NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI KEVÄT 2013 NEWSEC FINLAND: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ
SISÄLLYSLUETTELO 2 SISÄLLYSLUETTELO 3 4 EXECUTIVE SUMMARY 5 6 SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE 7 14 KIINTEISTÖMARKKINAT 15 16 KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA 17 NEWSECIN KIINTEISTÖVEROPALVELUT 17 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ Copyright Newsec 2013 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaalille mitkä on Newsec hallussa tai toimitettu Newsec:lle. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikkaan käytöstä. www.newsec.fi
EXECUTIVE SUMMARY 3 EXECUTIVE SUMMARY Syksyllä 2012 julkaistu ensimmäinen Newsec Property Outlook Finland on saanut paljon positiivista palautetta sekä kansainvälisiltä että kotimaisilta asiakkailtamme kuin myös muilta yhteistyökumppaneiltamme. Kotimaamme osamarkkinoiden tietoa on selv ä s t i t a r v i t t u, e i p e l k ä s t ä ä n k i i n t e i s t ö - sijoittajapiireissä, vaan myös apuna sijoittumispäätöksenteossa eri yrityksissä. Olemme palautteiden joukossa saaneet mm. toiveita, että tarkastelisimme raportissamme eri osamarkkinoita, ei aina samoja, vaan myös jatkossa joitakin uusia. Kiinteistömarkkinana itärajamme kaupungit ovat lisänneet merkitystään ja olemmekin tähän katsaukseen ottaneet mukaan Lappeenrannan osamarkkinan. Suomi on alkuvuodesta 2013 saanut edelleen kaikilta luototuslaitoksilta kansantaloutena parhaan AAA luottoluokituksen Euroopassa; Suomen lisäksi euromaista Luxemburgilla, Saksalla ja Hollannilla on korkein mahdollinen luottoluokitus kaikilta kolmelta suurelta luokittajalta. Näkymät ovat Standard & Poor sin mukaan Suomessa nyt vakaat, kun aiemmin se oli pitänyt näkymiä vuoden ajan negatiivisina. Heijastukset yllä olevasta yhdessä kansantaloutemme muiden indikaattoreiden ennusteiden kanssa tulevat todennäköisesti pitämään kysynnän edelleen korkeana Helsingin ydinkeskustan kiinteistöissä (CBD) ja tämä edelleen pitää hintatason huippuvuosien 2006-2007 tasolla. Suomi on edelleen kansainvälisten
EXECUTIVE SUMMARY 4 sijoittajien silmissä Safe Haven ja erityisesti saksalaisten sijoittajien kiinnostus keskustakiinteistöjen markkinasegmenttiin on ollut korkealla tasolla. Loppuvuoden 2012 kiinteistökaupat antavat myös pientä osviittaa siihen, että kysyntä ja hintatasot hyvistä pääkaupunkiseudun Core+ kohteista ovat kasvussa, mutta näiden kauppojen syntymistä rajoittaa kuitenkin edelleen kiristynyt rahoitustilanne. Kulutuksen kasvu heikentynee verokiristysten ja arvonlisäveron korotuksen myötä 2013. Tämä tulee jonkin verran heijastumaan kestokulutushyödykkeiden kauppaan mutta päivittäistavarakaupan osalta tilanne pysynee stabiilina. Kun muutokset näyttävät kuitenkin olevan pieniä uskomme, että kysyntä hyvistä liiketiloista ja paikoista säilyy korkeampana kuin tarjonta ja näissä myös vuokratasot nousevat maltillisesti. Tämä koskee erityisesti päivittäistavarakaupan kiinteistöjä. Taloudellinen aktiviteetti keskittyy edelleen suurempiin kasvukeskuksiin ja erityisesti pääkaupunkiseudulle. Tämä pitää yllä kasvavaa kysyntää hyvistä vuokraasunnoista. Vuokraasuntokysyntää tullee myös lisäämään tiukentuneet rahoitusehdot asuntojen hankinnassa; sekä omarahoitusosuus että lainojen marginaalit ovat nousussa. Kuitenkin huolimatta edellisestä, on asuntovuokrien nousu tasoittunut myös pääkaupunkiseudulla, jossa varsinkin pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna. Yhteenvetona kiinteistömarkkina vuonna 2013 seuraa pitkälti 2012 linjoja. Epävarmuus erityisesti Euroopassa yhdessä kiristyneen rahoitusmarkkinan kanssa rajoittaa edelleen kiinteistökaupan likviditeettiä Suomessa lähes vain hyviin keskustakohteisiin, v. 2013 transaktioiden volyymiennusteemme on n. 2,2 mrd, joka on n. 60% normaalimarkkinan likviditeettitasosta. Helsinki 24.1.2013 Kai Keituri, Toimitusjohtaja, Newsec Finland Oy
SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE 5 SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE HIDASTA KASVUA KUNNON SUHDANNE- KÄÄNNETTÄ ODOTELLESSA Talouskasvu jäi vuonna 2012 vaatimattomaksi ja talouden tunnelmat synkkenivät vuoden jälkipuoliskolla. Hyvä uutinen viime vuonna oli, että pahimmat karikot vältettiin ja euroalueen velkamarkkinoiden tilanne vakautui vuoden lopulla. Vuoden lopulla näkyi myös alustavia merkkejä käänteestä parempaan. Huonoa puolestaan oli, että talouskehitys heikkeni silti vuoden loppua kohti ja odotukset ovat lievästä kohenemisesta huolimatta vaatimattomat. Vuonna 2013 Suomen talous kasvaa hitaasti, mutta toki eurooppalaisesti verrattuna kohtalaisesti noin prosentin vauhtia. Suhdanteiden lievä paraneminen on vientipainotteista maailmantalouden alkaessa asteittain elpyä. Kotimainen kysyntä eli kulutuksen ja investointien kehitys pysyy vaisuna. Työttömyys nousee hieman, mutta inflaatio jää keskimäärin selvästi vuotta 2012 hitaammaksi. Kunnon suhdannekäännettä joudutaan odottamaan ainakin vuoteen 2014 ja vasta vuodelle 2015 alkaa olla kasassa edellytykset suhdanneluontoisesti hyvällä vuodelle. Kehitys on edelleen riskien sävyttämää. Vuonna 2013 on monta hermoilun paikkaa niin Yhdysvalloissa kuin euroalueella. Riskit tuntuisivat kuitenkin olevan hallinnassa. Näkymät kohenevat edelleen vähitellen vuonna 2014, mutta riskit eivät pienene. Parhaimmassa tapauksessa suhdanne piristyy vuonna 2014 jo varsin ripeästi, mutta huonoimmassa tapauksessa velkakriisi alkaa uudelleen kärjistyä.
SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE 6 Euroalueen lyhyet markkinakorot säilyvät ennätysmatalalla niin tänä kuin ensi vuonnakin. Vuonna 2014 pidemmät korot alkavat nousta vuoden loppua kohti mentäessä. Tänä vuonna EKP:n päähuomio kohdistuu markkinoiden vakauden varmistamiseen. VIENNISSÄ LOIVA NOUSUKÄÄNNE Tavaravienti polki vuonna 2012 suurin piirtein paikoillaan. Vuoden 2013 aikana vienti kääntyy loivaan nousuun vientimarkkinoiden piristyessä hieman. Vaikka vienti piristyykin lievästi, niin sen kehitys jää vaatimattomaksi. Suomen vienti ei ole muiden kehittyneiden maiden tapaan kyennyt kuromaan umpeen vuoden 2008 finanssikriisin aiheuttamaa romahdusta, vaan viennin määrä on edelleen lähes viidenneksen pienempi. Keskeisinä syinä ovat olleet elektroniikka- ja metsäteollisuuden rakennemuutokset sekä työvoimakustannusten kilpailijamaita nopeampi nousu. Myös tuonnin kehitys on ollut vaatimatonta. Vaihtotaseen alijäämä on silti syventynyt palvelutaseen sekä tuotannontekijä- ja tulonsiirtojen taseen kasvaneiden alijäämien takia. Vuonna 2013 vaihtotaseen vaje säilyy suurin piirtein vuoden 2012 suuruisena. KULUTUS HITAASSA KASVUSSA Kuluttajien näkemykset Suomen talouden ja työllisyyden kehityksestä ovat varsin synkät, jos kohta luottamus alkoi hieman kohentua vuoden 2012 lopulla. Myös odotukset oman talouden kehityksestä ovat tavanomaista varovaisemmat. Kulutuksen kasvun hidastui vuoden 2012 aikana ja vuonna 2013 edellytykset kulutuksen kasvulle heikkenevät edelleen. Työttömyys nousee aiemmin arvioitua suuremmaksi. Palkankorotukset jäävät vuotta 2012 pienemmiksi. Lisäksi kotitalouksien ostovoimaa nakertavat ansiotuloveron kiristykset ja arvonlisäveron korotus. INVESTOINNIT VAISUINA Investointinäkymät ovat varsin vaisut. Rakennusluvat laskivat vuonna 2012 selvästi. Uudisrakentamisen määrä seuraa alamäessä rakennuslupia. Rakennusinvestointien hiipuminen heijastuu myös kone- ja laitehankintoihin, joten investoinnit jäävät tänä vuonna miinukselle. Vuonna 2013 talouden lievä elpyminen, alhainen korkotaso ja kohtuullinen työllisyyskehitys mahdollistavat asuntoinvestointien kääntymisen pieneen kasvuun. Lisäksi korjausrakentaminen kasvaa varsin vakaasti. Asuntomarkkinoilla tilanne on jatkunut melko normaalina. Työttömyys ei ole lisääntynyt niin paljon, että se olisi neutraloinut matalan korkotason vaikutuksen. Kotitalouksien asunnonostoaikeet olivat syksyllä jopa hieman tavanomaista suuremmat, mutta suhdannetilanteen huonontuminen vähensi asuntokauppojen määriä ja pidensi myyntiaikoja. Asuntojen hinnat olivat loppuvuonna muutaman prosentin nousussa. Asuntohintojen rauhallisen kehityksen odotetaan jatkuvan. INFLAATIO HIDASTUU, TYÖTTÖMYYS NOUSEE Huolimatta vaimeasta talouskehityksestä inflaatio hidastui vasta vuoden 2012 lopulla selvemmin. Kuluttajahintojen nousu on pysynyt edelleen muita EU-maita nopeampana. Inflaatiota on nostanut etenkin elintarvikkeiden ja liikenteen kallistuminen. Tähän ovat olleet merkittävinä syinä toteutetut välillisen verotuksen kuten alkoholi-, auto- ja polttoaineveron kiristämiset. Korkojen lasku on puolestaan hidastanut inflaatiota. Vuonna 2013 inflaatio pysyy keskimäärin vuoden 2012 lopun tasolla, koska arvonlisäveron korotus vuodenvaihteessa nopeuttaa inflaatiota täysimääräisesti hintoihin siirtyessään arviomme mukaan 0,7 %-yksikköä. Vuonna 2014 inflaatio hidastuu edelleen, koska palkkojen nousu jää todennäköisesti aiempaa hitaammaksi. Työmarkkinat kääntyivät vuoden 2012 aikana heikompaan suuntaan. Työttömyysaste alkoi nousta loppukesästä ja oli vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä 7,1 % eli 0,3 %-yksikköä vuodentakaista korkeampi. Työllisten lukumäärä kasvoi tosin edelleen, mutta myös työttömien määrä kääntyi nousuun. Työttömyys nousee jatkossa loivasti. Lomautettujen ja irtisanottujen työntekijöiden määrä on kasvussa. Nuorten ja pitkäaikaistyöttömien määrä on niin ikään lisääntynyt. Avoimet työpaikat ovat puolestaan vähentyneet. Työttömyysasteen nousu on silti maltillista, koska työ-ikäinen väestö on kääntynyt laskuun. Työttömyysaste on noin 8 % vuonna 2013, eli muutaman prosentin kymmenesosan korkeampi kuin vuonna 2012. JULKISEN TALOUDEN ALIJÄÄMÄ PYSYY PIENENÄ Julkisen sektorin rahoitusasema on kansainvälisessä vertailussa ollut yksi harvoista, joka on täyttänyt ja täyttää myös vuosina 2012 13 euromaiden alijäämä- ja velkakriteerit. Vuonna 2012 alijäämä tosin kasvoi lievästi edellisvuodesta, kun lähinnä valtiontaloudessa menoenemmyys on lisääntynyt. Vuoden 2013 budjettiesityksen mukaan alijäämä pienenee jälleen hieman. Tulojen menoja suurempi kasvu painottuu kuitenkin veronkorotuksiin menoleikkausten sijaan. Merkittävimmät veronkiristykset ovat ALV:n 1 %-yksikön nosto vuoden 2013 alusta sekä ansiotuloverotuksen inflaatiotarkistuksista luopuminen vuosina 2013 14. Julkisen sektorin velka suhteessa kokonaistuotantoon nousee lievästi. Vuonna 2013 bruttovelka on 52 % BKT:sta. Verrattain matala velka on yksi keskeinen syy siihen, että Suomen valtion luottoluokitus on säilynyt korkeimpana mahdollisena. Samalla valtion velan korot ovat painuneet historiallisen mataliksi. Reijo Heiskanen, Pääekonomisti, OP-Pohjola -ryhmä
