An International Associate of Juuan kunta Arviokirja (AKA -arvio) Teollisuus- ja yritystontit 26 kpl Rivitalotontit 5 kpl Paritalotontit 2 kpl Asuinliiketontit 3 kpl Lisämaaksi tuleva tontti 1 kpl Juuan kunta, Pohjois-Karjala Tuomo Salo Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä ) Tämän arviokirjan on tilannut kunnanjohtaja Pekka Pietiäinen Juuan kunnan puolesta. Arvioinnin kohteena on yhteensä 37 kpl eri käyttötarkoituksiin tarkoitettuja kunnan omistamia tontteja. Tontit arvioidaan alueryhmittäin käyttötarkoituksen mukaan ja jokaiselle tontille ilmoitetaan käypä yksikköhinta (maaneliöhinta /maa-m²). Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Tuomo Salo on suorittanut katselmuksen arvion piiriin kuuluvilla alueilla 5.4.2013 ja antaa lisätietoja arviosta (0400 860 879), tuomo.salo@realia.fi. Arvion rakenne Tonttien yleissijainti Juuassa Tonttien yksilöinti ja esittely Tonttimarkkinoista ja kauppahinnoista Juuan kunnassa Arvonmääritys Kauppa-arvotarkastelu Arvioidut tonttien yksikköhinnat ja johdetut kokonaishinnat Yhteenvetoa ja keskimääräiset markkina-arvot Kohde Tontit: 26 kpl teollisuus- ja yritystontteja, 5 kpl rivitalotontteja, 2 kpl paritalotontteja, 3 kpl asuinliiketontteja ja 1 kpl tiealueesta lohkottu tontti. Sijainti: Juuan kunta, keskustan, Heikkilän, Kokkokallion, Vepsänjoentien, Koulualueen, Rieppolan ja Turunkankaan alueet. Arvon määrittäminen Kaikki arviossa käytetyt tiedot perustuvat tilaajalta saatuun lähtöaineistoon. Määritetyt markkina-arvot perustuvat tiedossa oleviin niukkoihin vertailukauppoihin sekä Juuan kunnan tontinluovutusehtoihin. Markkina-arvoiksi Juuan kunnassa on saatu: Asuin- ja liiketonteissa pääsääntöisesti välillä 5,5 6,6 /maa-m² Teollisuus- ja yritystonteissa pääsääntöisesti välillä 1,2 1,7 /maa-m² Liiketontin lisämaaksi tarkoitetun tontin 176-403-27-206 yksikköhinnaksi on arvioitu noin 4 /maa-m² Arvion tarkkuus on keskimääräistä tasoa. Arviossa ei ole huomioitu mahdollisia, maaperän pilaantumisesta, kaavan laatimisesta tai tonttien hankinnasta aiheutuvia kustannuksia eikä Turulankankaan tonttien osalta puuston arvoa.
Sijainti ja alue Sijainti, asuin-liike/kerrostalo- ja rivitalotontit Asuinkerrostalotontit sijaitsevat Heikkilän-, Kokkokallion- ja koulun alueella sekä keskustassa. Sijainti teollisuus- ja yritystontit Teollisuus- ja yritystontit sijaitsevat Vepsänjoentiellä, Teollisuustiellä, Sahateollisuustiellä, Karjalantiellä ja Turunkankaan alueella. Keskusta Vepsänjoentie, Teollisuustie, Sahateollisuustie Karjalantie Koulun alue Turunkangas
Arvion kohteet Teollisuustontit, Vepsänjoentie ja Sahateollisuustie paikka kortteli tontti p-ala m2 rakennukset kaava vesi viemäri k-lämpö tie sähkö Teollisuusalue n. etäisyys m etäisyys m etäisyys m etäisyys m Vepsänjoentie 153 1 11 000 ei asemakaava 50 50 350 valmis 150 Vepsänjoentie 153 2 5000 rak. pohja asemakaava 50 50 300 valmis 150 Vepsänjoentie 153 3 5000 ei asemakaava 50 50 300 valmis 150 Vepsänjoentie 154 1 6000 ei asemakaava 50 50 250 valmis 100 Vepsänjoentie 154 2 6000 ei asemakaava 50 50 250 valmis 100 Vepsänjoentie 154 3 6000 ei asemakaava 50 50 250 valmis 100 Yhteensä 39 000 Sahateollisuustie 79 4 5000 liikerak. asemakaava on on on valmis on Sahateollisuustie 79 5 5000 2 hallia asemakaava on on 30 valmis on Sahateollisuustie 79 6 6500 halli asemakaava on on 30 valmis on Yhteensä 16500 Rieppola Karjalantie 300 2 6000 ei osayleiskaava 50 50 ei valmis 50 Karjalantie 300 3 6000 ei osayleiskaava 100 100 ei saatavissa 100 Karjalantie 300 4 6000 ei osayleiskaava 150 150 ei saatavissa 150 Karjalantie 300 5 8500 ei