Uudistalo haltuun Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1
Tausta Uudisrakennuskohteessa sovelletaan moneen, taloyhtiön kannalta tärkeään kysymykseen, asuntokauppalain säännöksiä. Esimerkiksi jos taloyhtiön rakennuksissa tai asunnoissa havaitaan rakennusvirheitä, on taloyhtiössä hahmottava kuka virheistä vastaa ja miten ja milloin on virheisiin vedottava, ettei taloyhtiö tai osakkaat menetä oikeuttansa vedota näihin virheisiin. Jotta taloyhtiön johto pystyisi mahdollisimman hyvin valvomaan taloyhtiön etua toiminnassaan, on tärkeää, että uudistalon johdon jäsenet tunnistavat ja tiedostavat asuntokauppalain tärkeimmät uudisrakennuskohteeseen sovellettavat säännökset. 2
Tavoitteet Koulutuksen tarkoitus on kuvata taloyhtiön asemaa uudisrakennuskohteessa jossa sovelletaan asuntokauppalain säännöksiä. Koulutuksessa tuodaan esille asuntokauppalain sisältöä, johon asuntoosakeyhtiön edustajien kannattaa kiinnittää huomiota 3
Esityksen sisältö Peruskäsitteistä Kuka tai mikä on grynderi? Taloyhtiön huoltokirja Hallinnon luovutuskokous Uudiskohteen tarkistukset Asuntokauppalain mukaiset vakuudet Grynderin ja myyjän vastuu Reklamaation tekeminen Lopuksi 4
Kuka tai mikä on grynderi? 5
Grynderi Grynderi = perustaa asunto-osakeyhtiön, myy asuntoosakeyhtiön osakkeita rakennusaikana ja laatii urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön puolesta Grynderi on asuntokaupan myyjä Perustajaurakoitsija Toteuttaa rakennushankkeen itse tai aliurakoitsijoita käyttämällä Tekee Asunto Oy:n puolesta itsensä kanssa urakkasopimuksen Myy asunto-osakkeet ostajille Perustajarakennuttaja vain rakennuttaa Tekee urakkasopimuksen omissa/asunto Oy:n nimissä pääurakoitsijan kanssa Myy asunto-osakkeet ostajille 6
Perustajaurakoitsija Ostajat AsKL AsKL, oikeuskäytäntö Grynderi / myyjä Aliurakoitsijat Urakkasopimus, YSE As Oy
Perustajarakennuttaja Ostajat AsKL, oikeuskäytäntö AsKL Grynderi/myyjä Urakkasopimus, YSE (Pää)urakoitsija TAI AsKL 5:1 As Oy Aliurakoitsijat
Asuntokauppalaki Perustajaosakas: Perustajaosakkaaksi katsotaan sellainen henkilö tai yhteisö, joka merkitsee tai muuten omistaa yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana Asuntokauppalain sovellettavuus: Rakennusvaiheessa oleva asunto AsKL 2 ja 4 luku Valmis uusi asunto AsKL 4 luku 2 luku Ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa 4 luku Uuden asunnon kauppa 9
Taloyhtiön huoltokirja 10
