KAUPUNGINTALO JA VIRASTOKESKUKSEN KEHITYSPOLUT Mikko Kivinen TYT/projektinjohtaja, Espoon keskus 23.11.2016 Valtuustoseminaari
ASEMAKAAVA
Valtuuston 17.11.2014 hyväksymä Virastokeskus-asemakaavanmuutos (lainvoimainen 2.3.2016)
Valtuuston päätös 17.11.2014 Lisäksi valtuusto päätti, että kaupungintalotontin käytöstä tuodaan valtuuston käsittelyyn eri vaihtoehdot rakennuskustannus- ja käyttökustannuslaskelmineen heti sen jälkeen, kun valtuuston päättämä asemakaava on lainvoimainen. Vaihtoehdot ovat talon purku ja uuden rakentaminen (A) talon korjaaminen suojeltuna (B) talon korjaaminen ilman suojelua (C) tontin muu käyttö (D)
Asemakaavan valituskäsittely Virastokeskus-asemakaavamuutoksesta tehtiin yksi valitus, jossa Uudemaan ELY-keskus esitti suojelumerkintää kaupungintalolle. 15.1.2016 HHO päätti ettei kaupungintaloa tarvitse asemakaavalla suojella. Asemakaavanmuutos sai kokonaisuudessaan lainvoiman 2.3.2016, jolloin tontin muuta käyttöä voitiin arvioida laajemmin.
NYKYTILANNE
Valtuustotalo (1979) kunto on hyvä. Ei merkittäviä peruskorjaustarpeita lähivuosina. Kaupungintalo (1971) on ollut tyhjillään vuodesta 2009, odottaa valtuuston päätöstä sen tulevaisuudesta. (0 tp) Kaavoitettu asumiselle. Tontinluovutus n. 2019. Virastotalo 3:n (1985) kunto on hyvä. Mittava peruskorjaus on odotettavissa noin 10-15 vuoden kuluessa. (440 tp) Virastotalo 2 (1979) vaatii mittavaa peruskorjausta. Osa rakennuksesta on todettu epäterveelliseksi. (330 tp). Asemakaava mahdollistaa tontin tehokkaamman käytön. Kaavoitettu asumiselle. Tontinluovutusmenettely on käynnistetty 2016. Virastokeskuksen alue v. 2016
Tavoitteita kehittämiselle Espoon keskusta vahvistetaan kaupallisten ja julkisten palvelujen keskuksena ja sitä pyritään elävöittämään kehittämällä monipuolisia kulttuuri-, liikunta-, asukas- ja harrastepalveluja kaupunkikeskuksen vahvuudet huomioiden. (EKYJ 15.4.2013) Espoon keskuksen hallinnollisten toimitilojen tilankäyttöä tehostetaan siten, että toimipisteiden lukumäärä ja pinta-ala supistuu merkittävästi nykyistä pienemmäksi. (TAJA 16.6.2014)
Virastokeskuksen kehittäminen Suunnitelmallisella kehittämisellä voidaan ennalta vaikuttaa mm. Investointeihin Maankäyttöön ja -myyntituloihin Tilojen käyttömenoihin Espoon palvelujen tehostamiseen Alueen asukasmääriin Kaupunkikuvaan Työympäristön laatuun Paikoitusratkaisuihin Espoon imagoon
VAIHTOEHTOISET KEHITYSPOLUT
Virastokeskuksen kehityspolut Jos vanha kaupungintalo säilyy tai samalle paikalle rakennetaan uusi kaupungintalo kehityspolku on nimetty: KAUPUNGINTALO (A,B,C) Mikäli kaupungintalon paikalle halutaan muuta maankäyttöä, tutkitut kehityspolut ovat: VALTUUSTOTALON LAAJENNUS (D1) ESPOO-TALO (D2) VIRASTOKESKUS (D3)
KAUPUNGINTALO -kehityspolku (A,B,C) Peruskorjataan kaupungintalo tai toteutetaan uusi vanhan paikalle. Nykyisen Virastotalo 2:n paikalle tehdään asemakaavan mukainen laajempi ja tehokkaampi rakennus, jossa on monipuoliset asukas- ja virastopalvelut. Kaupungin toiminnot keskittyvät 4:n rakennukseen. Rakennuksiin voidaan sijoittaa monipuolisia asukkaiden palveluita, kulttuuri- ja liiketiloja, sekä kaupungin hallinnollisia tiloja.
