TILIKORVAUKSET Jyvitykseen perustuvissa jako- ja järjestelytoimituksissa q kiinteistö jaetaan tai kiinteistön tiluksia vaihdetaan maapohjan arvoa kuvaavan jyvityksen mukaan. q Tällöin muut kiinteistöön kuuluvat omaisuusosat kuin maapohja saattaa jakaantua jakoperusteen vastaisesti. q Lisäksi maapohjankin osalta saatetaan järkevän tilussijoituksen vuoksi poiketa jakoperusteen mukaan tulevasta tilusmäärästä. Tällaisissa tapauksissa on käsiteltävä korvaukset yleisimmin: 1. Osittelusta poikkeaminen. Tilusmäärästä, jonka osakas on saanut jakoperusteestaan poiketen. 2. Puustokorvaus. Puustosta, jonka osakas on saanut jakoperusteestaan poiketen. 3. Rakennuskorvaus. Rakennuksista, rakennelmista ja laitteista, jotka osakas on saanut jakoperusteestaan poiketen - paitsi uusjaossa, jossa rakennus määrätään erikseen lunastettavaksi, myytäväksi tai siirrettäväksi.
3. Tuottokuntoon saattamisesta. Tehdään jos maa- tai metsätalouskäytössä olevan tiluksen tai vesitiluksen jyväluku on määrätty kestävän tuottokyvyn perusteella ja tilus ei hoidon laiminlyönnin tai muun tilapäisen seikan vuoksi ole jakohetkellä tavanomaisessa tuottokunnossa. 4. Erityisarvon korvaus. Tehdään jos tilus, jolla on erityisarvoa, on jyvitetty maa- ja metsätalouteen tai kalastukseen perustuvan arvon mukaan. Kokonaisarvoon perustuva jako- tai järjestelytoimtus. Jos halkominen (KML 50.2 ), tilusvaihto (KML59.2 ) tai uusjako (KML 77.4 ) perustuu kiinteistön kokonaisarvoon, omaisuuskorvauksena tulee käsiteltäväksi vain jakoperusteesta poikkeamisen korvaus.
Edellä luetellut korvausasiat ovat kohteenkorvauksena käsiteltäviä kysymyksiä. Haitan- ja vahingonkorvauksia tulee käsiteltäväksi vain poikkeuksellisesti. Tilikorvausten laskentatapaa ei ole lainsäädännössä ohjeistettu ja laskenta voidaan toteuttaa erilaisin menettelytavoin. Omaisuuden jakoon liittyvien tilien lopputuloksen on toteutettava täyden korvauksen periaatetta. KORVAUSTILIT Jako- ja järjestelytoimituksissa määrätyistä korvauksista laaditaan yleensä tili, josta ilmenee, mitä korvauksia kunkin kiinteistön omistaja on toisaalta saamassa ja toisaalta velvollinen maksamaan. Korvaukset yhdistetään tiliyhdistelmäksi, josta ilmenee, kuka kenellekin maksaa ja kuinka paljon.
Jakoperusteesta poikkeamisen korvaus Kun toimitus on perustunut jyvitykseen, on jakoperusteesta poikkeaminen arvioitava korvauspäätöksen ajankohdan mukaisena raha-arvona (jyväluvun raha-arvona). Jakoperusteesta poikkeamisen tililaskelma voidaan tehdä joko: 1) maankäyttölajeittain [erikseen viljelty maa, metsämaa, kitu- ja joutomaa sekä erityismaa] tai 2) jyvitysarvojen kokonaispoikkeamien perusteella. Kun toimitus on perustunut tilusten kokonaisarvoihin, määräytyy kullekin osakkaalle/kiinteistölle tuleva korvaus siten, että hänen saamiensa tilusten ja niihin liittyvien omaisuusosien kokonaisarvoa verrataan siihen osuuteen, joka hänelle jakoperusteen mukaan kuuluisi osakkaiden saamien kokonaisarvojen summasta.
PUUSTOKORVAUS Lähtökohta: metsämaan arviointi summa-arvomentelmällä: Tiluksen summa-arvo = maapohjan arvo + puuston arvo Puusto erotellaan vielä: taimikkoon, kasvatuspuustoon ja hakkuukypsään puustoon. Metsätiluksen käypä arvo ei kumminkaan vastaa summa-arvoa, vaan jää uudistamiskustannusten, hallinnointikustannusten ja verotuksen vuoksi sitä alhaisemmaksi. Summa-arvoon tulee siten tehdä kokonaisarvon korjaus. Puun kantohinnat 3/2016
Puustokorvaus Kun metsätilukset jyvitetään metsätyypeittäin (KML 197.2 ), metsätilus tulee jyvitetyksi sellaisen käyvän arvon mukaan, joka tiluksella olisi, jos sen puusto vastaisi vastaavalla metsätyypillä paikkakunnalla olevaa keskimääräistä puustoa (tuottopuustoa). Tiluksella oleva todellinen puusto ei yleensä vastaa tiluksen tuottopuustoa. Tällöin oikeudenmukaiseen jakotulokseen pääsemiseksi on kunkin tilan saama puusto arvioitava ja sen perusteella määrättävä puustokorvauksista. Puustokorvauksena puustotilissä käsitellään metsän metsätaloudellinen arvo ilman maapohjan osuutta. Metsätaloudelliseen arvoon luetaan tällöin puuston arvon ohella taimikoiden arvo sekä tehdyt tai puuttuvat metsänhoitotyöt ja lisäksi metsämaahan liittyviä perusparannustöitä, joita ei jyvityksessä ole otettu huomioon.