KIINTEISTÖMARKKINAT 7 LISÄTIETOJA KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa, ja tarjoaa enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat meidän näkemyksiä keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö-, tuottovaatimustasoista ja rakentamisesta. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta. Olli-Pekka Mustonen Newsec Valuation Oy Tel. +358 44 522 2693 olli-pekka.mustonen@newsec.fi KÄSITTEET: OULU Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. (Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100% - Occupation Rate) Yield (tuottovaatimus) Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Rakentaminen (uudisrakentaminen): Uudisrakentaminen Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsec:ssä. Toivottavasti markkinakatsauksesta on apua. Käsitteiden lähde: http://www.kti.fi/index.php?k=18702&hakustr=sanasto TURKU TAMPERE JYVÄSKYLÄ HELSINKI LAPPEENRANTA
KIINTEISTÖMARKKINAT 8 HELSINKI PÄÄKAUPUNKISEUTU Transaktiomarkkinat toimivat aktiivisesti Suomessa vuonna 2012. Kokonaisvolyymiksi muodostui noin 2,1 miljardia euroa vuoden aikana. Miltei neljäsosa Suomen kiinteistökaupoista tapahtui pääkaupunkiseudulla, ja euroina mitattuna volyymista lähes puolet osuu pääkaupunkiseudulle. Suomessa kansainvälisten sijoittajien toimistokysyntä kohdistuu lähinnä Helsingin ydinkeskustan kohteisiin joiden likviditeetti säilyy hyvänä heikommassakin markkinatilanteessa. Kiinnostus toissijaisiin kohteisiin ja alueisiin pääkaupunkiseudulla on lähinnä kotimaisten institutionaalisten sijoittajien tai yksityisten sijoittajien varassa. Kiinteistökaupan ongelmana on, että ostajan ja myyjän näkemys toissijaisten kohteiden hinnoittelusta ei kohtaa pääkaupunkiseudun reuna-alueilla. Lisäksi pankit velkarahan tarjoajana suhtautuvat entistä kriittisemmin toissijaisten kohteiden rahoittamiseen mikä vaikeuttaa kaupankäyntiä entisestään. Vuoden 2012 merkittävin yksittäisen kohteen kiinteistökauppa oli Espoon Keilaniemen Nokian pääkonttorin myynti. Pääkonttorikokonaisuuden osti Exilion Capital Oy:n hallinnoima rahasto 170 miljoonalla eurolla. Kauppa koski kolmea toimistorakennusta pinta-alaltaan yhteensä noin 48 000 m 2. Kauppaan kuului myös pysäköintitalo, jossa on 1 250 autopaikkaa. Merkittävä kiinteistösalkku kauppa oli Pohjois-Euroopan johtavan yksityisen pääomayhtiön NIAM:in ostama 17 kiinteistön kokonaisuus pääkaupunkiseudulta. Ostetussa kokonaisuudessa on noin 100 000 neliötä vuokrattavaa tilaa. Kauppa oli poikkeuksellinen pakkorealisointi Suomen kiinteistömarkkinoilla. Uusista projekteista merkittävimmät ovat varmasti Helsingin Töölönlahden uudet toimistokorttelit, sekä Espoon useat business-park tyyppiset kokonaisuudet, kuten Business Valley Sola, Business park Safiiri, Derby Business park. Vantaalla kiinnostava projekti on Tikkurilan aseman uudistuminen noin 16 000 neliön kokoiseksi toimisto- ja liikekeskukseksi. Pääkaupunkiseudun toimistojen vuokrakehityksen odotetaan pysyvän heikkoina lähivuosina lukuun ottamatta Helsingin ydinkeskustan vuokria. Ydinkeskustan vuokrakehitys on vähintään yleisen hintatason kehityksen mukaista ja ylikin. Vuokrien reaalikehitystä muilla alueilla ei lyhyellä tähtäimellä tapahdu mutta pitkällä aikavälillä kehitys on kuitenkin positiivista. Toissijaisten alueiden toimistojen vajaakäyttöasteen oletetaan nousevan pääkaupunkiseudulla joissain määrin ja alueelliset erot vajaakäyttöasteen kehityksessä voivat olla huomattavia. Esimerkiksi Ruoholahden alueen vuokralaiskysyntä on heikentynyt huomattavasti ja alueen vajaakäyttö on kasvussa Nokian tilojen tyhjentyessä alueelta. Ruoholahden tilanteeseen on tulossa parannusta, kun Sanoma Magazine ja Sanoma Pro päättivät muuttaa saman katon alle Ruoholahdenkatu 20 Spondan omistamaan toimistokiinteistöön vuoden 2015 keväällä. Vähittäiskaupan kohteille kansainvälinen kiinteistösijoituskysyntä kohdistuu pääasiassa pääkaupunkiseudulle mutta myös Suomen kasvukeskuksiin erinomaisille liiketilasijainneille. Vuokralaisen vakavaraisuus korostuu kaupanalan kohteissa nykyisinä epävarmoina aikoina entisestään sekä sijoittajan että rahoittajan näkökulmasta. Lisäksi päivittäistavarakauppaa pidetään defensiivisenä toimialana kaikkein mielenkiintoisimpana liiketilasektorina. Liiketilakiinteistöjen transaktioita on tehty useita vuoden 2012 aikana ja kauppojen kohteet ovat sijainneet pääosin kasvukeskusten hyvillä liiketilasijainneilla ja kiinnostavin toimiala on ollut päivittäistavarakauppa. Teollisuus- ja logistiikkamarkkinat olivat hiljaisemmat verrattuna muihin segmentteihin. Merkittäviä kauppoja on ollut vähän. Kiinteistösijoitusyhtiö Sponda perusti uuden kiinteistörahaston, jonka pääasiallisena kohteena on kasvukeskusten logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt. Asuntosegmentissä vuokrien kehitys jatkoi kasvua vuoden 2012 aikana. Asuintalojen sijoitusmarkkinoilla kotimainen sijoituskysyntä ylittää selvästi tarjonnan ja hintatasot ovat pitäneet pintansa. LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic 26 32 38 110 4 5,5 0 3 5 6 4,9 5,4 KESKUSTA 18 24 6 8,5 6 7,2 35 000 38 000 LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI KESKUSTA 2 RUOHOLAHTI SÖRNÄINEN 15 20 7 11 7 8,2 10 000 18 23 13 24 8 13 1 5 6 7,5 6,6 7,1 13 17 7 11 6,5 7,6 6 000 PITÄJÄNMÄKI 13 17 9 17 7,4 8,8 LÄNSIVÄYLÄ TAPIOLA KESKUSTA 2 KEILANIEMI RUOHOLAHTI SÖRNÄINEN KESKUSTA / KEILANIEMI TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄ LEPPÄVAARA LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS 16 25 5 15 6 7,3 17 20 15 25 5 10 0 3 6 7,1 6,6 7,2 19 000 11 15 21 36 5 9 5 15 0 2 3 10 7,5 8,5 7,2 7,7 6-8,5 19 700 14 300 16,5 20 21 36 5 15 0 3 6 7 5,2 5,7 9 000 16 21 13 21 8-10 4 14 2 4 1 5 6,8 7,4 6,7 8,5 7-8 50 800 6 000
