Niko Vanhata10 ASUNTOINVESTOINTIEN MAARAYTYMINEN VUOSINA 1949-1975 SUOIlliSSA.. i 27.10.1978 Suomen Pankin tutkimusosasto TU 11/78 Tutkimuksen aikaisempi versio on esitetty kansanta10ustieteen pro gradu -tutkie1mana He1singin y1iopistossa syyskuussa 1978. Ju1kaistaan tiedonantona kaynnissa olevasta tutkimuksesta.
SISALLYS sivu 1. JOHDANTO 1 2. 2.1.' 2.2. ASUNTOJEN KYSYNTA JA TARJONTA Asunto investointi- ja kulutlishyodykkeena Asuntojen kysyntaan ja tarjontaan vaikuttavat tekijat 3 3 3 3. 3.1. 3.2. ASUNTOI1ARKKINAT SUOMESSA Institutionaaliset puitteet Asuntotuotannon kehitys ja asuntopoliittiset erityistoimenpiteet 8 8 11 4. 4.1. 4.2. 4.3. ASUNTOTUOTANNON RAHOITUS SUOMESSA Rahoitusmarkkinoiden yleispiirteet Luotonsaannostelyolosuhteiden vaikutus asuntojen rahoitukseen Asuntojen rahoituslahteet 16 16 18 22 5. EKONOMETRINEN MALLI ASUNTOINVESTOINNEILLE 29 5.1. Yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto 29 5.2. Valtion tuella tuotettu asuntotuotanto 33 5.3. Koko asuntotuotanto 34 6. l1allin MUUTTUJIEN OPERATIONALISOINTI JA ESTIMOINTI 35 6.1. Muuttujien operationaaliset vastineet 35' 6.2. Yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannonyhtal0 37 6.3. Valtion tuella tuotetun asuntotuotannon yhtal0 42 6~4. Koko asuntotuotannon yhtal0 44 7. JOHTOPAATOKSET 46 LAHTEET 48 LIITTEET
1 1. JOHDANTO Asuinrakennusinvestoinnit muodostavat huomattavan osan koko kansantalouden investoinneista, 1960-luvun puoliva1issa niiden osuus kiintean paaoman bruttomuodostuksesta oli runsas viidennes ja vuonna 1974 osuus oli jo runsas neljannes. Asuntotuotanto jakaantuu kahteen osaan: yksityisin varoin rahoitettuun ja valtion tuella tuotettuun asuntotuotantoon. Valtion osa1ainoittaman tuotannon osuus on \ ollut 1970-luvun alkupuolella noin 45?rosenttia. Yleensa asuntotuotantoa Suomessa kasittelevissa tutkimuksissa on tarkasteltu joko yksityisin varoin tuotettua asuntotuotantoa tai koko asuntotuotantoa. Tassa tutkimuksessa on tarkoitus muodostaa ekonometrinen mal Ii edella mai,nittujen lisaksi myos valtion tukemille asuntoinvestoinneille. Tutkimuksessa keskitytaan tarkastelemaan asuntotuotantoon lyhyella aikavalilla vaikuttavia tekijoita. Kiinnostuksen kohteena ovat erityisesti asuntotuotantoon vaikuttavat rahoitustekijat. Yksityisin varoin rahoitetulle asuntotuotannolle kehitetaan malli investointiteorian pohjalta. Julkisin varoin tuotetun asuntotuotannon malli on luonteeltaan institutionaalinen. Koko asuntotuotannon malli rakentutt naiden osamallien varaan. Tutkimuksessa kaytettavien aikasarjojen saatavuus on paaasiassa rajannut tutkimusperiodin vuosiin 1949 1975. Toisaalta sodan aiheuttamat poikkeukselliset olot a1koivat olla paaosin ohi 1950-luvun taitteessa, jolloin rakennustoiminta alkoi vasta paasta normaaliin uomiin. Neljannesvuositietojen puuttuessa on niin ikaan jouduttu tyytymaan vuosihavaintoihin.
2 Seuraavassa luvussa tarkastellaan tutkimusongelrnan teo-. reettista perustaa. Ensin kasiteluian asuntoa investointi- ja kulutushy6dykkeena ja sitten asuntojen kysyntaan ja tarjontaan vaikuttavia tekij6ita. Paahuomio kiinnitetaan lyhyen aikavalin ja erityisesti rahoitustekij5iden tarkasteluun. Kolmannessa luvussa tarkastellaan Suomen asuntomarkkinoiden institutionaalisia puitteita ja asuntotuotannon kehitysta seka julkisen vallan harjoittamia asuntopoliittisia toimenpiteita. Neljannessa luvussa ovat huomion kohteena Suornen rahoitusmarkkinoiden yleispiirteet ja niiden merkitys asuntorahoituksen kannalta.lisaksi tarkastellaan asuntojen rahoituslahteita. Viidennessa luvussa muodostetaan regressioyhta15t yksityisin varoin rahoitetulle ja valtion tukemalle tuotannolle seka koko asuntotuotannolle. Kuudennessa luvussa valitaan muuttujien operationaaliset vastineet seka esitet~an estimointitulokset. Viimeisessa luvussa tehdaan yhteenveto tutkimuksen tuloksista.
3 2. ASUNTOJEN KYSYNTA JA TARJONTA 2.1. Asunto investointi- ja ku1utushyodykkeena Tarkaste1uku1masta riippuu, pidetaanko asuntoa investointi- vai ku1utushyodykkeena. Sijoittaja, joka hankkii asuntoja vuokratakseen ne asunnontarvitsijoi11e, toimii investoijan tavoin. Kotita1ouksien hankintasuunnite1missa asuntoa voidaan pitaa vaihtoehtoisena kohteena kestokulutushyodykkeiden kanssa silloin, kun asunto hankitaan sen antamien asuntopalvelusten takia omaan kayttoon. Smith (1971, s. 14-18) tarkastelee asuntoa kestavana paaomatavarana, joka tarjoaa palveluksiaan useiden periodien aikana. Hanen mukaansa asuntoa voidaan pitaa investointitavarana, joka edustaa paaomavarallisuutta samassa mielessa kuin tehdas ja sen koneet. Evans (1969, s. 184) pitaa tutkimuksissaan asuntoa investointihyodykkeena, joka tuottaa asuntopalveluksia. Tassa tutkimuksessa pyritaan selvittamaan, mitka tekijat vaiku~tavat lyhyella aikavalilla uusien asuntojen tuotantoon. Asuntoa tarkastellaan tal10in ensi sijassa investointihyodykkeena. 2.2. Asuntojen kysyntaan ja tarjontaan vaikuttavat tekijat Kotita1ouden asumistarpeen tyydytyksen taso maaraytyy sen kaytettavissa olevan asunnon antamien asuntopalvelusten perusteella. Asuntojen osalta kysynnan primaarisena kohteena voidaankin pitaa asuntojen omistamisesta ja kaytosta saatavia asuntopa1veluksia. Asuntopalvelusten tarjonta puolestaan koostuu kahdesta osasta: ku1uttajien kaytossa o1evasta asuntovarannosta (ajanjakson alussa) seka markkinoi11a tarjo11a olevista
4 uusista asunnoista. Tassa tutkimuksessa mielenkiinto kohdistuu uusiin asuntoihin, koska tutkimuksen kohteena ovat asuntoinvestoinnit. Asuntotuotanto on riippuvainen hyvin monista tekijoistao Grebler ja Maisel (1963, s. 476-477) ovat perehtyneet lukuisiin asuntotuotantoa kasitteleviin tutkimuksiin ja laatineet pitkan asuntotuotantoon vaikuttavien tekijoiden luettelon, mutta tuskin sekaan on tyhjentava. Ekonometrisessa analyysissa ei kaikkia tekijoita voida ottaa huomioon, koska muuttujille ei ole saatavissa operationaalisia vastineita. JOidenkin tekijoiden merkitys on taas niin vahainen, ettei niiden poisjattaminen vaikuta tulokseen. Viime kadessa tarkastelukulma maaraa ne tekijat, joiden vaikutusta asuntoinvestointeihin tullaan analysoimaan. Asuntotuotantoon vaikuttavat eri tekijat pitkan ajan ja lyhyen ajan kuluessa. Pitkan aikavalin tekijoista mainittakoon esimerkkina demografisten tekijoiden lisaksi maahanmuuttoaallot ja liikennevaylien vaikutuspiiriin tulleet aikaisemmin kayttamattomina olleet maa-alueet. Tassa kuitenkin keskitytaan tarkastelernaan lyhyen ajan ja erityisesti rahoitustekijoiden vaikutusta asuntotuotantoon. Rahoitustekijat ovat keskeisia tarkasteltaessa asuntotuotantoa lyhyen ajan kuluessa. Asuntotuotantoon tarvitaan omien varojen lisaksi yleensa myos lainavaroja. Rakentarnisaikaista lainaa tarvitsevat rakentajat ja/tai rakennuttajat. Asuntojen ostajat puolestaan tarvitsevat yleensa lainaa kaupan rahoittarniseen. Asuntotuotantoon vaikuttavat myos lainaehdot. Monet tutkijat, mm. Guttentag (1961, s. 292), ovat ottaneet
