JÄRVENPÄÄN KAUPUNKI TERHOLAN TAVARATALO KAUPALLISET VAIKUTUKSET

Transkriptio

1 JÄRVENPÄÄN KAUPUNKI TERHOLAN TAVARATALO KAUPALLISET VAIKUTUKSET

2 2 YHTEENVETO Pääkaupunkiseudun ja kehyskuntien väestömäärät ja kulutuskysyntä jatkavat kasvuaan. Ostovoiman kasvaessa kauppa vastaa lisääntyvään kysyntään uusia kauppapaikkoja kehittämällä ja nykyisiä kaupallisia keskuksia laajentamalla. Järvenpäähän on osoitettavissa mittavat kaupan lisäpinta-alan tarpeet vuoteen 2010 ja edelleen vuoteen 2020 mennessä. Järvenpäässä onkin vireillä uusia kauppapaikkahankkeita sekä keskustassa että keskustan ulkopuolella. Ns. Terholan tavarataloa suunnitellaan keskustan ulkopuolelle Terholan alueelle, jossa nykyään sijaitsevat mm. Citymarket ja Lidl. Terholan tavaratalo luokitellaan halpatavarataloksi, jonka liikeideaan kuuluu myydä edulliseen hintaan pääasiassa erikoistavaroita. Myyntipinta-alaltaan myymälä olisi noin neliötä, josta noin neliötä olisi päivittäistavaroita ja loput pääasiassa tilaa vievää erikoistavarakauppaa. Valikoimiin kuuluisivat myös ns. keskustahakuinen erikoistavarakauppa eli mm. vaatetus. Terholan tavaratalo edesauttaisi osaltaan koko Terholan alueen toimialan kehittymistä entistä enemmän kaupan suuntaan ja kaupunkirakenteeltaan kaupunkimaisempaan suuntaan. Terholan tavaratalo kilpailee pääasiassa suurten kaupan yksiköiden kanssa. Päivittäistavarakaupassa kilpailijoita ovat etenkin hypermarketit Prisma ja Citymarket sekä Lidl. Erikoistavarakaupassa kilpailijoita ovat etenkin hypermarketit. Keskustahakuisen erikoistavarakaupan osalta kilpailu ulottuu jossain määrin myös Järvenpään keskustan erikoismyymälöihin. Vaikutus keskustaan on kuitenkin kokonaisuuteen nähden vähäinen. Tilaa vievän kaupan osalta Terholan tavaratalo tuo markkinoille uutta tarjontaa, jota ei nykyisin juuri Järvenpäästä löydy. Sijainti kaupan verkostorakenteen sekä tulevan väestökehityksen kannalta on hyvä. Keskustan ja keskustan ulkopuolisen kaupan roolijako selkeytyy ennestään keskustan kehittyessä laadukkaaseen ja monipuoliseen erikoistavarakaupan suuntaan. Terholan tavaratalon vaikutukset nykyiseen päivittäistavarakaupan lähimyymäläverkostoon jää vähäiseksi. Kaupungin pohjoisosiin suunniteltujen tulevien lähimyymälöiden toimintaedellytyksiin Terholan tavaratalolle ei myöskään ole merkittäviä vaikutuksia. Tulevien myymälöiden mitoituksiin hankkeella voi olla vähäisiä vaikutuksia. Terholan tavaratalo vahvistaa Järvenpään kaupallista asemaa ja lisää sen kaupallista omavaraisuutta etenkin erikoiskaupan osalta. Naapurikuntien myymäläverkostoon hankkeella ei kuitenkaan ole vaikutuksia. Kokonaisuudessaan Terholan tavaratalon hanke on perusteltu. Tämä Terholan tavaratalon kaupallisten ympäristövaikutusten arviointi on tehty osana Entrecon Oy:n Järvenpään kaupan palveluverkkoselvitystä. Hankkeen ohjaustyöryhmän

3 3 puheenjohtajana on toiminut kaupunginarkkitehti Ilkka Holmila ja ryhmään ovat kuuluneet myös Pirjo Latva-aho, Seppo Itkonen, Terttu-Elina Wainio ja Tarja Perälä Järvenpään kaupungista. Espoossa 30. päivänä kesäkuuta 2004 ENTRECON OY Kyösti Pätynen Konsultti, KTM Saku Järvinen Konsultti, KTM

4 4 SISÄLLYSLUETTELO 1 LÄHTÖKOHDAT Järvenpään kaupallinen vaikutusalue Kaupan keskittymät pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa Vähittäiskaupan verkosto Järvenpäässä v Päivittäistavarakauppa Erikoistavarakauppa MARKKINAT VUONNA 2003 JA Väestömäärien muutokset Ostovoiman kehitys Järvenpäässä Ostovoiman virtaukset Järvenpäässä Pinta-alan laskennallinen lisätarve TERHOLAN TAVARATALON HANKEKUVAUS Halpatavaratalo-konseptin kehitysvaihe Tavaratalon toimialarakenne ja mitoitus TERHOLAN TAVARATALON KAUPALLISIA VAIKUTUKSIA Järvenpään keskusta Päivittäistavarakaupan suurmyymälät Päivittäistavarakaupan lähipalvelut Järvenpään kaupallinen asema Kaupan kehittyminen naapurikunnissa Terholan alueen kaupan kehityspotentiaali Kuluttajan käyttäytyminen missä asioidaan ja milloin? Terholan tavaratalon toteuttamatta jättäminen? LIITE 1: KAUPAN MÄÄRITELMIÄ... 27

5 5 KUVALUETTELO Kuva 1 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue...6 Kuva 2 Nykyiset ja suunnitelmissa olevat kaupan keskukset pääkaupunkiseudulla...8 Kuva 3 Pt-myymälöiden pinta-alat Järvenpäässä v Kuva 4 Erikoiskaupan sijaintialueet Järvenpäässä...10 Kuva 5 Väestömäärien muutokset tilastoalueittain v Kuva 6 Asukkaat ruuduittain ja päivittäistavaramyymälät Järvenpäässä...12 Kuva 7 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä v Kuva 8 Pt-ostovoimavirtaukset (milj. euroa) tilastoalueittain v Kuva 9 Pt-ostovoimavirtaukset (indeksi) tilastoalueittain v Kuva 10 Terholan tavaratalon pohjapiirustukset...21 TAULUKKOLUETTELO Taulukko 1 Kulutusluvut ( /asukas) sekä kasvuprosentit vuosille Taulukko 2 Ostovoima toimialoittain Järvenpäässä vuosina 2003, 2010 ja Taulukko 3 Ostovoiman kasvu Järvenpäässä v Taulukko 4 Lisäpinta-alan (my-m 2 ) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v Taulukko 5 Lisäpinta-alan (krs-m 2 ) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v Taulukko 6 Terholan tavaratalon myyntipinta-ala, myyntitehot ja myynti...21

