Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu / 896/0.0.03/04 Kaupunkisuunnittelulautakunta 8 5..05 Kaupunkisuunnittelulautakunta 49 9.9.05 75 Viherlaakso eteläinen, asemakaavan muutoksen ja maankäyttösopimuksen hyväksyminen, alue 5058, 6. kaupunginosa Viherlaakso Valmistelijat / lisätiedot: Aila Valldén, puh. 043 85 99 Ross Snell, puh. 046 877 340 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olli Isotalo Kaupunginhallitus hyväksyy liitteenä olevan Kiinteisto Oy Kavallinmäki 3 ja Espoon kaupungin välillä 9.4.06 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen, 3.6.006 päivätyn ja 9.9.05 muutetun Viherlaakso eteläinen - Gröndal södra delen asemakaavan muutoksen, piirustusnumero 684, 6. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 5058. Käsittely Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa. Löflund Bymanin kannattamana ehdotti, että asia palautetaan kaupunkisuunnittelulautakuntaan. Perustelut: Muutoksen kohteena oleva alue sijaitsee Espoon viiden kaupunkikeskuksen ulkopuolella. Alue on pääosin pientaloaluetta, yleistä autopaikka-aluetta lähistöllä ei ole. Tienvarsipysäköinti ei mahdollista. Kaavaa tulisi muuttaa autopaikkamääräysten osalta seuraavanlaisesti. Autopaikkoja on rakennettava yksi autopaikka asunto-ja työtilakerrosalan 80 k-mkohti tai kuitenkin vähintään ap / asunto. Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja totesi, että on tehty kannatettu palautusehdotus, jonka johdosta on äänestettävä. Puheenjohtaja totesi kaupunginhallituksen 3 äänellä ääntä vastaan hylänneen Löflundin palautusehdotuksen. Äänestyslista on pöytäkirjan liitteenä. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu / Liite Oheismateriaali Selostus 8 Maankäyttösopimus Kiinteistö Oy Kavallinmäki 3 9 Äänestyslista 75 - Viherlaakso eteläinen, tapahtumaluettelo - Viherlaakso eteläinen, kaavamääräykset - Viherlaakso eteläinen, kaavakartta - Viherlaakso eteläinen, ajantasa-asemakaava - Viherlaakso eteläinen, havainnekuva - Viherlaakso eteläinen, perspektiivikuva Liike- ja toimistorakennusten korttelialueen osan (KTV-y) käyttötarkoitus muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueen osaksi (AK). Tontin länsireunassa nykyisen toimitilarakennuksen vanhin osa säilyy ja suojellaan. Uudemmat laajennusosat voidaan purkaa ja korvata tontin itäreunaan sijoittuvalla uudisrakennuksella tai vaihtoehtoisesti muuttaa asuinkäyttöön. Tontin rakennusoikeudeksi muodostuu 455 k-m, missä on nousua 50 k-m. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Viherlaakso eteläinen, muutos / Gröndal Södra delen, ändring, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 684, käsittää korttelin 6 tontin, 6. kaupunginosassa (Viherlaakso), alue 5058. Aloite ja vireilletulo Kiinteistö Oy Kavallinmäki 3 on hakenut asemakaavan muutosta 9..005 päivätyllä ja 5.9.04 päivitetyllä hakemuksella. Vireilletulosta on kuulutettu Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa.3.006. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on esitetty kaavaselostuksessa. Alueen kuvaus
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 3 / 3 Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Viherlaaksossa Turuntien eteläpuolella Kavallinmäellä. Kaavamuutostontin pinta-ala on 3 93 m. Tontilla sijaitsee teollisuusrakennus (ns. Epekon talo), joka sijoittuu jyrkähköön rinteeseen siten, että länsi- ja eteläpuoleltaan se on kolmikerroksinen, mutta muilta sivuilta korkeampi. Sisäänkäyntejä on rakennuksen kaikilla sivuilla, laajempi piha-alue aukeaa etelään. Tontin pohjoispuolella on saman korttelin -4 -kerroksen korkuisia liike- ja toimistorakennuksia, eteläpuolella puistoa ja Karhukallion lastenkoti. Länsipuolella tontti rajoittuu Kavallinmäki-nimiseen katuun, jonka länsipuolella on - -kerroksista pientaloasutusta. Tehdaskiinteistön vanhin osa rakennettiin 930-luvun puolivälin jälkeen guttaperkkatehtaaksi. Tarkka rakentamisajankohta ja suunnittelija eivät ole tiedossa. Teollisuuslaitosta on laajennettu siipirakennuksilla vuosina 946, 96, 97 ja 973. 