ROVANIEMEN ALUEEN KAUPAN PALVELUVERKKOSELVITYS

ROVANIEMEN ALUEEN KAUPAN PALVELUVERKKOSELVITYS Rovaniemen kaupunki Rovaniemen maalaiskunta 2004

2 SISÄLLYSLUETTELO 1 ALKUSANAT... 7 2 TIIVISTELMÄ...10 3 LÄHTÖKOHDAT... 13 3.1 Työn tavoitteet... 13 3.2 Aluerajaus... 13 3.3 Työtapa... 13 3.4 Kaupan sijaintisuunnittelun perustekijät... 14 3.5 Saavutettavuuden keskeiset osatekijät... 14 3.6 Kaupan pinta-alatarpeen rakentuminen... 15 4 ROVANIEMEN VÄHITTÄISKAUPAN MARKKINA-ALUE... 17 4.1 Rovaniemen kaupallinen vaikutusalue... 17 4.2 Rovaniemen suurimmat kaupalliset keskittymät... 18 4.3 Väestöennusteet... 18 4.4 Väestön alueelliset painopisteet... 21 4.5 Ikääntyvän väestön sijainti... 23 4.6 Ostovoiman kehitys... 24 4.7 Ostovoiman virtaukset... 26 4.8 Lisäpinta-alan tarve... 29 5 KAUPAN VERKOSTON MUUTOSTEKIJÄT... 31 5.1 Kilpailutilanne: tarjonnan keskittymät ja aukot... 31 5.2 Keskustahakuisen kaupan muutoskehitys... 32 5.3 Liikenne- ja pysäköintijärjestelyt... 36 6.1 Kolme kaupunginosakeskusta... 39 6.2 Potentiaaliset kaupan sijaintikohteet ja -alueet... 43

3 7 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN VERKOSTO... 50 7.1 Nykyinen myymäläverkosto... 50 7.2 Tuleva päivittäistavarakauppaverkosto... 51 7.3 Liikennepalvelukeskus... 53 7.4 Torikauppa... 53 8 ERIKOISKAUPAN VERKOSTO... 54 8.1 Nykyiset erikoiskaupan keskittymät... 54 8.2 Keskustahakuinen erikoiskauppa... 55 8.3 Tilaa vievän kaupan kehityssuunta... 56 8.4 Napapiiri... 57 9 UUDEN PALVELUVERKON YMPÄRISTÖVAIKUTUKSET... 59 9.1 Palvelutaso... 59 9.2 Uusien suuryksiköiden vaikutus liikennemääriin... 60 9.3 Kauppakeskus Revontulen merkitys keskustakaupan kannalta... 61 9.4 Kaupunkikuva... 62 9.5 Yhdyskuntarakenne... 62 9.6 Työllisyysvaikutukset... 63 9.7 Sosiaaliset vaikutukset... 64 10 JATKOKYSYMYKSIÄ JA ONGELMAKOHTIA... 67 10.1 Saarenkylän lähipalvelukeskuksen kehittäminen... 67 10.2 Korkalovaaran nykyinen lähipalvelukeskus... 67 10.3 Heikon palvelutason alueet... 67 10.4 Kolmas hypermarket... 68 10.5 Paavalniemen silta... 68

4 LIITE 1: HAASTATTELUJEN YHTEENVETO... 70 LIITE 2: KAUPAN SANASTOA JA MÄÄRITELMIÄ... 72 TAULUKKOLUETTELO Taulukko 1 Myymälätyyppien optimaaliset sijaintikohteet...15 Taulukko 2 Tutkimusalueen väestö asutuskeskittymittäin v. 2002...22 Taulukko 3 Kulutusluvut Lapissa 2001, 2003, 2010 ja 2020 euroa/asukas...24 Taulukko 4 Kulutuksen vuotuiset kasvuprosentit v. 2003 2020...24 Taulukko 5 Rovaniemen ostovoima (milj. euroa) v. 2003 2020...25 Taulukko 6 Markkina-alueen muiden kuntien ostovoima (milj. euroa) v. 2003 2020...25 Taulukko 7 Rovaniemen ostovoiman kasvu (milj. euroa) v. 2003 2020...25 Taulukko 8 Rovaniemen ostovoiman kasvu (%) v. 2003 2020...26 Taulukko 9 Lapin kuntien ostovoiman kasvu (% ja ) (pl. Rovaniemen kaupunki ja maalaiskunta)...26 Taulukko 10 Rovaniemen väestön, pt-kaupan pinta-alan ja myynnin osuudet (%) vyöhykkeittäin vuonna 2003..29 Taulukko 11 Rovaniemen vähittäiskaupan lisäpinta-alan tarve v. 2020 mennessä...30 Taulukko 12 Suunniteltujen hankkeiden vaikutus lisäpinta-alan tarpeeseen...30 Taulukko 13 Suuryksiköiden osuus päivittäistavarakaupasta: koko Suomi v. 2000 ja Rovaniemen kaupunki ja maalaiskunta v. 2003...32 Taulukko 14 Rovaniemen kaupunginosakeskusten keskeiset piirteet...40 Taulukko 15 Pt-kaupan pinta-alan ja myynnin suhteelliset osuudet vyöhykkeittäin v. 2003 ja 2020...41 Taulukko 16 Ylikylän lähimyymälän vaihtoehtoisia laskelmia myynnistä ja myyntipinta-alasta...52 Taulukko 17 Uusien suuryksiköiden vaikutus autoliikenteen määrään...61 Taulukko 18 Vähittäiskaupan kasvun työllisyysvaikutukset vuonna 2020...64 Taulukko 19 Rakennusalan työllisyysvaikutukset...64 Taulukko 20 Kaupan verkoston tärkeimpien rakenne-ehdotusten sosiaaliset vaikutukset...65

5 KUVALUETTELO Kuva 1 Vaikutusalue ja tutkimusalue...17 Kuva 2 Väestönmuutokset kunnittain Rovaniemen markkina-alueella v. 2003 2020...19 Kuva 3 Väestö Rovaniemen markkina-alueella v. 2003 2020...20 Kuva 4 Rovaniemen asuntokanta, asuntokunnan keskikoko ja väestö vuosina 2001 ja 2020...21 Kuva 5 Rovaniemen kaupunkiseudun asutuskeskittymät 15 kilometrin säteellä...22 Kuva 6 Rovaniemen varttunut väestö (yli 55-vuotiaat) vuonna 2002...23 Kuva 7 Rovaniemen ostovoimavirtaukset vyöhykkeittäin (milj. euroa) vuonna 2003...27 Kuva 8 Rovaniemen ostovoimavirtausindeksit vyöhykkeittäin vuonna 2003...28 Kuva 9 Kauppakeskus Revontulen pohjapiirros...34 Kuva 10 Uudistustarpeessa olevat ydinkeskustan korttelit...35 Kuva 11 Keskustan ja kaupungin eteläpuolisen alueen liikenteen kriittisimmät kohdat...36 Kuva 12 Rovaniemen kaupunkiseudun kaupallinen kokonaisrakenne vuonna 2020...38 Kuva 13 Kaupunginosakeskusten vaikutusalueet päivittäistavarakaupassa...41 Kuva 14 Kaupunginosakeskusten vaikutusalueet ja väestö lyhimmän matkan periaatteen mukaan...42 Kuva 15 Kaupunginosakeskusten etäisyydet ydinkeskustasta katuverkkoa pitkin mitattuina...43 Kuva 16 Ounasvaaran kaupunginosakeskus...44 Kuva 17 Luoteinen kaupunginosakeskus (Kairakeskus)...45 Kuva 18 Päivittäistavarakaupan keskusten ydinvaikutusalueet Korkalovaarantien kaupunginosakeskuksen toteutuessa...45 Kuva 19 Saarenkylän kaupunginosakeskus...46 Kuva 20 Saarenkolmion potentiaalinen kaupan alue...46 Kuva 21 Kauppakeskus Revontulen alue...47 Kuva 22 Kauppatorin ja linja-autoaseman ympäristö...47 Kuva 23 Eteläiset alueet: Pirttilampi, Veitikanlampi ja Teollisuuskylä-Suosiola...48 Kuva 24 Veitikanlammen kehätie...48 Kuva 25 Teollisuuskylän ja Alakorkalon ympäristö...49

6 Kuva 26 Rovaniemen pt-myymälöiden ydinvaikutusalueiden väestö lyhimmän matkan periaatteella...50 Kuva 27 Ylikylän myymälän vaikutusalue ja sijaintivaihtoehdot...52 Kuva 28 Rovaniemen erikoiskaupan sijoittuminen...54

