kau kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 1 KANKAAN VANHAN PAPERITEHTAAN TONTINLUOVUTUS- JA TOTEUTUSKILPAILUN 1. Kilpailun tarkoitus Kangas on Jyväskylän merkittävin kehityshanke, jossa kunnianhimoinen kaupunkisuunnittelu, älykäs kaupunkiympäristö ja uusin yhdyskuntatekniikka luovat ainutlaatuista kaupunkiympäristöä. Modernin asumisen, laadukkaiden palvelujen ja yli 2000 työpaikan Kangas muodostaa ydinkeskustan vetovoimaisen laajentumisalueen. Jyväskylän kaupungin tavoitteena on toteuttaa Kankaan laadittavana olevalle osayleiskaavaalueelle mukaan lukien yksityisomistuksessa olevat alueet, rakennusoikeutta yhteensä noin 230 000 k-m², joka käsittää vanhan paperitehtaan (laajennusosineen noin 40 000 k-m²) lisäksi asuin- ja toimitilarakentamista. Kilpailualue sisältää tästä osayleiskaava-alueesta kaupungin omistamat maat. Alueen arvioidaan olevan kokonaan toteutettu vuoteen 2025 mennessä. Kilpailun tarkoituksena on löytää vanhan paperitehtaan kehittäjät ja kilpailualueen toteuttajat. Kilpailun tuloksena valitaan toteuttajaksi ryhmä tahoja, jotka yhdessä kehittävät vanhan paperitehtaan ja toteuttavat kilpailualueen suunnittelun sekä rakentamisen. Kankaan vanhan paperitehtaan alueesta ja rakennuksista käytetään tässä kilpailuohjelmassa ja siihen perustuvissa dokumenteissa nimitystä VPT. Laadittavana olevan osayleiskaava-alueen ympärillä on yksityisomistuksessa olevia alueita, jotka Kankaan kehittyessä voivat muuttua asuntoalueiksi jo voimassa olevan yleiskaavan mukaisesti. Kokonaisuutena Kankaan alueelle voi muodostua rakennusoikeutta yhteensä noin 330 000 k-m². Alueen arvioidaan olevan kokonaan toteutettu vuoteen 2035-2040 mennessä. Asemapäälliköntalo, Hannikaisenkatu 10 PL 233, 40101 Jyväskylä Puhelinvaihde (014) 266 0000 etunimi.sukunimi@jkl.fi www.jyvaskyla.fi
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 2 2. Kilpailun tavoite Jyväskylän kaupungin tavoitteena on löytää alueen toteuttajat, jotka osallistuvat VPT:n kehittämiseen ja toteuttamiseen sekä alueen kaavasuunnitteluun, asunto- ja työpaikkarakentamisen toteuttamiseen alueelle asetettujen tavoitteiden mukaisesti tuoden näkemystä alueen suunnitteluun ja käytännön toteutukseen. Toteuttajien muodostama kehitysyhtiö johtaa VPT:n toteutukseen tähtäävää prosessia, kaupallisen- ja palvelumixin luontia, käyttäjähankintaa, kustannuslaskentaa, projektointia, viranomaisneuvotteluita, brändäystä ja markkinointia sekä hankkii VPT palvelukeskukselle sijoittajan tai muun rahoitusmallin. Kehitysyhtiöllä on mahdollisuus jatkaa alueella toteutuksen jälkeen yhteishallinnan yksikkönä. Kilpailun tavoitteita: Löytää kehitysyhtiön osakkaat alueen toteuttajiksi ja vanhan paperitehtaan kehittäjiksi Kankaan alueen rakentamisen nopea käynnistyminen ja yhtäjaksoinen toteutuminen Koko alueen suunnittelu ja toteutus korkealaatuisesti ja Kankaan alueen teemojen toteutuminen Taloudellisesti onnistunut projekti Jyväskylän kaupungille ja osallistujille Kankaan alueen nopea kehittyminen vaiheistuksen tahdissa 3. Kilpailun kuvaus 3.1. Kilpailun kohde 3.1.1. Kohdealueen jakautuminen Kilpailun kohteena on Kankaan lopetetun paperitehtaan alue ja siihen liittyvä, likimääräisesti liitteessä 1 esitetty asunto-, liike- ja toimitilarakentamiseen sekä niitä palvelevaan pysäköintiin ym. käyttöön muutettavalla osayleiskaavalla ja sitä seuraavalla asemakaavanmuutoksella muodostuva alue. Kilpailualue koskee osayleiskaava alueella olevia kaupungin maita. Kilpailualueen rajoja voidaan kaupungin päätöksellä kilpailun aikana tarkistaa. Kaupungin tavoitteena on kaavoittaa osayleiskaava-alueelle yhteensä noin 230 000 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta, joka käsittää VPT:n tilat. VPT:n tilat ovat osayleiskaavaluonnoksessa laajennusosineen noin 40 000 kerrosneliömetriä. Kerrosalat vireillä olevassa osayleiskaavaluonnoksessa (OYK) jakaantuvat seuraavasti: - kaupungin omistuksessa olevat alueet noin 203 000 k-m² - Yksityisessä omistuksessa olevat alueet noin 24 000 k-m² Yhteensä noin 227 000 k-m² o ei sisällä pysäköintilaitoksien kerrosalaa o sisältää VPT:n kokonaisrakennusoikeutta 40 000 k-m²
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 3 Kaupungin omistuksessa olevien maa-alueiden, eli kilpailualueen kerrosalat OYK luonnoksessa jakaantuvat seuraavasti: - Asuinrakennusoikeus noin 120 000 k-m² - Liikerakennusoikeus noin 36 300 k-m² - Toimistorakennusoikeus noin 39 600 k-m² - Julkinen rakennusoikeus noin 7 100 k-m² Yhteensä noin 203 000 k-m² o ei sisällä pysäköintilaitoksien kerrosalaa o sisältää VPT:n kokonaisrakennusoikeutta 40 000 k-m² Kaavoituksen lähtökohtana on alueen tarkastelu kokonaisuutena, eli myös muiden tahojen kuin kaupungin omistuksessa olevia kiinteistöjä. Kilpailun kohteena ovat kuitenkin vain kaupungin omistamat alueet, jotka kaupunki voi luovuttaa. Kilpailualue ja niistä koostuva kokonaishanke käsittää kaksi kokonaisuutta: 1) Kankaan VPT:n alue rakennuksineen, joka on likimääräisesti määritelty alueena liitteessä 1. Alue ja rakennukset ovat kaupungin omistuksessa ja ne tullaan luovuttamaan osana kilpailualuetta valittavien toteuttajien yhdessä perustamalle kehitysyhtiölle, joka vastaa VPT:n kehittämisestä, suunnittelemisesta ja investoinnista sekä peruskorjaus- ja uudelleenrakentamisesta myöhemmin määriteltävässä laajuudessa. VPT:n nykyisestä noin 37 000 kem 2 pinta-alasta kulttuurihistoriallista arvoa on noin 26 500 kem 2 suuruisella osalla, joka tullaan asemakaavaprosessin aikana esittämään suojeltavaksi tehtyjen inventointien mukaisesti. Asemakaavoituksen myötä tullaan tutkimaan mahdollisuus laajentaa vanhaa paperitehdasta purettavien osien tilalle ja rakennuksen päälle. Alustavia laajentamismahdollisuuksia on esitetty kaavarungossa liitteessä 6. Laajennusvarasta päätetään asemakaavaprossin edellyttämässä järjestyksessä. Alue ja olemassa olevat rakennukset on esitetty tarkemmin kohdassa 5.2.1. 