6 6 1 LÄHTÖKOHDAT 1.1 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue Järvenpää on Keski-Uudenmaan merkittävin kaupallinen keskus. Sen vaikutusalue ulottuu etenkin hypermarket-kysynnässä ja erikoistavaroissa naapurikuntien alueelle. 1 Seuraavaan karttaan on rajattu Järvenpään ensisijainen ja toissijainen kaupallinen vaikutusalue. Kuva 1 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue 1 Kaupan määritelmiä (mm. päivittäistavarakauppa, erikoistavarakauppa, hypermarket) on esitelty Liitteessä 1.

7 7 Sisempi ensisijainen vaikutusalue kattaa Järvenpään lisäksi osia naapurikunnista. Tällä alueella asuu n pääosin Järvenpäässä asioivaa henkilöä. Toissijaisella vaikutusalueella on noin asukasta, joiden kauppa-asiointi jakautuu reuna-alueiltaan myös Järvenpään kilpaileviin keskuksiin. Vaikutusalue kattaa Järvenpään lisäksi Tuusulasta Kellokosken, Jokelan ja osittain myös Hyrylän. Mäntsälä ja Pornainen kuuluvat myös pääosin Järvenpään toissijaiseen vaikutusalueeseen. Yhteensä koko Järvenpään vaikutusalueella on siis noin asukasta ja väestönkasvun on ennustettu olevan erittäin suurta seuraavien vuosikymmenten aikana. Erikoiskaupassa Järvenpään kanssa kilpailevat Kerava, Hyvinkää sekä etenkin Vantaa ja muut pääkaupunkiseudun mittavat kaupan keskukset. 1.2 Kaupan keskittymät pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa Pääkaupunkiseudulla ja myös kehyskunnissa on vireillä useita kaupan hankkeita. Lahden moottoritie on sekä kaupan että moottoritien varrella sijaitsevien kuntien kannalta mielenkiintoinen sijaintipaikka. Mittavia kaupan hankkeita Lahdenväylän varteen on jo suunnitteilla Helsingissä (Viikki) ja Vantaalla (Hakunila). Keravalla ja Järvenpäässä etenkään päivittäistavarakauppaa ei ole suunnitteilla moottoritien varteen. Järvenpäässä eteläisen moottoritieliittymän läheisyyteen yleiskaavassa osoitetaan lähinnä tilaa vievää erikoiskauppaa. Kaupan yleinen trendi keskittyä näkyy seuraavassa kartassa, johon on merkitty merkittävimpiä nykyisiä ja suunnitelmissa olevia kaupallisia keskuksia. Mukana ovat kaikki keskukset, joissa on hypermarket-tasoinen myymälä (olemassa olevat keskukset sinisiä, suunnitellut keltaisia).

8 8 Kuva 2 Nykyiset ja suunnitelmissa olevat kaupan keskukset pääkaupunkiseudulla Edelliseen karttaa on otettu mukaan vain mittavimmat tiedossa olevat hankkeet. Näiden lisäksi hankkeita on vireillä myös Klaukkalassa, Tuusulassa, Mäntsälässä, Keravalla ja Järvenpäässä. Pääkaupunkiseudun useissa kauppakeskuksissa on myös vireillä laajennushankkeita. Kilpailu kuluttajien suosiosta siis jatkuu edelleen ostovoiman kasvun avittamana.

9 9 1.3 Vähittäiskaupan verkosto Järvenpäässä v Päivittäistavarakauppa Vuonna 2003 Järvenpäässä toimi 15 päivittäistavarakauppaa ja 5 päivittäistavarakaupan erikoismyymälää 2. Seuraavassa kartassa nämä myymälät on esitetty myyntipinta-alan mukaan. Punainen kuvaa päivittäistavaraosaston pinta-alaa ja vihreä erikoistavaraosaston pinta-alaa. Kuva 3 Pt-myymälöiden pinta-alat Järvenpäässä v Suurimmat myymälät ovat keskustan Prisma ja keskustan ulkopuolinen Citymarket, joiden päivittäistavaraosastot ovat pinta-alaltaan lähes neliön suuruisia. Lisäksi nämä hypermarketit tarjoavat laajan valikoiman erikoistavaroita. Valintatalo Plus on kaupungin suurin pelkästään päivittäistavaroita myyvä supermarket. Edellisestä kartasta puuttuu vuoden Päivittäistavarakaupan erikoismyymälät ovat Järvenpäässä luontaistuote- tai leipomomyymälöitä.

10 10 aikana avannut Lidl. Pienempiä lähimyymälöitä löytyy melko tasaisesti runsasväkisimmiltä alueilta kaupungin eripuolilta lukuun ottamatta pohjoista aluetta (Peltola, Isokytö, Pietilä, Nummenkylä) Erikoistavarakauppa Erikoistavarakauppa on Järvenpäässä keskittynyt pääasiassa ydinkeskustaan. Tämän lisäksi ns. tilaa vievä kauppa on hakenut sijaintiaan keskustan ulkopuolelta. Seuraavassa kartassa on osoitettu karkeasti erikoiskaupan sijoittuminen Järvenpäässä. Kuva 4 Erikoiskaupan sijaintialueet Järvenpäässä Ydinkeskustan (punainen ympyrä) ulkopuolella on kaksi merkittävämpää erikoiskaupan aluetta (siniset ellipsit): Terhola sekä Wärsilänkadun/Pajalankadun alue. Tämän lisäksi yksittäisiä erikoiskaupan yksikköjä sijaitsee eri puolilla kaupunkia, mm. K-rauta eteläisen moottoritien läheisyydessä sekä Jysk ja Hackman keskustan eteläpuolella.

11 11 2 MARKKINAT VUONNA 2003 ja Väestömäärien muutokset Järvenpäässä oli vuoden 2003 lopussa asukasta. Vuoteen 2020 väestömäärän ennustetaan kasvavan asukkaaseen eli kasvua olisi 21 prosenttia. Seuraavassa kartassa on tilastoalueittain kuvattu väestömäärien muutokset Järvenpäässä vuodesta 2003 vuoteen Kuva 5 Väestömäärien muutokset tilastoalueittain v Eniten uusia asukkaita tulee etelään Ristinummen ja Lepolan alueelle sekä pohjoiseen Haarajoen ja Pietilän alueille. Väestömäärä kasvaa kuitenkin lähes kaikilla tilastoalueilla

12 12 kaupungin eri puolilla. Sen sijaan Kyrölän ja Jampan tilastoalueilla väestömäärän ennustetaan vähenevän muutamalla sadalla hengellä. Seuraavassa on esitetty nykyisen väestömäärän sijoittuminen ruututarkkuudella (250 m x 250 m) Järvenpäässä. Lisäksi kartassa on vuoden 2003 pt-myymälät. Kuva 6 Asukkaat ruuduittain ja päivittäistavaramyymälät Järvenpäässä Edellisestä kartasta käy ilmi, että myymäläverkosto vastaa melko hyvin väestön sijaintia: väkirikkailla alueilla on lähes aina myös myymälä. Poikkeuksen tekevät pohjoiset asuinalueet, joilla lähimpään myymälään etäisyys on muita kaupunginosia pidempi.

13 Ostovoiman kehitys Järvenpäässä Järvenpääläisten ostovoiman määrittelyssä pohjana ovat Tilastokeskuksen tuoreimmat kulutusluvut ( /henkilö v. 2001) Uudenmaan alueella (pl. pk-seutu). Seuraavassa taulukossa on esitetty kulutusluvut vuosille 2001, 2003 sekä 2010 ja Ohessa on myös kulutuslukujen päivityksessä ja tulevan tilanteen ennusteissa käytetyt vuosittaiset kasvuprosentit 3. Vähittäiskauppa on jaettu tässä päivittäistavarakauppaan sekä erikoistavarakauppaan. Taulukko 1 Kulutusluvut ( /asukas) sekä kasvuprosentit vuosille Kulutusluvut, euroa per asukas Järvenpää v v v v Päivittäistavarat ja alko Erikoistavarat ja ravintolat Yhteensä Kasvuprosentit Päivittäistavarat ja alko 1,5 % 1,0 % 0,7 % Erikoistavarat ja ravintolat 3,0 % 2,0 % 1,5 % Ostovoima määräytyy kulutuksen kasvun ja väestömäärien muutoksen yhteisvaikutuksesta. Seuraavassa taulukossa on esitetty Järvenpään asukkaiden ostovoima edellä esitettyjen väestö- ja kulutuslukuennusteiden pohjalta. 3 Reaalikasvu, jossa inflaatiota ei ole huomioitu. Kasvuluvut vuosille ovat melko varovaisia ennusteita tulevasta kehityksestä.

14 14 Taulukko 2 Ostovoima toimialoittain Järvenpäässä vuosina 2003, 2010 ja 2020 Ostovoima, milj. euroa v v v Päivittäistavarat ja alko 88,6 103,4 123,7 Erikoistavarat ja ravintolat 91,8 114,8 148,6 Yhteensä 180,4 218,1 272,3 Kasvu-% Päivittäistavarat ja alko 17 % 20 % 40 % Erikoistavarat ja ravintolat 25 % 29 % 62 % Yhteensä 21 % 25 % 51 % Vuonna 2003 järvenpääläisten yhteenlaskettu vähittäiskaupan ostovoima oli noin 180 miljoonaa euroa, josta noin puolet oli päivittäistavaraa. Vuoteen 2020 mennessä ostovoiman ennustetaan kasvavan noin 270 miljoonaan euroon eli kasvua olisi yli 50 prosenttia. Erikoistavaroiden ostovoiman kasvu on päivittäistavaroita suurempaa. 2.3 Ostovoiman virtaukset Järvenpäässä Seuraavassa tarkastellaan ostovoiman virtauksia eli toteutuneen myynnin ja ostovoiman erotusta Järvenpäässä. Päivittäistavaroiden ostovoima, myynti ja ostovoiman virtaus vuosian 1999, 2001 ja 2003 on esitetty seuraavassa kuvassa 4. 4 Oheisissa myyntiluvussa ei mukana mm. huoltoasemien ja kioskien pt-myyntiä. Ostovoimavirtaus on siis hieman suurempi kuin kuviosta ilmenee.

15 15 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä M 60 Pt-myynti ostovoima ostovoimavirtaus vuosi Kuva 7 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä v Päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus Järvenpäähän on kasvanut muutamasta miljoonasta eurosta jopa 15 miljoonaan euroon vuosina Ostovoimavirtaus naapurikunnista Järvenpäähän on siis selvästi kasvanut. Seuraavassa on esitetty päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus miljoonina euroina tilastoalueittain. Punaisilla alueilla myynti on alueen omaa ostovoimaa suurempi ja sinisillä alueilla vastaavasti pienempi.

16 16 Kuva 8 Pt-ostovoimavirtaukset (milj. euroa) tilastoalueittain v Keskustan ja Pöytäalhon tilastoalueilla ostovoiman sisäänvirtaus on suurimmillaan Prisman ja Citymarketin vetämänä. Myös Pajalan, Terholan ja Haarajoen alueilla pt-kaupan myynti on ostovoimaa suurempi. Suurimmillaan ostovoiman ulosvirtaus on puolestaan pohjoisilla tilastoalueilla. Seuraavassa kartassa on esitetty vastaavasti pt-ostovoiman virtaukset indeksilukuina.

17 17 Kuva 9 Pt-ostovoimavirtaukset (indeksi) tilastoalueittain v Punaisilla alueilla indeksi on yli sadan, eli myynti on ostovoimaa suurempi. Esimerkiksi Haarajoen indeksi 154 tarkoittaa, että alueella pt-kaupan myynti on 54 % ostovoimaa suurempi. Sinisillä alueilla indeksi on alle 100 ja ostovoima siis myyntiä suurempi. Esimerkiksi Jampan indeksi 45 tarkoittaa, että alueelta virtaa ulos 55 % pt-kaupan ostovoimasta. Harmaat alueet (=indeksi 0) ovat päivittäistavarakaupan palvelutyhjiöitä: koko alueen ostovoima virtaa ulos.