7 1 ALKUSANAT Kaupan palveluverkon toimivuus on maankäytön suunnittelun yksi tärkeimmistä tavoitteista. Palveluverkkosuunnittelun avulla turvataan kuluttajille kauppapalvelujen saatavuus ja yrityksille liiketoiminnan menestymisen edellytykset. Vähittäiskaupassa meneillään oleva voimakas rakennemuutos pakottaa tarkastelemaan kaupan verkostoa entistä huolellisemmin: uudet kaupan toimintakonseptit sekä muuttuva ja eriytyvä kuluttajakäyttäytyminen asettavat uusia lähtökohtia kaupan sijaintipäätöksille. Rovaniemen kaupunki ja maalaiskunta muodostavat Rovaniemen kaupunkiseudun ja sen pääasiallisen markkina-alueen. Rovaniemen vaikutusalueeseen kuuluu kuitenkin koko Lappi ja hajanaista kysyntää virtaa pienissä määrin myös naapurimaista. Kaavoitukseen liittyvä kaupan verkostosuunnittelu on tehtävä kuntarajoista riippumatta, koska kaupunkiseutu on nähtävä yhtenäisenä kokonaisuutena. Näin ennakoidaan myös vuonna 2006 tapahtuvaa kaupungin ja maalaiskunnan kuntaliitosta. Tämän palveluverkkoselvityksen tarkoituksena on analysoida Rovaniemen kaupunkiseudun kaupan rakenteen todennäköinen kehityskuva ja määritellä sen tavoitetila vuonna 2020. Selvitys tukee osaltaan Rovaniemen kaupungin ja Rovaniemen maalaiskunnan yhteistyössä tehtävää kaavasuunnittelua. Tämän selvityksen painopiste on väestömaantieteessä, kuluttajakäyttäytymisessä (ml. saavutettavuus) ja vähittäiskaupan terveiden toimintaedellytysten hahmottelussa. Lähtökohtana on kaupan nykyinen palveluverkon analyysi. Kaupan rakenteeseen ja verkoston muotoutumiseen vaikuttavat yhteiskuntalähtöiset, asiakaslähtöiset, institutionaaliset, hankintalähtöiset ja teknologiset tekijät sekä kilpailu- ja kustannustekijät. 1 Tämän verkostoanalyysin yhteydessä paneudutaan erityisesti kahteen ensimmäiseen eli yhteiskuntalähtöisiin ja asiakaslähtöisiin tekijöihin. Yhteiskuntalähtöisiä tekijöitä ovat mm. väestörakenteeseen liittyvät tekijät, ja asiakaslähtöisiä mm. ostokäyttäytymiseen ja kulutustapoihin liittyvät tekijät. Kuluttajan ostokäyttäytymiseen vaikuttavat tällä hetkellä voimakkaimmin mm. kotitalouksien keskikoon pieneneminen, kulutustottumusten eriytyminen, kotitalouksien autoistuminen, kertaostojen kasvu ja ostokertojen harveneminen. 1 Kauppa 2005 Kauppa yhdyskuntasuunnittelussa. 2000.

8 KAUPAN VERKOSTOSUUNNITTELUUN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Yhteiskuntalähtöiset tekijät Asiakaslähtöiset tekijät Institutionaaliset tekijät Kilpailu- ja kustannustekijät Hankintalähtöiset ja teknologiset tekijät -väestörakenne -ostovoima -kulutusrakenne -ostopaikan valinta -ostokäyttäytyminen -kotitalouksien varustetaso -autokanta -lainsäädäntö -kaavoitus ja yhdyskuntasuunnittelu työmarkkinasopimukset -valikoimat -hankinta -tavarantoimitukset -informaatiotekniikka -ryhmien, ketjujen ja myymälöiden kilpailu -kustannusrakenne -perustamis- ja toimintaedellytykset Palveluverkkoselvityksen ydinkysymykset Alkuperäisestä lähteestä (Kauppa yhdyskuntasuunnittelussa) muunneltuna Kaupan palveluverkkoselvityksessä tehtävän analyysin pohjana ovat Rovaniemen kaupungin ja Rovaniemen maalaiskunnan yleiskaavat, kaupan nykyinen palveluverkko, alueen luonnonmaantieteellinen rakenne ja eri alueiden ostovoimapotentiaalin kehitys tulevaisuudessa. Nämä edellä mainitut tekijät ovat pitkälti ulkoa annettuja tekijöitä. Lisäksi selvityksen yhteydessä arvioidaan, mitä vaatimuksia uudet kaupan toimintakonseptit ja kuluttajan ostokäyttäytyminen asettavat kaavasuunnittelulle. Kaupan yleistymässä olevia toimintakonsepteja ovat mm. päivittäistavarakaupan suurmyymälät, tilaa vievän erikoiskaupan keskukset (retail park), kauppakeskukset ja liikennepalvelukeskukset. Kaavoituksen yhteydessä on syytä varautua uusien kaupallisten toimintakonseptien tuloon ja tehdä periaatepäätöksiä, millä tavoin niiden sijoittumista ja mitoitusta halutaan ohjata. Kaupan palveluverkkoa suunniteltaessa otetaan aina tavalla tai toisella kantaa keskustan ja keskustan ulkopuolisen kaupan roolijakoon. Keskustan rooli on muuttunut, kun keskustan ulkopuolelle on perustettu päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Keskustan vetovoima pohjautuu tulevaisuudessa etenkin monipuoliseen erikoiskauppaan. Keskustarakenteen tiiviys ja johdonmukaisuus ovat perusedellytykset keskustakaupan menestymiselle. Julkiset ja yksityiset investoinnit ovat usein riippuvaisia toisistaan. Rovaniemen osalta erikseen tarkasteltavia keskustaa koskevia hankkeita ovat mm. Rovakadun saneeraaminen ja kävelyalueen laajentaminen, Vt4:n (Roimunrotkon) kattaminen ja Kauppakeskus Revontulen rakentaminen sekä kauppatorin mahdollinen siirtäminen ydinkeskustaan.

9 Selvitystä laadittaessa on hyödynnetty paikkatietoa mm. väestö- ja päivittäistavarakaupan myymälärakenteen osalta. Väestötilastot ja ostovoimapotentiaali on laskettu Tilastokeskuksen ruututietokanta-aineiston (250m X 250m) ja alueellisten kulutuslukulaskelmien avulla. Päivittäistavarakaupan myynti- ja pinta-alatiedot on saatu A. C. Nielsen Finland Oy:ltä hankitusta myymälärekisteritietokannasta. Selvitystä varten on haastateltu kaupan keskusliikkeiden edustajia, elinkeinotoimen edustajia ja muita vähittäiskaupan toimijoita. Yhteenveto haastatteluista löytyy liitteestä 1. Tämä työ on tehty Rovaniemen kaupungin ja Rovaniemen maalaiskunnan toimesta. Ohjausryhmään ovat kuuluneet kaavoituspäällikkö Jorma Korva, kaavoitusinsinööri Viljo Keskitalo, kaavasuunnittelija Petteri Lampi ja suunnittelupäällikkö Lauri Sääskilahti. Espoossa 30. päivänä lokakuuta 2004. ENTRECON OY Kyösti Pätynen Saku Järvinen Hanna Korhonen konsultti konsultti tutkija