osayleiskaava 250 250 ei saatavissa 250 Yhteensä 26500 Turunkangas Teollisuustontit 10 1 6400 varasto osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on Teollisuustontit 10 2 5000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 10 3 5000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 11 1 7200 betonihalli osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on Teollisuustontit 11 2 5600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 11 3 5600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura 50 Teollisuustontit 11 4 6800 varasto osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 50 Teollisuustontit 12 1 6500 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura on Teollisuustontit 12 2 6600 peltihalli osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura on Teollisuustontit 13 1 4600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 200 Teollisuustontit 13 2 5800 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 200 Teollisuustontit 13 3 7000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 200 Yhteensä 72100 Erill. yritystontti 14 1 5000 hirsirakennus osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on Kaikki yhteensä 159 100
Arvion kohteet Teollisuustontit, Turunkangas paikka kortteli tontti p-ala m2 rakennukset kaava vesi viemäri k-lämpö tie sähkö Turunkangas Teollisuustontit 10 1 6400 varasto osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on Teollisuustontit 10 2 5000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 10 3 5000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 11 1 7200 betonihalli osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on Teollisuustontit 11 2 5600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 50 Teollisuustontit 11 3 5600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura 50 Teollisuustontit 11 4 6800 varasto osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 50 Teollisuustontit 12 1 6500 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura on Teollisuustontit 12 2 6600 peltihalli osayl.kaava valmistumassa ei ei ei tieura on Teollisuustontit 13 1 4600 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis 200 Teollisuustontit 13 2 5800 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 200 Teollisuustontit 13 3 7000 ei osayl.kaava valmistumassa ei ei ei ei vielä 200 Yhteensä 72100 Erill. yritystontti 14 1 5000 hirsirakennus osayl.kaava valmistumassa ei ei ei valmis on
Arvion kohteet Teollisuustontit ja Keskustan tiealuetontti Rieppola paikka kortteli tontti p-ala m2 rakennukset kaava vesi viemäri k-lämpö tie sähkö Karjalantie 300 2 6000 ei osayleiskaava 50 50 ei valmis 50 Karjalantie 300 3 6000 ei osayleiskaava 100 100 ei saatavissa 100 Karjalantie 300 4 6000 ei osayleiskaava 150 150 ei saatavissa 150 Karjalantie 300 5 8500 ei osayleiskaava 250 250 ei saatavissa 250 Yhteensä 26500 Sijainti: Ydinkeskusta Tila: 176-403-27-206 Nimi: Tiealue 4 Pinta-ala: 1.780 m² Rakennuksia: ei ole Rakennusoikeus: ei ole Käyttötarkoitus: Liikerakennuksen lisämaa
Arvioinnin kohteet Pari-, rivi- ja asuinliiketalotontit paikka kortteli tontti p-ala m2 rakennuksia kaava rak.oik. vesi viemäri k-lämpö tie/katu sähkö Kokkokallio n. etäisyys m etäisyys m etäisyys m etäisyys m Joopintie 203 1 6 000 ei asema AP ½ I e=0,25 30 60 350 valmis 50 Kiiskiläntie 209 3 2 500 ei asema AL ½ I e=0,3 20 20 400 valmis 50 Kiiskiläntie 209 4 2 300 ei asema AR ½ I e=0,25 20 20 400 valmis 50 Kiiskiläntie 208 1 3 600 ei asema AR I e=0,25 20 20 450 valmis 50 Väyryläntie 210 1 3 400 ei asema AR I e=0,25 20 20 500 valmis 50 Väyryläntie 212 1 3 000 ei asema AP ½ I e=0,25 20 25 500 valmis 50 Yhteensä 20 800 Keskusta Onninpolku 189 1 2800 purettava asema AL-2 II e=0,35 liittymä liittymä 15 valmis on Kokkokalliontie 27 1 3600 ei asema AL-1 II e=0,40 20 20 20 valmis 30 6400 Koulualue Koulutie 29 3 19000 puretut asema AR I e=0,2 liittymä liittymä 20 valmis on Heikkilä Ampumaradantie 171 8 5000 ei asema AR I e=0,2 20 20 20 valmis 50 Kaikki yhteensä 51 200 171/8 29/3 189/1 27/1 203/1 208/1 209/4 209/3 210/1 212/1