5 taman huomioon muodostaessaan asuntotuotantoa selittavia malleja.lainojen saanti asuntojen rahoittamiseen riippuu vallitsevasta taloudellisesta tilanteesta. Korkeasuhdanteen aikana lainoja kysytaan runsaasti yritystoimintaan. Talloin rahamarkkinat kiristyvat ja lainanantajat antavat ensisijaisesti varoja nopeakiertoisiin ja hyvatuottoisiin yritysluottoihin. Asuntoluotoille jaa talloin residuaaliera. Matalasuhdanteen aikana yritystoimintaan kysyttavien lainojen maara vahenee ja luottojen saanti asuntotuotantoon helpottuu. Tama, IDffi. Evansin (1969, s. 189) kontrasyklisyydeksi mainitsema, ilmio nakyy parhaiten markkinamekanismin mukaan toimivissa talouksissa, kuten esimerkiksi Yhdysvalloissa, jossa valtio ei tue asuntotuotantoa. Heikkosen (1971, s. 110) mukaan Suomen asuntotuotanto ei kayttaydy taman teorian mukaisesti. Tama johtunee siita, etta valtiovalta voi vaikuttaa asuntotuotantoon siihen myontamansa rahoituksen kautta. Kotitalouksien tulotaso vaikuttaa tulojen kayttoon. Mita pienemmat tulot ovat, sita suurempi osuus niista kaytetaan kulutukseen,-mutta tulojen kasvaessa kestokulutustavaroiden hankintaan kaytettava osuus lisaantyy. Tulojen kasvun myota paranevat myos asunnnonhankintamahdollisuudet. Asunnonhankintapaatokseen vaikuttaakin suuresti kaytettavissa olevien tulojen odotettu kehitys. Varsinkin kirean rahamarkkinatilanteen aikana omien varojen merkitys korostuu asuntoa hankittaessa. Tulo on varsin tarkea muuttuja asuntotuotantoa lyhyella ajalla selittavissa malleissa. (Katso esimerkiksi Paldam 1970, s. 130.) Winger (1968, s. 227) korostaa, etta perheen tulot ja luottomahdollisuudet ovat toisistaan riippuvaisia. Kuluttajien hallussa olevien asuntojen varannosta riippuu paljon, missa maarin he esiintyvat markkinoilla
6 uusien asuntojen kysyjina. Asuntojen peruskysynta liittyy asuntopalvelusten maariin, tuloihin ja muihin asiaankuuluviin muuttujiin. Asuntovarannon maara on kiintea kunakin ajankohtana ja niin ollen myos asuntopalvelusten maara on kiintea. Pitkan ajan tasapainotilanteen vallitessa asuntojen maarassa ei tapahdu muutoksia ja uusi tuotanto riittaa korvaamaan poistuman. Pitkan ajan tasapaino saattaa hairiintya esimerkiksi tulojen tai verotussaantojen muutoksen seurauksena. Tu10jen 1isaantyessa asuntopa1ve1usten kysynta kasvaa, mista seuraa, etta hinnat pyrkivat nousemaan. Tama taas saa tuottajat 1isaamaan tuotantoa. Vuotuiset asuntoinvestoinnit ovat vain pieni osa olemassa olevasta asuntokannasta. Ha1utun ja olemassa olevan asuntokannan va1isesta erosta voidaan olettaa tuotettavan vain osa (d) aikaperiodin ku1uessa. J6s sopeutuminen on nopeaa, d:n arvo on 1ahe11a yhta; jos se taas on hidasta, d:n arvo on 1ahe11a no11aa. Syita pikemminkin hitaaseen kuin nopeaan sopeutumiseen loytyy seka kysynta- etta tarjontapuo1e1ta. Muth (1963, s. 36) toteaa, etta asuntojen pitkan ajan normaa1ihinta maaraa ha1utun varantokysynnan. Lyhyen ajan ku1uessa hinta voi vaihde11a eri syista taman normaa1ihinnan mo1emmin puo1in. Sopeutusprosessia voidaan havainno11istaa seuraavan kuviotarkaste1un avu11a. Uusien asuntojen nettokysynta H voidaan esittaa graafisesti pitkan aikava1in tasapainohinnan y1ittavan kayvan hinnan p* funktiona. Kiinne1ainojen korkotaso oletetaan kiinteaksi. Kysyntakayran asema riippuu tode11isen asuntovarannon y1ittavasta ha1utusta varannosta. Esimerkiksi tu10jen 1isayksen aiheuttama ha1utun varannon 1isays siirtaa kysynta-
7 Kuvio 1. D l p* S ---------:;;r~~1.--+_----------.,...--h kayran tasapainotilanteesta D pitkan aikavalin tasapainon y1ittavaan liikakysyntatilanteeseen D l. Kysynnan lisays aiheuttaa tarjontahinnan nousun, mita kuvaa nouseva tarjontasuora S. Hinnannousun johdosta jotkut kuluttajat siirtavat asunnon ostoa tuonnemmaksi siina toivossa, etta hinta 1askee tu1evaisuudessa. Lyhyel1a aikava1i1la hintojen nousu saannoste1ee asuntovarannon lisaysta, niin etta uusien asuntojen tuotanto tulee vahaisemmaksi kuin, mita se olisi pitkan aikavalin tasapainohinnan val1itessa. Kysynnan 1isayksesta toteutuu ensimmaisena periodina maara de. Tama 1isays riippuu tarjonta- ja kysyntakayrien ka1tevuudesta. Toisena periodina kysyntakayra siirtyy a1aspain Dl:sta, koska netto1isays varannossa ensimmaisen periodin aikana johtaa o1emassa olevan ja ha1utun varannon va1isen eron vahenemiseen. Seuraavina periodeina pitkan ajan tasapaino vahitel1en pa1autuu. Kuviotarkaste1usta 1ahemmin Muth (1963, s. 37-38).
8 3. ASUNTOMARKKINAT SUOMESSA 3.1. Institutionaa1iset puitteet Suomessa asuntotuotanto jakautuu yksityisin varoin tuotettuun ja valtiontuella tuotettuun asuntotuotantoon. Va1tion tuella tuotetun asuntotuotannon volyymin osuus koko asuntotuotannosta on vaihde11ut tutkimusajanjakson Kuvio 2. Yksityisin varoin tuotetun ja va1tion tuella tuotetun asuntotuotannon volyymien prosenttiosuudet vuosina 1949-1975 % 100 r-----------------------------, 90 Yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon vo1yyrni 80 70 60 so 40 30 20 10 Valtion tue11a tuotetun asuntotuotannon vo1yymi o 1949-51 -53-55 -57-59 -61-63 -65-67 -69-71 -73-75 Lahde: Ju1kaisusta Asuntoha11ituksen tilastoja 1949 1975 saatu perussarjat, joista laskettu volyymit.
9 aikana seitsemastatoista prosentista runsaaseen neljaankymmeneenkahdeksaan prosenttiin (kuvio 2).1 Kuvio 3. Yksityisin varoin ja valtion tuella tuotettujen asuntojen lukumaaran prosenttiosuudet vuosina 1949-1975 % 100 90 Yksityisin varoin tuotettujen asuntojen 1ukumaara.80 70 60 50 40 30 20 10 o Valtion tue11a tuotettujen asuntojen 1ukumaara 1949-51 -53-55 -57-59 -61-63 -65-67 -69-71 -73-75 Lahde: Asuntohallituksen ti1astoja 1949-1975. 1. Suomen asuntotuotantoa voidaan pitaa valimuotona aaritapauksista, joissa toisaalta asuntotuotanto on 1ahes kokonaan valtion tue11a tuotettua ja toisaalta yksityisin varoin tuotettua. Ensimmaisesta voidaan mainita esimerkkina Ruotsi, jossa keskimaarin 90 prosenttia asuntotuotannosta on o11ut valtion tuella tuotettua vuosina 1957-1975. Ja1kimmaisesta tapauksesta on hyva esimerkki Yhdysvallat, jossa yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto on vuosina 1957-1975 o11ut keskimaarin 97,5 prosenttia. (Annual Bulletin of Housing and BUilding Statistics for Europe, 1957-1975, New York, United Nations.)