Käyttö- ja huolto-ohje/huoltokirja MRL 134 ja 153 :t, MRA 66, Suomen Rakentamismääräyskokoelma A 4 Laadittava pysyvään asumiseen tai työskentelyyn tarkoitettua rakennusta varten Tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitovelvollisuudesta huolehtimista varten Käyttö- ja huolto-ohjeen oltava riittävässä laajuudessa valmis ja luovutettavissa rakennuksen omistajalle Apu kiinteistön ylläpidossa - suunnitelmallisuus HUOM! Osoittaa poikkeamat huolellisesta hoidosta vaikutus esim. rakennuttaja (grynderin) vastuun arviointiin Rakennuttajien osakkeenostajille jakamat ns. kotikansiot (AsKL 4:15 4. kohta)
Osakkeenostajien kokous Yhtiön hallinnon luovuttaminen osakkaille Hallinnon luovutuskokous 12
Osakkeenostajien kokous Rakentamisvaiheen kaupassa kun 1/4 asuinhuoneistoista myyty (tehty kaupat) Osakkeenostajien kokous (AsKL 2:20) Säilyttäjällä tietyissä tilanteissa velvollisuus ilmoittaa osakkeenostajille kokousmahdollisuudesta (AsKL 2:4 a) Rakennustyön tarkkailijan valitseminen (AsKL 2:21) Tilintarkastajan valitseminen (AsKL 2:22) Rakennustyön tarkkailijan ja tilintarkastajan kulut yhtiön maksettavaksi (siis osakkeenostajien kaudelle)
Hallinnon luovutus yhtiökokous Pidettävä kun rakennukset käyttöönottohyväksytty, hallituksen kutsuttava viivytyksettä koolle Kutsussa mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kerrottava automaattivapautumisesta ja sen estotavoista Kutsun toimittamisessa noudatetaan AOYL:n säännöksiä Pidetään yleensä noin 3-4 kk kuluessa käyttöönottohyväksynnästä Rakennuttaja ei pidä hallituksen jäsenet vahingonkorvausvastuussa yhtiölle ja osakkeenostajille aiheutuneista vahingoista Osakkeenostajilla oikeus vaatia, että ylimääräinen yhtiökokous kutsutaan koolle heti kun omistusoikeudet ovat siirtyneet (AVI:lta oikeutus kutsua)
Hallinnon luovutus yhtiökokous Käsiteltävä (AsKL 2:23) välitilinpäätös ja selvitys taloussuunnitelman toteuttamisesta sekä tilintarkastajien lausunnot niistä Rakennustyön tekninen toteutuminen Uuden hallituksen ja tilintarkastajien valinta jäljellä olevaksi toimikaudeksi Ei oteta kantaa vastuuvapauskysymyksiin!! Usein vaihdetaan rakentamisaikaiset vakuudet rakentamisvaiheen jälkeisiin vakuuksiin suostumusten perusteella
Hallinnon luovutus yhtiökokous Rakennusaikainen kirjanpito hoidettava kirjanpitolain mukaan yhtiön perustamisesta lukien, asumisaikainen kirjanpito alkaa yleensä asuntojen hallinnanluovutuksen jälkeen Osakkaiden maksamien lainaosuuksien tulee näkyä lainanlyhennysrahastossa ja yhtiön pitkäaikaisten lainojen lyhennyksenä (lainaosuuden poismaksu ja varainsiirtoverotus) hallinnon luovutuskokouksessa sovittava kumpi hoitaa kirjanpitojen yhteensovittamisen Kaikkien asiakirjojen luovuttaminen yhtiölle kuittausta vastaan Myös avaimet!