KIINTEISTÖMARKKINAT HELSINKI KESKUSTA Helsingin keskustan houkuttelevuus on korostunut entisestään viime vuosina. Kansainvälisten sijoittajien kysyntä kiinteistösijoituksille on keskittynyt lähes kokonaan Helsingin ydinkeskustaan ja ydinkeskustan varmoihin kohteisiin. Vähäriskisten kohteiden niukkuuden takia sijoituskohteiden kysyntä ylittää tarjonnan, mikä on johtanut ydinkeskustan tuottovaatimusten laskupaineisiin. Helsinki on ollut aina turvasatama ja luotettavin alue pääkaupunkiseudulla. Yksi merkittävistä kiinteistökaupoista oli Cordea Savills rahaston ostama Aleksanterinkatu 11 sijaitseva kiinteistö Nordea henkivakuutukselta. Kiinteistö koostuu vähittäiskaupasta ja toimistotiloista. Kohteen myyntihinta kaupassa oli noin 60 miljoonaa euroa. Kaupan toteutuminen oli yksi todiste CBD alueen tuottovaatimusten laskupaineista ydinkeskustassa. Alueellisesti ydinkeskusta ja sen lähiympäristö on muuttumassa kun, Töölönlahdelle nousee lähitulevaisuudessa neljä toimistotaloa. Yksi toimistotalo ehti valmistua vuoden 2012 aikana, muiden projektien ollessa hyvässä vauhdissa. Toimistotaloista kolme rakennuttaa keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Etera ja yhden rakennuttaa UPM. Toimistotalojen suurimpia vuokralaisia ovat Alma Media, Ahlstrom, KPMG ja Ernst & Young. Uusia toimistotiloja nousee tai on noussut Ruskeasuolle ja Käpylään. Lisää kehitystä on tulossa myös keskustan reuna-alueelle Jätkäsaareen. Töölönlahden uusien projektien johdosta vajaakäyttöaste kasvaa lyhyellä aikavälillä keskustassa, mutta tasoittuu luultavasti myös hyvin nopeasti. Kokonaistaloudelliset suhdannevaihtelut eivät ole vaikuttaneet ydinkeskusta vuokralaiskysyntään, missä vuokrakehitys on ollut positiivista toimistoissa ja kauppakohteissa. Alueelliset ja laadulliset erot ovat edelleen huomattavia keskustassa ja korostuvat edelleen esimerkiksi vuokratasojen muutoksessa. Sörnäisissä ja Vallillassa vuokratasot ovat pysyneet lähes ennallaan, kun taas Ruoholahden vuokratasot ovat laskeneet joissain osamarkkinatason kohteissa. 9 TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 RUOHOLAHTI KESKUSTA KAMPPI Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic 25 31 38 110 4 5,5 0 3 5 6,2 4,8 5,9 18 25 35 120 4,5 7 0 3 5,4 6,7 4,7 5,9 3 105 TÖÖLÖNLAHTI 30 35 4,9 5,4 35 000 KESKUSTA 18 24 21 39 6 8,5 1 4 6 7,2 5 6 38 000 RUOHOLAHTI 18 23 13 24 8 13 1 5 5,8 7,3 6,6 7,1 6 000
KIINTEISTÖMARKKINAT 10 TAMPERE Tampereen kiinteistömarkkinat jatkoivat positiivisen aktiivisina vuonna 2012. Tamperetta vaivaa sama pullonkaula ongelma, kuin Helsingissä: toimistotarjonnassa niukkuutta sijoituskriteereitä täyttävistä sijoituskohteista. Toimistosegmentissä Technopolis vahvisti asemaansa loppuvuonna ostamalla Tampereen Tohlopin kiinteistön. Yle ja Tampereen ammattikorkeakoulu (TAMK) jäävät kiinteistöön vuokralaisiksi 20 vuoden vuokrasopimuksilla. Kauppahinta oli 23,3 miljoonaa euroa. Myymälätilojen kiinteistösegmentissä loppuvuoden merkittävä transaktio Tampereella oli Lielahtikeskuksen myynti Kuntien eläkevakuutusyhtiölle. Rakennusyhtiö NCC:n omistaman projektin kaupan arvo oli noin 45 miljoonaa, lopullinen kauppasumma riippuu jäljellä olevien tilojen vuokrauksesta. Kauppakeskuksen on tarkoitus valmistua huhtikuussa 2014, ja se sisältää 13 300 neliötä vuokrattavaa tilaa. Lielahtikeskuksen on tarkoitus yhdistää yksityisiä ja julkisia palveluita sekä kaupan tiloja ja erikoiskauppaa. Vuoden 2012 Tampereen keskusta-alueen huomattava kiinteistösijoitus oli Pohjolan hallinnoiman rahaston ostama moderni toimistoprojekti Ratinankaari. Myyjänä kaupassa toimi rakennusliike YIT, ja myyntihinta oli noin 37 miljoonaa euroa. Ratinankaaren odotetaan lisäävän noin 12 000 neliötä toimistotilaa. Nokia on tehostanut toimintojaan ja vapautti viime keväänä noin 10 000 neliötä toimistotilaa Hermian alueella. Tampereen keskustaan on tulossa lisää tilaa, kun Technopoliksen Yliopistorinteen toinen vaihe ja YIT myymä kiinteistö Ratinankaari valmistuvat. Uusi tuleva projekti on suunniteltu Lahdesjärven Ikano kauppakeskushanke Tampereen eteläpuolella. Tampereen kaupunki myi Ikea konserniin kuuluvalle yhtiölle nykyisen huonekalu ja sisustustavarataloon rajoittuvan 9,6 hehtaarin tontin Lahdesjärveltä. Kauppahinta oli noin 4,6 miljoonaa ja voimassaolevassa asemakaavassa tontilla on rakennusoikeutta noin 34 400 kerrosneliötä. Toinen erittäin mielenkiintoinen pitkän ajan projekti on tuleva Tampereen kansi ja keskusareena. Hanke käsittäisi toimisto- ja liiketiloja sekä asuntoja Tampereen keskustaan. Institutionaaliset sijoittajat ovat olleet kiinnostuneita Tampereesta ja kaupunki lasketaan toimivaksi ja sijoittajien kriteerit täyttäväksi yliopistokaupungiksi. Ongelmana on sopivien kiinteistösijoituskohteiden löytäminen. LIELAHTI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic MYLLYPURO KESKUSTA / KAUPPI MESSUKYLÄ KESKUSTA LENTOKENTTÄ NEKALA SARANKULMA-PARTOLA 11 20 33 82 3,5 5,5 0 3 6,5 7,8 6,3 7 4 000 11 18 14 28 5,5 6,5 1 4 7,7 9,2 7,2 8,2 11 000 16 000 3 9 3,6 4,4 7,7 10,3 7,2 9,5 9 12,3 6 13 7 18 4 9 6,5 7,5 2 6 3 3,5 7,5 10 7,1 9,2 7,9 9,9 6 13 4 8 6,7 7,7 4 9 3,1 3,9 7,5 10 8,4 10,1 16 000 LENTOKENTTÄ SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI 9 18 14 51 6 7 1 4 7 7,9 6,7 8,4 4 8 3,5 4,5 8,8 11,7 8 30 4 8 3 8 3 3,5 7 8,2 8,4 10,1 10 18 4,2 5,5 7 8,3 15 000 MESSUKYLÄ 7,5 13 4 8 3,2 4 8,8 11,5