10 Yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon volyymi oli suurimmillaan vuonna 1963, mihin osaltaan vaikutti vuoden 1958 asuntotuotannon veronhuojennuslaki, jonka vaikutus nakyy siten, etta lain voimassaolon aikana alulle pannuista rakennuksista valmistui huomattava osa vuoden 1963 aikana (vrt. Partanen 1973, s. 10). Veronhuojennuksilla onkin ollut tarkoitus lisata yksityisilla varoilla tuotettujen asuntojen tuotantoa. Mielenkiintoista on tarkastella myos asuntojen lukumaaran jakautumista ja verrata sita volyymin jakautumiseen (kuviot 2 ja 3). Lukumaaraisessa tarkastelussa julkisen val1an tuella tuotetun asuntotuotannon osuus on huomattavasti suurempi kuin volyymitarkastelussa. Tama selittyy silla, etta julkisen vallan tuella tuotetut asunnot ovat kooltaan pienempia ja/tai varustetasoltaan vaatimattomampia ja/tai hinnaltaan alhaisempia kuin yksityisin varoin tuotetut asunnot. Tarkasteltaessa valtion asuntotuotantoon myontamia lainoja huomataan niiden osuuden asuinrakennusinvestoinneista vaihtelevan melko paljon tutkimusajanjakson aikana (kuvio 4). Valtion myontamien asuntolainojen osuus asuinrakennusinvestoinneista on ollut tutkimusperiodin aikana alhaisimmillaan 1960-1uvulla, jolloin se jai aile kymmenen prosentin. Valtio tuki silloin asuntotuotantoa myontamalla veronhuojennuksia. Tama tuki kohdistui iksityisin varoin tuotettuun asuntotuotantoon. Veronhuojennuksista luovuttiin vuodesta 1966 lahtien, koska ne johtivat valtion verotulojen laskuun. Partasen (1973, s. 10) mukaan veronhuojennukset johtivat myos keinotteluun. Vuoden 1966 jalkeen valtion asuntolainoja on lisatty huomattavasti ja niiden osuus asuinrakennusinvestoinneista on ollut yli kaksikymmenta prosenttia vuodesta 1971 alkaen tutkimusajanjakson loppuun asti.
11 Kuvio 4. Va1tion myontamien asunto1ainojen osuus asuinrakennusinvestoinneista vuosina 1949-1975 % 100,..----------------------------, 90 80 70-60 50 40 30 20 10 Va1tion myontamien asuntolainojen osuus asuinrakennusinvestoinneista O~.L-L-.L-.l--.l--.l--.L-.-.L-.-~I--L-l...-JL.-..Jl...-JL--IL-.-J---'L--I---'L-.-J---'---'---'---'----"--J.--J. 1949-51 -53-55 -57-59 -61-63 -65-67 -69-71 -73-75 Lahde: Asuntoha11ituksen ti1astoja 1949-1975. 3.2. Asuntotuotannon kehitys ja asuntopo1iittiset erityis toimenpiteet Asuntotuotannon kehitys nakyy havainno11isesti kuviosta 5, jossa on esitetty koko tuotannon, yksityisin varoin tuotetun ja va1tion tue11a tuotetun asuntotuotannon kuvaajat. Kokonaistuotannon kuvaaja on muodo1taan 1ahe11a yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon kuvaajaa aina ~O-luvun puolivaliin asti, mihin saakka
12 valtion tuella tuotettu asuntotuotanto on pysynyt melko tasaisena. Tutkimusajanjakson 1oppupuo1e11a va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto on 1isaantynyt me1ko voimakkaasti ja se on vaikuttanut myos kokonaisasuntotuotantoon. Kuvio 5. Yksityisin varoin tuotetun, va1tion tue11a tuotetun ja kokonaisasuntotuotannon volyymit vuosina 1949-1975 ~//,. "... ~,' ' ',--_.. ---_...-",.,. / J 1 /' 2,,... :"'" -,,' -~-3-1..." ",,.., I 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1. kokonaisasuntotuotanto 2. yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto 3. va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto Lahde: Ju1kaisusta Asuntohal1ituksen ti1astoja 1949 1975 saatu perussarjat, joista 1askettu volyymit. Yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto 1isaantyi voimakkaasti 1960-1uvun a1ussa aina vuoteen 1963 asti, jo11oin saavutettiin uusi ennatys asuntotuotannossa.
13 Asuntotuotannon voimakkaaseen 1isaantymiseen vaikuttivat vuosien 1958 ja 1962 veronhuojennus1ait. Veronhuojennuskomitean (komiteamietinto 1961:33) ehdotus, etta veronhuojennuksista 1uovuttaisiin asteittain vuodesta 1963 a1kaen, sai aikaan a10itettujen asuirakennusten vo1yymin voimakkaan 1isayksen vuoden 1962 lopu11a asuntoihin sijoittajien pyrkiessa saamaan ennen vuoden 1958 lain maaraajan loppumista omistukseensa uusia, taysimaaraisiin verohuojennuksiin oikeutettuja asuntoosakkeita. Tama puo1estaan vaikutti tonttien ja'rakennuskustannusten hintojen nousuvauhtiin kiihdyttavasti. Yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto pysyi 1960 1uvun loppupuo1e11e verrattain tasaisena, mutta 1970 1uvu11a tuotanto taas 1isaantyi nopeasti. Va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto pysyi jokseenkin tasaisena 1960-1uvun a1kuvuosiin asti, mutta mainitun vuosikymmenen puo1iva1ista a1kaen kyseinen tuotanto on 1isaantynyt voimakkaasti. Tuotannon 1isaantymista on edesauttanut va1tion myontamien vuosittaisten asuntotuotantomaararahojen huomattava kasvu 1960 1uvun puo1iva1ista a1kaen (Asuntoha11ituksen ti1astoja 19 49-1975, 1976, s. 42,. tau1u 9). Asuntotuotanto 1isaantyi voimakkaasti 1970-1uvun a1kuvuosina, joita on kutsuttu rakentamisen "hu11uiksi vuosiksi". Rakentamista vauhditti asuntojen kysynnan aki11inen 1isaantyminen, minkataustatekijat periytyvat jo 1960-1uvun loppupuo1e1ta. Tarkeimpia niista ovat sisaisen muutto1iikkeen kiihtyminen vuosikymmenen lopu11a, vuokrien pa1auttaminen saannoste11yiksi vuoden 1968 vakautuspaketin yhteydessa seka ta1oude11isen kasvun voimakas nopeutuminen vuoden 1967 deva1vaation ja1keisina vuosina. Vuokrasaannoste1y vaikutti kysynnan painottumiseen erityisesti omistusasuntomarkkinoi11e.
14 Kotita1ouksien reaa1iansioiden kehittyminen suotuisa1 1a tava11a, nopea ta1oude11inen kasvu ja rahoitusmarkkinoiden keventyminen seka 1uottojen 1isayksen suuntautuminen voimakkaasti asunto1ainoitukseen ovat tekijoita, jotka vaikuttivat merkittava11a tava11a asuntojen potentiaa1isen kysynnan muuttumiseen tehokkaaksi markkinakysynnaksi 1970-1uvun a1ussa. Asuntoja muun ta1onrakennustoiminnan a10ittamista 1isasivat erityisesti valtion asuntotuotantomaararahojen huomattava kasvu investointi- ja suhdanneta11etusten purkaminen (Loikkanen, Riihe1a ja Skurnik, 1975, s. 30) seka tietyi11e ta1onrakennuskohtei11e suunnite1tu suhdanne1uonteisen investointiveron viivastyminen. Omistusasuntojen vaihtamista taas kiihdyttivat satunnaisen myyntivoiton verotusta saate1evaan 1akiin vuonna 1972 tehty muutos seka asuntotuotanto1akiin vuonna 1970 tehty muutos, jolla va1jennettiin aravaomistusasunnon myyntioikeutta. Tutkimusperiodin aikana on annettu kaksi veronhuojennus1akia, joi11a on ollut merkittava vaikutus asuntotuotantoon. Vuonna 1958 annetu11a 1ai11a myonnettiin veronhuojennus asuinrakennuksi11e, joiden rakentaminen a10itettiin aikaisintaan 1. paivana he1mikuuta 1959 ja viimeistaan 31. paivana jou1ukuuta 1962 (Asuntotuotannon veronhuojennus1aki 1958). Lain perustee11a asunnosta saatava tu10 ja asunto-omaisuus olivat verovapaat seka va1tion etta kunnan tu1o- ja omaisuusverotuksessa. Lisaksi omaisuuden hankkimiseksi otetun 1ainan korot sai vahentaa muusta verona1aisesta tu1ostao Veronhuojennukset myonnettiin si1ta verovuode1ta, jo11oin rakentaminen oli a10itettu ja kymmene1ta seuraava1ta vuode1ta. Vuonna 1962 annettu veronhuojennus1aki koski rakennuksia, joiden rakentaminen a10itettiin aikaisintaan 1.
15 paivana tammikuuta 1963 ja viimeistaan 31. paivana jou1ukuuta 1966 (Asuntotuotannon veronhuojennuslaki 1962). Vuoden 1962 veronhuojennus1ain mukaan vuonna 1963 rakentamaan a10itettujen asuinrakennusten osalta veronhuojennus myonnettiin taysimaaraisena. Vuonna 1964 a10itettujen asuinrakennusten osalta asuntojen omistaja11e tu1evasta tu10sta ja asunto-omaisuudesta 3/4 oli verovapaata. Jos rakentaminen oli a10itettu vuonna 1965 tai 1966, puo1et saaduista tu10ista ja asunto-omaisuudesta oli verovapaata. Taman lain mukaan asunto-omaisuuden hankkimisesta aiheutuneiden 1ainojen korkomenot eivat enaa olleet verotuksessa vahennyske1 poisia. Lain mainitsemat veronhuojennukset myonnettiin vuosi1ta 1963-1972 toimitettavissa verotuksissa.
16 4. ASUNTOTUOTANNON RAHOITUS SUOMESSA 4.1. Rahoitusmarkkinoiden yleispiirteet Suomen rahoitusmarkkinoilla vallitsee 1uotonsaannoste 1y, jolla tarkoitetaan sita, etta korko on niin alhainen, ettei se tasapainota luottojen kysyntaa ja tarjontaa. Rahoitusmarkkinoilla ilmenee luottojen ylikysyntaa ja lainapyyntoja joudutaan karsimaan. Poliittiset paatoksentekijat ovat katsoneet vain vahaiset korkokannan liikkeet suotaviksi, koska korko on nahty merkittavaksi kustannustekijaksi erityisesti asumiskustannusten osalta. Suomen rahoitusmarkkinoita on tapana luonnehtia yksinkertaisiksi rom. siksi, etta niilta puuttuvat miltei taydellisesti tehokkaat arvopaperimarkkinat. Talloin erilaisten vaateiden valilla ei esiinny merkittavasti substituutio~ahdollisuuksiaja suurin osa kansantalouden sisaisista veloista ja saatavista on epalikvideja ja rahoituslaitosten hallussa. Osake- ja obligaatiomarkkinoiden vahaisyys investointien rahoituksessa a1entaa tehokkuutta rahoitusvirtojen ohjautumisessa eri investointikohteisiin. Luottojen jatkuvan liikakysynnan paineen alia pankit ottavat lainaa Suomen Pankista ja ulkomailta. Lainan saannilla on kuitenkin rajansa. Suomen Pankki on asettanut eri pankkiryhmille tietyt kiintiot, joiden puitteissa lainaa myonnetaan, eika ulkomaillekaan voida velkaantua rajatta. Pankeilla on o1lut mahdollisuus y1ittaa luottokiintionsa Suomen Pankissa, mutta talloin lainasta maksettava hinta on muodostunut suuremmaksi kuin 1uottokiintion rajoissa pysyvan lainan Rahoitusmarkkinoista laheromin Lassila (1966), Puntila (1969), Kukkonen (1974), Koskela (1976) ja Oksanen (1977)
17 hinta. Korkokannan pysyessa suhteellisen vakaana ei sen avulla vo~da paljonkaan vaikuttaa rahavirtoihin. Pankit voivat kuitenkin soveltaa lainoille erilaista korkoa kohteen mukaan. Suomen Pankki saattaa myos antaa suosituksia eri kohteisiin sovellettavasta korosta, esimerkiksi asuntoluottoihin suositetaan sovellettavaksi keskimaaraista tai keskimaaraista a1haisempaa antolainauskorkoa. Tama puolestaan vaikuttaa pankkien lainanannon jakautumiseen eri kohteiden kesken. Helpoimmin lainaa myonnetaan kohteisiin, joissa kysyttyjen lainojen takaisinmaksuaika on lyhyt ja joissa myonnetyista lainoista saadaan keskimaaraista parempi korkotuotto. Merkitysta on ~yos silla, mitenka lainan myontaminen vaikuttaa pysyvan asiakassuhteen sailymiseen tai syntymiseen, kuin myos silla, minkalaisen vakuuden lainanottaja lainalle tarjoaa. Asuntolainat ovat pitkaaikaisia ja niiden korkotuotto pankeille ei ole paras mahdollinen. Hyvatuottoiset ja nopeakiertoiset liikelainat ohittavat helposti asuntolainat silloin, kun rahan saanti on kirealla ja niukoista varoista on kova kilpailu. Toisaalta asuntolaina aikaansaa pitkaaikaisen asiakassuhteen lainansaajan ja pankin valille, ja talloin pankki myos odottaa lainansaajan keskittavan kaikki pankkiasiansa lainanantajapankkiin. Asuntolainojen myontamisella on edullinen vaikutus saastamiseen. Asuntosaastaja saastaa etukateen saadakseen tayteen kiintionsa, minka jalkeen han saa pankilta lainan asunnon ostoa varten. Saastaminen jalkikateen tapahtuu lainan kuoletuksien muodossa.
18 4.2. Luotonsaannostelyolosuhteiden vaikutus asuntojen rahoitukseen Koron maaraytyessa institutionaalisesti syntyy rahoitusmarkkinoilla yleensa muutamia osamarkkinoita, joiden korot saattavat poiketa huomattavastikin toisistaan. Kunkin investoijan voidaan o1ettaa tyydyttavan rahoituksen kysyntansa nii11a osamarkkinoi11a, joiden ehdot ovat investoijan hyvaksyttavissa. Ti1annetta voidaan tarkaste11a kuvion 6 avu11a, jossa on esitetty keynesilaisen paaoman rajatehokkuuskayran seka 1uotonsaatavuus- ja korkoteoriaan perustuvan tarjontakayran kombinaatio. Kuviotarkaste1u perustuu Ros1inin (1971, s. 53-67) tutkimukseen. Kuvio 6. Rahoituksen tarjonta ja kysynta 1uotonsaannoste1yn va11itessa s' I :s" r I r----......- - - I-----, r--..j I I I II I I I,.,I,.~' I I, oj I I I I r 2 I I J r 11---------1 S I" 1,5 sisaisen rahoituksen tarjonta etuoikeutettujen luottojen markkinat tavalliset luottomarkkinat muut rahoitusmarkkinat
19 Kuviossa 6 kayra 55' esittaa rahoitusvarojen tarjontaa. Luotonsaannostelyn vallitessa kayrasta tulee epajatkuva eli kunkin rahoituslahteen osalta tarjonta on maarallisesti rajoitettu. Siirtyminen rahoituslahteelta toisel Ie merkitsee koron muutosta, koska eri rahoituslahteiden valinen yhteys on puutteellinen. Kayran 55' alin porras esittaa sisaisen rahoituksen kautta saavutettavaa rahoitusta. Asuntorahoituksessa tama sisainen rahoitus muodostuu asunnonostajien saastoista. Sisaisen rahoituksen hintana on vaihtoehtoiskustannus eli se tuotto, joka saataisiin varojen vaihtoehtoisesta kaytosta. Asuntosaastajan vaihtoehtoiskustannuksena voitaneen pitaa pankkien talletustileilta saatavaa korkoa. Seuraava porras kuviossa esittaa luottojen tarjontaa rahoituslahteista, joilla kyseinen sektori tai taloussubjekti on etuoikeutetussa asemassa. Asuntorahoituksessa ovat talloin kyseessa valtion asuntolainat. Tiettyjen investointien etuoikeutetuksi asettaminen vaikuttaa tarjonnan laajuuteen ja 1uoton hintaan. Jos etuoikeus kasittaa vain kyseisille investoinneille annettavaa etusijaa luottomarkkinoil1a (hinnan pysyessa samana), ei synny porrastusta etuoikeutetuille luotoil Ie. Talloin tavallisten luottomarkkinoiden volyymi vain kasvaa. Valtion budjetin kautta tapahtuvassa asuntorahoituksessa sovelletaan yhdistettya hinta- ja maaraprioritointia. Nelja seuraavaa askelmaa kasittavat luottojen tarjonnan tavallisilta luottomarkkinoilta, joilla myos oletetaan olevan osamarkkinoita, joiden kesken esiintyy jonkin verran korkojen erisuuruutta. Luoton hinta oletetaan riippumattomaksi luoton maarasta. Rahoituksen tarjonta naista rahoituslahteista riippuu kansantalouden saastamisasteesta ja luottomarkkinapolitiikasta.
20 Viimeisesta rahoituslahteesta oletetaan, etta se on tiettyjen vaihtelurajojen sisalla joustava koron muutosten suhteen, mutta muuttuu taysin joustamattomaksi tietyn pisteen jalkeen. Tama porras esittaa rahoitusta, joka tapahtuu kotimaisten rahoituslahteiden ulkopuolelta. Taman rahoituksen maaraan vaikuttaa kotimaisten rahamarkkinoiden kireys seka kotimaisen ja ulkomaisen korkotason valinen suhde. Kuvion 6 kayra II' kuvaa investointikysyntaa paaoman tuoton funktiona. Kayraan sisaltyy olettamus paaoman laskevasta rajatuottavuudesta. Kayrien sst ja II' leikkauspistetta voidaan pitaa tasapainopisteena sikali, etta rahoituksen tarjonta ex post on yhta suuri toteutuneiden investointien kanssa, mutta tasapainon ei kuitenkaan tarvitse vallita ex ante, silla suunnitellut investoinnit saattavat ylittaa rahoitusvarojen tarjonnan. Koron pysyessa institutionaalisista syista lahes muuttumattomana muodostuu investoijan tulevaisuuteen kohdistuvista odotuksista korkotasoa tarkeampi investointikayttaytymisen maaraaja, joten odotukset saatavissa olevista lainavaroista voivat muuttaa investointikayran sijaintia. Rahalaitosten luottokelpoisuusvaatimuksiin tekemat muutokset saattavat myos muuttaa investointikayran sijaintia. Koron muutoksilla puolestaan lienee vaikutusta tarjontakayraan, silla luotonannon laajuuden kannalta lienee ratkaisevaa pikemminkin luotonantajan kuin luotonkysyjan reagointi koron muutokseen. Kuviossa 6 rahoituksen tarjontakayran sst ja investointi-kysyntakayran II' leikkauspisteessa ovat investoinnit II mahdollisia. Suunnitellut ja toteutuneet inves-
21 toinnit ovat yhta suuret, jos kayrien leikkauspiste on tarjontakayran taysin joustavalla (vaakasuoralla) osalla. Investointien lisaantyessa siten, etta siirrytaan kayralle II", joudutaan luotonsaann6stelytilanteeseen. Investointikysynnan muutos ei ole tarpeeksi suuri, etta investoija pystyisi maksamaan luotoista korkoa r tavallisilla luottomarkkinoilla, joten paadytaan etuoikeutettujen luottojen markkinoille, joilla 4 korko on r. Kun tarjonta tassa tilanteessa ei sopeudu 2 muuttuneisiin kysyntaolosuhteisiin, joudutaan kysyntaa rajoittamaan siten, etta toteutuneet investoinnit ovat 1. Koska suunnitellut investoinnit olivat suuruudeltaan I, jaa erotus I - I luotonsaann6stelysta joh 3 3 2 2 tuen toteutumatta. Jos tarjontakayra jostakin syysta siirtyisi asemaan 88", ei luotonsaann6stelya tapahtuisi siita huolimatta, etta investointikayra olisikin II". Siirtyminen investointikayralta II" etuoikeutetuille asuntoluottomarkkinoille edellyttaa kuitenkin, etta asunnonostajan tulotaso tyydyttaa asetetut vaatimukset. Jos nain ei ole ja jos asunnonostaja ei kykene saamaan asuntoluottoa tavallisilta luottomarkkinoilta, han kuuluu ns. valiinputoajien ryhmaan. Suomalaisessa luotonsaann6stelytaloudessa rahapolitiikan paaasiallinen valine on keskuspankkivelan ehtojen saately. Keskuspankkivelan ehtojen lieventyessa saann6stelematt6mien asiakkaiden luotonkysynta ei muutu, kun lainakorko ja luottoehdot pysyvat kiinteina, mutta luotontarjonta saann6stellyille asiakkaille kasvaa ja kokonaisluottovolyymi kasvaa (Koskela, 1978, s. 8). Luotonsaann6stelyolosuhteissa asuntojen rahoitus koostuu sisaisesta rahoituksesta, jota vastaavat asunnonhankkijan omat varat, etuoikeutetuista luotoista, joita vastaavat valtion tuella tuotettavan asuntotuotannon
22 rahoitukseen myonnettavat valtion asuntolainat, tavallisista luotoista, joita vastaavat pankkien ensisijaislainat ja yksityisin varoin tuotettavan asuntotuotannon rahoitukseen myonnettavat tavalliset asuntolainat, seka muista luotoista, joita vastaavat lahinna vakuutusyhtioiden ja elakelaitosten myontamat asuntolainat. Valtion asuntolainat vaikuttavat merkittavasti valtion tuella tuotettavan asuntotuotannon toteutumiseen. Muilla lainoilla taas on tarkea merkitys yksityisin varoin tuotetunasuntotuotannon rahoituksessa. 4.3. Asuntojen rahoituslahteet Asuntotuotannon rahoituksen maaraytymisesta saadaan havainnollinen kuva kuvion 7 avulla. Kuvion mukaan asuntoinvestointien maara saadaan, kun BKT:sta vahennetaan kulutus seka muut kuin asuntoinvestoinnit. Asuntoinvestointien rahoitus tapahtuu osittain omarahoituksen ja osittain lainarahoituksen turvin. Omarahoitus koostuu asunnon tarvitsijoiden ja sijoittajien asuntoinvestointeihin varaamista varoista. Lainarahoitus koostuu puolestaan yksityisista ja julkisista varoista. Kuvio 7. Asuntoinvestointien rahoitus.1 KANSANTULO I BR. PAAGr1ANHUODOST. KULUTUS I ASUNTOINVESTOIN- MUIDEN INVESTOIN- TIEN RAHOITUS TIEN RAHOITUS OV1ARAHOITUS I ---- --- ----- ---- LAINARAHOITUS AS. TAR- SIJOITTA- YKSITYI- JULKINEN VITSIJA JA NEN Lahde: Asunto-ohjelmatoimikunnan mietinto, Komiteamietinto 1972:A 2, s. 45'.
23 Asuntotuotannon kokonaisrahoitus jakautui vuonna 1970 tau1ukon 1 mukaisesti. Suurin asuntoinvestointien rahoituksen 1ahde oli varsinaisten pankkien myontamat asunto1ainat. Pankkien vuonna 1970 myontamat asunto 1ainat ja asunto1ainakanta vuoden lopussa seka niiden prosenttiosuudet kayvat se1vi11e tau1ukosta 2. Tau1ukko 1. Asuntotuotannon kokonaisrahoituksen jakautuminen eri rahoittajien kesken vuonna 1970 Liikepankit ~aastopankit Osuuspankit Postipankki 17.2 13.2 6.9 4.4 % 41.7 Kiinnitys1uotto1aitokset + Kansane1ake1aitos Vakuutusyhtiot E1akesaatiot ja -kassat 1.2 4.4 1.5 7.1 Kunnat Seurakunnat Va1tio 2.0 0.4 15.5 17.9 Teo11isuus ja liikeyritykset Yksityiset asunnonhankkijat 2.2 31.1 100.0 Lahde: Lujanen - Vanhanen, 1974, s. 16.