10 2 TIIVISTELMÄ TUTKIMUSALUE, OSTOVOIMA JA KAUPAN LISÄPINTA-ALAN TARVE Tutkimusalueena on Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan alue 15 kilometrin säteellä kaupungin keskustasta. Rovaniemen kaupunkiseutu on maakunnallisesti merkittävä kaupan keskus, jonka vaikutusalue ulottuu osin jopa valtakunnanrajojen ulkopuolelle. Vaikutusalueen ostovoiman tuleva positiivinen kehitys perustuu pääosin yleiseen ostovoiman tason nousuun, eikä niinkään väestönkasvuun. Merkille pantavaa on, että tulevan Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan kaupan ydinvaikutusalueen talouskehitys on vahvaa, mutta muualla vaikutusalueella (valtaosa Lapin kunnista) talous- ja väestömäärän kehityksen ennakoidaan olevan heikko. Tällä hetkellä tutkimusalueen ostovoima on noin 232 miljoonaa euroa, mikä muodostuu päivittäistavaroista ja alkoholituotteista (119 milj. ) sekä erikoiskaupasta ja ravintoloista (114 milj. ). Kun otetaan mukaan tutkimusalueen lisäksi muu markkina-alue, saadaan kokonaisostovoimaksi reilut 450 miljoonaa euroa. Muu markkina-alue muodostaa siis alle puolet Rovaniemen vähittäiskaupan potentiaalisesta ostovoimasta, josta varsinkin erikoiskaupan osalta suuri potentiaali kohdistuu Rovaniemen tarjontaan. Tutkimusalueen päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa vuoteen 2020 mennessä noin 18 miljoonaa euroa, mikä on nykyiseen verrattuna 15 %. Erikoiskaupan ja ravintola-alan yhteenlaskettu kasvu on reilut 37 miljoonaa euroa, mikä on nykyiseen verrattuna 33 %:n lisäys. Muun markkina-alueen erikoiskaupan noin 14 miljoonan euron ostovoiman kasvusta puolet kohdistuu Rovaniemen tarjontaan. Yleisen suomalaisen trendin mukaisesti erikoiskaupan ja ravintoloiden suhteellinen osuus kulutuksesta kasvaa päivittäistavarakauppaa suuremmaksi vuoteen 2020 mennessä. Uutta tilaa tarvitaan tutkimusalueella ulkoa tuleva kysyntä huomioon ottaen päivittäistavaroiden osalta noin 8.100 krs-m 2 ja erikoiskaupan osalta noin 26.000 krs-m 2. KAUPAN SEUDULLISESTI MERKITTÄVÄT KESKUKSET Alueella on kolme seudullisesti merkittävää kaupan keskusta, jotka ovat: ydinkeskusta (keskustahakuinen erikoiskauppa) eteläinen market-alue (tilaa vievää kauppa ja hypermarket-kauppa) Saarenkylän market-alue (hypermarket-kauppa) Napapiiri (matkailukysyntää pohjautuva erikoiskauppa)

11 Nämä kaikki kaupan keskusta sijaitsevat Vt4:n varrella. Syynä tähän ovat hyvät liikenneyhteydet, hyvä näkyvyys ja riittävän kokoinen tila. Kasvua silmällä pitäen on kuitenkin syytä löytää uudelle kapasiteetille johdonmukaisesti kaupunkirakenteeseen sopivia alueita, jotka jäsentyvät hyvin jo olemassa olevan kaupan verkkoon. PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN VERKOSTO Rovaniemen hypermarket-myymälät ovat kooltaan suuria, mutta niiden yhteenlaskettu markkinaosuus päivittäistavarakaupassa ei tee poikkeusta valtakunnalliseen keskitasoon. Suurmyymälöitymiskehitys on edennyt suomalaiselle kaupungille tyypilliseen tapaan. Viime vuosina myös halpatavarataloketjut ovat entistä aktiivisemmin etsineet jalansijaa Rovaniemen seudullisista kaupan keskittymistä. Päivittäistavarakaupan painopiste ei tällä hetkellä ole sopusuhtainen väestön painopisteen kanssa. Eniten vaivaa päivittäistavaroiden hankinnassa näkevät Korkalovaarassa ja joen itäpuolella asuvat. Tämä johtuu siitä, että Rovaniemellä on verraten vähän supermarketmyymälöitä. Kuluttajat asioivat pitkälti joko kaupungin reunamilla sijaitsevissa hypermarketeissa tai asuinalueidensa lähikaupoissa. Torikaupan merkitys on marginaalinen. Tavoitteena tulisi olla kolmen kaupunginosakeskuksen malli, jossa ydinkeskustan supermarket-tarjonnan lisäksi olisi monipuoliset päivittäisasioinnin supermarket-vetoiset palvelukeskukset kaupungin luoteisosassa (Kairakeskus), Ounasvaaralla ja Saarenkylässä, jossa on jo olemassa hypermarket-vetoinen kaupunginosakeskus. Lähimyymälöiden verkosto on melko tiheä, joskin siinä on joitakin epäjohdonmukaisuuksia esimerkiksi yksittäisten sijaintitekijöiden ja konseptisisällön suhteen. Nämä eivät kuitenkaan ole kauppaverkoston kokonaisuuden kannalta katsottuna ratkaisevia rakenteellisia epäkohtia. Lähikauppaverkosto tulee muokkautumaan uusien kaupunginosakeskusten viedessä markkinoita, mutta osin myös sen takia, että jotkut kaupat eivät tarjonnan sisällöltään ja toimintatavoiltaan pysty vastaamaan kuluttajan vaatimuksiin. Samaan aikaan syntyy myös uusia potentiaalisia lähimyymälän sijaintikohteita alueilla, joilla on voimakas väestönkasvu tai liikenteellisesti hyvä paikka (liikennepalvelukeskusten myymälät). ERIKOISKAUPAN VERKOSTO Rovaniemen erikoiskauppa on tyypiltään keskustahakuista erikoiskauppaa, tilaa vievää kauppaa, hypermarket-tavaratalokauppaa ja matkailukysyntään pohjautuvaa erikoiskauppaa. Keskustatavaratalo puuttuu kaupungista kokonaan eikä sitä todennäköisesti ole edes tulossa, koska hypermarketit ovat pitkälti korvanneet keskustatavaratalojen palveluroolin kuluttajien keskuudessa. Sen sijaan erikoiskauppaan keskittyvät halpatavarataloketjut ovat osoittaneet kiinnostuksensa Rovaniemeä kohtaan. Erityisen vahva tarjonta Rovaniemellä on autokaupassa ja vaatekaupassa. Aukkoja tarjonnasta löytyy yksittäisiltä aloilta, kuten kenkäkaupasta ja kodinkonekaupasta.

12 Erikoiskaupan suhteen mahdollisia muutoksia ovat mm. niin sanotun tilaa vievän kaupan retail parkin rakentaminen ja erikoiskaupan valtakunnallisten ketjujen vahvempi läsnäolo Rovaniemellä. Potentiaalista kaupan aluetta tilaa vievän kaupan kannalta ovat ennen kaikkea kaupungin eteläiset osat Veitikanlammella, Pirttilammella, Suosiolassa ja Teollisuuskylässä. Ne nivoutuisivat myös luonnolliseksi osaksi jo olemassa olevaa tilaa vievän kaupan aluetta sekä rakenteellisesti että kaupunkikuvallisesti. Lisäkapasiteetin rakentaminen edellyttää kuitenkin merkittäviä liikennejärjestelyjä etenkin Vt4:n risteysten osalta. Saarenportti on sen sijaan jo täyteen rakennettu, mutta Saarenkolmio on tarkoituksenmukaista pitää reservinä vuoden 2020 jälkeistä tilantarvetta ajatellen. Keskustahakuisen kaupan kannalta uusi potentiaalinen sijaintipaikka löytyy Kauppakeskus Revontulesta, joka on suunnitteilla rakentaa Keskipisteen seinänaapuriksi Vt4:n päälle. Revontulen tuoma lisäkapasiteetti täyttää keskustahakuisen erikoiskaupan tilantarpeen vuoteen 2020 saakka. Olennaista on löytää kohteeseen mahdollisimman paljon keskustahakuista erikoiskauppaa (ml. vetovoimaiset ja tarpeeksi suurikokoiset kauppakeskusankkurit) ja monipuolista päivittäistavarakauppaa.

13 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Työn tavoitteet Tämän palveluverkkoselvityksen tavoitteena on jäsentää Rovaniemen kaupunkiseudun vähittäiskaupan myymälärakennetta ja luoda näkemys kaupan palveluverkostosta vuonna 2020. Työn osa-alueet määräytyvät seuraavasti: Kuvataan nykyinen kaupan palveluverkon rakenne Lasketaan ostovoima, sen kehittyminen ja ostovoiman virtaukset Selvitetään vireillä olevat kaava- ja investointihankkeet Määritellään kaupan verkoston kehityskulku vuoteen 2020 saakka Esitetään tavoiteverkoston keskeiset piirteet Kehityskuvaan vaikuttavat väestön painopisteet, aluerakenne sekä vireillä olevien hankkeiden arviointi tulevaisuuden tilantarpeen, sijainnin ja kaupan toimintaperiaatteiden kannalta prosessi edellyttää toisinaan muutoksia kiinteistöjen käyttötarkoituksissa, mikä on otettu huomioon myös suosituksien annossa. Oikeanlainen mitoitus ja sijaintianalyysi yleiskaavasuunnittelua palvelevalla mittakaavalla auttaa luomaan toiminnallista kaupunkirakennetta ja terveet edellytykset liiketoiminnalle. 3.2 Aluerajaus Selvitys käsittää vähittäiskaupan analyysin Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan alueilla 15 km:n säteeltä Rovaniemen kaupungin keskustasta. Tutkimusalueella on tällä hetkellä noin 49.000 asukasta. Kun lasketaan mukaan tutkimusalueen ulkopuolella asuvat maalaiskunnan asukkaat, on yhteenlaskettu väestömäärä noin 56.400 asukasta. 3.3 Työtapa Palveluverkkoselvitystä varten tehtiin yksityiskohtainen paikkatietoanalyysi, kenttäkierros, elinkeinoelämän toimijoiden haastattelut (10 kpl, liite 1) sekä kulutuspotentiaalia ja vähittäiskaupan pinta-alan tarvetta hahmottavat tilastoanalyysit. Lisäksi asioita pohdittiin konsultin vetämässä ohjausryhmässä yhdessä Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan edustajien kanssa neljässä eri palaverissa. Palveluverkkoselvityksen lähteinä on käytetty mm. voimassa olemassa olevaa kaavaaineistoa, Tilastokeskuksen ruututietokantaa (250 m X 250 m) ja kulutustilastoja, A.C. Nielsen Finlandin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriä, matkailutilastoja sekä tilaajan antamaa paikkatietoaineistoa.

14 3.4 Kaupan sijaintisuunnittelun perustekijät Palveluverkkosuunnittelun perusanalyysi keskittyy seuraaviin aihealueisiin: Aluerakenne o yhdyskuntarakenne (pohjana yleiskaava) o maastonmuodot Väestö- ja väestönkasvu Kulutus ja ostovoima o asukkaat o matkailijat Nykyinen myymäläkanta o sijainti o myyntitehokkuus o rakennusten kunto Raportissa tullaan mainitsemaan joukko vähittäiskaupan myymälätyyppeihin ja kaupallisiin keskittymiin liittyviä termejä. Tämä sanasto ja määritelmät on koottuna liitteessä 2. 3.5 Saavutettavuuden keskeiset osatekijät Kauppapalvelujen saavutettavuuteen liittyy monia osatekijöitä, jotka liittyvät tuotteisiin, hintaan, sijaintiin ja myymälään. 2 Hyvä saavutettavuus voi siis toimivien liikenneyhteyksien lisäksi sisältää mm. myymälärakenteen, aukioloajat ja henkilökohtaisen palvelun saatavuuden. Kaiken kaikkiaan kaupan saavutettavuudella tarkoitetaan sitä vaivaa, joka tavaroiden hankinnasta aiheutuu kuluttajalle. Tässä kaupan verkostoanalyysissä keskitytään kuitenkin pääosin tarkastelemaan kauppapalvelujen saavutettavuutta sijaintitekijöiden, kuten fyysisen etäisyyden, liikenneväylien ja pysäköintitilan kannalta. Hyvä saavutettavuus tarkoittaa sitä, että kaupan palvelut ovat mahdollisimman tasapuolisesti kaikkien käytettävissä. KAUPAN PALVELUJEN SAAVUTETTAVUUS Hinta Tuotteet Myymälä Sijainti - Verkostosuunnittelun ydinkysymykset 2 Kauppa 2005 Kauppa yhdyskuntasuunnittelussa. 2000.

15 Konseptikohtainen sijainnin optimointi Vähittäiskaupan toimintakonseptista riippuen paras sijainti voi tarkoittaa sijaintia lähellä kilpailijoita, yksittäistä sijaintia ilman muita saman alan myymälöitä tai esimerkiksi keskustahakuista sijaintia, jossa tarjolla on monipuolinen (erikois)kaupan kirjo. Keskustahakuiselle kaupalle ja tilaa vievän kaupan keskuksille (retail park) tarjonnan tiiviys voi olla elinehto, kun taas lähikaupalle tai liikennepalvelukeskukselle tarjonnan hajanaisuus luo tarvittavat menestymisen edellytykset. Tiiviys on esimerkiksi keskustahakuisen kaupan kannalta sikäli toivottavaa, että se vähentää myymälöiden välillä tapahtuvasta sukkuloinnista syntyviä asiointimatkoja. Kauppakeskukset ja ydinkeskustojen kauppakadut vastaavat tähän tarpeeseen etenkin erikoiskaupan osalta. Taulukko 1 Myymälätyyppien optimaaliset sijaintikohteet Optimaalisin sijaintityyppi Myymälätyyppi Keskusta Kaupunginosakeskus Yksittäissijainti Erillinen myymäläkeskittymä Päivittäistavarakauppa lähikauppa x x x supermarket x x hypermarket (x) x tori x kauppahalli x kioski x x x Erikoiskauppa tavaratalo x halpatavaratalo x x ostoskeskus (ml. pt-kauppa) x kauppakeskus x x tilaa vievä kauppa x erikoiskaupan myymäläkeskittymä x eli retail park liikennepalvelumyymälät x Rovaniemi on kiinnostava kohde paitsi päivittäistavarakaupan uusien konseptien kannalta, myös esimerkiksi uuden erikoiskaupan myymäläkeskittymän (retail park) ja kauppakeskuksen sekä uusien liikennepalveluasemien ja halpatavaratalojen kannalta. Halpatavaratalokonseptit ovat viime vuosina lähentyneet perinteistä keskustatavaratalokonseptia ja etsineet jalansijaa mm. Rovaniemellä. 3.6 Kaupan pinta-alatarpeen rakentuminen Kaupan pinta-alan tarvetta laskettaessa on otettava huomioon seuraavat asiat: ennakoidut muutokset ostovoiman määrässä ja sijainnissa: väestömäärä, käytettävissä olevat tulot ja kulutuksen kasvu

16 vanheneva myymäläkanta ja uudistamistarve sijaintiperiaatteiden muutokset: muuttuva asiointikäyttäytyminen myynti/m 2 -tunnusluku, joka varmistaa kannattavan toiminnan Myymäläkantaa on siis uusittava sekä määrällisesti että sijainnin suhteen, vaikka kysyntä pysyisi määrällisesti samana tai jopa laskisi. Liikepaikan elinkaaren pituuden määrää paitsi rakennuksen fyysinen käyttöikä, myös kaupunkirakenteen muutokset, jotka vaikuttavat saavutettavuuteen ratkaisevasti. Yksinkertaisena sääntönä voidaan pitää sitä, että pienen myymälän elinkaari on parikymmentä vuotta. Suuremmissa kaupan konsepteissa, kuten ostoskeskuksissa ja kauppakeskuksissa kuoletusaika on pidempi, arviolta 40 vuotta. Kauppakeskuksien elinaika voidaan tosin arvioida vasta sitten, kun ensimmäiset poistuvat käytöstä. Voidaan kuitenkin olettaa, että nykyään rakennettavien kauppakeskuksen elinkaari olisi yhtä pitkä kuin ympäröivän kaupunkikudoksen. 3 3 Lodenius, Stefan. Kauppa, kaupunki ja suunnittelu. Rakennettu ympäristö 2/2004.

17 4 ROVANIEMEN VÄHITTÄISKAUPAN MARKKINA-ALUE 4.1 Rovaniemen kaupallinen vaikutusalue Rovaniemen päivittäistavarakaupan välitön vaikutusalue käsittää Rovaniemen kaupungin, maalaiskunnan sekä osan naapurikuntien alueista. Rovaniemi on maakuntakeskus ja sen vähittäiskaupan vaikutusalue kattaa erikoiskaupan osalta koko Lapin. Eteläosissa sijaitsevat Tornio ja Kemi ovat kuitenkin kysynnän ja tarjonnan suhteen enemmän Oulun ja Ruotsin Norbottenin kaupunkien vaikutuspiirissä. Varsinkin Oulun seudulla on vahva erikoiskaupan tarjonta, joka houkuttelee kysyntää Lapistakin. Rovaniemen erikoiskaupan välittömällä vaikutusalueella asui vuonna 2003 noin 110.000 ihmistä. Finnmark VAIKUTUSALUE: LAPPI Murmansk Maakunnallisen vaikutusalueen lisäksi Rovaniemen vähittäiskauppa saa matkailusta sekä melko vähäisessä määrin Finnmarkin alueelta Norjasta ja Murmanskin alueelta Venäjältä. 4 Maakunnallisen vaikutusalueen ulkopuolelta virtaava kysyntä on osasyy sille, että Rovaniemen vähittäiskaupan tarjonta on monipuolinen verrattuna vastaavan kokoisiin suomalaiskaupunkeihin. Tutkimusalue Norrbotten Kuva 1 Vaikutusalue ja tutkimusalue 4 Asiantuntijahaastattelut 7.-17.5.2004