KIINTEISTÖMARKKINAT 11 TURKU Turun kiinteistömarkkinat piristyivät vuonna 2012 kiinteistösijoitusten volyymillä mitattuna verrattuna viimeiseen kahteen vuoteen. Kotimaiset institutionaaliset sijoittajat ja kiinteistörahastot näyttivät kiinnostustaan Turkuun. Toimistosegmentissä YIT solmi kauppasopimuksen lokakuussa Keskinäisen eläkevakuutusyhtiö Tapiolan kanssa Turun Kupittaalle rakennettavasta toimisto- ja liiketalo Intelligate 2. Kaupan arvo oli noin 18 miljoonaa euroa. Keskeisinä sijoituskriteereinä toimivat ainakin kohteen sijainti, hyvät vuokralaiset sekä vaatimukset toiminnalliselle ja teknisesti nykyaikaiselle kiinteistölle. Intelligate-toimistokokonaisuus muodostuu kolmesta toimisto- ja liikerakennuksesta. Ensimmäinen rakennus valmistui vuonna 2006, nyt tuleva Intelligate 2 on määrä valmistua vuonna 2013. Myymälätilojen kiinteistösegmentissä Kuntien eläkevakuutus osti keskustan kohteen CapMan RE 2 rahastolta. Kaupan kohde on vuokrattu Stockmannille ja se sijaitsee Turun ydinkeskustassa. Kaupassa korostui sijainnin ja vuokralaisen merkitys kaupassa sekä rakennuksen tekninen kunto. Vuoden 2012 yksi merkittävistä erikoiskiinteistökaupoista oli Lääkäriasema Pulssin kauppa. Auratum osti Turun isoimman yksityisen lääkäriasema- ja sairaalakiinteistön. Toiminta jatkuu kiinteistössä pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Vuoden 2012 syyskuussa Turussa oli rakenteilla noin 77 000 vuokrattavaa toimisto ja liikekiinteistö neliötä. Näistä 50 000 neliötä oli toimistoja ja 27 000 oli liikekiinteistöjä. Vuoden 2012 aikana on valmistunut mm. uusia tilaa vieviä kauppoja Skanssin alueelle ja uusia liiketiloja on tulossa alueelle lisää. Muita kiinteistöjä on rakenteilla noin 50 000 neliötä. Vuonna 2011 valmistuneet toimistokohteet keskustassa osoitteessa Jokikatu 2 ja Turku High Tech center 3 Kupittaalla ovat nyt täyteen vuokrattuja, mikä saattaa kertoa vahvasta kysynnästä uusiin moderneihin kohteisiin Turussa. Keskustan Hansakorttelin ostoskeskus on peruskorjausten alla ja päävuokralaisiksi on odotettavissa H&M ja Stadium. LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄKI KESKUSTA / VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic PANSIO 10 18 30 80 3 7 2 3,5 6,7 7,6 6 7 34 000 KESKUSTA 10 14 9 30 3 10 2,5 8 7,25 8,75 7,2 10 1 900 6 000 SATAMA KUPITTAA LENTOKENTTÄ ORIKETO-METSÄMÄKI 5 9 2 4 9 12 4 7 8 12 9 12,5 KUPITTAA 13 17 9 20 4 6 1 8 6,9 9 7,2 10 18 500 PANSIO 6 10 1 2 8,5 11,5 SATAMA 7 13 6 10 8 12 1 2 8,5 12 9 11,5 23 000
KIINTEISTÖMARKKINAT 12 JYVÄSKYLÄ Jyväskylän investointimarkkinat pysyivät hiljaisina vuonna 2012. Vain muutama vähittäiskaupan kohde vaihtoi omistajaa kahden ensimmäisen kvartaalin aikana. Toinen kiinteistötransaktio tehtiin Seppälässä osoitteessa Ahjokatu 8; toinen kauppa tehtiin taas keskustassa kävelykadun varrelta. Nämä transaktiot riittivät silti nostamaan Jyväskylän transaktiovolyymin korkeammaksi, kuin edellisvuonna. Jyväskylän toimistokanta on keskittynyt Ylistön, Mattilanniemen ja Lutakon alueelle. Toimistokanta on kasvanut tasaisesti vuodesta 2000, eikä kehityksellä näytä ainakaan lähitulevaisuudessa tulevan loppua. Kiinteistöyhtiö Technopolis rakennutti alkukesästä uuden toimistorakennuksen Innova 2. Lutakon alueelle valmistui myös uusi hotellirakennus messu- ja kongressikeskus Paviljongin läheisyyteen. Technopolis käynnisti keväällä liikeja toimistoprojektin Innova 4 jonka odotetaan valmistuvan vuoden 2013 syksyllä. Uusi moderni toimistotila on edelleen kysyttyä vuokralaismarkkinoilla Jyväskylässä ja vajaakäyttöasteet ovat pysyneet kohtuullisella tasolla. Jyväskylän pohjoispuolelle, Seppälän alueelle on suunnitteilla ainakin 3 suurta liikerakennusta. Suunnitelluista liikerakennuksista tulisi noin 85 000 liikeneliön lisäys Jyväskylän liiketilakantaan. Seppälään valmistui uusi vähittäiskaupan projekti Würth Centre vuoden 2012 aikana. Jyväskylän eteläpuolelle Keljon alueelle on suunniteilla ostoskeskus Etelän portti, johon olisi tarkoitus rakentaa noin 50 000 neliötä vähittäiskaupan tilaa ja miltei 3 000 parkkipaikkaa. Alueelle on myös suunnitteilla uusi autoilijoiden palvelukeskus MotorCenter. Seppälän ja Keljon alueiden projektit ovat suurimmaksi osaksi vielä suunnittelupöydällä, mutta kertovat Jyväskylän tulevasta suunnitellusta kehityksestä. Apteekin eläkekassa osti Muurameen 9-tien varteen rakennettavan kauppakeskuksen rakennusyhtiö Skanskalta. Muuramen liikekeskuksen rakennustyöt ovat vielä kesken ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden aikana. Liikekeskukseen tulee noin 3 300 neliötä liiketilaa. KIRRI PALOKKA SEPPÄLÄNKANGAS VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic 12 22 20 25 2 5,5 2 4 7 8,25 7 7,5 11 800 RAUTPOHJA MATTILANNIEMI KESKUSTA / YLISTÖNRINNE VAAJAKOSKI KESKUSTA KIRRI PALOKKA SEPPÄLÄNKANGAS RAUTPOHJA MATTILANNIEMI 10 12 15 25 2 6,5 2 4 8,5 9,25 7,3 7,8 4-5,5 4,4 6,5 10 12 14 16 3 5 7,8 8,5 6 13 3 7 8 12 9 15 5 9 5 8 2 4 9 9,75 9 11 12 20 5 9 7,8 9,25 YLISTÖNRINNE 12 20 5 9 7,8 9,25 VAAJAKOSKI 7 13 4 8 7 10 5 7 10 11,25 9 11
KIINTEISTÖMARKKINAT 13 OULU Oulun elinkeinorakenne on edelleen muutoksessa, vaikka muutokseen on jo sopeuduttu melko hyvin. Muutoksella on varmasti vaikutusta myös kiinteistömarkkinoille. Aktiviteetti Oulun kiinteistösijoitusmarkkinoilla piristyi hieman vuonna 2012, mutta jäi volyymiltaan silti heikoksi verrattuna edellisvuosiin. Suorat kiinteistösijoitukset kohdistuivat lähinnä liiketiloihin. Kiinteistöyhtiö Citycon osti lokakuussa ostoskeskus Gallerian vierestä kiinteistön nimeltä Citytalo. Pääasiallinen syy kiinteistönhankintaan oli vieressä olevan ostoskeskus Gallerian laajentaminen. Citytalossa on vuokrattavaa tilaa noin 2 800 neliötä ja sen tilat on täyteen vuokrattuja. Ankkurivuokralaisina on Clas Olhson, Gina Tricot sekä DinSko. Myyjänä kaupassa toimi Seurakuntayhtymä sekä eräät yksityiset henkilöt. Uusi ostoskeskusprojekti Galleriakortteli Oulun kaupungin keskustassa tulee lisäämään noin 30 000 neliötä lisää liiketilakantaan valmistuttuaan. Toinen merkittävä liiketilakauppa tapahtui Oulun ydinkeskustassa, kun Ilmarinen osti liikeja toimistorakennuksen kiinteistösijoitusyhtiö Redevcolta. Kiinteistössä on noin 4 000 neliömetriä vuokrattavaa liikehuoneistoja ja toimistotilaa. Molemmissa kaupoissa korostui liiketilojen hyvä sijainti sijoittajan kannalta. Oulun keskusta on rakenteellisessa muutoksessa, kun keskustan alle on tulossa maanalainen pysäköintitila. Lisäparkkipaikat keskusta-alueelle ovat tervetulleita pysäköintipaikkojen niukkuuden vuoksi. Kaupunkiin on myös suunnitteilla matkakeskus lähelle rautatieasemaa. Matkakeskus käsittäisi noin 15 000 neliötä liiketilaa ja 15 000 neliötä uutta toimistotilaa keskustaan. Oulun keskustaan kerkesi valmistua uusi Omena-hotelli Uusikadulle aivan ydinkeskustan reunalle. Ruskon teollisuusalueelle valmistui kaksi merkittävää teollisuusrakennusta vuoden 2012 aikana. Toinen oli YIT:n rakentama Kalevan uusi painotalo, joka käsittää noin 13 000 neliötä. Toinen merkittävä teollisuusrakennushanke oli Oulun energian jätteenpolttolaitos, joka rakennettiin Takalaanilan alueelle. Oulusta tuli vuoden vaihteen jälkeen viidenneksi suurin kaupunki, kun kaupunki yhdistyi Haukiputaan, Kiimingin, Oulunsalon ja Yli-iin kanssa kuntaliitossa. Yhdistyneen kunnan väestömäärä kasvaa miltei 200 000 ihmiseen. Palvelujen järjestäminen ja mahdollisen kulutuskysynnän kasvun tyydyttäminen ovat mielenkiintoisia kysymyksiä tulevaisuudessa. LINNANMAA / YLIOPISTO RUSKO ALPPILA VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic 10 15 50 83 2 5 2 4 7 8,5 7,9 9 KESKUSTA 9 13 9 24 5 7 2 8 7,75 9,5 7,9 10,1 NUOTTASAARI JA SATAMA KESKUSTA / ALPPILA LINNANMAA/YLIOPISTO RUSKO 7 13 4 8 7 10 4 9 8 10 9,6 12,1 7 13 6 13 3 8 2 6 8 10 7 13 9 15 4 8 4 10 4 8 0 9 8 10 8,1 10,1 9 10,1 LIMINGANTULLI LIMINGANTULLI NUOTTASAARI 7 13 9 15 4 6 4 10 5 8 2 8 8 10 8 10,1 9,5 11 5 8 1 5 9 9,5 SATAMA 5 8 1 5 9 9,5
KIINTEISTÖMARKKINAT 14 LAPPEEN- RANTA Lappeenrannan kiinteistömarkkinoihin vaikuttaa merkittävästi Venäjän lähei syys ja matkailu. Matkailu Etelä-Kar jalan maakunnassa, johon Lappeen ranta kuuluu, on kasvanut merkittävästi viimeisen 5 vuoden aikana. Lappeenrannan kiinteistösijoitusmarkkinat olivat yllättävän aktiiviset alkuvuonna 2012. Maaliskuussa Aberdeen ilmoitti ostaneensa NCC:n liikekiinteistön ensimmäisen vaiheen Lappeenrannan Myllymäen kauppapuistonalueelta. Liikerakennus valmistui vuonna 2011 ja se on täyteen vuokrattu Gigantti Superstorelle ja puhdistustuotteita valmistavalle Kärcher yhtiölle. Kaupassa korostuivat kiinteistön näkyvä sijainti ja hyvät vuokralaiset. NCC kehittää kauppapuistoa edelleen rakentamalla sinne noin 4 500 neliötä liiketilaa 3 5 toimijalle. Toinen merkittävä liikekiinteistökauppa tapahtui myös Myllymäen läheisyydessä. Amplion Asset Management Oy myi ns. Myllykeskuksen kiinteistön Etelä-Karjalan Osuuskaupalle. Myllykeskus on vuonna 1986 rakennettu liikekeskus, jossa toimii Suomen suurin S-Market sekä pienempiä myymälöitä. Etelä-Karjalan osuuskauppa on toiminut kohteessa vuokralaisena ja tunsi kohteen hyvin. Myllymäen alue tunnetaan 2000 luvulla rakennetuista liiketiloista niin sanotuista `big boxeista. Se sijaitsee noin 3,5 kilometriä Lappeenrannan keskustasta. Alueen länsiosaan on keskittynyt teollisuuteen ja teknisiin palveluihin erikoistuneita liikkeitä. Lappeenrannalla on yhteistä rajaa Venäjän kanssa noin 70 kilometriä ja etäisyys noin viiden miljoonan ihmisen kaupunkiin Pietariin on vain noin 250 kilometriä. Ilmeistä on, että Venäjän läheisyydellä on vaikusta Lappeenrantaan ja sen lähialueisiin, kuten Imatraan. Viime vuonna venäläismatkailijat kuluttivat lähes miljardi euroa Suomessa, ja suurin volyymi kulutuksesta tehdään Lappeenrannassa. Kaupan liiton lukujen mukaan vuoden 2012 tammi-syyskuussa venäläisten tekemien tax-free ostosten rahallinen määrä oli noin 66 miljoonaa euroa. Muutosta edelliseen vuoteen oli 26 %. Kaupan liiton ja tutkimus- ja analysointikeskus TAK Oy:n tammi-elokuussa 2012 tekemän rajahaastattelututkimuksen mukaan venäläiset ostavat Suomessa eniten elintarvikkeita, aikuisten vaatteita sekä astioita ja muita taloustavaroita. Kiinteistömarkkinat ovat vastanneet ostovoiman tarjontaan rakentamalla kulutuskysyntään vastaavia toimitiloja Lappeenrannassa. Lappeenrantaan aiotaan rakentaa Suomen toinen Ikano-kauppakeskus. Ikano tulisi Ikeatavaratalon viereen, joka rakennetaan valtatie 6:n laitaan vuoden 2015 lopulla. Ikanosta tulee kooltaan noin 40 000 kerrosneliömetriä ja se työllistää runsaat 300 ihmistä. Vastaavanlainen Ikano projekti on menestynyt hyvin Kuopiossa. VOISALMI LAURITSALA YLIOPISTO KESKUSTA REIJOLA KESKUSTA VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m 2 Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic 7 14 12 24 3 10 1 5 8,0 9,5 6,75 7,5 REIJOLA 9 13 5 9 2 5 5 10 7 8,25 9 11 MYLLYMÄKI YLIOPISTO VOISALMI 7 11 5 10 8,25 9,5 6 10 5 15 8,8 10 MYLLYMÄKI 10 16 6 10 3 5 7 9 9 11 LAURITSALA 6 10 5 10 8,5 10,75
KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA 15 KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA KIINTEISTÖVEROTUS SUOMESSA Kiinteistöverolaki on ollut voimassa Suomessa 20 vuotta. Ensimmäisen kerran nykyisenmuotoista kiinteistöveroa maksettiin vuonna 1993. Kiinteistöverosta vastaa kiinteistön omistaja ja vero maksetaan kiinteistön sijaintikunnalle. Kunnat saavat määritellä yleisen kiinteistöveroprosentin vapaasti kiinteistöverolaissa määritellyn vaihteluvälin - 0,60-1,35 % - puitteissa. Lisäksi kunnilla on oikeus asettaa erilliset kiinteistöveroprosentit muun muassa voimalaitoksille ja vapaa-ajan asunnoille. Vakituisille asuinrakennuksille on määritelty oma kiinteistöveroprosentin vaihteluväli ja niiden veroprosentit ovat yleensä noin puolet yleisestä kiinteistöveroprosentista. Kiinteistöverotus perustuu maapohjan ja rakennusten erikseen määriteltyihin, laskennallisiin verotusarvoihin. Maapohjan verotusarvo lasketaan VTT:n laatiman aluehintakartan ja tontin pinta-alan tai rakennusoikeuden määrän perusteella. Aluehintakartta pyrkii kuvaamaan maapohjan käypää arvoa, josta kiinteistöverotuksessa huomioidaan 73,5 prosenttia. Aluehinnat eli pinta-alan tai rakennusoikeuden neliöhinnat vaihtelevat haja-asutusalueiden alle yhdestä eurosta Helsingin keskustan lähes 2.000 euroon. Rakennuksen verotusarvo määritetään laskemalla sille valtiovarainministeriön asetuksen perusteella rakennustyypistä riippuen joko neliö- tai kuutiohinta, joka kerrotaan rakennuksen bruttoalalla tai tilavuudella. Näin saatuun jälleenhankintahintaan tehdään rakennuksen käyttötarkoituksesta, runkomateriaalista, valmistumisvuodesta ja laajoista peruskorjauksista riippuva ikäalennus. Tämän laskennan lopputuloksena on rakennuksen verotusarvo. Vaikka kiinteistövero on yleensä yksi suurimmista kiinteistön ylläpitokulueristä, on sen muodostumista vaikea hahmottaa monimutkaisten laskentaperusteiden vuoksi. Vuosien varrella on rakennukseen saatettu tehdä muutoksia, jotka on jätetty huomioimatta kiinteistöverotuksessa tai verottaja on alunperin käyttänyt virheellisiä tietoja verotusarvon määrittämiseen. Oman ongelmansa muodostavat kolmansien osapuolien - kuten kaupunkien
KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA 16 rakennus- ja kaavoitusviranomaisten - verottajalle toimittamat tiedot, joita joissain tapauksissa käytetään verotusarvojen määritykseen. Edellä mainituista syistä johtuen olemme havainneet, että suuri osa suomalaisista kiinteistöistä on verotettu virheellisin veroperustein. LAINSÄÄDÄNTÖ JA TOIMINTAYMPÄRISTÖ MUUTOKSESSA Kiinteistöverolakia muutettiin keväällä 2012 siten, että kiinteistöverotuksessa tullaan vuoden 2013 alusta siirtymään tuloverotuksen kaltaiseen ilmoitusmenettelyyn. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että verovelvollisen on varmistettava kiinteistöverotuksessa käytettävien rakennusten ja maapohjien ominaisuustietojen oikeellisuus ja ilmoitettava verottajalle mahdollisista poikkeamista veronkorotuksen uhalla. Verotulot Suomessa ovat yleisestä talouden heikkoudesta johtuen olleet viime vuosina laskusuunnassa ja tätä kehitystä on kunnissa pyritty hillitsemään veroprosentteja nostamalla. Kiinteistöt muodostavat kunnille vaakata ja helposti ennustettavaa verotuottoa. Tämän vuoksi julkishallinnon tavoitteena on ollut kiinteistöveron osuuden kasvattaminen kuntien kokonaisveropotista. Historiallisesti kiinteistöverotuotot ovat muodostaneet vain noin viisi prosenttia kuntien kokonaisverotuloista, mikä veroprosenteksi muutettuna vastaa keskimäärin hieman yli yhtä veroprosenttia. Vaikka valtiovarainministeriön avaukset kiinteistöverotuottojen moninkertaistamisesta ovatkin kiinteistönomistajien kannalta täysin epärealistisia on selvää, että kiinteistöverotus tulee kiristymään tulevaisuudessakin. Kuntaliiton keräämien ennakkotietojen perustella 22 prosenttia Suomen kunnista on nostamassa kiinteistöveroprosenttejaan vuodelle 2013. Tämä on kuitenkin mahdollista vain niissä kunnissa, joissa verokannat eivät ole jo lain sallimilla ylärajoilla. Yhdessäkään kunnassa ei kiinteistöveroprosentti ole ennakkotietojen mukaan pienenemässä. KIINTEISTÖVEROJEN HALLINTAPALVELU Newsec on kehittänyt asiakkaidensa tarpeisiin uuden SaaS (Software as a Service)-mallisen kiinteistöverohallintapalvelun. Järjestelmään kerätään kaikki kiinteistöveroon vaikuttava yksityiskohtainen informaatio, jota asiakas voi tarkastella verkon yli tarjottavassa selkeässä käyttöliittymässä. Perinteisesti omistajien ongelmana on ollut kiinteistöverotietojen hajanaisuus veroliput on arkistoitu mappeihin tai ne on skannattu ja tallennettu kovalevyille ilman, että rakennusten ja maapohjien tietoja olisi erikseen kerätty yhteiseen tietovarastoon, josta veroon vaikuttavat tiedot olisivat