Rakennus- ja ympäristölautakunta 86 25.05.2016 Suunnittelutarveratkaisu ja poikkeamislupa / Luokkala Joonas ja Anniina 1093/10.03.00/2015 Rakennus- ja ympäristölautakunta 25.05.2016 86 Rakennus- ja ympäristölautakunta Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg (p.044-7809 364) ja lupavalmistelija Minna Torppa (p.040-4882 978) Kartat: Sijaintikartat, ote peruskartasta, ote yleiskaavasta, asemapiirros, ilmakuva ja KTJ-kartta. Liite A 86 Kartat Hakijat: Luokkala Joonas ja Anniina Rakennuspaikka: Kokkolan kaupungin Vitsari kylän Kehäkukka -niminen tila RN:o 45:1 (272-414-45-1).Rakennuspaikan koko on 3508 m2. Rakennuspaikka on hakijoiden omistuksessa ehdollisella kauppakirjalla, joka purkautuu mikäli hakija ei saa rakennuslupaa. Rakennuspaikka rajautuu koillisessa ja kaakossa Vanhaan Ouluntiehen, lounaassa peltoalueeseen ja luoteessa rakentuneeseen omakotitalotonttiin. Hankkeen asuinrakennus on osoitettu asemapiirustuksessa noin 16 metriä Vanhan Ouluntien keskiviivasta. Rakennuspaikka on pääosin peltoa ja osittain puustoista. Hanke: Yksikerroksinen omakotitalo, noin 210 k-m2. Haettu ratkaisu: Hankkeelle haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaista ratkaisua rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Lisäksi poikkeusta haetaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyksistä: rakennuspaikan koko on pienempi kuin 10 000 m 2. Maankäyttö - ja rakennuslain mukaan toimivalta
suunnittelutarveratkaisuista ja poikkeamisesta päättämisestä on Kokkolan kaupungilla. Kaavallinen tilanne: Rakennuspaikalla on voimassa valtuuston 13.1.1992 hyväksymä oikeusvaikutukseton yleiskaava, jossa rakennuspaikka on merkinnällä AT-2, tiivis maaseutumainen kyläasutusalue. Olemassa oleva maaseutumainen asutusalue, uutta asutusta sallitaan ainoastaan erikseen laaditun kyläosayleiskaavan mukaisille rakennuspaikoille tai rakennuspaikoille, joiden pinta-ala on vähintään 10 000 m2. Vuonna 2003 Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavaa aloitettaessa Vitsarin kylä lukeutui kaavoitettaviin kyliin. Vitsarin kylä oli mukana kaavaluonnosvaiheessa 2010. Kaavaehdotuksen valmisteluvaiheessa Vitsarin kyläalue poistettiin kyläasutuksen vaiheyleiskaavasta ja siirrettiin Kokkolan keskustaajaman yleiskaavaan 2030. Syynä siirtoon oli että Vitsarin kylä todettiin olevan niin tiiviisti rakentunut että tämän rakentuminen tulee tutkia tasavertaisesti muiden keskustaajaman välittömässä läheisyydessä olevien tiiviisti rakennettujen alueiden kanssa, jotka on todettu saavuttaneen asemakaavan laatimistarpeen. Hakemuksen perustelut: Haemme suunnittelutarveratkaisua, koska alueella ei ole asemakaavaa. Haluisimme rakentaa kotimme maaseutumaiseen ympäristöön, kriteerinä kuitenkin se, että sijainti olisi lähellä koulua ja palveluita. Olen itse kasvanut ja elänyt lapsuuteni samoilla seuduilla ja siksi erityisesti haluaisin, että jälkikasvumme saisi elää lapsuutensa samassa ympäristössä sekä käydä mahdollisesti koulunsakin samalla ala-asteella. Määräala sopii hyvin omakotitalon rakentamiseen. Rakentaminen ei ole haitallista yhdyskuntakehitykselle tai ympäristölle. Rakennuspaikka sijaitsee lähellä liittymiä ja tiestöä. Naapurien kuuleminen: Hakija on toimittanut selvityksen siitä, että naapurit ovat tietoisia hankkeesta. Neljästä naapurista yksi vastustaa rakentamista, perusteena että rakentaminen rasittaa kantatilan rakentamisoikeutta. Rakentamispaineselvitys: Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaava on laadittu emätilamitoituspohjaisesti. Kuntaliitoksen 2009 jälkeen on noussut esille tarve kyläalueiden suun nit te lu tar ve rat kai su jen ja kyläkaavojen mitoituksen pe ri aat tei den tarkistamiselle ja uudistamiselle, johtuen kriittisestä suh tau tu mi ses ta rakennusoikeuksien matemaattiseen jyvittämiseen eri maan omis ta jil le.
