Tekninen lautakunta 14 04.03.2015 Kaupunginhallitus 69 30.03.2015 SAARIJÄRVEN ASPA-PALVELUTALON PÄÄPIIRUSTUSTEN JA RAKENNUSOSAPERUSTEISEN KUSTANNUSARVION HYVÄKSYMINEN 26/40.400/2014 TEKNLTK 14 Tekninen lautakunta päätti 13.8.2014, että 1) Saarijärven ASPA-palvelutalon 16.6.2014 laadittu hankesuunnitelma täyt tää kaupunginvaltuuston 17.6.2013 asettaman pe ri aat teen 60-paikkaisen ym pä ri vuo ro kau ti sen asumispalveluyksikön to teut ta mi sen osalta. 2) suunnittelutyötä tulee jatkaa edelleen siten, että rakennus täyttää ARAn suun nit te lu eh dot ja hanke tulee olla taloudellisesti kannattava. 3) merkitsee tiedoksi hankesuunnitelman ja esittää sen edelleen kau pun ginhal li tuk sel le ja kaupunginvaltuustolle. 4) esittää kaupunginhallitukselle ja valtuustolle ASPA-palvelutalon si joitus pai kak si Sivulanpellon asemakaava-alueelta korttelin 125 tont te ja 4 ja 5. ----------------------------------- Kaupunginvaltuusto päätti 25.8.2014 2) hyväksyä hankesuunnitelman ja valtuuttaa kaupunginhallituksen te kemään hankkeeseen rahoituksen ja taloudellisen kannattavuuden, ARAn edel lyt tä män vuokratason sekä ARAn muutoin esittämät muutokset, sekä päät tä mään ARAn varauspäätöksessä tarkoitettujen suunnitelmien toi mit tami ses ta ARAan 3) ASPA-palvelutalon sijaintipaikaksi Sivulanpellon ase ma kaa va-alu eel ta kort te lin 125 tontteja 4 ja 5; 4) ASPA-palvelutalon omistuksesta päätetään kaupunginvaltuustossa viimeis tään 3.11.2014. ------------------------------------- Kaupunginvaltuusto päätti 3.11.2014, että 1) kaupunginvaltuusto tekee päätöksen hankkeen lopullisesta toteutuksesta ja rakentamisesta, kun kustannukset ovat tarkentuneet urakkakilpailutuksen val mis tut tua vuoden 2015 alussa. 2) Aspa-palvelutalo toteutetaan Saarijärven kaupungin Aspa-palvelutalon omis ta juut ta varten perustettavan, kaupungin yksin omistaman kiin teistö-osa ke yh tiön omistukseen, jolle kaupungille myönnetyn Aran ehdollisen va rauk sen 34011/321/14 tarkoittama investointiavustus ja korkotukilaina siir re tään. 3) Kaupunki perustaa kohdassa 2) tarkoitettua omistajuutta varten kiin teis tö-
osa ke yh tiön, jonka tehtävänä ja toimialana on rakennuttaa, omistaa, vuok rata ja hallinnoida Saarijärvelle Saarijärven keskustan Sivulanpellon ase makaa va-alu eel le korttelin 125 tonttien 4 ja 5 muodostamalle alueelle ra ken netta vaa 60-paikkaista vanhusten palvelutaloa maapohjineen. ----------------------------------- Kaupunginhallitus on päättänyt 16.2.2015 esittää kau pun gin val tuus tol le, et tä se 1) perustaa uuden kiinteistöyhtiön, jonka toiminimeksi esitetään yh tiö jär jestyk sen ja yhtiön perustamissopimuksen mukaisia vaih to eh to ja 2) hyväksyy kiinteistöyhtiön perustamissopimuksen ja siihen liittyvän yh tiöjär jes tyk sen; 3) edellyttää, että perustettavan yhtiön tilintarkastajana toimii Saarijärven kau pun gin tilintarkastajana toimiva tilintarkastusyhteisö; 4) valtuuttaa kaupunginhallituksen päättämään perustettavan yhtiön hal li tuksen jäsenten lukumäärän ja nimeämään hallituksen jäsenet ja varajäsenet sekä toimitusjohtajan; 5) myöntää yhtiön perustamiseen osakepääoman 10 000 euroa 6) valtuuttaa valtuuston puheenjohtajan allekirjoittamaan pe rus ta mis so pimuk sen --------------------------------------- Vanhusväestön käyttöön tulevan ASPA-palvelutalon toteutussuunnittelua on jatkettu kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päätöksien poh jal ta. Hankesuunnitteluvaiheen arkkitehti Jarmo