18 4.2 Rovaniemen suurimmat kaupalliset keskittymät Rovaniemellä on kolme maakunnallisesti merkittävää kaupan keskittymää: Rovaniemen keskusta Hypermarket- ja tilaa vievän kaupan keskittymä Rovaniemen eteläpuolella Saarenkylän hypermarket-vetoinen keskittymä Ohikulkuliikenteeseen ja kansainväliseen turismiin pääasiassa perustuva Napapiirin alueen erikoiskauppa tulee tässä yhteydessä käsitellä erillisinä kokonaisuutena. Keskustan rooli on viimeisen kymmenen vuoden aikana muuttunut merkittävästi, kun entiselle teollisuusalueelle nelostien varteen ja Saarenkylään on noussut suuria päivittäistavarakaupan ja tilaa vievän kaupan yksiköitä. Tämä on vähentänyt asiointitarvetta keskustassa, mutta samalla helpottanut jonkin verran esimerkiksi keskustan pysäköintiruuhkia 5. Keskustahakuinen erikoiskauppa on suurmyymälöitymisestä huolimatta pysynyt varsin elinvoimaisena ydinkeskustan alueella. Tästä kehityksestä viestii myös kiinteistöinvestoijien mielenkiinto uusien kohteiden rakentamiseen keskustassa. Lähikaupat ja kaupunginosakeskukset palvelevat melko hyvin ympäröiviä asuinalueitaan, mutta esimerkiksi keskustan alueella on vähän pieniä päivittäistavaramyymälöitä. Kahden suurimman päivittäistavaramyymälän (Prisma, Citymarket) kilpailu on melko tasavahvaa, vaikkakin Citymarket on kooltaan ja vaikutusalueeltaan pienempi. Citymarketilla on Prismaa enemmän lähialueen asukkaita palveleva rooli, koska se sijaitsee Saarenkylän keskustassa. 4.3 Väestöennusteet Tilastokeskuksen väestöennusteiden mukaan markkina-alueen ydinalueen väestömäärä tulee pysymään lähes samana, mutta muilla alueilla on odotettavissa selvää väestön vähenemistä. Seuraavista kuvista käyvät ilmi määrälliset ja prosentuaaliset väestömuutokset kunnittain vuosien 2003 2020 aikana. 5 Rovaniemen keskustan pysäköintitutkimus 2003. Rovaniemen kaupunki.

19 Kuva 2 Väestönmuutokset kunnittain Rovaniemen markkina-alueella v. 2003 2020 Tutkimusalueen osalta väestönmuutokset ovat kuitenkin pieniä eikä niillä ole suurta vaikutusta Rovaniemen kokonaisostovoiman kehittymiseen. Muualla Lapissa väestön vähenemisellä tulee olemaan selvä vaikutus päivittäistavarakaupan verkostoon. Sen sijaan erikoiskaupan kannalta katsottuna markkina-alueen (Lapin) väestön vähenemisellä on merkitystä.

20 Väestö Rovaniemen markkina-alueella v. 2003-2020 Tilastokeskuksen ennusteiden mukaan 120 000 100 000 80 000 asukkaita 60 000 40 000 Rovaniemet Muu markkina-alue Markkina-alue 20 000 0 2003 2010 2020 vuosi Kuva 3 Väestö Rovaniemen markkina-alueella v. 2003 2020 Muu markkina-alue kärsii voimakkaasta asukasmäärän laskusta, mikä vaikuttaa osaltaan koko markkina-alueen (Rovaniemet ja muu vaikutusalue) väestöön ja ostovoimaan. Rovaniemen kaupungin osalta arviot asuntokunnista, asuntokannasta ja muualla kirjoilla olevista opiskelijoista ovat seuraavanlaisia 6. 6 Lähde: Rovaniemen kaupungin väestö 2020 saakka, Rovaniemen kaupunki 2004, Jorma Korva

21 Vuosi 2001 Vuosi 2020 Asuntokanta 19 910 Asuntokunnan keskikoko 2,02 Asuntokanta 24 467 Asuntokunnan keskikoko 1,7 Kotikunta Rovaniemi Rovaniemellä 35 100 oleva väestö 40 100 Kotikunta muu (opisk.) 5 000 Rovaniemellä oleva väestö 41 594 Kotikunta Rovaniemi 34 704 Kotikunta muu (opisk.) 6 890 Kuva 4 Rovaniemen asuntokanta, asuntokunnan keskikoko ja väestö vuosina 2001 ja 2020 Kun tarkastellaan väestömäärien muutoksia taulukossa, nähdään, että tulevassa Rovaniemen (yhdistyneessä) kaupungissa väestömäärä pysyy kuta kuinkin nykyisellään. Tarve uusiin asuinalueisiin kumpuaa talouskoon pienentymisestä ja asumisväljyyden lisääntymisestä. Rovaniemen vetovoima opiskelukaupunkina on kasvussa. Muualla kirjoilla olevat haamuasukkaat lisäävät asukkaiden todellista määrää. (Kuva 4) 4.4 Väestön alueelliset painopisteet Rovaniemen kaupunkiseutua halkovat Ounasjoki ja Kemijoki, joilla luonnollisina esteinä on myös vaikutusta väestön liikkumiseen ja kuluttajakäyttäytymiseen. Suurin väestökeskittymä sijaitsee jokien länsipuolella, jossa sijaitsee kaupungin merkittäviä asuin-, työpaikka- ja kaupankäynnin alueita, kuten keskusta, Rantaviiri, Korkalovaara (ml. Ylikylä, Lapinrinne, Vennivaara). Kaupunkiseudun länsiosassa asuu lähes 60 % tutkimusalueen (15 km:n säde kaupungin keskipisteestä) väestöstä. 7 7 Lähde: Tilastokeskuksen ruutuaineisto (250 m x 250 m) 31.12.2002

22 9.153 17.449 5.718 5.073 11.238 Kuva 5 Rovaniemen kaupunkiseudun asutuskeskittymät 15 kilometrin säteellä Tutkimusalueen väestö muodostaa 86 % Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan yhteenlasketusta väestöstä. Tutkimusalueella itsessään siis on noin 48.600 asukasta, joten tutkimusalueen ulkopuolelle jää 14 % Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan yhteenlasketusta väestöstä. Taulukko 2 Tutkimusalueen väestö asutuskeskittymittäin v. 2002 Nimi Asukkaita % Keskusta 5 073 9 % Rantaviiri 5 718 10 % Ounasvaara 11 238 20 % Korkalovaara 17 449 31 % Saarenkylä 9 153 16 % Muu maalaiskunta (> 15 km) 7 758 14 % Yhteensä 56 389 100 %

23 4.5 Ikääntyvän väestön sijainti Tällä hetkellä Rovaniemen ikääntyvää, tällä hetkellä yli 65-vuotiasta väestöä, asuu ympäri kaupunkia ja maalaiskuntaa, mutta selvä keskittymä löytyy kaupungin keskustasta. Lapsiväestön (0-17 vuotiaat) määrä on tutkimusalueella lähes kaksinkertainen (11.240) eläkeläisväestöön verrattuna (5.890). Lapsiväestö (eli lapsiperheet) ei ole yhtä keskittynyt kaupungin keskustaan. Väestötihentymät löytyvät keskustan ulkopuolelta Korkalovaarasta, Saarenkylästä ja joen itäpuolelta. Rovaniemen varttunut väestö vuonna 2002 (Taloudet, joissa yli 55-vuotiaita henkilötä) 15-350 (196) 5-15 (236) 2-5 (278) 1-2 (130) 0-1 (230) Kuva 6 Rovaniemen varttunut väestö (yli 55-vuotiaat) vuonna 2002 Tulevaisuuden suurimpia kysymyksiä on, miten vanhusväestö sijoittuu suhteessa palveluverkkoon. Oletetaan, että tällä hetkellä yli 55-vuotias noin 11.000 hengen väestö pysyy nykyisillä asuinpaikoillaan (Kuva 6). Määrällisesti erityisen paljon eläkeläisväestöä tulee viidentoista vuoden päästä asumaan keskustan ja Korkalovaaran alueilla.