Kaupungintalon kustannusarviot Vaihtoehtojen kustannusarviot* VE A (uudisrakennus) 25,1 M + purkukulut 1,8M = 26,9 M VE B (peruskorjaus) 25,8 M VE C (säilyttävä peruskorjaus) 24,4 M Vaihtoehtojen kustannusarviot eivät poikkea suuresti toisistaan. Peruskorjausta uudisrakentamisen sijaan puoltavat rakennuksen paikallishistorialliset arvot. Sillä peruskorjataanko kaupungintalo vai rakennetaanko samalle paikalle uusi lähes samankokoinen rakennus, ei juurikaan ole eroa kaupunkirakenteen kannalta. * Arviot perustuvat ARK-House arkkitehdit Oy:n 14.12.2015 päivättyihin erivaihtoehtojen luonnoksiin.
2 KAUPUNGINTALO Keskeisten tunnuslukujen arvioita P1 IV III II 3 4 1 I 1. KAUPUNGINTALO Peruskorjauskustannus tai investointi n. -25 M 7500 k-m2, kustannusarvio 3500 /m2 2016 0 hlöä 400 hlöä (n.6000 k-m2 tsto) Mahdolliset purkukustannukset n. -2M, vaihtoehto A. 2. VALTUUSTOTALO Pieniä muutoksia 3. UUSI VIRASTOTALO Investointi n. -45 M 20000 k-m2, kustannusarvio 2500 /m2 2016 400 hlöä 1000 hlöä (n. 15000 k-m2 tsto) 4. KAMREERINTIE 5 Muutostyöt käynnissä 2400 k-m2, Monityötilamuutokset max. 1100 /m2 2016 100 hlöä 200 hlöä I. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 260 II. ASUINKORTTELI 11500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +6 M Asukkaita n. 250 III. ASUINKORTTELI 16000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +9 M Asukkaita n. 360 IV. ASUINKORTTELI 10500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +6 M Asukkaita n. 240 P1. PYSÄKÖINTILAITOS Vuorottaispysäköinti kaupungintalo 60ap (1ap/100km2) uusi virastotalo 150ap (1ap/100km2) nykyinen asuminen 21ap, uusi asuminen 45ap liityntäpysäköinti 300ap yht.576 ap Yhden autopaikan hinta on n. 29000 Toimistotilojen osuus n. 6M (koko laitos n. 17M )
2 KAUPUNGINTALO Keskeisten tunnuslukujen arvioita IV III II 3 1 I Virastokeskuksen alueelle tulee noin 1100 uutta asukasta. Investoinnit ovat n. 70 M, maanmyyntitulot n. 28 M. Kehityspolun toteutuessa Espoon vuosittaiset säästöt tilojen vuokra-, hoito- ja ylläpitokuluissa ovat arviolta n. 5,3 M /vuosi. P1 4
KAUPUNGINTALO Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy asemakaavan muutosalue asemakaavan muutosalue
Periaateluonnos peruskorjaus -vaihtoehdosta (C), jossa julkisivut ja talotekniikka on uusitaan. Rakennuksen jalustaan muodostetaan mm. uusi pääsisäänkäynti, kokouskeskus, kahvila ja palvelutiloja. Ylimpiin kerroksiin tehdään n. 400 hengen monitilatoimistoa. KAUPUNGINTALO ARK-house arkkitehdit Oy 14.12.2015 (luonnos)
6.KRS Monitilatoimistoa 5.KRS Monitilatoimistoa 4.KRS Monitilatoimistoa 3.KRS Kokoustiloja Monitilatoimistoa 2.KRS Kahvilan laajennus Kokoustiloja Monitilatoimistoa Käynti valtuustotaloon Varastot 1.KRS (TORITASO) o o o o o o Pääsisäänkäynti Kahvila/ravintola Info Näyttelytilaa Auditorio Arkisto
VALTUUSTOTALON LAAJENNUS kehityspolku (D1) Puretaan Kaupungintalo, ja tilalle toteutetaan asumista mahdollisimman tehokkaasti. Valtuustotalo toimii itsenäisenä kokouspaikkana ja sitä laajennetaan vähäiseltä osin. Virastotalot 2 ja 3 peruskorjataan monitoimitiloiksi. Kaupungin toiminnot keskittyvät 4:n rakennukseen. Rakennuksiin voidaan sijoittaa joitakin asukkaiden palveluita ja liiketiloja, sekä kaupungin hallinnollisia tiloja.