Asunto Oy:lle luovutettavat asiakirjat Hallinnollisia asiakirjoja mm. Tontin kauppakirja/vuokrasopimus Myönnetty rakennuslupa Vakuutuskirjat Työmaakokousten ptk:t Yhtiön kaikki sopimukset (urakka-, sähkö-, lämpö-, jäte-, vesi-, isännöinti-, huolto-, hissinhuolto-, kaapelitvliittymä-, taloussuunnitelma) Osakeluettelo Takuutodistukset Lainhuuto- ja rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote Voimassa oleva YJ ja kaupparekisterin ote Yhtiökokousten ja hallituksen kokousten ptk:t
Asunto Oy:lle luovutettavat asiakirjat Taloudellisia asiakirjoja mm. Yhtiön kirjanpito tositeaineistoineen Välitinpäätös, taloussuunnitelma ja tilintarkastajien lausunnot Panttikirjat, velkakirjat Teknisiä asiakirjoja mm. Hyväksytyt/leimatut piirustukset Viranomaistarkastusten pöytäkirjat Työselitykset ja työpiirustukset Loppupiirustukset (LVI, sähkö) Käyttö- ja huolto-ohje Energiatodistus virallisessa muodossaan
Toimenpiteitä hallinnon luovutuksen jälkeen Luettava vesi- ja sähkömittarit ennen hallinnon luovutushetkeä, jotta rakennuttajan kulutus ei mene osakkaiden piikkiin tarkistus, että näin tehty Sopimusten tietojen tarkistaminen Esim. kiinteistöveroon vaikuttavien tietojen ilmoittaminen kunnalle Vakuutukset Huoltosopimus Jätehuolto Pankkisuhteet Ehtojen kilpailukykyisyys, tilinkäyttöoikeudet mahdollisesti päivitettävä
Toimenpiteitä hallinnon luovutuksen jälkeen Asumisaikaisten vuokrasopimusten (esim. autopaikat) ja saunavuorolistojen yms. laatiminen Huolehdittava, että kaikki avaimet saatu/saadaan yhtiölle Perehdyttävä yhtiöjärjestyksen määräyksiin Onko lainaosuuden poismaksu pykälää vai tarvitaanko yhtiökokouksen päätös, miten ja milloin Vastikeperusteet tarkistettava, onko lainaosuutensa pois maksavan osakkaan lainaosuus laskettu oikein Mahdolliset YJ:n päivittämistarpeet Käytävä läpi luovutetut asiakirjat ja tarkastettava, että asiakirjat ja todellisuus vastaavat toisiaan vaatimukset vuosi- /takuutarkastuksissa
Uudiskohteen tarkastukset 21
Käyttöönottotarkistus ja loppukatselmus Rakennusvalvonnan suorittama viranomaistarkastus MRL 153 : rakennusta ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on loppukatselmuksessa käyttöön hyväksytty. Loppukatselmusta haettaessa tulee rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen, jos sellainen on määrätty laadittavaksi, olla riittävässä laajuudessa valmis ja luovutettavissa rakennuksen omistajalle. Hyväksytty loppukatselmus tarkoittaa, että talo on ulkokuorensa, huonejärjestelyidensä, sisävarustelunsa ja laitetekniikkansa puolesta asumiskelpoinen ja turvallinen sekä rakennusluvan mukaisesti toteutettu HUOM! Rakennustarkastajan tehtävä ei ole etsiä virheitä Loppukatselmusleima ei näyttöä kohteen virheettömyydestä 22
Vuositarkastus (AsKL 4:18 ) Myyjän on järjestettävä tarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet Pidettävä aikaisintaan 12 kk ja viimeistään 15 kk sen jälkeen kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi Asunnon ns. koeajoaika päättyy ilmoitettava virheistä myyjälle uhalla että menettää oikeutensa vedota virheeseen 23
AsKL:n mukainen vuositarkastus (4:18 ) Vuositarkastuksessa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet kootusti (vuoden takuuaika ) HUOM! Yhtiö/ostaja ei voi vuositarkastuksen jälkeen enää esittää vaatimuksia sellaisten virheiden perusteella, jonka hän havaitsi/olisi pitänyt havaita vuositarkastukseen mennessä Tarkastus suoritettava aikaisintaan 12 kk ja viimeistään 15 kk kun rakennus on hyväksytty käyttöön otettavaksi Myyjän ilmoitettava tarkastuksen järjestämisestä ostajalle/yhtiölle/suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle vähintään 1 kk ennen sen toimittamista Jos myyjä ei järjestä vuositarkastusta, on suorituskyvyttömyysvakuuden antajalla oikeus järjestää se myyjän kustannuksella
