Asuntomarkkinakatsaus Kesäkuu 2013 Asuntomarkkinat ovat asuntosijoittajan kannalta haastavassa tilassa. Vuokratuotot ovat laskeneet alhaiselle tasolle ja juoksevan tuoton toivossa on liikuttava yhä pienemmille paikkakunnille, vaikka talous on taantumassa. Asuntomarkkinat käänteen kourissa Asuntomarkkinat ovat herkässä ja verrattuna. Pääkaupunkiseudulla vaarallisessa tilassa, vaikka lyhyellä hinnat nousivat 0,3% ja muualla aikavälillä äkillisiin hinnanlaskuihin Suomessa hinnat laskivat 0,6%. Koko emme uskokaan. Näkemyksemme Suomen käytettyjen asuntojen mukaan asuntojen reaalihinnat toteutuneet kauppahinnat ovat kuitenkin jatkavat laskuaan, ja heikko laskeneet loivasti vuoden 2012 talouskehitys vaarantaa huippulukemista. lainanmaksukykyä, mikäli korkotaso alkaa normalisoitua. vähemän kuin vuoden 2012 huhtikuussa. Uusien asuntolainojen keskikorko oli 2,04 % ja laskennallinen korkomarginaali 1,51%. Uusien asuntolainojen keskikorko on noin puoli prosenttiyksikköä korkeampi kuin Asuntoyhteisöjen lainakannan koko asuntolainakannan keskikorko oli vuosikasvu oli huhtikuussa 13,1% ja vuonna 2012. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen uusien lainojen keskikorko oli 1,74%. kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat Kotitaloudet nostivat uusia laskivat huhtikuussa koko maassa asuntolainoja 400 miljoonaa euroa 0,2% edelliseen kuukauteen Suomen teollisuuden työpäiväkorjattu tuotanto oli Tilastokeskuksen mukaan 9,7 prosenttia pienempi kuin vuosi sitten. Tammi-huhtikuussa työpäiväkorjattu teollisuustuotanto väheni 5,1 prosenttia vuoden takaisesta. Suomen BKT:n odotetaan laskevan kuluvana vuonna ja työttömyyden nousevan. Alhainen viitekorkotaso on pitänyt asuntolainakannan korkotason hyvin
Hamilton & Cooper properties matalalla tasolla marginaalien noususta huolimatta. Todellinen marginaalien nousun vaikutus nähdään myöhemmässä vaiheessa viitekorkojen nousun myötä, jolloin lainanhoitokustannusten kasvu saattaa yllättää useat alhaiseen korkotasoon tuudittautuneet asuntovelalliset. VÄREILYÄ PINNAN ALLA Talouden epävarmuus näkyy asuntomarkkinoiden pinnan alla väreilevänä kehityksenä. Vaikka hintatason lasku on ollut nimellisesti katsottuna hyvin maltillista, on reaalinen vuosimuutos kuitenkin jo huomattavampi. Hintatasoakin kiinnostavampi kuva syntyy tarkasteltaessa myytävänä olevien asuntojen määrää. Myytävänä olevien uudiskohteiden määrä koko maassa on kivunnut vuoden 2010 pohjilta vuoden 2008 finanssikriisin aikaisiin huippuihin. Käytettyjen asuntojen kohdemäärä on noussut jo reippaasti yli vuoden 2008 huippujen. Uudistuotannon myötä maan asuntokanta kasvaa kokonaisuudessaan eikä kuvaaja kerro myytävänä olevien asuntojen suhteellista osuutta asuntokannasta, mutta antaa meille viitteitä myytävänä olevien asuntojen määrän nopeasta kasvusta. Myytävänä olevien asuntojen määrä on kasvanut etupäässä perheasunnoissa ja pienten myytävänä olevien asuntojen määrä on pysynyt maltillisella tasolla. Etenkin rivi- ja omakotitaloissa on nähtävissä erittäin voimakasta kasvua myytävänä olevien kohteiden määrässä. Asuntokaupan hidastuminen ja epävarmuustekijät näkyvät useimmiten ensin kohdemäärän kasvuna, ennen kuin hintataso alkaa merkittävällä tavalla joustamaan. Voimakkaiden hintojen laskujen takana
3 on useimmiten nopea asuntorahoitusta tai työllisyyttä järisyttävä markkinashokki. Tulevat taloyhtiöiden suuret peruskorjaukset sekä jossain vaiheessa nouseva korkotaso tulevat suurella todennäköisyydellä aiheuttamaan päänvaivaa asuntomarkkinoille ja asettavat koetukselle sekä runsasta velkarahoitusta käyttäneet omistusasunnon ostajat että asuntosijoittajat. YKSIÖT, ASUNTOSIJOITTAJAN PERUSLEIPÄ Koko maan yksiöiden neliöhinnat ovat laskeneet vuoden 2010 huipusta 10,5 %. Koko maan keskiarvokuva antaa kuitenkin erittäin vaikeasti tulkittavan kokonaiskuvan hintatasojen kehityksestä eri kaupungeissa. Ennen pidemmälle vietyjä johtopäätöksiä on syytä tarkastella yksittäisten kaupunkien asuntomarkkinoiden kehitystä. Helsingissä käytettyjen kerrostaloyksiöiden hintataso on noussut yli 30% vuodesta 2009. Vastaavasti koko Uudenmaan hintakuvaaja on ollut poikittaisliikkeessä viimeiset kolme vuotta. Vuokratasojen noususta huolimatta vuokratuotot ovat jatkaneet painumistaan Helsingissä sekä käytännössä koko Uudellamaalla. Hintatason kehityksen eriytymisen taustalla saattaa osin olla rakennuskannan erilaisuus. Siinä, missä Helsingissä on merkittävä määrä 1900-luvun alkupuolella rakennettuja rakennuksia, on muualla Uudenmaan alueella runsaasti 70-luvulla rakennettuja betonielementtitaloja, joissa piilee merkittäviä peruskorjaustarpeita. Tampereen käytettyjen yksiöiden hintataso on noussut 2012 pohjasta voimakkaasti ollen aivan sormeiluetäisyydellä 2011 huipuista. Pirkanmaan hintataso on viimekuukausien noususta huolimatta huomattavasti vuoden 2011 huippua alemmalla tasolla. Vastaavilla hintatasoilla kauppaa on käyty vuoden 2006 puolivälin tietämillä.