1 VALTUUSTOTALON LAAJENNUS Keskeisten tunnuslukujen arvioita III 3 2 II I 1. VALTUUSTOTALON LAAJENNUS Investointi n. -5 M 2. VIRASTOTALO 2 Peruskorjauskustannus n. -23 M 9000 k-m2, kustannusarvio 2500 /m2 2016 300 hlöä 600 hlöä (n.9000 k-m2 tsto) 3. VIRASTOTALO 3 Peruskorjauskustannus n. -35 M 14000 k-m2, kustannusarvio 2500 /m2 2016 400 hlöä 800 hlöä (n.12000 k-m2 tsto) 4. KAMREERINTIE 5 Peruskorjaus käynnissä 2400 k-m2, kustannusarvio 3000 /m2 2016 100 hlöä 200 hlöä P1 IV 4 I. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 260 II. ASUINKORTTELI 6500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +4 M Asukkaita n. 140 III. ASUINKORTTELI 11500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +6 M Asukkaita n. 250 IV. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 220 P1. PYSÄKÖINTILAITOS Vuorottaispysäköinti nykyinen virastotalo 2 90ap (1ap/100km2) nykyinen virastotalo 3 120ap (1ap/100km2) nykyinen asuminen 21ap liityntäpysäköinti 300ap yht. 531ap Yhden autopaikan hinta on n. 29000 Toimistotilojen osuus n. 6M (koko laitos n. 15M )
1 VALTUUSTOTALON LAAJENNUS Keskeisten tunnuslukujen arvioita P1 IV III 3 2 4 II I Virastokeskuksen alueelle tulee noin 900 uutta asukasta. Investoinnit ja peruskorjauskustannukset ovat n. 63 M, maanmyyntitulot n. 24 M. Kehityspolun toteutuessa Espoon vuosittaiset säästöt tilojen vuokra-, hoito- ja ylläpitokuluissa ovat arviolta n. 5,2 M /vuosi.
Valtuustotaloa laajennetaan vain välttämättömin osin ja viereen toteutetaan asuinrakennus. VALTUUSTOTALON LAAJENNUS Arkkitehdit Soini Stenbäck Takkinen Oy 28.1.2010 (luonnos)
ESPOO-TALO kehityspolku (D2) Kaupungintalo ja valtuustotalo puretaan vaiheittain. Nykyisen Virastotalo 2:n paikalle tehdään asemakaavan mukainen rakennus, johon keskittyvät monipuoliset asukasja virastopalvelut ja päätöksenteko. Uusi valtuustosali ja muut kokoustilat ovat monipuolisesti myös eri yhteisöjen käytettävissä. Virastotalo 3:sta puretaan pohjoissiipi (1/3), loppuosa (2/3) peruskorjataan ja toteutetaan monitilatoimistona. Uusi rakennus myös mahdollinen. Kaupungin toiminnot keskittyvät 2:n rakennukseen.
