PALOKANKESKUS III KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

PALOKANKESKUS III KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 27.1.2010/06.04.2010 Colliers International Oy/KTMR

1 Jyväskylä 27.1.2010 Sisältö 1 Alkusanat.. 2 1. Arvioinnin tausta ja tarkoitus. 2 2. Kaavan nykytilanne 3 3. Kaupallinen rakenne 4 4. Vaikutusalue/koko alue... 7 5. Vaikutusalue/päivittäistavara.10 6. Kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 6.1. Väestö ja ostovoima, Päivittäistavara 13 6.2. Väestö ja ostovoima, Käyttötavara 14 6.3 PT kaupan rakenne ja markkinaosuudet 2007...... 17 6.4 Päivittäistavarakaupan tulevaisuuden näkymät. 19 6.5 Käyttötavarakaupan myynti... 20 6.6 Palokankeskuksen pt kaupan pinta-alan muutokset... 20 7. Palokankeskuksen kuvaus..... 22 8. Vaikutusten arviointi, Palokankeskus 8.1. Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen... 24 8.2. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen... 26 8.3. Vaikutukset liikenteeseen ja liikkumiseen... 26 8.4. Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen... 27 8.5. Vaikutukset maisemaan kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön... 27 8.6. Vaikutukset ihmisen elinoloihin, elinympäristöön ja kuluttajiin... 27 8.7. Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin vaikutusalueella... 28 9. Yhteenveto ja johtopäätökset... 28

2 III VAIHE KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Viitteenä Kaupallisten vaikutusten arviointi III vaihe/ktmr elokuu 2008 Alkusanat. Palokankeskus III:een sijoittuvaa tonttia koskee nykyisellään asemakaavan määräys: KM-1, Liikerakennusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Päivittäistavarakaupan myymäläpinta-ala saa olla enintään 2000 kem2. Kiinteistön omistaja on hakenut alueelle asemakaavaa muutettavaksi niin, että tontille olisi mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö siten, että päivittäistavarakaupalle osoitettava pinta-alan osuus olisi nykyisen asemakaavan 2000 kem2:n kokoa suurempi. Tämän selvityksen tarkoituksena on selvittää millaisia vaikutuksia asemakaavan merkinnän KM-1, (jossa päivittäistavarakaupan rajoite) muuttumisella KM-kaavaksi on, ts tarkastella mitä eroja on tilanteissa jossa hankkeeseen sijoittuisi enintään 2000 k-m2 päivittäistavaramyyntiä/myymälä (vaihtoehto 1) jossa sinne sijoittuisi suurempi päivittäistavaramyyntiala/hypermarket (vaihtoento 2) Selvitystyö tehtiin Skanska Talonrakennus Oy:n toimeksiannosta Konsulttitoimisto Martti Ronkainen Oy:ssä, joka on osa Colliers International Oy:n liiketoimintaa. Työstä on vastannut Senior Advisor Martti Ronkainen., joka on myös vastannut v 2008 voimassa olevan asemakaavan laadinnan yhteydessä tehdystä kaupallisten vaikutusten arvioinnista. 1. Arvioinnin tausta ja tarkoitus Palokankeskuksen kaupan alue on rakentunut eri vaiheissa vuosina 1998-2010. I vaiheessa v. 1998 alueelle toteutui Euromarket-hyrpermarketkeskus 12 000 k- m2, joka v 2004 laajennettuna on tänään koko rakennusoikeus käytettynä 15 500 k- m2 II vaiheessa alueelle on rakentunut sisustustavaratalon ja huonekalukauppoja käsittävä Palokan Kotikeskus, kokonaisalaltaan 18 000 k-m2 III vaiheen rakentaminen on aloitettu ja tontin 29 000 k-m2 rakennusoikeudesta valmistuu helmikuussa 2010 K raudan tilat 9000 k-m2 (kok ala 12 000 m2) III vaiheen toinen rakennusvaihe on suunniteltu ja käsittää 20 000 k-m2 suuruisen liikerakennuksen, jonka rakennuslupa on käsittelyssä. Tämän lisäksi risteysalueelle on rakentunut IV vaihe vt 4:n itäpuolelle ja sinne on avattu Kodin Terra rautakauppa ja ABC-liikennemyymälä 2009 alussa. Palokankeskuksen alueen koko liikerakentamisen kerrosala on yli 80 000 kem2, josta on jo toteutunut yli 60 000 kem2. Palokankeskus III toinen rakennusvaihe on alueen viimeinen liikerakennus, jonka rakennusoikeus on kaupan suuryksikön mahdollistava 20 000 kem2. Tähän

3 2. Kaavan nykytilanne rakennusoikeuteen sisältyy nyt selvitettävänä ja kaavamuutoksen kohteena oleva päivittäistavarakaupan kerrosalan rajoitus ja sen poisto. Kuva 1: Nykyinen kaavatilanne (Jkl kaupungin ajantasakaava) Työeläkevakuutusyhtiö Varma omistaa: merkintä rak oikeus Ap velvoite pt rajoitus suuryksikkö 1. Kortteli 1 KM 15 500 1 ap/30 m2 ei pt rajoitusta + 2. Kortteli 3 KLT-5 18 000 1 ap/50 m2 pt < 800 k-m2 + 3. Kortteli 4 KM-1 29 000 1 ap/40 m2 pt < 2000 k-m2 + Perälät omistavat: 4. Kortteli 2 KMT-1 3000 1 ap/50 m2 pt < 800 k-m2 + Keskimaa omistaa: 5. Kortteli 92 KM-1 16 000 1 ap/ 32 m2 pt < 2000 k-m2 + 6. Kortteli 92 KLH-2 3000 1 ap/32 m2 pt < 2000 k-m2 - Kaupunki omistaa: 7. Kortteli 92 YKL 3000 1 ap/50 m2 pt < 2000 k-m2 - Palokankeskuksen alueelle on kaavoitettu eri vaiheissa pt-kaupan rakennusoikeutta yhteensä 9 600 k-m2 kuudelle eri rakennuspaikalle ja neljälle eri maanomistajalle.

4 Kaupan suuryksiköt (eli yli 2000 k-m2 ) rakennusoikeus on viidellä eri rakennuspaikalla joissa yhdessä (nyk Prisma) kaupan suuryksikön pt kaupan alaa ei ole rajoitettu ollenkaan.(km) Jyväskylän kaupunki on hakemuksesta, korttelissa 4, muuttamassa asemakaavan merkintää siltä osin, kun se koskee päivittäistavarakaupan rajoitusta, lisäämättä kaupan suuryksikön koko rakennusoikeutta. (Alkusanat, vaihtoehto 2) Keski-Suomen maakuntakaava mahdollistaa tämän. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueella toimivan ja sinne rakennettavan kaupan suuryksikön pt- kaupan kannalta tasapuoliset kilpailuolosuhteet. Tavoitteena on lisäksi perustaa riittävän vetovoimainen suuryksikkö ankkurina samaan rakennukseen tuleville n. 20 muulle toimijalle. Muutoksen tavoitteena on säilyttää alueella kaupallinen rakenne edelleen Jyvässeudun yhtenä monipuolisena kauppa-alueena, jonka tarjonta Prisman konseptin vaatimien muutoksien myötä uhkaa supistua, ellei sen etumyymälöinä toimivien erikoisliikkeiden ja yksityisten palvelujen toimintaa voida turvata tarjoamalla käyttäjille yhtä tai vieläkin vetovoimaisempi kauppakeskussijainti ja mahdollisesti poistuvien tilojen korvaavat toimitilat. 3. Kaupallinen rakenne Palokankeskuksen muutoksessa 2010-2011 Taulukko 1 Palokankeskus kaupallinen rakenne 2010-2011 III VAIHE Nykytilant. Perusteena nykyiset yritykset, laajennukset ja muutokset (myyntialat) JAKAUMA KOTI- SUUNNITELTU + % PRISMA KESKUS CITYMARKET Lisäys 1.ELINTARVIKKEET, LUONTAISTUOTTEET, m2 * PRISMA, CM 7400 4000 3400 * LIFE 55,5 55,5 * ALKO 420 420 7875,5 13,2 3700 2.VAATTEET JA JALKINEET, LAUKUT * PRISMA,CM PUKEUTUMINEN 3500 2000 1500 * KAPP AHL 900 900 * SEPPÄLÄ 480 480 * LINDEX 626 626 * UUSI PUKEUTUMISLIIKE 305 305 * UUSI KENKÄ JA LAUKKULIIKE 338 338 6149 10,3 1500 3.TERVEYDEN- JA KAUNEUDENHOITO * PRISMA CM KOSMETIIKKA 500 300 200 * VIRPIN KULTA 31 31 * TUKKA-KULMA 30,5 30,5 * SPECSSAVERS 61 61 * UUSI OPTIKKO 70,5 70,5 * UUSI HIUSTALO 116,5 116,5 809,5 1,4 386 4.KOTITALOUSKALUSTO, JA -TARVIKKEET * PRISMA CM KOTI 2200 1200 1000 * KODIN YKKÖNEN 7853,5 7853,5 * UNIKULMA 211 211

5 * VAPAA 154 154 * ASKO 2787 2787 * SOTKA 2256 2256 * VEPSÄLÄINEN 1700 1700 * MATTOKYMPPI 505 505 * HEMTEX 306 306 * FAUNATAR LEMMIKKIELÄINTARVIKE 166,5 166,5 * TAIDEKESKUS 131,5 131,5 * UUSI PUHELINKAUPPA 81,5 81,5 18352 30,7 1200 5.RAVINTOLA- JA KAHVILAPALVELUT * PRISMA CAFE 600 600 * CAFE WILIMANNI 126 126 * HESBURGER 261 261 * SUBMARINE 60,5 60,5 * UUSI LOUNASKAHVILA 187,5 187,5 * UUSI PIKARUOKA 98 98 1333 2,2 900 6. VAPAA-AJAN TUOTTEET, LELUT JA -PALVELUT * PRISMA, CM VAPAA-AIKA 2200 1200 1000 * KODIN YKKÖNEN, TOP TEN, VIDEO 400 400 * VEIKON KONE EXPERT 1000 1000 * TOP SPORT 581 581 * ERITTELEMÄTTÖMÄT 1380 1380 5561 9,3 2000 7.PANKKI- JA VAKUUTUSPALVELUT * OSUUSPANKKI 164 164 * POSTIPALVELUT 164 164 * S PANKKI 50 50 378 0,6 8.KIINTEISTÖ- JA ASUNTOVÄLITYS, MUUT * TIITUSPESULA, SUUTARI 65 65 * K1 KATSASTUS 266 266 * MUUT TSTO YM TILAT 600 600 931 1,6 9. RAKENTAMINEN JA PUUMYYNTI 10 SISUSTAMINEN JA KODINKONETARV 11.LVI TARVIKKEET 12.PIHA JA PUUTARHA 13.VAPAA- AIKA JA HARRASTAMINEN MUUT LIIKETILAT VARASTOT JA AULAT I-II KRS MUUT K RAUTA 9000 15,1 9000 9000 HONG KONG 2500 4,2 2500 2500 KUNTOKESKUS 1800 3,0 1800 1800 MUUT TILAT/KAUPPAKÄYTÄVÄT 5046 8,4 2000 1316 1730 300 PALOKAN LIIKEKESKUS YHTEENSÄ 59735 100,0 14385 18108 27242 Nyikyisin vuokra-ala 32000 EUROMARKETIN SIS MUUTOS PRISMAKSI ERIKOISLIIKKEIDEN TILOISTA ARVIOLTA 4000 m2

6 Edellä olevaan taulukkoon 1 on arvioitu Prisman, Citymarketin ja Kotikeskuksen tilanjako Prisma- muutoksien ja siitä aiheutuvien uusien sijoittumisarvioiden jälkeen, jotta Palokankeskuksen palvelurakenne voi kehittyä kaupan kasvupotentiaalissa. Myös tuoteryhmittäisen osuudet koko vuokrattavasta alasta on edellä olevassa taulukossa. Taulukossa 1 on Palokankeskuksen kaupan rakenne koottuna yrittäjäkohtaisesti ja aloittain ilman IV vaiheen Kodin Terraa ja ABC liikennemyymälää. 31% koko alueen kaupan alasta on Kotitalouskalustoon, sisustamiseen ka kodintarvikkeisiin erikoistunutta kauppa. 13 % pinta-alasta on elintarvikkeiden kaupalle varattua. Siinä on ennakoitu Prisman lisäävän Euromarketin pt-myyntialaa n 1600 m2:llä ja Citymarketin pt- myyntialaksi 3400 m2. Palokankeskusta voidaan kehittää alueen suurimman liikerakennuksen myötä edelleen kaupallisesti entistä monipuolisemmaksi alueeksi. Alueen tilanne on muuttumassa merkittävästi viereisen Euromarket-kiinteistön toimijamuutosten myötä. Euromarket liiketoiminnan kaupan myötä tilalle tulee helmikuun lopulla Prisma-hypermarket. Sen myötä julkisuudessa olleiden tietojen mukaan Prisma ottaa lisää tilaa ensi vaiheessa 2000 m2 oheispalveluilta ja erikoisliikkeiltä sekä myöhemmin konseptivaatimuksen mukaiseen pinta-alaan pääsemiseksi toisen 2000 m2. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin tarkoituksena on täydentää ja päivittää vuonna 2008 tehtyjen kaupallisten vaikutusten arviointia erityisesti kaavassa olevan ptkaupan rajoituksen muutoksen edellytyksistä ja vaikutuksista. Erityisesti pt- kaupan ja käyttötavarakaupan 2) nykytilanne, keskittymät, markkinaosuudet ja tulevaisuuden näkymät ovat tämän selvityksen teemoina. Edellä kohdassa: kaavan nykytilanne on todettu päivittäistavarakaupan rajoitettuja aloja kaavoitetun kuudelle eri rakennuspaikalle Prisma-kiinteistön koko kerrosalan lisäksi 9600 k-m2. Tätä ei voida pitää enää muuttuneessa tilanteessa tarkoituksenmukaisena, kysyntään ja tarpeeseen perustuvana eikä realistisena pitkälläkään tähtäyksellä ajatella, että olisi Prisman lisäksi 4 supermarket- luokan kauppaa ja kaksi erikoistavarakauppapaikkaa joissa kummassakin voi olla 800 m2 pt kauppaa. 2) Käyttötavarakauppa on hypermarkettien tavaratalojen muuta myyntiä, kuin pt- myyntiä, ts myyntiä, joka Nielsenin tilastoissa on pt-myynnin ja kokonaismyynnin erotuksena selvitetty luotettavasti. Kts jäljempänä taulukko: kaupan suuryksiköt. Toisaalta Hypermarkettien myyntiala on jaettu ja jaetaan yleensa vain kahteen: pt- myyntiala ja kt- myyntiala. Halpahalleista esim. Tokmanni ja Halpa Halli sekä Minimani myyvät samaa tavaraa kuin Hypermarkettien Kt- myyntiin luettavat: teknokemian tuotteet, paperit, kirjat pesu- ja puhdistusaineet, lelut, kukat ja tarvikkeet, vapaa-ajan tavarat, kodintekniikan tavarat suppeasti,

7 pukeutumisen tavarat ja kodin tekstiilit, astiat,kodintarvikkeet ja pienkoneet. sekä valokuvaustarvikkeet. 4. Vaikutusalue / Palokankeskus kokonaisuuden osalta Maakunnallinen vaikutusalue on, etenkin käyttötavarakaupan ja paljon tilaa vaativan kaupan osalta, seutukunnan ja maakunnan alueet Jyväskylästä pohjoiseen (ks. liitekartta kuva 2). Mm Kotikeskuksen yrityksien asiakastutkimuksista on nähtävissä alueen suurimman erikoisliikkeen vaikutusalue, joka kuvaa käyttötavarakaupan ja sisustustavarakaupan vetovoimaa. Palokankeskuksen sijainti on saavuttanut vankan asiakasliikenteen maakunnan pohjoisten kuntien asukkaiden Jyväskylään suuntautuvassa asioinnissa, jolloin Palokankeskuksen vaikutusalueen pääasiallinen vaikutusalue käsittää muun kuin pt kaupan asioinnissa 110 000 asukasta ja joidenkin tuoteryhmien kuten kodin sisustus kohdalla myös Jyväskylän kaupungin ja Keski-Suomen pohjoisten seutukuntien koko asukasmäärän eli yhteensä 190 000 asukasta. Ostovoima ja siirtymät Palokan ja Jyväskylän hyväksi jäljempänä taulukossa.

8 Kotikeskus KODIN YKKÖSEN VAIKUTUSALUE Tiheä viivoitus = dominanssialue (50% myynnistä tältä alueelta), harvempi viivoitus = 2-vaikutusalue (80% myynnistä tältä alueelta). Kivijärvi Keitele Kyyjärvi Viitasaari Kannonkoski oini Karstula Vesanto Pylkönmäki Saarijärvi Äänekoski Sumiainen Konnevesi Rautalam iii Suolahti Multia Uurainen Laukaa Hankasalmi Keuruu Petäjävesi Jyväskylän mlk Piek Jyväskylä Muurame ppula Mänttä Jämsänkoski Korpilahti Toivakka Kangasniem Kuorevesi Leivonmäki Jämsä Juupajoki Luhanka Joutsa Orivesi Längelmäki Hirvensalm Kuhmoinen Hartola Kuva 2:Kotikeskuksen vaikustusalue asiointitutkimuksen mukaan 2005 Lähde: Anttila Oy/Kodin Ykkönen Alueella asioi v 2009 yli 3 milj kävijää, joista Euromarket-hypermarket-keskuksessa 2,4 milj kävijää. (Lähde: Euromarket ovilaskurit) Noin 1 miljoonan vuotuisen kävijämäärän saavuttaminen Palokankeskuksen suuryksiköiden (Euromarket-keskus ja Kotikeskus) asiakkaiksi todentaa vaikutusalueen laajuuden ja aluee vetovoiman erityisesti erikoistavarakaupassa sekä käyttötavarakaupassa.