AsKL:n mukainen vuositarkastus (4:18 ) Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjataan ostajan/taloyhtiön ilmoittamat ja tarkastuksessa mahd. havaitut virheet Vika- ja puutelistojen, ns. narinalistojen kierrätys yhtiössä etukäteen Tarkastuksessa käydään listat läpi ja tarkastetaan huoneisto Yhtiön edustajien tehtävänä huolehtia narinalistan tekemisestä yhteisten tilojen osalta, samoin myymättömien asuntojen osalta (yhtiöllä kp-vastuu myös näiden rakennusvirheistä!) Yhtiölle ja kaikille ostajille varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää huomautukset kohtuullisessa vähintään 3 viikon ajassa ptk:n tiedoksisaannista
Virheilmoitus (reklamaatio) vuositarkastuksen jälkeen Tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Kuluttajariitalautakunta katsonut, että kohtuullinen aika ei yleensä ole pidempi kuin 3-4 kuukautta siitä, kun taho olisi pitänyt päästä perille virheen merkityksestä Poikkeukset; Myyjän / grynderin puolella törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen ja arvoton menettely Asunto ei täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi tai Asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle
Ostajan omatoiminen tarkastus Asunnonostajan on syytä pitää heti muuttovaiheessa ns. oma vastaanottotarkastuksensa Tarkistetaan, että luovutettu asunto on rakennussuunnitelmien ja myyntiesitteessä luvatun mukainen Puutteista ilmoitetaan myyjälle kirjallisesti Isommat rakennuttajat järjestää muuttotarkastukset ennen sisään muuttoa muuttotarkastuskorjaukset
Asuntokauppalain mukaiset vakuudet 28
Rakentamisvaiheen suojajärjestelmä AsKL 2 luvussa säädetään suojasta joka tulee ostajan ja yhtiön tulee saada jos kauppa tehdään rakentamisvaiheen aikana Turvaelementit; Turva-asiakirjat Vakuudet Mahdollisuus valita rakentamisvaiheessa; Oma tilintarkastaja Rakennustyön tarkkailija Koska vakuusjärjestelyt aiheuttaa lisäkustannuksia -> pyrkimyksiä välttää -> myymällä huoneiston valmiina HUOM! Asetettava vastaava vakuus, jos rakentamisvaiheesta on kulunut alle vuosi.
Asuntokauppalain mukaiset vakuudet Rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Turvaavat yhtiötä/ostajaa Ensisijaisesti yhtiön hyväksi yhtiön kunnossapitovastuulla olevien töiden teettämiseen, toissijaisesti osakkaan kokeman vahingon korvaamiseksi Suorituskyvyttömyysvakuus kaikkiin uusiin kuluttajille myytäviin asuntoyhtiöihin, vaikkei olisikaan RS-kohde HUOM! Eri asia kuin urakkasopimukseen perustuvat vakuudet
Rakentamisvaiheen vakuus 5 % taloussuunnitelman mukaisista rakennuskustannuksista, 10 % asunto-osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä Rakentamista ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisen vakuudeksi Yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi Voimassa kunnes vapautetaan, kuitenkin vähintään 3 kk sen jälkeen kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi Tilalle asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus
Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus 2 % kauppahinnoista Vuositarkastuksessa havaittujen virheiden kattamiseksi Voimassa vähintään 15 kk sen jälkeen kun käyttöönottohyväksyntä saatu
Vakuuden vapauttaminen Vapauttamisen edellytyksenä yhtiön hallituksen ja kaikkien ostajien kirjalliset suostumukset JA kohde on käyttöönottohyväksytty Vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteet Perustajaosakas voi vaatia vapauttamista TI:lta tai saada suosituksen KRIL:lta Suostumuksen aiheettomasti evänneellä vahingonkorvausvastuu, jos KRIL pitänyt epäämistä aiheettomana Osittainenkin vapauttaminen mahdollista
Vakuuden automaattivapautuminen Vakuus vapautuu ilman suostumuksiakin viimeistään 12 kk kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä jos yhtiölle valittu uusi hallitus Vakuuden vapautumisen estäminen: Toimimisvelvollisuus Asunto Oy:llä / ostajalla! Vastustus tuomioistuimessa / kuluttajariitalautakunnassa (= laitettava hakemus vireille) Toimitettava vastustushakemus ja TI:n / KRIL:n antama vireilläolotodistus vakuuden antajalle / talletuspankille ennen säädetyn määräajan päättymistä uhalla, että vakuus muuten vapautuu
Suorituskyvyttömyysvakuus Asetettava ennen ostettavaksi tarjoamista, käytännössä vakuutus Koskee vain suorituskyvyttömyystilannetta (konkurssi): vakuuden antaja korvaa rakennusvirheiden selvittämis- ja korjauskulut sekä asukkaiden ylim. asumiskulut max 6 kk Jos korjaus suhteettoman kallista vahingonkorvaus Voimassa 10 vuotta kyseisen rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä Toisaalta koskee vain virheitä, jotka todetaan vuositarkastuksen jälkeen (AsKL 4:19a) Vakuudenantajan vastuun rajoituksia Vakuudenantajan vastuun kokonaismäärän rajaus: suuruudeltaan 25 % taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista Vahingonkärsijän omavastuuosuus (jako AOYL 4:2-3 perusteella) Asunto Oy 2 % taloussuunnitelman muk. rakennuskustannuksista Osakas 1,5 % velattomasta kauppahinnasta
Grynderin ja myyjän vastuu 36
Grynderin vastuun sisältö Grynderillä on ammattilaisen vastuu hankkeen onnistumisesta hyvän rakennustavan noudattaminen, suunnitelmien asianmukaisuus, oikeiden rakennusaineiden ja -tarvikkeiden valinta Grynderin vastuun keskeinen sisältö on se, että grynderi ei voi vedota itse laatimiensa vastuunrajoitusehtoihin eikä YSE:n vastuunrajoitusehdolla ole merkitystä. Osakkaan tai asunto-osakeyhtiön kannalta on riittävä osoittaa, että rakentamisessa on laiminlyöty noudattaa hyvää rakennustapaa eli virheen olemassaolon Vastuu lähenee siis ankaraa vastuuta Yhtiöllä/ostajalla kuitenkin näyttötakka virheestä Esim. vedet tulevat sisään, äänieristyksessä puutteita (tekninen selvitys)
KKO 1981 II 99 Rakennustoimisto oli grynderinä (perustajaurakoitsija) rakentanut perustamalleen Asunto Oy:lle uudisrakennuksen Saunatilojen vedeneristystyössä virhe (laiminlyönti) Kävi ilmi noin 4 vuoden kuluttua vuositakuutarkastuksen jälkeen Huomattavia vesivahinkoja rakennukselle Grynderi katsottiin tuottamusasteesta riippumatta takuuajan jälkeenkin velvolliseksi korvaamaan näin aiheutettu vahinko.
KKO 1982-II-35 Grynderi oli rakennuttanut valitsemillaan urakoitsijoilla Asunto Oy:lle rakennukset (perustajarakennuttaja) Rakentamisessa ei noudatettu hyvää rakennustapaa (kosteuseristystyöt, putkityöt) Ei törkeää laiminlyöntiä Rakennusten vastaanottamisesta alle 10 vuotta, kun virhe havaittiin Grynderi vastuussa yhtiölle syntyneistä vahingoista Grynderi ei voinut asunto-osakeyhtiötä vastaan vedota rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin sisältyvään vastuurajoituslausekkeeseen (RYS 1957, 12 ).
Mistä grynderin vastaa Grynderi vastaa siis vioista ja puutteista, joiden näytetään johtuvan hyvän rakennustavan laiminlyönnistä Vastuu rakennuksen rakennusteknisestä onnistumisesta pitää sisällään paitsi velvollisuuden korjata rakentamisaikana tapahtuneet virheet, myös vastuun suunnittelun onnistumisesta sekä oikeiden rakennusaineiden ja tarvikkeiden valinnasta Grynderi vasta myös siitä, että luovutetun yhtiön talous on sen mukainen, mitä ostajille on kerrottu Grynderin vastuuseen kuuluu myös osakasta turvaavia periaatteita
Grynderin vastuun kestoaika Grynderin vastuun kestoaikaa on kymmenen vuotta yhtiön hallinnon luovutuskokouksesta Perustuu korkeimman oikeuden kannanottoon ratkaisussa KKO 1997:209 HUOM! Kymmenen vuoden vastuuaika ei ole takuuaika Reklamaatio kohtuullisessa ajassa! Ns. 10-vuotistarkastus on lähtökohtaisesti turha Vanhentumisaika voidaan katkaista ko. virheen osalta reklamoinnilla tai korjaamisella: sama korjattu virhe uusiutuu, voidaan esittää vaatimus, vaikka rakentamisesta olisikin 10 vuotta
KKO 1997:209 Kaupunki oli grynderinä rakennuttanut perustamalleen Asunto Oy:lle useita rakennuksia Rakennuskohteen viimeinen vastaanottotarkastus oli toimitettu vuonna 1978, hallinto siirretty osakkaille 1980 12/1987 todettiin vuoto kylmävesiputkistossa, reklamaatio rakennuttajalle 1.2.1989 Kun yhtiö oli vaatinut rakennuttajalta korvausta ennen kuin 10 vuotta oli kulunut hallinnon siirtämisestä, vaatimus EI vanhentunut Kaupunki velvoitettiin korvaamaan Asunto Oy:lle putkiston korjaamisesta aiheutuneet kustannukset
Virheen lajit (AsKL) Laatuvirhe (Yleinen virhesäännös ) Virhe teknisissä ominaisuuksissa, esim. rakennusvirhe Ei edellytä vaikutuksellisuutta, pikkuvirheetkin korjattava Tiedonantovirhe Asunto ei vastaa myyjän antamia tietoja + vaikutuksellisuus Elinkeinonharjoittaja-myyjällä aktiivinen tiedonantovelvollisuus Taloudellinen virhe Virheellinen tieto vastikkeista/yhtiölainaosuudesta/yhtiön taloudellisesta tilasta + vaikutuksellisuus Oikeudellinen virhe Kahdelle myynti
Yleinen virhe (AsKL 4:14) Poikkeaa sopimuksesta Poikkeaa käyttöönottovaiheen (ennen 1.9.1998 kaupantekohetken) määräyksistä Aiheutuu haittaa terveydelle Tehty vastoin hyvää rakentamistapaa Materiaalit eivät hyvää laatua Ei vastaa ns. normaalitasoa
Tiedonantovirhe (AsKL 4:15) Ei vastaa annettuja tietoja ja seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Jätetty antamatta asuntomarkkinointiasetuksen tietoja ja seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Jätetty antamatta tieto sellaisesta erityisestä seikasta josta myyjän täytyy olettaa tienneen ja seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Em. koskee myös asunnon ympäristöä ja palveluita Jätetty antamatta (tai annettu virheellisiä tietoja) ostajalle tarpeellisia tietoja asunnon materiaalien ja laitteiden käytöstä ja hoidosta Em. tiedot pitää antaa myös kaupanteon ja hallinnan luovutuksen välillä tapahtuneista muutoksista
Taloudellinen virhe (AsKL 4:27) Annettu virheellinen tai harhaanjohtava tieto taloudellisista seikoista esim. vastike tai lainat ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Jätetty antamatta asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot taloudellisista seikoista ja seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Muutoin jätetty antamatta tieto sellaisesta taloudellisesta seikasta, josta myyjän täytyy olettaa tienneen ja seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan Rakentamisvaiheen jälkeinen taloudellinen tilanne taloussuunnitelmaa heikompi
Oikeudellinen virhe (AsKL 4:28) Sivullinen omistaa Sivullisella pantti tai muu oikeus
Mitä yhtiö/ostaja voi virheen perusteella vaatia? (AsKL) Hinnanpidätysoikeus, max virheen määrä (vain ostaja) Vakuuden vapauttamatta jättäminen virhettä vastaavalta osin Oikeus vaatia virheen oikaisemista Myyjä saa kieltäytyä oikaisusta, jos johtaa kohtuuttomuuteen Myyjällä myös oikeus oikaista virhe Myyjälle varattava mahdollisuus korjata virhe kustannuksellaan Kohtuullinen aika + myyjän kustannuksella teettäminen Yhtiö/ostaja saa kieltäytyä oikaisusta, jos johtaa kohtuuttomuuteen oikaisu saattaa edellyttää yhtiön/toisen osakkaan suostumuksen
Mitä yhtiö/ostaja voi virheen perusteella vaatia? (AsKL) Oikaisu kohtuullisessa ajassa pienet virheet vuositarkastuksessa Hinnanalennus (vain ostaja) Kaupan purku, jos sopimusrikkomus olennainen (vain ostaja) Vahingonkorvaus Välittömät vahingot tuottamuksesta riippumatta Myös henkilö- ja esinevahingot on korvattava Välilliset vahingot edellyttää tuottamusta/huolimattomuutta Tulon menetys, asunnon käyttöhyödyn olennainen menetys/muu vastaava olennainen haitta vaatijalla näyttövelvollisuus tuottamuksesta
Käytännön näkökulma Huoneistossa olevan esteettisen vian korjaaminen Jos vian korjaamisen aiheuttamat kustannukset ovat suhteettoman suuret korjauksesta saatuun hyötyyn nähden vahingonkorvaus yhtiölle / hinnanalennus osakkaalle Jos hyvitys maksetaan yhtiölle, tarvitaan myös osakkaalta suostumus Yhtiöllä kunnossapitovastuu AOYL:n mukaisesti, vaikkei rakennuttaja esteettistä rakennusvirhettä korjaisikaan
Reklamaation tekeminen 51
Kenelle reklamoidaan? Reklamointi myyjälle/grynderille/urakoitsijalle? Vastuussa ostajaan nähden lähtökohtaisesti myyjä (grynderi) Perustuen asuntokauppalakiin ja oikeuskäytäntöön Vastuussa Asunto Oy:n nähden lähtökohtaisesti grynderi Perustuen asuntokauppalakiin ja oikeuskäytäntöön AsKL 5:1 samaistaminen: virheilmoitus voidaan tehdä myös sille, joka urakkasopimuksen perusteella vastuussa virheen korjaamisesta myyjän lukuun Osakkeenostajilla oikeus vedota kauppakirjoihin lisäksi urakkaasiakirjoihin ja esittää vaatimuksia urakoitsijalle Asunto Oy voi esittää vaatimuksia urakkasopimuksen perusteella urakoitsijalle vaikkei olekaan sopimuksen osapuoli HUOM! Urakoitsijan vastuu urakkasopimuksen perusteella on grynderin vastuuta rajatumpi!