Hamilton & Cooper properties Pääkaupunkiseudun kohonnut hintataso sekä kalliit taloyhtiöremontit ovat ajaneet sijoittajia etsimään vuokratuottoa seuraavaksi suuremmista kaupungeista, kasvukeskuksista ja pieniltä paikkakunnilta. Pienemmille paikkakunnille siirryttäessä on kuitenkin syytä olla erityisen varovainen, sillä ne ovat huomattavasti pääkaupunkiseutua herkempiä talouden notkahduksille, ja vuokrattavuuden muutokset voivat olla yllättävän jyrkkiä. Edullisen talokannan perässä kuljettaessa usein unohtuu taloyhtiöremonttien vaikutus kokonaistuottoon. Vaikka asunto olisi erittäin edullinen, putkisto- ja julkisivusaneeraukset eivät ole dramaattisesti halvempia kuin pääkaupunkiseudulla. Saneerausten suhteellinen osuus huoneiston arvosta nousee helposti huomattavasti suuremmaksi kuin kalliimpien asuntojen alueilla. On lisäksi syytä huomioida, etteivät tehtävät remontit automaattisesti siirry täysimääräisinä asunnon arvoon, ja tätä kautta yhtälö saattaa muodostua varomattomalle sijoittajalle erittäin kestämättömäksi. ASUNTOSIJOITTAMINEN MONIPUOLISTUU Asuntosijoittamisen kiinnostus ei kuitenkaan korkeista hinnoista ja laskeneista vuokratuotoista huolimatta näytä laantuvan. Viimeisen vuoden aikana useat rahastoyhtiöt ovat tuoneet markkinoille erilaisia suomalaiseen asuntokantaan ja kiinteistöihin sijoittavia tuotteita. Osa rahastoista on suunnattu piensijoittajille ja toisissa minimisijoitus on suuruudeltaan muutamista kymmenistä tuhansista ylöspäin. Asunto- ja kiinteistörahastojen sijoitusstrategiat vaihtelevat uudistuotannosta kasvukeskusten käytettyyn talokantaan sekä pienille paikkakunnille sijoittamiseen. Vaivatonta sijoitusta asuntoihin suunnittelevalla on enemmän vaihtoehtoja kuin koskaan aikaisemmin. Vaivattomuus ei kuitenkaan automaattisesti takaa hyvää tuottoa. Ilmiönä asuntosijoitustuotteiden määrän voimakas kasvu on ajatuksia herättävä. Eletään aikaa, jolloin takana on pitkä arvonnousu ja vuokratuotot ovat alhaisen korkotason ajamina laskeutuneet ennätyksellisen alhaiselle tasolle. Tarjoavatko asuntomarkkinat nyt sijoitusta harkitsevalle suuren mahdollisuuden vai helppouteen verhoillun uhan? Vuokra-asuntomarkkinoita ajateltaessa ammattimaisesti vuokraasuntoja tarjoavien toimijoiden määrän lisääntymistä voidaan pitää erittäin positiivisena kehityskulkuna. Kiinnostuksen lisääntyminen asuntosijoittamista kohtaan lisää vuokra-asuntojen tarjontaa ja helpottaa osaltaan asuntopulasta kärsivien alueiden ahdinkoa. Toivottavaa olisikin, että nyt toimintansa aloittavat rahastot menestyisivät taloudellisesti edes kohtuullisesti, jotta ikävät ja kannattamattomat sijoituskokemukset eivät aiheuta vaikeuksissa olevilla asuntomarkkinoille lisää päänvaivaa. ASUNTOMARKKINOIDEN KOKONAISKUVA Asuntosijoittajan kannalta tilanne on mutkikas. Kesä on vuokramarkkinoiden kiivainta aikaa, ja vuokratasot jatkavat kohoamista suurimman kysynnän kaupungeissa. Kuumana käyvät vuokramarkkinat ovat vuokranantajan mieleen, mutta helposti kääntävät fokuksen pois suuresta kuvasta. Olemassa olevien sijoitusten kohdalla on syytä tarkkailla kassavirtaa sekä rahoitusrakennetta. Mikäli asuntosalkussa on merkittävä lainoitusaste nykyiseen markkinahintaan nähden, on syytä miettiä käteispuskurien kasvattamista. Alhaisella lainoitusasteella toimivat sijoittajat ovat huomattavasti pienemmässä riskissä ja voivat nukkua yönsä rahallisemmin, mikäli vain ovat valmiita tyytymään vaatimattomampaan vuokratuottoon sekä mahdollisesti vähemmän palkitsevaan arvonkehitykseen. Uusien sijoitusten tekemisen suhteen on syytä olla nyt erityisen tarkkana etenkin lainarahaa käytettäessä. Omia tavoitteita ja sijoitukselle asetettavia odotuksia kannattaa tarkastelle erityisen kriittisin silmin. Paikkakuntavalintaan ja tuleviin peruskorjauksiin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Hintojen laskun pelossa myyntiä ennen on hyvä miettiä, paljonko hintojen tulee laskea, jotta menetetty vuokratuotto sekä maksetut verot huomioiden asunnon takaisinhankinta olisi kannattavaa.
