Kuntoarvio RS 15 Lahden Linja-autoasema Jalkarannantie 1 15110 Lahti Tarkastuspäivät 20. ja 23.3.2015 Raportointipäivä 7.4.2015
2(85) SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 5 2.2. LVI-TEKNIIKKA... 7 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 9 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 9 2.4.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 9 2.4.2. LVIA-JÄRJESTELMÄT... 9 2.4.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 10 2.5. LISÄTUTKIMUKSET... 10 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 11 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 12 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 14 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 15 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 16 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 16 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 16 3.3. KORJAUSHISTORIA... 17 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE... 17 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 18 3.6. ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS... 18 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 20 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 21 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 21 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 22 4.1. ULKOALUEET... 22 4.1.1. RAKENNUKSEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS... 22 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET... 23 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET... 24 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO... 25 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA... 25 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT... 25 4.2.2. ALAPOHJA... 27 4.2.3. RAKENNUSRUNKO... 27 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT... 28 4.2.5. IKKUNAT... 30 4.2.6. ULKO-OVET... 33 4.2.7. JULKISIVUJEN TÄYDENNYSOSAT... 34 4.2.8. KATTORAKENTEET... 35 4.3. SISÄTILAT... 39 4.3.1. SISÄTILAT, MÄRKÄTILAT, VARASTOTILAT... 39 4.3.2. TEKNISET TILAT... 45 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 46 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 46 5.1.1. LÄMMÖNTUOTANTO... 46 5.1.2. LÄMMÖNJAKELU... 47 5.1.3. SÄÄTÖLAITTEET... 48 5.1.4. LÄMMÖNLUOVUTUS... 50 5.1.5. ERISTYKSET... 51 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 51 5.2.1. VEDENKÄSITTELY... 51 5.2.2. VESIJOHDOT... 52 5.2.3. VIEMÄRIT... 53 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET... 55
3(85) 5.2.5. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET... 56 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 56 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET... 57 5.3.2. KANAVISTOT... 58 5.3.3. PÄÄTELAITTEET... 59 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT... 60 5.4.1. PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT... 60 5.4.2. VÄESTÖNSUOJAN ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄT... 61 5.4.3. KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT... 61 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 62 6.1. ALUESÄHKÖISTYS... 62 6.1.1. ALUEVALAISTUS... 62 6.1.2. ULKOPISTORASIAT... 64 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET... 64 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V... 64 6.2.2. JOHTOTIET... 67 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT... 67 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET... 69 6.3.1. NOUSUJOHDOT... 69 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT... 69 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT... 69 6.3.4. VARUSTEET... 71 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT... 72 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET... 73 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET... 74 6.4.1. VALAISIMET... 74 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄT... 76 6.4.3. LÄMMITTIMET... 77 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET... 79 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT... 80 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ... 80 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ... 81 6.6. TURVALLISUUSJÄRJESTELMÄT... 82 6.6.1. RIKOISILMOITUSJÄRJESTELMÄ... 82 6.6.2. VIDEOVALVONTAJÄRJESTELMÄ... 82 6.6.3. PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ... 83 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 85
4(85) 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00501) noudattaen. Toimeksiantaja: LAHDEN TILAKESKUS Kunnossapitoinsinööri Jouko Immonen PL 13, Aleksanterinkatu 24 A 15140 Lahti jouko.immonen@lahti.fi Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Ari Kivinen Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka Ari Kivinen Raksystems Insinööritoimisto Oy LVI-järjestelmät Jussi Korhonen Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät Jarkko Huilla Raksystems Insinööritoimisto Oy Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00500) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
5(85) 2. YHTEENVETO Kuntoarvion kohteena oli Lahden ydinkeskustaan alun perin vuonna 1939 valmistunut linja-autoasemarakennus, jota on laajennettu 1990-luvun lopulla. Rakennuksessa on 1-2 maanpäällistä kerrosta ja lisäksi maanpinnan tason alapuolinen kellarikerros, jossa on lämmönjakohuone, sähköpääkeskus sekä varasto- ja sosiaalitiloja. Rakennusta on laajennettu Vesijärvensuuntaan. Laajennusosalla on väestönsuoja, joka on pääosin varastotilana. Korjaushistoriatiedot raportin tilaajalta saatujen tietojen mukaan: 1992 Kunnostettiin julkisivuja 1992 Yleisö wc-tilat kunnostettiin 1997 Laajennettiin rakennusta ja rakennettiin vss-tilat 1997 Uusittiin kaukolämmön lämmönsiirrinpaketti 1998 Aulan pintoja uusittiin 2008 Korjattiin julkisivuja ja asennettiin kaaren liiketiloihin uudet ulko-ovet n. 2011 Ravintolan lattiapinnoite uusittiin epoksilattiaksi 2013 Uusittiin korkean osan vesikate 2013 Korjattiin ravintolan sisäoven päällispalkkia (kappaleita oli pudonnut kattovuodon vuoksi alas) 2014 Uusittiin matalan osan vesikate osittain (kaariosalla vanha vesikate) n.2012 Nuohottiin iv-kanavistot Vesikatteita on korjattu vuosien varrella kattovuotojen vuoksi Tarkastuksessa havaittiin lisäksi, että ikkunat ovat uusittu pääosin ilmeisesti vuonna 1992 tehdyssä julkisivuremontissa. Vaikka rakennusta on kunnostettu jonkin verran, on siihen kertynyt melko runsaasti rakennuksen iästä, materiaaleista ja toteutustavasta johtuvia korjaustarpeita. Ennakoivia korjaus- ja huoltotoimenpiteitä on tärkeää toteuttaa jatkossa, jotta korjaus- ja ylläpitokustannukset pysyisivät kohtuullisina. Kohde on: rakennustekniikan osalta pääosin kuntoluokassa välttävä/ tyydyttävä KL 2/3. lvi-tekniikan osalta kuntoluokassa välttävä/ tyydyttävä KL 2/3. sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa välttävä/ tyydyttävä KL 2/3. 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Vierustat ovat vaihtelevasti pääosin laatta-/luonnonkivi-/ ja asfalttipintoja. Pintavesien ohjauksissa ei havaittu merkittäviä puutteita. Vierustojen täyttömassoista ei saatu tarkastuksessa varmuutta. Piirustuksiin ei ole merkitty salaojia, eikä niistä tehty havaintoja tarkastuksessakaan. Kellaritiloissa ei havaittu mahdollisen salaojaputkiston toimimattomuuteen/ salaojaputkistojen rakentamistarpeeseen viittaavaa kosteutta. On todennäköistä, että rakennusta ei ole va-