9 Keski Suomen seutukuntajako selviää alla olevasta kartasta. Jyväskylään suuntautuvasta ostovoiman siirtymästä tulee jo yli 45% pohjoisesta Palokan kautta Palokkaan, keskustaan, Seppälään ja Tourulaan. Kaupan rakennemuutos on kohdistunut kahden viimeisen vuoksikymmenen aikana Saarijärven- Viitasaaren seutukuntiin. Aiemmin kussakin kuntakeskuksessa oli erikoisliikkeiden lisäksi mm tavaratalot molemmilla osuuskaupoilla. (Eka ja S). Juuri useimmin ostettavan käyttötavarakaupan siirtymät Jyväskylään ovat kaksinkertaistuneet tänä aikana. Kuva 3: Keski-Suomen seutukuntajako

10 Lähde: Ks Seutukunnat, www.keskisuomi.fi Edellä olevan kartta-alueen asukasmäärät pohjoisella vaikutusalueella selviävät alla olevasta taulukosta, joka on muokattu KS liiton väestötilastosta. Jyväskylä mukaan luettuna maakunnan pohjoinen vaikutusalue on osuudelta 69 % maakunnan asukasmäärästä. Vuoteen 2030 mennessä tämän osuuden on arvioitu kasvavan yli 70%:iin. Koska maakunnan väestön painopiste on Jyväskylän pohjoispuolella myös tulevaisuudessa on luontevaa ja perusteltua kehittää Palokankeskusta edelleen. Taulukko2 VÄESTÖ KUNNITTAIN JA VÄESTÖENNUSTE KUNNITTAIN 2010-2040 PALOKANKESKUS LAAJA VAIKUTUSALUE KESKISUOMI.INFO 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Jyväskylä 128028 130693 136681 141439 145525 149058 151903 154084 Kannonkoski 1609 1592 1562 1555 1555 1559 1562 1563 Karstula 4618 4505 4281 4113 3980 3877 3786 3697 Kinnula 1852 1807 1733 1691 1670 1654 1639 1618 Kivijärvi 1363 1319 1221 1162 1125 1098 1073 1051 Konnevesi 2978 2924 2815 2736 2685 2644 2610 2578 Kyyjärvi 1558 1517 1439 1391 1354 1330 1306 1283 Pihtipudas 4700 4594 4368 4201 4071 3969 3890 3825 Saarijärvi 10730 10529 10152 9923 9752 9610 9488 9378 Uurainen 3321 3441 3720 3963 4140 4243 4306 4359 Viitasaari 7330 7227 7030 6913 6843 6798 6751 6692 Äänekoski 20325 20234 20092 20003 19943 19854 19730 19584 Pohj seudun kunnat 190382 195094 199090 202643 205694 208044 209712 Keski-Suomi 271747 273819 279053 283951 288371 291957 294547 296279 Koko maa 5326314 5378165 5508728 5635938 5752572 5850097 5926673 5985356 Lähde: Tilastokeskus (syyskuu 2009) Aluejako 2009. 5. Vaikutusalue / Palokankeskuksen pt- kaupan kannalta Palokankeskuksen lähivaikutusalue, esim pt-kaupan osalta on Palokan kaupunginosa, toissijainen vaikutusalue Jyväskylän läntiset ja pohjoiset kaupunginosat noin 10 min ajomatkan ja joukkoliikenteen piirissä olevat alueet. Arvioitaessa Palokankeskuksen lähivaikutusaluetta ja päivittäistä asiointia ja sitä asukasmäärää, joiden on helpointa asioida Palokankeskuksessa voidaan todeta, että Jyväskylän kaupunkialueen läntiset ja pohjoiset osat ovat asukasmäärältään 50 000 asukasta.

11 Alla olevaan kuvaan on osoitettu Kirrin Nesteen K market, ABC liikennemyymälän S market, Palokan keskuksen K ja S marketit sekä Euromarket. Kuva 4: Palokan päivittäistavarakaupat, Nielsen kts jäljempänä taulukko. Palokan päivittäistavaraa myyvät kaupan yksiköt: S market K market ABC S market Neste K market Euromarket Prisma Sijainti lähiökeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti lähiökeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti Palokankeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti Kirrin alueella VT 4 länsipuolella Sijainti Palokankeskuksessa VT 4 länsipuolella Päivittäistavaran myynti v 2009 em liikkeillä oli yhteensä 36 milj ja myyntiala yhteensä 4522 m2

12 Palokankeskus III pt kaupan vaikutusalueen asukasluvut Etäisyys autolla <5 min Asukkaita Lähialue 3 km säteellä Palokka Puuppola 13 200 Uusi alue, Mannisenmäki 2500 ennuste Mankola 800 ennuste Etäisyys autolla n. 5-10 min Tikkakoski- Nyrölä 5500 Kypärämäki Kortepohja 10500 Lohikoski Seppälänkangas 4700 Keltinmäki Myllyjärvi 7500 *) Keljo ohikulkutietä 5300 *) Ensisijainen vaikutusalue ml JKL kaup osat edellä yhteensä 50 000 Toissijainen vaikutusalue ilman JKL kaupunkia 60 000 Laaja vaikutusalue yhteensä 110 000 40% maakunnasta Jyväskylä + Keski-Suomi pohj 190 382 70% maakunnasta Keski Suomi maakunta 273 819 Koska alue on ollut kaupallisessa käytössä jo vuodesta 1998 lähtien, on sen vaikutusalueesta myös kanta-asiakastietopojaan perustuvaa tietoa. Sen mukaan esim Euromarketin asiakkaista 70% on tullut 4 kilometrin säteeltä. Vastaavan uskotaan jatkuvan myös toisen suuryksikön laajentuvan pt- alan muutoksen jälkeenkin. *) Palokankeskuksen monipuolinen tarjonta ml Erikoisliikkeet ja Kotikeskus, alueen helppo saavutettavuus Laajavuoren kautta sekä ilmainen pysäköinti tarkoittaa, että myös Jyväskylän läntisistä kaupunginosista on luontevaa asioida Palokankeskuksessa, esim. vaihtoehtona Keljoon.

13 Pohj ja JKL Läntisistä osista Nopeat liikenneyhteydet Kuva 5: Palokankeskuksen lähialueen siirtymien pääsuunnat 6. Kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 6.1. Väestö ja ostovoima, päivittäistavara PT-Ostovoiman kehitystä on arvioitu kaupungin väestöennusteen ja kulutuksessa tapahtuvien muutoksien kautta. Pt kaupassa kulutuksen on edelleen arvioitu kasvavan 1,3 % vuodessa. Päivittäistavarakaupan ostovoiman on arvioitu kasvavan vaikutusalueella vv 2007-2020 Palokassa 9,5 milj. Jyväskylän seudulla sen arvioidaan kasvavan 141 milj ja Koko maakunnassa 178 milj (Lähde: Eteläportin kaup selvitys + ind korj) Tästä kasvusta arviolta 15% voidaan laskea alueen saavutettavuuden ja Palokan todetun vetovoiman seurauksena olevan Palokankeskuksen myynti potentiaalia. Sen osuus on vuoteen 2020 mennessä seudun Palokan luvulla vähennetystä arvioituna 20m.