2) Toinen osa kilpailualuetta koostuu liitteessä 1 ikimääräisesti esitetystä, laadittavalla osayleiskaavalla ja asemakaavoilla asuin-, liike- ja toimitila- ym. käyttöön kaupungin myöhempien päätösten mukaan kaavoitettavasta maa-alueesta. Tämä kaupungin omistuksessa oleva maa-alue tullaan luovuttamaan vaiheittain toteuttajiksi valittavien tahojen omistukseen tontti tai kortteli kerrallaan. Alue ja olemassa olevat rakennukset on esitetty tarkemmin kohdassa 5.2.2.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 4 3.1.2. Kaavoitustilanne sekä kilpailualueen vaiheittainen toteutus Kilpailualue, jolle laaditaan osayleiskaavaa, sijaitsee Jyväskylän keskustan vieressä, ydinkeskustasta noin 1 km koilliseen Tourujoen itärannalla. Osayleiskaava-alueen rajaus määrittyy nykyisen osayleiskaavan teollisuus- ja varastoalueen mukaan ja on kooltaan noin 32 ha. Osayleiskaava-alue on pääosin kaupungin omistuksessa. Tavoitteena on rakentaa alueesta monipuolinen asumisen, työpaikkojen ja palvelujen alue, joka yhdistää keskustan luontevasti Seppälän alueeseen. Alueen suunnittelussa painotetaan kerrostaloasumista viihtyisässä ympäristössä jalankulkuetäisyydellä ydinkeskustasta alueella, jolla monipuoliset lähipalvelut muodostavat alueen sykkivän sydämen. Autopaikoitus toteutetaan rakenteellisena maan alle tai pysäköintitaloihin. Tavoitteena on myös kehittää Tourujoen varren virkistysreitistöä alueen luonnonarvot turvaten. Alueelle voidaan sijoittaa n. 2 900 asukasta ja n. 2000 uutta työpaikkaa. Kaavoituksen tavoitteena on, että osayleiskaava on vahvistettavana joulukuussa 2013. Ensimmäisen asemakaavan laatiminen käynnistetään viimeistään toukokuussa 2013 ja siihen sisältyy VPT:n alueen asemakaavoittaminen. Ensimmäiset tontit luovutetaan alueelta 2014, jolloin alueen rakentaminen käynnistyy. Alueen asemakaavoitus toteutetaan vaiheittain rakentamisen edistymisen mukaan. Tavoitteena on, että kilpailualue on rakentunut asuntorakentamisen osalta vuoden 2025 loppuun mennessä. Tällöin myös alueen palvelujen tulisi olla pääosin valmiina ja työpaikkarakentamisesta toteutettu merkittävä osa. Liitteessä 2 on kuvattu alueen vaiheittaisen toteutuksen pääperiaatteet ja tavoiteaikataulut. 3.1.3. Kilpailun kulku lyhyesti Kilpailu toteutetaan kaksiosaisena siten, että ensimmäisessä vaiheessa osallistumishakemuksen jättäneiden kilpailijoiden kanssa neuvotellaan osallistumishakemusten ja tämän kilpailuohjelman sekä kaupungin neuvottelujen aikana laatiman toteutussopimusluonnoksen sekä muiden mahdollisten kaupungin laatimien asiakirjojen perusteella. Neuvotteluun kutsuttavien tulee täyttää tässä kilpailuohjelmassa kohdassa 4. esitetyt vähimmäisvaatimukset.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 5 Toisessa vaiheessa käytyjen neuvottelujen perusteella kaupunki laatii tarjouspyynnön, kohdan 3.2.10 mukaan, johon kilpailijat vastaavat tekemällä sitovat tarjoukset tässä kilpailuohjelmassa kohdassa 3.2.10. sanotulla tavoin ja sitovien tarjousten pohjalta kohdassa 3.2.7. sanottu arviointiryhmä valmistelee päätösesityksen. Valmistelun jälkeen apulaiskaupunginjohtaja Timo Koivisto tekee esityksen, jonka perusteella kaupunginvaltuusto päättää, mitkä tarjouksen tehneistä kilpailijoista valitaan lopullisiksi toteuttajiksi. Näiden toteuttajiksi valittujen tahojen kanssa tehdään toteutussopimus, jonka mukaisesti valitut toteuttajat sitoutuvat käynnistämään ja toteuttamaan kokonaishankkeen, joka käsittää VPT:n ja kilpailualueen, suunnittelun, investoinnit ja rakentamisen. VPT:n luovuttaminen toteuttajien perustamalle kehitysyhtiölle tehdään kaupungin eri päätöksellä neuvotteluissa sovittavassa, jäljempänä kohdassa 5.2.2 alustavasti esitetyssä aikataulussa sen jälkeen, kun toteutussopimukset on allekirjoitettu ja kaupungin päätökset ovat saaneet lainvoiman. VPT:n luovuttamisen ehtona on, että sitä koskeva osayleiskaavan ja asemakaavan muutos ovat saaneet lainvoiman. Kilpailualueen uudisrakentamista koskevien korttelien / tonttien luovuttaminen tehdään eri päätöksin kortteli/tontti-kohtaisesti kullekin valitulle toteuttajalla toteutusvaiheiden mukaisesti. Toteutuksen tulee edetä vaiheittain siten, että kunkin korttelin / tontin luovutuksen edellytyksenä on, että aiemmin toteuttajalle luovutettujen korttelien / tonttien tulee olla neuvottelujen, tehtyjen tarjousten, asemakaavan ja hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti pääosin toteutettu ennen seuraavan korttelin / tontin luovuttamista. Kilpailualueen kiinteistöjen luovuttamisen edellytyksenä on, että luovutettavaa aluetta koskeva osayleiskaava ja asemakaava ovat saanut lainvoiman. 3.2. Kilpailun vaiheet 3.2.1. Kilpailuasiakirjat Kilpailumenettelyn ja neuvottelujen kaikki vaiheet käydään ja siihen liittyvät aineistot, kuten osallistumishakemukset, tarjoukset ja sopimukset, laaditaan suomen kielellä. Kilpailussa noudatetaan tätä kilpailuohjelmaa liitteineen.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 6 3.2.2. Kilpailuilmoitus ja kilpailukutsu Kaupunki julkaisee kilpailua koskevan ilmoituksen, jolla pyydetään halukkaita kilpailijoita ilmoittautumaan kilpailuun jättämällä osallistumishakemus tämän kilpailuohjelman mukaisesti. Kilpailu on avoin kaikille, jotka arvioivat pystyvänsä toteuttamaan osuuden kohteena olevasta hankekokonaisuudesta ja täyttävät tässä kilpailuohjelmassa kohdassa 4 sanotut vaatimukset. 3.2.3. Kilpailun alustava aikataulu Kaupunki julkaisee 13.11.2012 ilmoituksen kilpailusta ja kilpailu käynnistyy 13.11.2012. Osallistumishakemus liitteineen on jätettävä 7.1.2013 klo 16.00 mennessä. VPT:n ja kilpailualueen esittelytilaisuus järjestetään 27.11.2012 klo 12.00 14.00 ja 28.11.2012 klo 12.00 14.00 ja esittelytilaisuuteen tulee ilmoittautua 23.11.2012 mennessä sähköpostilla erkki.jaala@jkl.fi. Ilmoittautuneille toimitetaan esittelytilaisuuden ohjelma ja paikka. Osallistumishakemusten arviointi ja neuvotteluun kutsuttavien valinta pyritään suorittamaan 21.1.2013 mennessä. Neuvottelukutsut pyritään toimittamaan 21.1.2013 mennessä. Neuvottelut pyritään käymään aikavälillä 28.1.2013-29.3.2013. Neuvottelujen päätyttyä kilpailuun osallistuvat jättävät sitovat tarjouksensa kaupungin ilmoittamana ajankohtana, arviolta 26.4.2013 mennessä. Jätettyjen tarjousten perusteella kilpailu pyritään ratkaisemaan 30.5.2013 mennessä kaupunginvaltuuston päätöksellä. 3.2.4. Kilpailua koskevat lisätiedot ja kysymykset Kilpailija voi noutaa VPT:n kilpailuaineiston Kankaan nettisivuilta www.jyvaskyla.fi/kangas. Kilpailuaineisto on noudettavissa 13.11.2012 lähtien. Lisäksi kilpailijan tulee ilmoittaa yhteystietonsa: postiosoite, sähköpostiosoite ja yhteyshenkilön nimi sähköpostilla erkki.jaala@jkl.fi. Kilpailun aikana mahdollisesti