6(85) rustettu erillisillä salaojaputkistoilla. Suositellaan kuitenkin, että lvv-kuntotutkimuksen yhteydessä selvitetään mahdollisen salaojaputkistojen olemassaolo ja kunto. PTStaulukossa ei ole huomioitu näitä kustannuksia. Joidenkin asfalttipäällysteiden painumiin kertyy pintavesiä. Asfalttipäällysteissä havaittiin myös jonkin verran halkeamia. Päällysteiden paikkakorjauksilla ja halkeamien bitumoinnilla selvitetään seuraavalla 10-vuotisjaksolla. Jätehuoltovarusteet ovat tavanomaisia keräysastioita, jotka sijaitsevat taivasalla pihalla. Rakennus on perustettu teräsbetonianturoille, joiden tukemisessa on käytetty laajennusosalla teräsbetonipaaluja. Vanhimman osan perustuksissa on käytetty rakentamisajankohta huomioiden säästökiviä. Näkyvät sokkelipinnat ovat tällä osalla pääosin kiviainespintoja. Laajennusosan sokkelit ovat paljaita teräsbetonipintoja. Pinnoille ei ole tarvetta tehdä merkittäviä kunnostuksia. Perustus- ja sokkelirakenteissa ei havaittu merkittäviä epätasaiseen painumiseen tai muuhunkaan vakavaan vaurioitumiseen viittaavia merkkejä. Rakennuksen alapohjana on pääosin maanvarainen teräsbetonilaatta. Alapohjissa ei havaittu rakenteellisia, eikä ylimääräiseen kosteuteen viittaavia merkittäviä vaurioita. Rakennuksen kantavana runkorakenteena on käytetty teräsbetonipilareita ja -palkkeja. Väli- ja yläpohjat ovat teräsbetonilaattoja. Vanhan osan välipohjana on käytetty alalaattapalkistoja, joihin on rakennusaikana saatettu sulloa rakennuspaikalta ollutta eloperäistä ainesta. Eloperäinen aines muodostaa kosteusteknisen riskin, mikäli se pääsee kastumaan. Tämä tulee huomioida rakenteita kunnostettaessa. Rakenteissa ei tehty havaintoja, jotka viittaisivat rungon epätavallisiin liikkeisiin. Muitakaan vaurioita tai puutteita ei runkorakenteissa havaittu. Julkisivut ovat vanhimmalla osalla pääosin puuhierrettyjä paljaita rappauspintoja ja laajennusosalla keraamisia laattapintoja tai rappauspintoja. Vanhimmalla osalla ulkoseinät ovat pääosin massiivisia tiiliseinä ja laajennusosilla betonielementtejä. Rappauspintoja on kunnostettu vuosien varrella. Joitakin halkeamia ja vähäisiä rappauspintojen vaurioita havaittiin. Elementeissä ei havaittu kaareutumista, eikä saumauksissa akuutteja kunnostustarpeita. Elementtisaumausten osittaisiin uusimiseen varaudutaan jakson aikana. Julkisivujen kopokartoituksen/ kuntotutkimuksen tekemistä suositellaan jakson alkupuolella. Rappauspintojen vähäisiin kunnostuksiin ja elementtisaumausten osittaiseen uusimiseen seuraavalla 10-vuostisjaksollla tulee varautua. Tutkimukset tarkentavat tarvittavien korjausten aikataulua ja työsisältöä. Liiketilojen ikkunat ovat kiinteitä tammi-ikkunoita, joissa on lämpölasielementit. Sisääntuloaulan Jalkarannantien puoleiset isot yläikkunat ovat teräsrunkoisia ikkunoita, jotka ovat maalipinnoiltaan tyydyttävässä kunnossa. Muut ikkunat ovat pääosin kolmilasisia puuikkunoita, joiden ulkopuite on tammea. Vesipellit ovat pääosin kuparipeltejä. Ikkunoiden ulkopuolen lasilistat ovat vääntyilleet ja niiden ulkopuolen pinnat ovat pääosin paljaalla puupinnalla. Heloitukissa ja tiivistykissä havaittiin myös puutteita. Ikkunoiden kunnostuksiin tulee varautua 10-vuotisjakson alkupuolella. Ulko-ovet ovat tyydyttävässä kunnossa olevia puu-/ metalliovia, joissa ei havaittu akuutteja kunnostustarpeita. Ovet kaipaavat entiseen malliin säännöllistä huoltoa tarkastelujakson aikana. Huolto- ja kunnostustoimet suositellaan tehtävän keskitetysti 1 2 kertaa jakson aikana.
7(85) Lastauslaiturin kattolipassa havaittiin ruosteisia pintateräksiä. Rakenteen kuntotutkimus suositellaan tehtävän julkisivujen kuntotutkimuksen yhteydessä. Kattolippojen kuntotutkimus suositellaan tehtävän ennen korjaussuunnittelua ja korjauksia. Rakennuksen vesikatteita on uusittu vuosina 2013 2014. Kaariosan vesikate on jäänyt uusimatta. Tämän katteen ikä ei ollut tiedossa. Vesikatteita on jouduttu kattovuotojen vuoksi paikkaamaan. Osa kattovuodoista on aiheutunut kattokaivojen tulvimisesta. Saatujen tietojen mukaan matalan kaariosan vesikatteessa on ollut vuotoja. Tarkastuksessa havaittiin tämän osan vesikatteen alle päässeen vettä. Katteen pikaista uusimista suositellaan. Muilta osin vesikatteen huoltokunnostuksilla selvitään jakson aikana. Suositellaan, että laajennusosan katossa olevat villalevyt kapselontimaalataan, sillä niistä voi irrota sisäilmaan villakuituja. Kellaritilojen ja kaariosan liiketilojen osalta rakennus ei ole kaikilta osin aktiivikäytössä ja siihen on kertynyt muutoinkin melko paljon sisätilojen pintojen uusimistarpeita. Sisätilojen pintoja varaudutaan kunnostamaan laajemmin LVISsaneerauksen yhteydessä. Ennen korjauksia tulee tehdä tarvittavat haitta-ainekartoitukset ja selvittää rakenteet sekä niiden kunto kaikilta osin. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Julkisivujen kopokartoitus/ kuntotutkimus. (Sis. kattolippojen kuntotutkimukset) Uusitaan osittain julkisivujen rappauspintoja ja elementtisaumauksia. Kunnostetaan ikkunoita. Kunnostetaan kattolippoja. Uusitaan matalan kaariosan vesikate. Kapselointimaaltaan ja reunalistoitetaan sisäkattojen akustovillalevytyksiä. Uusitaan sisätilojen pintoja LVIS-saneerauksen yhteydessä. Rakennus on rakennustekniikan osalta välttävässä/ tyydyttävässä kunnossa. KL 2/3. 2.2. LVI-TEKNIIKKA Kiinteistö on liitetty kaukolämpöverkostoon. Alajakokeskuslaitteistot ovat vuosilta 1997 sekä laajennuksen lämmitykselle on alajakokeskus vuodelta 1991. Lämmönsiirrinpaketit toimilaitteineen uusitaan tarkastelujaksolla. Lämmitysverkostolle suositellaan perussäätöä lämmönsiirrinpakettien uusimisten yhteyksissä. Perussäädössä lisätään vanhalle osalle linjasäätöventtiilit, uusitaan kaikki patteriventtiilit sekä virtaamat tasapainotetaan. Vanhan osan lämpöjohtojen kunto olisi hyvä tutkia tarkemmin. Vanhan osan lämpöjohtojen uusimiseen tulisi jo varautua tarkastelujaksolla. Kiinteistö on liitetty kaupungin vesijohto- ja viemäriverkostoon. Vesijohdot ovat pääosin perusrungoltaan alkuperäisiä rakennus- ja laajennusvuosilta. Tonttivesijohto oli uusittu muoviputkella. Kytkentäosuuksia ja osittain runkolinjoja on uusittu remonttien ja muutoksien yhteyksissä. Kylmänveden kellarikerroksen runkolinjat ovat materiaaliltaan sinkitty teräsputkea. Muuten vesijohdot ovat kupariputkia juotosliitoksin. Vesijohdoille suositellaan kuntotutkimusta. Kuntotutkimuksella vesijohtojen tarkka kunto ja uusimistarve saataisiin selville. Vanhan osan vesijohtojen uusimiseen tulisi jo varautua tarkastelujaksolla.