18 Pinta-alan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvu näkyy aikaa myöten pinta-alan kasvuna. Kauppa ei yleensä jätä tilaisuutta käyttämättä lisätäkseen myyntiään! Ja se tapahtuu kapasiteettia nostamalla. Ostovoiman kasvua aiheuttavat: nykyisen väestön kulutuksen kasvu uusien asukkaiden kulutus Seuraavassa on esitetty ostovoiman kasvu Järvenpäässä päivittäistavaroiden ja erikoistavaroiden osalta: Taulukko 3 Ostovoiman kasvu Järvenpäässä v Ostovoiman kasvu, milj. euroa v v v Päivittäistavarat ja alko 14,8 20,3 35,1 Erikoistavarat ja ravintolat 22,9 33,8 56,8 Yhteensä 37,7 54,1 91,8 Edellä osoitettu lisäostovoima tarvitsee myymäläpinta-alaa. Seuraavassa laskelmassa oletetaan, että myyntitehokkuus päivittäistavaroissa on /m 2 ja erikoistavaroissa /m 2. Järvenpään oma ostovoiman kasvu edellyttää siis seuraavanlaisia pinta-alan lisätarpeita: Taulukko 4 Lisäpinta-alan (my-m 2 ) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v Lisäpinta-alan tarve (my-m2) v v v Päivittäistavarat ja alko Erikoistavarat ja ravintolat Yhteensä Päivittäistavaroiden lisäpinta-alan tarve vuoteen 2020 mennessä on noin myyntineliötä, joka vastaisi lähes kahden hypermarketin päivittäistavaraosastoa. Erikoistavaroissa pinta-alan lisätarve on yli myyntineliötä. Seuraavassa myyntineliöt on muutettu kerrosalaksi kertoimille 1,2 (päivittäistavara) ja 1,3 (erikoistavara).

19 19 Taulukko 5 Lisäpinta-alan (krs-m 2 ) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v Lisäpinta-alan tarve (krs-m2) v v v Päivittäistavarat ja alko Erikoistavarat ja ravintolat Yhteensä Edellisissä laskelmissa on huomioitava seuraavat seikat: uusi pinta-alan tarve ei ota myyntiä nykyisistä myymälöistä pinta-alan kasvun tarvetta lisää poistuva pinta-ala sekä mahdollinen ostovoiman virtauksen kasvu naapurikunnista Vuotuinen 1 prosentin myymäläpoistuma merkitsisi vuoteen 2020 mennessä myyntineliön eli n kerrosneliön lisätarvetta edellisiin laskelmiin verrattuna pelkästään päivittäistavarakaupassa. Kulutuksen ja väestömäärän kasvun aiheuttama ostovoiman kasvu naapurikunnissa toisi myös lisänsä pinta-alan tarpeeseen. Näin edellä olevia laskelmia voidaan pitää Järvenpään vähittäiskaupan neliöiden minimilisätarpeina. Miten edellä kuvattu laskennallinen lisäkapasiteetti tulisi Järvenpäässä sijoittaa? Lähtökohtana ovat seuraavat, kaupan sijaintipäätöstä mukailevat tekijät: nykyinen väestö uuden väestön sijoittuminen nykyiset ja uudet liikenneväylät ml. raideliikenne liikenteellinen saavutettavuus nykyinen kaupan palveluvarustus kaupunkikeskus-perusteinen rakennemalli muut maankäytön edellytykset

20 20 3 TERHOLAN TAVARATALON HANKEKUVAUS 3.1 Halpatavaratalo-konseptin kehitysvaihe Terholan tavaratalo edustaisi ns. halpatavaratalo-konseptia. Niiden liikeideaan kuuluu myydä lähinnä erikoistavaroita kilpailukykyiseen hintaan. Halpatavaratalot tarvitsevat yleensä riittävän suuret ja/tai edulliset tilat pystyäkseen toimimaan konseptinsa mukaisesti. Ne tarjoavat vaihtoehdon etenkin kuluttajille, jotka eivät taloudellisista syistä halua asioida keskustaputiikeissa tai tavarataloissa. Tässä suhteessa halpatavaratalot täydentävät muuta kaupan tarjontaa ja tuovat lisää vaihtoehtoja markkinoille. Monet halpatavarataloketjut ovat viime vuosien aikana kuitenkin nostaneet laatutasoaan ja nousseet lähes samaan sarjaan hypermarkettien kanssa. Hintatason merkitys myymälöiden kilpailussa on kuitenkin erittäin tärkeä tekijä. 3.2 Tavaratalon toimialarakenne ja mitoitus Terholan tavaratalon sijaintipaikka olisi Pohjoisväylän ja Helsingintien risteyksessä. Pohjoisväylän toisella puolella sijaitsee Citymarket ja Helsingintien toiselle puolelle suunnitellaan Jet-bensiiniasemaa sekä kaupallisia palveluita. Samalle risteysalueelle ollaan parhaillaan rakentamassa ABCliikennepalveluasemaa. Oheisessa kuvassa 5 näkyy tavaratalon tontti ja siihen suunnitellut rakennukset. Varsinainen tavaratalorakennus on kaksikerroksinen myymälätilojen sijaitessa 2. kerroksessa. Lisäksi tontin reunassa on lämmittämätön vihermyymälä. Seuraavassa kuvassa 5 on kerroksittain pohjapiirustukset myymälästä. Pohjakerros on sisäänkäyntiä ja siihen liittyvää toria sekä pullonpalautusta, huoltotiloja ja erillistä 5 Lähde: Arkkitehtitoimisto VG-Group Oy

21 21 vihermyymälää lukuun ottamatta omistettu pysäköinnille. Pysäköintipaikkoja katutasoon mahtuu 373. Toisessa kerroksessa ovat varsinaiset myymälätilat, kerrosalaltaan noin neliötä. 1. krs 2. krs Kuva 10 Terholan tavaratalon pohjapiirustukset Varsinaisen tavaratalo-osan (pl. vihermyymälä) myyntipinta-ala on noin neliötä, josta 60 % on ilmoitettu koostuvan ns. tilaa vievästä kaupasta. Loput 40 % koostuisi n neliön elintarvikeosastosta sekä muusta erikoistavarakaupasta. 6 Seuraavassa taulukossa on esitetty tämä jako. Lisäksi on johdettu myyntitehokkuuksien kautta myymälän oletettu myynti. Taulukko 6 Terholan tavaratalon myyntipinta-ala, myyntitehot ja myynti Myyntiala Myyntiteho Myynti Terholan tavaratalo m2 /m2 milj. * "tilaa vievä" (60 %) ,7 * muut (40 %) ,4 - erikoiskauppa ,4 - elintarvikkeet ,0 YHTEENSÄ ,1 Tavaratalon kokonaismyynniksi muodostuisi noin 25 miljoonaa euroa vuodessa. Tästä elintarvikemyynti olisi noin 9 miljoonaa euroa ja varsinaisen keskustahakuisen erikoiskaupan 6 Pinta-alatiedot on saatu keskusteluista Juha Palovaaran (Nova-Kiinteistöt Oy) sekä Jouni Saarisen (Arkkitehtitoimisto VG-Group Oy) kanssa.