Arvioinnin kohteet Pari-, rivi- ja asuinliiketalotontit Kokkokallio Koulutie Keskusta Ampumaradantie
Arvonmääritys Vertailukaupat Arviota varten on selvitetty Juuassa tehtyjä tonttikauppoja. Edustavia kauppoja (riittävän tuore, saman tyyppinen, saman kokoinen ja samalta alueelta) on erittäin vähän. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä valikoitui yhteensä 8 kpl rakentamattoman kiinteistön kauppaa vuosilta 2006 2013. Näistä kaikki olivat metsä- ja maatalousmaan kauppoja, jotka eivät sovellu tämän arvion perusteeksi. Joissain kaupoissa oli mukana vanhoja asuinrakennuksia, mutta kauppahinnat maaneliöiden kautta olivat sittenkin erittäin alhaisia, suuruusluokassa 1,7 8 /maa-m². Juuan kunnalta saatiin tietoja kunnan tekemistä teollisuustonttikaupoista: Maakaupat (Juuan kunta) vuosi ostaja ala, m 2 m-hinta /m 2 2008 Puljonki Oy 52 000 62 000 1,2 2007 VS Turva-aidat 4 400 10 000 2,3 2002 VS Turva-aidat 2 500 4 200 1,7 1996 Juuan Terästuote 8 500 3 364 0,4 1990 Juuan Terästuote 3 300 2 691 0,8 1989 Maatalous ja Rautakeskus 6 500 8 409 1,3 1986 Juuan Terästuote 6 000 2 018 0,3 Yhteensä/keskiarvo 83 200 92 682 1,1 Naapurikaupungissa Nurmeksessa tehdyissä 8:ssa teollisuustonttikaupassa keskineliöhinta oli 2,63 /m². Tonttitarjonnasta ja markkinasta Juuan kunta tarjoaa tontteja asuinrakentamiseen Heikkilän alueelta hintaan 1,03 /maa-m². Kokkokallion alueella on myynnissä useita asuntotontteja hintaan 6,19 7,22 /maa-m². Väyryläntieltä saa asuntotontin noin 4 /maa-m² hintaan. Keskustasta on myynnissä jo aiemmin rakennettuja tontteja, joissa on liittymät valmiina. Yksi niistä on myyty hintaan 3,03 /maa-m². Koko tonttitarjonta on noin 73.000 m² ja tarjottavan tontin keskikoko on noin 2.080 m² Koko asuintonttitarjonnan keskineliöhinta on 4,25 /maa-m². Näyttää sille, että paikallissijainnilla on erittäin suuri merkitys rakennuspaikan hintaan. Halvimmillaan erillispientalotontin saa noin 2.500 eurolla ja rivitalotontin kalleimmillaan noin 26.500 eurolla. Kunta myy myös vuokratonttejaan, niitä haluaville. Keskustan alueella lunastushinta on 7,22 /m², Kokkokankaalla ja Vanhalla Poikolankankaalla 5,16 m². Muilla alueilla välillä 2,58-4,13 /m². Niin Juuassa, kuin monessa muussakin kunnassa tonttitarjonnan ja markkinan muodostaa pääsääntöisesti kunta itse. Juuassa pyritään kuitenkin vilpittömästi siihen, että tonttien hinnat olisivat markkinatasoisia. Julkisilla portaaleilla on Juuassa myynnissä ainakin yksi omakotitontti, hintapyynnöt välillä 2 /maa-m² ja kokonaishinta 35.000 euroa. Pielisen rannalla on myynnissä rantatontti, josta pyydetään 62.000 euroa (6 /maa-m²)