14 Taulukko 3: pt kaupan ostovoima ja siirtymät Palokkaan Kunta Väestö kaup osa 2008 2009 2010 2015 2020 2009-2020 Palokka puuppola 14560 14600 14940 15300 15780 1220 Ostovoima Ostovoima/Hlö/v * 2673 2707 2742 2925 3071 Ostovoima M * 38,9 39,5 41,0 44,8 48,5 9,5 Ostovoiman kasvu 2009 2007-2010 2010-2015 2015-2020 0,6 1,4 3,8 3,7 9,5 Myynti Palokassa ** 30,8 36 38 58 63 Ostovoiman siirtymä 8,1 3,5 3 13 15 23 Siirtymä % 21 9 7 30 30 K market Palokka 1 kk 2007 tilastossa X Prisma CM * Suomen Kaupan Liitto 2008 ilman Alkoa ** Nielsen 2007-2009 Taulukossa negatiivinen ostovoiman siirtymä Palokasta muualle kääntyy tasapuolisen kilpailun seurauksena 30% plussalle. Lisämyynti alueelle arvioidaan siten 23 miljoonaksi euroksi vuoteen 2020 mennessä. Kun kasvu suuntautuu 80 %:sti Jyväskylässä suuryksiköihin />1000 mym2 ja viime vuosien Nielsenin tilastojen valossa toisaalta hypermarketteihin ja toisaalta lähikauppoihin, voidaan Jyväskylän seudun kasvun tältä osin suuntautuvan Palokkaan ja Palokan lähikauppojen edelleen pitävän osuutensa (1/3) ja kasvattavan osaltaan omaa myyntiään. 24/7 aukioloajat ovat osaltaan tukemassa niiden kehitystä. Koska JKL päivittäistavarakaupasta tehdään alla olevan taulukko 3:n mukaan 82,5 % yli 1000 my-m2 olevissä pt kaupoissa (lkm 22), kohdistuu Palokankeskuksen III vaiheen toisen rakenneusvaiheen päivittäistavaran pinta-alan laajenemisen vaikutus pääasiassa em. joukkoon ja yksikkölukumäärä on kasvanut tilaston laatimisen jälkeen vain Savelan S marketilla. Kasvavan pinta-alan vaikutus myyntiin on Palokankeskus III.2 rakennuksessa +10 m /v. Tällöin yli 1000 my-m2 olevien pt- kauppojen osuus JKL pt kaupasta nousee 85%:iin ja sijaintialueen päivittäistavara myynti 55 milj euroon vuoteen 2012 mennessä ja 58 milj euroon vuoteen 2015 mennessä.. 6.2. Väestö ja ostovoima käyttötavara Käyttötavarakaupan 2 myyntipotentiaali eli tilantarve Palokankeskuksessa on 38 m myyntiin perustuen alla olevaan arvioon kunnittaisista, hypermarkettien käyttötavarasortimentin ostovoimista ja niiden siirtymästä Palokan alueelle. Yhteensä Palokan alueelle on arvioitu saatavan vaikutusalueen markkinasta n. 14% kun se nyt on edellä kuvattu 26 milj eli n. 9,5 %. Erotus 12 m on suunnitellun hypermarketkeskuksen arvioitu lisämyynti alueelle. Neliöteholla 2000 /m2 lisätilan tarve on 6000

15 m2 myyntialaa. Siitä Citymarketissa toteutuu n. 4000 m2 ja Prisman käyttötavarakaupan lisätilana ensi vaiheessa 2000 m2. Taulukko 4: Hypermarketin käyttötavarakaupan sortimentin mukainen käyttötavara ostovoima ja sen arvioitu siirtymä Jyvässeudun pohjoisilla alueilla sekä Palokan potentiaali. Muun erikoiskaupan ostovoimalukuja ei ole tarkasteltu tässä selvityksessä, koska kaavamuutoshankkeen päivittäistavarakaupan pinta-alan lisäyksen vaikutukset eivät kohdistu kuin välillisesti Kotikeskukseen, Rautakauppaan tai tämän hankkeen muuhun erikoiskauppaan. Vaatekauppojen, kodintekniikkakauppojen ja muiden Hypermarket-keskukseen kuuluvien erikoiskauppojen ostovoima sisältyy taulukossa olevaan 1000 /hlö/v lukuun. Väestö KT ov siirtymä Jyväskylä Palokan osuus Kunta 2007 2010 CM ov arv sortim Osuus siirtymästä osuuus siirtymä 1000 /hlö/v % Jyväskylä 87460 87460 10 % 8746 8746 ent Jyväskylän mlk 37523 37523 33 % 12383 12383 Kannonkoski 1644 1644 70 % 1151 575 50 Karstula 4578 4578 70 % 3205 1602 50 Kinnula 1779 1779 80 % 1423 712 50 Kivijärvi 1360 1360 80 % 1088 544 50 Konnevesi 2962 2962 80 % 2370 1185 50 Kyyjärvi 1500 1500 60 % 900 450 50 Pihtipudas 4735 4735 80 % 3788 1894 50 Pylkönmäki 878 878 70 % 615 307 50 Saarijärvi 9685 9685 70 % 6780 3390 50 Uurainen 3200 3200 100 % 3200 1600 50 Viitasaari 7298 7298 80 % 5838 2919 50 Äänekoski 20154 20154 60 % 12092 2418 20 Pohj seudun kunnat 184756 184756 34 % 63578 38725 Keski-Suomi 273288 273288 14,17 % Koko maa 5356566 Edellä olevaan ostovoimalukuun ei vaikuta hypermarkettien lukumäärä. Sen sijaan Palokan arvioituun osuuteen vaikuttaa lukumäärä, liikkeet, sijainnit ja ison päivittäistavaraa myyvän konseptin asiakasvirta. Palokankeskuksen käyttötavarakaupan arvioitu osuus 38 milj jakautuu tarkastelun pääkohteiden Prisman ja CM myyntiosuudeksi 2*10 milj, Hypermarketkeskuksen erikoisliikkeiden osuudeksi 10 milj ja Kotikeskuksen ja Rautakauppojen osuudeksi 8 milj.

16 Taulukko 5: myyntipotentiaalista,käyttötavara Kunta Väestö kaup osa 2008 2009 2010 2015 2020 Palokka puuppola 14560 14600 14940 15300 15780 1220 Ostovoima/Hlö/v * 1000 1020 1040 1144 1258 Ostovoima M * 14,6 14,9 15,5 17,5 19,9 Ostovoima Ostovoiman kasvu 2007-2010 2010-2015 2015-2020 0,3 0,6 2,0 2,4 5,3 +Prisma +CM Myynti Palokassa 37 37,3 39 49 55 +18,0 +siirtymä 22 22,4 23,5 31,5 35,1 siitymä % 154 150 151 180 177 Palokan Käyttötavarakaupan volyymi kasvaa päivittäistavarakaupan lisäpinta-alan tuoman toisen hypermarketin ja mm muotikaupan uusien liiketilojen myötä lähes 50%:lla. Kolmannes siitä on ostovoiman kasvua. Edellä taulukossa 3 olevissa siirtymäosuusprosenteissa on huomioitu myynnin säilyminen Äänekoskella 40%:sesti, Jyväskylässä 90%:sesti ja ent mlk alueelle 67%:sesti. Käyttötavaramyynti kasvaa Palokassa, koska uusi hypermarket tuo mukanaan lisääntyvää käyttötavaratarjontaa, alueella jo toimivan hypermarketin omistajavaihdoksesta johtuvasta tehokkaammasta myynnistä sekä rautakauppojen lisätarjonnasta ko sortimenteissa. Suunnitellun rakentamisen myötä Palokan osuus pohjoisten kuntien käyttötavaran ostovoimasiirtymästä arvioidaan kasvavan noin 61%:iin, mikä entisestään vähentää asiointitarpeesta johtuvaa liikennesuoritetta Jyväskylän keskustaan, Seppälään ja Keljoon. Siirtymä % perustuvat paikkakunnalla olevien erikoisliikkeiden myyntiin verrattuna ostovoimiin.siten esim Saarijärvellä tapahtuva myynti on 3,0 milj sen 9,7 milj ostovoimasta ja siirtymä alueelta Jyväskylän suuntaan 6,7 milj. Siitä Palokan osuus on 50% ja muun Jyväskylän 50%. Saarijärven seudun siirtymä% ssa on huomioitu Kyyjärven erikoiskaupat ja Saarijärven erikoiskaupat mm Halpa halli pienentämässä siirtymä %:ia pienemmäksi kuin esim Pihtipudas ja Viitasaari.Äänekosken erikoiskaupan määrä ja esim suunitellut kaupan laajennukset sekä uusperustanta osaltaan vähentätävät taulukon mukaan Jyväskylän/Palokan saamaa ostovoiman +siirtymää. Muotikaupassa, jonka osuus edellä mainitusta Käyttötavarakaupan suuryksikköön kohdistuvasta ostovoimaluvusta on 46% (465/1000), siirtymät ovat merkittäviä, koska muotikaupan valtakunnallisilla ketjuliikkeillä ei ole Palokan pohjoispuolella Seppälää lukuunottamatta myymälöitä.