22 22 myynniksi jäisi 4,4 miljoonaa euroa. Tilaa vievän kaupan myynti kohoisi lähes 12 miljoonaan euroon eli lähes 50 % koko tavaratalon myynnistä.

23 23 4 TERHOLAN TAVARATALON KAUPALLISIA VAIKUTUKSIA 4.1 Järvenpään keskusta Järvenpään keskustan vahvuus on monipuolisessa erikoistavarakaupassa. Keskustan ankkurina toimii Prisma, jonka päivittäistavaraosastokin on mittava. Valtaosa Terholan tavaratalon valikoimista on muuta kuin keskustahakuista vähittäiskauppaa. Keskustahakuisen erikoiskaupan (mm. vaatetus, lelut ja osa taloustavaroista) ja päivittäistavarakaupan (elintarvikkeet ja non-food) osalta Terholan tavaratalo kilpailee osittain myös keskustan kanssa. Lähinnä kilpailu käydään tällöin juuri Prisman kanssa. Terholan tavaratalon valikoima edustaa etenkin vaatetuksen osalta pääasiassa selvästi keskustan muotiliikkeitä edullisempaa hintatasoa ja se kilpailee näin erityyppisistä asiakkaista. Osaltaan Terholan tavaratalo vahvistaa Terholaa kaupan alueena ankkureinaan sen lisäksi Citymarket ja Lidl. Näin keskustan suhteellinen osuus kaupan volyymistä pienenee ellei keskustassa ryhdytä investointeihin kaupan lisäpinta-alan synnyttämiseksi. Keskustaa tulisi kehittää sekä kävelykadun varren kortteleissa (mm. Perhelän kortteli) sekä sen välittömässä läheisyydessä. Keskustassa tyypillisiä toimialoja olisivat mm. pukeutuminen ja muotikauppa, sisustus- ja lahjatavarakaupat, ravintolat ja kahvilat sekä muut pienemmät erikoiskaupat. 4.2 Päivittäistavarakaupan suurmyymälät Eniten Terholan tavaratalo kilpailisi muiden suurten kaupan yksiköiden kanssa. Varsinkin hypermarketit Prisma ja Citymarket altistuvat kilpailulle etenkin erikoistavarakaupan osalta. Päivittäistavarakaupan osalta Terholan tavaratalo kilpailisi hypermarkettien lisäksi etenkin Lidlin kanssa. Lidl tarjoaa samantyyppisen rajoitetumman valikoiman elintarvikkeita kuin Terholan tavaratalokin. Edellä mainituissa päivittäistavarakaupan suurmyymälöissä 7 tapahtunee Terholan tavaratalon vaikutuksesta tilapäinen myynnin alentuminen, jolla ei kuitenkaan pitäisi olla vaikutuksia myymälöiden toimintaedellytyksiin. Ostovoiman kasvu palauttaa myynnit muutamassa vuodessa entiselleen. Vaikka Terholan tavaratalo kilpaileekin läheisten Citymarketin ja Lidlin kanssa, se samalla vahvistaa koko Terholan aluetta kaupan keskittymänä. Nämä kolme myymälää muodostavat yhdessä selvän vaihtoehtoisen asiointialueen keskustan Prismaan nähden. Terholan alueen tarjonta keskittyy yhä enemmän etenkin erikoistavarakaupan suuntaan. Merkittävä osa uudesta erikoistavarakaupasta on kuitenkin luokiteltavissa tilaa vieväksi kaupaksi. 7 Lidl ei ole virallisen luokituksen mukaan päivittäistavarakaupan suurmyymälä, joihin lasketaan yli krs-m2:n päivittäistavaramyymälät.

24 Päivittäistavarakaupan lähipalvelut Terholan tavaratalon vaikutuksia lähimyymälöihin voidaan tarkastella kahdella tasolla: vaikutuksia nykyisiin päivittäistavarakaupan lähimyymälöihin sekä tuleviin lähimyymälähankkeisiin. Terholan alueella on tällä hetkellä kolme päivittäistavaramyymälää (Citymarket, Lidl ja Valintatalo), joiden yhteenlaskettu päivittäistavaroiden myyntipinta-ala on noin m 2. Terholan tavaratalon tuoma pt-kaupan lisäpinta-ala (1.500 m 2 elintarvikkeet + arviolta 300 m 2 non-food) tuo alueen päivittäistavaratarjontaan noin 40 % lisäyksen. Asuinalueilla olevien lähimyymälöiden (nykyisten ja tulevien) toimintaedellytykset ovat riippuvaisia pääasiassa lähiväestön määrästä. Liikenteellisesti hyvä sijainti ja helppo saavutettavuus ovat myös tärkeitä seikkoja lähimyymälöiden menestykseen. Nykyisiin asuinalueilla sijaitseviin lähimyymälöihin ei Terholan tavaratalolla ole oleellisia vaikutuksia. Sen sijaan Terholassa kilpailutilanne etenkin jo avanneen Lidlin ja myös tulevan Terholan tavaratalon myötä kiristyy ja Valintatalo voi joutua ahtaalle. Toisaalta pienen lähimyymälän edut eli asioinnin helppous ja nopeus houkuttavat Terholan Valintataloon eri tyyppisiä kuluttajia kuin suurempiin marketteihin. Oheiseen karttaan on paikannettu ja nimetty vuoden 2003 päivittäistavarakaupan myymäläverkosto, Terholan tavaratalo sekä uudet suunnitellut hankkeet kaupungin pohjoispuolella. Terholan tavaratalolta on noin kahden kilometrin matka Vehnätielle ja Laurilantielle suunnitelluille myymälöille. Tämä jättää näille tuleville myymälöille varsin hyvät omat lähimarkkinat varsinkin, kun Terholan tavaratalo ei varsinaisesti tuo uudenlaista päivittäistavaratarjontaa alueellensa. Jo tiedossa oleviin päivittäistavarakaupan myymälähankkeisiin Terholan tavaratalolla ei ole osoitettavissa merkittäviä vaikutuksia. Tulevien myymälöiden