8(85) Jätevedet on viemäröity viettoviemäreillä. Vanhan osan viemärit ovat pääosin havaintojen mukaan alkuperäisiä valurautaviemäreitä muhviliitoksin. Osittain viemäreitä on uusittu/lisätty muoviviemäreillä. Laajennuksen viemärit ovat havaintojen mukaan muoviviemäreitä. Alkuperäisille viemäreille suositellaan myös tarkempaa kuntotutkimusta, jotta niiden todellinen kunto saataisiin selville. Alkuperäisten viemäreiden uusimiseen tulisi jo varautua tarkastelujaksolla. Vanhan osan kellarissa havaittiin perusvesille viemäröintejä valurauta ja betoniputkilla. Nämä viemärit olisi hyvä tv-kuvata viemäreiden kuntotutkimuksen yhteydessä. Perusvesien kaivossa oli myös pohjalla paljon hiekkaa, joka olisi hyvä poistaa. Näiden viemäreiden uusimiseen tulisi myös varautua. Kiinteistössä on vanhan osan kellarissa, 2.kerroksessa ja kahdessa päädyn liiketiloista painovoimainen ilmanvaihto. Laajennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Myös Matkahuollon 1.kerroksen tiloissa sekä ravintolalla on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Koneellinen poistoilmanvaihto on Pizzerian tiloissa. Painovoimaisen ilmanvaihdon alueille (2. kerroksen toimistot sekä päädyn liiketilat) suositellaan koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon rakentamista lämmöntalteenotolla. Käyttäjiltä saaduissa palautteissa oli useita mainintoja huonosta ilmanlaadusta. Painovoimaisen ilmanvaihtojärjestelmän toiminta perustuu käytännössä ilman lämpötilaeroista aiheutuvaan virtaukseen, eli järjestelmän toimivuuteen vaikuttaa ennen kaikkea vallitsevat ulkoilman olosuhteet. Mikäli ilmanvaihtojärjestelmää halutaan saneerata, jää suositeltavaksi vaihtoehdoksi rakentaa täydellinen koneellinen tulo-poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla. Tästä vaihtoehdosta on karkea kustannusarvio PTS:ssä. Osassa tiloista on korvausilmaraot ikkunoiden alapuolella. Etenkin lämpöisillä ja matalapainekeleillä hyvällä korvausilmajärjestelmällä on merkitystä painovoimaisen ilmanvaihdon toimivuuteen. Ravintolalla olevat iv-koneet ovat jo melko vanhat. Näille suositellaan uusimista. Samalla ne liitetään kiinteistöautomaatioon. Laajennuksen iv-koneita ylläpidetään tarkastelujaksolla. Niiden säätölaitteiden uusimiseen tulisi kuitenkin varautua. Säätölaitteita uusittaessa ne olisi hyvä liittää kiinteistöautomaatioon. IV-kanavisto on nuohottu noin kolme vuotta sitten. Kanaville suositellaan nuohousta kymmenen vuoden välein. Ravintoloiden kanavisto tulisi nuohota viiden vuoden välein sekä ammattimaisten ruuanvalmistuspaikkojen kanavistot tulisi nuohota vuosittain. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet kuluvalla 10-vuotisjaksolla tulevat olemaan: Lämmönsiirrinpaketit uusitaan Lämmityksen perussäätö (ei tehdä erikseen, mikäli lämpöjohdot joudutaan uusimaan). Varaus: Vanhan osan lämpöjohtojen uusiminen Lämpö-, vesi- ja viemärijohtojen kuntotutkimus Vanhan osan vesijohtojen uusiminen Alkuperäisten viemäreiden uusiminen Varaus: Koneellisen ilmanvaihdon rakentaminen painovoimaisen ilmanvaihdon tiloihin (2. kerroksen toimistot sekä päädyn liiketilat) Ravintolan iv-koneiden uusiminen Laajennuksen iv-koneiden säätölaitteet uusitaan Kanavien nuohous ja ilmavirtojen säätö
9(85) Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa välttävä/tyydyttävä. KL 2/3 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Kuntoarviokohteena on Lahden kaupungin linja-autoasema ja se on valmistunut vuonna 1939. Kohteessa sijaitsee linja-autoaseman lisäksi liikehuoneistoja ja toimistotiloja, lisäksi muutama taukohuoneisto. Sähköjärjestelmiä on modernisoitu ajan kuluessa. Terminaalissa on uudenko sähköjärjestelmä. Osa sähköjärjestelmästä on silti alkuperäinen vuodelta 1939. Sähköjärjestelmät ovat yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan yleisesti välttävässä tyydyttävässä kunnossa KL 2-3. Samalla tasolla ovat järjestelmien sähkölujuus ja -turvallisuus. Kiinteistössä on osittain yhä rakennusajankohdalle tyypilliset sähköjärjestelmät. Telejärjestelmät ovat ilmeisesti uudemmat. Sähkönjakelujärjestelmänä toimii 4-johdinjärjestelmän mukainen TN-C-S, johon on lisätty suojamaa ja järjestelmä ei vastaa sähköturvallisuudessa nykyaikaista viisijohdinjärjestelmää. Sähkökeskukset ovat varustettu perinteisin tulppasulakkein. Merkkejä ylikuormituksesta ei havaittu. Kiinteistön valaistus on toteutettu loisteputkivalaisimin ja hehkulamppukantaisilla valaisimilla. Valaisimia uusittaessa tulee huomioida hienot alkuperäiset vanhat valaisimet. Suositellaan, että niitä ei hävitetä vaan restauroidaan sähköteknisessä mielessä. Kiinteistössä on käytössä perinteinen puhelinjärjestelmä. Suositellaan kytkemään kiinteistö valokuituun ja asentamaan kattava yleiskaapelointi kaikkiin tiloihin. Kiinteistössä ei havaittu yhteisantennijärjestelmää. Ravintoloissa on käytössä satelliittilautaset. Sähköjärjestelmän tekninen käyttöikä on n. 40 vuotta, jolloin alkuperäiset osat alkuperäiset sähköjärjestelmästä ovat jopa 76 vuotta vanhoja vuodelta 1939. Tällöin ei voida olettaa, että alkuperäiset sähköjärjestelmän osat toimisi suunnitellusti. Myös jo kerran uusitut esim. sähköpääkeskus alkaa jo ikääntymään. Sähköjärjestelmä tulee uusia, lukuun ottamatta uutta siipeä. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Sähköjärjestelmän uusiminen lukuun ottamatta uutta siipeä Puhelinjärjestelmän uusiminen (varaus) Paloilmoitinjärjestelmän asentaminen (varaus) Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa välttävä - tyydyttävä KL 2-3 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET 2.4.1. Rakennustekniikka Korjataan lastauslaiturin vaurioitunut kattovesikouru. 2.4.2. LVIA-järjestelmät Haljenneen viemärin korjaus