970-luvun jälkeen rakennuksessa on tehty lukuisia pienempiä vaihtelevan käytön vaatimia muutoksia. Rakennus oli tuotantokäytössä 980-luvun lopulle asti, jonka jälkeen tiloja on vuokrattu vaihtelevaan käyttöön. Kiinteistö on yksityisessä omistuksessa. Asemakaavan mukainen ajoyhteys tontille on idästä Kavallinpelto-nimisen kadun ja korttelin tonttien yhteisen rasitetien kautta. Lisäksi edelleen käytössä ovat nykyisen asemakaavan vastaiset ajoyhteydet pohjoisesta suoraan Turuntieltä ja lännestä Kavallinmäki-nimiseltä kadulta. Lähimmät bussipysäkit sijaitsevat Turuntiellä. Lähimmät päiväkoti-, koulu- ja kaupalliset palvelut ovat Viherlaakson keskuksessa, joka sijaitsee noin puolen kilometrin päässä Turuntien pohjoispuolella. Voimassa oleva maakuntakaava, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Kaavanmuutosalue on Uudenmaan voimassa olevissa maakuntakaavoissa taajamatoimintojen aluetta. Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka sai lainvoiman vuonna 00. Asemakaavanmuutosalue on yleiskaavassa työpaikka -aluetta (TP, nykyinen alue). Välittömästi kaava-alueen etelä- ja länsipuolella on asuntoaluetta (A, nykyinen tiivistettävä alue). Alueella on voimassa asemakaava "Viherlaakso eteläinen, muutos", joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 8.3.99. Muutostontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja (KTV-y). Suurin sallittu kerrosluku on III ja tehokkuusluku e = 0.7. Tontin rakennusoikeus on 305 kerrosalaneliömetriä ja se on lähes kokonaan käytetty. Aiemmat käsittelyvaiheet ja kaavaehdotuksen nähtävilläolo Alkuperäisen kaavanmuutoshakemuksen tavoitteena oli nykyisen teollisuusrakennuksen käyttötarkoituksen muutos asumiseen. Tässä muodossa kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallitukselle esitettäväksi 7..007.
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 4 / 4 Kohteen edettyä konkreettisempaan rakennussuunnitteluun ilmeni, että rakennuksen uudempien osien muuttaminen nykyisten rakentamissäännösten mukaiseen asuinkäyttöön on oletettua vaativampaa. Maankäyttösopimusta ei syntynyt. Vuonna 03 kohteesta tehtiin rakennushistoriallinen selvitys, jonka pohjalta päädyttiin ehdottamaan ratkaisua, jossa olemassa olevan rakennuksen alkuperäinen osa suojellaan ja myöhemmät laajennusosat voidaan korvata uudella asuinkerrostalolla. Tässä muodossa kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 5..05 asemakaavan muutosehdotuksen uudelleen nähtäville. Nähtävilläoloaikana 6.3. 6.4.05 jätettiin kaksi muistutusta, jotka eivät koskeneet asemakaavanmuutoksen varsinaista sisältöä, vaan niissä oltiin yleisesti huolestuneita Kavallinmäen katusuunnitelmista ja katujen toteutusviiveestä. Viereiset omakotitontit toivoivat ajoyhteyttä kaavanmuutostontin läpi. Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot / kannanotot Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Helsingin seudun Ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä, Caruna Oy:ltä, Fortum Power and Heat Oy:ltä, Ympäristökeskukselta ja Kaupunginmuseolta. Ympäristökeskus kiinnitti huomiota pilaantuneita maita koskevan lainsäädännön muutokseen. Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa. Kaupunginmuseo katsoi, että teollisuusrakennuksen muutos asuinkäyttöön on rakennuksen säilymisen kannalta hyvä ratkaisu. Museolla ei ollut huomauttamista teollisuusrakennuksen uudempien osien purkamiseen. Nähtävilläolon jälkeen on tehty asemakaavamääräysten yhtenäistämiseksi pieniä sanamuotomuutoksia mm. lisärakentamisoikeutta, pilaantuneita maita ja pysäköintilaitosta koskeviin määräyksiin. Johtorasitteen aluevarausta on laajennettu. Ehdotus asemakaavan muutokseksi Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on liike- ja toimistorakennusten korttelialueen osan (KTV-y) muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueen osaksi (AK). Tontin länsireunassa nykyisen toimitilarakennuksen vanhin osa säilyy ja suojellaan. Uudemmat laajennusosat voidaan purkaa ja korvata tontin itäreunaan sijoittuvalla uudisrakennuksella tai vaihtoehtoisesti muuttaa asuinkäyttöön. Rakennusten väliin eteläpuolelle jää suojaisa etelään avautuva pihatila, joka liittyy korkeusasemiltaan luontevasti länsipuolen katuun ja eteläpuolen puistokaistaleeseen. Suunnitelma muodostaa välittävän vyöhykkeen Turuntien varren työpaikka-alueen ja pienimittakaavaisen pientaloalueen väliin säilyttäen samalla osan alueen historiallisesta kerroksellisuudesta. Tontin länsireunan miljöö pientaloasutuksen suuntaan säilyy alkuperäisen tehdasrakennuksen säilyttämisen myötä ja vehreytyy nykyisten hiekkakenttien muuttuessa istutetuksi asuinpihaksi. Rakennusoikeus on 455 k-m, josta mahdollisen uudisrakennuksen osuus on 850 k-m.