24 Taulukko 2. Pankkien vuonna 1970 myontamat asunto1ainat ja asunto1ainakanta 31.12.1970 seka niiden prosenttiosuudet myonnetyt lainat lainakanta mi1j. mk % milj. mk % Liikepankit 508 41 1848 37 Saastopankit 394 32 1862 37 Osuuspankit 203 16 781 16 postipankki 130 11 494 10 Yhteensa 1235 100 4985 100 Lahde: Skurnik, 1975, s. 65-66. Omarahoitus kasittaa lahes kolmasosan asuntotuotannon kokonaisrahoituksesta. Omarahoitus koostuu saastoista, perinnoista, myyntituloista ja muusta omarahoituksesta. Omarahoituksen osuudessa on huomattavia eroja, kun verrataan keskenaan yksityisin varoin tuotettua asuntotuotantoa ja va1tion tue11a tuotettua asuntotuotantoa. Myyntitu10t ja saasto muodostavat huomattavan eran yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon omarahoitusosuudesta. Erot ja osuuksien suuruudet kayvat selville tau1ukosta 3. Tau1ukko 3. Omarahoitusosuuden muodostuminen valtion tuella tuotetun ja yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon rahoituksessa vuonna 1970, % Saastot Perinnot Myyntitulot!Muu omaisuus Valtion tuella tuotettu 12.6 0.9 4.6 3.1 Yksityisin varoin tuotettu 19.0 3.0 24.3 5.1 Lahde: Lujanen - Vanhanen, 1974, s. 55.
25 Tau1ukko 4. Eri rahoitus1ahteiden prosenttinen osuus asunnon hankinta-arvosta yksityisin varoin tuotetuissa asunto-osakeyhtioasunnoissa ja omakotita1oissa as. oyasunnot omakotita10t Ta1oyhtioi11e myonnetyt 1ainat Raha- tai vakuutus1aitosten myontamat 1ainat Henki1okohtaiset pankki 1ainat Muut 1ainat (suku1aisi1 ta, tyonantaji1ta, ym.) Saastot Perinnot Myyntitu10t - asunnon myynti - maan myynti - metsan myynti - huvi1an myynti - auton myynti - arvopaperit - muut myyntitu10t Myyntitu10t yhteensa Eritte1ematon rahoitus Yhteensa 10.5 36.1 19.5 1.8 1.8 1.2 0.2 0.4 46.6 3.0 19.3 3.2 24.9 3.0 100.0 13.9 2.5 3.9 1.4 0.2 0.5 0.8 39.3 4.3 18.4 2.6 23.2 12.2 100.0 Lahde: Lujanen - Vanhanen, 1974, s. 48-49. Yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon rahoitus vuonna 1970 on asunto-osakeyhtioasuntojen osa1ta jakautunut me1ko tarkkaan puo1eksi 1ainarahoituksen ja muun rahoituksen osa11e, omakotita1ojen osa1ta muu rahoitus on jonkin verran suurempi kuin 1ainarahoitus (Lujanen Vanhanen, 1974, s. 48-49). Tarkempi rahoituksen ja-
26 kautuminen kay selville taulukosta 4, josta voidaan havaita, etta- asunto-osakeyhtioasuntojen rahoitukseen on kaytetty enemman rahoituslaitosten myontamia lainoja kuin omakotitalojen rahoitukseen. Asunnon myynnista on myos saatu enemman tuloja asunto-osakeyhtioasuntojen rahoitukseen kuin omakotitalojen rahoitukseen. Julkisen vallan tuella tuotettujen asuntojen rahoitukseen vuonna 1970 on kaytetty lainavaroja noin 80 prosenttia. Loppu rahoitus muodostuu saastoista, myyntituloista ja muusta rahoituksesta (Lujanen - Vanhanen, 1974, s. 48-49). Taulukossa 5 on eritelty rahoituksen jakautuminen eri lahteisiin. Taulukko 5. Eri rahoituslahteiden prosenttinen osuus asunnon hankinta-arvosta valtion tuella tuotetuissa asunto-osakeyhtioasunnoissa ja omakotitaloissa as.oyasunnot omakotitalot Aravalaina Lisalaina Muut taloyhtioille myonnetyt lainat Raha- tai vakuutuslaitosten myontamat lainat Henkilokohtaiset pankkilainat Muut lainat (sukulaisilta, tyonantajilta, ym.) Saastot Perinnot Myyntitulot Erittelematon rahoitus Yhteensa 26.3 4.9 31.1 16.8 79.1 2.2 11.1 0.8 5.2 1.6 100.0 30.1 8.7 37.5 76.3 2.0 12.7 0.9 3.5 4.6 100.0 Lahde: Lujanen - Vanhanen, 1974, s. 48-49.
27 Verrattaessa taulukoita 4 ja 5 keskenaan huomataan, etta yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon rahoitukseen tarvitaan asunnonhankkijalta paljon suurempi oma panos kuin valtion tuella tuotetun asuntotuotannon rahoitukseen. Ero johtuu siita, etta jalkimmaisessa tapauksessa valtio tukee asuntotuotantoa talo- ja henkilokohtaisilla lainoilla seka henkilokohtaisilla lisalainoilla. Pankkien myontamat lainaosuudet ovat samaa suuruusluokkaa kokonaisrahoituksesta seka valtion tukemassa asuntotuotannossa etta yksityisin varoin tuotetussa asuntotuotannossa. Valtion tukemassa asuntotuotannossa asunto-osakeyhtioasuntojen lainojen prosenttiosuus on jopa hieman suurempi kuin yksityisin varoin tuotetussa asuntotuotannossa. Omakotitalojen lainojen prosenttiosuus jaa sen sijaan noin kaksi yksikkoa alhaisemmaksi valtion tukemassa asuntotuotannossa kuin yksityisin varoin tuotetussa asuntotuotannossa. Valtion lainoista paasevat osallisiksi tietyt tulo- ja varallisuusehdot tayttavat asunnontarvitsijat. Saastamalla ja omaisuutta myymalla saadut varat kattavat yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon rahoituksesta huomattavasti suuremman osan kuin valtion tuella tuotetun asuntotuotannon rahoituksesta. Voitaisiinkin paatella, etta yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto yllapitaa korkeampaa kotitalouksien saastamisastetta kuin julkisen vallan tuella tuotettu asuntotuotanto. Toisaalta korkeissa tuloluokissa lainojen kaytto on runsaampaa asuntojen rahoituksessa kuin alhaisissa tuloluokissa (esim. Lujanen ja Vanhanen, 1974, s. 51). Korkeisiin tuloluokkiin kuuluvat taas hankkivat asuntonsa yksityisin varoin tuotettujen asuntojen ryhmasta, koska heilla ei ole edellytyksia saada valtion tuella tuotettua asuntoa. Rahoituslaitosten myontamat lainat ja yksityisten asunnonhankkijoiden omarahoitusosuus ovat huomattavim-
28 mat asuntorahoituksen lahteet, joten voidaan paatella, etta tulot ja lainarahoituksen saatavuus ovat merkittavia selittajia muodostettavissa asuntoinvestointien selitysyhtaloissa.