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 7 täydennettävä kilpailu/liitemateriaali toimitetaan pääasiassa tiedostoina ilmoitettuun sähköpostiosoitteeseen. Kilpailuun ennen osallistumishakemuksia esitettävät kysymykset ja tiedustelut tulee toimittaa 3.12.2012 mennessä sähköpostitse osoitteeseen erkki.jaala@jkl.fi. Kysymyksiin tulee liittää yhteyshenkilön nimi ja sähköpostiosoite, johon vastaukset toimitetaan. Esitetyistä kysymyksistä ja niihin annetuista vastauksista laaditaan yhteenveto, joka lähetetään viimeistään 12.12.2012 kaikille niille, jotka ovat toimittaneet pyydetyt yhteystiedot. Vastaukset toimitetaan sähköpostilla. 3.2.5. Osallistumishakemus Kilpailijat ilmoittavat kiinnostuksensa osallistua kilpailuun antamalla edellä kohdassa 3.2.4. tarkoitetut yhteystietonsa ja toimittamalla kaupungille osallistumishakemuksen. Osallistumishakemuksen tulee sisältää seuraavat tiedot: - Kohdan 4. mukaiset selvitykset kilpailijoille (yritys tai yritysryhmä) asetettujen vähimmäisvaatimusten täyttämisestä Kilpailija, joka ei täytä kohdassa 4. esitettyjä kilpailijan soveltuvuutta koskevia vähimmäisvaatimuksia, suljetaan pois kilpailusta. Päätöksen mahdollisesta poissulkemisesta tekee apulaiskaupunginjohtaja Timo Koivisto, joka ilmoittaa päätöksen kilpailijalle. 3.2.6. Osallistumishakemuksen toimittaminen Osallistumishakemus liitteineen toimitetaan jaoteltuna kohdan 4. mukaisiin osioihin (Selvitykset vähimmäisvaatimusten täyttämisestä) osoitteella: Jyväskylän kaupunki Kaupunkirakennepalvelut PL 233 40101 JYVÄSKYLÄ Osallistumishakemuksen on oltava perillä viimeistään 7.1.2012 kello 16:00. Osallistumishakemuksen mukana on jätettävä tekijän nimi, yhteystiedot sekä yhteistyökumppanien nimet.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 8 Lähetysten päälle on merkittävä KANKAAN TOTEUTUSKILPAILU. Osallistumishakemusten toimittaminen tapahtuu ehdokkaiden vastuulla. Myöhästyneitä osallistumishakemuksia ei käsitellä. 3.2.7. Osallistumishakemusten arviointi Osallistumishakemusten perusteella kaupunki kutsuu apulaiskaupunginjohtaja Timo Koiviston päätöksellä neuvotteluihin kaikki kohdan 4. mukaiset vähimmäisvaatimukset täyttävät kilpailijat (myöhemmin neuvottelukumppani ). Kilpailun arviointiryhmä toimii kaikissa kilpailun vaiheissa kaupungin päätöksiä valmistelevana asiantuntijaryhmänä, joka avustaa kaupunkia osallistumishakemusten arvioinnissa, käytävissä neuvotteluissa sekä toteuttajien valinnassa. Arviointiryhmään kuuluvat: - Kaupungin edustajina projektipäällikkö Erkki Jaala hankejohtaja Anne Sandelin kaupungingeodeetti Erja Saarivaara tonttipäällikkö Ora Nuutinen kiinteistöjohtaja Esko Eriksson Arviointiryhmä valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja nimeää itselleen sihteerin. Arviointiryhmä on oikeutettu kuulemaan tarpeelliseksi katsomiaan asiantuntijoita. 3.2.8. Neuvottelujen kulku Neuvottelujen aluksi kaupunki voi toimittaa neuvottelukumppaneille mahdollisesti tarkempia tietoja kiinteistöistä ja toteutusaikatauluista. Tietoja voidaan täydentää myös neuvottelujen kuluessa. Kaupunki neuvottelee erikseen kunkin neuvottelukumppanin kanssa. Kaupunki ei paljasta neuvottelukumppanin esittämiä ratkaisuja tai luottamuksellisia tietoja ilman neuvottelukumppanin suostumusta. Mahdolliset neuvotteluissa toimitetut lisätiedot toimitetaan kaikille neuvottelukumppaneille. Neuvottelut voivat koskea kaikkia VPT:n ja kilpailualueen toteuttamiseen liittyviä ratkaisuja ja ehtoja.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 9 Neuvottelut koskevat mm. seuraavia asiakokonaisuuksia: osapuolten tavoitteet (neuvottelujen aloitus) sopimusasiat / toteutussopimuksen ehdot mahdollisten julkisten osien rakentaminen suunnittelun ja rakentamisen vaiheet, aikataulut ja järjestelyt VPT:n omistuksellinen ja hallinnollinen ratkaisu sekä rahoitusjärjestely pysäköintijärjestelyt jätehuollon, VSS- ym. yhteisjärjestelyjen sekä kunnallistekniikan toteuttaminen 3.2.9. Neuvottelujen päättyminen Kaupunki päättää neuvottelut, kun se on saanut riittävät selvitykset kunkin neuvottelukumppanin edellytyksistä kokonaishankkeen toteuttamiseen. 3.2.10. Tarjouspyyntö ja tarjous Kaupunki pyytää kirjallisella tarjouspyynnöllä neuvottelujen päätyttyä kultakin neuvotteluihin osallistuneelta kilpailijalta kirjallisen tarjouksen kaupungin päättämään määräaikaan mennessä. Tarjouksessa neuvottelukumppanin tulee ilmoittaa sitovasti ilman ehtoja ja varaumia sitoutuvansa neuvotteluissa osana tarjouspyyntöä kaupungin laatiman toteutussopimusluonnoksen ehtoihin. Toteutussopimukseen sitoutumisen lisäksi kilpailijat: - sitoutuvat ostamaan laadittavan asemakaava mukaisen VPT kiinteistön (muodostettavan tontin rakennuksineen) vähintään kaupungin ilmoittamalla minimihinnalla, joka on nykyisen rakennuksen osalta kaksimiljoonaakaksisataaviisikymmentätuhatta ( 2 250 000,00 ) euroa. Hinta sisältää 37 000 k-m² rakennusoikeutta, mistä asemakaavassa ilman suojelumerkintää jäävät rakennusosat on mahdollista purkaa ja tilalle rakentaa em. kokonaisrakennusoikeutta ylittämättä. - toteuttavat VPT:n yhteyteen jatkossa asemakaavamuutoksilla kaavoitettavan lisärakennusoikeuden kaupungin kanssa laadittavilla maankäyttösopimuksilla. Sopimuksissa omistajataho osallistuu Kankaan alueen yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin saamansa hyödyn suhteessa siten, että maksaa kaupungille maankäyttösopimusmaksuna 50 % määritellystä alueen vyöhykehinnasta ko. lisärakennusoikeuden osalta.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 10 - ilmoittavat sitovasti määrän, jonka ovat valmiit sijoittamaan oman pääoman ehtoisina sijoituksina VPT:n kehittämiseen, ylläpitoon ja peruskorjauksiin yhtenä kehitysyhtiön osakkaana VPT:n kauppaa seuraavan kolmen vuoden aikana. 