SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 1 / 6 9.8.2016 OKL kiinteistöistä ja Juvan virastotalosta Senaatin tekemä kauppa Royl House Oy:n kanssa ja Savonlinnan kaupungin mahdollinen etuostooikeuden käyttö ko. kaupassa Savonlinnan kaupungin mahdollinen etuosto-oikeuden käyttäminen Senaatin kauppakirjaan pvm. 21.6.2016. Kohteet Savonlinnan ns. OKL-kiinteistöt ja samassa kauppakirjassa Juvan kunnassa sijaitseva virastotalo 1. Kiinteistöt OKL- mäellä (huom. tiedot kerätty Senaatilta saaduista vuokrasopimuksista ja kauppakirjasta, tilojen tarkemittauksia ei ole tehty ) A) Päärakennus rv. 1960, 11 081htm2 B) Teknologiarakennus rv. 2002, 1306 krm2 C) Puutarha rv 1960, 605 m2 D) Liikuntahalli ja asunto rv 1983, 2584 htm2 Tontti 7,55 ha Kiinteistötunnus 740-3-22-20 Asemakaava
SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 2 / 6 9.8.2016 2. Vuokrasopimukset ja vuokratuotot A) Päärakennus rv. 1960, laajennus KVL 2002, tiloja yhteensä 11 081 hm2 Vuokrasopimus tällä hetkellä Itä-Savon yliopiston kanssa tiloista SOKL 7657,80 hm2, Ravintola Välkky 368,10 hm2 ja Ravintola Vartti 72,40 hm2 yhteensä 8098, 3 hm2. KVL:n tilat ovat tyhjillään. Vuokrasopimusten irtisanomisaika on 12 kk. Vuosivuokra on tällä hetkellä yhteensä ko. tiloista 953 518,92. Koko kiinteistön arvioidut ylläpitokulut (n. 12310 krm2) n. 3 /m2/kk eli 36 930 /kk ja 443 160 /v. Ylläpitokorjausarvio vuodessa on n. 1 /m2/kk eli 147 720 /v. Ylläpitokulut n. 590 880 /v. Arvioitu nettotuotto on tämän hetkisillä vuokrasopimuksilla n. 360 000 / vuosi. B) Teknologiarakennus rv. 2002, 1306krm2 Vuokrasopimus on määräaikainen ja päättyy aikaisintaan 30.6.2026. Vuokrasopimus koskee 1181 htm2 taitoteknologian rakennusta. Vuosivuokra on yhteensä 208 441,08. Arvioidut kiinteistön ylläpitokulut ovat (1306 krm2) n. 3 /m2/kk eli 3918 /kk ja 47 016 /v. Ylläpitokorjausarvio vuodessa on n. 1 /m2/kk eli 15 672 /v. Ylläpitokulut ovat yhteensä n. 62 688 /v. Arvioitu nettotuotto on tämän hetkisellä vuokrasopimuksella n. 145 753,08 /vuosi. Kokonaistuotto määräaikaisen vuokrasopimuksen ajalta 30.6.2026 asti on n. 1 457 530. C) Puutarha rv 1960, 605 m2 Vuokrasopimusta ei ole. Arvioitu ylläpitokulu n. 3 /m2/kk eli 1815 /kk ja n. 21 780 /v D) Liikuntahalli rv 1983, 2718m2 Vuokrasopimus koskee liikuntarakennusta 2512 htm2 ja asuntoa 72 htm2. Joensuun Yliopiston kanssa olevan vuokrasopimuksen mukainen vuosivuokra on 9817,45 /kk ja erillinen ylläpitokorvaus 2660 /kk eli yhteensä 12 477,45 /kk ja 149 729,40 / v. Lisäksi Savonlinnan kaupunki maksaa vuokraa ko. hallin käytöstä 44 256 /v. Vuosivuokrat kaikkiaan ovat 193 985,40. Arvioidut ylläpitokulut ovat n. 3,5 /m2/kk eli 9513 /kk ja 114 156 /v. Ylläpitokorjausarvio vuodessa on n. 1 /m2/kk eli 2716 / kk ja 32 616 /v. Ylläpitokulut yhteensä n. 146 772. Arvioitu nettotuotto on tämän hetkisillä vuokrasopimuksilla n. 47 213 /v.
SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 3 / 6 9.8.2016 Kohteiden kokonaisvuokratuotto syksyyn 2018 asti eli n. 2 vuotta on kohde A) 720 000 kohde B) 291 000 kohde C) 21 780 kohde D) 94 426 Yhteensä 1 083 646 Lisäksi kohde B) eli taitotalon vuokrasopimus jatkuu vuoteen 30.6.2026 asti, josta arvioitu vuokratuotto 10 vuodelta on n. 1 457 530. Kaikkiaan arvioidut nettovuokratuotot ovat 30.6.2026 asti n. 2 240 000, jos vuokrasopimukset jatkuvat nykyisenlaajuisena. Savonlinnan kaupunki saa kohteesta kiinteistöveroja 210 000 / v eli ko. 10v jaksolla kiinteistöverojen menetys olisi 2 100 000. Lisäksi ostohinta olisi 1 850 000 eli 10v jaksolla kulut ja menetetyt kiinteistöverot 3 950 000. Jos jostain syystä nykyinen uusi omistaja ei pysty ylläpitämään kiinteistöjä ja ajautuu taloudellisesti ongelmiin niin, siinä tapauksessa kaupunkikaan ei saa ko. kiinteistöveroja. 3. Tilojen käyttömahdollisuudet nyt ja tulevaisuudessa A) Päärakennus ja KVL KVL tilat ovat nyt tyhjillään ja soveltuvat nykyisellään mm. toimistokäyttöön ja pienryhmäkoulutukseen. Jos Normaalikoulun toiminta siirtyy pois nykyisestä kiinteistöstä ja oppilaat n. 300 oppilasta siirtyy Savonlinnan kaupungin koulujen piiriin niin silloin OKL:n päärakennusta tai KLV:n tiloja voitaisiin käyttää ko. koulutiloina. KVL:n osalta on jo aikaisemmin tehty selvitys mahdollisesta koulukäytöstä. Ko. tiloihin joudutaan tekemään tilamuutoksia, koska KVL:n tilat on jaettu pieniin huonetiloihin, eikä suoraan sovellu koulukäyttöön. Tilat soveltuu pienryhmäopiskeluun. OKL:n tilojen soveltuvuutta koulukäyttöön ei ole vielä selvitetty, mutta saatujen pohjapiirustusten mukaan koulukäyttöön soveltuvia luokkatiloja, auditorio jne. olisi riittävästi normaalikoulun oppilasmäärälle. Ko. tapauksessa ei tarvittaisi tehdä investointeja muiden koulujen yhteyteen. B) Teknologiarakennus Vuokrasopimus vuoteen 2026 asti yliopiston kanssa. C) Puutarha Mahdollinen vuokrausmahdollisuus esim. puutarhayrittäjälle. D) Liikuntahalli ja asunto Liikuntahallilla on tälläkin hetkellä merkittävä rooli sisäpelihallina ja sen käyttöaste on suuri. Jos ko. hallia ei ole käytössä, joudutaan Savonlinnaan ehkä rakentamaan uusi sisäpelihalli.
SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 4 / 6 9.8.2016 Tonttialue 7, 5575 ha OKL mäellä on 7,5575 ha kokoinen tontti, joka kuuluu kauppaan. Ko. tontilla on kehittämismahdollisuuksia kaavoituksellisesti esim. asunkäyttöön. Alueelle on tehty alustavia kaavaluonnoksia ja niiden mukaan sinne olisi mahdollista kaavoittaa n. 10-12 500krm2. Ko. tonttien myyntiarvo tämän päivän hintatasolla olisi n. 1,0M. 4. Ylläpitoriskit ja mahdolliset purkukustannukset Jos kohde Savonlinnassa siirtyisi kaupungin omistukseen silloin jäisi saamatta nykyinen kiinteistövero, joka on Senaatilta saadun laskelman mukaan 210 000 /v. Jos jostain syystä nykyinen uusi omistaja ei pysty ylläpitämään kiinteistöjä ja ajautuu taloudellisesti ongelmiin niin, siinä tapauksessa kaupunkikaan ei saa ko. kiinteistöveroja. Yliopiston tavoite on lakkauttaa toiminta 2018, jolloin OKL ja KVL:n tilojen osalta vuokratulot olisi vain n. 2vuotta. Toisaalta teknologiatalon vuokrasopimus on määräaikainen vuoteen 2026 kesäkuuhun asti ja siitä saatavat alustavasti lasketut nettovuokratulot n.1 457 530. Jos tilat jää täysin tyhjilleen 2018 yliopiston lähdettyä pois niin okl -ja kvl-tilojen osalta jää mahdolliset ylläpitokulut, jotka ovat n. 590 000 /v, ellei tiloja laiteta kylmilleen tai pureta. Kohteiden kuntotaso on tällä hetkellä olemassa olevan tiedon mukaan kuitenkin kohtuullinen eli purkaminen ei näytä todennäköiseltä vaihtoehdolta. Liikuntahallin kulut ovat n.146 000 /v. Savonlinnan kaupunki maksaa vuokraa tiloista nyt n.44 000 /v. Jos yliopiston osuudelle ei saada uutta vuokralaista, kaupungin kulut kasvaisi n. 100 000 /v. Kohteissa on kuitenkin kauppakirjan mukaan paljon korjausvelkaa. Riskianalyysit: Jos pahin vaihtoehto toteutuisi eli tilat jäisi täysin tyhjilleen ylläpitokuluineen kustannukset kaupungille olisi -menetetty kiinteistövero 210 000 / v -ylläpitokulut okl ja kvl, n. 590 000 /v, eli 800 000 /v Toisaalta teknologiatalosta saadaan vuokratuottoja nettona n. 290 000 /v eli vuosikulut olisi 510 000 jos alueella ei olisi muuta vuokrausta kuin taitotalo. Liikuntahallin kulut ovat n.146 000 /v. Savonlinnan kaupunki maksaa vuokraa tiloista jo n.44 000 /v. Jos yliopiston osuudelle ei saada uutta vuokralaista, kaupungin kulut kasvaisi n. 100 000 /v. Jos okl/ kvl tiloista saataisiin korvaavat tilat Normaalikoulun oppilaille ei tarvitsisi rakentaa uutta koulua esim.talvisaloon. Uuden koulun karkea kustannusennuste n. 4M. OKL tiloissa tulee varautua jonkin asteiseen korjaustarpeeseen jos normaalikoulu sinne muuttaa. Kustannusennustetta ei ole tehty, mutta arvio n. 200-300 000.
SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 5 / 6 9.8.2016 Kohteiden korjausvelkariski: Myyjän ilmoituksen mukaan kohteisiin sisältyy paljon korjausvelkaa. Liikuntahallin osalta on tehty alustavia selvityksiä ja minimissään korjausinvestointi olisi n. 1,0M. Laajimmillaan n. 4,0M. OKL ja KVL osalta ei ole tehty korjausinvestointilaskelmia, mutta ottaen huomioon kohteen laajuus liki 12 000m2, niin kyse on useamman miljoonan korjausinvestoinnista n. 10v sisällä. 5. Kiinteistö Juvan kunnassa (kauppakirjan kohde B) Juvan kunnassa Virastotie1 sijaitseva toimistorakennus, rv 1967, bruttoala 2402 m2 Kohteessa voimassa olevia vuokrasopimuksia 4 kpl, pinta-alaltaan 1125 m2. Tyhjänä olevaa tilaa 1278m2. Kohteen vuokratuotot nykyisillä sopimuksilla 36 683,16 /v. Kohteen arvioidut ylläpitokulut ylläpitokorjauksineen n. 4 /m2/kk, eli 115 296 /v. Nykyisellä käyttöasteella kohteen nettotappio n. 78 000 /v. Lisäksi tulee kohteen kiinteistövero, joka on 8 888,87 /v. Jos kohde olisi täyteen vuokrattu nettotuotto voisi olla positiivinen. Riskit: Kohteessa on paljon korjausvelkaa kauppakirjan mukaan ja siinä ei ole tehty peruskorjaustoimenpiteitä. Jos kohteen käyttöaste huono, kohde tuottaa tappiota.
SAVONLINNAN KAUPUNKI Sivu 6 / 6 9.8.2016 YHTEENVETO MAHDOLLISEN ETUOSTO-OIKEUDEN KÄYTTÄMISEN VAIKUTUKSISTA Tarkasteltu 10v aikajaksolla, joka on määräaikaisessa vuokrasopimuksessa. Kaikkiaan arvioidut nettovuokratuotot ovat 30.6.2026 asti n. 2 240 000, jos vuokrasopimukset jatkuvat nykyisenlaajuisena. Savonlinnan kaupunki saa kohteesta kiinteistöveroja 210 000 / v eli ko. 10v jaksolla kiinteistöverojen menetys olisi 2 100 000. Lisäksi ostohinta olisi 1 850 000 eli 10v jaksolla kulut ja menetetyt kiinteistöverot 3 950 000. Jos jostain syystä nykyinen uusi omistaja ei pysty ylläpitämään kiinteistöjä ja ajautuu taloudellisesti ongelmiin niin, siinä tapauksessa kaupunkikaan ei saa ko. kiinteistöveroja. Jos tyhjilleen jääviin tiloihin, OKL ja KVL saadaan uusia vuokralaisia taloudellinen tilanne muuttuu toiseksi. Tyhjien tilojen ylläpitokulut ilman korjausinvestointeja ovat karkeasti laskettuna n. 800 000 /v, joka tarkoittaa nollatulokseen pääsemiseksi n. 8000-9000m2 tilojen vuokraamista n. 8 /m2/kk hinnalla. OKL ja KVL tilojen purkukulut olisivat karkean arvion mukaan n. 1,0M. Silloin pitäisi myös tehdä kirjanpidon alaskirjaus arviolta 1,5M purettavien kiinteistöjen osalta. Kohteiden kuntotaso on tällä hetkellä olemassa olevan tiedon mukaan kuitenkin kohtuullinen eli purkaminen ei näytä todennäköiseltä vaihtoehdolta Tontin koko 7,55 ha mahdollistaa tulevaisuudessa kaavoituksella tontin arvon nousua. Alueelle on tehty alustavia kaavaluonnoksia ja niiden mukaan sinne olisi mahdollista kaavoittaa n. 10-12 500krm2. Ko. tonttien myyntiarvo tämän päivän hintatasolla olisi n. 1,0M. Haasteen etuosto-oikeuden käyttämiselle tuo menetettävät kiinteistöverot jos tontteja ei saada myytyä ja mahdollisesti tyhjilleen jäävät tilat. Jos Savonlinnan kaupunki tulee kiinteistöjen omistajaksi, niin EU-lainsäädännön mukaan on todennäköistä, että kohteet tulee yhtiöittää eli siirtää käytännössä Savonlinnan Yritystilat Oy yhtiöön. Tässä tapauksessa yhtiö maksaisi ko. kiinteistöverot Savonlinnan kaupungille.