29 5. EKONOMETRINEN t1alli ASUNTOINVESTOINNEILLE 5.1. Yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto Asuntoinvestointeja selitettaessa voidaan lahtea liikkeelle investointien osittaissopeutusmallista eli akseleraatiomallin joustavasta muodosta, joka on esitetty lukuisilla eri tavoilla (esim. Chenery, 1952, s. 13, Eisner, 1960, s. 8, Goodwin, 1948, s. 7 ja Koyck, 1954, s. 72). Yleensa joustavassa akseleraatiomallissa (Evans, 1969, s. 85, Lee, 1964, s. 83 ja Whitehead, 1974, s. 77) nettoinvestointien oletetaan riippuvan lineaarisesti halutun paaomakannan ja olemassa olevan paaomakannan erotuksesta. Edella luvussa 2.2. todettiin, etta mikali olemassa oleva varanto K - ei ole yhta suuri kuin haluttu varanto K~, sopeutumisen halutulle tasolle voidaan t l olettaa vievan aikaa enemman kuin yhden periodin monien kysynta- ja tarjontatekij6iden vaikutusten vuoksi. Nettoinvestoinneille (IN) yhta16 voidaan nain kirjoittaa jossa sopeutumiskerroin b ilmaisee, kuinka suuri osa halutun (K~) ja olemassa olevan (K - ) asuntokannan t l valisesta erosta toteutuu periodin aikana. Nettoinvestoinneista on harvoin saatavissa tietoja. Yleensa joudutaan turvautumaan bruttoinvestointikasitteeseen IK, joka sisaltaa nettoinvestoinnit IN ja t uusintainvestoinnit IR eli IK t = IN t + IR Uuusintainvestointien oletetaan yleisesti olevan vakiosuhtees t sa paaomakantaan eli IR t = CK _, jossa kerroin c on t l
30 ns. poistumakerroin. Bruttoinvestointiyhtalo voidaan nyt kirjoittaa muotoon (2) Yhtalo (2) ei ole viela sellaisenaan operationaalinen, koska halutusta asuntokannasta ei ole tietoa. Asuntomarkkinat ovat tasapainossa, ts. on saavutettu haluttu asuntokanta, kun haluttujen asuntopalvelusten maara on yhta kuin olemassa olevien asuntopalvelusten maara aikayksikossa eli S~ = St' Kun oletetaan, etta asuntokanta mittaa asuntopalvelusten maaraa, haluttujen ja olemassa olevien asuntopalvelusten eroavuutta tai yhtasuuruutta vastaa halutun ja olemassa olevan asuntokannan eroavuus tai yhtasuuruus (katso esim. Muth, 1963, s. 33-35). Kun merkitaan asuntopalvelusten kysyntaan vaikuttavia muuttujia D. t:l1a (i = 1,., n tarkoittaa eri muuttujia) ja ~, otaksutaan D. t:n maaraavan pitkan ajan tasapaino ~, asuntovarantoa, voidaan kirjoittaa Muuttujien D. t joukkoon kuuluu hyvinkin erilaisia 1, tekijoita. Tassa tutkimuksessa rajoitutaan lyhyen aikavalin tekijoihin (vrt. luku 2.2.). Tulojen kasvun oletetaan lisaavan asuntopalvelusten ja siten myos uusien asuntojen kysyntaa. Duden asunnon rahoitus tapahtuu Suomessa yleensa osittain lainapaaomalla ja osittain omilla varoilla (vrt. edella). Omien varojen kertymaan vaikuttavat kaytettavissa olevat tulot. Koska asunnon hankintaa edeltaa yleensa pitkaaikainen saastaminen, kotitalouksien kaytettavis-
31 sa olevat tulot eivat selita asuntoinvestointeja suoraan vaan tietylla viiveella, joka jakautuu usean periodin ajalle. Tallaisten ns. jakautuneiden viiveiden estimointiin sopii Almonin (1965, s. 178-195) kehittama polynomiaalinen malli. Jakautuneen viivastyksen ajatusta havainnollistaa kuvic 8. Kuvio 8. vaikutuksen voimakkuus aika Rahoitusmarkkinoilla vallitseva tilanne vaikuttaa asuntoinvestointien rahoitukseen. Koska asuntoinvestointien rahoitus tapahtuu suurelta osin lainavaroin, muodostaa lainan saatavuus tarkean asuntojen investointeihin vaikuttavan tekijan. Lainoista tavallisesti neuvotellaan jo asuntoinvestointeja suunniteltaessa, ja lainajarjestelyt jakautuvat usean vuoden ajalle. Rakentajat ja/tai rakennuttajat tarvitsevat rakennusaikaista lainaa, josta he neuvottelevat rahoituslaitosten kanssa jo rakennuskohteen suunnitteluvaiheessa. Kotitaloudet myos yleensa suunnittelevat asunnon ostoa pitkan ajan kuluessa ja neuvottelevat lainansaannista jo hyvissa ajoin ennen sen nostoa. Nain ollen voidaankin olettaa, etta lainojen saatavuutta kuvaava muuttuja selittaa asuntoinvestointeja myos tietylla viiveellao
32 Lyhyen ajan kuluessa halutun asuntovarannon saavuttaminen investointien kautta riippuu lahinna rahoituksen jarjestymisesta. Rahoitus taas koostuu omista varoista, jotka riippuvat tuloista Y, seka lainoista, joiden saanti riippuu rahamarkkinoilla vallitsevasta tilanteesta R. Oletettaessa yhtalon (3) f lineaariseksi, voidaan nain ollen kirjoittaa (3 I ) d K t = a O + La'Y t. + Lb.R t., ~ -~ ~-~ jossa a O ' a. ja b. ovat estimoitavia parametreja. ~ ~ Sijoitettaessa yhtalo (3') yhtaloon (2) saadaan (2' ) IK t = bao + bla'y t. + blb.r t. - (b-c)k t I ~ -~ ~ -~ - Yhtalossa (2') haluttuun asuntokantaan vaikuttavien muuttujien parametrit voidaan identifioida ainoastaan, jos a priori tunnetaan sopeuturniskerroin b tai poistumakerroin c. Tavallisesti paaomavarannon poistumasta on jotakin tietoa, joten kerroin C on a priori arvioitavissa. Talloin kertoimen b arvo saadaan viivastetyn asuntovarantomuuttujan parametrin estimaatista. Yksityisin varoin ja valtion tuella tuotetun asuntotuotannon kesken on vuorovaikutusta, silla kurnrnallakin tuotannon osalla kaytetaan samoja tuotantovalineita ja rahoitus tapahtuu osittain samoista rahoituslahteista. Jos valtion tukemaa tuotantoa lisataan voimakkaasti, se saattaa vaikuttaa yksityisin varoin tuotettua tuotantoa vahentavasti. Vuorovaikutuksen huomioon ottamiseksi yhtaloon (2') lisataan selittajaksi valtion asuntolainat LA. Muuttujan voidaan olettaa selittavan asuntoinvestointeja tietylla viiveella. Viiverakenteeksi soveltunee parhaiten jakautunut viive.
33 Ma11issa (2') esiintyvien muuttujien 1isaksi ha1utun asuntokannan sopeutumisuraan saattavat 1yhye11a aikava1i11a vaikuttaa myos muut erityistekijat D. Naita kokei11aan estimointivaiheessa. Nain saadaan yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon estimoitavaksi yhta10ksi (4) IK t = baa + bla'y t. + blb.r t. - (b-c)k t 1 1-1 1-1 - jossa IK t = yksityisin varoin tuotettu asuntotuotanto ja u t = virhetermi. 5.2. Va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto Va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto maaraytyy ensisijaisesti institutionaa1isten seikkojen perustee11a. Va1tion myontamat asunto1ainat ovat ede11ytyksena asuntotuotannon taman osan toteutumise11e, joten va1tion vuosittain myontama asunto1aina on ensisijainen se1ittava muuttuja. Voidaan myos ajate11a, etta tieto va1tion asunto1ainojen 1isayksesta siirtaa kysyntapainetta yksityise1ta puo1e1ta ju1kisten varojen tue11a tuotettuja asuntoja kohtaan. Tamakin tuotanto toteutetaan pitkaaikaisen suunnitte1un pohja1ta, joten voidaan olettaa, etta sita se1ittava va1tion asunto1ainojen sarja antaa parhaan tu10ksen jakautunee11a viivee11a. Va1tion myontaman 1ainan seka asunnonhankkijan oman rahoituksen 1isaksi tarvitaan rahoitus1aitoksista ns. ensisijais1ainaa, jonka saannin estyessa Lujasen ja Vanhasen mukaan (1974, s. 19) osa va1tion asunto1ainoitetusta tuotannosta peruuntuu,joten on tarve ottaa ma11iin mukaan muuta 1ainoitusta se1ittava muuttuja.
34 Toisaa1ta Vanhanen (1974, s. 3) toteaa, etta ensisijaislainoituksen puuttumisen vuoksi peruuntuneen kohteen ti1al1e 1ainoitetaan useimmiten uusi kohde. Muun rahoituksen, kuin va1tion asuntolainojen, saatavuutta se1ittamaan yhta100n voidaan ottaa rahamarkkinoilla vallitsevaa tilannetta kuvaava muuttuja R. Valtion asuntomaararahojen oletetaan heijastavan haluttua valtion tuella tuotettavaa investointitarvetta, joten asuntokantaa el tassa tapauksessa katsota tarpeelliseksi selittajaksi. Tata olettamusta tukevat suoritetut mallikokeilut. Nain saadaan valtion tuella tuotetulle asuntotuotanno1le mal1i (5) IA t = a O + La.LA t. + Eb.R t. + u t ' 1-1 1-1 jossa IA t = va1tion tue11a tuotettu asuntotuotanto. 5.3. Koko asuntotuotanto Koko asuntotuotanto kasittaa seka yksityisin varoin rahoitetun etta valtion tuel1a tuotetun asuntotuotannon, joten sita se1ittavat samat muuttujat, jotka esiintyvat mainituissa osatuotantojen selitysyhtaloissa: (6) It = bao + bla'y t. + blb.r t. + Lc.LA t. 1-1 1-1 1-1 jossa It = koko asuntotuotanto.
