KIINTEISTÖNvälitys. -arviointi. Matti Kasso



Samankaltaiset tiedostot
Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

KIINTEISTÖNvälitys. -arviointi. Matti Kasso

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

Luotto-oikeus. Luottotyypit, perintäprosessit ja takaisinsaanti. Marja-Leena Niemi

Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Mia Hoffrén

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

Työsopimuslaki. käytännössä. Harri Hietala Tapani Kahri Martti Kairinen Keijo Kaivanto

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Ennakkoperintälaki käytännössä. Tomi Peltomäki

SISÄLLYSLUETTELO LUKIJALLE 5 KIRJALLISUUSLUETTELO 19 LYHENTEET 21 KIINTEISTÖN- JA VUOKRAVÄLITYS 23. Välitystoiminnan harjoittaminen 23

ONNISTUNUT SUKUPOLVEN- VAIHDOS. Raimo Immonen Juha Lindgren

Vahingonkorvausvelan. vanhentuminen. Olli Norros

TYÖMATKAT JA VEROTUS. Seija Karttunen Virpi Pasanen Eija Tannila

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Janne Kaisto Tapani Lohi JOHDATUS VARALLISUUSOIKEUTEEN

Arvonlisäverotus ja muu kulutusverotus. Leila Juanto Petri Saukko

Työsopimus ja johtajasopimus. Harri Hietala Keijo Kaivanto

Sopimustulkinta. Teoria, vaiheet, menettely. Vesa Annola

Seppo Koskinen Heikki Kulla VIRKAMIESOIKEUDEN PERUSTEET

Välittäjän vastuut ja velvollisuudet asuntokaupassa

HYVÄ LIIKETOIMINTAPÄÄTÖS JA JOHDON VASTUU

Heikki Kulla HALLINTOMENETTELYN PERUSTEET

Kilpailunrajoitusvahinko. Antti Aine

Sopimussuhteita koskeva lainvalinta. Ulla Liukkunen

(Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä) 2 p.

Riidanratkaisu. Käsikirja yritykselle. Klaus Nyblin

HALLINTOMENETTELYN PERUSTEET

Harri Hietala ja Keijo Kaivanto TYÖAIKALAKI KÄYTÄNNÖSSÄ

Yhdenvertaisuus työelämässä. Katja Leppänen

Elinkeinoverolaki käytännössä. Matti Kukkonen Risto Walden

Aluehallintoviraston (AVI) terveiset

MÄÄRÄAIKAISET JA OSA-AIKAISET TYÖSOPIMUKSEt. Juha-Matti Moilanen

Aluehallintoviraston (AVI) terveiset

LAPSEN OIKEUDET JA OIKEUSTURVA

Kuluttajansuojaoikeus. Anja Peltonen Kalle Määttä

KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU TOIMEKSIANTAJAN VASTAPUOLTA KOHTAAN

Jaana Norio-Timonen VAKUUTUSSOPIMUSLAIN PÄÄKOHDAT

Immateriaali- OIKEUS. Pirkko-Liisa Haarmann

Julkisen vallan oikeudelliset perusteet

IKÄÄNTYMISEN ENNAKOINTI

OSAKEYHTIÖN PÄÄOMAN HALLINTA

LVV-KOE ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)

ESIPUHE... ESIPUHE VUODEN 2012 LAITOKSEEN... ESIPUHE VUODEN 2007 LAITOKSEEN... LYHENTEET... XXIII

Takaisinsaanti. Jarmo Tuomisto

Elinkeinotulon verotus. Matti Myrsky Marianne Malmgrén

Seppo Koskinen Heikki Kulla VIRKAMIESOIKEUDEN PERUSTEET

Sukupolvenvaihdoksen verotus

Janne Aer ULKOMAALAISOIKEUDEN PERUSTEET

XXX nimistä (Y-tunnus XXX) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia. Liike käyttää toiminnassaan aputoiminimeä XXX.

Harri Hietala ja Keijo Kaivanto TYÖAIKALAKI KÄYTÄNNÖSSÄ

VAHINGON - KORVAUS OSAKEYHTIÖSSÄ. Ari Savela

Osakeyhtiö I yleiset opit

Harri Hietala Mikko Hurmalainen Keijo Kaivanto TYÖSUOJELUVASTUUOPAS

Legaatinsaajan. oikeusasemasta. Tapani Lohi

ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys

Yhteis- toimintalaki käytännössä. Harri Hietala Keijo Kaivanto

Alma Talent Helsinki Ari Saarnilehto Vesa Annola SOPIMUSOIKEUDEN PERUSTEET

Asuntokauppalaki. Tapio Nevala

Jussi Tapani & Matti Tolvanen. RIKOSOIKEUS Rangaistuksen määrääminen ja täytäntöönpano

EU-Rikosoikeus. Sakari Melander

Matti Myrsky Timo Räbinä

Osakkeen lunastaminen

Mikko Vuorenpää PROSESSIOIKEUDEN PERUSTEET. Prosessioikeuden yleisiä lähtökohtia sekä menettely käräjäoikeuden tuomioon asti

Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS vp. Hallituksen esitys laiksi kiinteistönvälitysliikkeistä. ja vuokrahuoneiston välitysliikettä.

