Asuntilan asemakaavan muutos Kortteli 457 ja LP-alue, Koivuhaantie Kaavaselostus Luonnos Ympäristölautakunta 8.4.2014 Dnro: 71/51.512/2014
1. Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Tunnistetiedot Kaavaselostus koskee 8.4.2014 päivättyä asemakaavamuutoksen luonnoksen karttaa. Asemakaavan muutos koskee: korttelin 457 tonttia 1 sekä yleistä pysäköintialuetta Asemakaavan muutoksella muodostuu: asuinpientalojen korttelialue (AP) ja puistoalue (VP) 1.2 Suunnittelualueen sijainti Suunnittelualue on Ylöjärven Asuntilan alueen kortteli 457 ja LP-alue, jota rajaavat Suolaniityntie ja Koivuhaantie länsi- ja pohjoispuolelta. Itäpuolella sijaitsee rivitalokortteli ja eteläpuolella Asuntilan päiväkoti ja koulu. Suunnittelualueen pinta-ala on 4485 m². Alue on rakentamaton. Ylöjärven kaupungin kaavoituksessa 8.4.2014 Ritva Kangasniemi kaupunginarkkitehti Leena Keränen kaavoitusarkkitehti Asemakaavamuutoksen vireille tulosta ilmoitettiin 12.2.2014. Ylöjärven ympäristölautakunta hyväksyy tämän asemakaavamuutoksen. 1.3 Asemakaavamuutoksen tarkoitus Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa voimassa olevassa asemakaavassa liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi sekä yleiseksi pysäköintialueeksi osoitettu suunnittelualue asumiskäyttöön. 2
Sisällysluettelo 1. Perus- ja tunnistetiedot... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Suunnittelualueen sijainti... 2 1.3 Asemakaavamuutoksen tarkoitus... 2 2. Tiivistelmä... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaavan muutos... 4 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen... 4 3. Lähtökohdat... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.2 Suunnittelutilanne... 5 4. Asemakaavamuutoksen suunnittelun vaiheet... 7 4.1 Asemakaavamuutoksen suunnittelun tarve... 7 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 7 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 7 4.4 Asemakaavamuutoksen tavoitteet... 8 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot... 8 5. Asemakaavamuutoksen kuvaus... 9 5.1 Kaavamuutosratkaisu... 9 5.2 Kaavamerkinnät ja määräykset... 9 5.3 Kaavamuutoksen vaikutukset... 9 5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 10 6. Asemakaavamuutoksen toteutus... 10 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 10 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 10 6.3 Toteuttamisen seuranta... 10 3
2. Tiivistelmä 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Alue on Maankäytön ja palvelujen suunnittelu- ja toteutusohjelmassa (MAPSTO 2014 2018) vuonna 2014 käynnistettävä kaavoituskohde. Ympäristölautakunta päätti 4.2.2014 ( 18) käynnistää kaavoituksen ja tiedottaa vireilletulosta sekä hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Asemakaavamuutoksen vireilletulosta tiedotettiin 12.2.2014. Asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto ja luonnos ovat käsiteltävänä ympäristölautakunnan kokouksessa 8.4.2014. Täydennetään myöhemmin. 2.2 Asemakaavan muutos Kaavamuutoksessa muodostuu asuinpientalojen korttelialue (AP), jonka rakennusoikeus kaksikerroksisena on 1000 k-m²ja toteutettaessa yhteen tasoon 70 % siitä eli 700 k-m 2. Lisäksi muodostuu puistoalue, joka yhdistää Suolaniityntien reunassa kulkevan kevyen liikenteen väylän suunnittelualueen koillispuolella sijaitsevaan Puropuistoon. 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen Alueen toteuttaminen voidaan aloittaa, kun asemakaavamuutos on saanut lainvoiman. Maankäytön ja palvelujen suunnittelu- ja toteutusohjelmassa (MAPSTO 2014 2018) alueen asuntotontit on arvioitu voitavan luovuttaa vuonna 2016. Alueen kaavan mukaista toteutumista seurataan rakennuslupakäsittelyn yhteydessä. 3. Lähtökohdat 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Asemakaavan muutosalue on kaupungin omistama ja rakentamaton. Alueella on edellisen omistajan toimesta tehty jonkin verran pohjatöitä. Alueen kautta on rakennettu viemäri- ja vesijohdot. Paikalla kulkevan puron vedet on johdettu alueen kautta putkessa. Osittain alue on luonnontilaista, eikä siellä ole mainittavaa kasvillisuutta. Alueen ympäristössä sijaitsee uudehkoja asuinrakennuksia, sekä rivi- että paritaloja. Rakennukset sijoittuvat tonteille väljästi ja ovat yksi- tai kaksikerroksisia. Suolaniityntien toisella puolella, suunnittelualuetta vastapäätä sijaitsee rakentamaton ja kaavoittamaton peltoaukea. Osa kevyen liikenteen väylistä läheisellä puistoalueella on päällystämättömiä polkuja. 3.1.2 Luonnonympäristö Suunnittelualueella on tehty rakennuksen pohjatöitä, joten siellä ei ole erityisiä luonnonarvoja. Alueen halki kulkevan puron vedet on johdettu putkessa alueen halki. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue kuuluu 1991 vahvistetun Ylöjärven Kirkonseudun rakennuskaavan alueeseen. Kaava-alue on suurelta osin toteutunut asuinalueena, jossa sijaitsee erillispientaloja sekä rivi- ja paritaloja 4
Asuntilan asuinalueen kadut sekä viemäri- ja vesijohtoverkostot on rakennettu. Asuntilan toinen päiväkoti sijaitsee asemakaavan muutosalueen välittömässä läheisyydessä, kuten myös luokat 1-3 käsittävä koulu. Kaavamuutosaluetta vastapäätä sijaitsee päivittäistavarakauppa. Samassa rakennuksessa toimii alueen neuvola. Muihin kuntakeskuksessa sijaitseviin kunnallisiin ja kaupallisiin palveluihin on matkaa noin 2 km. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on kaupungin omistama. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaavamuutosaluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Pirkanmaan 1. Maakuntakaavassa (valtioneuvosto on vahvistanut 29.3.2007) alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Merkinnällä on osoitettu asumisen, kaupan, palvelujen, hallinnon ja työpaikkatoimintojen alueita. Alueisiin sisältyy virkistys-, puisto- ja erityisalueita sekä pääväyliä pienempiä liikennealueita. Ote maakuntakaavasta. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti on merkitty keltaisella. 5
Yleiskaava Ylöjärven kirkonseudun pohjoisosan osayleiskaavassa (vahvistettu 30.8.1995) alue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueena (P). Ote osayleiskaavayhdistelmästä. Suunnittelualue on likimääräisesti merkitty keltaisella Asemakaava Ylöjärven Kirkonseudun rakennuskaavassa (vahvistettu 5.4.1991) suunnittelu-alueelle on osoitettu liike- ja toimisto-rakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa enintään yhden asunnon kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten, sekä yleinen pysäköintialue (LP-1), joka tulee toteuttaa torimaisena aukiona. Korttelialueelle on rakennusoikeutta 2000 m², ja rakennuksen korkein sallittu kerrosluku on kaksi. LP-alueelle on osoitettu rakennusala, jolle saa sijoittaa 60 m²:n kioskin. LP-1-alue korvaa korttelin 457 osalta 35 pysäköintipaikkaa. Ote ajantasa-asemakaavasta. Suunnittelualue on rajattu keltaisella. Rakennusjärjestys Ylöjärven kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 8.11.2006. Rakennusjärjestyksen uusimistyö on käynnissä. Tarkoitus on, että kaupunginvaltuusto hyväksyy uuden, koko kaupungin kattavan rakennusjärjestyksen vuonna 2014. Pohjakartta Pohjakarttaa päivitetään ja pidetään ajan tasalla kaupungin toimesta. 6
4. Asemakaavamuutoksen suunnittelun vaiheet 4.1 Asemakaavamuutoksen suunnittelun tarve Alue on Maankäytön ja palveluiden suunnittelu- ja toteutusohjelmassa (MAPSTO 2014 2018) vuonna 2014 käynnistettävä kaavoituskohde. Alue soveltuu hyvin asumisen täydennysrakentamiskohteeksi Asuntilassa. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Ympäristölautakunta päätti 4.2.2014 ( 18) käynnistää kaavoituksen ja tiedottaa vireilletulosta sekä päätti hyväksyä asemakaavamuutosta koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Kaavoituksen vireilletulosta tiedotettiin 12.2.2014. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Asemakaavamuutosalueen ja siihen rajoittuvien naapurialueiden maanomistajat sekä maa-alueiden haltijat, jotka ovat kaupungin tiedossa. Viranomaiset: Pirkanmaan pelastuslaitos Kaupungin sisäiset yhteistyötahot: rakennusvalvonta, yhdyskuntatekniikka ja ympäristötoimi Yhteisöt: Elisa Oyj, Leppäkosken Sähkö Oy, Ylöjärven omakotitaloyhdistys ry, Asuntilan kyläyhdistys 4.3.2 Vireilletulo Ympäristölautakunta päätti 4.2.2014 ( 18) käynnistää kaavoituksen ja tiedottaa vireilletulosta. Asemakaavamuutoksen vireilletulosta tiedotettiin 12.2.2014 Ylöjärven Uutisissa, kaupungin ilmoitustaululla ja kaupungin internet-sivuilla (www.ylojarvi.fi). Kaava- ja naapurialueiden maanomistajille tiedotettiin vireilletulosta kirjeitse. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Ympäristölautakunta hyväksyi asemakaavamuutosta koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman 4.2.2014. Valmisteluaineisto ja luonnos Ympäristölautakunta käsittelee asemakaavamuutoksen valmisteluaineistoa ja luonnosta 8.4.2014. Ympäristölautakunnan hyväksymisen jälkeen aineisto asetetaan nähtäville. Nähtävillä pidosta kuulutetaan Ylöjärven Uutisissa ja kaupungin ilmoitustaululla sekä internetissä kaupungin kotisivuilla, www.ylojarvi.fi. Lisäksi osallisille ilmoitetaan asiasta kirjeellä. Valmisteluaineistosta sekä asemakaavamuutoksen luonnoksesta tullaan pyytämään lausunnot tai kommentit kaupungin sisäisiltä yhteistyötahoilta ja osallisilta yhteisöiltä. Osallisilla ja kaupunkilaisilla on mahdollisuus nähtäville asettamisen kuulutuksessa mainitussa määräajassa esittää mielipiteensä aineistosta. 7
Asemakaavamuutoksen ehdotus Täydennetään myöhemmin. Hyväksymismenettely Täydennetään myöhemmin. 4.4 Asemakaavamuutoksen tavoitteet 4.4.1 Kaupungin asettamat tavoitteet Ylöjärven kaupungin tavoitteena on muuttaa voimassa olevassa asemakaavassa liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi ja yleiseksi pysäköintialueeksi osoitetun suunnittelualueen käyttötarkoitus asumiskäyttöön. 4.4.2 Suunnittelutilanteesta ja alueen oloista sekä ominaisuuksista johdetut tavoitteet Pirkanmaan 1. maakuntakaavassa (valtioneuvosto on vahvistanut 29.3.2007) suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Ylöjärven kirkonseudun pohjoisosan osayleiskaavassa (vahvistettu 30.8.1995) alue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueena (P). Asemakaavamuutos on maakuntakaavan mukainen. Poikkeaminen osayleiskaavasta on perusteltua, koska päivittäistavarakaupan ja julkista palvelutilaa sisältävä rakennus on toteutunut Suolaniityntien toiselle puolelle vinottain suunnittelualueeseen nähden. Asuinpientaloalueen täydentäminen muuttamalla rakentamaton liike- ja toimistorakennusten korttelialue sekä pysäköintialue asumiskäyttöön on perusteltua kaupunkirakenteen tiivistämisen kannalta. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus Asemakaavamuutoksen luonnosvaiheessa on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja tontin rakentamisesta pelkästään asuinkäyttöön. Korttelialue ei ollut luontevasti jaettavissa erillispientaloja varten. Näin koko asuinkortteli esitetään yhtenä, yhtiömuotoisesti toteutettavana alueena. Ajoneuvoliittymä asuintontille on esitetty pohjoisesta Koivuhaantieltä, sillä Suolaniityntie on luonteeltaan kokoojakatu, jolle ei ole osoitettu asuinkiinteistöjen liittymiä. Rakentamista rajoittavat alueen halki kulkevan puron vesien johtaminen putkessa sekä vesi- ja viemärijohtojen sijainti. Maanalaista johtoa varten varatuille alueille ei voi rakentaa. Johtojen siirtämisen ei ole katsottu olevan kannattavaa saavutettavan vähäisen lisärakentamismahdollisuuden vuoksi. Siksi päädyttiin osoittamaan alueen eteläosa puistoalueeksi. Se on perusteltua, koska puiston kautta voidaan johtaa Suolaniityntien ja alueen itäpuolella sijaitsevan Puropuiston yhdistävä kevyen liikenteen väylä. Nykyisin Suolaniityntielle johtava polku sijaitsee päiväkodin ja koulun korttelialueella. 4.5.2 Asemakaavamuutosratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavamuutoksessa osoitetaan tontin käyttötarkoitukseksi asuinpientalojen korttelialue (AP). Merkintä mahdollistaa rakentamisen useammalla tavalla, esimerkiksi yhtiömuotoisina pientaloina. Rivi- tai luhtitaloina voidaan toteuttaa pienempiä asuntoja. Alueelle on sallittu kaksikerroksinen rakentaminen, mutta sitä ei ole haluttu rajata ainoaksi vaihtoehdoksi. Mikäli rakentamishanke halutaan to- 8
teuttaa yksikerroksisena, rakennusoikeudesta voidaan käyttää enintään 70 %. Koko rakennusoikeuden sijoittaminen yhteen tasoon on vaikeaa olemassa olevien putkirasitteiden ja teiden rajaaman tontin haastavan muodon vuoksi. 5. Asemakaavamuutoksen kuvaus 5.1 Kaavamuutosratkaisu Asemakaavamuutoksen luonnoksessa liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K- 5) esitetään muutettavaksi asuinpientalojen korttelialueeksi (AP), johon saa rakentaa rivi- tai luhtitaloja, kytkettyjä pientaloja tai yhtiömuotoisia pientaloja asumistarkoituksiin. Toteuttamistavasta riippuen alueelle voidaan sijoittaa arviolta neljästä kahdeksaan asuntoa. Voimassaolevan asemakaavan rakennusoikeus 2060 k-m 2 alenee 1000 k-m 2 :iin. Kerrosluku säilyy kahtena. Suunnittelualueen eteläosan yleinen pysäköintialue (LP-1) osoitetaan puistoksi (VP). 5.2 Kaavamerkinnät ja määräykset Asemakaavamuutosalueen käyttötarkoitukseksi osoitetaan asuinpientalojen korttelialue (AP) sekä puistoalue (VP). Rakennusala on osoitettu neljän metrin etäisyydelle tontin rajoista sekä viiden metrin päähän tontilla olevasta maanalaisesta putkesta. Rakennusoikeutta osoitetaan 1000 k-m². Rakentaminen sallitaan kaksikerroksisena. Yksikerroksisena toteutettaessa sallitaan rakennusoikeudesta 70 % eli 700 k-m 2. Kattokaltevuus määrätään 18 23 asteen välille. Katuun rajautuville tontin osille osoitetaan istutettavat alueen osat ja katujen vastaisille tontin rajoille määrätään yhtenäinen aitaus. Suolaniityntien ja osittain Koivuhaantien varteen osoitetaan ajoneuvoliittymäkielto. Autopaikkoja on annetun kaavamääräyksen mukaan varattava 2 ap/asunto erillisille pientaloille ja 1,5 ap/asunto kytketyille pientaloille ja rivitaloille. Alueelle on merkitty maanalaista johtoa varten varattu alueen osa, joka sijoittuu sekä asuintontin että puiston puolelle. Puistoon on merkitty ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. 5.3 Kaavamuutoksen vaikutukset 5.3.1 Vaikutukset kulttuuri- ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksen alue sijoittuu noin 15 vuoden aikana toteutuneelle asuinalueelle. Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ovat vähäisiä. Kaavamääräyksin ja rakennuslupakäsittelyn yhteydessä uudisrakentamista ohjataan sopeutumaan olemassa olevaan ympäristöön. Suunnittelualueella ei ole tiedossa erityisiä luontoarvoja, joihin kaavamuutoksella olisi vaikutuksia. Puro on siirretty kulkemaan putkessa, eikä vesiuoman avaamiselle tällä kohtaa ole syytä. Istutettavaksi määrätyn tontin osan toteuttaminen ja puiston tulevat istutukset vaikuttavat ympäristöön positiivisesti. 5.3.2 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja taajamakuvaan Peruuntuneen rakentamishankkeen jäljiltä vuosia ympäristöstään silmiinpistävästi hoitamattomana erottuneen alueen rakentaminen kohentaa merkittävästi Asunti- 9
lan ilmettä. Asuinrakennusten rakentaminen tyhjälle tontille tiivistää omalta osaltaan yhdyskuntarakennetta ja vaikuttaa taajamakuvaan eheyttävästi. 5.3.3 Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen Alue on liitettävissä olemassa oleviin vesi- ja viemäriverkostoihin. Vapaan kapasiteetin lisäkäytön vaikutus yhdyskunta- ja energiatalouteen on positiivista. Suunnittelualue liittyy olemassa olevaan katuverkostoon. Asemakaavamuutos liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta sekä LP-alueesta asuinpientalojen korttelialueeksi ei merkittävästi lisää liikennettä alueella. 5.3.4 Sosiaaliset vaikutukset sekä vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Suunnittelualue tukeutuu olemassa oleviin palveluihin, joista alueen vieressä ovat päiväkoti ja ala-aste. Päivittäistavarakauppa ja neuvola sijaitsevat alueen välittömässä läheisyydessä. Ylöjärven keskustan palveluihin on etäisyyttä noin 2 km. Lähialueen asukkaiden elinoloihin muutama uusi asuinrakennus ja arviolta 15 uutta asukasta eivät vaikuta merkittävästi. Elinympäristöön tyhjän tontin siistiytyminen rakentamisen myötä vaikuttaa myönteisesti. Rakentamisaikana voi aiheutua jonkin verran häiriöitä olemassa olevalle asutukselle. 5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Luottamuselin Suunnitteluvaihe Pvm Päätös Ympäristölautakunta 4.2.2014 18 Päätös: asemakaavamuutoksen käynnistäminen, vireilletulosta tiedottaminen, osallistumis- ja arviointisuunnitelman hyväksyminen Ympäristölautakunta Täydennetään myöhemmin. Asemakaavamuutoksen käynnistäminen vireilletulo, tiedottaminen, osallistumisja arviointisuunnitelma Asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto ja luonnos 6. Asemakaavamuutoksen toteutus 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 10 8.4.2014 xx Päätös: asemakaavamuutoksen valmisteluaineiston ja luonnoksen nähtäville asettaminen ja siitä tiedottaminen Asemakaavakartta, asemakaavamerkinnät ja -määräykset ohjaavat alueen rakentamista. Kaavan toteutusmahdollisuuksia on tutkittu havainnepiirrosten avulla. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tavoitteena on, että asemakaavamuutos hyväksyttäisiin ympäristölautakunnassa 2014. Kaavamuutoksen saatua lainvoiman voidaan alueen toteuttaminen aloittaa. Katuverkon ja kunnallistekniikan suhteen ei aiheutune muutostarpeita. Maankäytön ja palveluiden suunnittelu- ja toteutusohjelmassa (MAPSTO 2014 2018) alueen asuntotontit on arvioitu voitavan luovuttaa vuonna 2016. 6.3 Toteuttamisen seuranta Alueen kaavan mukaista toteutumista seurataan rakennuslupakäsittelyn yhteydessä.