Yhteenveto ja markkina-arvo Kauppa-arvotarkastelu Tonttien ostajapotentiaali koostuu käyttäjistä. Tontit arvioidaan käyttäjäperusteisesti kauppa-arvomenetelmällä. Arvioinnin perusteeksi on otettu edellä esitetyt tiedot Juuan kunnan alueen tonttimarkkinoista. Tonttien hinnoittelun lähtökohta on 6 18 kuukauden myyntiaika. Tuona aikana tonttien hinnan ei oleteta nousevan indeksillä, vaan hintakehitys tulee markkinamuutoksesta ja kysynnän kasvusta jos sellaista on odotettavissa. Tontit on arvioitu alueryhmittäin, mutta alueen sisällä kukin tontti yksittäin ottaen huomioon tontin mikrosijainti, koko ja rakennettavuus. Yksittäiset tontit on ominaisuuksiensa ja sijaintinsa puolesta jaettu arvonmääritystä varten arvoluokkiin, jotka ovat: 5 = erinomainen, 4 = hyvä, 3 = keskimääräinen, 2 = välttävä ja 1 = heikko. Tiealue 4 tontin 176-403-27-206 markkina-arvo Arvo ei voi olla samaa tasoa, kuin liiketontin, jolle on osoitettu rakennusoikeutta. Tässä tapauksessa lisämaan hankinta on liikepaikan käytettävyyden kannalta olennaista ja siten on enemmän kuin raakamaan arvo, mutta vähemmän kuin liiketontin arvo. Lisämaaksi (pysäköinti ja liikennealueeksi) pääkäyttötarkoitusta tukemaan hankittavan tontin arvoksi on saatu suuruusluokkaa 4 /maa-m² (noin 7.100 euroa). Pari-, rivi- ja asuin-liiketonttien markkina-arvot paikka kortteli tontti p-ala m2 arvo /maa-m 2 Arvoluokka Kokkokallio n. Joopintie 203 1 6 000 6,5 39000 5 Kiiskiläntie 209 3 2 500 5,5 13750 4 Kiiskiläntie 209 4 2 300 6 13800 5 Kiiskiläntie 208 1 3 600 5,5 19800 4 Väyryläntie 210 1 3 400 5,5 18700 4 Väyryläntie 212 1 3 000 5,5 16500 4 Yhteensä 20 800 5,8 121550 Keskusta Onninpolku 189 1 2800 6 16800 4 Kokkokalliontie 27 1 3600 7 25200 5 6400 6,6 42000 Koulualue Koulutie 29 3 19000 6 114000 4 Heikkilä Ampumaradantie 171 8 5000 1 5000 2 Kaikki yhteensä 51 200 5,5 282550 Arvioimme mukaan rakentamattomien pari-, rivi- ja asuinliiketonttien yksikköhinnat vaihtelevat keskimäärin välillä 5,5 6,6 /m². Kallein (paras) tontti sijaitsee Kokkokalliontiellä ( 7 /m²) ja halvin Ampumaradantiellä (1 /m²).
Yhteenveto ja markkina-arvo Teollisuustonttien markkina-arvot paikka kortteli tontti p-ala m2 Arvo /maa-m 2 Arvoluokka Teollisuusalue n. Vepsänjoentie 153 1 11 000 1,7 18700 3 Vepsänjoentie 153 2 5000 2,0 10000 4 Vepsänjoentie 153 3 5000 1,7 8500 3 Vepsänjoentie 154 1 6000 1,7 10200 3 Vepsänjoentie 154 2 6000 1,5 9000 2 Vepsänjoentie 154 3 6000 1,7 10200 3 Yhteensä alue 39 000 1,7 66600 Sahateollisuustie 79 4 5000 2,5 12500 4 Sahateollisuustie 79 5 5000 2,5 12500 4 Sahateollisuustie 79 6 6500 2,5 16250 4 Yhteensä alue 16500 2,5 41250 Rieppola Karjalantie 300 2 6000 2,0 12000 4 Karjalantie 300 3 6000 1,8 10500 3 Karjalantie 300 4 6000 1,8 10500 3 Karjalantie 300 5 8500 2,0 17000 4 Yhteensä alue 26500 1,9 50000 Turunkangas Teollisuustontit 10 1 6400 1,5 9600 3 Teollisuustontit 10 2 5000 1,3 6500 2 Teollisuustontit 10 3 5000 1,3 6500 2 Teollisuustontit 11 1 7200 1,3 9360 2 Teollisuustontit 11 2 5600 1,0 5600 1 Teollisuustontit 11 3 5600 1,0 5600 1 Teollisuustontit 11 4 6800 1,0 6800 1 Teollisuustontit 12 1 6500 1,3 8450 2 Teollisuustontit 12 2 6600 1,3 8580 2 Teollisuustontit 13 1 4600 1,0 4600 1 Teollisuustontit 13 2 5800 1,0 5800 1 Teollisuustontit 13 3 7000 1,0 7000 1 Yhteensä alue 72100 1,2 84390 Erill. yritystontti 14 1 5000 1,5 7500 3 Kaikki yhteensä 159 100 1,6 249740 Markkina-arvo Juuan kunnassa toimeksiannon mukaan yksikköhinnoin ( /maa-m²) arvioitujen tonttien markkina-arvot, jotka ovat ilmoitettu sivuilla 10 ja 11 olevissa taulukoissa vaihtelevat: Asuin- ja liiketonteissa pääsääntöisesti välillä 5,5 6,6 /maa-m² Teollisuus- ja yritystonteissa pääsääntöisesti välillä 1,2 1,7 /maa-m² Liiketontin lisämaaksi tarkoitetun tontin 176-403-27-206 yksikköhinnaksi on arvioitu noin 4 /maa-m² Arvion tarkkuus on keskimääräistä tasoa. Arvopäivä. Kuopiossa Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Tuomo Salo Arviointiasiantuntija, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Vastuullinen arvioija Juha Kirvesmies Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller