1 MUUTTUVA ASUNTOKAUPPA... 1

Transkriptio

1 SISÄLLYS 1 MUUTTUVA ASUNTOKAUPPA ASUNTOKAUPPALAIN SOVELTAMISALA Ajallinen soveltamisala Asiallinen soveltamisala Asunto-osakkeen kauppa Asunto-osakkeen määritelmä Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Muun yhteisöosuuden kauppa Rakentamisvaiheen kauppa Eräät muut asuntojen myyntiin ja tuotantoon liittyvät oikeussuhteet Osaomistusasunnot Osaomistusasunnon määritelmä Osaomistusasuntoja koskevan sääntelyn soveltaminen Vapaa-ajan asunnot Soveltamisalan rajoitukset Yhteisöosuus, jonka hallinta perustuu ainoastaan vuokrasuhteeseen Aikaosuusasuntojen kauppa Asumisoikeusasunnot Kiinteistön ja toisen maalla olevan rakennuksen kauppa Taloelementtien toimitussopimukset Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Perintö ja lahja Panttina olevan asunnon myynti Rajoitukset pantinhaltijan virhevastuuseen Ammattimainen luotonantaja myyjänä Vahingonkorvausvastuu... 14

2 3 ASUNTOKAUPPALAIN KESKEISET MÄÄRITELMÄT Asunto-osake ja asuntoyhteisö Asunto-osakeyhtiön osake Muun osakeyhtiön osake Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Asuntoyhteisö Osaomistusasunto ja osaomistusyhtiö sekä osaomistusyhteisö Kuluttaja Luonnollinen henkilö Elinkeinotoiminta Kirjanpitovelvollisuus Asuinhuoneiston käyttö ammatinharjoittamiseen tai elinkeinotoimintaan Vuokraustoiminta Asuntojen ostaminen, myyminen ja kunnostaminen Elinkeinonharjoittaja Ennakkomarkkinointi Määritelmä laissa Seuraamuksitta vetäytyminen Varausmaksu ylittää neljä prosenttia sovitusta kauppasummasta Perustajaosakas Määritelmä asuntokauppalaissa Perustajaurakoitsija ja perustajarakennuttaja Perustajaurakoitsija Perustajarakennuttaja Perustajaosakkaan määritelmän rajaukset Omistusoikeuden luovuttaminen ennen ostettavaksi tarjoamista Kuluttaja, joka on saanut omistusoikeuden luovutuksella rakentamisvaiheen aikana Asuinhuoneiston hankkiminen itselle tai perheenjäsenelle Perustajaosakkaan vastuu Rakentamisvaihe Rakentamisvaiheen määritelmä Rakentamisvaiheen päättyminen Asunto-yhteisöt Osaomistusyhteisöt Lisärakentamishankkeet... 32

3 4 UUDEN ASUNNON KAUPPA ENNAKKOMARKKINOINNIN AIKANA Ennakkomarkkinointi Varaussopimuksen ja varausmaksun sitovuus Sitovuus kuluttajaan nähden Sitovuus myyjään nähden Lisä- ja muutostyöt UUDEN ASUNNON KAUPPA RAKENTAMISVAIHEEN AIKANA RS-järjestelmä Historia Asuntokauppalain keskeiset suojaelementit Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen Asiallinen soveltamisala Suojasäännösten soveltamisen alkaminen ja päättyminen Ostettavaksi tarjoaminen Asunto-osakkeiden ja muiden yhteisöosuuksien kauppa Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen Lisärakentaminen Osaomistusasunnot Muiden tilojen kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet Soveltamisalan rajoitukset Ennakkomarkkinointi ja varaussopimus Valmiin uuden asunnon kauppa Ostettavaksi tarjoaminen muille kuin kuluttajille Asukkaat merkitsevät rakenteilla olevan yhtiön kaikki osakkeet Kolmen asuinhuoneiston yhtiöt Ryhmärakennuttaminen Rakentamisvaiheen suojajärjestelmä Säännösten pakottavuus Sopimus kaupasta Muotovaatimus Sopimuksesta ilmoittaminen turvaasiakirjojen säilyttäjälle Asunto-osakkeen kauppakirjan minimisisältö... 55