Sulonen Arkkitehtuura Oy:stä jat koi arkkitehtinä. Muut suunnittelualat kilpailutettiin. Kilpailutuksen perus teel la suunnittelijoiksi valittiin - Arkkitehti, Arkkitehtuura Oy, Helsinki - Rakennesuunnittelu, Insinööritoimisto Controlteam Oy (ny kyi sin Wise Group Finland Oy), Jyväskylä - Sähkösuunnittelu, Krawatski Oy, Naantali - LVIA-suunnittelu, Sweco talotekniikka Oy, Kuopio - Srpinklersuunnittelu, Nowecom Oy, Kauhava Suunnittelutyöryhmän puheenjohtajana toimii tekninen johtaja Vesa Ronkai nen ja sihteerinä rakennuttajarakennusmestari Seppo Kynnäs. Muita jä seniä suunnittelutyöryhmässä ovat palvelupäällikkö Anu Kinnunen ja pal ve luvas taa va Taija Rossi Saarikasta. Suunnittelukokouksia on pidetty viisi ja suunnittelutyön aikana on kuultu ja tar ken nuk sia pyydetty kaavoitusarkkitehdiltä, rakennustarkastajalta, pe lastus toi mel ta, kiinteistönhoidolta, siivoustoimelta ja ravitsemispalveluilta. Rakennuksen kantava rakenne on betonielementtiseinät ja välipohjat be to niset ontelolaatat. Rakennuksen paloluokka on P1. Julkisivuverhous on vaalea be to ni ja rakennustapaohjeiden mukaisesti osittain puuta. Rakennukseen tu-
lee viistokatto ja katemateriaaliksi konesaumattu peltikate. Rakennukseen tu lee keskitetty sisäilman jäähdytys. Rakennuksen sisäilmaluokka on S2 (hy vä sisäilma). Rakennukseen tulee vesikiertoinen patterilämmitys ja lämmi tys muo to na kaukolämpö. 16.6.2014 laaditussa hankesuunnitteluvaiheessa rakennuksen bruttoala oli 4 696 br-m2 ja huoneistoala 4 033 h-m2, josta ARAn in ves toin ti avus tukseen ja korkotukeen esitettävää /ehdotettavaa asuinpinta-alaa (sis. palveluja yh teis ti lat yms.) oli 3 521 m2. Tässä suunnitteluvaiheessa laskettu ta voitehin ta-kus tan nus ar vio oli rakennukselle 10 370 000 [2 571 /br-m2] (sis.alv). Toteutussuunnittelun lähtökohtana oli, että hankkeen kokonaiskustannukset si säl täen tonttikustannukset ja rakennusaikaiset rahoituskulut saa olla enintään ARA:n 12.2.2014 ehdollisen varauksen 9 500 000 (sis.alv) suurui nen. Suunnittelun aikana yhteis- ja palvelutiloja on pienennetty ja tilaratkaisuja te hos tet tu. Samoin 38,0 m2:n palveluasunnot on pienennetty kokoon 33,0 m2. Rakennus käsittää 30 kpl 25 m2:n asuintilaa ja 30 kpl 33 m2:n asuintilaa. Rakennuksen bruttoala on 3 970 br-m2 (vähennys 726 br-m2), huoneistoa la 3 488 m2 ja ARAn avustukseen ja korkotukeen esitettävä pin ta-ala 2 988,5 m2. Rakennusteknisistä töistä on laadittu RO-rakennusosaperusteinen kus tannusar vio ja LVIS-tekniikan osalta on arvioitu tavoitehintapohjainen kus tannusar vio. Myös suunnittelijat ovat arvioineet suunnittelualansa osal ta toteutuksen kustannusarviot. Kustannusarvioon on sisällytetty kau pun gin toimi-essa rakennuttajana todelliset kustannukset. Rakennusaikaisen ra hoituk sen kustannuksiksi on arvioitu 142 500. ARA ei hyväksy urakoihin liitty viä lisä- ja muutostyövarauksia, joten ne on jätetty hankinta-arvosta pois. Ra-kennuksen arvioiduksi hankinta-arvoksi on saatu 8 894 000 [2 240 /br-m2] (sis.alv). Tontin hankintakustannus on 271 752, jolloin ko ko hankkeen hankinta-arvo ARAn laskentaohjeiden mukaisesti laskettuna on 9 166 000 [2 309 /br-m2] (sis.alv). Lopullinen kustannustaso saadaan selville urakkakilpailutuksen jälkeen. Hallintosäännön 13 :n mukaan tekninen lautakunta hyväksyy han ke-/esisuun ni tel mi en tai muutoin määrättyjen suunnitteluperusteiden pohjalta laadi tut kaupungin talonrakennushankkeiden luonnos/pääpiirustukset ja niihin liit ty vät kustannusarviot. Lautakunnan hyväksymien pääpiirustusten ja kustannusarvion pohjalta keskus hal lin to valmistelee hankkeen rahoituslaskelman ja taloudellisen kan natta vuu den arvioinnin. Hankkeelle on myönnetty Asuntorahaston (ARA) ehdol li nen avustus 3,5 milj. ja korkotukilaina 6,0 milj.. Hankkeen ko ko nais-