3.2.11. Toteuttajien valinta Kaupunki tarkistaa ennen tarjousten arviointia saatujen tarjousten tarjouspyynnön mukaisuuden. Tarjouspyynnön vastaiset tarjoukset suljetaan tarjousvertailusta. Tarjouspyynnön mukaiset tarjoukset arvioidaan jäljempänä ilmoitettujen vertailuperusteiden mukaisesti. Tarjoukset pisteytetään ja pisteytykset perustellaan. Kaupunki voi pyytää tarjouksista lausuntoa tai arviota hankintayksikköjen ulkopuolisilta riippumattomilta asiantuntijoilta. Ulkopuoliset arviot tai lausunnot eivät sido kaupunkia. Kaupunki valitsee kilpailualueen toteuttajiksi (jäljempänä toteuttajat ) kokonaistaloudellisesti edullisimmat, eli parhaat vertailupisteet saaneet, tarjouksen antaneet neuvottelukumppanit. Toteuttajaksi valitaan 4 kilpailijaa. Ehdotuksen valinnasta tekee apulaiskaupunginjohtaja Timo Koivisto kuultuaan arviointiryhmää. Tämän ehdotuksen perusteella valinnan tekee kaupunginvaltuusto. Kaupunki pidättää oikeuden päättää toteuttajien määrästä perustelluista syistä. Tarjousten vertailuperusteet ovat seuraavat (suluissa vertailuperusteiden alustavat suhteelliset painoarvot): Ehdokkaan taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset ja referenssit toteuttaa kokonaishanke kaupungin vaatimusten ja tavoitteiden mukaisesti (10 %) Hakijoiden referenssit vanhan paperitehtaan saneerausta vastaavista rakennushankkeista sekä kiinteistökehityksestä (15 %) Hakijoiden referenssit merkittävien asuinalueiden toteutuksista (15%) Hakijoiden referenssit toimitila-alueiden toteutuksesta (10 %) VPT:n kehittämiseen sijoitettavan pääoman suuruus ( 50 % ) Näitä kriteerejä arvioidaan samojen kohdan 4.1. ja 4.2. mukaisten selvitysten ja kilpailijoiden tarjousten perusteella, joiden perusteella tarkastetaan edellä kohdassa 3.1.3. sanotulla tavoin, että kilpailija täyttää osallistumiselle asetetut vähimmäisvaatimukset. Vertailuperusteita ja niiden painoarvoja voidaan apulaiskaupunginjohtaja Timo Koiviston päätöksellä tarkentaa neuvottelukutsun ja/tai tarjouspyynnön yhteydessä.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 11 3.2.12. Toteutussopimuksen tekeminen Kaupunki allekirjoittaa valittujen toteuttajien kanssa kaupungin laatiman toteutussopimuksen, kun valintapäätös on lainvoimainen. Osana lopullisen toteutussopimuksen laatimista kaupunki neuvottelee valittujen toteuttajien kanssa VPT:n kehittämiseen sijoitettavan oman pääoman määrän suuruudesta tavoitteena kaikkien toteuttajien yhtä suuret panokset. Poikkeuksena kohdassa 3.2.8. sanotusta salassapitovelvoitteesta kaupungilla on oikeus ilmoittaa valituille toteuttajille toistensa tarjouksissa annetut sitoumukset oman pääoman määristä neuvottelujen käynnistämiseksi. Mikäli neuvotteluissa ei päästä tähän lopputulokseen, vaan panokset kehittämiseen jäävät tarjousten perusteella erisuuruisiksi, kaupunki pidättää oikeuden muuttaa kunkin toteuttajan kohdassa 5. sanottua osuutta VPT:n ja tulevan kilpailualueen toteutuksesta vastaamaan VPT:n kehittämispanoksen suhteellista osuutta toteuttajien kokonaispanoksesta. 4. Kilpailijan soveltuvuutta koskevat vähimmäisvaatimukset Osallistumishakemuksen jättäneen kilpailijan on voidakseen osallistua kilpailuun täytettävä kilpailijan soveltuvuutta koskevat vähimmäisvaatimukset. Kilpailijan soveltuvuutta koskevat vähimmäisvaatimukset on esitetty seuraavissa kohdissa 4.1-4.5. 4.1. Taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset Vaatimus 1 Kilpailijalla (yrityksellä tai yritysryhmällä) on käytössään sellaiset taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset, että se pystyy yhtenä kehitysyhtiön osakkaana toteuttamaan yhteistyökumppaneidensa kanssa VTP:n ja muun kilpailualueen kehittämisen, investoinnin ja rakentamisen neuvoteltavan toteutussopimuksen mukaisesti. Kilpailijalla tulee olla viimeisen kolmen vuoden aikana vakiintunut markkina-asema Suomessa kiinteistö- ja/tai rakentamisliiketoiminnassa. Yrityksen tai yritysryhmän liikevaihdon rakentamis- ja/tai kiinteistöliiketoiminnasta tulee olla vähintään 20 M vuodessa viimeisellä päättyneellä 12 kk tilikaudella ja sen tulee olla taloudelliselta asemaltaan kykenevä pääomittamaan perustettavaa
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 12 kehitysyhtiötä VPT:n kehittämisen ja toteuttamisen edellyttämällä tavoin seuraavan kolmen vuoden aikana kaupungin tavoitteiden mukaisesti. Tätä ominaisuutta arvioidaan kilpailijan vakavaraisuudesta, maksukykyisyydestä, kannattavuudesta ja luottokelpoisuudesta saatujen tietojen sekä kilpailijan laatiman oman selvityksen perusteella. Osallistumishakemuksen yhteydessä toimitettavat selvitykset, joiden perusteella vaatimusta arvioidaan: a) Kilpailijan laatima selvitys, jonka tulee sisältää ainakin kuvaus kilpailijasta ja mahdollisista yhteistyökumppaneista sekä sopimusjärjestelyistä tiedot kilpailijan omistajista, taloudesta ja toiminnasta kilpailijan keskeiset tuloslaskelman ja taseen tunnusluvut b) Kilpailijaa koskevat vahvistetut tilinpäätösasiakirjat kolmelta edelliseltä tilikaudelta. Lisäksi kaupunki voi tarkistaa kilpailijan taloudelliset edellytykset ja luottotiedot yleisesti käytetyistä rekistereistä. Tämä ei kuitenkaan poista kilpailijan velvollisuutta toimittaa edellä vaadittuja tietoja ja asiakirjoja. 4.2. Kilpailijan referenssit Vaatimus 2 - Kilpailijalla (yrityksellä, jollakin yritysryhmän yrityksellä tai kilpailijan nimeämällä yhteistyökumppanilla) on viimeisen kymmenen vuoden ajalta referenssejä merkittävien asunto- ja toimitilarakentamista käsittäneiden kiinteistökehitys- tai kaavoitusprojektien suunnittelusta ja toteutuksesta sekä vanhojen teollisuuskiinteistöjen kehittämisestä uuteen käyttötarkoitukseen. - Kilpailija (yritys, jokin yritysryhmän yritys tai kilpailijan nimeämä yhteistyökumppani) on viimeisen kymmenen vuoden aikana toteuttanut sijoittajana, rakennuttajana, kiinteistökehittäjänä tai pääurakoitsijana ainakin yhden merkittävän kauppakeskuksen, toimitiloja ja toimistotiloja käsittäneen merkittävän kohteen tai muun vastaavan vaativan rakentamiskokonaisuuden.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 13 - Kilpailijan (yrityksen, jonkin yritysryhmän yrityksen tai kilpailijan nimeämän yhteistyökumppanin) tulee olla toteuttanut viimeisen kymmenen vuoden aikana vähintään yksi merkittävä alueellinen asuntorakennuskohde. Kilpailijan tulee olla ollut hankkeessa päätoteuttajana, perustajaurakoitsijana tai rakentajana. Osallistumishakemuksen yhteydessä toimitettavat selvitykset, joiden perusteella vaatimusta arvioidaan: Kilpailijan laatima selvitys, jonka tulee sisältää ainakin: referenssiluettelo edellä sanottujen vaatimuksen mukaisista rakennushankkeista aikataulu- ja laajuustietoineen sekä kilpailijan rooli ja vastuut esitetyissä hankkeissa. Referenssitiedot on toimitettava liitteenä [ ] olevalla lomakkeella. Mikäli referensseinä esitetään yhteistyökumppanin referenssejä, tulee kilpailijan esittää selvitys yhteistyökumppanin sitoutumisesta hankkeeseen. 4.3. Verojen ja muiden julkisten maksujen suorittaminen Vaatimus 3 Kilpailijan (yrityksen tai yritysryhmän jokaisen yrityksen) tulee olla suorittanut veronsa, eläkemaksunsa ja muut lakisääteiset maksut tai kilpailijalla tulee olla veronsaajan hyväksymä maksusuunnitelma tai muun maksunsaajan hyväksymä maksusuunnitelma. Jos maksujen laiminlyöntiä on kuitenkin pidettävä vähäisenä, jää kilpailijan sulkeminen kilpailun ulkopuolelle kaupungin harkintaan. Osallistumishakemuksen yhteydessä toimitettavat selvitykset, joiden perusteella vaatimusta arvioidaan: Veroviranomaisen todistus maksetuista veroista ja sosiaaliturvamaksuista tai verovelkatodistus tai selvitys siitä, että verovelkaa koskeva maksusuunnitelma on tehty. Työeläkekassan ja/tai vakuutusyhtiön todistus eläkevakuutuksen ottamisesta ja eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta tai selvitys siitä, että erääntyneitä eläkevakuutusmaksuja koskeva maksusopimus on tehty.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 14 Edellä mainittuina todistuksina ja selvityksinä hyväksytään myös muut kuin viranomaisten antamat todistukset ja selvitykset, jos ne on antanut yleisesti luotettavana pidetty muu arvioija tai tietojen ylläpitäjä. Tällainen yhteisö on erimerkiksi rakennusalalla toimiva Rakentamisen Laatu RALA ry. Mikäli kilpailijaksi hakeutuu yritysryhmä, vaaditut tiedot tulee toimittaa kunkin yrityksen osalta. Ulkomaisen kilpailijan on toimitettava vastaavat tiedot sijoittumismaansa lainsäädännön mukaisella rekisteriotteella tai vastaavalla todistuksella tai muulla yleisesti hyväksytyllä tavalla. Todistukset ja selvitykset eivät saa olla kolmea kuukautta vanhempia osallistumishakemuksen jättämispäivästä laskettuna. 4.4. Rekisteröinnit Vaatimus 4 Kilpailija (yritys tai yritysryhmän jokainen yritys) on rekisteröitynyt kaupparekisteriin, ennakkoperintälain mukaiseen ennakkoperintärekisteriin ja työnantajarekisteriin sekä arvonlisäverolain mukaiseen arvonlisäverovelvollisten rekisteriin, jos lainsäädäntö edellyttää rekisteröitymistä. Osallistumishakemuksen yhteydessä toimitettavat selvitykset, joiden perusteella vaatimusta arvioidaan: Kaupunki tarkistaa rekisteröitymisen yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä. Jos kilpailija ei ole rekisteröitynyt edellä mainittuihin rekistereihin, on tämän toimitettava kaupungin pyynnöstä ja esitetyssä määräajassa selvitys rekisteröimättömyyden perusteista. Lisäksi kilpailijan on toimitettava pyynnöstä ja siinä esitetyssä määräajassa kaupungille kilpailijaa koskeva kaupparekisteriote. Ulkomaisen kilpailijan on toimitettava pyynnöstä ja siinä esitetyssä määräajassa vastaavat tiedot sijoittumismaansa lainsäädännön mukaisella rekisteriotteella tai vastaavalla todistuksella tai muulla yleisesti hyväksytyllä tavalla. Mikäli kilpailijaksi hakeutuu yritysryhmä, vaaditut tiedot tulee toimittaa kunkin yrityksen osalta.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 15 Selvitykset eivät saa olla kolmea kuukautta vanhempia osallistumishakemuksen jättämispäivästä laskettuna. Selvitys rekisteröimättömyyden perusteista, jos kilpailija ei kuulu kauppa-, ennakkoperintä, työnantaja- tai arvonlisäverovelvollisten rekisteriin. Selvitys voi olla kilpailijan itsensä laatima. 4.5. Henkilöstön kokemus/referenssit Vaatimus 5 Kilpailijalla (yrityksellä, yritysryhmällä tai sen nimeämällä yhteistyökumppanilla) tulee olla käytettävissä suunnittelua ja toteutusta varten riittävästi kokenutta henkilöstöä. Kilpailijan tulee nimetä seuraavat asiantuntijat ja toimittaa heidän referenssitietonsa sekä referenssikohteiden tilaajien/rakennuttajien yhteystiedot osallistumishakemuksen yhteydessä: hankkeen johto (projektinjohtaja): koko hankkeen johtajalla tulee olla pitkäaikainen kokemus vaativien kehitys- tai rakennushankkeiden menestyksekkäästä johtamisesta suunnittelusta vastaavat henkilöt, joilla tulee olla pitkäaikainen kokemus oman vastuualueensa tehtävistä, ja joiden tulee olla ollut mukana vaativassa rakennushankkeessa vastaavassa tehtävässä Osallistumishakemuksen yhteydessä toimitettavat selvitykset, joiden perusteella vaatimusten täyttymistä arvioidaan: Kilpailijan laatima selvitys, jonka tulee sisältää ainakin vaatimuksessa 5 ilmoitettujen asiantuntijoiden henkilöreferenssit tämän hankkeen kannalta oleellisista referensseistä; referensseissä tulee esittää aikaisempien hankkeiden laajuus, kuinka kauan henkilö on toiminut hankkeessa, hankkeen kokonaiskesto, henkilön vastuualue ja vastuut hankkeessa; henkilöiden koulutus ja mahdolliset pätevyydet. Referenssitiedot on toimitettava liitteenä [ ] olevalla lomakkeella.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 16 5. Toteutussopimusten keskeiset ehdot 5.1. Toteutussopimuksen pääkohdat Edellä kohdassa 3.2.8. 