4 Osaomistusasunnon kauppakirjan minimisisältö Hinnankorotusehdon mitättömyys Asunnon yksityiskohtien täsmentäminen Kauppahintojen maksutili Osakekirja Osakekirjojen painattaminen ja säilyttäminen Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti ja tietojen anto rekisteristä Osakekirjojen luovuttaminen Panttikirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen Osakkeiden panttaus Ostajan saama lakisääteinen panttioikeus Tehokas panttaus rakentamisvaiheen aikana Perustajaosakkaan panttausvallan rajoitukset Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti ja tietojen anto rekisteristä Turva-asiakirjat Turva-asiakirjojen säilytettäväksi jättäminen Turva-asiakirjojen säilyttäjä Turva-asiakirjojen säilytyspaikka Turva-asiakirjojen tarkastaminen ja ilmoitusvelvollisuus Muutoksista ilmoittaminen Oikeus tutustua turva-asiakirjoihin Asetuksella määritellyt turva-asiakirjat Turva-asiakirjojen luovuttaminen Turva-asiakirjojen säilyttäjän palkkio Taloussuunnitelma Taloussuunnitelman merkitys Taloussuunnitelman vastaisesti tehty oikeustoimi Taloussuunnitelman muuttaminen Taloussuunnitelman sisältämät tiedot Vakuusjärjestelmä Uudis-, korjaus- ja lisärakentamisen vakuudet... 85

5 Rakennettavia osaomistusyhtiöitä koskevat vakuusjärjestelyt Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettava vakuus Vakuuksien riittävyyden seuraaminen Suorituskyvyttömyyttä koskevan vakuuden asettamisen valvonta Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi Osakkeenostajien kokous Kokouskutsu Kokous Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja Rakennustyön tarkkailija Suojajärjestelmä perustajaosakkaan maksukyvyttömyyden varalta Ulosmittauskielto Perustajaosakkaan konkurssi Rikos- ja vahingonkorvausvastuu Turva-asiakirjojen säilyttäjän vahingonkorvausvelvollisuus Rikosoikeudellisen vastuun kohdentuminen Yhtiön luovuttaminen osakkaiden hallintoon Ajankohta ja koolle kutsuminen Kokouskutsu Yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat Yhtiökokouksen järjestäminen osaomistusyhtiössä VALMIIN UUDEN ASUNNON KAUPPA Milloin on kyse valmiin uuden asunnon kaupasta Kun kaupan kohde ei kuulu 2 luvun soveltamisalaan Kaupan kohde kuuluu 2 luvun soveltamisalaan Asuntokauppalain 4 luvun soveltamisala Asiallinen soveltamisala Myyjänä perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja Asunto-osakkeen ja yhteisöosuuksien kauppa Käyttöönotto ensimmäistä kertaa

6 Muitten tilojen kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja osuudet Asuntokauppalain 4 luvun säännösten pakottavuus Kuluttajan asemassa oleva ostaja Muu kuin kuluttajan asemassa oleva ostaja Valmiin uuden asunnon vakuusjärjestelmä Velvollisuus 2:17:n mukaisen vakuuden täydentämiseen Täydentämisvelvollisuus Täydennettävä vakuus Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettava vakuus Asettamisvelvollisuus Rangaistussäännös Vakuuden asettamisen valvonta Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi Vakuus sopimuksenmukaisuudesta Vakuuden määrä Vakuuden tallettaminen Vakuuden vapautuminen Tarkastuksen laiminlyönnin vaikutukset Omistuksenpidätysehdon voimassaolo ASUNNON HALLINNAN JA ASIAKIRJOJEN LUOVUTUS Asunnon hallinnan luovutus Myyjän velvollisuus luovuttaa asunnon hallinta Kauppahinnan maksaminen Kauppahintaan rinnastettavat velvoitteet Luovutuksesta ei ole sovittu Osake- tai osuuskirjojen luovutus Rakentamisvaiheen kauppa Myyjän suostumus Luovuttaminen ilman myyjän suostumusta Valmiin uuden asunnon kauppa VAARANVASTUU JA KUSTANNUSTEN JAKO Asunnosta aiheutuvat kustannukset Yhtiövastikkeet ja muu niihin rinnastettavat maksut

7 8.1.2 Muut asuntoon kohdistuvat hoito-, ylläpito- ja parannuskustannukset Asuntoon kohdistuvat julkisoikeudelliset maksut Vastuu viivästystilanteissa Myyjän viivästys Ostajan viivästys Vaaranvastuu Hallinnan luovutus Hallinnan luovutuksen viivästyminen Myyjän puolella oleva syy Ostajan puolella oleva syy VIIVÄSTYS JA VIIVÄSTYKSEN SEURAAMUKSET Milloin kyseessä on viivästys Määritelmä Arvioitu valmistumisajankohta Myyjän viivästys Ostajan oikeus pidättyä maksusta Ennakoitu viivästys hallinnan luovuttamisen viivästyminen Hallinnan ja omistusoikeuden osoittavien asiakirjojen luovuttaminen Kaupan purku myyjän viivästyksen vuoksi Purku ennakoidun viivästyksen vuoksi Kaupan purku viivästyksen vuoksi Myyjän tiedustelu ostajan vastaamisvelvollisuus Kaupan purkua koskevat yleiset säännökset Vahingonkorvaus myyjän viivästyksen vuoksi Välittömät vahingot Välilliset vahingot Ostajan perheenjäsenen oikeus korvaukseen Ostajan viivästys Myyjän oikeus purkaa kauppa Olennainen viivästys Myyjän antama lisäaika Purkamisen estävät tekijät Kaupan purkua koskevat yleiset säännökset Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen Korvattava vahinko

8 Sopimus korvattavan vahingon määrästä Force majeure Vahingonkorvauksen sovittelu EDELLYTYKSET VIRHEESEEN VETOAMISELLE UUDEN ASUNNON KAUPASSA Puhevalta Asuntoyhteisön puhevalta Ostajan oikeus vedota virheeseen Puhevallan jakautuminen asuntoosakeyhtiölain mukaan Kaupan kohteen tarkastus Keskeneräisen kaupan kohteen tarkastus Valmiin uuden asunnon ennakkotarkastus Myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely Ostajan asema kummankin osapuolen oltua huolimaton Viimeisen kauppahintaerän maksuun liittyvä tarkastus Vuositarkastus Ilmoitus virheestä Vuositarkastuksessa tai ennen vuositarkastusta havaitut virheet Vuositarkastuksen jälkeen havaitut virheet Poikkeukset reklamaation laiminlyönnin vaikutuksista Virheellisyyden määräävä ajankohta ja takuun merkitys Vaaranvastuun siirtyminen Sopimusrikkomuksen vaikutus Takuun merkitys UUDEN ASUNNON VIRHE Yleinen virhesäännös Asunnon käsite Sopimuksenvastaisuus Säännösten ja määräysten vastaisuus Terveyshaitta Hyvä rakentamistapa ja ammattitaitoinen ja huolellinen rakentaminen Hyvä rakentamistapa

9 Ammattitaitoinen ja huolellinen rakentaminen Rakennusmateriaalit eivät vastaa tavanomaisen hyvää laatua Asunto ei vastaa ostajan perusteltuja odotuksia Tavanomainen laatu- ja varustelutaso Asunnon hinta Myyjän antamat tiedot Vallintarajoitus Tiedonantovirhe Säännöksen kattavuus Tiedonantovelvollisuuden ajallinen ulottuvuus Asunnon käsite Asunnon ympäristö ja alueen palvelut Tiedonantovirhettä koskevien säännösten soveltaminen Myyjän antamat virheelliset tiedot Virhevastuun edellytykset Annettujen tietojen laatu ja yleisluonteinen kehuminen Epävarmat tiedot Ympäristöä ja alueen palveluja koskevat tiedot Tietojen antamatta jättäminen Valtioneuvoston asetuksen edellyttämät tiedot Muilta osin laiminlyöty tiedonantovelvollisuus Ympäristöä ja alueen palveluja koskevat tiedot Asunnon materiaaleja ja laitteita koskevan tiedon antamisen laiminlyönti Taloudellinen virhe Virhevastuun edellytykset Myyjän antamat virheelliset tiedot Tietojen antamatta jättäminen Asuntojen markkinoinnissa annettavat tiedot Muu tiedonantoa koskeva laiminlyönti Taloussuunnitelman vaikutus virhevastuuseen Taloudellista virhettä koskeva seuraamusjärjestelmä