35 6. MALLIN MUUTTUJIEN OPERATIONALISOINTI JA ESTIMOINTI 6.1. Muuttujien operationaaliset vastineet Asuntoinvestointien maara voidaan mitata lahinna valmistuneiden asuntojen lukumaaralla, niiden pintaalalia tai ra~amaaraisella volyymisuureella. Koska kaksi ensin mainittua vaihtoehtoa eivat ota huomioon asuntojen varuste- ja laatutasossa esiintyvia vaihteluita, on tassa valittu asuntoinvestointien operationaaliseksi vastineeksi investointimenojen vuoden 1964 hintainen volyymi. Volyymisarjat on konstruoitu kayttamalla hyvaksi Asuntohallituksen tilastokirjan (1976) perustietoja. Yksityisin varoin tuotettujen asuntojen arvosarja on saatu vahentamalla valtion tuella tuotettujen asuntojen arvo kokoasuntotuotannon arvosta. Sarjat on muutettu vuoden 1964 hintaisiksi volyymeiksi deflatoimalla ne rakennuskustannusindeksilla. Tulojen vaikutusta kuvaavaksi muuttujaksi on valittu.kotitalouksien kaytettavissa oleva nettotulo, joka sisaltaa kotitalouksien kulutusmenot ja saastot. Malleissa kaytetty kotitalouksien kaytettavissa olevien tulojen aikasarja on deflatoitu elinkustannusindeksilla kiinteahintaiseksi. Useissa ulkomaisissa asuntomarkkinoita kasittelevissa tutkimuksissa on kaytetty korkokantaa rahoitusmarkkinoiden vaikutusta asuntojen kysyntaan mittaavana muuttujana, rom. Hoffmeyer j.a Hordhorst (1967, s. 98 101). Suomessa on tutkimuksissa kaytetty koron asemesta muita rahoituksen saatavuutta tai kireytta kuvaavia muuttujia. Monissa tutkimuksissa on kaytetty kireysmuuttujana pankkien keskuspankkivelan suhdetta pankkien antolainaukseen tai pankkien keskuspankkivelan
36 kustannuksia suhteessa keskuspankkive1an tasoon. Punti1a on se10stanut tarkemmin kireysrnuuttujia tutkirnuksessaan (1969, s. 94-98). Tassa tutkirnuksessa on paadytty kayttarnaan rahoitusrnarkkinoiden vaikutusta kuvaavana rnuuttujana 1uottojen trendipoikkearnaa. Merkitaan kokonais1uotonantoa L:11a, ha1uttuja 1uottoja L D :11a ja tarjottuja 1uottoja L S :11a, voidaan kirjoittaa L = rnin(ld,l S ). Suornessa on tutkirnusperiodin aikana va11innut jatkuva 1uottojen y1ikysynta, joten L D > L S, rnista taas seuraa, etta L = L S Kokonais1uotonanto kuvaa siis rahoituksen saatavuutta. Mu1tiko11ineaarisuusonge1rnan va1ttarniseksi lopu11iseksi rnuuttujaksi on va1ittu 1uottojen trendipoikkearna. Muuttujan y1ittaessa trendin 1uottojen saanti he1pottuu ja tal15in voidaan olettaa asuntoinvestointien 1isaantyvan, kun taas rnuuttujan a1ittaessa trendin 1uottojen saanti vaikeutuu, rnika puo1estaan vaikuttaa asuntoinvestointeja vahentavasti. Muuttuja on rnuutettu kiinteahintaiseksi vuoden 1964 hintoihin siten, etta 1uottojen aikasarja on ensin def1atoitu rakennuskustannusindeksi11a ja nain saadusta sarjasta on sitten 1askettu trendipoikkearna. 01ernassa oleva11e asuntokanna11e on 1askettu kiinteahintainen rnarkkarnaarainen arvo vuoden 1964 hintoihin. Koko asuntokanta on jaettu yksityisin varoin tuotettujen asuntojen ja va1tion tue11a tuotettujen asuntojen asuntokantaa kuvaaviksi sarjoiksi. Markkarnaarainen asuntokannan sarja on saatu Heikkosen (1971, s. 215) tutkirnuksesta vuosi11e 1949-1965. Sarja on kirjassa vuoden 1926 hinnoin, tarna on rnuutettu rakennuskustannusindeksi11a def1atoirna11a vuoden1964 hintaiseksi ja sarjaa on jatkettu vuodesta 1965 eteenpain siten, etta Suokon ja Va1pun (1977, s. 11-12)
37 selvityksesta on laskettu asuntojen omistusta kuvaavan sarjan vuotuiset prosenttimuutokset, joiden perusteella Heikkosen sarjaa on jatkettu vuoteen 1975. Vuoden 1958 veronhuojennuslain vaikutus ilmeisesti kumuloituu lain voimassaolon 10ppupuolelle ja se tuntuu viela vuonna 1963 valmistuvien asuntojen kohdalla. Lain vaikutus asuntotuotantoon on otettu huomioon yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon selitysyhtalossa lisaamalla selittajaksi dummy-muuttuja, joka saa arvot 1 vuosina 1962 ja 1963 ja 0 muina vuosina. Vuoden 1962 veronhuojennuslain vaikutus ei ehka ole yhta voimakas kuin 1958 annetun lain, mika johtunee siita, etta veronhuojennus alenee ajan mukana. Laki on ilmeisesti stimuloinut asuntotuotantoa 10ppuperiodilla ja vuoden 1962 veronhuojennuslain huomioonottavalle dummy-muuttujalle on annettu vuonna 1966 arvo 1. Lain voimassaolon paatyttya silla on ilmeisesti ollut asuntotuotantoa vahentava vaikutus ja dummy-muuttujal Ie on annettu arvot -0.5 vuosina 1967 ja 1968. Muina vuosina muuttuja on saanut arvon O., 6.2. Yksityisin varoin tuotetun asuntotuotannon yhtal0 Yksityisin varoin tuotettua asuntotuotantoa selittavan mallin estimointitulokseksi saatiin (7) + 3 (2) ~Ci LA t _ i -.012 K t - l + 184.6 DVHL58 t (.4) (3.0) + 60.2 DVHL62 t + u t (1.0)
38 (2) ad '..., a(2) 3 =.044.025.011.003 (3.4) (3.4) (3.4) (3.4) 3 (2).083 keskimaarainen viive.67 I:a. = = o J. (2 ) b (2) b O,., 3 =.023.013.006.001 (1.4) (1.4) (1.4) (1.4) 3 I:b ~ 2) =.043 keskimaarainen viive =.67 0 J. (2) (2) = -.257 -.145 -.064 -.016 Co ', c 3 (1.7) (1.7) (1. 7) (1.7) 3 (2) I:c. = -.482 o J. -2 R =.944 keskimaarainen viive =.67 D-W = 2.85 Kuvio on esitetty liitteessa 1. Tassa seka myohemmin esitettavissa yhtaloissa R 2 on vapausasteilla korjattu yhteiskorrelaatiokertoimen nelio, D-W on Durbin-Watson autokorrelaatiotestisuure ja kertoimien alia suluissa olevat luvut ovat parametriestimaattien t-lukujen itseisarvoja, a. :n, b.:n ja J. 1 c.:n ylaindeksina suluissa olevat luvut puolestaan J. viittaavat Almon polynomin astelukuun. Mallin selitysastetta voidaan pitaa melko hyvana. Durbin-Watson testin mukaan virhetermeja ei voida pitaa autokorreloituneina. Multikollineaarisuusongelmaa ei esiinny muuten kuin kaytettavissa olevien tulojen ja asuntokannari valilla, joiden keskinainen korrelaatio on melko korkea (.968) eli korkeampi kuin mallilla saatu kokonaiskorrelaatio. Kleinin (1962, s. 101) mukaan voidaan pitaa eraanlaisena nyrkkisaantona, etta parittaisten korrelaatiokertoimien on oltava pienempia