25 25 mitoituksiin hankkeella voi olla kuitenkin vähäisiä vaikutuksia. Vehnätien kaupalle on kuitenkin tilausta jo nykyisellä väestöpohjalla (reilu asukasta lähiseudulla + hyvä liikenteellinen sijainti). Laurilantien lähikaupalle on taas nykyväestössä osoitettavissa vajaa asukkaan lähiasujaimisto, joka yhdessä väestönkasvun kanssa antaa kohtuulliset perusteet uudelle lähimyymälälle. 4.4 Järvenpään kaupallinen asema Terholan tavaratalo tuo Järvenpäähän ja koko talousalueelle kaupan uuden toimintakonseptin: monipuolisen halpatavaratalon. Kuluttajasegmentti, joka hakee low price -tarjontaa, löytäisi sen kotikaupungin alueelta laajassa mitassa. Toisaalta halpatavaratalo jättää keskustatyyppiselle erikoiskaupalle mahdollisuuden kehittyä keskustassa. Näin keskustaa tullaan edelleenkin kehittämään laadukkaan toimialarakenteen suuntaan. Järvenpään imago ja liiketoimintaympäristö paranee etenkin Terholassa ja alueen kiinnostavuus myös kaupan sijaintipaikkana nousee. Myös muualle kaupungin alueelle uudella kaupan toimijalla on välillisesti piristävä vaikutus. Erilaiset kaupan profiilit ja konseptit täydentyvät. Järvenpään kaupallinen omavaraisuus nousee etenkin erikoiskaupan osalta. Tämä tarkoittaa sitä, että järvenpääläisten ostosmatkat kaupungin ulkopuolelle vähenevät ja naapurikuntalaisten ostosmatkat Järvenpäähän kasvavat jonkin verran. Tästä voivat hyötyä myös jo olemassa olevat myymälät Järvenpäässä. 4.5 Kaupan kehittyminen naapurikunnissa Terholan tavaratalo vahvistaa Järvenpään kaupallista asemaa jonkin verran. Ostovoimavirtauksen lisäys naapurikunnista Järvenpäähän ei kuitenkaan ole niin huomattava, että Terholan tavaratalolla olisi vaikutuksia naapurikuntien kaupan palveluverkkoon. 4.6 Terholan alueen kaupan kehityspotentiaali Tavaratalohanke yhdessä muiden hankkeiden kanssa lisää koko Terholan kiinnostavuutta vähittäiskaupan vyöhykkeenä. Etenkin tilaa vievän kaupan alueena Terholalla on kehityspotentiaalia. Toisaalta Citymarket ja Terholan tavaratalo edustavat osittain myös keskustahakuista erikoistavarakauppaa. Terholan kaupunkikuva kehittyykin kaupunkimaiseen suuntaan etenkin Pohjoisväylän ja Helsingintien risteyksessä. Terholan alueella on odotettavissa painetta kiinteistöinvestointeihin ja nykyisten toimintojen jalostumista kaupan toimintojen suuntaan. Ei-sopivat toimialat (mm. varastotoiminnot) siirtynevät ajan mittaan syrjäisimmille alueille halvemman maanhinnan perässä. Terhola tarjoaisi monelle tilaa vievän kaupan myymälälle vaihtoehtoisen sijaintipaikan. Toinen kiinnostava tilaa vievän kaupan alue

26 26 on eteläinen moottoritien liittymä, jossa yhdistyy myös paljon tilaa vaativan kaupan sijainnin edellytyksiä (tilaa rakentaa, liikenteellisesti helposti saavutettava sijainti, toistaiseksi kohtalainen maanhinta). 4.7 Kuluttajan käyttäytyminen missä asioidaan ja milloin? Ostopaikan valintaan vaikuttavat tekijät ovat kaupan tutkijoiden pysyvä mielenkiinnon kohde. Argumenteista nousevat esiin: valikoiman laajuus, edullisuus, laadukkuus, asioinnin nopeus, viihtyvyys ja turvallisuus. Nämä ominaisuudet asiakkaan kannalta parhaimmalla tavalla yhdistävä myymälä voittaa kilpailussa. Yleisiä kuluttajakäyttäytymisen muutostrendejä ovat mm. auton käytön lisääntyminen, siitä seuraava ostosmatkan pituuden kasvu sekä keskiostoksen kasvu. 8 Asiointimatkojen yhteydessä pyritään hoitamaan mahdollisimman moni kauppa-asia, mikä suosii monipuolisia kaupan keskittymiä liikenteellisesti hyvillä paikoilla. 4.8 Terholan tavaratalon toteuttamatta jättäminen? Terholan tavaratalon toteuttamatta jättäminen merkitsisi Järvenpään kannalta seuraavaa: vastaavan tyyppinen kaupan suuryksikkö sijoittuisi jonnekin muualle Järvenpäähän tai naapurikuntiin, vastaavan tyyppistä konseptia ei voida kuitenkaan toteuttaa Järvenpään keskustaan (tilantarve, kaava) erikoistavarakaupan ostovoimavirtaus naapurikunnista Järvenpäähän pysyisi ennallaan tai vähenisi hieman Järvenpään kaupallisen omavaraisuuden kasvu hidastuu Järvenpään status seutukunnan kaupallisena keskuksena ei vahvistu 8 Tämä on jo suurelta osin tapahtunut, mutta Suomessa kehitys jatkunee edelleen, kunnes saavutetaan pohjoismainen keskitaso. Tähän kehitykseen vaikuttaa suurelta osin autokannan tihentyminen.