10(85) 2.4.3. Sähköjärjestelmät Sähkölaitteiston määräaikaistarkastus tulee teettää välittömästi. Sähköpääkeskukseen tulee sijoittaa laminoitu ajan tasalla oleva nousujohtopiirros seinustalle välittömästi. Sähköpääkeskuksen lattia on suojaeristämätön. Suositellaan suojaeristämään lattia, sillä se parantaa sähkötyöturvallisuutta sähköpääkeskuksessa merkittävästi. Sähköpääkeskuksen kanssa samassa tilassa sijaitsee paikallisen sähkölaitoksen muuntajakaappi, ja se ei kuulu kuntoarvion piiriin. Kuitenkin lisähuomiona muuntajakaapista on vuotanut jotain, ja suositellaan tutkimaan asia. Sähköpääkeskuksessa sijaitsee pieni määrä ylimääräistä palokuormaa, joka tulee poistaa. Kaapeliläpiviennit tulee välittömästi tarkastaa ja tiivistää asianmukaisesti säädösten mukaan. Kellotornin kaapeliläpiviennit tulee myös tarkistaa, ja toivottavaa olisi että matkalla kellon koneistoon olisi useampi kaapeliläpivienti. Virheitä tai puutteita valaistusryhmäjohdoissa havaittiin niin paljon, että paikalle tulee kutsua valtuutettu sähköurakoitsija käymään kaikki puutteet läpi ja päättämättömät MMJ-tyyliset kaapelit tulee kaikki poistaa tai rasioida. Pääosin kaikki puutteet valaistusryhmäjohdoissa sijaitsee kellarikerroksessa. Ravintolan jukeboxin pistorasia on rikki ja tulee uusia välittömästi. Matkahuollon tiloissa havaittiin pistorasiat joista puuttuvat suojakannet ja pistorasiat tulee uusia. Kiinteistökierroksella havaittiin lämmönjakohuoneessa irti oleva maadoitusliitos ja se tulee kiinnittää paikoilleen. Palaneet loisteputket ja myös muutkin lamput tulee vaihtaa heti havaitessa. Kiinteistökierroksella havaittiin puuttuvia lampunkupuja ja ne tulee asettaa paikoilleen, jolloin varmistetaan valaisimen suunniteltu toiminta. Poistumisvalokeskuksesta tulee tarkistaa, että hälytys on poistunut ja uudet akut ovat asennettu. Poistumisvalot tulee kiertää säännöllisesti läpi ja palaneet lamput tulee vaihtaa. 2.5. LISÄTUTKIMUKSET Vesi- ja viemärijohtojen kuntotutkimus Pihaviemäreiden kuvaus ja huuhtelu Julkisivujen kopokartoitus/ kuntotutkimus Haitta-ainekartoitus
11(85) 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS 1000 900 800 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 700 600 500 400 300 200 100 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso 2015. Hintoihin sisältyy alv 24% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Rakennetekniikka 71 20 97 282 6 0 10 6 10 2 504 LVIA-tekniikka 7 2 1 467 0 2 0 44 0 0 523 Sähkötekniikka 5 3 0 147 0 0 0 0 0 0 155 Yhteensä 83 25 98 896 6 2 10 50 10 2 1182 Yht. Keskimäärin vuodessa 57,41 / m² / vuosi Bruttoala 2 059 m²
2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS 12(85) Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
13(85) 4.1.1. Kustannustaso 2015. Hintoihin sisältyy alv 24% Kuntoluokkarvio Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Toimenpide-ehdotukset 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Yht. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 3 Pihaviemäreiden kuvaus ja painehuuhtelu suositellaan tehtäväksi järjestelmän toimintavarmuuden takaamiseksi. (Sis. mahdolliset salaojat). 1 erä 2 2 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 2 3 Asfalttipäällysteiden paikkakorjaukset ja halkeamien bitumointi. 1 erä 10 5 5 20 Muut päällystekorjaukset. (VARAUS). 3 erä 1 1 1 3 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 3 Tuleva käyttö määrittelee jätehuoltovarusteiden ja rakennelmien uusimis-/ kunnostustarpeet. 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 3 Sokkelipintojen vähäiset kunnostukset. (Sis. kellariikkunoiden ulkopuolisen suojauksen parantamisen). 1 erä 4 4 4.2.2. Alapohja 3 4.2.3. Rakennusrunko 4 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 2 3 Julkisivujen kopokartoitus/ kuntotutkimus. 1 erä 6 6 Kunnostetaan osittain rappauspintoja. (Karkea arvio. Noin 40 m2. Sis. Elementtisaumausten tarvittavat uusimiset). 1 erä 25 25 4.2.5 Ikkunat 2 Kunnostetaan ikkunoita. 1 erä 45 45 Uusitaan joitakin eristyslasielementtejä. (VARAUS). 2 erä 2 3 5 4.2.6. Ulko-ovet 2 Ovien huolto ja kunnostus. 2 erä 4 4 8 4.2.7. Julkisivujen täydennysosat 2 Kattolippojen kuntotutkimus (julkisivututkimuksen yhteydessä) 1 erä x Kunnostetaan kattolippoja. (Karkea hinta-arvio. Tutkimus täsmentää ajoitusta ja työsisältöä). 1 erä 20 20 Ulkoportaiden ja lastauslaiturin väh. kunnostukset. 1 erä 1 1 2 4.2.8. Kattorakenteet 2 3 Eristetään yläpohjatilan putkistot puuttuvilta osin. (PTS:ssä kohdassa 5.2.5). 1 erä x Uusitaan matalan kaariosan vesikate. 1 erä 50 50 Vesikatteiden huoltokunnostukset. 4 erä 2 2 2 2 8 4.3.1. Sisätilat 2 Haitta-ainekartoitus 1 erä 3 3 Kapselointimaaltaan ja reunalistoitetaan sisäkattojen akustovillalevytyksiä. 1 erä 8 8 Uusitaan sisätilojen pintoja LVIS-saneerauksen yhteydessä. (Sis. Lvis-saneerauksen rak. tekniset työt. Karkea hinta-arvio. Tilojen käyttö määrittelee muutostarpeet kokonaisuudessa). 1 erä 280 280 Muut sisätilojen kunnostukset. (VARAUS). 2 erä 5 10 15 4.3.2. Tekniset tilat 2 Kunnostetaan tilojen pintoja lvis-saneerauksen yhteydessä. 1 erä x Rakennustekniikka yhteensä 71 20 97 282 6 10 6 10 2 504
2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS 14(85) Kustannustaso 2015. Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 5.1.2. Lämmöntuotanto 3 Laajennuksen lämmönsiirrinpaketin uusiminen toimilaitteineen 10 10 Lämmönjakohuoneen lämmönsiirrinpaketin uusiminen toimilaitteineen 25 25 5.1.3. Lämmönjakelu 3 2 LVV-Kuntotutkimus 1 erä 5 5 Lämmitysverkoston perussäätö, vanhan osan perussäätö sen osan lämpölinjojen uusimisen yhteydessä, mikäli kuntotutkimuksen perusteella lämpölinjat joudutaan uusimaan. 1 erä 5 10 15 Varaus: Vanhan osan lämpöjohtojen uusiminen 1 erä 100 100 5.1.4. Säätölaitteet 3 2 Lämmityksen säätölaitteet uusiutuvat lämmönsiirrinpakettien uusimisten yhteyksissä 2 erä x x Laajennuksen iv-koneiden säätölaitteet uusitaan ja liitetään kiinteistöautomaatioon 1 erä 10 10 Rav. iv-koneen säätölaitteet uusit. iv-koneen uusimisen yhteydessä ja liitetään kiinteistöautomaatioon 1 erä x 5.1.5. Lämmönluovutus 3 2 Patteriventtiilit uusitaan lämmitysverkoston perussäädössä 1 erä x x 5.1.6. Eristykset 3 2 Lämpöjohtojen eristeet uusiutuvat lämpöjohtojen uusimisen yhteydessä. Mikäli lämpöjohtoja ei uusita, eristeet uusitaan vesijohtojen uusimisen yhteydessä. 