17 2) Hypermarketin käyttötavara käsittää, vaatteet, jalkineet, laukut, kodintarvikkeet, astiat, kodin tekstiilit, lelut, urheilu- ja vapaa ajan vaatteet, jalkineet ja välineet, musiikki, sähkötarvikkeet ja valaisimet, elokuva ja foto, kodin pienkoneet, kotielektroniikka, kirjat ja paperit, konttori- ja koulutarvikkeet. Näiden tuotteiden osuus hypermarkettien myynnistä on kolmannes ja niiden kulutuksen ostovoima 1000 /hlö/v. 6.3. Pt kaupan suuryksiköt ja markkinaosuudet Taulukko 6: Lähde Nielsen 2007 ja muokkaus KTMR Kunnan nimi PT KAUPAN SUURYKSIKÖT (yli 1000 my m2) JKL SEUDULLA SAVELAN JA PALOKANKESKUKSEN CM JÄLKEEN pt Kokonaispinta-almyynti Kokonais- My/m2/t Asmäärä Postitoimipaikka Pt-pinta-ala Pt-myynti eur/v Keskiostos t/v Arv Liike JYVÄSKYLÄ 1588 6,8 1588 6,8 4,28 11 600 - Liike JYVÄSKYLÄ 1411 17,4 1411 17,4 12,33 18 1000 - Liike JYVÄSKYLÄ 1199 5,8 1199 5,8 4,84 15 480 - Liike JYVÄSKYLÄ 9400 32,7 3500 21,3 6,09 15 1300 - Liike JYVÄSKYLÄ 4850 25,6 2000 20,6 10,3 20 1100 - Liike JYVÄSKYLÄ 1500 7,6 1300 5,9 4,54 13 585 X Liike JYVÄSKYLÄ 11663 76,2 4228 50,8 12,02 30 2500 - Liike JYVÄSKYLÄ 8520 32 3400 22,1 6,5 24 1300 - Liike JYVÄSKYLÄ 1500 7,6 1300 5,9 4,54 12 500 X Liike JYVÄSKYLÄ 9517 49,7 3675 35,5 9,66 30 1650 - Liike JYVÄSKYLÄ 1500 5,1 1500 5,1 3,4 13 390 - Liike JYVÄSKYLÄ 1321 6,8 1321 6,8 5,15 15 500 - Liike PALOKKA 1020 6,9 1020 6,9 6,76 15 500 Liike Em PALOKKA 4915 28 2404 21,9 9,11 23 1200 Liike CM uusi PALOKKA 8000 30 2400 20 8,33 25 1200 X Liike VAAJAKOSKI 1412 11,9 1412 11,9 8,43 15 800 Liike MUURAME 1214 7,3 1214 7,3 6,01 15 500 Liike TIKKAKOSKI 1039 6,7 1039 6,7 6,45 15 450 Liike LAUKAA 1300 4,9 1100 4,1 3,73 12 350 X Liike LAUKAA 1518 10,8 1518 10,8 7,11 15 700 - Liike SM uusi JYVÄSKYLÄ 1518 10,8 1518 10,8 7,11 15 700 X Liike JYVÄSKYLÄ 1500 10,6 1500 10,6 7,07 15 700 Yhteensä 22/77 77405 401 41547 315 Cm ve os jkl pt kaupasta KM mukaa 80,2 80,8 82,8 85 Seutu yht 108767 564 62005 436 Osuus seud pt kaupasta 71,2 71,1 67 72,2 KM-1 mukaan 20 1500 10 Osuus jkl pt 78,9 80 82,5 PT-kaupan yli 1000 my-m2:n liikkeiden osuus JKL seudun markkinoilla nousee 85%:iin Palokankeskus III liikerakennuksen ilman pt pinta-alarajoitusta ja olisi 82,5% voimassa olevan kaavan mukaisella rajoituksella. Taulukon sarake asiakasmäärä kuvaa sitä, mikä on ero supermarketin ja hypermarketin keskiostoksissa ja asiakasmäärissä, 700 000/v-1200 000/v. Arvioitaessa kaavan mukaisen liikerakennuksen kerrosalan käyttöä vs. suunnitellun hypermarketin

18 kerrosalan käyttö osana 20 000 kem2:n liikerakennusta, on huomattava, että ns supermarket vaihtoehdossa samaan taloon käyttötavaratilaksi varattu osa on suunniteltu saman kokoiseksi ja myynti- ja asiakasmäärät sen tilan osalta 500 000 /v suuruisiksi. Isommassa yhtenäisessä yksikössä on enemmän samalla autolla kävijöitä, keskisostos 40% (10 -> 25 ) suurempi ja siten asiakasmäärä vastaa kaavoitettua ratkaisua. (Mikäli omassa rakennuksessa oleva erillinen Supermarket hanke omalla tontillaan muutettaisiin Hypermarket ratkaisuksi, olisi silloin lisäliikennemäärä todella suurempi.) Palokankeskuksen alueen olemassa olevaa liikennettä arviolta puolet on sellaista joka asioi eri kohteissa eikä lisää alueelle uutta liikennettä. Kaupan ryhmittyminen markkinaosuudet ison kokoluokan pt-myymälöissä on seuraava. Taulukko 7: Kaupan ryhmittymien markkinaosuudet 2007 Markkinaosuudet yli 1000 m2 myymälöissä Ryhmittymä Kok pa Kok my Kok my Pt pa Pt my Pt my m2 % m2 % K 22508 87,2 23,5 11488 65,9 22,3 S 32832 210,3 56,7 19555 170,7 57,9 TR 4915 28 7,5 2404 21,9 7,4 Muut 9150 45,7 12,3 5700 36,5 12,4 69405 371,2 100,0 39147 295 100 Markk os Euromarket kaupan ja Palokka III jälkeen K 30508 117,2 29,2 13888 85,9 27,3 S 37747 238,3 59,4 21959 192,6 61,1 TR 0 0 0,0 0 0 0,0 9150 45,7 11,4 5700 36,5 11,6 Muut 77405 401,2 100 41547 315 100 Toteutuvan Euromarket kaupan jälkeen S ryhmän osuus isoista PT kaupoista nousee 61%:iin ja K ryhmän osuus 27%:iin. Markkinaosuusero kaventuu hieman. Kilpailusyistäkin isompi Pt kauppa Palokka III :ssa on perusteltua. Taulukko 8: Päivittäistavarakaupan markkinaosuudet Jyväskylässä Savelan ja Palokan muutoksien jälkeen koko pt kaupan osalta K 80,8 24,8 100,8 28,3 S 166,9 51,2 198,6 55,8 Muut 25,4 7,8 25,4 7,1 Tr 52,7 16,2 30,8 8,7 325,8 100 355,6 100,0 Markkinaosuudet 2007 Nielsenin tilaston mukaan jakautuivat uuden Jyväskylän alueella edellä olevan taulukon mukaisesti. S -ryhmän markkinaosuus on arvioitu

19 olevan Savelan S marketin ja Euromarket lisäyksen jälkeen 56% ja K- ryhmän Palokan Citymarketin jälkeen 28%. S-ryhmän myynnin kasvu uusien yksiköiden osalta on arviolta 32 m ja K ryhmän edellä mainittu 20 m mikäli Palokankeskuksen pt kauppa totetuu ilman pt kaupan pinta-alarajoitusta. 6.4. Päivittäistavarakaupan tulevaisuuden näkymät edelleen keskimääräistä paremmat Jyväskylän pt markkinoiden arvioidaan kasvavan edelleen 4-6% eli n 15-20 m /v väestön, ostovoiman ja siirtymän kasvun johdosta. Koko markkinoiden kasvusta merkittävä osa on nykyisten kauppojen myyntitehokkuuden kasvua. Mikäli arvioidaan että 2/3 menee nykyisten kauppojen tehokkuuden kasvuun, vastaa uuden pinta-alan tarve yhtä uutta hypermarkettia joka kolmas vuosi. Edellisestä hypermarket avauksesta on kulunut yli 5 vuotta. Toteutunut kehitys on alla olevan taulukon mukainen. Taulukko 9: Jyväskylän pt kaupan kehitys 2005-2009 Kunta Kunnan nimi Lkm Kokonaismyynti Pt-myynti Kehitys ind PT 2009 Jyväskylä 79 498,3 382,5 104,3 2008 Jyväskylä 78 488,0 366,9 107,5 Jyväskylä 58 380,9 271,4 Jyväskylän mlk 16 68,3 62,2 Korpilahti 4 8,1 7,6 2007 Jyväskylä 78 457,3 341,2 103,9 Jyväskylä 57 364,2 260,9 Jyväskylän mlk 15 70,7 59,8 Korpilahti 5 8 7,6 2006 Jyväskylä 77 442,9 328,3 103,5 Jyväskylä 57 351,6 252,6 Jyväskylän mlk 15 67,6 57,5 Korpilahti 5 7,8 7,2 2005 77 427 317,3 Muutos vv 2005-2009 120,5 Elin kust indeksi vastaavana aikana 108 Volyymin lisäys 3 v aikana % 11,9 Ostovoiman, siirtymän ja väestökasvun lisäystä. 1 hyperin myynti +23 m Arvioitu kehitys vv 2008-2011 jolloin Palokan uusi Citymarket +20 m

20 Kaupan lukumäärässä on vv 2005-2008vain yhden kaupan vähennys, joka korvautui viime vuoden lopulla Savelan uudella S marketilla. Huolimatta pt kaupan keskittymisestä isoihin yksiköihin, on lähikauppaverkoston laajuus (55 myymälää) säilynyt ennallaan. Väestön kasvun (yli 1500 /v ) vaikutus on 1% yks /v (n 4m ), pt- ostovoiman kasvun vaikutus 1,5%/v (6 m ), loppuosan ollessa maakunnan ostovoiman siirtymisen kasvua JKL:n hyväksi. Aikavälillä 2005-2008 pt kaupan volyymikasvu JKL:ssa on ollut yhden hypermarketin pt-myynnin verran vuodessa. Hypermarkettien lukumäärä on ollut Jyväskylässä vuodesta 2004 lukien ollut 6 (Citymarketit 2, Prismat 2, Euromarket ja Minimani). Uusi tilanne tulee olemaan CM 3 Prisma 3 Minimani 1, yhteensä 7 kpl. 6.5. Käyttötavarakaupan myynti on ostovoimaan nähden Palokassa lähes kaksinkertainen Käyttötavarakaupan ostovoima Palokassa on 15 m ja toteutunut myynti lähinnä Palokankeskuksen alueella 26 m lähinnä Kodin Ykkösen, Euromarketin ja Palokankeskuksessa olevien erikoisliikkeiden (lkm 10-11) tekemänä, ks taulukko 2. Erityisesti käyttötavarakaupan osalta Palokan kaupan monipuolistaminen ovat lisänneet ja lisäävät kuluttajien ostosmahdollisuuksia: Vuonna 2009 avattu Kodin Terra, helmikuussa avattava K-Rauta, laajemman sortimentin Prisma Euromarketin tilalle ja alueelle rakenteille tulevan liikerakennuksen myötä uusien tilojen mahdollistamat erikoisliikkeet Citymarketin yhteydessä sekä Kotikeskuksen tilojen muutosmahdollisuudet lisäävät Palokan monipuolista tarjontaa merkittävästi aiempaan. Käyttötavarakaupan Jyväskylään siirtyvä myynnin määrä maakunnnan pohjoisista kunnista on noin puolet niiden yhteenlasketusta ostovoimasta eli yli 50 m /v. Siitä Palokan keskuksen osuus voi kohtuudella olla vajaa 30 m, (taulukko 2), minkä lisäksi Palokkaan on Jyväskylän käyttötavaraostovoimasta saatavissa n 15% potentiaali eli n 12 m. Yhteensä Palokan myyntipotentiaali on n 42 m mikä vastaa toisen hypermarketin kt kaupan määränä n 8-10 m /v. Prisman ottaessa suurimman osan tiloista omaan käyttöön ja siinä toimivien erikoisliikkeiden edelleen Palokassa toimivina on mahdollista kt kaupan kokonaismäärän lisääntyä noin 50 milj euroon Palokan vaikutusalueen 145 m :sta loppuosan pysyessä Jyväskylän muiden kauppojen myyntinä. 6.6. Palokankeskuksen pt pinta-alan muutokset, alat ja keskittyminen Euromarketin rakennuksen pt pinta-ala on 2400 m2 ja sen muuttuessa Prismaksi sitä todennäköisesti lisätään, arviolta 500-1000 m2:llä lähivuosina toiminnan alkaessa julkisuudessa olleiden tietojen mukaan nykymitoissa. Myöhemmin koko myyntialaa on tarkoitus laajentaa 2000 m2:llä. Lähde: Keskimaa info

21 Tasapuolisen kilpailun kannalta on perusteltua sallia vireillä olevan liikerakennuksen suuryksikön pt- myyntipinta-alan kasvaa hypermarketin konseptin ja kannattavuuden kannalta normaalimitoituksen mukaiseen kokoluokkaan, eli noin 3700 m2:iin. Vastaava luku pt kaupan kerrosalana koko pt sortimentti huomioituna on 5100 m2.(ohje: kauppa kaavoituksessa) Myös muille liikerakennuksen toimijoille on syytä varata yhteensä 500 m2 pt pintaalamahdollisuus kauppakeskuksen kokonaistarjontaan sisältyen. Palokankeskuksen pt- kaupan uudelle mitoitukselle on perusteet edellä olevassa taulukossa 3. Voimassa olevan asemakaavan mukaan on Supermarket kokoluokan kauppa suunniteltu 1500 m2:n suuruisena elintarvikemyyntialana. Tilan myyntiennuste olisi 10-11 m arvioituna esim Savelan supermarkettien mukaan. Hypermarketyksikön suunnitelman mukaan vastaava elintarvikkeiden myyntiala olisi n 2400 m2-2700 m2. ja myyntiarvio Nielsenin Jyväskylää koskevien suuryksikköjen myyntitilastosta johdettuna noin 20 m /v. Muutoksen ero on siten luokkaa 10 m /v. Tiedossa olevien muutoksien ja suunnitelmien mukaan koko Palokankeskuksen pt pinta-alaa on vahvistetun kaavan mukaan Terran tontilla 2000 kem, ABC:n tontilla 2000 kem2 ja III vaiheen tontilla 2000 kem2. ABC:n osalta on käytetty 400 m2 myyntialaa aukiololainsäädännöstä johtuen. Muu kaavoitettu pt kerrosala on käyttämättä. Euromarket -> Prisma kiinteistössä pt ala on rajoittamaton. Euromarketin muuttuvassa toimijatilanteessa sekä kilpailun toimivuuden, kaupan konseptien toimivuuden ja myyntitehokkuuden kannalta on tarkoituksenmukaista suunnitella ja arvioida toteutuvan pt kaupan rakennusoikeuden keskittyminen voimassa olevien kaavojen mukaisista neljästä rakennuspaikasta kahteen, jotka molemmat ovat valtatien länsipuolella. Liikennemyymälän pt myynti on niiden lisäksi liikeidealtaan eri asia.

22 7. Palokankeskuksen kuvaus Kuva 6: Ilmakuva Palokankeskus III liikerakennus 2 Euromarket-hypermarketkeskuksen ja Kotikeskuksen länsipuolelle, Saarijärventien varrelle on kaavoitettu yhteensä 29 000 kem 2 rakennusoikeutta ja tarkoitus on rakentaa nyt helmikuussa avattavan 9 000 kem 2 rautakaupan lisäksi vapaalle tontin osalle ja saman rakennuttajan toimesta n 20 000 kem 2 suuruinen liikerakennus, jonka ankkuriksi on tulossa esisopimuksen mukaan pt kaupan rajoituksesta riippuen 8000 kem 2 hypermarketyksikkö. Sen kanssa samaan rakennukseen sijoittuu n 11 000 kem 2 muuta liiketilaa Skanska Talonrakennus Oy:n hankkimin esisopimuksin. III vaiheen suuryksikkötontti on noin 8,6 ha:n suuruinen rakennuspaikka, joka on suunniteltu rakennettavaksi yhtenä kokonaisuutena ja yhteisen asiakaspysäköinnin ympärille. Autopaikkoja on n 881 kpl. Yksi kokonaisuus edellyttää: (viite kaupalliset vaikutukset 2008, KTMR) Yhteistä asiakasliittymää Yhteistä pysäköintiä Huoltoliikenteen erottamista asiakaspysäköinnistä ja rakennusmassoille omia huoltoliittymiä Rakennuksien julkisivujen näkyvyyttä Saarijärventielle ja mahdollisimman paljon myös I ja II vaiheen pysäköintialueille

23 Mainospylonien merkintää kaavaan ja niiden riittävää korkeutta, jotta näkyvyys on mahdollinen myös moottoritielle Samanaikaista rakentamisprojektia laajan tonttialueen ja mm. suurien maantasaustarpeiden vuoksi Rakennuspaikkojen rakentamisen yhtäaikaisuutta, mutta myös vaiheistuksen mahdollisuutta hankkeen koon ja laajuuden vuoksi. Hankkeesta on jätetty rakennuslupahakemus, missä asemapiirros ja muut suunnitelmat täyttävät em edellytykset ja tavoitteet. Suunniteltu käyttö ja pohjapiirustus Uusi liikerakennus, minkä ankkurina on hypermarket, käsittää toimitilat yhteensä 20:lle liike- ja palveluyritykselle. Rakennus täyttää kauppakeskuksen määritykset. Toimialat ovat Palokankeskuksen alueen kokonaissuunnittelun mukaisesti edellisten rakennusvaiheiden liiketyyppejä ja palveluita täydentäviä ja siten alueen asiakkaiden ostomahdollisuuksia monipuolistavia. Näin alue tarjoaa kuluttajille yhdellä asiointikerralla ja pienemmällä liikennesuoritteella entistä enemmän (ns. onestop shopping). Kuva 7: Suunniteltu pohjapiirustus, 1 kerros 15.12.2009 Ohessa punaisella värillä oleva on hypermarket yksikkö ja keltaisella värillä olevat erikoisliikkeitä, vasemmalla Hong Kong rautatavaratalo. Sijoittumismahdollisuuksien luominen jo toimivien kaupan keskittymien yhteyteen on perustellumpaa Jyvässeudusta markkina-alueena kiinnostuville kaupan ketjuille, koska tällöin sijoittuminen eheyttää yhdyskuntaa ja vähentää asioinnista syntyviä päästöjä.