27 27 LIITE 1: KAUPAN MÄÄRITELMIÄ Kuluttajan ostotapahtumat ovat tavallisesti joko päivittäisiä, usein tapahtuvia ostotapahtumia tai harvoin tehtäviä erikoistavaraostoja. Päivittäistavaroiden ryhmään kuuluvat elintarvikkeet sekä usein kotitaloudessa tarvittavat pesu-, puhdistus- ja kodintarvikkeet (ns. non-food-tuotteet). Normaalin elintarvikemyymälän valikoima koostuu juuri em. tuotteista. Alkoholituotteiden osalta käytäntö vaihtelee, mutta päivittäistavarakaupoissa myytävät alkoholijuomat kuuluvat poikkeuksetta päivittäistavaroiden ryhmään. Erikoistavaraa ostetaan harvemmin. Erikoistavara käsitteenä pitää sisällään lähes kaiken päivittäistavarakaupan ulkopuolelle kohdistuvan vähittäiskaupan yksityisen kulutuksen: pukeutumisen, vapaa-ajan tuotteet, kodintekniikan, optisen alan tuotteet, asumisen ja sisustamisen jne. Autokauppakin voidaan lukea erikoistavaraostosten piiriin, mutta se pidetään yleensä jo tilastollisistakin syistä erillään muusta erikoiskaupasta. Päivittäistavarakauppa Seuraavassa on kuvattu keskeiset vähittäiskaupan termit: 9 Tavaratalo Tavaratalo on monen alan tavaroita myyvä vähittäismyymälä, jonka myyntipinta-ala on vähintään m 2. Tavaratalossa minkään tavararyhmän osuus myyntipinta-alasta ei ylitä puolta kokonaismyyntialasta. Tavaratalon osastot vastaavat alan erikoisliikkeiden valikoimaa. Tavaratalossa on korkea palvelu-aste ja kassat sijaitsevat osastoilla. Tavaratalo voi sijaita kaupungin ydinkeskustassa, aluekeskuksessa tai muualla sijaitsevassa kauppakeskuksessa. Raja tavaratalon ja halpahintatavaratalon välillä on joskus hämärä. Suurimmat niistä voidaan osoittaa kolmeen kategoriaan: tavaratalo, hypermarket ja halpatavaratalo (ns. hard discounter). Halpatavaratalossa lajitelma on laaja, usein päivittäistavara käsittää ainoastaan kuivan teollisen elintarvikkeen ja palvelu on minimissään. Tyypillinen esimerkki halpatavaratalosta on pääkaupunkiseudulla toimiva Tarjoustalo, Pohjanmaalla toimiva Kokkolan Halpa-Halli ja Oulun seudulla toimiva Säästökuoppa. Hypermarket Hypermarket on monen alan tavaroita myyvä pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva vähittäismyymälä, jonka myyntipinta-ala on yli m Hypermarketissa elintarvikkeiden osuus on vähemmän kuin puolet kokonaispinta-alasta, mutta myynnin painopiste on päivittäistavaroissa. Hypermarket voi sijaita kaupungin keskustassa, sen tuntumassa, kauppakeskuksessa tai muualla liikenteellisesti hyvin saavutettavissa paikoissa. Järvenpäässä on tällä hetkellä kaksi hypermarkettia: Prisma ja Citymarket. 9 Lähde: Kauppa Keskuskauppakamari. 10 Käytännössä uudet hypermarketit ovat paljon suurempia, jopa yli m 2.

28 28 Supermarket Supermarket on pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva päivittäistavaramyymälä, jonka myynti-pinta-ala on vähintään 400 m 2 ja jossa elintarvikkeiden osuus on yli puolet myyntipinta-alasta. Toimialan käytännön tilastoinnissa supermarketmyymälät jaetaan pinta-alaltaan suuriin yli m 2 ja pieniin m 2 supermarketteihin, joita kutsutaan myös yleisesti marketeiksi. S-Marketit, Valintatalot ja K- Supermarketit ovat yleisimpiä supermarket-ketjuja. Lähikauppa Lähikauppa on tavallisesti pieni, yleensä alle 400 m 2 :n kokoinen myymälä, joka sijaitsee asutuksen keskellä jalankulkuyhteyksien päässä. Lähikauppoihin kuuluvat valintamyymälät, kyläkaupat, laatikkomyymälät ja kioskit. Esimerkkejä lähimyymäläketjuista ovat Siwa, Alepa, Sale, Ruokavarasto, K- Extra ja Spar-Market. Valintamyymälä: Isot valintamyymälät ovat pinta-alaltaan m 2 :n päivittäistavaramyymälöitä ja pienet valintamyymälät ovat pinta-alaltaan m 2. Kyläkauppa: Kyläkauppa on haja-asutusalueella taikka pienissä taajamissa sijaitseva päivittäistavaramyymälä, jonka myyntipinta-ala on alle 400 m 2 ja vuosimyynti jää alle 1,6 miljoonan euron. Pienmyymälä ja kioski: Pienmyymälä ja kioski on myynti-pinta-alaltaan alle 100 m 2 :n päivittäistavaramyymälä. Elintarvikekioskin myynti voi tapahtua luukun kautta taikka itsepalvelutai palvelumyymälän tapaan. Kioskin myyntivalikoima on rajoitettu, mutta sen aukiolo on vapaa myös kaava-alueilla. Huoltoasema- ja liikennemyymälät: Asutuskeskuksissa sijaitsevien huoltamoiden ja valtateiden varsilla sijaitsevien liikennemyymälöiden päivittäistavaroiden myynti on lisääntynyt viime aikoina merkittävästi, vaikka niiden hintataso on market-hintatasoa korkeampi. Kehityksen pääasiallisena syynä on näiden myymälätyyppien vapaa aukiolomahdollisuus ja valikoimaltaan kuluttajia kiinnostava tarjonta. Lisäksi päivittäistavaroita myydään vähäisessä määrin tuotekohtaisissa erikoismyymälöissä, kauppahalleissa, suoramyyntinä, torikaupassa ja myymäläautoissa. Näiden jakelukanavien osuus kokonaismarkkinoista on viime vuosina ollut vähenemään päin. Päivittäistavaroiden sähköinen kauppa puolestaan ei ole kehittynyt ennustetulla tavalla johtuen ruoan jakelua koskevista, toistaiseksi ratkaisua vaille olevista logistisista ongelmista. Päivittäistavaroiden sähköisen kaupan vuosimyynti oli vuonna 2000 alle 10 miljoonaa euroa. Tämä vastaa yhden n m 2 supermarketin vuosittaista myyntiä.