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 5 / 5 Asuinrakennukset Vanhin rakennusosa on asemakaavanmuutoksessa määritelty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi eikä sitä saa purkaa. Julkisivujen ja vesikaton ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Itäjulkisivun puolelle voidaan tehdä rakennuksen arkkitehtuuriin sopeutettuja aukotusmuutoksia ja uusia parvekkeita. Rakennusluvan yhteydessä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Uudisrakennuksen massoittelun, julkisivujen jäsentelyn ja värityksen tulee sopeutua suojeltuun rakennukseen ja ympäristöön. Rakennuksen ilmeen tulee olla selkeä ja suoralinjainen. Pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla vaalea rappaus. Kellarikerros, piha- ja kansirakenteet, tukimuurit ja kaiteet tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan ja materiaaleiltaan korkealaatuisena ja viimeisteltynä kokonaisuutena. Suurin sallittu kerrosluku on III säilyvässä rakennuksessa ja uudisrakennuksen länsireunalla sekä IV uudisrakennuksen itäreunalla. Laaditun meluselvityksen mukaan sisätilojen ohjearvot saavutetaan tavanomaisin seinärakentein mutta uudisrakennuksen pohjois- ja itäsivulle mahdollisesti sijoittuvat parvekkeet tulee kuitenkin lasittaa. Piha-alueet Piha-alue tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena tonttijaosta riippumatta. Pihan ilmeen tulee olla vehreä ja pihalle tulee istuttaa muun kasvillisuuden lisäksi suureksi kasvavia puita. Rakennuksen toimintahistorian vuoksi alueen maaperä on tutkittava ja tarvittaessa puhdistettava. Maanalaisen johtovarauksen aluerajausta on tarkistettu toteutunutta tilannetta vastaavaksi. Korttelialueelle tulee laatia hulevesien hallintasuunnitelma rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Hulevesien käsittelyssä tulee suosia luonnonmukaisia käsittelyjärjestelmiä. Hulevesiä tulee viivyttää ja ohjata istutuksille ennen liittymistä hulevesijärjestelmään. Turuntien liikenteen aiheuttama päiväajan melutaso jää tontin eteläosan piha-alueella alle 55 db:n ja yöajan melutaso piha-alueella jää alle 45 db:n. Piha-alueen pohjoisreunaan on kaavassa kuitenkin osoitettu kaide tilanrajaajaksi ja ulko-oleskelutilojen melutilannetta parantamaan. Liikenne ja pysäköinti Kaavanmuutos ei aiheuta muutoksia alueen katujärjestelyihin. Alueen liikenne voidaan hoitaa nykyisen asemakaavan ja rasitteiden mukaisilla yhteyksillä. Pääasiallinen ajoyhteys muutostontille on idästä Kavallinpelto nimiseltä kadulta. Liittymäkielto Kavallinmäki kadulle poistuu. Kaavanmuutoksen vaikutukset alueen liikennemääriin ovat kokonaisuutena hyvin pieniä. Pysäköinti järjestetään pääosin tontin pohjoisosassa osin avopaikoituksena ja osin pihakannen alla. Maantasopaikat on jäsenneltävä
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 6 / 6 Päätöshistoria puuistutuksin. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi autopaikka asunto- ja työtilakerrosalan 80 k-m kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään yksi polkupyöräpaikka asuntokerrosalan 30 k-m kohti tai vähintään pp / asunto. Laaditut selvitykset Asemakaavan muutos perustuu Arkkitehtitoimisto Mäntylä Oy:n laatimiin viitesuunnitelmiin asuinrakentamisesta. Kohteesta on laadittu myös rakennushistoriallinen selvitys (Espoon Kavallinmäki 3 teollisuuskiinteistön rakennushistoriallinen selvitys. Tmi Lauri Putkonen. 5.5.03) ja meluselvitys (Liikennemeluselvitys - Kavallinmäki 3, Espoo. Promethor Oy. 4.3.04). Sopimusneuvottelut Kaupungin ja Koy Kavallinmäki 3 kesken on neuvoteltu maankäyttösopimus, joka on allekirjoitettu 9.4.06. Perittävät maksut Asemakaavan muutoksen hakija on.8.006 maksanut kaavanmuutoksen laatimiskuluista 60 % ja kuulutuskuluista /3. Kaupunki perii MRL 59 :n mukaisesti asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 333,33 euroa sekä /3 kuulutuskustannuksista, 333,33 euroa, eli yhteensä 666,66 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Hyväksyminen Kaupunginhallituksen johtosäännön 3 :n 8 kohdan mukaan kaupunginhallitus hyväksyy muut kuin vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat ja asemakaavan muutokset, joihin liittyy maankäyttösopimus. Kaupunkisuunnittelulautakunta 8..006 (6654/503/005) Ehdotus Apulaisasemakaavapäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja mielipiteet on annettu Viherlaakso eteläinen muutos asemakaavan muutosluonnoksesta, alue 5058,