24 Uudet palvelut vaiheessa III on arvioitu jo yhdessä II vaiheen palvelujen lisäyksen yhteydessä, jolloin on suunniteltu ja toteutettu alueen katu- ja liikenneverkko. Suunnitellun liikerakennuksen liikennemäärän kasvu asiakasmääräennusteiden mukaan on n. +300 ajon/h, jolloin kokonaismäärä olisi huippuaikoina aiemmin mm Liidean liikennearviointiin sisältyvä 800 ajon/h. Asiakasmäärien kautta arvioidut perusteet ovat taulukossa 3. Palokankeskuksen III vaiheen asiakasmäärästä n 60% arvioidaan olevan nettolisäystä eli voimassa olevan asemakaavan pt pinta-alarajoituksen mukaisen supermarketluokan n. 600.000-700.000 asiakasta/v. 1 000 000 as/v. Supermarketluokan kauppakeskuksen asiakasmäärä on keskimäärin 2000 as/pvä, josta huipputunti on arvioitu olevan 200 ajon/h. Voimassa olevassa kaavoituksessa on laskennallinen mitoitus + 300 ajon/h. Hypermarket luokassa lisäys edellä mainittuun 200:een ajoneuvo/tunti lukuun on n. 85 (300 000/355 pv/10h) Hypermarketin huipputunnin liikennemäärä on siten n. 285 joka mahtuu mitoitukseen. Pysäköintikapasiteetin lisäykseksi on varattu asemapiirroksessa kahdelle rakennuspaikalle yhteensä 887 autopaikkaa. Koko Palokankeskuksen alueen pysäköintikapasiteetti tulisi siten olemaan n. 2000 autopaikkaa. Vuoden 2000 Kotikeskuksen avauksen ja 2004 Palokankeskuksen I vaiheen laajennuksen jälkeen on alueen saavutettavuus uuden 4-tien moottoritien vaikutuksesta sekä Palokanorren uusien liikennejärjestelyjen, kiertoliittymien ja ramppien myötä oleellisesti parantunut ja osoittanut toimivuutensa myös ruuhka-aikoina. Kaupan kilpailu on lisännyt kiinnostusta alueelle ja aiheuttanut IV vaiheen toteutuksen ennen III vaihetta. Kodin Terra ja uusi liikennemyymälä ABC avattiin v 2009 keväällä. Nyt lupavaiheessa oleva III vaihe on edellisten kaavoitusvaiheiden yhteydessä suunnitelmiin arvioitua kokoluokkaa, sisällöltään ja volyymiltaan mm työpaikkojen, käyttötarkoituksen, pinta-alan ja liikennesuoritteen valossa. III vaiheen käyttäjien ja muun asiakaskartoituksen, kysynnän ja mitoituksen mukaan arvioitu uusi kokonaismyynti K-Raudan lisäksi on suuruusluokkaa 45 m /v ja arvioitu työpaikkalisäys 150-170 uutta työpaikkaa. Palokankeskuksen kaupan tilavarauksen tavoite ja kokonaismitoitus, joka on toteutettavissa vuoteen 2011 mennessä on seuraava: III vaihe kpl myynti autopaikat 2010 Rautakauppa 1 20 267 2011 CM ja erik.liikkeet 20 45 620 Yhteensä 21 65 887 III vaiheen kiinteistöinvestointi on n. 30 milj pl. K-Rauta. 8. Vaikutusten arviointi, pt kaupan tilan laajennuksen ja hypermarket konseptin seurauksena

25 8.1. Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Palokankeskus on vuodesta 1998 lähtien kasvanut kaupan alue, joka työllistää tänään 400 kaupan työntekijää. Kaupan työpaikat lisääntyvät alueella 150-170 työpaikalla koko III vaiheen tp lisäyksen ollessa n. 200. Pt- kaupan laajennuksen vaikutus on +10-20 hlöä. Alue on kauppapaikka-alueena yksi Suomen suurimmista 120-140 m myynnillä ja 80 000 m2 pinta-alalla mitattuna. Muutoksen ve 2.ssa Pt kaupan lisäyksellä on vähäiset vaikutukset kokonaisuuteen. Lisämyyntiä arvioidaan tulevan alueelle n 45 m, joka on JKL:n 900 milj euron vähittäiskauppamarkkinasta n. 5% osuus ja K rauta ml 7 % osuus. Pt kaupan laajennuksen vaikutus on +10 m. Suunniteltu 20 000 kem2:n liikerakennus vastaa Keljon kauppakeskuksen kokoa ja käsittää myös saman erikoisliikkeitä. Ei vaikutuksia sen kokoon eikä sisältöön. Yhdessä Prisma ja CM Hypermarketkeskus muodostavat pt ja käytötavarakaupassa samanlaisen parin kuin Keljossa ja niitä täydentää laajan vaikutusalueen rautakaupat ja Kotikeskus sekä uutena Hong Kong tavaratalo. Alueen sisäinen kilpailu kovenee. Palokankeskus kokonaisuudessaan on 80 000 m2 liikepinta-alalla seudun suurin yhtenäinen kauppa-alue ydinkeskustan ulkopuolella ja toimii seudun markkinoiden painopistesuunnassa kaupan merkittävimpänä kauppapaikkana. Alueen palveluvalikoiman laajuus on suunniteltu asiakas- ja ostovoimalähtöisesti pitkällä tähtäyksellä jo vuoden 1998 I vaiheesta lähtien. Pt kaupan laajennus Ve 2 mukaan sopii JKL pt-volyymikasvuun hyvin. Ilmapiiri alueen kauppiaiden keskuudessa on ollut alusta lähtien hyvä. Alueen sisäinen kilpailu tuo kaikille enemmän. Palokan laajennuksen vaikutukset yrittäjyyteen ja työllisyyteen ovat merkittävät. Eri vaiheiden aikana alueelle tulleiden käyttäjien vaihtuvuus on ollut olematon ja halu sijoittua alueelle on suuri. Yrityksiä risteyksen alueen kaupassa on 32 kpl ja tulee kasvamaan 44-46:een. Pt kaupan laajennus Ve 2 mukaan muuttaa suuryksikölle varatun tilan toimijan vetovoimaisemmaksi myös muiden yrittäjien eduksi. Palokankeskuksen III vaiheen toteutus vahvistaa kilpailukykyistä ja vetovoimaista kaupan sijaintipaikkaa entisestään JKL kauppa-alueiden välillä. Kilpailuvaikutus kohdistuu lievänä Seppälän ja Tourulan alueen entisestään vahvaan hypermarketkauppaan sekä keskustan erikois- ja tavaratalokauppaan. Seppälän hypermarkettien myynti on ollut viime vuosina voimakkaassa kasvussa eikä Ve 2 mukainen pt kaupan kasvu vaikuta niiden myyntiin kannattavuutta heikentävästi. Aiemmin esim Citymarketin tullessa Seppälään, Prisman myynti kasvoi +10% lisääntyvän kilpailun, toimintojen tehostumisten, kehittämistoimien ja alueen vetovoiman kasvun seurauksena. Mm viime vuonna Seppälän ja Tourulan hypermarkettien pt myynti oli 105 milj, ollen ed vuonna 93 milj. Kasvua siis 12 milj.!! Lähde: Nielsen 2009

