Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen vastuut 1
Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen - valitsee tilintarkastajat, toiminnantarkastajat Tilintarkastaja, toiminnantark. - valvonta: kirjanpito ja hallinto Hallitus - yleinen hallinnon hoito, yhtiön toiminnan järjestäminen - valitsee isännöitsijän Isännöitsijä -päivittäinen hallinto - kiinteistön ja rakennusten pito -kirjanpito, varainhoito Yhtiöllä oltava hallitus. Asunto-osakeyhtiöllä oltava hallitus, jossa 3-5 jäsentä Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin Jos vähemmän kuin kolme jäsentä, oltava ainakin yksi varajäsen Valitaan varsinaisessa yhtiökokouksessa Ellei toimikelpoista hallitusta, PRH voi määrää selvitystilaan 2
Kuka voi toimia hallituksen jäsenenä? Hallituksen jäsen on myynyt asunto-osakkeet ja muuttanut pois. Voiko hän toimia hallituksen jäsenenä? Voiko isännöitsijä toimia hallituksen jäsenenä? Voiko tilintarkastaja / toiminnantarkastaja toimia hallituksen jäsenenä? Kuka voi toimia hallituksen jäsenenä? Ei tarvitse olla osakkeenomistaja Tulee olla luonnollinen henkilö (ei oikeushenkilö) ja täysi-ikäinen (18 v.) Toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu, ei määrätty edunvalvojaa (L holhoustoimesta) Ei saa olla konkurssissa eikä liiketoimintakiellossa Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä oltava asuinpaikka ETA-alueella Jos ei rekisteriviranomaisen poikkeuslupaa Hallituksen jäsen on esteellinen toimimaan tilintarkastajana / toiminnantarkastajana Toimikaudet eivät saa mennä päällekkäin Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen 3
Hallituksen jäsenen ero Hallituksesta saa erota kesken toimikauden (eron syytä ei tarvitse perustella) Jos varajäsen, kutsutaan kokouksiin eronneen tilalle Jos hallitus on eron jälkeen päätösvaltainen, ei pakko täydentää hallitusta Jos hallitus ei ole päätösvaltainen, kutsutaan koolle yhtiökokous valitsemaan uusi jäsen Esimerkki Hallituksen jäsen eroaa Taloyhtiön hallitukseen kuuluu kolme varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen. Yksi varsinainen jäsen eroaa. Pitääkö hallitusta täydentää? 4
Hallituksen tehtävät ja päätöksenteko Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitukselle laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätyt asiat 5
Hallituksen tehtäviä mm. Isännöitsijän valinta ja erottaminen sekä tehtävien hoidon valvonta Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Tilinpäätöksen allekirjoittaminen Osakeluettelon pitämisestä huolehtiminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys Muutostyörekisterin pitämisestä huolehtiminen Osakkaan muutostöiden valvonnasta huolehtiminen Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista korjauksista Hallituksen päätöksenteko Hallitus tekee päätöksensä kokouksessa Kokous voi olla myös puhelin- tai sähköpostikokous Puheenjohtaja kutsuu koolle Isännöitsijällä ja jäsenillä oikeus vaatia koolle kutsumista Asunto-osakeyhtiölaissa ei säännöksiä kutsun muodosta, sisällöstä tai kutsuajasta Kaikille on mahdollisuuksien mukaan varattava tilaisuus osallistua asian käsittelyyn Kaikki kutsuttava Jos varsinainen jäsen estynyt, kutsuttava varajäsen 6
Hallituksen päätöksenteko Päätösvaltainen Kun saapuvilla enemmän kuin puolet valituista jäsenistä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa Jokaisella jäsenellä yksi ääni Puheenjohtajan kanta, jos äänet tasan Hallituksen toimivallan rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka Yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen Vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet => odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa 7
Yhdenvertaisuus Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Kunnossapito-/uudistushankkeissa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Asuinhuoneistot, liikehuoneistot Jaetaan autopaikkoja, muutostyöoikeutta tmv. Ei tarkoita hyötyperiaatetta Hallituksen vastuut Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiölaissa Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 (voimaan 1.7.2010) 8
Johdon vastuu AOYL:ssa Korvattava vahinko, jonka Tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle Muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Tuottamusolettama Rajoittuu sellaisten AOYLain säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten rikkomiseen, joissa kysymys johdon tehtävistä Esimerkkejä vastuutilanteista Tehtävien laiminlyönti tai huolimaton hoito Ei käytetty asiantuntijaa, milloin tarpeen Toimivallan ylitys Muiden johdon jäsenten toiminnan valvomatta jättäminen Vastikkeiden perinnän laiminlyönti Väärän ohjeistuksen antaminen osakkaille lunastustilanteissa Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Tilaajavastuulain velvoitteet 9
Esimerkki Johdon vastuu korjaushankkeessa Vastuu korjaushankkeen osalta rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin Kiinteistönpidon/kunnossapidon asianmukainen järjestäminen /organisointi Onko rakennustyön suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla? (HE) Vastuu saattaa syntyä esim. silloin kun yhtiön kannalta olennaiseen kunnossapito- tai muutostyöhön selvästi tarvittava suunnittelu laiminlyödään, suorittajaksi valittavalta urakoitsijalta selvästi puuttuu ammattitaito tai resurssit työn suorittamiseen tai työn valvonta kokonaan laiminlyödään. (HE) Yhtiön on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa (AOYL 4:1 ) Vastuuvapaus Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta Jos vastuuvapaus myönnetään, ei korvauskannetta enää voi nostaa yhtiön nimissä Poikkeus: yhtiökokoukselle ei annettu olennaisesti oikeita tai täydellisiä tietoja Vastuuvapauden epääminen epäluottamuslause Vahingonkorvauksen vaatiminen kanteella käräjäoikeudesta Vastuun vanhentuminen 10
Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) 1667 6333 Kiitos! 11