kus tan nuk set mukaan lukien tontin ja rakennusaikaisen rahoituksen kus tannuk set tulee olla alle 9,5 milj.. Kaupunginhallitus käsittelee ja hy väk syy hankkeen rahoituslaskelman ja taloudellisen kannattavuuden. Suunnittelutyöryhmä jatkaa hankkeen toteutussuunnittelua siten, että hanke me nee urakkalaskentaan huhtikuun alussa. Ennen urakkalaskentaan lait tamis ta suunnitelmat ja kustannusarvio laitetaan ARA:n arvioitavaksi. Urakka tar jous ten jättöpäivä on 30.4.2015, jonka jälkeen urakkalajien hyväksyntä teh dään hallintosäännön mukaisin valtuuksin ehdollisena edellyttäen, että asun to ra has to (ARA) antaa hankkeelle myönteisen osapäätöksen. Jos hankkeel le saadaan ARA:n myönteinen osapäätös, niin rakentamaan päästäisiin elo kuus sa 2015 ja uusi palvelutalo olisi käyttöön otettavissa tammikuussa 2017. Pääpiirustukset ja rakennusosaperusteinen kustannusarvio esitellään kokouk ses sa. Valmistelija: Tekninen johtaja 044 4598 358 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta 1. hyväksyy Saarijärven ASPA-palvelutalon 20.2.2015 päivätyt pääpiirustukset ja niiden perusteella ARAn laskentaohjeiden mukaan lasketun hankkeen kustannusarvion 9 166 000 (sis.alv). 2. esittää kaupunginhallituksen tekemään hankkeen rahoituksen ja taloudellisen kannattavuuden liittyvän tarkastelun. KH 69 Päätös: 1. Hyväksyttiin esityksen mukaisesti. 2. Hyväksyttiin esityksen mukaisesti. Kustannusarvion sekä tilaohjelman pohjalta on laadittu Aran las ken ta oh jeiden mukaiset vuokralaskelma sekä talousarvio 1. vuodelle. Laskelmassa on käy tet ty Aran ennakkopäätöksen mukaista avustusprosenttia, 36,1 %, jol loin avustuksen osuus kustannuksista on 3.382.254 euroa ja lainan osuus 5.783.746 euroa. Näin laskettu asuntojen vuokrataso ei ylitä KELA:n normin mukaista asumismenojen ylärajaa. Laskelmat on tehty ar von li sä ve rol lisi na. Mikäli laskennassa käytetään arvonlisäverottomia arvoja, jolloin vä li vuokrauk sen tuoma arvonlisäverohyöty on arvioitu täysimääräiseksi, laskelmien mu kai nen vuokrataso tulisi alenemaan. Hankkeelle on tämän ohella laskettu nykyisen korko- ja korkotukitason perus teel la tuottoarvio koko 40 vuoden laina-ajalle. Arvonlisäverottomana hank keen talous saavuttaisi nykyisellä kustannustasolla tasapainon koko em. elinkaaren aikana poistoineen ja korkokuluineen ilman merkittäviä vuok rata son korotusvaatimuksia. Arvonlisäverollisena tasapaino edellyttäisi vuosit tain n. 1 % reaalista vuokratason nousua. Kelan normin mukaisen asu mis-
me no jen ylärajan kehitys vastaa tätä vuokratason nousua. Valmistelija: talous- ja hankintajohtaja 044 4598 207 Kj:n esitys: Kaupunginhallitus 1) merkitsee tiedoksi ASPA-palvelutalon pää pii rus tuk set ja huo ne ti la oh jelman, 2) toteaa, että hankkeen esitetty kus tan nus ta so ja laa juus ovat sellaiset, että Aran antaman ennakkopäätöksen pe rus teel la vuok ra ta so voidaan määrätä Aran edellyttämän Kelan normin mu kai sen asu mis me no jen ylärajan mukaiseksi ja että hanke näin toteutettuna on ko ko nais ta lou del li ses ti kannattava ja rahoitettavissa ennakkopäätöksen mu kai sel la avus tuk sel la ja korkotuella. Päätös: 1-2) Hyväksyttiin.