VUOKRAVÄLITTÄJÄKOE

SIJOITUSPALVELUT JA ASIAKAS

kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

LOMAUTTAMINEN Perusteet, menettelytavat sekä työ- ja sosiaalioikeudelliset seuraamukset

Markku Helin ISYYSLAKI

Kuntayhtiö. Janne Ruohonen Veikko Vahtera Seppo Penttilä. Tilaa Kuntayhtiö-kirja Alma Talent Shopista: shop.almatalent.fi. ALMA TALENT Helsinki 2017

Eva Tammi-Salminen ESINEVAKUUSOIKEUDEN PERUSTEET

Harri Hietala Mikko Hurmalainen Keijo Kaivanto TYÖSUOJELUVASTUUOPAS

Vastaa jokaiseen kysymykseen perustellusti (ellei tehtävässä ole nimenomaisesti ohjeistettu toisin). Pelkät pykäläviittaukset eivät riitä.

Mauri Saarinen TYÖSUHTEEN PELISÄÄNNÖT

LVV-koe Arvosteluperusteet 1 (6) 1) Jos korjaustoimet perustuvat vuokrasopimukseen (1 p), korjausten arvo on veronalaista pääomatuloa

RIKOSOIKEUDEN YLEINEN OSA

JARKKO KURVINEN LAURI SIPILÄ VOITTAJAN RESEPTI TOIMIALASI VALLOITUKSEEN

Harri Hietala Keijo Kaivanto. Vuosilomalaki käytännössä

JARI JUSLÉN NETTI. mullistaa markkinoinnin. Hyödynnä uudet mahdollisuudet

Osakeyhtiön hallituksen ja johdon vastuu

Tappiontasaus tuloverotuksessa

TYÖSUHTEEN ASIAKIRJAT

KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma. Millariina Tirkkonen. Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa

YHTIÖN ETU Yhtiön johdon päätöksissä ja toimissa. Kari Lautjärvi

Työn ohjaaja/tarkastaja: Professori Matti I.Niemi 2. tarkastaja: KTT Helena Sjögrén

Henkilötietojen. suoja. Olli Pitkänen Päivi Tiilikka Eija Warma

SISÄPIIRI- SÄÄNTELY ARVOPAPERI- MARKKINOILLA. Mårten Knuts

Seppo Koskinen Heikki Kulla. Virkamiesoikeuden perusteet

KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma. Anne Niemelä KIINTEISTÖNVÄLITYSTOIMINTA JA KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN TYÖ

Vastaa jokaiseen kysymykseen perustellusti. Pelkät pykäläviittaukset eivät riitä.

VUOKRAVÄLITTÄJÄKOE

Sari Kuusela. Organisaatioelämää. Kulttuurin voima ja vaikutus

EUROOPPALAINEN HALLINTO- OIKEUS. Olli Mäenpää

Transkriptio:

KIINTEISTÖNvälitys ja -arviointi Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014

Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-2159-4 ISBN 978-952-14-2160-0 (sähkökirja) Print Best 2014 Viro Palaute kirjasta: www.talentumshop.fi

pääpiirteittäin Alkusanat... V A A VÄLITYSTOIMINTAA KOSKEVAT NORMIT... 1 1 Johdanto, kiinteistönvälitys ja vuokravälitys... 1 2 Välitysliike... 7 3 Välitystoiminta ja asiakkaat... 26 4 Välitysliikkeen vastuu... 91 B KIINTEISTÖNVÄLITYS LIIKETOIMINTANA... 133 5 Kiinteistömarkkina... 133 6 Välitysliikkeen perustaminen... 141 7 Henkilöstö, työsuhteet... 153 8 Asiakaspalvelu... 167 9 Kiinteistönvälitys käytännössä... 175 10 Markkinointi... 221 11 Tavoitteet ja johtaminen... 228 C A ARVIOINTITOIMINTA... 239 12 Kiinteistönarviointi... 239 Kirjallisuus... 274 Oikeustapaushakemisto... 276 Asiahakemisto... 278 IX

ALKUSANAT... V A A VÄLITYSTOIMINTAA KOSKEVAT NORMIT... 1 1 JOHDANTO, KIINTEISTÖNVÄLITYS JA VUOKRAVÄLITYS.. 1 2 VÄLITYSLIIKE... 7 2.1 Välitystoiminnan edellytykset... 8 2.2 Vastaava hoitaja... 10 2.3 Välitysliikkeen toiminta... 15 2.4 Välittäjäkokeet... 17 2.5 Välitysliikkeen valvonta... 19 2.6 Rahanpesu... 22 3 VÄLITYSTOIMINTA JA ASIAKKAAT... 26 3.1 Yleistä sopimusoikeudesta... 26 3.2 Välityssopimus... 29 3.3 Toimeksiannon täyttäminen... 33 3.3.1 Yleiset vaatimukset... 33 3.3.2 Välitysliikkeen tehtävät... 35 3.3.3 Käsiraha, vakiokorvaus ja varausmaksu... 38 3.4 Välitysliikkeen velvollisuudet... 43 3.4.1 Tiedonantovelvollisuus... 44 3.4.2 Selonottovelvollisuus... 51 XI

3.5 Kiinteistönvälitystä koskevat tapanormit ja standardit... 55 3.5.1 Ohje hyvästä välitystavasta... 55 3.5.2 Ohje hyvästä vuokravälitystavasta... 57 3.5.3 Eurooppalainen kiinteistönvälitysstandardi.. 59 3.6 Välityspalkkio... 60 3.7 Kuluttajansuoja ja kuluttajaviranomaiset... 68 3.8 Markkinointi... 71 3.8.1 Kuluttajapalvelun markkinointi... 71 3.8.2 Asuntojen markkinointi... 77 3.9 Saatavat... 82 3.9.1 Korko... 83 3.9.2 Määräajat... 86 3.9.3 Saatavan periminen... 87 3.9.4 Velan vanhentuminen... 88 4 VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU... 91 4.1 Välityslain vastuusäännökset... 92 4.2 Sopimusvastuu... 105 4.3 Vahingonkorvausvastuu sopimuksen ulkopuolella.. 108 4.4 Kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja... 116 4.4.1 Välitysliikkeen vastuu ostajalle... 116 4.4.2 Välitysliikkeen vastuu toimeksiantajalle... 120 4.4.3 Välityssopimus... 122 4.4.4 Tarjousmenettely... 123 4.4.5 Välityspalkkio... 126 4.4.6 Vuokravälitys... 128 4.4.7 Muita ratkaisuja... 130 B KIINTEISTÖNVÄLITYS LIIKETOIMINTANA... 133 5 KIINTEISTÖMARKKINA... 133 5.1 Yleistä markkinasta... 133 5.2 Kauppaa ohjaavat tekijät... 135 5.3 Välitysliikkeen rooli... 137 XII

6 VÄLITYSLIIKKEEN PERUSTAMINEN... 141 6.1 Itsenäinen vai ketjuyrittäjä?... 142 6.2 Yhtiömuodot ja perustamistoimet... 144 6.3 Verotus... 147 6.4 Toimitilat... 152 7 HENKILÖSTÖ, TYÖSUHTEET... 153 7.1 Työsopimus... 154 7.2 Palkkaus... 160 7.3 Työsuhteen päättäminen... 162 8 ASIAKASPALVELU... 167 8.1 Laadun varmistaminen... 167 8.2 Yhteydenpito asiakkaaseen... 170 8.3 Asiakastyytyväisyys... 170 8.4 Eturistiriidat... 172 8.5 Asiakassuhteen jälkihoito... 173 8.6 Reklamaatiot... 173 9 KIINTEISTÖNVÄLITYS KÄYTÄNNÖSSÄ... 175 9.1 Taustatiedot... 175 9.1.1 Markkinatieto... 177 9.1.2 Asiakirjat... 179 9.2 Myyminen... 187 9.2.1 Asiakkaan tarpeet ja niiden kartoitus... 189 9.2.2 Toimeksiantojen hankinta... 191 9.2.3 Tavoiteltava hinta... 195 9.2.4 Toimeksiantosopimuksen laatiminen... 197 9.2.5 Myyntiesite... 200 9.2.6 Kohteen markkinointi... 201 9.2.7 Esittely... 203 9.2.8 Päätöksenteko... 206 9.3 Prosessit... 207 9.3.1 Tarjous... 208 9.3.2 Kauppa- ja vuokrasopimukset... 215 9.3.3 Toimeksiannon päättäminen... 220 XIII

10 MARKKINOINTI... 221 10.1 Markkinoinnin tavoitteet... 221 10.2 Palvelun ja myyntikohteiden markkinointi... 224 10.3 Kanavavalinnat... 226 11 TAVOITTEET JA JOHTAMINEN... 228 11.1 Budjetointi... 229 11.2 Raportointi ja seuranta... 233 11.3 Johtaminen... 234 C A ARVIOINTITOIMINTA... 239 12 KIINTEISTÖNARVIOINTI... 239 12.1 Yleistä arvioinnista... 242 12.2 Arviointia koskevat säädökset... 244 12.2.1 Kiinteistörahastolaki... 245 12.2.2 Kiinteistönarviointilautakunta... 246 12.2.3 Auktorisointi... 247 12.3 Arvotekijät... 248 12.4 Arviointimenetelmät ja markkina-analyysi... 251 12.4.1 Kauppa-arvomenetelmä... 251 12.4.2 Tuottoarvomenetelmä... 253 12.4.3 Kustannusarvomenetelmä... 256 12.4.4 Markkina-analyysi... 257 12.5 Tietolähteet... 258 12.6 Arviointitoiminta sopimussuhteena... 261 12.7 Arvioinnin tapanormit ja standardit... 262 12.7.1 Hyvä kiinteistönarviointitapa... 263 12.7.2 Kansainvälinen arviointistandardi IVSC 2013... 267 12.8 Arvioitsijan vastuu... 268 KIRJALLISUUS... 274 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 276 ASIAHAKEMISTO... 278 XIV