5.2.1. Vedenkäsittely 3 Paineenalennusventtiilin asennus 1 erä x 5.2.2. Vesijohdot 3 2 Varaus: Vesijohtojen ja alkuperäisten viemäreiden uusiminen vanhalla osalla ( ei sis. rak. tekn. töitä) 1 erä 200 200 5.2.3. Viemärit 3 2 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet 3 2 Varaus: Vesikalusteiden uusimisia tarpeen mukaan. Suuremmat uusimiset vesi- ja viemärijohtojen uusimisen yhteydessä. 3 erä 1 1 x 2 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset 3 2 Vesikaton viemärituuletuksiin eristys- elementtien asennus sekä viemärituuletuksien eristys yläpohjatilassa 1 erä 1 1 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 3 2 Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentaminen 2.kerroksen toimistotiloihin sekä päädyn liiketiloihin. 1 erä 100 100 Ravintolan iv-koneiden uusiminen 1 erä 40 40 Varaus: Loppuja iv-koneita ylläpidetään 4 erä 2 2 2 2 8 5.3.2. Kanavistot 3 Kanavien nuohous ja ilmavirtojen säätö teetetään viiden vuoden välein ravintolalle ja vuosittain ammattimaisiin ruuanvalmistuspaikkoihin. Muihin tiloihin kymmenen vuoden välein. 1 erä 7 7 5.3.3. Päätelaitteet 3 Puhdistetaan nuohouksen yhteydessä 1 erä x 5.4.1. Palontorjuntajärjestelmät 3 Määräaikaistarkastukset 5.4.2. Väestönsuojan ilmanvaihtojärjestelmät 3 5.4.3. Kylmätekniset järjestelmät 4 Kuntoluokka Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmitysjärjestelmä 3 Määräarvio Hintoihin sisältyy alv 24% Yht. LVI-tekniikka yhteensä 7 2 1 467 2 44 523 Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
15(85) 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 3-4 Kustannustaso 2015. Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kuutiovalaisimien uusiminen 1 erä 2 2 6.1.2. Ulkopistorasiat Asennetaan ulkopistorasioita ulko-ovien läheisyyteen (varaus) 1 erä 1 1 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 2-3 Uusitaan sähkökeskukset (ei uusi siipi) 1 erä 20 20 6.2.2. Johtotiet 3-4 Kuntoluokka Määräarvio Hintoihin sisältyy alv 24% Yht. 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 2 Kaapeliläpivientien tarkastus ja asentaminen 1 erä 4 4 6.3.1. Nousujohdot 2-3 Nousujohtojen uusiminen (ei uusi siipi) 1 erä 10 10 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 2-3 Voimaryhmäjohtojen uusiminen 1 erä 4 4 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 2-3 Uusitaan valaistusryhmäjohdot (ei uusi siipi) 1 erä 10 10 6.3.4. Varusteet 2-3 Uusitaan sähkökalusteet 1 erä 7 7 6.3.5. Liittymisjohdot 2 Uusitaan yhdessä paikallisen sähkölaitoksen kanssa 1 erä * * 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset 2 Uusitaan maadoitusjärjestelmä 1 erä 5 5 6.4.1. Valaisimet 2-3 Uusitaan valaisimet 1 erä 60 60 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmät 3-4 Uusitaan vanhoja poistumisvaloja 1 erä 1 1 6.4.3. Lämmittimet 4 Asennetaan saattolämmityskaapelit räystäyskouruihin yms. (varaus) 1 erä 5 5 6.4.4. Kojeet ja laitteet 4 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 3 Uusitaan puhelinjärjestelmä (varaus) 1 erä 15 15 6.5.2. Antennijärjestelmä 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä Asennetaan paloilmoitinjärjestelmä (varaus) 1 erä 11 11 Sähkötekniikka yhteensä 5 3 147 155 Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
16(85) 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Lahden Linja-autoasema Lähiosoite: Jalkarannantie 1 Postinumero- ja toimipaikka: 15110 Lahti Rakennustyyppi: Liikerakennus Tilavuus: 9 581 m 3 (tieto on saatu raportin tilaajalta) Bruttoala: 2 059 m 2 (tieto on saatu raportin tilaajalta) Kerrosluku: kellarikerros, 2 maanpäällistä kerrosta Valmistumisvuosi: 1939, laajennus/perusparannukset: 1992, 1997 ja 1998 Rakennus on kulttuurihistoriallisesti merkittävä kiinteistö. Näkymää lähtevien linja-autojen puoleiselle pihaalueelle. Korkea torni on Lahden keskustan näyttävä maamerkki. Rakennuksen leikkauspiirustus (alkuperäinen rakennuslupapiirustus). 3.2. ASIAKIRJATILANNE Kohteen rakennuslupa- ja rakennepiirustuksiin käytiin tutustumassa rakennusvalvonnassa. Rakennepiirustuksia löytyi viimeisten laajennusten osalta.
17(85) Lämmönjakohuoneessa on lämmityksen kytkentäkaavio. Muita lvi-piirustuksia ei ollut käytettävissä kuntoarviota tehtäessä. Tarkastuksen aikana ei ollut sähköpiirustuksia käytettävissä. Lisäyksiä tai muutoksia tehdessä sähköjärjestelmään, ne tulee aina päivittää sähköpiirustuksiin ja sähköiseen muotoon. Kaikista muutoksista sähköjärjestelmiin on vaadittava asennuksia vastaavat loppupiirustukset sähkötyöntekijältä. Pienetkin muutokset sähköjärjestelmässä tulee päivittää kaikkiin sähköpiirustuksiin. Aina tulevien muutosten ja lisäysten yhteydessä, kaikkien sellaisten rakenneosien ja järjestelmien dokumentit, joihin tehdään muutoksia tai lisäyksiä, tulee päivittää tilannetta vastaavaksi ja mieluiten myös sähköiseen muotoon. 3.3. KORJAUSHISTORIA Korjaushistoriatiedot raportin tilaajalta saatujen tietojen mukaan: 1992 Kunnostettiin julkisivuja 1992 Yleisö wc-tilat kunnostettiin 1997 Laajennettiin rakennusta ja rakennettiin vss-tilat 1997 Uusittiin kaukolämmön lämmönsiirrinpaketti 1998 Aulan pintoja uusittiin 2008 Korjattiin julkisivuja ja asennettiin kaaren liiketiloihin uudet ulko-ovet n. 2011 Ravintolan lattiapinnoite uusittiin epoksilattiaksi 2013 Uusittiin korkean osan vesikate 2013 Korjattiin ravintolan sisäoven päällispalkkia (kappaleita oli pudonnut kattovuodon vuoksi alas) 2014 Uusittiin matalan osan vesikate osittain (kaariosalla vanha vesikate) n.2012 Nuohottiin iv-kanavistot Vesikatteita on korjattu vuosien varrella kattovuotojen vuoksi 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Erillistä käyttäjäkyselyä ei tehty. Tarkastuksen yhteydessä haastateltiin suullisesti tiloissa paikalla olleita käyttäjiä sekä huoltomiestä. Haastatteluissa esiin tulleita keskeisiä asioita olivat mm. Palautteet koskivat mm. seuraavia aiheita: vesikatteen vuotoja on korjattu vuosien varrella ravintolan ilmanvaihto on huono sisätiloissa on talvella kylmä ja yläkerran toimistotiloissa huono ilmanlaatu