24 4.6 Ostovoiman kehitys Kulutusluvut Kokonaisostovoiman kehitysennusteet voidaan johtaa toteutuneiden asukaskohtaisten kulutuslukujen ja vuotuisten kasvuprosenttiarvioiden perusteella. Nykyisellään lappilainen kuluttaja käyttää vuosittain päivittäistavaroihin ja alkoholijuomiin hieman yli 2.000 euroa sekä erikoistavaroihin ja ravintoloihin yhteensä hieman alle 2.000 euroa. Tulevaisuudessa erikoistavaran suhteellinen osuus kulutuksesta kasvaa päivittäistavaroita suuremmaksi. Taulukko 3 Kulutusluvut Lapissa 2001, 2003, 2010 ja 2020 euroa/asukas Kulutusluvut, euroa per asukas Rovaniemi v. 2001 v. 2003 v. 2010 v. 2020 Päivittäistavarat ja alko 2 026 2 087 2 238 2 399 Erikoistavarat ja ravintolat 1 879 1 993 2 290 2 657 Yhteensä 3 905 4 080 4 527 5 057 Taulukossa ennustetut asukaskohtaiset kulutusluvut on laskettu toteutuneiden kulutuslukujen 8 pohjalta seuraavien vuotuisten kasvuprosenttiarvioiden perusteella: Taulukko 4 Kulutuksen vuotuiset kasvuprosentit v. 2003 2020 Kasvuprosentit 2001-2003 2003-2010 2010-2020 Päivittäistavarat ja alko 1,5 % 1,0 % 0,7 % Erikoistavarat ja ravintolat 3,0 % 2,0 % 1,5 % Päivittäistavarakauppa tulee kasvamaan erikoiskauppaa ja ravintola-alaa vähemmän. Kasvu vaihtelee vuodesta riippuen, mutta keskimäärin pitkän aikavälin kehitys on positiivinen. Arvio on vuosien 2010-2020 osalta maltillisempi kuin vuosien 2003-2010 osalta. Ostovoima Lähtöoletuksina ostovoimalaskelmille on, että kasvu on reaalikasvua, joten inflaatiota ei ole otettu huomioon. Pitkällä aikavälillä ostovoiman kasvu noudattelee bruttokansantuotteen kasvua. Matkailijoiden ja muualla kirjoilla olevien opiskelijoiden tuomaa lisäpotentiaalia ei ole otettu huomioon, mutta matkailijoiden ja opiskelijoiden osalta asiaan perehdytään kappaleessa 4.8. 8 Tilastokeskuksen kotitaloustiedustelu v. 2001/2002 (Lapin kulutusluvut)

25 Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan yhteenlaskettu vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2003 reilut 230 miljoonaa euroa. Vuonna 2020 sen voi arvioida olevan väestömäärän ja kulutuksen kasvun perusteella lähes 290 miljoonaa euroa. Summa jakautuu nykyisin melko tarkalleen päivittäistavaran ja erikoistavaran kesken, mutta tulevaisuudessa päivittäistavaran suhteellinen osuus kulutuksesta laskee. Taulukko 5 Rovaniemen ostovoima (milj. euroa) v. 2003 2020 Ostovoima, milj. euroa v. 2003 v. 2010 v. 2020 Päivittäistavarat ja alko 118,9 128,9 136,3 Erikoistavarat ja ravintolat 113,5 131,8 151,0 Yhteensä 232,4 260,7 287,3 Kun mukaan otetaan Rovaniemen kaupungin ja maalaiskunnan lisäksi markkina-alueen muut kunnat, saadaan yhteenlasketuksi vähittäiskauppaan kohdistuvaksi ostovoimaksi reilut 450 miljoonaa euroa. Markkina-alueen muut kunnat muodostavat siis alle puolet Rovaniemen vähittäiskauppaan kohdistuvasta kysynnästä (Taulukko 6). Taulukko 6 Markkina-alueen muiden kuntien ostovoima (milj. euroa) v. 2003 2020 Ostovoima, milj. euroa v. 2003 v. 2010 v. 2020 Päivittäistavarat ja alko 112,9 111,6 109,7 Erikoistavarat ja ravintolat 107,8 114,2 121,5 Yhteensä 220,7 225,8 231,2 Ostovoiman euromääräinen kasvu Rovaniemellä on vahvaa, mikä edellyttää investointeja kaupan myymäläkapasiteettiin. Taulukko 7 Rovaniemen ostovoiman kasvu (milj. euroa) v. 2003 2020 Ostovoiman kasvu, milj. euroa v. 2003-2010 v. 2011-2020 v. 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 10,0 7,5 17,5 Erikoistavarat ja ravintolat 18,3 19,1 37,4 Yhteensä 28,3 26,6 54,9 Rovaniemen ostovoiman kasvu on päivittäistavarakaupassa vuoteen 2020 mennessä lähes 18 miljoonaa euroa ja erikoiskaupan ja ravintoloiden osalta noin 37 miljoonaa euroa (Taulukko 7). Rovaniemen ostovoiman kasvu prosentuaalisestikin ottaen vahvaa. Vuoteen 2020 mennessä

26 yhteenlaskettu kasvu on päivittäistavarakaupassa 15 % ja erikoiskaupan ja ravintoloiden osalta jo 33 % (Taulukko 8). Taulukko 8 Rovaniemen ostovoiman kasvu (%) v. 2003 2020 Kasvu-% 2003-2010 2011-2020 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 8 % 6 % 15 % Erikoistavarat ja ravintolat 16 % 15 % 33 % Yhteensä 12 % 10 % 24 % Kun mukaan otetaan muut markkina-alueen kunnat, saadaan yhteenlasketuksi ostovoiman kasvuksi noin 65 miljoonaa euroa vuoteen 2020 mennessä. Väestön vähenemisen johdosta päivittäistavaroihin kohdistuva kokonaisostovoima vähenee muissa kunnissa reilulla 3,2 miljoonalla vuoteen 2020 mennessä. Kulutustason yleisestä kasvusta johtuen muidenkin markkina-alueen kuntien erikoistavaroihin ja ravintoloihin kohdistuva euromääräinen kokonaisostovoima kuitenkin kasvaa. Taulukko 9 Lapin kuntien ostovoiman kasvu (% ja ) (pl. Rovaniemen kaupunki ja maalaiskunta) Ostovoiman kasvu, milj. euroa v. 2003-2010 v. 2011-2020 v. 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko -1,3-1,9-3,2 Erikoistavarat ja ravintolat 6,4 7,3 13,7 Yhteensä 5,1 5,4 10,5 4.7 Ostovoiman virtaukset Päivittäistavarakaupan ostovoimavirtaukset suuntautuvat keskustaan, Rantaviiriin ja Saarenkylään. Ostovoimaa virtaa pois erityisesti Korkalovaarasta ja Ounasvaarasta.

27 Korkalovaarasta euromääräinen virtaama päivittäistavaroiden osalta oli vuonna 2003 reilut 26 miljoonaa euroa ja Ounasvaarasta reilut 15 miljoonaa euroa tutkimusalueen kokonaismyynnin ollessa noin 188 miljoonaa euroa. Kuva 7 Rovaniemen ostovoimavirtaukset vyöhykkeittäin (milj. euroa) vuonna 2003

28 Indeksinä mitattuna ostovoimavirtaus oli Korkalovaaraan 26 eli 74 % alueen päivittäistavaroiden ostovoimasta kohdistui muualle. Ounasvaaran asukkaiden pt-ostovoimasta 67 % karkasi alueen ulkopuolelle. Tämä johtuu siitä, että alueiden oma tarjonta on ohutta ja muualla tarjonta on vahvaa. Vastaavasti muille vyöhykkeille (keskusta, Rantaviiri, Saarenkylä) virtaa Korkalovaarassa ja Ounasvaarassa asuvien kuluttajien ostovoimaa. Kuva 8 Rovaniemen ostovoimavirtausindeksit vyöhykkeittäin vuonna 2003