Hamilton & Cooper properties Kesäkuu 2/2013 Olemassa olevien sijoitusten realisointia harkittaessa on syytä miettiä myynnistä seuraavia verovaikutuksia sekä hankintahinnalle saatavaa vuokratuottoa, joka pitkään omistetuissa asunnoissa on useimmiten merkittävästi hankintahetken vuokratuottoa korkeampi. Lisäksi vuosia sitten otetuissa pankkilainoissa on useimmiten huomattavasti uusia lainoja edullisemmat ehdot ja marginaalit. Näkemyksemme mukaan Suomen asuntomarkkinat ovat edelleen erittäin haavoittuvassa tilassa ja suurella todennäköisyydellä taitekohdassa. Toistaiseksi pankkirahoituksen saaminen asunnon hankintaan on normaalin rajoissa. Voimakkaasti kohonneet lainamarginaalit, alhainen korkotaso ja kiinteistökannan tulevat suuret peruskorjaustarpeet yhdessä taloustaantuman kanssa ovat kohottaneet hintariskiä asuntomarkkinoilla. Voimakkaat liikkeet tarvitsevat tyypillisesti jonkin laukaisevan tekijän, joka usein on joko pankkilikviditeetin kuivuminen tai nopeasti nouseva työttömyys. Toivomme edelleen merkittävää huolellisuutta ja varovaisuutta asuntovelallisilta. Alhaisten korkojen aikaan käteispuskurien kasvattaminen ja oman lainanhoitokyvyn turvaaminen ovat erittäin kannustettavia toimenpiteitä. Uutta asuntoa hankittaessa on useimmiten syytä myydä olemassa oleva asunto ennen uuden hankintaan sitoutumista. Asuntojen vertailukelpoisen hintatason selvittämiseksi kannustamme asunnon ostajia selvittämään tulevien korjaustarpeiden arvioidut huoneistokohtaiset kustannukset tarkasti, vaikka päätöksiä tulevista korjauksista ei olisikaan tehty. Oman talouden kehityksen suhteen kannattaa pitää jalat maassa ja unohtaa asuntohankintoja tehtäessä turhan suuri optimismi. Kaikilla omaisuuslajeilla on oma syklinen kiertokulkunsa, ja asunnot ovat olleet voitokkaita koko 2000-luvun sen seuraksena, että vuokrat ovat nousseet, korot ovat laskeneet, laina-ajat ovat pidentyneet ja hinnat ovat nousset. Voimakas hintojen nousu on auttanut sijoittajaa selviämään peruskorjauskulujen ylitse luoden illusion asuntosijoittamisen helppoudesta. Korkeat korot, laskevat hinnat ja päälle osuvat peruskorjaukset ovat yhdistelmä, joka vakavoittaa useimpien vannoutuneempienkin asuntosijoittajien ilmeet. Vielä emme ole tässä tilanteessa, mutta tätä mahdollisuutta ei kannata sulkea pois mielestä. HAMILTON & COOPER PROPERTIES Asuntomarkkinakatsaus on Hamilton & Cooper Properties Oy LKV:n vastikkeetta julkaisema analyysi, joka perustuu yleisesti saatavilla oleviin tietoihin. Hamilton & Cooper Properties ei vastaa katsauksessa esitettyjen tietojen oikeellisuudesta tai täydellisyydestä eikä vastaa mahdollisista vahingoista, joita tietojen käytöstä mahdollisesti aiheutuu. Lisätietoja ja yhteydenotot www.hamiltoncooper.com Matias Savolainen Info @ hamiltoncooper.fi 00358 447 514 572 Hamilton & Cooper Properties Oy LKV a member of Vertus Capital Asset Management Group www.vertuscapital.com