26 Seppälän ja Tourulan hypermarkettien pt myynnin tasot, tehokkuusluvut myynti/m2/v sekä asiakasmäärät korvautuvat Palokankeskuksen VE 2:n vaikutuksen osalta lähes täysin muista isojen yksikköjen hyväksi tulevasta siirtymistä ja kaupan kasvuista. Toistaalta mikäli Palokan kaavaan jäisi pt rajoite ve 2 mukaan (2000m2), suuntautuisi Jyväskylään maakunnan pohjoisosista kasvava ostovoiman siirtymä yhä enemmän Seppälän ja Tourulan hypermarketteihin, lisäten liikenneongelmia alueilla. Kilpailuvaikutukset lähimyymälöihin ovat vähäiset, koska lähimyymälät ovat jo sopeuttaneet tähän mennessä toimintansa Jyväskylän suuryksikkövaltaiseen pt kaupan rakenteeseen ja niiden toiminta toiminta perustuu arki ja täydennysostoksiin sekä pidempien aukioloaikojen mahdollisuuksiin. Palokan lähikauppojen osuus on ollut 1/3 Palokan päivittäistavaramyynnistä, noin 8,9 m v 2007 ja v 2008 K marketin toimiessa täyden vuoden noin 12 m. Liikennemyymälät lisäävät liikennesuoritteen mukana osuuttaan ja kaksi Palokassa toimivaa lähikauppaa S ja K säilyttävät tiiviin lähiasutuksen ja moottoritien itäpuolisen alueen (Ritopohja ml) asukkaiden palvelutarpeen myötä osuutensa toisen kaupan omatessa aukioloedut ja toisen yli 1000 my m2 liikekoon sekä vahvan omistajan. Suuryksiköiden keskuudessa kilpailu kuluttajista VE 1:ssä vääristyy, jos alueen ainoa täyden konseptin hypermarket olisi vain Prisma. Sen myötä S-ryhmän osuus koko seutukunnan kaupasta kasvaisi kohtuuttomaksi jääden CM Palokka vaikutuksestakin 61 %:iin (taulukko 7). Myös kilpailu tavarantoimittajista vääristyy kaupan edelleen keskittyessä. Autokauppa on tarkoituksellisesti jätetty suunnitelmien ulkopuolelle. Jyväskylän suurimmat kaupan alueet ovat seuraavat: 1.Palokankeskus 4 milj asiakasta vuodessa uudisrakentamisen jälkeen 2.Seppälä 5-6 milj vuodessa 3. Keljonkeskus 4 milj vuodessa 4. Tourula 1,5 milj vuodessa 5.Ydinkeskusta 12-15 milj vuodessa Edellä oleviin sisältyy jo Palokankeskus tasavahvana kauppapaikkana eikä laajennuttuaankaan tule vaikuttamaan edellä mainittuihin muihin kappapaikkoihin. Pt kaupan alan laajennus saattaa sen muiden alueiden vastaavan pinta-alan kanssa tasavertaiseksi. 8.2. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Palokankeskus III ei ole nykyistä yhdysrakennetta hajauttavaa vaikutusta, vaan päin vastoin eheyttää JKL keskustan pohjoispuolisena alueena asiointia keskittämällä kauppamatkat yhdellä pysäköinnillä ja erikoiskaupan tutuksi tulemisella pt-asioinnin yhteydessä. Koko pohjoisosien vaikutusalueen 110 000 asukasta ovat palvelujen saatavuuden kannalta erityisasemassa. Kaavoitettu uusi asuinalue lisää kiinnostusta asuinpaikkana Palokankeskuksen palvelujen läheisyydellä. Palokankeskus on jo nyt 15 000 asukkaan

27 lähikauppa, joiden yhteenlaskettu koko pt ostovoima on n. 40 m vastaten hypermarkettien yhteenlaskettua myyntiä. Status maakunnan palveluverkkoluokituksen mukaisena alakeskuksena vahvistuu palvellen nykyisten ja tulevien asukkaiden lisäksi myös työmatkallaan päivittäin alueen ohi kulkevia ihmisiä sekä matkailijoita. Kaupan työpaikat lähellä asumista lisäävät asuinalueiden kiinnostavuutta ja ovat vaikuttamassa myös asuinkiinteistöjen arvoa nostavasti. 8.3. Vaikutukset liikenteeseen ja liikkumiseen Kaupan Palokkaan muodostuvat 600 työpaikkaa on työmatkaliikenteen kannalta positiivinen vaihtoehto koko lähialueen väestölle vähentäen muualle Jyväskylään suuntautuvaa työmatkaliikennettä. Asiointimatka pohjoisosista maakuntaa lyhenee 10 km/kerta verrattuna asiointimatkaan Seppälään tai keskustaan. Päästöt vähenevät, ruuhkaisuus vähenee ja liikenneturvallisuus paranee, asiakkaiden vapaa-aika lisääntyy jne. Palokassa tapahtuva lisäostaminen sen kilpailutilanteen muuttuessa ja tarjonnan monipuolistuessa vähentää asiointiliikennettä koko osuudellaan Seppälästä, Tourulasta ja keskustasta edelleen toimivan kauppapaikan laajentuessa. Joukkoliikennereitit alueelle tukevat julkisen liikenteen käytön lisäystä saaden lisää asiakkaita. Kevyen liikenteen käytön edellytykset III vaiheen osalta lisääntyvät koulu- ja päiväkotikeskuksen läheisyydellä ja koska Ruokkeen puoleinen jalankulkutunneli sijaitsee III vaiheen kulmalla ollen osa Saarijärventien kevyen liikenteen väylää joka sivuaa koko matkalla III vaihetta. 8.4. Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen Alueen infra on rakennettu huomioiden III vaiheen kokoja käyttötarkoitus. Välittömät tulot III vaiheessa kertyvät ja ovat kertyneet kiinteistö- ja yhteisöveroista (3-4 m ) sekä tonttien myyntituloista ja maankäyttömaksuista. Merkittävimmät välittömät menot ovat rakennusten ja kunnallisteknisten rakenteiden rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvia menoja. Välilliset vaikutukset liittyvät pääosin myymälöiden rakentamis- ja toimintavaiheessa totetutuviin työllisyysvaikutuksiin, jotka heijastuvat yhdyskuntatalouteen lähinnä työtekijöiden palkoista perittävien verojen kautta (arviolta 15 m *20% n. 3 m ) III vaiheen rakentaminen merkitsee 32 milj investointia talonrakennukseen, panostuotos kertoimien mukaan kyseisen suuruinen investointi aikaansaa noin 250 henkilötyövuoden välittömän työllisyysvaikutuksen rakennustoiminnassa. Toimintavaiheen työllisyysvaikutus näkyy kaupan alan työpaikkojen lisäyksenä, suoraan 200 työntekijää joista osa osa-aikaisia ja osa koko aikaisia. Valtaosa työpaikoista ovat uusia. Tehdyt investoinnit kaukolämpöverkkoon tulevat käyttöön.

28 Koska kaikkien I II ja III vaiheen kiinteistöt ovat samalla kiinteistöomistajalla, niiden kiinteistöjen hoidot ml energiatalous voidaan järjestää optimaalisella tavalla ja tehokkaasti. 8.5. Vaikutukset maisemaan kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön III vaiheen toteutus on yleissuunnitelman mukainen ja jatkaa alueen liikerakentamisen ilmettä kaupunkikuvassa ja täydentää rakennettua ympäristöä pääosin yksikerroksisena rakentamisena. Alueen 2000 autopaikka jakautuu neljään eri kentään. 8.6. Vaikutukset ihmisen elinoloihin, elinympäristöön ja kuluttajiin Palokankeskuksen III vaiheella on merkittävä vaikutus lähialueen asukkaille. Palvelujen läheisyyden kautta elinympäristön laatu paranee kun palvelujen laajuus ja monipuolisuus saavutettavuus paranevat. Kahden hypermarketin palvelu- hintakilpailu toimivat kuluttajien hyväksi ja samalla alueella siirtymättä alueelta pois ja liikerakennusten sijaitessa lähellä toisiaan. Auton käyttö siirtymiseen ei ole välttämätöntä. Erikoiskaupan osalta III vaihe parantaa sekä fyysistä että koettua erikoiskaupan palvelujen saavutettavuutta pohjoisen JKL seudun ja maakunnan näkökulmasta. Asiointietäisyydet kilpaileviin alueisiin säästävät aikaa ja rahaa. 8.7. Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin vaikutusalueella Koska viimeaikaisten kaupan tilastojen mukaan sekä lähikaupat että hypermarketit ovat molemmat lisänneet myyntiosuuttaan vähittäiskaupasta, voidaan todeta III vaiheen vaikuttavan vähäisesti Palokan lähikauppojen toimintaedellytyksiin. (kts ed. taulukko 6) Palokan III vaihe tarjoaa VE 2:ssa toimitilat hyvän ankkurin vetämänä 20 :lle muulle kaupan ja palvelujen toimijalle. Alueen yritysten lkm noussee 44-46 :een. VE 1:ssä niin ei tulisi käymään Prismamuutoksien ja voimattomamman kilpailijan vuoksi. Edellytykset myynnin ja kannattavuuden lisäykselle paranevat asiakasmäärien kasvaessa. Pitkäjänteisen suunnittelun ja rakentamisen sekä yhden investorin vaikutuksista toimitilojen vuokrataso ja ylläpitovuokrat on voitu pitää Palokassa kilpailukykyisinä eikä niihin ole odotettavissa yrittäjien kannalta negatiiviisia muutoksia. 9 Yhteenveto ja johtopäätökset Yhteenveto Suuryksikköjen osuus Jyväskylän päivittäistavarakaupasta 82.5 % 85 % = vähäinen muutos. Keskittyminen ei juurikaan lisäänny. Pt kaupan ryhmittäisten markkinaosuuksien kannalta Palokka III kehittäminen isommalla pt myyntialalla on välttämätön ja tasapainottava tekijä kahden suurimman kaupparyhmän välillä. Myynnin kasvu supermarket luokasta hypermarket luokkaan on n 10 m /v joka on seudullista ja suuryksikköjen välillä tapahtuvaa, eikä vaikuta lähikauppoihin. (vastaa noin 7,5% koko Palokan kaupan volyymista)