanpinta tulee maisemoida, esimerkiksi metsäsiirrännäisellä, eli kuntalla tai kylvämällä nurmeksi. Oleskelualueet tulee sijoittaa korttelin yhtenäisen sisäpihan puolelle. Oleskelualueiden tulee olla selkeästi rajattuja ja pinnoitettuja, jotta niiden hoito on selkeää. Oleskelualueelle tulee johtaa pinnoitetut kulkuväylät. Pysäköinti ja ajoliittymät Korttelille 708 on ajoliittymät Haapakaarelta ja Salavakaarelta. Henkilöautojen pysäköinti tulee järjestää tonttien ulkolaidalla joko Salavakaaren tai VL-alueen suuntaisilla pysäköintialueilla. Pysäköintialueet tulee erottaa Salavakaaresta viherkaistalla, jossa on myös puuistutuksia. Myös pysäköintialueiden ja rakennusten väliset alueet tulee jäsennellä istutuksin. Polkupyöräkatokset, jätekatokset, ulkovarastot ja muut piharakennukset Katokset tulee pääsääntöisesti sijoittaa rakennusten katujen puoleisille piha-alueille. Polkupyöräkatokset ja varastot sijoitetaan rakennusten sisäänkäyntien läheisyyteen ja katoksien rakennusmassoja voidaan hyödyntää pysäköintialueiden tilallisessa rajaamisessa. Mahdolliset oleskeluun liittyvät piharakennukset, kuten pihasaunat sijoitetaan sisäpihalle. Kaikkien katos-, varasto- ja piharakennusten julkisivu- ja kattomateriaalien tulee olla yhteensopivia asuinrakennusten kanssa. Valaistus Piha- ja pysäköintialueiden valaistuksen tulee olla asuinalueelle sopivaa ja hillittyä. Liiketunnistimella varustettuja älykästä valaisintyyppiä voidaan sijoittaa pysäköintialueille sekä rakennusten päätyihin piha-alueiden reunaan. Sisäpihojen kulkuväylät ja oleskelualueet tulee valaista asuinalueelle sopivilla pihavalaisimilla. Ulkoalueiden valaisimista ei saa heijastua valoa suoraan asuntoihin. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueet (T, TY) Asemapiirroksessa tulee esittää rakennusten sijoittelu ja käyttötarkoitus, piha-alueet ja kasvillisuus, ajoliittymät tontille ja pysäköintialueet, valaistus, jätekatokset ja ulkovarastot. Edellä mainittujen lisäksi asemapiirroksessa esitetään teknisen huollon verkostot, pelastusreitit ja korkeustiedot.
Korttelit 710 ja 711 (TY) ja 712 ja 713 (T) Rakennukset Rakennusten päädyn tai pitkän julkisivun tulee sijoittua kohtisuoraan Kuusikaareen, Koivukaareen tai Haapakaareen nähden. Pääsisäänkäyntien tulee olla edustavia ja helposti havaittavissa. Niiden läheisyyteen tulee osoittaa asiakaspysäköintipaikat, ulko-oleskelualueet kalusteineen sekä polkupyörien paikoitusalue. Piha-alueet Mahdollisuuksien mukaan piha-alueet tulee jakaa edustus- ja tuotantoaluepihoihin. Edustuspiha sijoittuu pääsisäänkäyntien läheisyyteen ja tuotantopihat puolestaan kauemmaksi pääjulkisivuista. Pihaalueet jäsennellään kasvillisuudella ja istutusalueilla sekä erilaisilla päällyste- ja pinnoitusratkaisuilla. Mahdollisuuksien mukaan voidaan hyödyntää olemassa olevaa puustoa ja kasvillisuutta. Erityisesti Haapakaaren (kuuluu hoitoluokkaan 1 Ollinmäen ympäristösuunnitelmassa) varrella sijaitsevien kortteleiden 710 ja 711 yleisilmeen tulee olla huoliteltu sekä rakennusten että piha-alueiden osalta, koska Haapakaaren kautta ohjautuu liikenne Matinsaaren alueelle. Varastointialueet Varastot tulee sijoittaa tonttien takaosiin siten, että ne eivät rajaudu tonttien kadunpuoleisille reunoille. Varastoalueet tulee aidata. Toimitilarakennusten korttelialue (KTY) Kuusikaaren ja Koivukaaren risteysalueen kohdalla on asemakaavassa esitetty tonttivaraus toimitilarakennusta varten. Asemapiirroksessa tulee esittää rakennusten sijoittelu ja käyttötarkoitus, piha-alueet ja kasvillisuus, ajoliittymät tontille ja pysäköintialueet, valaistus, jätekatokset ja ulkovarastot. Edellä mainittujen lisäksi asemapiirroksessa esitetään teknisen huollon verkostot, pelastusreitit ja korkeustiedot. Toteutuksessa tulee ottaa huomioon tontin sijainti Koivukaaren ja Kuusikaaren risteysalueella ja suora näkymälinja kaakkoon kohti valtatietä 8. Rakennuksen sijoittelussa ja julkisivujen materiaaleissa ja värityksessä tulee huomioida keskeinen sijainti alueella. Lähivirkistysalueet ja Urheilu-, taukoliikunta ja virkistyspalvelualueet (VL, VU-1) Ollinmäen alueen virkistysalueiden ja kevyenliikenteen väylien toteutus ja hoitotoimenpiteet suoritetaan ympäristösuunnitelmassa annettujen ohjeiden mukaisesti. Yleismääräykset koskien Ollinmäki I ja II alueita: - Määräaikaiseen asumiseen ja yritystoimintaan tarkoitettuja rakennuksia saa toteuttaa merikontti tai parakki tyyppisinä rakentamisratkaisuna edellyttäen, että niiden julkisivut ja katot rakennetaan ja viimeistellään rakentamistapaohjeistuksessa annettujen määräysten mukaisesti. - Määräaikaiseen asumiseen tarkoitettujen korttelien ja tonttien yleisilmeen tulee olla siisti ja viihtyisä. - Tonteille ei saa sijoittaa kevytrakenteisia pressuhalleja siten, että ne näkyvät valtatielle 8 eikä suoraan rajautumaan tonttien kadunpuoleisille reunoilla Ollinmäen pääkatujen varrella. - Pressuhallit ovat kokonaan kiellettyjä tonteilla, joille on myönnetty rakennusluvat pysyvinä. - Ulkovarastointialueet tulee sijoittaa tonttien takaosiin ja ne on aidattava.
OLLINMÄEN LIIKEKORTTELIN ASEMAKAAVA Ollinmäen eteläosaan on valmisteilla asemakaava päivittäistavarakaupan yksikköä varten. Asemakaavan on arvioitu valmistuvan keväällä 2017. Kaavamääräyksiin suositellaan lisättäväksi ohjeistusta rakentamiselle. Lisäksi alueelle tulee noudattaa ympäristösuunnitelman esitettyjä hoitotoimenpiteitä. Liikekortteli sijoittuu hoitoluokan yksi alueelle. Lopuksi: Pyhäjoen kunnanhallitus on hyväksynyt Ollinmäen alueelle rakentamisen ohjaamisen tueksi laaditut korttelialueita koskevat rakentamistapaohjeet (19.09.2016, 349). Ohjeet toimivat apuna kunnan rakennusvalvontaviranomaisille rakennuslupaprosessien yhteydessä. Lisäksi tulee noudattaa myös Ollinmäen alueen ympäristösuunnitelmaa (FCG Suunnittelu ja tekniikka 2016) ja Ollinmäen alueen hulevesien hallintasuunnitelmaa (FCG Suunnittelu ja tekniikka 2016).