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 7 / 7 hyväksyy MRA 7 :n mukaisesti nähtäville Viherlaakso eteläinen muutos, alue 5058, 3.6.006 päivätyn, 3.0.006 muutetun asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 684, 3 edellyttää, että tarvittaessa neuvotellaan maakäyttösopimus siten, että se on allekirjoitettu tai kaupunginhallitus on sen hyväksynyt ennen asemakaavan muutoksen hyväksymistä. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta 8..007 7 Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Ehdotus Asemakaavapäällikkö: yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Muistutukset ja lausunto on annettu Viherlaakso eteläinen, muutos asemakaavan muutosluonnoksesta, alue 5058, hyväksyy Viherlaakso eteläinen, muutos, alue 5058, 3.6.006 päivätyn, 3.0.006 muutetun asemakaavan muutosehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle, piirustusnumero 684, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavanmuutoksen laatimiskulujen loppuosan, 400 euroa sekä /3 kuulutuskustannuksista, 333,33 euroa eli yhteensä 733,33 euroa, 4 edellyttää, että tarvittaessa maanomistajan kanssa neuvotellaan maakäyttösopimus siten, että se on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä yhtä aikaa kaavanmuutoksen kanssa. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta 5..05 8 Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 8 / 8 hyväksyy MRA 3 :n mukaisesti nähtäville 3.6.006 päivätyn ja 6..05 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 684, joka käsittää korttelin 6 tontin, 6. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 5058, pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Käsittely Käsittelyn alussa esittelijä korjasi päätösehdotustaan siten, että lisätään uusi kaavamääräys, 9 : Olemassa olevan rakennuksen saa kaavakartassa esitetyn rakennusoikeuden puitteissa säilyttää rakennusalan rajoista ja kerrosluvusta riippumatta. Mikäli olemassa oleva rakennus säilytetään kokonaisuudessaan, saa pysäköinnin järjestää maantasopaikoituksena kuitenkin siten, että tontille jää riittävän suuri Turuntien melulta suojattu leikki- ja oleskelualue. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja Markkula tiedusteli, voidaanko esittelijän korjattu päätösehdotus yksimielisesti hyväksyä. Koska kukaan ei vastustanut sitä, totesi puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi. Korjaukset on huomioitu pöytäkirjassa ja sen liitteissä. Päätös hyväksyy MRA 3 :n mukaisesti nähtäville 3.6.006 päivätyn ja 6..05 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 684, joka käsittää korttelin 6 tontin, 6. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 5058, pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Kaupunkisuunnittelulautakunta 9.9.05 49 Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Ossi Keränen yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja muistutukset on annettu Viherlaakso eteläinen asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 5058,
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 9 / 9 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 3.6.006 päivätyn ja 9.9.05 muutetun Viherlaakso eteläinen - Gröndal södra delen asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 684, joka käsittää korttelin 6 tontin, 6. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 5058, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 333,33 euroa sekä /3 kuulutuskustannuksista, 333,33 euroa, eli yhteensä 666,66 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Päätös Tiedoksi Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. - Koy Kavallinmäki 3, ote ilman liitteitä - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, ELY, ote ja liitteet päätöksestä - Tieto hyväksymispäätöksestä niille muistuttajille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa - Uudenmaan liitto, ote päätöksestä ja kaavakartta - Laskutus, ksk.laskutus@espoo.fi
Kaupunginhallitus 30.05.06 Sivu 0 / 0