29 Tarjonnan vahvuutta kuvaa seuraava taulukko, jossa on esitetty väestön, päivittäistavarakaupan pinta-alan ja myynnin suhteelliset osuudet koko tutkimusalueen osalta. Huomataan, että vaikka Korkalovaarassa ja Ounasvaarassa on varsin vahva asukaspohja, niiden päivittäistavarakaupan tarjonta on vähäistä. Taulukko 10 Rovaniemen väestön, pt-kaupan pinta-alan ja myynnin osuudet (%) vyöhykkeittäin vuonna 2003 2002 2003 2003 2003 Väestö (%) Pt-pinta-ala (%) Pt-myynti (%) Myyntiteho /m2 KESKUSTA 10 % 28 % 24 % 4 926 RANTAVIIRI 12 % 40 % 35 % 5 244 OUNASVAARA 23 % 7 % 7 % 6 583 KORKALOVAARA 36 % 8 % 6 % 5 053 SAARENKYLÄ 19 % 18 % 27 % 8 715 Keskustan ja Rantaviirin vyöhykkeet ovat alueita, joissa on asukaspohjaan nähden paljon päivittäistavarakaupan pinta-alaa ja myyntiä. Ounasvaaran ja Korkalovaaran osuus koko tutkimusalueen pt-kaupan pinta-alasta ja myynnistä on väestömäärään suhteutettuna pieni. Samalla huomataan, että pt-myynti on tehokkainta Saarenkylän vyöhykkeellä (myynti suhteutettuna pinta-alaan). Heikoimmat tehot löytyvät keskustan ja Korkalovaaran vyöhykkeiltä. 9 4.8 Lisäpinta-alan tarve Lisäpinta-alan tarve on laskettu vähittäiskauppaan kohdistuvan ostovoiman ja poistuvan pintaalaoletusten perusteella. Poistuva pinta-ala muodostuu vanhenevasta myymälärakennuskannasta ja sen vuotuinen suuruus arvioidaan olevan päivittäistavarakaupassa 1 % myyntipinta-alasta. Erikoiskaupan osalta käytettävissä ei ole myymäläkannan pinta-ala tietoja, joten poistuma on arvioitu melko varovaisesti vuoteen 2020 noin 6.500 kerrosneliöksi. Rovaniemelle suuntautuvan matkailun osuus vähittäiskaupan tilantarpeesta on noin 12 % 10. Matkailijoiksi on tosin luettu myös naapurikuntien asukkaiden arvioidut käynnit Rovaniemellä. Markkina-alueen muiden kuntien erikoiskaupan kasvuntarpeesta arviolta puolet kohdistuu Rovaniemelle. Nykyisellään esimerkiksi Inarissa lähes 40 % kuluttajista tekee vaatehankintansa ensisijassa Rovaniemellä. Muilla toimialoilla, kuten kodinkonekaupassa osuus on pienempi. 11 Vuonna 2020 Rovaniemellä ennustetaan olevan lähes 6.900 opiskelijaa, joista markkina-alueen ulkopuolella on kirjoilla noin 30 %. Tämän joukon ostovoiman voi arvioida olevan noin 70 % tavallisen kuluttajan ostovoimasta. 9 Tiedon lähteenä on A.C. Nielsenin myymälärekisteri vuodelta 2003, joten siitä puuttuvat Saarenkylän Lidl ja Nivavaaran Siwa. Näiden arvioitu pinta-ala mukaan laskettuna Saarenkylän pt-kaupan pinta-alan suhteellinen osuus nousee 26 %:in. 10 Arvio saatu Rovaseudun kuntayhtymän matkailupäälliköltä ja se perustuu Tilastokeskuksen ja kauppa- ja teollisuusministeriön laskelmiin matkailun aluetaloudellisista vaikutuksista. 11 Tuomas Santasalo Ky ja Esisuunnittelijat Oy, Ivalon keskustan kehittäminen. 2002.

30 Edellä lueteltujen oletusten perusteella voidaan laskea, että vuoteen 2020 mennessä vähittäiskaupan pinta-alan lisätarve Rovaniemellä on seuraavanlainen: Taulukko 11 Rovaniemen vähittäiskaupan lisäpinta-alan tarve v. 2020 mennessä Pt-kauppa Et-kauppa Yhteensä Pinta-alan lähde my-m2 krs-m2 my-m2 krs-m2 my-m2 krs-m2 Rovaniemet 2 493 2 992 10 699 13 909 13 192 16 901 Muu markkina-alue (50 %) 0 0 1 955 2 541 1 955 2 541 Poistuva pinta-ala (1 %/ v.) 3 486 4 183 5 000 6 500 8 486 10 683 Matkailijat (12 %) 299 359 1 284 1 669 1 583 2 028 Opiskelijat (pl. Lapista) 496 595 1 098 1 428 1 594 2 023 YHTEENSÄ 6 774 8 129 20 036 26 047 26 810 34 176 Rovaniemen päivittäistavarakaupassa lisäpinta-alan tarve on lähes 6.800 my-m 2 ja kerrosneliöinä laskettuna reilut 8.100 krs-m 2. Brutto- ja nettokasvu olisivat noin kolmannes (32-34 %) nykyiseen pt-pinta-alaan verrattuna. Erikoiskaupan lisäpinta-alan tarve on puolestaan noin 20.000 my-m 2 ja 26.000 krs-m 2. Yhteensä vähittäiskaupan myymäläpinta-alan tarve on noin 26.800 my-m 2 ja 34.100 krs-m 2. Taulukko 12 Suunniteltujen hankkeiden vaikutus lisäpinta-alan tarpeeseen Lisäpinta-alan tarve Netto Brutto Pt-kauppa 6800 8100 Et-kauppa 20000 26000 Yhteensä 26800 34100 Suunnitellut hankkeet Tradeka Ounasvaara 1900 Kärkkäinen 6000 Hypermarket-hanke 15000 Kauppakeskus Revontuli 14000 Lisäpinta-alan tarve hankkeiden jälkeen -2800 Jos kaikki vireillä olleet kaupalliset hankkeet 12 toteutuisivat, merkitsisi se nyt lasketun lisäpintaalantarpeen täyttymistä ja lähes 3.000 m 2 :n ylimääräisen tilan rakentamista (Taulukko 13). Monien suurhankkeiden toteutuminen on vielä epävarmaa, mutta laskelma antaa vertailupohjaa sille, kuinka suurista hankkeista kokonaisuuden kannalta on kysymys. Periaatteessa kolmannelle hypermarketille on tilaa, mutta silloin jäisi todennäköisesti toteutumatta joitakin muita hankkeita. 12 Kaavoittajan tiedossa olleita suunniteltuja kaupan hankkeita ovat olleet: Tradekan Ounasvaaran hanke 1.900 m 2, Kärkkäinen Oy 6.000 m 2, Vierustien hypermarket-hanke 15.000 m 2 sekä Kauppakeskus Revontuli 13.000 m 2.

31 5 KAUPAN VERKOSTON MUUTOSTEKIJÄT 5.1 Kilpailutilanne: tarjonnan keskittymät ja aukot Ostovoimavirtausanalyysissä tulivat selväksi päivittäistavarakaupan tämän hetkiset tarjonnan aukot. Ne on yksinkertaista kartoittaa laskemalla myynnin, myyntipinta-alan ja väestön suhteelliset osuudet. Potentiaaliset uudet päivittäistavarakaupan kohteet löytyvät asukkaiden suosimien kulkuväylien varrelta. Erikoiskaupassa tarjonnan aukkojen osoittaminen kaupungin sisällä on monimutkaisempaa. Varsinkin suurten erikoiskaupan yksiköiden osalta olennaista on läsnäolo markkina-alueella yleensä. Lopullinen sijainti määräytyy pitkälti sopivan tonttimaan perusteella. Asiantuntijahaastattelujen perusteella kävi ilmi, että Rovaniemen päivittäistavara- ja erikoistavarakaupassa vallitsee varsin hyvä ja dynaaminen kilpailutilanne. Jatkuvasti muuttuva kilpailuympäristö on pitänyt vähittäiskaupan toiminnan vireänä ja kannustanut uusien toimintatapojen ja konseptien omaksumiseen ja soveltamiseen. Päivittäistavarakauppa on pitkälti suuryksiköiden (esim. Prisma, Citymarket) ja lähikauppojen varassa. Keskikokoiset päivittäistavarakaupat eli supermarketit 13 ovat aliedustettuina. Hypermarketit, kuten Prisma ja Citymarket ovat investoineet laajennuksiin, viimeksi Prisma lisäsi pinta-alaansa 3.000:lla neliöllä ja Citymarketilla on niin ikään laajentumisaikeita. Rovaniemellä on melko vähän keskikokoista myymäläkonseptia edustavia supermarketteja. Päivittäistavarakauppa on hypermarkettien ja lähimyymälöiden varassa. Tällä hetkellä Rovaniemellä on kolme päivittäistavarakaupan suuryksiköksi luokiteltavaa myymälää ja niiden osuus koko myymäläkannasta (33 myymälää) on 6 prosenttia. Päivittäistavarakaupan pinta-alasta suurmyymälöiden osuus on reilu kolmannes ja myynnistä 43 prosenttia. Suurmyymälöiden markkinaosuus on siis suuri, mutta ei mitenkään epätavallinen. 13 Supermarkettien myyntipinta-ala on vähintään 400 m 2. Pienten supermarkettien myyntiala on 400-999 m 2 ja suurten yli 1.000 m 2. Supermarketeista seuraava kokoluokka ovat hypermarketit, joiden myyntipinta-ala on vähintään 2.500 m 2, josta elintarvikemyynnin osuus pintaalasta on kuitenkin alle puolet.