3.2.12 sanotulla tavalla valitut toteuttajat tekevät kaupungin kanssa toteutussopimuksen. Tällä toteutussopimuksella toteuttajat sitoutuvat tässä kilpailuohjelmassa jäljempänä lyhyesti kuvattuun ja käytävien neuvottelujen aikana laadittavassa toteutussopimuksessa tarkemmin määriteltyyn yhteistyöhön toisaalta kaupungin ja toisaalta valittujen muiden toteuttajien kanssa. Toteutussopimuksen ehtojen mukaisesti toteuttajat tekevät muun muassa seuraavat toimenpiteet: - perustavat yhdessä muiden toteuttajien kanssa kehitysyhtiön, jota koskeva perustamis- ja osakassopimus laaditaan neuvottelujen aikana; - järjestävät kehitysyhtiön rahoituksen ja hallinnon siten, että kehitysyhtiö voi tarjouspyynnössä täsmennetyssä määräajassa ostaa VPT:n kiinteistön kaupungilta; - toteuttavat VPT:n uudelleenkäytön edellyttämän kehitystyön, suunnittelun, investoinnin ja rakentamisen; - sitoutuvat ostamaan kilpailualueen asunto- ja toimitilatontit vaiheittain siten, että jokaiselle toteuttajalle tulee omistukseen ja hallintaan erikseen tehtävillä kauppakirjoilla tai vuokrasopimuksilla kaupungin päätösten mukaan oma kortteli- /tonttialue, jonka toteuttamisesta kukin toteuttaja vastaa itsenäisesti; - sitoutuu VPT:n ja muun kilpailualueen mahdollisesti laadittavan osayleiskaavan ja asemakaavan sekä neuvotteluissa määriteltävien periaatteiden mukaisesti kilpailualueen hyvän suunnittelun edellyttämiin pysäköinnin ym. yhteisen rakentamisen edellyttämiin yhteisjärjestelysopimuksiin ja niiden toteuttamiseen jäljempänä tässä kilpailuohjelmassa esitetyillä periaatteilla.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 17 5.2. VPT:n luovutus 5.2.1. VPT:n luovutus Toteuttajat sitoutuvat toteutussopimuksella kukin kehitysyhtiön osakkaana järjestämään kehitysyhtiölle rahoitusta siten, että kehitysyhtiö voi toteuttajien tekemien tarjousten perusteella ostaa, liitteessä 2 likimääräisesti määritellyn, VPT:n kiinteistön rakennuksineen. Kauppa toteutetaan neuvotteluissa täsmentyvässä ja tarjouspyynnössä kaupungin sitovasti määrittelemässä aikataulussa. Vaihtoehtoisesti kehitysyhtiö voi osoittaa ostajaksi kaupungin hyväksymillä ehdoilla investorin, joka sitoutuu VPT:n kehittämiseen ja toteuttamiseen kaupungin tavoitteiden mukaisesti. VPT:n rakennukset ja kiinteistö luovutetaan tavanomaisilla kaupungin noudattamilla luovutusehdoilla perustuen ostajalle ennen kohdan 3.2.10. mukaisen tarjouksen jättämistä toimitettuihin tietoihin. Kaupunki luovuttaa tämän kilpailuohjelman liitteenä käytössään olevat tiedot rakennusten ja maaperän kunnosta, joita voidaan täydentää neuvotteluvaiheen aikana. Kaupunki ei vastaa selvityksissä olevista kustannusarvioista. Ostajalla on mahdollisuus teettää tarpeelliseksi katsomansa selvitykset kiinteistöistä ja rakennuksista ennen osallistumishakemuksen jättämistä tai neuvotteluvaiheen aikana ennen lopullisen tarjouksen jättämistä. Kaupunki tai pilaantumisesta vastaava taho vastaa normaalit rakennuskustannukset ylittävistä puhdistus- ym. toimenpiteistä siltä osin, kuin niiden tarve ei ole käynyt ilmi ostajalle ennen tarjousta luovutetuista selvityksistä. VPT:n mukana ostajalle siirtyvät kulloinkin voimassa olevat, mahdolliset tila- ja vuokrasopimukset, joista kaupunki toimittaa neuvotteluvaiheessa tiedot ennen lopullisten tarjousten jättämistä. Kaupunki toimittaa neuvottelujen aikana ennen tarjousten tekemistä ainakin seuraavan VPT:tä koskevan aineiston: o juridiset materiaalit o kiinteistörekisterit o tonttikartta o muut materiaalit o kaupungin toteutuneet VPT nykyiset ylläpitokulut vuosilta 2011 ja 2012. (ei kaupunkia luovuttajana sitova)
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 18 5.2.2. VPT:n siirto VPT:n siirto tehdään tarjouspyynnössä nimettävällä aikataululla, jonka tavoitteet ovat: - kauppa VPT:stä vuoden 2013 loppuun mennessä - VPT:n hallinto ja ylläpitokulut 1.1.2014 lähtien ostajalla - maksuaikataulu: 1 M kaupantekohetkellä, loput 12 kk maksuajalla. Ostaja jättää loppukauppahinnan maksusta kaupungin hyväksymän vakuuden. 5.2.3. VPT:n kehittäminen ja uudelleen käyttöönotto VPT:n kehittäminen, saneeraus ja uudelleen käyttöönotto toteutetaan vaiheittain muun kilpailualueen kehittymisen ja rakentamisen mukaan v. 2014 2025. VPT:n kehittämisen tavoitteena on muodostaa vanhasta kulttuurihistoriallisesti merkittävästä tehdasrakennuksesta Kankaan toimintojen ja palvelujen sydän, jonka ympärille muodostuu alueen elävä keskusta. VPT:n kehittämisessä tavoitellaan monipuolista palvelurakennetta sekä liike- ja toimistorakentamista yhdistettynä hybridimäisesti asumiseen. Toimintojen kehittämiseen liittyen tulee samalla ratkaista mahdolliset laajennusosat ja pysäköintiratkaisut huomioiden kaupunkikuvalliset tavoitteet. Kaupunki toteuttaa VPT:n toteutuksen edellyttämän kunnallistekniikan rakentamisen. Kunnallistekniikasta ei peritä eri korvauksia. Liittymäsopimukset tehdään normaalein ehdoin. Kiinteistö liitetään kaukolämpöön. Kaupunki on laadituttanut VPT:stä sähköisen inventointimallin, jonka avulla voidaan tutkia rakennuksen toimintojen kehittämistä ja mahdollisia laajennusosia. Malli luovutetaan kilpailijoiden käyttöön. 5.3. Kilpailualueen luovutus Toteuttajien oikeudet ja velvollisuudet asuin- ja toimitilarakentamisen osalta Liitteessä 1 likimääräisesti osoitettu, pääosin uudisrakentamiseen asuin-, liike- ja toimitilakäyttöön kaavoitettava kilpailualue luovutetaan kortteli-/tonttikohtaisesti toteuttajille suoraan kaupungin vastaavissa luovutuksissa noudattamilla ehdoilla.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 19 Asemakaavoitus etenee vaiheittain kilpailualueella luovutuksien edellyttämässä aikataulussa. Vaiheittainen luovutus edellyttää, että rakennettavana olevasta alueesta on toteutettu noin 85% ennen kuin seuraavaa vaihetta luovutetaan toteuttajille. Kilpailualueen kortteli/tontit luovutetaan toteuttajille siten, että kustakin toteutusvaiheesta luovutetaan jokaiselle kehitysyhtiön osakkaana olevalle toteuttajalle yhtä suuri määrä rakennusoikeutta. Mikäli tämä jako ei kaavoituksen tai tonttijaon johdosta ole jossakin toteutusvaiheessa mahdollinen tai tarkoituksenmukainen, voidaan jakoperiaatteista kaupungin päätöksillä poiketa. Poikkeama otetaan huomioon ja tasataan seuraavissa tontinluovutuksissa. Tasajaosta voidaan poiketa kaupungin päätöksellä, jos osuudet VPT:n kehitysyhtiöstä ovat erisuuruisia. Kilpailualueen korttelien / tonttien luovutushinta määritellään kaupungin ko. ajankohtana päättämien hinnoitteluperusteiden mukaisesti ns. vyöhykehintoja noudattaen. Vyöhykehinnat määritellään kaupungin käytännön mukaisesti siten, että ne eivät ylitä ko. ajankohdan rakennusoikeuden käypää hintaa. Pääperiaatteet