18(85) 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön huoltotoimia on hoidettu ulkopuolisen huoltoliikkeen toimesta (RTK-Palvelu Oy). Tarkastuskierroksella oli mukana kiinteistönhoitaja Jani Kivistö. Merkittäviä rakennusteknisen huollon puutteita ei havaittu. LVI-järjestelmien osalta huolto on ollut riittävää. LVI-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVI-laitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja asukkaiden viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat: Lämmitysjärjestelmä: Patteriverkoston säätökäyrän tarkistus Säätölaitteiden toiminnan tarkastus Lämminkäyttövesi: Lämpimän käyttöveden lämpötilan tarkistus Säätölaitteiden toiminnan tarkastus Ilmanvaihtojärjestelmä: Suodattimien säännöllinen vaihto Säätölaitteiden toiminnan tarkastus Sähköjärjestelmät Puutteellisten tai rikkinäisten valaisimien tai sähkökalusteiden uusiminen heti havaittaessa Valaisimien lampunkupujen puhdistaminen säännöllisesti tai viimeistään lamppuja vaihdattaessa Palaneiden lamppujen vaihtaminen myös poistumisvaloihin 3.6. ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS Kohteessa ei ole tehty suurempia energiatalouteen vaikuttavia toimenpiteitä. Lämpöenergian kulutus Lämmön kulutustiedot saatiin vuosilta 2009 2014. Vuosi Vuosi Vuosi Vuosi Vuosi Vuosi 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Normeerattu kulutus, MWh/a 608,28 535,39 590,41 610,49 589,86 522,24 Normeerattu ominaiskulutus, kwh/m 3 /a 63,5 55,9 61,6 63,7 61,6 54,5 Vertailuarvo, kwh/m 3 /a 31,7 31,7 31,7 31,7 31,7 31,7 Ero vertailuarvoon, kwh/m 3 /a +31,8 +24,2 +29,9 +32,0 +29,9 +22,8
19(85) Liikenteen rakennuksien ominaiskulutuksen mediaani on 31,7 kwh/m 3. (Lähde: Motiva, kohteet vuosilta 2000 2007). Energiataloudellinen tarkastelu, lämpöenergia Lämmitysenergian kulutus on ollut reilusti vertailuarvon yläpuolella. Lämmityksen ja etenkin ilmanvaihdon säätöjen oikealla toiminnalla on oleellinen merkitys lämpötalouteen ko. tapaisissa kiinteistöissä. Kuntoarviossa on esitetty energiatalouteen vaikuttavana toimenpiteenä lämmityksen perussäätöä kuluvan 10-vuostisjakson alkupuolella. Samalla uusitaan patteriventtiilit. Perussäädöllä saadaan tyypillisesti säästöä 5 15 % lämmön kokonaiskustannuksista. Ehdotetulla toimenpiteellä saadaan seuraava vuotuinen säästö lämmön kulutuksessa (lämmön hintana on laskennallisesti 73,32 /MWh ja kokonaissäästöarviona käytetään 5 %): Säästöarvio = 5 % * 522 MWh/a * 73,32 /MWh ~ 1910 vuodessa Toimenpiteen investointikustannukset ovat suuruusluokkana noin 15.000. Tarkempi hinta selviää tarjouspyynnöllä. Takaisinmaksuaika on todennäköisesti kohtuullinen. Kuntoarviossa on esitetty myös energiatalouteen vaikuttavana toimenpiteenä koneellisen ilmanvaihdon rakentamista lämmöntalteenotolla. Lämmöntalteenotolla säästetään energiaa 10-20 %. Ehdotetulla toimenpiteellä saadaan seuraava vuotuinen säästö lämmön kulutuksessa (lämmön hintana on laskennallisesti 73,32 /MWh ja kokonaissäästöarviona käytetään 10 %): Säästöarvio = 10 % * 522 MWh/a * 73,32 /MWh ~ 3830 vuodessa Toimenpiteen investointikustannukset ovat suuruusluokkana noin 100.000. Tarkempi hinta selviää hankesuunnitteluvaiheessa. Takaisinmaksuaika on todennäköisesti todella pitkä, mutta toimenpide lähinnä parantaa sisäilman laatua merkittävästi. Vedenkulutus Veden kulutustiedot saatiin vuosilta 2009 2014. Vuosi 2009 Vuosi 2010 Vuosi 2011 Vuosi 2012 Vuosi 2013 Vuosi 2014 Veden kulutus, m3/a 1528,13 1542,10 1684,38 2054,92 2580,21 1349,67 Vertailuarvo, m3/a 632,35 632,35 632,35 632,35 632,35 632,35 Ero vertailuarvoon, m3/a +896 +910 +1052 +1423 +1948 +717 Liikenteen rakennuksien ominaiskulutuksen mediaani on 66 l/r-m 3. (Lähde: Motiva, kohteet vuosilta 2000-2007). Energiataloudellinen tarkastelu, vedenkulutus Hanavirtaamat olivat havaituin osin korkeat. Vesikalusteiden uusimisen yhteydessä niiden virtaamat tulee säätää normivirtaamia vastaaviksi. Vesijohtojen uusimisen yhteydessä olisi suositeltavaa asentaa paineenalennusventtiili.
20(85) Sähkön kulutus Kiinteistösähkönkulutus on ollut alla olevan taulukon mukainen: Vuosi 2012 Vuosi 2013 Vuosi 2014 Sähkön kulutus, kwh/a 95 420 97 400 101 720 Ominaiskulutus, kwh/m 3 /a 10,0 10,2 10,6 Vertailuarvo, kwh/m 3 /a 17,9 17,9 17,9 Ero vertailuarvoon, kwh/m 3 /a -7,9-7,7-7,3 Ero vertailuarvoon ( % ) -44-43 -41 Kiinteistösähkön kulutus on ollut noin 10,2 kwh/m 3 /vuosi. Liikenteen rakennusten keskimääräinen ominaiskulutus on 17,9 kwh/m³/vuosi (Motiva 2007, Liikenteen rakennukset). Sähkönkulutus on keskimääräiseen sähkönkulutukseen verrattuna matala. Energiataloudellinen tarkastelu, sähkönkulutus Kiinteistösähkön kulutus on ollut normaalia alhaisemmalla tasolla. Kiinteistössä suurimmat yksittäiset sähkönkulutusjärjestelmät ovat ulko- ja sisävalaistus, ilmanvaihto sekä lvjärjestelmien laitteet. Sähkön säästämisessä tulee aina ottaa huomioon, mitä maksaa mahdollinen korvaava järjestelmä ja kuinka pitkä takaisinmaksu aika mahdollisella säästöllä tulee olemaan. Kaikki investoinnit eivät välttämättä aiheuta säästöä laisinkaan. Kiinteistössä ei havaittu sellaisia merkittäviä sähköenergiansäästöpotentiaaleja, joita voitaisiin suorittaa ilman että henkilöturvallisuus tai loppukäyttäjien terveysriskit oleelliset kasvavat. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Ulkolämpötila oli tarkastelukierroksella noin +2 o C. Sisälämpötilat olivat kohdekierroksen aikaan sopivia. Ilman laatu ja vaihtuvuus Ilman laatu ja vaihtuvuus oli aistinvaraisesti arvioiden pääosin tyydyttävää tasoa. Yläkerran toimistojen ilmanlaatu oli välttävää. Kellarissa havaittiin pesutiloissa viemärin hajua. Sisäilman epäpuhtaudet Sisäilmassa ei aistinvaraisesti ollut havaittavissa epäpuhtauksia. Melu Talotekniikasta aiheutuvia meluhaittoja ei havaittu.