Kaavoituspalveluilla on vuoden 2016 budjetin hankkeisiin sisällytetty Ky lä asu tuk sen ja maaseudun emätilamitoitusta korvaavien kaa voitus käy tän tö jen kehittäminen. Selvityksen lähtökohtana on koko kunnan tarkastelu, erilaisten maaseutualueiden tunnistaminen sekä analyy si voisiko Kokkolan strategisen aluerakenneyleiskaavan jat ko työnä olla erillinen mitoitus- ja suunnittelutarveratkaisujen periaatteiden sel vi tys. Rakentamispaineselvitys on laadittu helmi-maaliskuussa 2016 Kälviän kirkonseudun lie ve alu een kyläasutuksen vaiheyleiskaavan suunnitteluperiaatteiden pohjaksi sekä Kanta-Kokkolan kylien osalta Öjan, Knivsundin ja Vitsarin kyliin. Työtä tullaan jatkamaan vuoden 2016 aikana niin että saadaan kattava analyysi koko Kokkolan haja-asutusalueelta. Liite B 86 Rakentamispaineselvitys Valmistelijan lausunto: Konserni- ja kaupunkikehitysjaoksen päätöksen mukaisesti kyläalueita ei tarkistella enään kantatilamitoituksen mukaisesti. Kälviän kirkonkylän lievealueen kyläasutuksen vaiheyleiskaavan valmistelun yhteydessä on jaoksen tehtävänantona kehitetty ky läasu tuk sen ja maaseudun emätilamitoitusta korvaavia kaa voi tus käytän tö jä. Korvaavaksi käytännöksi on otettu käyttöön vyöhyke- ja rakennuspainetarkastelu. Rakentamispaineselvityksessä on tutkittu kylien asuntorakentamisen alueellista ja ajallista kehitystä. Vyöhyketarkastelussa on otettu huomioon yhdyskuntarakenne, palvelujen saatavuus, olemassa oleva infrastruktuuri, rakentamiskelpoisuus, maisema ja luonnonolosuhteet sekä mahdollinen muiden maankäyttömuotojen ensisijaisuus. Laajat yhtenäiset avoimet peltoalueet on osoitettu rakentamisen ulkopuolelle. Vitsarin kylä on siis siirretty kyläasutuksen vaiheyleiskaavasta Kokkolan keskustaajaman yleiskaavaan 2030. Yleiskaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 26.11. - 28.12.2015. Keskustaajaman yleiskaavan tavoitteena on esittää keskustaajaman nykyisen kaupunkirakenteen tuleva kehitys ja sen vaiheittainen laajentuminen. Keskustaajaman yleiskaava 2030 on maanhankintaa, asemakaavoitusta ja suunnittelutarveratkaisuja ohjaava yleiskaava, joka toimii ohjeena laajennettaessa ja muutettaessa keskustaajaman asemakaavaa. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto on kokouksessa 18.4.2016 29 käsitellyt Kälviän kirkonkylän lievealueen kyläasutuksen vaiheyleiskaavaluonnoksen. Vaiheyleiskaavaluonnos on nähtävillä 6.5. - 3.6.2016.
Suunnittelutarveratkaisun valmistelua varten on Vitsarin kyläalueelle laadittu rakentamispaineselvitys. Selvityksessä Vitsarin kylä on jaettu kolmeen osaan: Rajlot, Kallot ja Vessi. Hanke sijoittuu Kallotin alueelle. Näistä kolmesta osa-alueesta Kallot sijoittuu kaikkein lähimmäksi kaupungin keskustaa. Rakentamispaineselvitys osoittaa että alueelle on rakentunut eniten 1990-luvun vaihteessa ja että asuinrakennustiheys on 0,87 rakennusta / hehtaari. Rajlotin alueella asuinrakennustiheys on 1,06 rakennusta / hehtaari ja Vessin asuinrakennustiheys on 1,60 rakennusta / hehtaari. Verrannollisesti voidaan mainita että Kälviän kirkonseudun lievealueen ky lä asu tuk sen vaiheyleiskaavan kohdalla alue, jolla on suurin rakentamispaine tämä on 0,78 rakennusta / hehtaari. Vaiheyleiskaavaluonnoksessa tämä alue on osoitettu merkinnällä as-1: asutusalue, jolla on merkittävä rakennuspaine. Maaseutumaiseen asumiseen ja täydennysrakentamiseen soveltuva alue. Kaavaluonnoksessa on pyritty osoittamaan rakentamisen maksimi määrä, mikä voidaan alueelle toteuttaa ennen kuin alueelle lankeaa asemakaavan laatimiskynnys. Hanke sijaitsee keskeisellä kyläalueella ja rakennuspaikan lähiympäristössä on jo toteutunut tiivis asuinrakentaminen. Alueella ei ole viemäröintiä. Keskustan ympäröivälle asemakaavan lievealueelle on jatkuvasti rakentamispainetta ja sinne on tullut myös kielteisiä lupapäätöksiä. Kaavoituspalvelut näkee epätodennäköiseksi että Kallotin alue tulee asemakaavoitettavaksi Keskustaajaman yleiskaavan 2030 tavoitevuoteen mennessä, täten alueen lisärakentamisen mahdollisuudet ja suunnittelutarveratkaisujen myöntämisperiaatteet tulee tutkia yleiskaavallisesti Keskustaajaman yleiskaavan 2030 yhteydessä. Kaavoituspalvelut katsoo, että kysymyksessä oleva rakennushanke aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Rakennushankkeen on yllä esitetyin perustein katsottava aiheuttavan myös haitallista yhdyskuntakehitystä. Suunnitellun uuden rakennuspaikan muodostaminen yksittäisellä lupaharkinnalla kaventaisi maankäytön suunnitteluvaraa alueen tarkemmassa yleiskaavoituksessa. Näin ollen hanketta ei voida puoltaa suunnittelutarveratkaisuna, vaan alueen rakentaminen tulee tutkia yhtenäisesti alueelle laadittavalla yleiskaavalla. Hankkeesta voidaan todeta että se vaikeuttaa kaavoitusta ja maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaisia edellytyksiä rakentamiselle ei ole olemassa.
Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 momentin nojalla, 1. että maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaisia erityisiä edelly tyk siä ra kennusluvan myöntämiselle ei ole olemas sa, sillä: - hanke aiheuttaa haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, - hanke aiheuttaa haitallista yhdyskuntakehitystä, - lisärakentaminen tulee tutkia yleiskaavalla. 2. että päätös on maksullinen, 550 euroa. Päätös Raili Kultala esitti, että asia palautetaan. Rakennus- ja ympäristölautakunta päätti palauttaa asian.