ESPOO-TALO Keskeisten tunnuslukujen arvioita IV III II I 1. ESPOO-TALO Investointi n. -45 M 20000 k-m2, kustannusarvio 2500 /m2 2016 300 hlöä 1000 hlöä (n.15000 k-m2 tsto) 2. VIRASTOTALO 3 (N. 2/3 nykyisestä) Perusrkojaus n. -24 M 9500 k-m2, kustannusarvio 2500 /m2 2016 400 hlöä 600 hlöä (n.9000 k-m2 tsto) P1 V 2 1 I. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 260 II. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 260 III. ASUINKORTTELI 11500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +6 M Asukkaita n. 250 IV. ASUINKORTTELI 4500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +2 M Asukkaita n. 100 V. ASUINKORTTELI 12500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 280 P1. PYSÄKÖINTILAITOS Vuorottaispysäköinti Espoo-talo 150ap (1ap/100km2) virastotalo 3 (2/3) 90ap (1ap/100km2) nykyinen asuminen 21ap, uusi asuminen 149ap liityntäpysäköinti 300ap yht.710 ap Yhden autopaikan hinta on n. 29000 Toimistotilojen osuus n. 7M (koko laitos n. 20M )
ESPOO-TALO Keskeisten tunnuslukujen arvioita P1 V IV 2 III 1 II I Virastokeskuksen alueelle tulee noin 1150 uutta asukasta. Investoinnit ja peruskorjauskustannukset ovat n. 69 M, maanmyyntitulot n. 29 M. Kehityspolun toteutuessa Espoon vuosittaiset säästöt tilojen vuokra-, hoito- ja ylläpitokuluissa ovat arviolta n. 5,6 M /vuosi.
ESPOO-TALO Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy asemakaavan muutosalue asemakaavan muutosalue
Nykyisen Virastotalo 2:n paikalle toteutaan rakennus, jossa asiakaspalvelu-, kokoustilojen ja monikäyttöisen valtuustosalin käyttöastetta voidaan nostaa. Rakennuksessa on myös kulttuuri-, palvelu-, hallinnollisia ja kaupallisia tiloja. ESPOO-TALO Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy 16.2.2016 (luonnos)
ESPOO-talon 3. krs palveluaulassa voidaan toteuttaa yhden luukun - periaatetta. Palvelutori, monitoiminen sa ravintolat, ym. ovat helposti saavutettavissa asemasillan tasolta.
VIRASTOKESKUS kehityspolku (D3) Kaupungintalo puretaan ja tontti maisemoidaan. Valtuustotaloa laajennetaan vähäiseltä osin. Virastotalo 2 ja 3 :n tehdään vain ylläpidon kannalta välttämättömiä remontteja ja vähäisiä muutostöitä. Kaupungin toiminnot pysyvät pääosin nykyisissä tiloissaan, arviolta n. 10 eri kohteessa. Virastokeskuksen alueelle tulee noin 500 uutta asukasta.
1 Kehityspolun tunnuslukujen arvioita VIRASTOKESKUS (D3) II 3 2 I 1. VALTUUSTOTALON LAAJENNUS Investointi n. -5 M 2. VIRASTOTALO 2 / NYKYINEN Peruskorjaus n. -9 M 9000 k-m2, kustannusarvio 1000 /m2 2016 300 hlöä 300 hlöä 3. VIRASTOTALO 3 / NYKYINEN Peruskorjaus n. -14 M 14000 k-m2, kustannusarvio 1000 /m2 2016 400 hlöä 400 hlöä 4.-11. KAUPUNGIN TOIMIPISTEITÄ 900 työntekijää radan eteläpuolella. P1 P2 6 7 8 5 4 11 9 10 I. ASUINKORTTELI 12000 k-m2 Maanmyyntitulot n. +7 M Asukkaita n. 260 II. ASUINKORTTELI 11500 k-m2 Maanmyyntitulot n. +6 M Asukkaita n. 250 P1. PYSÄKÖINTILAITOS Vuorottaispysäköinti asuminen 21ap ravintola 11ap virastotalo 2 249ap (1ap/75km2) virastotalo 3 219ap (1ap/75km2) tarve yht. 500ap Peruskorjaus 2M P2. PYSÄKÖINTILAITOS Pysäköinti virastotalo 3 47ap (1ap/75km2) liityntäpysäköinti 300ap tarve yht. 347ap Yhden autopaikan hinta on n. 29000 Toimistotilojen osuus n. 2M (koko laitos n. 10M )