29 29 Erikoistavarakauppa Erikoistavarakaupassa voimakas ketjuuntuminen, nopeasti uudistuvat toimintatavat ja eriytyvät konseptit ovat kehityksen avainsanoja. Hinta-laatu-palvelu -kolmion erilaiset yhdistelmät kuvastuvat kaupan tarjonnassa ja sitä esittelevässä mainonnassa. Ulkomaisten ketjujen etabloituminen Suomen markkinoille on merkittävää. Konsepteina ovat mm. suuripintaiset, usean tuhannen neliömetrin myymälät keskustojen ulkopuolelle 11. Ns. tilaa vievä erikoistavarakauppa on voimakkaasti keskittynyt markkina-alueillaan muutamiin keskittymiin. Kauppakeskus Kaupungin ydinkeskustaan perinteisesti vapaa-ajan ja pukeutumisen erikoismyymälät ovat viime vuosien aikana pyrkineet sijoittumaan kauppakeskuksiin (shopping mall). Suurin ja Suomen ensimmäinen kauppakeskus on Helsingin Itäkeskus, jonka vuokrattava pinta-ala on nykyään lähes m 2, ja joka on samalla Pohjoismaiden suurin kauppakeskus. Muita suuria kotimaisia ovat esim. Espoon Iso Omena, Vantaan Jumbo ja Raision Mylly. Näiden kokoluokka on m 2 tai enemmän. Keskustaan toteutettava kauppakeskus edellyttää toimivaa pysäköintiä. Siksi kauppakeskukset ovat viime vuosina hakeutuneet keskustojen ulkopuolelle hyvien liikenneyhteyksien päähän. Suuremmilla paikkakunnilla keskustan ulkopuolisten kauppakeskusten läheisyyteen on syntynyt joko ennen tai jälkeen kauppakeskuksen tuloa myös merkittäviä tilaa vievän kaupan keskittymiä. Vähittäiskaupan suuryksikkö ja tilaa vievä kauppa Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslaissa yli krs-m 2 suuruista vähittäiskaupan myymälää. Lain mukaan vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitettujen alueiden ulkopuolelle, ellei asemakaavassa ole erityistä merkintää vähittäiskaupan suuryksiköstä. Vähittäiskaupan suuryksikkösäädökset eivät koske paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa. (MRL 58, 114 ) Seuraavat toimialat eivät ole ohjauksen piirissä 12 : Moottoriajoneuvojen kauppa, moottoriajoneuvojen varaosien ja tarvikkeiden kauppa, rengaskauppa, venekauppa ja veneilytarvikkeiden kauppa, matkailuvaunujen kauppa, huonekalukauppa, Sisustustarvikekauppa 11 Esimerkkeinä Gigantti ja Biltema. Rauta- ja rakennustarvikekaupassa markkinoita valtaa saksalainen Bauhaus ja puutarhakaupassa Plantagen. Vapaa-ajan ja urheilun toimialalla ruotsalainen Stadium. Kotimaiset Mustapörssi ja Kesport/Intersport ovat viime vuosina kasvattaneet voimakkaasti myymäläkokoaan. 12 Ympäristöministeriö on laatinut suosituksen maankäyttö- ja rakennuslain momentissa tarkoitetun paljon tilaa vaativan erikoiskaupan toimialoista (Kontio Santasalo 2000).

30 30 (rakenteellinen sisustus: maalit, tapetit, keittiökalusteet jne.), rautakauppa, rakennustarvikekauppa, maatalouskauppa, puutarha-alan kauppa, kodintekniikkakauppa Seuraavat toimialat ovat vuorostaan ohjauksessa: Sisustuskauppa (asumiseen liittyvä sisustus: valaisimet, peitteet, verhot yms.), urheilukauppa, muu vähittäiskauppa Retail park Retail park on uusi erikoiskaupan konsepti, joka tarjoaa tilaa vievälle erikoiskaupalle kokonaisuutena suunnitellun, toimivan ja kaupallisesti vetovoimaisen toimintaympäristön. Retail parkissa erikoiskaupan yksiköiden lukumäärä on yleensä ja kokoluokka krs-m 2. Retail parkin toimintaperiaate perustuu lähinnä erikoiskaupan toimialojen osalta suurmyymälöiden keskittämiseen yhteen keskukseen. Sijainti on pääsääntöisesti taajaman reuna-alueella tai kokonaan sen ulkopuolella välityskapasiteetiltaan suurten liikenneväylien risteysalueilla. Rakennusmassat sijoitellaan perusmallin mukaan yhteisen pysäköintialueen ympärille usein I:n, L:n, U:n tai neliön muotoiseen kaavioon. Toimialojen keskittäminen lisää kaupan keskuksen vetovoimaa. Esimerkiksi vapaa-ajan tuotteiden, asumisen, sisustamisen ja rakentamisen tuotemaailmat muodostavat varsin ehjän, kuluttajaa kiinnostavan kokonaisuuden. Monissa ulkomaisissa toteutuksissa keskukseen on sijoittunut myös päivittäistavarakaupan suuryksikkö. Suomessa ei ole varsinaisia retail parkeja vielä rakennettu, mutta saman tyyppisiä erikoiskaupan keskittymiä on olemassa esimerkiksi Pirkkalassa ja Vantaalla. Suomen retail park -keskusten koko vaihtelee markkinoista ja kilpailutilanteesta riippuen. Pienimmät retail park -konseptiin lukeutuvat ovat kokoluokkaa m 2. Suunnitteilla olevat yksiköt pääkaupunkiseudulla tavoittelevat suurimmillaan m 2 :n kerrosalaa. Ulkomaiset retail park -keskukset yltävät suurimmillaan m 2 :n pinta-alaan. Retail parkit pyritään suunnittelemaan ja toteuttaman yhtenä kokonaisuutena. Käytännössä rakentaminen kuitenkin tehdään markkinatilanteen sanelemana vaiheittain. Ihannetapauksessa kaavoituksessa tulisi varata retail parkille kaupallisen mitoituksen osoittama hehtaarimäärä. Liikenneverkon ja massojen sijoittelussa tulisi huomioida kokonaistoimivuus tavarahuollon, pysäköinnin, näkyvyyden ja kaupunkikuvan suhteen. Kaupallinen fasadi, julkisivu, jolla on pituutta enimmillään muutama sata metriä, pitäisi asiakkaan nähdä yhdellä silmäyksellä.