Milloin ja miksi reklamoitava? Reklamaatio tehtävä viipymättä siitä kun virhe ilmenee tai virhe olisi pitänyt havaita Aika ennen vuositarkastusta ja urakkasopimuksen takuuaika poikkeuksia Reklamointi katkaisee vanhentumisen! Vikailmoitukset huoltoyhtiölle tiedon kulku vastuutaholle asti varmistettava Milloin käsillä virhe? Teknis-juridinen kysymys
Kenen pitää reklamoida? Asunto Oy:n ja osakkeenostajan oikeus vedota virheeseen määräytyy AOYL:n kunnossapitovastuunjaon mukaisesti osakas sisäpuoliset viat yhtiö rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, muualla kuin huoneistoissa olevat viat Asunto Oy:n pitää reklamoida kuten ostajan (oikaisu ja vahingonkorvaus) Asunto Oy:lle ei vielä valittu osakashallitusta, ostajallakin oikeus vaatia virheen oikaisua/muuta seuraamusta Jos yhtiö ei käytä oikeuttaan, ostajalla oikeus vedota virheeseen, jolla suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon Asunto Oy:llä oikeus vaatia virheen oikaisemista ostajan lukuun Kun virhe osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa + oikaisu välttämätöntä Jos samankaltaisia virheitä esiintyy kaikissa/useissa huoneistoissa, ostajat voivat valtuuttaa yhtiön toimimaan puolestaan
Miten reklamoidaan? Reklamaation oltava kirjallinen ja yksilöity: käytävä ilmi, missä vika, kuinka se ilmenee ilmoitettava perusteen lisäksi myös vaatimukset Voidaan myöhemmin täsmentää Jos vahingonkorvauksen määrää ei mahdollista ilmoittaa tarkkana, arvio enimmäismäärästä ja tarkennus myöhemmin Todisteellinen toimittaminen Vastaanottokuittaus/kirjattu kirje/haastemies HUOM! Vanhentuminen katkaistava aina kolmen vuoden välein (reklamaation uudistaminen)!
Rakennuttaja ei korjaa tilanne Reklamoinnin jälkeen rakennuttaja kiistää vastuunsa kokonaisuudessaan ei reklamoitu ajoissa / ei virhettä / käyttö- ja huoltovelvoitteen laiminlyöntiä / käyttöikä kulunut umpeen tai normaalia huoltoa / kulunut yli 10 vuotta Yksimielisyys virheen olemassaolosta, mutta riitaa oikeasta korjaustavasta Valitettavan tavanomaista, että pattitilanne kestää vuosia Pidätetyt vakuudetkaan ei saa rakennuttajaa korjaamaan Rakennuttajalla enemmän kykyä kantaa riitelemisen kuluriski Ei kannetta kuitenkaan nosteta -ajattelu Myyjän/rakennuttajan vastuunkantokyvyn heikkeneminen? Yritettävä neuvotteluteitse sovintoon, ellei sopua, asia vietävä KRIL:n tai KäO:n Laiha sopu parempi kuin lihava riita Kuka Asunto Oy:n puolesta neuvottelee? Osaaminen? Onko aikaa?
Rakennuttaja ei korjaa tilanne Vaatijan näytettävä toteen virheen olemassaolo! Ongelmana rakentamisaikaisen dokumentoinnin heikkous, esim. työmaakokousten pöytäkirjojen kirjaukset ylimalkaisia Vaatijan hankittava tarvittaessa teknistä asiantuntijaselvitystä virheestä lausunto siitä, mitkä virheiksi väitetyistä/koetuista seikoista ovat oikeasti rakennusvirheitä ja miksi Näytön hankkimisen vaikeus/mahdottomuus, kun aikaa kuluu Käännyttävä ajoissa myös juristin puoleen Tehtävänä selvittää, miltä osin vaatimukset perusteltuja/vaatimuksilla menestymisen mahdollisuuksia Huutamalla saa Mistä hyviä asiantuntijoita?
Lopuksi 58
Johdon toimenpiteitä tarkastuksiin ja vastuuseen liittyen Huolehtia, että Tarkastukset pidetään Virheet selvitetään ja ilmoitetaan tarkastuksiin mennessä Rakennuttajan luovuttamien teknisten asiakirjojen ja rakentamisen lopputuloksen vastaavuuden tarkistaminen Tarvittaessa teknisen asiantuntijan puoleen kääntyminen Virheet kirjataan pöytäkirjoihin, samoin milloin/miten/kenen toimesta ne tullaan korjaamaan Korjaukset todella toteutetaan sovitusti Vakuudet ei vapaudu ennen kuin korjaukset on asianmukaisesti tehty Pankki ei valvo kuin omaa etuaan!
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, Taloyhtio.net @Kiinteistoala 61
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 62