1 VIRASTOKESKUS Keskeisten tunnuslukujen arvioita II 3 2 I Virastokeskuksen alueelle tulee noin 500 uutta asukasta. Investoinnit ja peruskorjauskustannukset ovat n. 28 M, maanmyyntitulot n. 13 M. P2 P1 6 5 4 11 9 10 Kehityspolun toteutuessa Espoon vuosittaiset tilojen vuokra-, hoito- ja ylläpitokulut kasvavat arviolta n. 0,8 M /vuosi. 7 8
Valtuustotaloa laajennetaan vain välttämättömin osin. Kaupungintalo puretaan ja sen paikka maisemoidaan. Valtuustotalo v. 2016
YHTEENVETO
Arviot tilavision tavoitteiden toteutumisesta eri vaihtoehdoissa Espoon keskuksen tilavision tavoitteita (TAJA 16.6.2014) A,B,C Kaupungintalo D1 Valtuustotalosta Kaupungintalo D2 Espoo-talo D3 Virastokeskus Toimintojen keskittäminen ja julkisten rakennusten monikäyttöisyyden lisääminen Työympäristön laadun parantaminen Työntuottavuuden parantaminen Ympäristötehokkuuden parantaminen Asuinrakentamisen mahdollistaminen Espoon keskuksen monipuolistaminen ja imagon parantaminen Monipuoliset mahdollisuudet kehittämiselle. Työympäristö ja - hyvinvointi paranee selvästi. Keskitettyjä, monitoimitilaa. (n.15m2/työpiste) Tila- ja energiatehokkuus paranevat. Valtuustotalo pieni ja toiminnallisesti irrallinen. Työympäristö ja - hyvinvointi paranee selvästi. Keskitettyä, monitoimitilaa. (n.15m2/työpiste) Olemassa olevaa on haastava ja kallis parantaa. Monipuoliset mahdollisuudet kehittämiselle. Työympäristö ja - hyvinvointi paranee selvästi. Keskitettyä, monitoimitilaa. (n.15m2/työpiste) Tila- ja energiatehokkuus paranevat. Ei houkuttelevia uusia palveluita. Työympäristön laatu ei muutu. Työtilat hajallaan. (n.32m2/työpiste) Ei merkittäviä parannuksia. 1100 uutta asukasta 900 uutta asukasta 1150 uutta asukasta 500 uutta asukasta Sekoittuneet toiminnot ja kaupunkikuva paranee. Maanmyyntitulojen optimointi Tulot kaupungille n. 28M Kaupunkirakenne uudistuu osittain. Tulot kaupungille n. 21M Sekoittuneet toiminnot ja kaupunkikuva paranee. Tulot kaupungille n. 27M Ei luo uusia edellytyksiä kaupunkikehitykselle. Tulot kaupungille n. 13M
Arviot kaupungintalopäätöksen taloudellisista vaikutuksista Kehityspolku A,B,C Kaupungintalo D1 Valtuustotalosta Kaupungintalo D2 Espoo-talo D3 Virastokeskus Investoinnit ja peruskorjaukset - 76 M (A) - 76 M (B,C) - 69 M - 76 M - 32 M Maanmyyntitulot + 28 M (A,B,C) + 24 M + 29 M + 13 M Purkukustannukset ym. - 7 M (A) - 5 M (B,C) Yhteensä - 55 M (A) - 53 M (B,C) - 5 M - 7 M - 5 M - 50 M - 54 M - 24 M Arvioidut säästöt 30 v. käyttömenoissa (2016 vrt. 2030) Kaikki yhteensä 30 v. kuluessa + 159 M + 156 M + 168 M - 24 M + 104 M (A) + 106 M (B,C) + 106 M + 114 M - 48 M Vuosittaiset käyttökustannukset 2030 arvioitu (6,8M /v 2016) 1,5 M (-5,3M ) 1,6 M (-5,2M ) 1,2 M (-5,6M ) 7,6 M (+0,8M )
Investoinnit, maanmyyntitulot ja tilakustannusten säästöt (Arviot M ) + M 120 100 80 60 ESPOO-TALO KAUPUNGINTALO VALTUUSTOTALOSTA KAUPUNGINTALO VIRASTOKESKUS 40 20 0 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050-20 -40-60 - M -80 Vaihtoehtojen Espootalo ja Kaupungintalo takaisinmaksu aika on n. 15 v. Vaihtoehtojen Espootalo ja Virastokeskus erotus on 30 v. kuluttua n. 120 M.