21(85) Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinten aiheuttamia haittoja ei havaittu. Valaistus Sisätilojen valaistus on paikoitellen hämärä 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Vanhat sähköjärjestelmät muodostavat jonkinasteisen turvallisuusriskin. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Laajennusosan ja vanhan osan liitoskohdassa havaittiin kuivuneita vuotojälkiä kattokaivon läheisyydessä. Ravintolan sisäkäynnin päällispalkki on korjattu tarkastuksessa saadun tiedon mukaan vuonna 2013 vesikattovuodon takia.
4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 22(85) 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennuksen vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Vierustat ovat vaihtelevasti pääosin laatta-/luonnonkivi-/ ja asfalttipintoja. Pintavesien ohjauksissa ei havaittu merkittäviä puutteita. Joidenkin asfalttipäällysteiden painumiin kertyy pintavesiä. Päällysteiden korjaamiseen näiltä osin varaudutaan. (Kts. kohta 4.1.3). Vierustojen täyttömassoista ei saatu tarkastuksessa varmuutta. Piirustuksiin ei ole merkitty salaojia, eikä niistä tehty havaintoja tarkastuksessakaan. Kellaritiloissa ei havaittu mahdollisen salaojaputkiston toimimattomuuteen/ salaojaputkistojen rakentamistarpeeseen viittaavaa kosteutta. Suositellaan kuitenkin, että lvvkuntotutkimuksen yhteydessä selvitetään mahdollisen salaojaputkistojen olemassaolo ja kunto. PTS-taulukossa ei ole huomioitu näitä kustannuksia. Maanpintojen muotoilu rakennuksen vierustalla (yleisohje): Suositeltava maanpintojen kaltevuus rakennuksesta poispäin on 1:20 noin 3 metrin matkalla sokkelista. (RakMK C2/1998, Kosteus). Tulolaitureiden puolella vierusta on osittain Rakenneleikkaus, alkuperäinen rakennuslupapiirustus. sorastuksella. Alkuperäisiä sokkeli-ikkunoita vasten on asennettu vanerilevyjä. Ratkaisu on tilapäinen, vanerilevyt ovat haristuneet. (Kts. kohta 4.2.5).
23(85) Laajennusosan vierustaa. Pintavesikaivojen kansia ei avattu tarkastuksessa. Kaivot ovat toimineet saatujen tietojen muk. moitteetta. Laajennusosan perustusleikkaus, ei salaojia. Lähtölaitureiden sivustaa. Joitakin painanteita havaittiin asfalttipäällysteissä. Korjataan päällysteiden painautumat. (Kustannukset ovat huomioitu PTS:ssä kohdassa 4.1.3). Pihaviemäreiden kuvaus ja painehuuhtelu suositellaan tehtäväksi järjestelmän toimintavarmuuden takaamiseksi. (Sis. mahdolliset salaojat). Kaivojen lietepesät suositellaan puhdistettavan vähintään kerran vuodessa. (Normaali huoltotoimi, joka ei sisälly PTS:ään). 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Merkittävää kasvillisuutta tai viheralueita ei ole. Tontin laidoilla kasvaa muutamia puita riittävän etäällä rakennuksesta. Ei toimenpiteitä.
24(85) 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Liikennöidyt kulkutiet ja piha-alueet ovat kokonaisuudessaan asfalttipintaisia. Pinnat ovat paikoin painuneet ja halkeilleet runsaan liikennöinnin seurauksena. Kiinteistön tuleva käyttö määrittelee pintojen korjaustarpeen. PTS-taulukossa on huomioitu ainoastaan pintojen painumakorjaukset ja vähäiset päällysteiden uusimiset- ei laajempia pintojen/ rakenteiden uusimisia. Sisäänkäyntien edustoilla on käytetty graniittikivetyksiä, jotka ovat hyvässä kunnossa. Päällysrakenteiden pinnat olivat kokonaisuudessa tyydyttävässä kunnossa huoltoja ja paikkakorjauksia tehdään tarvittaessa jakson aikana. Ajopaikkamerkinnät ovat haalistuneet. Tyypillisiä asfalttipinnan halkeamia. Kuvassa näkyvässä paikassa havaittiin runsaimmat Pääovien edusta on graniittikivetyksellä. halkeamat. Asfalttipäällysteiden paikkakorjaukset ja halkeamien bitumointi. (Karkea hintaarvio. Kiinteistön tuleva käyttö määrittele pintojen kunnostustarpeet kokonaisuudessa). Muut päällystekorjaukset. (VARAUS).
4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 25(85) Jätehuoltovarusteet ovat tavanomaisia keräysastioita, jotka sijaitsevat taivasalla pihalla. Rakennuksen tuleva käyttö määrittelee jätehuoltovarusteiden ja rakennelmien uusimis-/ kunnostustarpeet. (Kustannukset eivät sisälly PTS:ään). 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Laajennusosan perustuksissa on käytetty teräsbetonipaaluja. Rakennepiirustuksia vanhemmalta osalta ei ollut käytettävissä. Rakennusajankohta huomioiden tämän osan betoniperustuksissa on käytetty säästökiviä. Näkyvät sokkelipinnat ovat vanhemmalla osalla pääosin kiviainespintoja. Laajennusosan sokkelit ovat paljaita teräsbetonipintoja. Perustus- ja sokkelirakenteissa ei havaittu merkittäviä epätasaiseen painumiseen tai muuhunkaan vakavaan vaurioitumiseen viittaavia merkkejä. Rakennuksen varustamisesta erillisillä salaojaputkilla ei saatu varmuutta. (Salaojituksesta on raportoitu kohdassa 4.1.1). Vanhan osan kellarikerroksen pohjaplaani. Vanhan osan rakenneleikkaus.
26(85) Vähäisiä rappauspintojen vaurioita havaittiin. Pintavesiä voi kulkeutua sisätiloihin vanhan osan kellari-ikkunoiden kautta. Korjausta kaivataan. Laajennusosan sokkelipinnat ovat hyvässä kunnossa olevia paljaita betonipintoja. Joitakin graffiitteja havaittiin sokkelipinnoissa. Laajennusosan paalutuskartta. Laajennusosan perustusleikkaus. Sokkelipintojen vähäiset kunnostukset. (Sis. kellari-ikkunoiden ulkopuolisen suojauksen parantamisen). Tulee huolehtia siitä, että sokkelia vasten ohjautuu mahdollisimman pintavesiä.