Puustokorvauksen laskemiseksi on 2 vaihtoehtoa: 1) Lasketaan puuston jyvitysperusteisen käyvän arvon ja todellisen käyvän arvon erotus tai 2) Tilitetään puustotilissä metsätilusten koko puusto ilman että korjataan jyvityksen ja puustonluvun päällekkäisyyttä. Tällöin jyvitysperusteisen käyvän arvon ja todellisen käyvän arvon yhteensovittamiseksi tarpeellinen korjaus tehdään ns. puuttuvan tuottopuuston tilinä.
Vaihtoehto 1: LASKETAAN PUUSTON JYVITYSPERUSTEISEN KÄYVÄN ARVON JA TODELLISEN KÄYVÄN ARVON EROTUS. Korjattu puustotili lasketaan seuraavasti: 1. Todetaan tiluskuvioittain jyvitysperusteisen käyvän arvon ja todellisen käyvän arvon erotus (jonka etumerkki voi olla + tai -) eli korvauksissa huomioon otettava puusto. 2. Lasketaan muodostettavien kiinteistöjen korvauksissa huomioon otettavat puustot yhteen etumerkkeineen. 3. Kullekin uudelle kiinteistölle kuuluisi jakoperusteen mukainen osa edellä kohdassa 2) tarkoitetusta summasta. Jos summa poikkeaa siitä, mitä uudelle kiinteistölle jakoperusteen mukaan kuuluisi, tulee määrätä korvaus, joka on jakoperusteen mukaan kuuluvan ja todellisen korvauksissa huomioon otettavan puuston erotuksen suuruinen. Jos tili puustokorvauksista tehdään edellä kuvatulla tavalla, ei erillistä tiliä ns. puuttuvasta tuottopuustosta tarvitse laskea.
PUUTTUVAN TUOTTOPUUSTON TILI Jos puustotilissä on metsätilusten koko puusto otettu huomioon eikä jyvityksen ja puustonluvun päällekkäisyyttä ole korjattu vaihtoehdossa edellä 1 kuvatulla tavalla, voidaan yhteensovittamiseksi tarpeellinen korjaus tehdä ns. puuttuvan tuottopuuston tilinä. Korjaus on tehtävä silloin, kun osittelusta poiketaan siten, että metsää vaihtuu muihin maankäyttölajeihin. Metsätiluksia saaville kirjataan jyvityksessä jyvälukuun paikkakunnan ko. metsätyypin keskimääräinen puusto (=tuottopuusto) ja tilikorvausvaiheessa samojen tilusten todellisen puuston korvausarvo. Metsää yli osittelun saanneille on tällöin kirjattu arvoja, joille ei ole katetta. Tästä syystä he ovat oikeutettuja samaan hyvitystä niiltä, joiden saamat jyvitysarvot vastaavat todellisuudessa saatuja tiluksia. Puuston päällekkäisen arvioinnin korjausta varten on selvitettävä tuottopuuston arvo joko pellon ja metsän kauppahintoihin tai näiden vuotuisiin tuottoihin perustuen.
Esimerkki 1: Pellon keskijyväluku on 90 ja vastaava kauppahinta on 5 400 /ha. Metsän keskijyväluku on 60 (MT) ja vastaavaksi maapohjan arvoksi kauppahinnan osana arvioidaan 480 /ha (Metsämaina jyvitettyjen tilusten keskimääräisenä maapohjan arvona voidaan pitää 5-20 % metsän keskimääräisestä tuottopuuston sisältävästä arvosta). Tuottopuuston arvo ( /jyvä) on: (5 400 /ha) / (90 jyvää/ha) - (480 /ha) / (60 jyvää/ha) = 52,00 /jyvä. Vastaava metsämaan tuottopuuston hehtaariarvo on: 60 x 52,00 = 3 120 /ha
Peltotilus 90 jyvää Hinta = 5 400 /ha = 5400/90 = 60,00 /jyvä maapohja 60,00 /jyvä Metsätilus, MT 60 jyvää Tuottopuusto = 52,00 /jyvä Maapohjan hinta = 480 /ha = 480/60 = 8,00 /jyvä tuottopuusto 52,00 /jyvä Metsätilissä lasketaan ja tilitetään puuston kokonaismäärä (sisältää myös jyvityksessä huomioidun tuotto- Puuston) maapohja 8,00 /jyvä JYVÄN HINNANMUODOSTUS METSÄTILI
Esimerkki 2 Pellon kauppahintaperusteinen arvo on 2800 /ha ja vastaava jyväluku 90. Peltojyvän arvo on siten 5400 /90 = 60,00. Jos OMT-tyypin metsämaapohjan arvo on 440 /ha ja saman metsätyypin arvo tuottopuustoineen on viisinkertainen eli 2200 /ha ja suhteellinen jyvitysarvo 70 jyvää. Näillä tiedoilla voidaan päätellä, että: 1) metsämaapohjan jyvän arvo on 440 /70 = 6,30 ja 2) tuottopuuston jyvän arvo 31,40-6,30 = 25,10. Jos harkitaan, että maapohjan taulukkoarvoon 440 /ha on syytä tehdä summa-arvomenetelmän mukainen 20 %:n arvonalennus, saadaan metsämaapohjan jyvän arvoksi 0,80 *440 /70= 5,00. Kun metsän arvo tuottopuustoineen oletetaan olevan 5 kertaa maapohjan arvo, saadaan seuraavat euromääräiset ja suhteelliset arvot: Maankäyttölaji Metsäveroluokka Maapohja (summa-arvotaul.) /ha Pelto Metsä - " - - " - - " - - " - - I I II III IV - 440 290 220 170 110 /ha 2800 2200 1450 1100 850 550 Lähde: Maanmittauslaitos: Arviointi ja korvaukset suht. arvo 90 71 47 35 27 18
Tilalla on 4 ha MT metsää, jonka jyvitysarvo on 60 jyvää Tilalla on 10 ha peltoa arvo 5400 / 90 jyvää / ha Puustoa metsässä on yhteensä 40.000 arvosta Matti ja Maija jakavat tilan ½ / ½ Matti saa jakosuunnitelmassa metsää 3 ha ja Maija 1 ha PUUSTOTILI: Osakas Osuus Saanut Maksava Saava Matti (1/2) 20 000 30 000 10 000 - Maija (1/2) 20 000 10 000-10 000 PUUTTUVAN TUOTTOPUUSTON TILI Osakas Osuus Saanut Maksava Saava =(4 ha x 60)/2 (52,00 /jyvä) (52,00 /jyvä) Matti (1/2) 120 180 (+60) - 3 120,00 Maija (1/2) 120 60 (-60) 3 120,00 - YHDISTELMÄ Matti Maija Puustotili -10 000,00 +10 000,00 Puuttuvan tuottopuuston tili +3 120,00-3 120,00 Yhteensä: -6 880,00 +6 880,00
Rakennuskorvaus Rakennuksia ei oteta lainkaan huomioon jyvityksessä. Rakennukset tulevat näin ollen niiden kiinteistöjen lunastettaviksi, joiden tiluksilla rakennukset ovat. Rakennuksen saajan on siten korvattava muiden jako-osakkaiden osuus rakennuksen arvosta. Rakennusten arvioinnista on esim. Haahtela yhtiöiden rakennusten hinnan arviointiohjeet.
Tuottokuntoon saattamisen korvaus Tilus, joka ohimenevästä syystä poikkeaa tavanomaisesta tuottokunnostaan, on tietyillä toimenpiteillä saatettavissa tavanomaiseen tuottokuntoonsa. Tällöin korvausta arvioitaessa on otettava huomioon tavanomaiseen tuottokuntoon saattamisesta aiheutuva kustannus sekä saamatta jäävä tuotto siltä ajalta, jonka tilus poikkeaa tavanomaisesta tuottokunnostaan. Korvaus muodostuu siten tarvittavien kustannusten ja menetettyjen tuottojen perusteella. Jos riittävää kauppahinta-aineistoa on saatavilla, voidaan korvaus vaihtoehtoisesti arvioida vertaamalla tiluksen jakohetken kauppaarvoa vastaavan tavanomaisessa tuottokunnossa olevan tiluksen arvoon.
Erityisarvon korvaus Kun tilus, jolla on erityisarvoa, on jyvitetty maa- ja metsätalouteen tai kalastukseen perustuvan arvon mukaan, on tiluksen jyvitysarvo määräytynyt sellaisen käyvän arvon mukaan, joka tiluksella olisi ilman erityisarvoa. Erityisarvosta johtuen tiluksen käypä arvo on kuitenkin jyvitysperusteista arvoa korkeampi, eikä jyvityksen mukaan toimitettu jako siten johda oikeudenmukaiseen lopputulokseen ilman erityisarvon korvausta. Erityisarvon korvaus määräytyy tiluksen jyvitysperusteisen käyvän arvon ja todellisen käyvän arvon erotuksena. Tilissä verrataan jakoon luovutettua arvoa saatuun arvoon. Tyypillisiä erikoisarvoja ovat ranta-alueisiin liittyvät tontti- ja virkistysarvot, muut tonttiarvot ja maa-ainesten ottoon perustuvat arvot.