Yhteenveto arvioinneista Kehityspoluissa Kaupungintalo ja Espoo-talo maanmyyntitulot ovat suurimmat, alueen kehittäminen parantaa eniten ympäristön laatua ja pitkällä aikavälillä säästöt käyttömenoissa ovat selvästi suurimmat. Toisaalta alkuinvestoinnit ovat merkittävät verrattuna kaupungin nykyiseen taloustilanteeseen. Kehityspolut mahdollistavat palvelujen keskittämisen ja eniten uutta asuntotuotantoa, jotka eniten parantavat paikallista ostovoimaa. Tilojen merkittävä tehostaminen antaa parhaiten mahdollisuuden kehittää asukkaiden, yritysten ja kaupungin yhteisiä palveluja. Kehityspoluilla on positiivinen vaikutus koko Espoon toimintatapaan, työympäristöön ja imagoon.
Kaupungintalon päätösvaihtoehdot Kaupungintalo -kehityspolussa kaupungintalon säilyttäminen (C) on perusteltua alueen kerroksellisuuden säilyttämisen ja rakennuksen paikallishistoriallisten arvojen vuoksi. Uuden kaupungintalon rakentaminen ei tuo merkittävää lisäarvoa. Kaupungintalon toiminnallisuutta voidaan kehittää asukkaita ja ympäristön laatua parantavalla tavalla. Espoo-talo - kehityspolku mahdollistaa päätöksenteon, sekä asukaslähtöisten palveluiden uudelleenjärjestämisen nykyaikaisella tavalla. Jos kaupungintalo puretaan, nykyinen valtuustotalo jää toiminnallisesti irralliseksi. Kaupungintalon tontin osoittaminen kokonaisuudessaan muuhun käyttöön (D2) on perusteltua, sillä purkamalla myös valtuustotalo voidaan tehostaa lähiympäristön muutosta asukasystävällisempään suuntaan.
Kehityspolkujen aikatauluarvioita Aika KAUPUNGINTALO ESPOO-TALO 0 v. Päätös kaupungintalon peruskorjaamisesta Tarveselvitykset käynnistetään (Kaupungintalo, uusi VT2) Uuden asumisen ja keskitetyn pysäköinnin mahdollistavat asemakaavamuutokset käynnistyvät 1 v. Tarveselvitykset (Kaupungintalo, uusi VT2) Hankesuunnitelma, investointipäätös (Kaupungintalo, uusi VT2) VT2 henkilöstön siirtyminen väistötiloihin 2 v. Hankinta ja toteutussuunnittelu (Kaupungintalo, uusi VT2) 3 v. VT2 puretaan Kaupungintalon peruskorjaus alkaa 4 v. Uuden VT2:n rakentaminen alkaa Keskitetyn pysäköinnin toteutus alkaa Päätös kaupungintalon purkamisesta Tarveselvitykset käynnistetään (uusi VT2, VT3) Uuden asumisen ja keskitetyn pysäköinnin mahdollistavat asemakaavamuutokset käynnistyvät Käynnistetään tarveselvitykset (Espoo-talo, VT3) Kaupungintalo puretaan Hankesuunnitelma, investointipäätös (Espoo-talo,VT3) VT2 ja VT3 henkilöstön siirtyminen väistötiloihin Hankinta ja toteutussuunnittelu (Espoo-talo,VT3) VT2 puretaan VT3 peruskorjaus alkaa Espoo-talon rakentaminen alkaa Keskitetyn pysäköinnin toteutus alkaa 5 v. Kaupungintalon käyttöönotto VT3 käyttöönotto 6 v. Uuden VT2 käyttöönotto VT3 purku Asuinrakentaminen alkaa Espoo-talon käyttöönotto Valtuustotalon ja VT3 osan purkaminen Asuinrakentaminen alkaa Kamreerintie 5 osakkeiden myynti