32 Taulukko 13 Suuryksiköiden osuus päivittäistavarakaupasta: koko Suomi v. 2000 ja Rovaniemen kaupunki ja maalaiskunta v. 2003 Suuryksiköiden osuus % Koko Suomi v. 2000 Rovaniemen kaupunki ja mlk v. 2003 Myymälöistä 8,1 6 % Päivittäistavaramyyntipinta-alasta 36,9 35 % Päivittäistavaramyynnistä 44,5 43 % Rovaniemen päivittäistavarakaupan suurmyymälöitymiskehitys on tilastojenkin mukaan ollut normaalin suomalaisen kehityksen mukaista. Tosin kehitys on seurannut valtakunnan keskiarvoja parin vuoden viiveellä. Erikoiskaupan tarjonnan koettiin olevan monipuolinen ja kilpailukykyinen esimerkiksi Oulun seutuun verrattuna. Esimerkiksi vaatekauppa, huonekalukauppa ja autokauppa ovat hyvin kilpailtuja aloja Rovaniemellä. Tarjonnan aukkoja koettiin löytyvän tavaratalokaupasta, rautakaupasta, piensisustamisesta, kodinkonekaupasta ja kenkäkaupasta. Suurin osa haastateltavista piti todennäköisenä, että juuri näiden alojen ketjuja on seuraavaksi tulossa Rovaniemelle. Kiinnostusta on sekä keskustaa että keskustan ulkopuolisia kaupan alueita kohtaan. Vireillä olevat kaavahankkeet tukevat tätä näkemystä. Kaupan keskusliikkeiden läsnäolointensiivisyys ja eri ketjujen myymäläverkosto poikkeaa jonkin verran muun Suomen rakenteesta. Syynä ei niinkään koeta olevan epäreilut kilpailuedellytykset vaan lähinnä keskusliikkeiden omat päätökset. Rovaniemi sijaitsee kaukana tärkeimmistä keskuksista, joten se on ketjulogistiikan kannalta haasteellinen kohde. Päivittäistavarakaupassa suhteellisen vahva edustus on Osuuskauppa Arinalla (Prisma, S- market), Ruokakeskolla (Citymarket, K-kaupat) ja Wihurilla (Ruokavarasto). Suomen Spar ja Tradeka (Siwa) ovat läsnä suppeammalla verkostolla. Haastattelujen perusteella myymäläkapasiteetin uusinvestointeja on suunnitteilla erityisesti lähikauppaverkoston osalta. 5.2 Keskustahakuisen kaupan muutoskehitys Asiantuntijahaastattelujen perusteella Rovaniemen keskustakauppa on voimistunut ja sen rakenne on tiivistynyt viimeisen kymmenen vuoden aikana. Samaan aikaan ydinkeskustan kaupallinen tarjonta on reuna-alueilla ohentunut ja vuokrataso on tullut alemmas. Keskusta-ankkurit voivat olla kaupan keskittymiä tai yksittäisiä, usein koko keskustan suurimpia liikkeitä, jotka vetävät puoleensa suuria asiakasvirtoja. Ankkureiden kupeeseen sijoittuu tavallisesti pienempiä liikkeitä, jotka ovat tärkeitä keskustan tarjonnan monipuolisuuden lisääjiä ja kaupunkimaisen ilmeen antajia.

33 Sampokeskus on Rovaniemen keskustahakuisen erikoiskaupan keskus, jonka kokonaismyynti ylsi 20 miljoonaan euroon ja jossa oli 1,9 miljoonaa kävijää vuonna 2003 14. Prisman ja Citymarketin yhteenlaskettu erikoistavaran myynti on samaa luokkaa kuin Sampokeskuksen. Sampokeskuksessa on monipuolinen myymälävalikoima Rovaniemen keskustan vetovoimaisimmat ankkurit ovat Sampokeskus, Kalotinlinna ja Keskipiste. esimerkiksi pukeutumisen, lahjatavaran ja piensisustamisen suhteen: vuokralaisia ovat mm. Lindex, Moda, Marimekko ja Pentik. Kauppakeskuksessa sijaitsee myös elokuvateatteri. Kauppakeskuksille tyypillistä päivittäistavara-ankkuria ei Sampokeskuksessa kuitenkaan ole. Sampokeskusta vastapäätä Sampoaukiolla sijaitsee Kalotinlinna, joka on ilmeeltään kauppakeskusmainen ja jonka vuokralaisia ovat mm. H&M, Tapsan Tapuli, Nicky & Nelly ja Handelsbanken. Kiinteistö toimii kuitenkin pääasiassa hotellina. Lisäksi Kalotinlinnaa ja Sampokeskusta vastapäätä sijaitsee entinen Ekamarket, nykyinen Arinan omistama vetovoimainen vaateliike Pukumies. K-ryhmävetoinen Keskipiste on ydinkeskustan reunalla sijaitseva pienempi keskusta-ankkuri. Keskipisteessä toimivat tällä hetkellä mm. K-Supermarket, Musta Pörssi, InterSport ja Kenkä- Rinne. Keskustaan on ollut suunnitteilla rakentaa uusi Kauppakeskus Revontuli, joka rakennettaisiin Vt4:n päälle nykyisen Keskipisteen jatkeeksi. Vähittäiskaupan käyttöön tulisi noin 12.000 neliötä ja oheen tulisi suunnitelmien mukaan noin 600 autopaikkaa. Kauppakeskukseen on suunniteltu tulevan myös supermarketmyymälä. 14 Lähde: Ahti Ylimäinen, kauppakeskuspäällikkö, Sampokeskus, Citycon Oyj, haastattelu 11.5.2004

34 Kuva 9 Kauppakeskus Revontulen pohjapiirros Asiantuntijahaastattelujen perusteella kaupan toimijoiden näkemykset hankkeen toteuttamiskelpoisuudesta vaihtelevat. Varsinkin kauppakeskuksen vaatimat erikoisjärjestelyt esimerkiksi liikennejärjestelyjen suhteen herättivät epäilyjä. Jotkut näkivät kauppakeskuksen sijainnin olevan liian syrjässä muuhun keskustakauppaan nähden. Kauppakeskus Revontulen saavutettavuus paranisi merkittävästi, jos se yhdistettäisiin vieressä olevaan Keskipisteeseen. Toteutuessaan Revontulesta toivotaan täydentäjää keskustan erikoiskaupan tarjonnalle eikä niinkään suoraa kilpailua, joka siirtäisi keskustakaupan painopistettä merkittävästi. Pitkällä aikavälillä hankkeen arvioitiin vastaavan uuden myymäläkapasiteetin tarpeeseen ja olevan riittävän suuri investointi kasvattamaan keskustan vetovoimaa kilpailussa keskustan ulkopuolisten erikoiskaupan alueiden kanssa. Kauppakeskus Revontuli on myös päivittäistavarakauppaa kiinnostava paikka: kyseeseen voisi tulla joko lähi- tai supermarketmyymälä. Kauppakeskus Revontulen rakentaminen merkitsisi käytännössä sitä, että Rovaniemen keskustahakuisen erikoiskaupan lisäpinta-alan tarve on pitkälti täytetty seuraavaksi 10-15 vuodeksi. Keskustatavarataloa ei haastattelujen perusteella ole tulossa Rovaniemelle. Syy tähän löytyy ydinvaikutusalueen väestöpohjan ohuudesta ja paikallaan pysyvästä väestönkasvusta sekä

35 siitä, että tavaratalokonsepti ei pienemmillä paikkakunnilla kaikilta osin toimi tarpeeksi kannattavasti nykyinen kulutuskulttuuri huomioon ottaen. Ydinkeskustan kortteliuudistukset Ydinkeskustassa on kehitteillä uudistuksia, mikä viestii keskustan kiinnostavuudesta kaupan paikkana. Suunnittelutyön alla on myös Rovakadun saneeraus kävelypainotteiseksi kaduksi ja Koskikadun kävelykadun jatkaminen Poromiehentielle asti. Kortteliuudistukset tulevat ajankohtaisiksi ainakin vanhimpien kortteleiden osalta (entinen Sokos, Osuuspankki). Rovakadun saneeraamisen myötä myös kiinnostus sen varrella sijaitseviin kiinteistöjen saneerauksiin lisääntynee. Uudistustarpeessa olevat ydinkeskustan korttelit KÄVELYKATU Kuva 10 Uudistustarpeessa olevat ydinkeskustan korttelit Torin siirtäminen ydinkeskustaan voi olla toritoiminnan elinvoimaisuuden kannalta elinehto. Torin yksityiskohtaiseen sijaintiin ei kuitenkaan tässä yhteydessä puututa. Nykyisen torin vapaaksi jäävälle tontille voidaan miettiä uusia käyttötarkoituksia pysäköinnistä toimitilarakentamiseen. Alueen kannalta on olennaista myös se, mitä kaupunki tekee omille kiinteistöilleen pitkällä aikavälillä.