27(85) 4.2.2. Alapohja Rakennuksen alapohjana on pääosin maanvarainen teräsbetonilaatta, jonka teknisiä erittelyitä ei ollut kaikilta osin käytettävissä. Alapohjissa ei havaittu rakenteellisia, eikä ylimääräiseen kosteuteen viittaavia merkittäviä vaurioita. Suositellaan, että alapohjan pintoja uusittaessa pinnoitteena käytetään hyvin vesihöyryä läpäiseviä pinnoitteita. Ei rakenteellisia toimenpiteitä. 4.2.3. Rakennusrunko Rakennuksen kantavana runkorakenteena on käytetty teräsbetonipilareita ja -palkkeja. Väli- ja yläpohjat ovat teräsbetonilaattoja. Vanhan osan välipohjana on käytetty alalaattapalkistoja, joihin on rakennusaikana saatettu sulloa rakennuspaikalta ollutta eloperäistä ainesta. Eloperäinen aines muodostaa kosteusteknisen riskin, mikäli se pääsee kastumaan. Tämä tulee huomioida rakenteita kunnostettaessa. Betoniportaikko sisältyy myös runkorakenteisiin. Rakenteissa ei tehty havaintoja, jotka viittaisivat rungon epätavallisiin liikkeisiin. Muitakaan vaurioita tai puutteita ei runkorakenteissa havaittu. Runkorakenteita on näkyvissä sisätiloissa. Kuva isosta salista. Vanhan osan leikkauspiirustus.
28(85) Laajennusosan kantavia teräsbetonipilareita ja -palkkeja on esillä sisätiloissa. Väestönsuojan leikkauspiirustus. Ei toimenpiteitä. 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Julkisivut ovat vanhimmalla osalla pääosin puuhierrettyjä paljaita rappauspintoja, joiden työsaumat näkyvät pinnoissa. Ulkoseinissä on käytetty tillimuurauksia. Rappauspintoja on kunnostettu vuosien varrella. Kunnostusten dokumentteja ei ollut käytettävissä. Joitakin halkeamia ja vähäisiä rappauspintojen vaurioita havaittiin. Laajennusosan julkisivuissa on käytetty elementtirakenteita ja ulkoverhouspintana keraamisia laattoja. Käytettävissä olleen rakennepiirustuksen mukaan seinäeristeenä on väestönsuojan kohdalla mineraalivillaa 100 mm. Elementeissä ei havaittu kaareutumista, eikä saumauksissa akuutteja kunnostustarpeita. Elementtisaumausten osittaisiin uusimiseen varaudutaan jakson aikana. Julkisivujen kopokartoituksen/ kuntotutkimuksen tekemistä suositellaan jakson alkupuolella. Joiltakin osin rappauspintojen uusimiseen tulee varautua. Pintojen kunnostusten laajuus tarkentuu tutkimuksella. PTS:ssä on huomioitu rappauspintojen kunnostukset, ei mahdollisia pintojen maalauksia. Vanhimman osan julkisivut ovat hierrettyjä rappauspintoja, jossa on näkyvissä työsaumoja. Kaupungin väestönsuojelun johtokeskus toimi tässä rakennuksessa talvisodan aikana. Seinäkilpi pääovien vieressä.
29(85) Pääsisäänkäyntisivustaa. Ulkoseinien rappauspinnoissa havaittiin paikkarappauksia. Korkea torniosa on päällystetty keraamisilla laatoilla. Akuutteja kunnostustarpeita ei pinnoissa Ulkoseinän halkeama säleikön alaosassa. havaittu. Julkisivupintoja on kunnostettu ilmeisesti graffiittien vuoksi. Rakennusvalvonnan lupapiirustusten mukaan rappauspinnoissa on käytetty jalorappausta (keltaruskea).
30(85) Laajennusosan seinäpinnoissa on käytetty keraamisia laatoituksia. Julkisivupinta on likaantunut päädyssä. Vesivaluman syy suositellaan selvitettävän ja tehtävän tarvittavat korjaukset. Kustannuksia ei ole huomioitu PTS:ssä. Laajennusosan rakenneleikkauspiirustus. (Rakennusvalvonta Lahti). Vanhan osan rakenneleikkauspiirustus. (Rakennusvalvonta Lahti). Julkisivujen kopokartoitus/ kuntotutkimus. Kunnostetaan osittain rappauspintoja. (PTS:ssä on huomioitu noin 40 neliömetriä rappauspintojen uusimisia ja pintojen puhdistamiset. Tarvittavat toimenpiteet ja ajoitus täsmentyvät kopokartoituksella/ kuntotutkimuksella). Ed. mainittuun kunnostukseen liittyy mm. seinärakenteiden tiivistämiset tarvittavilta osin. Laajennusosan elementtisaumaukset käydään läpi ja uusitaan tarvittavilta osin. 4.2.5. Ikkunat Liiketilojen ikkunat ovat kiinteitä tammi-ikkunoita, joissa on lämpölasielementit. Sisääntuloaulan Jalkarannantien puoleiset isot yläikkunat ovat teräsrunkoisia ikkunoita, jotka olivat niin korkealla, että niitä ei voitu lähemmin tarkastaa. Muut ikkunat ovat pääosin kolmilasisia puuikkunoita, joiden ulkopuite on tammea. Ikkunoiden ulkopuolen lasilistat ovat vääntyilleet ja niiden ulkopuolen pinnat ovat pääosin pal-
31(85) jaalla puupinnalla. Ison salin yläikkunoiden ulkopuite avautuu ulospäin. Vesipellit ovat pääosin kuparipeltejä. Lämpölasielementeissä ei tarkastuksen yhteydessä havaittu rakenteiden epätiiviyteen viittaavia merkkejä. Lämpölasielementeillä on iän ja epätiiviyden myötä taipumus alkaa harmaantua. PTS-taulukossa on varaus joidenkin eristyslasielementtien uusimiseen. Ikkunoiden kunnostuksiin tulee varautua 10-vuotisjakson alkupuolella. Kellarikerroksen ikkunat ovat jääneet osittain Puuikkunat ovat haristuneet. vierustan sorastuksen alle. Ikkunoiden suojauksen parantamista suositellaan. Puuikkunoissa ei havaittu merkittäviä lahovaurioita. Paljaita puupintoja kylläkin. Tuuletusikkuna. Heloituksissa havaittiin jumittamista ja tiivisteissä jonkin verran puutteita.
32(85) Korkean salin yläikkunoiden ulkopuite avautuu ulospäin. Korkean salin puuikkunat sisältä kuvattuna. Kuvassa näkyvät ikkunat ovat teräsrakenteisia ikkunoita. Teräsrakenteisten ikkunoiden ulkopuolen pinnat ovat hyvässä maalissa. Liiketilojen ikkunoiden ulkopuolen pinnat ovat huristaneet. Liiketilojenikkunoiden alasarjat ovat myös monin paikoin paljaalla puupinnalla.
33(85) Puuikkunoiden tekninen käyttöikä on keskimäärin 50 vuotta. Ikkunoiden kunnostukset tulee tehdä 5 15 vuoden välein. (KH 90 00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Kunnostetaan ikkunoita. Uusitaan joitakin eristyslasielementtejä. (VARAUS). 4.2.6. Ulko-ovet Ulko-ovet ovat tyydyttävässä kunnossa olevia puu-/ metalliovia, joissa ei havaittu akuutteja kunnostustarpeita. Ovet kaipaavat entiseen malliin säännöllistä huoltoa tarkastelujakson aikana. Huolto- ja kunnostustoimet suositellaan tehtävän keskitetysti 1 2 kertaa jakson aikana. Pääsisäänkäyntiovet ovat metalliovia joissa ei havaittu akuutteja kunnostustarpeita. Liiketilojen ovet ovat uusittu vuonna 2008 vanhan mallin mukaisiksi tammioviksi. Vesikatolle mentiin ovena käytetyn ikkunarakenteen kautta. Käynti-ikkunan ulkopuolen pinnat ovat haristuneet ja ikkunakarmi vaurioitunut.