rakennusoikeuden luovutuksessa ja toteutuksessa Vyöhykehinta muodostuu seuraavasti: 1. Vapaarahoitteisen asuntotuotannon vyöhykehinta on ulkopuolisella arvioijalla tarkistettu luovutushinta. Samaa vyöhykehintaa noudatetaan liikerakentamisessa ja toimistorakentamisessa eli alueella on käytössä yksi hinnoitteluperuste. Vyöhykehinta on kuitenkin vähintään ARA:n hyväksymä enimmäishinta ja enintään 10% alueelle rakennettavan vapaarahoitteisen asunnon keskineliömyyntihinnasta (arviohinta, jota seurataan toteutuksen edistyessä) 2. Tuetun tuotannon osalta noudatetaan ARA:n hyväksymää enimmäishintaa Toteuttajat sitoutuvat noudattamaan kaupungin päätöksiä koskien asuntotuotannon jakautumista eri tuotantotyyppeihin esim. kovan rahan tuotantoon ja vuokra-asuntoihin. Tavoitteena on, että 30% alueen asuntotuotannosta on tuettua tuotantoa. Tonttien hinnoittelussa ja jaossa eri toteuttajille kohdellaan toteuttajia tasapuolisesti. Kaupunki toteuttaa kunkin alueen kunnallistekniikan rakentamisen etenemisen edellyttämässä tahdissa. Kunnallistekniikasta ei peritä eri korvauksia. Liittymäsopimukset tehdään normaalein ehdoin.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 20 Yhtiön osakkaat saavat VPT:n luovutuksen yhteydessä etukäteen sovitun osuuden kilpailualueen asuinrakentamisoikeudesta ja lisäksi option lopun kilpailualueen asuntorakennusoikeudesta kaupungin omistamien alueiden osalta. Vaiheen 1 aluerajaus ja optioalueen vaihe 2 aluerajaus on likimääräisesti esitetty liitteessä 3. Yhtiön osakkaat saavat oikeuden ostaa sovitun asuntorakentamisoikeuden, alueelta 1, vaiheittain kaupungin kulloinkin vahvistamalla ns. vyöhykehinnalla. Yhtiön osakkaat saavat lisäksi option ostaa sovitun asuntorakentamisoikeuden, alueelta 2, vaiheittain kaupungin kulloinkin vahvistamalla ns. vyöhykehinnalla edellyttäen, että VPT:n ja alueen 1 toteuttaminen on tapahtunut osapuolien sopimalla tavalla. Yhtiön osakkaiden on lisäksi toteutettava työpaikkarakentamista ostamalla samalla vyöhykehinnalla sovittu määrä liike- ja toimistorakennusoikeutta. Työpaikkarakentamista tulee toteuttaa asuntorakentamisen vaiheittaisen etenemisen mukaan. o toteuttajan tulee vaiheissa 1 ja 2 toteuttaa yhteensä vähintään 25% alueen muualle kuin VPT:n alueelle toteutettavasta työpaikkarakentamisesta vaiheessa 1 tulee yhtiön toteuttaa työpaikkarakentamista vähintään noin 15% työpaikkarakentamisen kokonaismäärästä optiovaiheessa 2 tulee yhtiön toteuttaa vähintään 10% työpaikkarakentamista Osallistujien velvollisuutena on sitoutua toimimaan VPT:n kehitysyhtiössä 5.4. VPT:n ja kilpailualueen yleiset suunnittelu ja toteutusperiaatteet Toteuttajat sitoutuvat kilpailualueen toteuttamiseen kaupungin päättämissä toteutusvaiheissa siten, että toteutus etenee vaiheittain kokonaisuuksina. Kunkin vaiheen rakentaminen edellyttää, että ko. vaihetta palvelevat pysäköinti- yms. yhteisjärjestelyt sekä julkisten palvelujen edellyttämät tilat toteutetaan rakentamisen edellyttämässä tahdissa. Toteuttajat sitoutuvat pysäköinnin, VSS- ym. yhteistilojen sekä jätehuollon osalta toteuttamaan kaupungin päätösten ja vahvistetun asemakaavan mukaiset keskitetyt ratkaisut. Alustavat suunnitelmat ko. järjestelyistä on kuvattu liitteessä 16. Näihin ratkaisuihin haetaan uusia toiminta- ja ratkaisutapoja ns. KYTKIN-projektilla.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 21 Toteuttajat sitoutuvat ottamaan sekä VPT:n että kilpailualueen suunnittelussa ja toteutuksessa huomioon kaupungin vahvistamien ohjeiden mukaiset kestävän kehityksen arvot ja elinkaarikriteereihin asetettavat vaatimukset. 6. Yhteistyön organisointi 6.1. Yleistä yhteistyömallista Yhteistyömallin tavoitteena on osaltaan varmistaa Kankaan alueen nopea käynnistyminen ja yhtäjaksoinen toteutuminen alueen kehittämiselle asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Liittämällä alueen toteuttamiseen riittävästi osapuolia varmistetaan alueen tasainen ja yhtäjaksoinen toteutuminen sekä säilytetään kilpailua alueen asuntotuotannon toteuttamisessa. Yhteistyömallin avulla alueen kaikki toteuttajat sitoutuvat asuntorakentamisen lisäksi VPT:n kehittämiseen ja palvelujen, kaupan sekä toimitilarakentamisen edistymiseen alueen asuntorakentamisen vaiheiden toteutumisen mukaan. Yhteistyömallissa kehitysyhtiön toimijat yhteisvastuullisesti osallistuvat alueen kehittämiseen, jolloin saadaan mahdollisimman laaja ja monipuolinen osaaminen alueen kehittämisen kaikille osa-alueille ja kehitysprosessin kaikkiin vaiheisiin. 6.2. Kehitysyhtiön muodostaminen ja sen tehtävät Valitut toimijat muodostavat yhtiön, jolla on oma organisaatio. Yhtiön sijoituspaikka on Jyväskylässä Kankaan alueella. Kehitysyhtiön päätehtäviä Osallistua kaavasuunnitteluun ja suunnitteluaikataulun määrittelyyn Tuoda suunnitteluun käytännön toteutuksen näkökulmaa Olla mukana alueen toteutuksen vaiheistamisessa Toteuttaa VPT:n suunnittelu alueen kehittämiselle asetettujen tavoitteiden mukaisesti Vetää VPT:n toteutukseen tähtäävää prosessia, liike- ja palvelukokoonpanon luontia, käyttäjähankintaa, kustannuslaskentaa, projektointia, viranomaisneuvotteluita, brändäystä ja markkinointia
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 22 Hankkia VPT palvelukeskukselle sijoittaja, kun hanke on tarpeeksi vakiintunut tai etsiä siihen muu rahoitusmalli. Olla mukana pysäköinnin, jätehuollon, energiatuotannon ja alueen markkinoinnin suunnittelussa sekä mahdollisesti jatkaa toteutuksessa ja toteutuksen jälkeisessä hallinnoinnissa. Vastata VPT:n suunnittelukustannuksista kokonaan toteutussopimuksen laatimisesta eteenpäin. Vastaa VPT:n hallinnoinnista toteutussopimuksessa määritellystä hetkestä eteenpäin. Yhtiöllä on velvollisuus ostaa ja toteuttaa ennakolta määrätty määrä työpaikkarakentamista alueen vaiheittaisen edistymisen mukaan. Yhtiöllä on velvollisuus kehittää VPT:tä ennalta sovitussa laajuudessa alueen vaiheistuksen ja tonttien luovutuksen edistymisen mukaan. Yhtiö voi omistaa ja toteuttaa VPT:n väliaikaisesti, tavoitteena on kuitenkin projektin myynti ennen toteutusta tai sen aikana. 