10 Taloudelliseen virheeseen vetoaminen Oikeudellinen virhe Oikeudellisen virheen määritelmä Oikeudellista virhettä ja viivästystä koskevien säännösten soveltaminen Erot muihin virhetyyppeihin Reklamaatio Seuraamusjärjestelmä VIRHEEN SEURAAMUSJÄRJESTELMÄ Yleistä Oikeus pidättyä maksusta Maksusta pidättyminen uuden asunnon kaupassa Pidätetyn summan määrä Virheen oikaiseminen Ostajan oikeus vaatia myyjää oikaisemaan virhe Myyjän oikeus oikaista virhe Oikeus kieltää virheen oikaiseminen Myyjän oikeus torjua ostajan vaatimus virheen oikaisemisesta Ostajan oikeus torjua myyjän vaatimus virheen oikaisemisesta Asuntoyhteisön osakkaan, jäsenen ja asuntoyhteisön oikeus estää virheen oikaiseminen Virheen oikaiseminen Virheen oikaisemista aiheutuneet kustannukset Virheen oikaisun ajankohta Hinnanalennus ja kaupan purku Hinnanalennuksen ja kaupan purun edellytykset Hinnanalennuksen määrä Hinnanalennukselle maksettava tuottokorko Osaomistusasunnoissa hinnanalennuksen sijaan maksettava korvaus Kaupan purku Kaupan purkamisen edellytykset Kaupan purkua koskevat yleiset säännökset Vahingonkorvaus Korvattavat vahingot Välittömät vahingot Välilliset vahingot

11 Muun kuin ostajan oikeus vahingonkorvaukseen Ostajan perheenjäsenen oikeus korvaukseen Rakennuksen muu asukas Korvauksen määrä Muun kuin myyjän vahingonkorvausvastuu Vahingonkorvauksen sovittelu Suhde muihin vahingonkorvaussäännöksiin Vahingonkorvausta koskeva kanneaika eräissä tapauksissa Sopimus korvauksesta KAUPAN PERUUTTAMINEN Ostajan oikeus peruttaa kauppa Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen Vahingonkorvauksen määrä Sopimus korvauksesta Ostajan vapautuminen vahingonkorvausvelvollisuudesta Myyjän velvollisuus palauttaa kauppahinta ASUNNON ENSIMMÄISEN MYYJÄN JA LAITETOIMITTAJAN VIRHEVASTUU Asuntoyhteisön oikeus vedota rakentamista koskevaan sopimukseen Oikeus korvaukseen yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla Asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuu Asunnon ensimmäinen myyjä Edellytykset vedota virheeseen Vaatimusten kohdistaminen Reklamaatio Seuraamusjärjestelmä Vakuuden voimassaolo myöhemmän ostajan hyväksi Laitetoimittajan vastuu asunnon ostajalle Säännösten pakottavuus Myyjän takautumisoikeus rakentamisessa tapahtuneiden virheiden johdosta VARAUSMAKSU, KÄSIRAHA JA VAKIOKORVAUS Asuntokauppalain 3 luvun soveltamisala Säännösten pakottavuus

12 Kuluttaja tarjouksen tai varauksen tekijänä Kuluttaja myyjänä Kaupan osapuolina yksityishenkilöt Kaupan osapuolena elinkeinonharjoittaja Sopimuksen muoto Muotovaatimus Varausmaksu Käsiraha Käsiraha kirjallisuudessa Käsiraha asuntokauppalaissa Tarjouksen vakuudeksi maksettu rahasumma Käsirahallisen tarjouksen vaikutukset Vakiokorvaus Vakiokorvauksen merkitys Vaikutukset tarjouksen tekijään ja saajaan Ostotarjouksen hyväksyminen Myyjän oikeus korvaukseen Tarjouksen tekijän oikeus korvaukseen Kaupan osapuolten vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva syy Käsirahan ja vakiokorvauksen määrä Vekseli tai muu juokseva sitoumus Käsiraha ja vakiokorvaussopimuksen sovittelu Muu tarjous ja sopimus vahingonkorvauksesta KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN TOIMIVALTA UUDEN ASUNNON KAUPASSA Kuluttajavalituslautakunnasta kuluttajariitalautakunnaksi Menettely kuluttajariitalautakunnassa Vireillepano Asian käsittely kuluttajariitalautakunnassa Kirjallinen menettely Asianosaisten kartoitusvelvollisuus Asian selvittäminen lautakunnan toimesta Asianosaisten ja todistajien kuuleminen todistelutarkoituksessa Sovintoehdotus Kehotus luopua asian käsittelystä Esteellisyys Asian jättäminen ratkaisematta tai käsittelemättä

13 Asian ratkaisu Asian uudelleen käsittely Kuluttajariitalautakunnan antamien päätösten merkitys Asianosaisille aiheutuneet kulut Kuluttajariitalautakunnan toimivalta asuntokaupoissa Käytetyn asunnon kauppa Uuden asunnon kauppa ASIAHAKEMISTO OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO