Tammelan täydennysrakentaminen ja taloyhtiöiden talous

Tammelan täydennysrakentaminen ja taloyhtiöiden talous Taloyhtiöden talouslaskelmia: As.Oy Kullervonkatu 8 As.Oy Torinaapuri As.Oy Tamronkulma Jaakko Vihola Majatec Ky 10.12.2015

Lähde: Lisa Voigtländer (Tammela tiivistyy, diplomityön luonnos)

Lisärakentamisvaihtoehdot taloyhtiölle omistamallaan tontilla Tontin osan myynti ulkopuoliselle o Tämä vaihtoehto analysoitu tässä dokumentissa Tontin osan vuokraus ulkopuoliselle Suunnattu osakeanti ulkopuoliselle Uusien asuntojen rakennuttaminen itse (Osakkeiden myyminen, vanhan rakennuksen purku ja uuden rakentaminen tilalle)

Yleiset laskentaoletukset Oletuksena on, että taloyhtiöt myyvät kaavoitettavan lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Korvaavien autopaikkojen laskennassa sovellettu pysäköintinormi 1ap/160 kem 2. Kaupungin perimän maankäyttökorvauksen suuruus: o Tampereen kaupungin maankäyttöpolitiikassa mainittu lähtökohta: 2/5 (40 %) kaavoituksen tuomasta arvonnoususta. o Toisena vaihtoehtona tarkasteltu maksimivähennyksen mukainen 3/50 (85 % kaavoituksen tuomasta arvonnoususta jätetään huomiotta) Rakennusoikeuden arvo (hyvin positiivisia arvioita): o 500 /kem 2 o 600 /kem 2 Yhteisöverokanta 20 % Korvaavan pysäköinnin kustannukset: o Maanalainen pysäköintihalli: o Pysäköintikansi maan päälle: 30 000 /autopaikka 15 000 /autopaikka

Laskentaoletukset (As Oy Kullervonkatu 8) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o 3 050 kem 2 ~ 2 450 htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o 1 129 kem 2 ~ 900 htm 2 Taloyhtiöllä on nykyään käytössään 34 pysäköintipaikkaa. 3 vanhaa autotallipaikkaa maantasokerroksessa säilyvät nykyisessä käytössään. Muut autopaikat poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tontille rakennetaan pihakansi, jonka alle sijoitetaan muut tarvittavat pysäköintipaikat. Tarvittavien pysäköintipaikkojen määrä sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 19 kpl (15 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) o Tämä tarkoittaa, että taloyhtiö tarvitsee minimissään 16 uutta autopaikkaa 3 jäljelle jäävän lisäksi. o Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä korvaavia autopaikkoja sijoitetaan pihakannen alla sijaitsevaan pysäköintihalliin.

Havainnekuva pysäköinnistä

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem 2 277 /htm 2 0,68 milj. 3/50 260 /htm 2 260 /htm2 2/5 166 /htm 2 166 /htm2 1/160 162 /htm2 1/160 68 /htm2 500 /kem 2 231 /htm2 0,56 milj. 3/50 217 /htm2 217 /htm2 2/5 139 /htm2 139 /htm2 1/160 40 /htm2 1/160 119 /htm2

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen 600 /kem 2 277 /htm 2 Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 0,68 milj. 3/50 260 /htm 2 208 /htm 2 2/5 166 /htm 2 133 /htm 2 1/160 54 /htm 2 1/160 130 /htm 2 500 /kem 2 231 /htm2 0,56 milj. 3/50 217 /htm2 174 /htm 2 2/5 139 /htm2 111 /htm 2 1/160 95 /htm 2 1/160 32 /htm 2

Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (3 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1 ap/160 kem 2 ) mukainen määrä korvaavia paikkoja rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem 2 277 /htm 2 0,68 milj. 3/50 260 /htm 2 260 /htm2 2/5 166 /htm 2 166 /htm2 1/160 64 /htm2 1/160-30 /htm2 500 /kem 2 231 /htm2 0,56 milj. 3/50 217 /htm2 217 /htm2 2/5 139 /htm2 139 /htm2 1/160-58 /htm2 1/160 21 /htm2

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen 600 /kem 2 277 /htm 2 Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 0,68 milj. 3/50 260 /htm 2 208 /htm 2 2/5 166 /htm 2 133 /htm 2 1/160-30 /htm 2 1/160 51 /htm 2 500 /kem 2 231 /htm2 0,56 milj. 3/50 217 /htm2 174 /htm 2 2/5 139 /htm2 111 /htm 2 1/160 17 /htm 2 1/160-58 /htm 2

Laskentaoletukset (As Oy Torinaapuri) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o 3 680 kem 2 ~ 2 940 htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o 1 292 kem 2 ~ 1 033 htm 2 Taloyhtiöllä on nykyään käytössään 35 pysäköintipaikkaa. 4 vanhaa autotallipaikkaa maantasokerroksessa säilyvät nykyisessä käytössään. Muut autopaikat poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 23 kpl (12 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä (19 kpl, kun säilyvät paikat huomioitu) korvaavia autopaikkoja sijoitetaan tontille tulevan pihakannen alle.

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 600 /kem 2 263 /htm 2 0,78 milj. 3/50 248 /htm 2 198 /htm 2 2/5 158 /htm 2 126 /htm 2 1/160 49 /htm 2 1/160 121 /htm 2 500 /kem 2 219 /htm2 0,65 milj. 3/50 206 /htm2 165 /htm 2 2/5 132 /htm2 105 /htm 2 1/160 88 /htm 2 1/160 28 /htm 2

Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (4 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1 ap/160 kem 2 ) mukainen määrä (19 kpl) korvaavia paikkoja rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem 2 263 /htm 2 0,78 milj. 3/50 248 /htm 2 248 /htm2 2/5 158 /htm 2 158 /htm2 1/160 54 /htm2 1/160-36 /htm2 500 /kem 2 219 /htm2 0,65 milj. 3/50 206 /htm2 206 /htm2 2/5 132 /htm2 132 /htm2 1/160-62 /htm2 1/160 13 /htm2

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen 600 /kem 2 263 /htm 2 Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 0,78 milj. 3/50 248 /htm 2 198 /htm 2 2/5 158 /htm 2 126 /htm 2 1/160-36 /htm 2 1/160 43 /htm 2 500 /kem 2 219 /htm2 0,65 milj. 3/50 206 /htm2 165 /htm 2 2/5 132 /htm2 105 /htm 2 1/160 10 /htm 2 1/160-62 /htm 2

Laskentaoletukset (As Oy Tamronkulma) Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennus: o 2 940 kem 2 ~ 2 350 htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o 6 938 kem 2 ~ 5 550 htm 2 Vanhat autopaikat (45 kpl) poistuvat täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 18 kpl (27 kpl vähemmän kuin lähtötilanteessa) Uuden autopaikkavaatimuksen mukainen määrä korvaavia autopaikkoja sijoitetaan maanalaiseen pysäköintihalliin.

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten jälkeen 600 /kem 2 1 770 /htm 2 4,16 milj. 3/50 1 664 /htm 2 1 664 /htm2 2/5 1 062 /htm 2 1 062 /htm2 1/160 1 434 /htm2 1/160 832 /htm2 500 /kem 2 1 475 /htm2 3,47 milj. 3/50 1 386 /htm2 1 386 /htm2 2/5 885 /htm2 885 /htm2 1/160 655 /htm2 1/160 1 157 /htm2

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 600 /kem 2 1 770 /htm 2 4,16 milj. 3/50 1 664 /htm 2 1 331 /htm 2 2/5 1 062 /htm 2 850 /htm 2 1/160 666 /htm 2 1/160 1 147 /htm 2 500 /kem 2 1 475 /htm2 3,47 milj. 3/50 1 386 /htm2 1 109 /htm 2 2/5 885 /htm2 708 /htm 2 1/160 925 /htm 2 1/160 524 /htm 2

Kaikki taloyhtiöt yhtenä kokonaisuutena Nyt esiteltävässä toteutusvaihtoehdossa taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden (osan tonttia) ulkopuoliselle toimijalle. Olemassa oleva rakennuskanta: o 9 676 kem 2 ~ 7 740 htm 2 Luonnoksen mukainen täydennysrakentamispotentiaali: o 8 694 kem 2 ~ 6 960 htm 2 Vanhoja pysäköintipaikkoja säilyy 7 kpl, mutta muut siirtyvät täydennysrakentamisen tieltä. Tarvittavien uusien korvaavien pysäköintipaikkojen määrät sovelletulla pysäköintinormilla: o 1/160 = 60 kpl As Oy Kullervonkadun ja Torinaapurin pysäköinti järjestetään taloyhtiöiden tonteille rakennettavan pihakannen alle suunnitellussa pysäköintihallissa (35 kpl). Tamronkulman pysäköinti järjestetään puolestaan tontille rakennettavassa maanalaisessa pysäköintilaitoksessa (18 kpl).

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 (tarkasteltu vaihtoehtoisilla autopaikkavaatimuksilla) 600 /kem 2 674 /htm 2 5,22 milj. 3/50 633 /htm 2 507 /htm 2 2/5 404 /htm 2 323 /htm 2 1/160 213 /htm 2 1/160 397 /htm 2 500 /kem 2 562 /htm2 4,35 milj. 3/50 528 /htm2 422 /htm 2 2/5 337 /htm2 270 /htm 2 1/160 312 /htm 2 1/160 159 /htm 2

Toinen laskentatapaus: Kaikki nykyiset pysäköintipaikat, paitsi maantasokerroksessa sijaitsevat autotallit (7 kpl), poistuvat ja uuden pysäköintinormin (1ap/160kem 2 ) mukainen määrä paikkoja (53 kpl) rakennetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen

Rakennusoikeuden myynti Nettohyöty / htm 2 yhteisöveron (20 %) jälkeen Rakennusoikeuden arvo Myyntivoitto kaupungin osuuden jälkeen 600 /kem 2 674 /htm 2 Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen kustannusten ja yhteisöveron (20 %) jälkeen / htm 2 5,22 milj. 3/50 633 /htm 2 507 /htm 2 2/5 404 /htm 2 323 /htm 2 1/160 159 /htm 2 1/160 342 /htm 2 500 /kem 2 562 /htm2 4,35 milj. 3/50 528 /htm2 422 /htm 2 2/5 337 /htm2 270 /htm 2 1/160 258 /htm 2 1/160 105 /htm 2

Kiitos mielenkiinnosta! Yhteystiedot: e-mail: jaakko.vihola@gmail.com puh: 050 378 1722