6.3. Yhteistyömallin perusidea Yhteistyömallin avulla varmistetaan VPT:n ja alueen sydämen toteuttamisen käynnistyminen samanaikaisesti asuntorakentamisen käynnistyessä ja turvataan VPT:n palvelusydämessä palvelut ja tilat, jotka houkuttelevat alueelle muutakin aktiviteettia ja luovat elävää kaupunkirakennetta. 6.4. Johtoryhmä Koko alueen kehittymisen ja yhteisten tavoitteiden varmistamiseksi hankkeelle määritellään johtoryhmä, jossa on kaupungin ja kehitysyhtiön edustajat. Johtoryhmän rooli, kokoonpano sekä menettelytavat sovitaan yhteisesti neuvotteluvaiheen aikana.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 23 7. Kilpailun keskeyttäminen ja toteutussopimuksesta vetäytyminen 7.1. Kaupungin oikeus keskeyttää kilpailu Kaupungilla on oikeus keskeyttää kilpailumenettely milloin tahansa ennen sitovan toteutussopimuksen allekirjoittamista. Kaupunki voi hylätä kaikki osallistumishakemukset tai lopulliset tarjoukset. Toteutussopimuksen allekirjoittamisen jälkeen kaupungin oikeus vetäytyä sopimuksesta määräytyy toteutussopimuksen ehtojen mukaan. Perusteena toteutussopimuksen päättämiselle kaupungin toimesta voi olla esimerkiksi: - Toteuttajan konkurssi, velkajärjestely tai muuten osoitettu maksukyvyttömyys - Olennaiset heikentävät muutokset toteuttajan taloudellisessa asemassa hankekuvauksessa asetettujen toteuttajan vähimmäisvaatimusten tai toteutusvarmuuden tai aikataulun osalta - Toteuttajan olennainen viivästyminen hankkeen toteutukselle sovitusta aikataulusta tai toteuttajan olennaiset maksuviivästykset - Muu toteutussopimuksessa määritettävä painava syy 7.2. Toteuttajan oikeus vetäytyä kilpailusta ja toteutussopimuksesta Kilpailijalla on oikeus vapaasti vetäytyä kilpailusta sitovan tarjouksen tekemiseen asti. Toteuttajalla on oikeus irtisanoa toteutussopimus päättymään 12 kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen ilman seuraamuksia seuraavissa tapauksissa: a. kilpailualueen I-vaiheen toteutuksen edellyttämä 1. laadittava asemakaava ei ole tullut voimaan 36 kuukauden kuluessa toteutussopimuksen voimaantulosta; b. 1. asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus on 15 % vähemmän kuin kaavoituksen lähtökohtana olevassa allekirjoitetussa toteutussopimuksessa; tai c. 1. laadittava asemakaava muuten poikkeaa olennaisesti toteutussopimuksesta ja/tai luonnossuunnitelmissa esitetystä. Irtisanomisaika on varattu osapuolten välisille neuvotteluille, joissa käydään läpi mahdollisuus tarkistaa toteutussopimusta siten, että sydänkortteli voitaisiin toteuttaa muuttuneet lähtökohdat huomion ottaen.
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 24 7.3. Korvaukset toteutussopimuksen päättämistilanteissa Toteutussopimuksen päättyessä mistä tahansa syystä kaupungilla on oikeus vähentää toteuttajan kohdan 5.2.2. mukaisesti maksamasta VPT:n ensimmäisestä maksuerästä, joka palautetaan ilman korkoa, ne mahdolliset viivästyssakot ja muut korvaukset, joihin kaupungilla on oikeus toteutussopimuksen tai yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Toteutussopimuksen päättyessä toteuttajasta johtuvasta syystä, kaupungilla on oikeus saada sopimussakkona VPT:n kaupan ensimmäinen maksuerä. 8. Kaavoitusprosessi ja kaavoitusaikataulu 8.1. Kaavoituksen nykytilanne Kilpailualueella on tällä hetkellä voimassa liitteestä 14 ilmenevät osayleiskaava ja asemakaava. Kaupunki on käynnistänyt kilpailualueen uudelleenkaavoituksen, jonka tavoiteaikataulu on seuraava: Kaavaluonnoksen aikataulu kh 12.11.2012 lautakunta 13.11.2012 nähtävillä (+30 pv) 20.11.-20.12.2012 yleisötilaisuus ke 28.11.2012 kommentointi netissä 20.11.- 20.12.2012 muut tiedotus 20.11.2012 mennessä Kaavaluonnoksen materiaalin, joka on esitetty liitteessä 15 kilpailija voi noutaa Kankaan nettisivuilta www.jyvaskyla.fi/kangas. Kaavaehdotus käynnistyy alkuvuodesta 2013 tähän prosessiin tulisi kehitysyhtiö saada mukaan osalliseksi Kaavan eteneminen Osayleiskaava valmis v. 2013 Ensimmäinen asemakaava valmis 12/2013
kaupunkirakennepalvelut 09.11.2012 25 8.2. Kaavoitusmenettely Erikseen todetaan, että kaupunki ei voi sitoutua edellä sanottuun kaavoitusaikatauluun tai tällä hetkellä esillä olevaan kaavaluonnokseen tai neuvotteluissa esillä oleviin suunnitelmiin. Kaupungin tavoitteena on saada kaavoitus toteutettua edellä sanotussa tavoiteaikataulussa liitteenä olevien luonnosten mukaisesti siten, että kaavoituksessa otetaan huomioon toteuttajiksi valittujen yhteistyökumppaneiden esitykset VPT:n ja kilpailualueen suunnittelusta ja toteuttamisesta toimitila- ja asuntorakentamisen ym. rakentamisen alueena. Koska kaavoitusprosessi tapahtuu valmistelun, käsittelyn ja hyväksymisen ym. osalta normaalia maankäyttö- ja rakennuslain säätelemää kaavoitusprosessia ja päätöksentekojärjestystä noudattaen muutoksenhakumahdollisuuksineen, kaupunki ei voi sitoutua liitteenä olevaan tai myöhemmin laadittavaan tai toteuttajien esittämän ehdotuksen mukaiseen kaavoitukselliseen lopputulokseen. Kaupungilla ei ole korvaus- tai muuta vastuuta kilpailuehdotuksen jättäneitä tai valittuja toteuttajia kohtaan, jos kaavoituksen lopputuloksena hyväksyttävä osayleiskaava johtaa asemakaavaan joka ei vastaa tällä hetkellä laadittua tai myöhemmin laadittavia suunnitelmia tai toteutussopimusta. Vastaavasti kaupunki ei ole korvausvelvollinen kilpailijoita tai valittuja toteuttajia kohtaan, mikäli asemakaava kokonaan tai joiltain osin ei tule voimaan toteutussopimuksen edellyttämässä muodossa tai sen sisältöisenä tai osapuolten sopimassa tavoiteaikataulussa. 9. Liitteet Liite 1 Kankaan uusi osayleiskaava alue, vanhan paperitehtaan (VPT) alue ja kilpailu alue 05112012. Liite 2 Alueen alustava vaiheittainen asemakaavoitus, alueiden vaiheittainen luovutus ja toteutus 05112012. Liite 3 Kehitysyhtiön toimintamalli 05112012 Liite 4 Kankaan tonttien luovutuksen periaatteet 05112012 Liite 5 Kankaan alueen haitta-aineselvitykset Liite 6 Kankaan alueen OYK luonnos Kaavaluonnoksen materiaalin joka on esitetty liitteessä 6 kilpailija voi noutaa Kankaan nettisivuilta www.jyvaskyla.fi/kangas Liite 7 Kankaan alueen yleisselvitykset Liite 8 Kankaan alueen yleisesittelyt Liite 9 VPT piirustuksia ja kuvia Liite 10 Lomakkeet