helposti tarkastettavissa. Tämä on johtanut siihen, että yleensä ainoastaan kiinteistöveron suuruutta on verrattu edellisen vuoden maksettuun veroon, koska muiden tietojen tarkistaminen on liian työlästä. Hallintapalvelun avulla kiinteistöverotiedot ja verotukseen liittyvät asiakirjat, kuten veroliput ja 3A-lomakkeet, ovat aina helposti ja nopeasti saatavilla sekä myös jaettavissa esimerkiksi taloushallinnolle, tilintarkastajalle tai kiinteistöpäällikölle. Järjestelmään tallennetaan myös pohja- ja leikkauspirrokset sellaisista kohteista, joista Newsec on tehnyt tarkemman kiinteistöveroselvityksen. Verohallintapalvelu koostuu useista näkymä- tasoista, joiden kautta tietojen suodattaminen on yksinkertaista muun muassa rakennustyypeittäin tai sijaintikunnittain. Järjestelmä myös mahdollistaa selkeiden raporttien luomisen ja tietojen tarkastelun joko tiivistettynä tai kohdekohtaisesti. Koska kiinteistöveroliput sisältävät lähes aina rakennusten pinta-ala- ja tilavuustiedot, voidaan järjestelmästä saatavia tietoja hyväksikäyttää myös muihin kuin kiinteistöveroon liittyviin tarkoituksiin, kuten esimerkiksi energiankulutuslaskennan lähtötietoina. Kiinteistöverotuksessa oman haasteensa muodostavat rakennusten laajat peruskorjaukset sekä laajennukset ja näihin liittyvien tietojen oikea ilmoittaminen verottajalle kiinteistöveron päivittämiseksi. Verohallintapalvelun käyttäjät voivat tarvittaessa käyttää Newsecin kiinteistöverotiimin asiantuntemusta päivitettyjen kiinteistöverojen laskennassa, 3A-lomakkeiden täyttämisessä ja tietojen ilmoittamisessa. Proaktiivisesti toimimalla pystytään välttämään veroriskit ja varmistamaan, että kohteiden kiinteistöverot ovat aina oikeudenmukaisella tasolla. Lainsäädännön kiristyessä kiinteistöverohallintapalvelu tarjoaa suurten kiinteistömassojen omistajille keinot vastuulliseen toimintaan samalla varmistaen, että omistajat eivät maksa ylisuuria kiinteistöveroja. Newsecin kiinteistöverotiimin useiden vuosien kokemus verokonsultoinnista tarjoaa omistajille parhaan asiantuntemuksen kiinteistöveroasioissa. Todisteena tästä toimii miljoonien eurojen verosäästöt, jotka olemme onnistuneet tietotaitomme ansiosta asiakkaillemme luomaan. VEROHALLINNAN VUOSIKELLO
NEWSECIN PALVELUT KIINTEISTÖVEROIHIN LIITTYEN 17 NEWSECIN KIINTEISTÖVEROPALVELUT LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ KIINTEISTÖVEROJEN OPTIMOINNIT Newsec on toiminut ulkoisena konsulttina useissa sadoissa kiinteistöverojen optimointiprojekteissa. Projektin aluksi tehdään ilmainen esianalyysi verottajan käyttämistä veroperusteista asiakkaan omistamissa kiinteistöissä. Esianalyysin perusteella valitaan tarkemmin selvitettävät kiinteistöt, joiden kiinteistöveroon vaikuttavat tekijät Newsec määrittelee niin sanotusti puhtaalta pöydältä. Newsec tekee projektit avaimet käteen periaatteella lähtötietojen hankinnasta aina mahdollisiin oikaisuvaatimuksiin saakka. KIINTEISTÖVEROTIETOJEN PÄIVITYS PERUSKORJAUKSEN JÄLKEEN Onko omistamassasi kiinteistössä tehty merkittävä peruskorjaus? Ovatko kiinteistöveroon vaikuttavat tiedot päivittyneet verolipulle oikein? Newsec määrittää peruskorjauksen jälkeiset veroperusteet ja kiinteistöveron suuruuden siten, että verot ovat oikeudenmukaisella tasolla. Tietoja voi käyttää kulubudjetoinnin perustana jo ennen kuin verottaja päivittää tiedot kiinteistöverolippuun. UUDISKOHTEEN KIINTEISTÖVERON MÄÄRITYS On erittäin tärkeää, että uudisrakennuksen veroperusteet ovat oikeat jo rakennusvaiheessa. Näin saadaan oikea kuva tulevaisuuden kustannustasosta ja vältytään hitaalta oikaisuvaatimusprosessilta. Newsec tekee tarvittavat laskelmat ja hoitaa ilmoitukset verottajalle uudiskohteen kiinteistöveron määrittämiseksi. LISÄTIETOJA: Antti Huhta Advisory, Corporate Real Estate Kai Keituri Newsec Finland Oy Tel. +358 400 400 930 kai.keituri@newsec.fi Mikko Salla Newsec Asset Management Oy Tel. +358 40 567 4407 mikko.salla@newsec.fi Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Tel. +358 50 559 5527 hannu.ridell@newsec.fi Juhani Reen Newsec Advice Oy Tel. +358 50 1696 juhani.reen@newsec.fi
NEWSEC SUOMESSA THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE LIIKEVAIHTO 16 M 150 AMMATTILAISTA ARVIOINTEJA ~ 10 MRD /VUOSI KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200-500 M /VUOSI KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4 Mm 2 JOHTAVA CORPORATE REAL ESTATE ASIANTUNTIJA SUOMESSA TYYTYVÄISET ASIAKKAAT 20 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008-2012 (GREAT PLACE TO WORK ) POHJOISMAISSA JA BALTIASSA ARVIOINNIT JA ANALYYSIT Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on 70 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaatio tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD arvosta viimeisten 12 kk aikana. KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluksessaan yli 400 ammattilaista ja yli 20 toimipaikkaa 8 maassa. Yli 1 000 kiinteistöä ja 7 Mm 2 manageerauksessa. OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituksen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija. STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun hallinnan neuvonantoa 20 asiantuntijan voimin. GLOBAL SERVICE FOR YOU NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE - NOW ALSO GLOBALLY OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES