Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys

KOKKOLAN KAUPUNKI Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys Loppuraportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY

Loppuraportti 1 (32) Sisällysluettelo 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET... 2 2 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT... 2 2.1 Yhdyskuntarakenne ja maankäyttö... 2 2.1.1 Suunnittelutilanne... 2 2.1.2 Väestö, asuminen ja työpaikat... 4 2.1.3 Kokkolan keskusverkko ja alakeskukset... 5 2.2 Kaupan nykytila ja kehitysnäkymät... 5 2.2.1 Vähittäiskaupan myymäläverkko... 5 2.2.2 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät... 8 2.2.3 Kaupan palvelujen saavutettavuus... 10 2.2.4 Arvio Kokkolan oman väestön ostovoimasta ja sen kehityksestä... 12 2.2.5 Arvio Kokkolan liiketilatarpeesta... 13 3 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITTÄMINEN... 14 3.1 Kaupan sijoittumisperiaatteet ja esitys mitoituksesta... 14 3.1.1 Nykyiset kaupan alueet ja potentiaaliset uudet kauppapaikat... 14 3.1.2 Esitys vähittäiskaupan mitoituksesta... 16 3.2 Kaupan sijainninohjauksen strategiakartta... 17 3.3 Vaikutusten arviointi... 20 3.3.1 Kauppa ja palvelurakenne... 20 3.3.2 Alue- ja yhdyskuntarakenne... 20 3.3.3 Palvelujen saavutettavuus ja liikenne... 21 3.4 Kehittämistarpeita... 21 3.5 Yleiskaavassa pohdittavaa... 22 4 LÄHTEET... 23 5 LIITTEET... 25 Liite 1. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos (204/2015)... 25 Liite 2. Keskeisiä kaupan käsitteitä... 28 Liite 3. Päivittäistavarakaupan myymälätyypit ja erikoiskaupan toimialaryhmät... 31

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 2 (32) Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET Keski-Pohjanmaan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys ja sitä tarkentava Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys ovat lähtökohtana Keski-Pohjanmaan kaupan vaihemaakuntakaavassa sekä Kokkolan keskustaajaman yleiskaavassa ja asemakaavoissa tehtäville kaupan sijoittumista ja mitoitusta koskeville kaavaratkaisuille. Selvitysten kohteena on koko kaupallinen rakenne: päivittäistavarakauppa, paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ja muu erikoiskauppa. Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys palvelee ennen kaikkea Kokkolan keskustaajaman yleis- ja asemakaavoitusta, mutta myös muita Kokkolan yleiskaava- ja asemakaavahankkeita. Kaupan sijoittumista ja mitoitusta koskevat suositukset on laadittu yleiskaavaa palvelevalla tarkkuustasolla. Näin tarkastelussa on painotettu merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden lisäksi myös merkitykseltään paikallisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisperiaatteita. Selvityksessä on otettu huomioon Kokkolan asema maakunnallisena kaupan keskuksena. Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvitys perustuu vähittäiskaupan ja yhdyskuntarakenteen yleisten kehittämistavoitteiden tunnistamisen lisäksi olemassa olevan kaupan palveluverkon kokonaistarkasteluihin sekä väestöennusteperusteisiin ostovoimatarkasteluihin. Täydennysosan yleisiä lähtökohtia ovat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, maankäyttö- ja rakennuslaki (kilpailun toimivuuden edistäminen, vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset ja yleis- ja asemakaavojen sisältövaatimukset) sekä vähittäiskaupan sijainninohjausta koskeva ympäristöministeriön ohjeistus. Täydennysosassa esitettävät kaupan palveluverkon kehittämisen lähtökohdat perustuvat Keski-Pohjanmaan kaupan palveluverkon mitoitusselvitykseen. Selvitys on laadittu olemassa oleviin selvityksiin ja suunnitelmiin, uusimpiin tilasto- ja rekisteritietoihin sekä paikkatietoanalyyseihin perustuen. Kokkolan kaupunki on koonnut tiedot Kokkolan keskustaajaman vähittäiskaupan nykyisestä kerrosalasta ja voimassa olevien asema- ja yleiskaavojen liiketilavarauksista. Kaupan edustajien näkemykset Kokkolan vähittäiskaupan nykytilasta ja kehittämistarpeista on selvitetty haastatteluilla. Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvityksen laatimista on ohjannut työryhmä, johon ovat kuuluneet Keski-Pohjanmaan liitosta Janna Räisänen ja Kokkolan kaupungista Päivi Cainberg, Veli-Pekka Koivu ja Jaakko Heikkilä. Kokkolan kaupan palveluverkon mitoitusselvityksen laatimisesta on vastannut FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy, jossa selvityksen laativat FM Taina Ollikainen ja FM Mari Pohjola. 2 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT Kaupan palveluverkon kehittämisen lähtökohdat on esitetty Keski-Pohjanmaan kaupan palveluverkon mitoitusselvityksessä. Seuraavaan on koottu Kokkolan kaupungin kaupan palveluverkon kehittämisen kannalta keskeiset lähtökohdat. 2.1 Yhdyskuntarakenne ja maankäyttö 2.1.1 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Keski-Pohjanmaalla on tehty maakuntakaavoitusta vaiheittain. Tällä hetkellä voimassa olevia vaihekaavoja on kolme. Kaupan palveluverkkoa koskevat merkinnät ovat 3. vaihemaakuntakaavasta, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 8.2.2012. Kaava on ollut ehdotuksena nähtävillä ennen vuoden 2011 maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan ohjausta koskevan uudistuksen voimaantuloa, joten kaavan vahvistamisessa ei ole sovellettu lakimuutoksen mukaisesti vähittäiskauppaa koskevia erityisiä sisältövaatimuksia. Keski-Pohjanmaan voimassa olevissa maakuntakaavoissa on osoitettu vähittäiskaupan suuryksiköiden rakentamisen mahdollistavat alueet Kokkolassa keskustatoimintojen alueena (C) ja keskustatoimintojen alueen ulkopuolella vähittäiskaupan suuryksikköjen tai myymäläkeskittymien sijoittumisvyöhykkeen merkinnällä (km).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (32) Kaavamääräysten mukaan Kokkolan keskustatoimintojen alueelle voidaan sijoittaa asumista, keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen alueita sekä vähittäiskaupan suuryksikköjä. Vähittäiskaupan suuryksikköjen tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeelle sijoittuvan uuden, 22.4.2010 jälkeen rakennettavan, päivittäis- ja erikoistavarakaupan enimmäiskerrosala saa olla enintään 60.000 k-m 2 ja yhden erillisen yksikön enimmäiskerrosala enintään 35.000 k- m 2. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee määritellä vähittäiskaupan suuryksikköjen tarkempi sijoittuminen ja mitoitus sekä selvittää ratkaisujen vaikutukset riittävässä laajuudessa myös päätiestön sekä maakunnan ja koko kaupallisen vaikutusalueen näkökulmasta. Määräys ei koske paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa. Kokkolan keskustatoimintojen alue ja vähittäiskaupan suuryksikköjen tai myymäläkeskittymien sijoittumisvyöhyke sisältyy kaupunkikehittämisen kohdealueeseen (kk). Suunnittelumääräyksen mukaan maakunnallisesti merkittävät palvelut tulee ohjata joko kaupungin keskustaan tai sitä rajaavan pääkatuverkon varsille siten, että ne ovat hyvin saavutettavissa päätieverkolta. Vähittäiskaupan suuryksiköt tulee sijoittaa ydinkeskustaan tai välittömästi sen läheisyyteen. Nykyistä kaupunkirakennetta tulee tiivistää. Keskustan ja vanhansatamanlahden alueen vetovoimaisuutta tulee lisätä. Alue- ja yhdyskuntarakenteen kannalta tärkeiden pääteiden toteutuminen ja toiminnalliset vaatimukset on turvattava. Kuva 1. Ote Keski-Pohjanmaan maakuntakaavasta (Keski-Pohjanmaan liitto 2012) Yleiskaava Kokkolan ydinkeskustassa on voimassa Keskikaupungin yleiskaava (vahvistunut 2006) ja Rautatientorin osayleiskaava (vahvistunut 2013). Keskikaupungin yleiskaavassa Kokkolan keskustaalueelle on osoitettu kaupan, palvelujen sekä asuin- ja toimistorakennusten alueita. Yleiskaavassa on määritelty keskustan kaupalliseen kehittämiseen liittyvät korttelialueet. Yleiskaavassa on myös osoitettu matkakeskus nykyisen rautatie- ja linja-autoaseman yhteyteen. Kokkolan keskustaajaman yleiskaavoitus on käynnissä. Suunnittelualue käsittää Kokkolan kaupungin keskeiset alueet lukuun ottamatta Keskikaupungin yleiskaavan suunnittelualuetta ja pääosaa Vanhansatamanlahden yleiskaavan suunnittelualueesta. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa mereen, idässä Perhonjokeen, etelässä Keski-Pohjanmaan maakunta-kaavassa esitettyyn valtatien 8 uuteen tielinjaan sekä lännessä Öjanjärveen ja kaupungin rajaan. Kaavaluonnosta on laadittu vuoden 2014 aikana ja tavoitteena on saada yleiskaavaluonnos valmisteluvaiheen kuulemiseen keväällä 2015.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (32) Keskustaajaman kaavaluonnoksessa Kokkolan ydinkeskustaa ympäröivät alueet on osoitettu asuinalueena (A) sekä keskustan etelä-koillispuolella kaupallisten palvelujen alueena (KM), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Uusia kaupallisten palvelujen alueita on osoitettu Heinolan alueella olemassa olevan KM -alueen itä- ja kaakkoispuolelle sekä Pohjois- ja Eteläväylän liittymään keskustan koillispuolella. Keskustaajaman kaava-alueelle sijoittuu lisäksi nykyisiä ja uusia yrityksille ja työpaikoille varattuja elinkeinoelämän alueita (TP) sekä julkisten palvelujen ja hallinnon alueita (PY). Kokkolan keskustatoimintojen alue on asemakaavoitettu. Keskikaupungin yleiskaavassa on tarkasteltu ydinkeskustan kortteleiden asemakaavojen toteutumatilanne ja osoitettu muutostarvealueet. 2.1.2 Väestö, asuminen ja työpaikat Väestökehitys Kokkolan väestömäärä oli vuoden 2013 lopussa hieman yli 47 000 asukasta, joka on noin 68 % koko maakunnan väestöstä. Vuosina 2000 2013 Kokkolan väestömäärä on lisääntynyt noin 2800 asukkaalla (+6,4 %). Tilastokeskuksen väestöennusteen (2012) mukaan Kokkolan väestömäärä on vuonna 2030 hieman yli 52 000 asukasta, joten väestömäärä lisääntyy noin 5 000 asukkaalla (+10,6 %) vuosina 2013-2030. Kokkolan kaupungin asukkaista asui vuonna 2012 Kokkolan entisen kaupungin alueella 82 %, Kälviällä 10 %, Lohtajalla 6 % ja Ullavassa 4 %. Kokkolan väestöstä valtaosa on keskittynyt Kokkolan keskustaan ja sitä ympäröiville asuinalueille. Väestö (2012) Kokkolan suuralueilla lkm % Kokkola eteläinen 5100 11 Kokkola itäinen 4400 9 Kokkola keskusta 12600 27 Kokkola keskustaajaman haja-asutus 2200 5 Kokkola läntinen 6100 13 Kokkola pohjoinen 7000 15 Kälviän haja-asutus 1500 3 Kälviän kirkonkylä - Peltokorpi 2500 5 Lohtajan kirkonkylä 1200 3 Marinkainen 1100 2 Ruotsalo 700 2 Suurteollisuus 0 0 Ullava 900 2 Viirre 400 1 Öja 800 2 Kokkola yhteensä 46500 100 Kuva 2. Kokkolan suuralueet ja väestö 2012

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (32) Uudet asuinalueet Kokkolan keskustaajaman yleiskaavan alustavassa luonnoksessa on osoitettu useita uusia asumisen laajenemisalueita. Yleiskaavan alustavassa luonnoksessa on osoitettu nykyisten asuinalueiden laajenemisvarauksia keskustan koillis-, etelä-, kaakkois- ja länsipuolille. Asumisen laajenemisalueet ovat pääosin erillispientalojen alueita. Ydinkeskustaan on osoitettu asuinrakentamista täydennysrakentamisena. Työpaikkojen määrä ja sijoittuminen Kokkolassa oli vuoden 2012 lopussa noin 20 200 työpaikkaa, joka on noin 70 % koko maakunnan työpaikkamäärästä. Vuosina 2000 2012 Kokkolan työpaikkamäärä on lisääntynyt noin 2 700 työpaikalla (+15,5 %). Valtaosa Kokkolan työpaikoista sijoittuu keskustaajaman alueelle. Huomattava määrä työpaikkoja on keskittynyt keskustan luoteispuolelle suurteollisuuden ja sataman alueelle. Työssäkäynti Suomen ympäristökeskuksen (2012) tekemän selvityksen mukaan Kokkola muodostaa oman työssäkäyntialueensa, johon kuuluu myös osia Kruunupyyn kunnasta. Kokkolassa käydään töissä erityisesti Kruunupyystä, Kannuksesta, Kaustiselta ja Vetelistä. Myös Kokkolan ja Pietarsaaren välillä työssäkäynti on yleistä molempiin suuntiin. Uudet työpaikka-alueet Kokkolan keskustaajaman yleiskaavan alustavassa luonnoksessa uusia toimitila-alueita on osoitettu mm. Jyväskyläntien (vt 13) varteen keskustan kaakkoispuolella ja Kajaanintien (vt 8) varteen keskustan itäpuolella. 2.1.3 Kokkolan keskusverkko ja alakeskukset Keski-Pohjanmaan 3. vaihemaakuntakaavan laadinnan yhteydessä on tehty selvitys Keski- Pohjanmaan tavoitteellisesta aluerakenteesta 2030. Kokkolan aluerakenteen rungon ja palveluverkon muodostavat Kokkolan keskusta maakuntakeskuksena (C) ja Kokkolan kaupungin alakeskukset (ca) Koivuhaka, Kälviä, Lohtaja ja Ullava. Taajamatoimintojen alueita on merkitty edellisten lisäksi valtatie 8 varteen Kasikulmaan ja Marinkaisiin. Kokkolan kyläverkosto (at) muodostuu Långön, Knivsundin, Rödsön, Sokojan, Vitsarin, Ruotsalon, Peltokorven, Passojan, Välikylän, Ala- Viirteen, Väli-Viirteen, Karhin, Rahkosen ja Haapalan kylistä. 2.2 Kaupan nykytila ja kehitysnäkymät 2.2.1 Vähittäiskaupan myymäläverkko Päivittäistavarakauppa A.C. Nielsen Finland Oy:n myymälärekisterin mukaan Kokkolassa toimi vuoden 2013 lopussa yhteensä 35 päivittäistavaramyymälää, joista 7 oli päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä kuten luontaistuotemyymälöitä ja leipomoita. Koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä oli näin ollen 28 kappaletta. Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Kokkolassa toimi 3 hypermarkettia, 2 tavarataloa, 3 isoa supermarkettia, 3 pientä supermarkettia, 14 isoa valintamyymälää, 2 pientä valintamyymälää ja 1 pienmyymälä. A.C. Nielsen Finland Oy:n myymälärekisterin mukaiset myymälätyypit on esitetty liitteessä 2. Asukaslukuun suhteutettuna Kokkolassa oli vuoden 2012 lopussa 1680 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, mikä oli lähes yhtä paljon kuin koko maassa keskimäärin (1700 asukasta). Väestöpohjaan suhteutettuna Kokkolan päivittäistavarakaupan palveluverkon kattavuutta voidaan pitää hyvänä. Varsinaisten päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään myös laajan tavaravalikoiman myymälöissä ja huoltoasemilla. Kokkolassa toimi vuoden 2013 lopussa 2 päivittäistavaroita myyvää laajan tavaravalikoiman myymälää ja 7 päivittäistavaroita myyvää huoltoasemaa (A. C. Nielsen Finland Oy).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (32) Kokkolan päivittäistavaramyymälöiden sijainti on esitetty seuraavassa kuvassa. Valtaosa Kokkolan päivittäistavaramyymälöistä toimii kaupungin keskustan alueella ja sitä ympäröivillä asuinalueilla. Keskustaajaman ulkopuolella toimi yhteensä 8 päivittäistavaramyymälää, Kälviällä pieni supermarket ja iso valintamyymälä, Lohtajalla kaksi isoa valintamyymälää, Marinkaisissa iso valintamyymälä, Ullavalla iso valintamyymälä, Yli-Ullavalla pieni supermarket ja Öjassa pieni valintamyymälä. Hypermarketit ja isot supermarketit toimivat kaikki Kokkolan keskustaajaman alueella. Kuva 3. Päivittäistavaramyymälöiden sijainti vuoden 2013 lopussa Kokkolan keskeisellä alueella (Myymälätiedot A. C. Nielsen Finland Oy, pohjakartta MML). Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Kokkolassa toimi vuoden 2012 lopussa yhteensä 194 erikoiskaupan myymälää, joka on noin 73 % koko maakunnan erikoiskaupan myymälöistä. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi Kokkolassa yhteensä 34 myymälää (68 %). Muun erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 160 myymälää (75 %). Toimialaryhmittäin tarkasteltuna eniten myymälöitä toimi muun erikoiskaupan toimialoilla (93 myymälää) ja muotikaupassa (37 myymälää). Moottoriajoneuvojen, niiden osien ja varusteiden sekä renkaiden vähittäiskaupan myymälöitä toimi vuoden 2012 lopussa Kokkolassa yhteensä 59 kpl (78 %). Huoltamoita oli yhteensä 17 kpl. Toimialaryhmiin kuuluvat toimialat on esitetty liitteessä 2. Asukaslukuun suhteutettuna Kokkolassa oli 242 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti, mikä on lähes yhtä paljon kuin koko maassa keskimäärin (245 asukasta). Väestöpohjaan suhteutettuna Kokkolan erikoiskaupan palveluverkon kattavuutta voidaan pitää hyvänä. Kokkolan erikoiskaupan myymälöiden sijainti on esitetty seuraavassa kuvassa. Keskustahakuinen erikoiskauppa sijaitsee pääosin ydinkeskustassa. Tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ja autokauppa on sijoittunut pääosin ydinkeskustan ulkopuolelle, vyöhykkeelle, joka ulottuu Prismasta itään Heinolan alueelle (Kosilan, Mottisen ja Heinolan alueet). Autokaupan suuria yksiköitä on sijoittunut lisäksi Indolan ja Junnilan alueille.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (32) Kuva 4. Kokkolan erikoiskaupan myymälöiden sijainti vuoden 2012 lopussa (Myymälätiedot Tilastokeskus, pohjakartta MML). Vähittäiskaupan suuryksiköt ja kaupan keskittymät Seuraavassa esitetyt vähittäiskaupan kerrosalaa, suuryksiköitä ja kaupan alueita koskevat tiedot perustuvat Kokkolan kaupungilta saatuihin tietoihin, tilasto- ja rekisteriaineistoihin sekä Suomen ympäristökeskuksen kokoamiin tietoihin vähittäiskaupan sijaintirakennuksista. Kerrosalaa koskevat tiedot kertovat kerrosalan suuruusluokan ei tarkkaa pinta-alaa. Kokkolan vähittäiskaupan sijaintirakennusten kerrosala on noin 259 000 k-m 2. Kerrosalasta noin 162 000 k-m 2 (63 %) on päivittäistavarakaupan, tavaratalojen ja erikoiskaupan (muu kuin tilaa vaativa erikoiskauppa) kerrosalaa ja noin 97 000 k-m 2 (37 %) tilaa vaativan erikoistavaran kaupan ja autokaupan kerrosalaa. Kokkolan vähittäiskaupan kerrosalasta noin 134 000 k-m 2 (52 %) sijoittuu keskusta-alueelle. Keskustaan sijoittuu päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan kerrosalasta noin 77 % ja tilaa vaativan erikoistavaran kaupan ja autokaupan kerrosalasta noin 10 %. Keskusta-alueena on tarkasteltu Keski-Pohjanmaan maakuntakaavan 3. vaiheen mukaista keskustatoimintojen aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia yli 2000 k-m²:n vähittäiskaupan suuryksikkökoon ylittäviä myymälärakennuksia on Kokkolassa erityyppisiä: hypermarketit, tavaratalot ja muut laajan tavaravalikoiman myymälät, kauppakeskukset sekä tilaa vaativan erikoistavaran myymälät. Kokkolan vähittäiskaupan suuryksiköitä ovat: hypermarketit (Citymarket, Prisma, Minimani), tavaratalot (Anttila, Halpa-Halli), kauppakeskukset (Chydenia ja Kallentori) sekä yksittäiset tilaa vaativan erikoiskaupan suurmyymälät (huonekalukauppa, autokauppa, rautakauppa, maatalouskauppa, kodinkonekauppa). Suurimmat myymälärakennukset ovat pinta-alaltaan runsaat 20 000 k-m². Kokkolan hypermarketrakennusten pinta-ala on 12 000-23 500 k-m². Kaikkien hypermarkettien kanssa samassa rakennuksessa toimii kaupallisia palveluja ja etumyymälöitä, jotka ovat tyypillisesti pieniä erikoisliikkeitä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (32) Tavaratalot ja laajan tavaravalikoiman suurmyymälät ovat kooltaan 3 000-14 000 k-m². Kokkolassa on lisäksi laajan tavaravalikoiman myymälöitä samassa rakennuksessa muiden myymälöiden kanssa. Tokmanni toimii samassa rakennuksessa Citymarketin kanssa ja HongKong samassa rakennuksessa K-supermarketin kanssa. Kauppakeskuksia on Kokkolan keskustassa Chydenia ja Kallentori, joiden vuokrattava kokonaispinta-ala yhteensä noin 31 000 k-m². Yksittäiset tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suurmyymälät ovat pinta-alaltaan huonekalukaupassa 4 400-7 200 k-m², rauta- ja maatalouskaupassa 3 000-13 400 k-m², kodinkonekaupassa noin 5 200 k-m² ja autokaupassa 3 000-6 200 k-m². Keski-Pohjanmaan maakuntakaavan mukaisella keskustatoimintojen alueella toimivia vähittäiskaupan suuryksiköitä ovat Anttila, Chydenia, Halpa-Halli, Kallentori, K-supermarket/HongKong ja Minimani radan pohjoispuolella sekä Prisma, K-rauta ja Masku/Suomi-Soffa radan eteläpuolella. Heinolan alueella toimii Citymarket, Erkin Halli, Kodin Terra, Expert, Rautakauppa IKH ja useita autokaupan suurmyymälöitä. Autokaupan suurmyymälöitä on sijoittunut myös Indolan ja Junnilan alueille. 2.2.2 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Päivittäistavarakauppa Kokkolan vuoden 2013 päivittäistavaramyynti (sisältää päivittäistavaramyymälöiden, laajan tavaravalikoiman myymälöiden ja huoltoasemien päivittäistavaramyynnin) oli noin 72 % koko maakunnan päivittäistavaramyynnistä. (A.C. Nielsen Finland Oy). Myymälätyypeittäin tarkasteluna Kokkolan päivittäistavaramyynnistä toteutui vuonna 2013 hypermarketeissa noin 50 %, isoissa valintamyymälöissä noin 19 %, isoissa supermarketeissa noin 13 %, pienissä supermarketeissa noin 7 %, tavarataloissa noin 6 % ja muissa myymälätyypeissä noin 5 %. Kaupparyhmittäin tarkasteltuna Kokkolan päivittäistavaramyymälöiden päivittäistavaramyynnin markkinaosuudet olivat seuraavat: S-ryhmä 46 %, Muu yksityinen 29 %, K-ryhmä 20 % sekä Suomen Lähikauppa ja Wihuri 5 %. A.C.Nielsen Finland Oy:n mukaan Kokkolassa oli päivittäistavarakaupan myyntialaa asukasta kohti vähemmän (indeksi 94) kuin Keski-Pohjanmaalla keskimäärin (indeksi 100), mutta enemmän kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 79). Päivittäistavaramyymälöiden PT-myynti asukasta kohti oli Kokkolassa suurempi (indeksi 105) kuin Keski-Pohjanmaalla (indeksi 100) ja koko maassa (indeksi 98) keskimäärin. Päivittäistavaramyymälöiden myyntitehokkuus ( /mym 2 /vuosi) oli Kokkolassa (indeksi 111) kuten koko Keski-Pohjanmaallakin (indeksi 100) selvästi alhaisempi kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 124). Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja kuntaan tulee ostovoimaa kunnan ulkopuolelta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2013 Kokkolassa positiivinen, +7 %. Kokkolan päivittäistavarakaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja ostovoimaa tulee Kokkolaan maakunnan muista kunnista ja myös maakunnan ulkopuolelta erityisesti Pietarsaaren suunnalta. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä vaihtelee Kokkolassa alueittain. Positiivinen ostovoiman nettosiirtymä on Kokkolan keskustassa, Kokkolan eteläisellä alueella ja Kälviän kirkonkylässä. Muilla alueilla ostovoiman nettosiirtymä on negatiivinen. Alueita, joilla ei ole tällä hetkellä päivittäistavaramyyntiä lainkaan ovat: Kokkola itäinen, Kokkolan keskustaajaman haja-asutus, Kälviän haja-asutus, Ruotsalo, Viirre ja Suurteollisuus. (Kuva 5) Euromääräisesti suurin päivittäistavarakaupan positiivinen ostovoiman nettosiirtymä on Kokkolan keskustan alueella. Suurimmat negatiiviset ostovoiman siirtymät ovat seuraavilla alueilla: Kokkola pohjoinen, Kokkola itäinen ja Kokkola läntinen. Näillä kaikilla alueilla päivittäistavarakaupan ostovoima mahdollistaa uuden supermarket -kokoluokan lähipalvelun perustamisen. Myös Kälviän, Lohtajan, Marinkaisen, Ullavan ja Öjan alueilla päivittäistavarakaupan ostovoima mahdollistaa uusien lähipalveluiden (valinta- tai pienmyymälä kokoluokka) perustamisen tai nykyisten myymälöiden laajentamisen. (Kuva 6)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (32) Kuva 5. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä (%) Kokkolassa suuralueittain 2013 (A.C.Nielsen Finland Oy ja Tilastokeskus). Kuva 6. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä (milj. ) Kokkolan keskeisellä alueella alueittain 2013 (A.C.Nielsen Finland Oy ja Tilastokeskus).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (32) Erikoiskauppa Erikoiskauppa keskittyy päivittäistavarakauppaa enemmän Kokkolaan. Koko maakunnan erikoiskaupan myynnistä toteutui Kokkolassa 80 %. Ostovoiman nettosiirtymä oli Kokkolassa tilaa vaativan erikoistavaran kaupassa +43 %, muussa erikoiskaupassa +35 % sekä autokaupassa ja huoltamotoiminnassa +46 % vuonna 2012. Myös kaikissa toimialaryhmissä ostovoiman siirtymä oli Kokkolassa positiivinen. Eniten ostovoimaa Kokkolan ulkopuolelta tulee Kokkolaan muotikaupassa, rautakaupassa ja tietoteknisessä kaupassa. Kuva 7. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä (%) Kokkolassa toimialaryhmittäin 2012 (Tilastokeskus Toimiala Online). 2.2.3 Kaupan palvelujen saavutettavuus Päivittäistavarakauppa Päivittäistavaroiden ostosmatkat ovat tyypillisesti lyhyitä, sillä päivittäistavarat pyritään hankkimaan läheltä kotia ja myymälöitä on tiheämmässä kuin erikoiskaupan myymälöitä. Lisäksi päivittäistavarakaupan ostosmatkoja tehdään useammin kuin erikoiskauppaan suuntautuvia matkoja. Tieverkkoa pitkin mitattuna matka lähimpään päivittäistavaramyymälään on Kokkolassa keskimäärin 1,6 kilometriä ja Keski-Pohjanmaalla keskimäärin 2,2 kilometriä. Päivittäistavarakaupan saavutettavuutta kevyellä liikenteellä voidaan tarkastella etäisyysvyöhykkeiden avulla. Tieverkkoa pitkin mitattuna alle kolmen kilometrin etäisyydellä päivittäistavaramyymälästä asuu Kokkolassa noin 85 % Kokkolan väestöstä. Koko maakunnassa alle kolmen kilometrin etäisyydellä päivittäistavaramyymälästä asuu noin 78 % maakunnan väestöstä. Kokkolan väestöstä noin 15 % asuu yli kolmen kilometrin etäisyydellä päivittäistavaramyymälästä, jolloin asiointi kevyellä liikenteellä ei enää ole todellinen vaihtoehto autolla tapahtuvalle asioinnille. Päivittäistavarakaupan palvelut ovat hyvin saavutettavissa kevyellä liikenteellä Kokkolan keskustaajamassa ja alakeskuksissa. Keskustaajamassa on myös useita vaihtoehtoisia (erikokoiset myymälät ja eri kaupparyhmien myymälät) asiointimahdollisuuksia, mikä parantaa palvelujen koettua saavutettavuutta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (32) Taulukko 1. Väestömäärät Kokkolan ja Keski-Pohjanmaan päivittäistavaramyymälöiden saavutettavuusvyöhykkeillä Kokkola Väestö päivittäistavarakaupan saavutettavuusvyöhykkeillä väestö % 1 km 27 940 60 3 km 39 700 85 5 km 41 900 90 10 km 45 660 98 matka keskimäärin 1,6 km Keski-Pohjanmaa Väestö päivittäistavarakaupan saavutettavuusvyöhykkeillä väestö % 1 km 35 847 53 3 km 53 244 78 5 km 58 224 85 10 km 65 434 96 matka keskimäärin 2,2 km Kuva 8. Päivittäistavarakaupan saavutettavuusvyöhykkeet Keski-Pohjanmaalla Erikoiskauppa Kokkolan erikoiskaupan palvelut sijoittuvat keskustaajaman alueelle. Keskustahakuinen erikoiskauppa sijaitsee pääosin ydinkeskustassa. Tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ja autokauppa on sijoittunut ydinkeskustan ulkopuolella vyöhykkeelle, joka ulottuu Prismasta itään Heinolan alueelle (Kosilan, Mottisen ja Heinolan alueet). Autokaupan suuria yksiköitä on sijoittunut lisäksi Indolan ja Junnilan alueille (kuva 4). Erikoiskaupan osalta saavutettavuutta voidaan tarkastella Kokkolan keskustan etäisyysvyöhykkeiden avulla. Kokkolan keskustan erikoiskaupan palvelut ovat hyvin saavutettavissa kevyellä liikenteellä. Alle kolmen kilometrin etäisyydellä Kokkolan keskustasta asuu noin 21 000 asukasta (44 % Kokkolan väestöstä) ja alle yhden kilometrin etäisyydellä noin 6 000 asukasta (12 % Kokkolan väestöstä). Kokkolan keskustan erikoiskaupan palvelut ovat hyvin saavutettavissa myös joukkoliikenteellä ja henkilöautolla eripuolilta kaupunkia ja muualta maakunnasta. Keskustassa on myös useita vaihtoehtoisia asiointimahdollisuuksia, mikä parantaa koettua saavutettavuutta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (32) Seuraavassa kuvassa on esitetty Kokkolan keskustan yhden, kolmen ja viiden kilometrin saavutettavuusvyöhykkeet. Kuva 9. Kokkolan keskustan saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin 2.2.4 Arvio Kokkolan oman väestön ostovoimasta ja sen kehityksestä Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima on arvioitu Kokkolan vuoden 2013 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Ostovoiman kehitys on arvioitu Tilastokeskuksen väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Väestöennusteen mukaan Kokkolan väestömäärä on noin 52 000 asukasta vuonna 2030. Kulutuslukuina ( /asukas/vuosi) on käytetty Keski-Pohjanmaan maakunnan keskimääräisiä kulutuslukuja (www.tuomassantasalo.fi). Yksityisen kulutuksen ennustetaan pitkällä aikavälillä kasvavan, mutta aikaisempaa hitaammin. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Kokkolan oman väestön kauppaan kohdistuva ostovoima väestömäärän ja kulutuslukujen pohjalta arvioituna oli vuonna 2013 noin 419 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan ostovoimasta kohdistui päivittäistavarakauppaan noin 143 miljoonaa euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 111 miljoonaa euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 49 miljoonaa euroa ja autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 116 miljoonaa euroa. Vuonna 2030 kauppaan kohdistuva ostovoima on Tilastokeskuksen väestöennusteen ja edellä esitettyjen yksityisen kulutuksen kasvuennusteiden pohjalta arvioituna Kokkolassa noin 615 miljoonaa euroa. Ostovoimasta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 188 miljoonaa euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 172 miljoonaa euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 75 miljoonaa euroa ja autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 180 miljoonaa euroa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (32) Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa vuosina 2013-2030 yhteensä noin 196 miljoonaa euroa. Ostovoiman kasvusta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 44 miljoonaa euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 61 miljoonaa euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 27 miljoonaa euroa ja autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 64 miljoonaa euroa. Taulukko 2. Arvio vähittäiskauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä (vuoden 2013 rahassa) KOKKOLAN OSTOVOIMA, milj. (vuoden 2013 rahassa) Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Kauppa yhteensä Ostovoima 2013 143,4 111,1 48,4 302,9 116,3 419,2 Ostovoima 2030 187,9 172,0 75,0 434,9 180,2 615,1 Muutos 2013-2030 44,5 61,0 26,6 132,0 63,9 195,9 2.2.5 Arvio Kokkolan liiketilatarpeesta Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan laskennallinen liiketilatarve on arvioitu ostovoiman perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 /vuosi) avulla. Liiketilatarve on arvioitu seuraaviin tunnuslukuihin perustuen: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 - päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 6 000 /my-m 2 - erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 3 000 /my-m 2 - autokaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 8 000 / my-m 2 - liiketilan poistuma 0 my-m 2 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on laskennallinen ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa kerrosalaa. Laskelma on tehty samoilla laskentaperiaatteilla koko maakuntaan, joten laskelma ei ota huomioon alueellisia kulutuksen tai myyntitehokkuuden eroja. Liiketilatarvelaskelma perustuu oletukseen, että kaikki ostovoiman kasvu toteutuu uutena liiketilana. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu olemassa olevien liikkeiden myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa, mikä vähentää liiketilatarvetta laskelmaan verrattuna. Laskelmassa ei ole otettu huomioon myymäläkannan poistumaa, joka puolestaan lisää liiketilan tarvetta laskelmaan verrattuna. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Laskelmassa on käytetty keskimääräisiä myyntitehokkuuksia. Myyntitehokkuus vaihtelee kuitenkin myymälätyypeittäin, toimialoittain ja alueittain, joten myös uusperustannan rakenne ja sijainti vaikuttavat lopulliseen liiketilatarpeeseen. Todennäköistä myös on, että kauppa pyrkii lisäämään myyntitehokkuutta, mikä vähentää liiketilatarvetta laskelmaan verrattuna. Sekä ostovoiman että liiketilatarpeen kehityksen arviointiin liittyy huomattava määrä epävarmuustekijöitä. Yleinen talouskehitys ja kaupan toimintaympäristö voivat muuttua nopeastikin, mikä vaikuttaa ostovoiman kehitykseen ja sitä kautta liiketilatarpeeseen. Myös esimerkiksi nettikaupan lisääntyminen tulee vaikuttamaan liiketilatarpeeseen. Kokkolan oman väestön ostovoimaan perustuva liiketilatarve Kokkolan oman väestön ostovoimaan ja sen kehitykseen perustuva liiketilatarve kertoo vähittäiskaupan palveluverkon perusmitoituksen, kaupan kantokykyluokituksen tilanteessa, jossa vähittäiskaupan kysyntä (ostovoima) ja tarjonta (myynti) ovat tasapainossa. Näin ollen esimerkiksi vuoden 2013 tilanteessa Kokkolan olemassa oleva vähittäiskaupan liiketila on laskennallista liiketilatarvetta suurempi, koska Kokkolaan kohdistuu ostovoimaa maakunnan muista kunnista ja maakunnan ulkopuolelta. Kokkolan oman väestön ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilan tarve on vuonna 2030 noin 222 000 k-m 2. Laskennallisesta liiketilatarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 51 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 93 000 k-m 2, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 41 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 37 000 k-m 2.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (32) Kokkolan oman väestön ostovoiman kehityksen pohjalta arvioitu liiketilan laskennallinen lisätarve on vuosina 2013-2030 noin 106 000 k-m 2. Laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 21 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 47 000 k-m 2, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 20 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 18 000 k-m 2. Ostovoiman siirtymän vaikutus liiketilan lisätarpeeseen Liiketilatarpeen arvioinnissa voidaan ottaa huomioon alueen oman väestön ostovoiman lisäksi myös ostovoiman siirtymä. Keski-Pohjanmaalla tämä korostuu erityisesti Kokkolan liiketilatarvetta arvioitaessa, koska Kokkolaan suuntautuu erityisesti erikoiskaupan ostovoimaa omaa kuntaa laajemmalta alueelta. Vaikutusalueen sisällä eritasoisten keskusten (pääkeskus alakeskus) välinen ostovoiman siirtymä voidaan ottaa huomioon pääkeskuksen liiketilatarpeessa laskennallista liiketilatarvetta suurempana mitoituksena kuitenkin niin, että myös alakeskusten kaupalle on riittävästi kehityspotentiaalia. Mikäli ostovoiman siirtymän oletetaan säilyvän vuoden 2013 tasolla, on Kokkolan laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä noin 142 000 k-m 2. Näin ollen ostovoiman siirtymän huomioon ottava liiketilatarve on noin 36 000 k-m 2 suurempi kuin oman väestön ostovoiman pohjalta arvioitu liiketilatarve. Ostovoiman siirtymän huomioon ottavasta laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 23 000 k-m 2, erikoiskauppaan noin 92 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 27 000 k-m 2. 3 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITTÄMINEN 3.1 Kaupan sijoittumisperiaatteet ja esitys mitoituksesta 3.1.1 Nykyiset kaupan alueet ja potentiaaliset uudet kauppapaikat Seuraavassa on esitetty Kokkolan nykyiset ja potentiaaliset uudet kaupan alueet. Tieto alueiden lisärakentamispotentiaalista perustuu Kokkolan kaupungin tekemään kapasiteettitarkasteluun, jossa on selvitetty yleiskaavan mahdollistama uusi liike- ja toimitilarakentaminen. Tarkastelun mukaan keskustaajaman alueelle on mahdollista osoittaa yleiskaavassa 117 000-194 000 k-m 2 uutta liike- tai toimitilakerrosalaa. Kaikki kerrosala ei kuitenkaan toteutuessaan tule olemaan vähittäiskaupan kerrosalaa. Lisäksi on syytä muistaa, että asemakaavojen rakennusoikeuksista toteutuu yleensä vain 40-60 prosenttia. Kokkolan nykyiset kaupan alueet - ydinkeskusta - Kokkolan ydinkeskusta on Kokkolan ja koko maakunnan merkittävin keskustahakuisen erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen alue - ydinkeskustassa on vain vähän laajennusmahdollisuuksia, rautatientori-hanke on merkittävin hanke, jonka toteuttaminen lisää liiketilaa ydinkeskustassa 7 000-10 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin keskustahakuista erikoiskauppaa - Kallentorin ympäristö - nykyiset palvelut: pääosin keskustahakuista erikoiskauppaa ja päivittäistavarakauppaa (Kallentorin kauppakeskus ja K-supermarket/HongKong) - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 4 000-10 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin keskustahakuista erikoiskauppaa - Tehtaankadun alue - nykyiset palvelut: mm. Minimani, Gigantti, Stemma - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 9 000 12 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Junnila ja Höyläämökatu - nykyiset palvelut: autokauppaa - Höyläämökadun alueelle on mahdollista rakentaa uutta liitetilaa 4 000-9 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 15 (32) - Prisman alue - Prisman tontilla on kaavassa runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta, mutta käytännössä lisärakentaminen tontille ei ole mahdollista tai ainakin se on erittäin haastavaa - Kosilan alue - nykyiset palvelut: entinen K-rauta, Masku, Suomi-Soffa - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa noin 3 500 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Mottisen alue - nykyiset palvelut: autokaupan pieniä yksiköitä - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa noin 5 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Citymarketin alue - Citymarketin tontilla on kaavassa runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta, mutta käytännössä lisärakentaminen tontille ei ole mahdollista tai ainakin se on erittäin haastavaa - Heinolan muu alue - nykyiset palvelut: mm. Kodin Terra, IKH, Argimarket, Erkin halli ja autokauppaa - liiketilan lisärakentaminen ei ole käytännössä mahdollista - Heinola, eteläosa - nykyiset palvelut: Rukka-myymälä ja autokauppaa - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 10 000-20 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - sallitaanko alueelle päivittäistavarakaupan sijoittuminen - Indola, keskinen alue - nykyiset palvelut: autokauppaa - liiketilan lisärakentaminen ei ole käytännössä mahdollista Potentiaaliset uudet kauppapaikat - Tyllinpelto - nykyiset palvelut: yksi autokaupan myymälä - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 12 000-22 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Linnusperä - nykyiset palvelut: yksi autokaupan myymälä - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 5 000-9 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Indola, pohjoinen ja eteläinen alue - alueilla ei ole tällä hetkellä kaupallisia palveluja - pohjoiselle alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 9 000-14 000 k-m 2 ja eteläiselle alueelle 9 000-15 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Topparinmäki, pohjoinen ja eteläinen alue - alueilla ei ole tällä hetkellä kaupallisia palveluja - molemmille alueille on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa 9 000-15 000 k-m 2 eli yhteensä 18 000-30 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - Jänismaa - alueella ei ole tällä hetkellä kaupallisia palveluja - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa noin 7 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa tai tavaratalokauppaa - sallitaanko päivittäistavarakaupan sijoittuminen alueelle - Piispanmäki - alueella ei ole tällä hetkellä kaupallisia palveluja - alueelle on mahdollista rakentaa uutta liiketilaa noin 10 000-20 000 k-m 2 - uusi liikerakentaminen pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa - sallitaanko päivittäistavarakaupan sijoittuminen alueelle

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 16 (32) 3.1.2 Esitys vähittäiskaupan mitoituksesta Kaupan palveluverkon kehittäminen sijainti- ja mitoitusratkaisuineen edellyttää vähittäiskaupan kokonaismitoituksen määrittämistä. Vaikutusalueen kysyntään perustuvalla mitoituksella luodaan edellytykset palveluverkon ja yhdyskuntarakenteen tasapainoiselle kehitykselle, toimivalle kilpailulle ja vähittäiskaupan liiketoiminnan kannattavuudelle sekä palvelujen mahdollisimman hyvälle saavutettavuudelle. Kokkolan vähittäiskaupan kokonaismitoitus perustuu Keski-Pohjanmaan vähittäiskaupan kokonaismitoitukseen, joka on määritelty väestömäärän, yksityisen kulutuksen, vähittäiskaupan myynnin, vähittäiskaupan myyntitehokkuuden, olemassa olevan kerrosalan sekä niiden kehitysarvioiden pohjalta. Lisäksi kokonaismitoituksen arvioinnissa on otettu huomioon Kokkolaan muualta maakunnasta ja maakunnan ulkopuolelta tuleva ostovoiman siirtymä. Kilpailun toimivuuden turvaamiseksi ja joustavuuden lisäämiseksi kaupan kokonaismitoituksessa on varauduttu myös jonkin verran arvioitua suurempaan kasvuun (kaavallinen ylimitoitus). Kokkolan vähittäiskaupan kokonaismitoitus vuonna 2030 on noin 401 000 k-m 2. Olemassa oleva vähittäiskaupan sijaintirakennusten kerrosala on Kokkolassa karkeasti arvioiden noin 259 000 k- m 2 (SYKE ja Kokkolan kaupunki), joten liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on noin 142 000 k-m 2. Laskelmassa on oletuksena, että kaikki ostovoiman kasvu toteutuu uutena liiketilana. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu olemassa olevien liikkeiden myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa, mikä vähentää liiketilan lisätarvetta laskelmaan verrattuna. Toisaalta laskelmassa ei ole otettu huomioon liiketilan poistumaa, joka puolestaan lisää liiketilatarvetta laskelmaan verrattuna. Taulukko 3. Kokkolan vähittäiskaupan kokonaismitoitus 2030 ja liiketilan lisätarve 2013-2030 MITOITUS KOKKOLASSA Päivittäistavara- Tiva ja Kerrosala ja erikoiskauppa autokauppa yhteensä Laskennallinen mitoitus 2030 249 000 152 000 401 000 Kaupan kerrosala 2013/2014 162 000 97 000 259 000 Liiketilan lisätarve 87 000 55 000 142 000 Taulukossa 4 on esitetty Kokkolan vähittäiskaupan kokonaismitoituksen jakautuminen keskustan alueella sekä vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeellä alueittain. Keskustan ja kaupan vyöhykkeen rajaukset ovat Keski-Pohjanmaan vähittäiskaupan mitoitusselvityksessä esitettyjen uusien rajausten mukaiset (kuva 10). Kokonaismitoituksen jakautuminen alueiden kesken on suuntaa antava. Kokonaismitoitukseen sisältyy kaikki kauppa: pienet ja suuret yksiköt sekä olemassa olevat ja uudet yksiköt. Alueittain esitetty uusi liiketila kertoo alueiden vähittäiskaupan lisärakentamispotentiaalin suuruusluokan. Käytännössä lisärakentamispotentiaali ei kuitenkaan kokonaisuudessaan tule olemaan vähittäiskaupan kerrosalaa, vaan osa on todennäköisesti kaupan palvelujen ym. toimitilaa. Kokkolan keskustatoimintojen alueen nykyinen kerrosala on noin 204 000 k-m 2. Alueen lisärakentamispotentiaali vuoteen 2030 mennessä on 37 000-57 000 k-m 2, joten alueen kokonaismitoitus on noin 261 000 k-m 2 vuonna 2030. Keskustatoimintojen aluetta voidaan pitää ensisijaisena kaupan sijoittumis- ja kehittämisalueena Kokkolassa ja alueelle tulisi sijoittaa valtaosa uudesta päivittäistavarakaupan ja keskustahakuisen erikoiskaupan liikerakentamisesta. Alueittain tarkasteltuna suurin lisärakentamispotentiaali on Kallentorin ympäristössä, Rautatientorin alueella ja Tehtaankadun alueella. Kokkolan vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen nykyinen kerrosala on noin 48 000 k-m 2. Alueen lisärakentamispotentiaali vuoteen 2030 mennessä on 80 000-137 000 k-m 2. Alue on pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kaupan sijaintialuetta. Osa lisärakentamispotentiaalista on ns. reserviä, joka voidaan toteuttaa, mikäli kysyntä kasvaa ennakoitua enemmän. Suurin lisärakentamispotentiaali on Heinolan eteläosan, Tyllinpellon, Topparinmäen ja Indolan alueilla ydinkeskustan eteläpuolella sekä Piispanmäen alueella ydinkeskustan koillispuolella. Mikäli vyöhykkeen enimmäismitoitus on noin 130 000 k-m 2, jää keskustatoimintojen alueen ja kaupan sijaintivyöhykkeen ulkopuolisille alueille Kokkolan kokonaismitoituksesta noin 10 000 k-m 2, joka mahdollistaa kaupan palvelujen kehittymisen myös Kokkolan keskustaajaman muilla alueilla ja alakeskuksissa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 17 (32) Taulukko 4. Kokkolan nykyinen kerrosala ja lisärakentamispotentiaali alueittain NYKYINEN KERROSALA, k-m 2 LISÄRAKENTAMIS- POTENTIAALI, k-m 2 NYKYINEN KERROSALA JA LISÄRAKENTAMISPOTENTIAALI YHTEENSÄ Päivittäistavara- Tiva ja Kerrosala ja erikoiskauppa autokauppa yhteensä Minimi Maksimi Minimi Maksimi ESITYS MITOITUKSESTA 2030 C-alue 141 700 62 600 204 300 37 000 57 000 241 300 261 300 261 000 Anttila 14 400 14 400 14 400 14 400 Chydenia 1 ja 2 21 300 21 300 21 300 21 300 Citymarket 16 000 16 000 16 000 16 000 Halpa-Halli 7 800 7 800 7 800 7 800 Heinola, P 500 21 700 22 200 22 200 22 200 Höyläämökatu 6 000 6 000 4 000 9 000 10 000 15 000 Junnila 8 700 8 700 8 700 8 700 Kallentorin ympäristö 22 300 22 300 4 000 10 000 26 300 32 300 Kosila 3 000 3 000 3 500 3 500 6 500 6 500 Lidl 1 700 1 700 1 700 1 700 Minimani 11 900 11 900 4 500 4 500 16 400 16 400 Mottinen 7 000 7 000 5 000 5 000 12 000 12 000 Prisma 23 500 23 500 23 500 23 500 Rautatientori 0 7 000 10 000 7 000 10 000 Tehtaankatu 10 000 10 000 9 000 15 000 19 000 25 000 Muut alueet 22 300 6 200 28 500 28 500 28 500 km-vyöhyke 14 500 33 400 47 900 80 000 137 000 127 900 184 900 130 000 Heinola, E (+ reservi) 5 000 2 400 7 400 10 000 20 000 17 400 27 400 Heinola, K 8 500 12 300 20 800 20 800 20 800 Indola, E 0 9 000 15 000 9 000 15 000 Indola, K 13 700 13 700 13 700 13 700 Indola, P 0 9 000 14 000 9 000 14 000 Jänismaa 0 7 000 7 000 7 000 7 000 Linnusperä 1 400 1 400 5 000 9 000 6 400 10 400 Piispanmäki 0 10 000 20 000 10 000 20 000 Topparinmäki, E 0 9 000 15 000 9 000 15 000 Topparinmäki, P 0 9 000 15 000 9 000 15 000 Tyllinpelto (+ reservi) 3 000 3 000 12 000 22 000 15 000 25 000 Muut alueet 1 000 600 1 600 1 600 1 600 Keskustaajaman ulkop. 6 200 800 7 000 7 000 7 000 10 000 YHTEENSÄ 162 400 96 800 259 200 117 000 194 000 376 200 453 200 401 000 3.2 Kaupan sijainninohjauksen strategiakartta Tavoitteena on Kokkolan kaupallisen vetovoiman vahvistaminen maakunnallisesti ja valtakunnallisesti merkittävänä kaupan sijaintipaikkana ja asiointikohteena. Kokkolan kaupallista vetovoimaa kehitetään niin, että kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset säilyvät myös muualla maakunnassa. Kokkolan kaupallisen palveluverkon kehittämisen lähtökohtana on ydinkeskustan ja alakeskusten sekä olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen sijoittuvan vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen kaupallisen vetovoiman vahvistaminen. Tavoitteena on kaupan saavutettavuuden turvaaminen niin, että palvelut ovat hyvin saavutettavissa kaikille väestöryhmille ja kaikilla kulkumuodoilla. Päivittäistavarakauppaa kehitetään ottaen huomioon kysynnän ja tarjonnan alueellinen tasapaino ja päivittäistavarakaupan sijoittuminen erityisesti ydinkeskustaan ja alakeskuksiin. Päivittäistavarakaupan suuret yksiköt sijoittuvat nykyiseen tapaan keskustan ja Heinolan alueille. Asuinalueiden lähikaupat täydentävät päivittäistavarakaupan verkostoa. Erikoiskauppa kehittyy Kokkolan maakuntakeskusasemaa vahvistaen monipuolisesti erityisesti ydinkeskustassa ja maakuntakaavan mukaisella Kokkolan keskustatoimintojen alueella ottaen huomioon alueiden saavutettavuus kaikilla liikennemuodoilla sekä liikenteen toimivuus ja turvallisuus. Muun erikoiskaupan pienet yksiköt sijoittuvat ydinkeskustaan ja Kallentorin ympäristöön. Myös hypermarkettien yhteyteen sijoittuu erikoiskauppaa. Nykyisille Tehtaankadun ja Heinolan alueille sekä uusille Jänismaan ja Piispanmäen alueille voi sijoittua sellaisia muun erikoiskaupan yksiköitä, jotka eivät esimerkiksi suuren yksikkökoon ja kaupallisen luonteensa perusteella ole soveltuvia ydinkeskustaan.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 18 (32) Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuret yksiköt sijoittuvat Kokkolan vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen olemassa oleville Tehtaankadun, Höyläämökadun, Junnilan, Kosilan, Mottisen, Heinolan, Tyllinpellon ja Linnusperän alueille sekä uusille Indolan, Topparinmäen, Jänismaan ja Piispanmäen alueille liikenteen toimivuus huomioon ottaen. Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan toimialoilla toimivia pieniä yksiköitä voi sijoittua muillekin kaupan alueille, myös ydinkeskustaan. Tilaa vaativalla erikoiskaupalla tarkoitetaan toimialaluokituksen (TOL 2008) mukaista rauta- ja rakennustarvikkeiden, kodinkoneiden, huonekalujen, puutarha-alan, veneiden, moottoriajoneuvojen sekä muiden paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden vähittäiskauppaa. Kaupan tavoitteellinen palveluverkko muodostuu seuraavista keskuksista ja kaupan alueista. Alueiden tarkemmat rajaukset ja määräykset esitetään Kokkolan keskustaajaman osayleiskaavan yhteydessä ottaen huomioon kaavan kokonaisratkaisu. Keskusta (C) Kokkolan ydinkeskusta kehittyy päivittäistavarakaupan, keskustahakuisen erikoiskaupan ja tavaratalokaupan ensisijaisena sijaintipaikkana ja koko maakunnan kaupallisena pääkeskuksena. Ydinkeskustan merkitys on maakunnallinen, osin valtakunnallinen. Ydinkeskustassa on monipuoliset kaupan palvelut (päivittäistavarakauppa, kattavat keskustahakuisen erikoiskaupan palvelut, muut kaupalliset palvelut), keskustatoiminnot, julkiset palvelut sekä kulttuuri- ja matkailupalvelut. Palvelut ovat hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. Ydinkeskustaan voi sijoittua merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alakeskus (ca) Koivuhaka, Kälviä ja Lohtaja säilyttävät asemansa ja kehittyvät lähialueiden asukkaiden päivittäistavaraostosten sekä julkisten palveluiden keskuksina. Alakeskusten merkitys on alueellinen. Alakeskuksissa on mahdollisimman monipuoliset kaupan palvelut (päivittäistavarakauppaa, erikoiskauppaa, muita kaupallisia palveluja) ja julkisia palveluja. Palvelut ovat hyvin saavutettavissa henkilöautolla ja kevyellä liikenteellä. Aluekeskuksiin sijoittuvien yksiköiden koko tulee suhteuttaa keskuksen ja vaikutusalueen väestöpohjaan. Kaupan alueet (KM) Kallentorin ympäristö, Tehtaankadun alue, Keskustan eteläpuoli (Höyläämökatu, Prisma, Kosila, Mottinen), Heinolan alue (pohjoinen, keski- ja eteläosa) sekä Indolan pohjoisen, Jänismaan, Piispanmäen ja Tyllinpellon uudet kaupan alueet kehittyvät suurten kaupan yksikköjen alueina nykyisiä toimintoja kehittäen ja monipuolistaen. Kallentorin ympäristö kehittyy päivittäistavarakaupan, keskustahakuisen erikoiskaupan ja tavaratalokaupan alueena. Tehtaankadun alue, keskustan eteläpuolinen alue ja Heinolan pohjoisosa ovat hypermarkettien ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueita. Jänismaan alue kehittyy tavaratalokaupan ja tilaa vaativan kaupan alueena. Heinolan keski- ja eteläosa, Indolan pohjoisosa, Piispanmäen alue ja Tyllinpellon alue ovat pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueita. Kaupan alueiden merkitys on seudullinen ja niille voi sijoittua merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alueille ei kuitenkaan tulisi toteuttaa uusia muun erikoiskaupan tai päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Piispanmäen ja Heinolan eteläosan alueille voidaan sijoittaa paikalliseen kysyntään perustuvia päivittäistavarakaupan myymälöitä. Kaupan alueiden kehittämisessä (kaupan laatu ja mitoitus) ja toteutuksen ajoittamisessa tulee ottaa huomioon Kokkolan ydinkeskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytysten turvaaminen. Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueet Heinolan keski- ja eteläosa, Linnusperä, Indolan keskiosa sekä Junnilan alue kehittyvät pääosin tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueina nykyisiä toimintoja kehittäen ja kaupan tarjontaa monipuolistaen. Uusina tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueina kehittyvät Indolan eteläosa sekä Topparinmäen pohjois- ja eteläosa. Kaikille tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueille voidaan sijoittaa tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksiköitä. Tilaa vaativalla erikoiskaupalla tarkoitetaan toimialaluokituksen (TOL 2008) mukaista rauta- ja rakennustarvikkeiden, kodinkoneiden, huonekalujen, puutarha-alan, veneiden, moottoriajoneuvojen sekä muiden paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden vähittäiskauppaa. Alueiden merkitys on seudullinen ja niille voi sijoittua merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan. Alueille ei tulisi toteuttaa uusia muun erikoiskaupan tai päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Alueiden kehittämisessä (kaupan laatu ja mitoitus) ja toteutuksen ajoittamisessa tulee ottaa huomioon Kokkolan ydinkeskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytysten turvaaminen.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 19 (32) Kuvassa 10 on Keski-Pohjanmaan vähittäiskaupan mitoitusselvityksen esityksen mukaiset maakuntakaavan keskustatoimintojen alueen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen aluerajaukset. Kuvassa 11 on esitetty Kokkolan kaupan alueet ja niiden lisärakentamispotentiaali. Kuva 10. Kokkolan keskustatoimintojen alue ja vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhyke Keski-Pohjanmaan maakuntakaavassa sekä esitys alueiden laajenemissuunnista Kuva 11. Kaupan sijaintialueet Kokkolan keskustaajamassa ja alueiden lisärakentamispotentiaali

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 20 (32) 3.3 Vaikutusten arviointi 3.3.1 Kauppa ja palvelurakenne Kokkolan kaupallisen vetovoiman säilyttäminen ja vahvistaminen edellyttää nykyisten kaupan yksiköiden jatkuvaa uudistumista ja myös uuden liiketilan rakentamista. Mikäli uutta liiketilaa ei rakenneta, Kokkolan kaupallinen vetovoima todennäköisesti heikkenee, mikä voi heijastua koko maakunnan kaupan kehitykseen. Vaihtoehtoisia kaupan sijaintipaikkoja tulee olla riittävästi ja myös nykyisten yksiköiden laajennusmahdollisuudet tulee turvata. Kokkolan ydinkeskustan sekä vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen kaupallisen tarjonnan monipuolistaminen turvaa parhaiten palvelutarjonnan alueellisesti tasapainoisen kehityksen. Alueiden mitoitus vaikutusalueen kysyntään perustuen luo edellytykset kestävän ja alueellisesti tasapainoisen kaupan palveluverkon kehitykselle. Päivittäistavarakaupan ja keskustahakuisen erikoiskaupan ohjaaminen Keski-Pohjanmaan maakuntakaavan mukaiselle Kokkolan keskustatoimintojen alueen (uusi rajaus) kaupan alueille (ydinkeskusta, Kallentorin ympäristö, Tehtaankadun alue, keskustan eteläpuolinen alue ja Heinolan pohjoisosa) vahvistaa Kokkolan keskustan asemaa kaupan palveluverkossa ja vähittäiskaupan sijaintipaikkana maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskevien säännösten ja niitä koskevan ohjeistuksen mukaisesti. Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueet maakuntakaavan mukaisella vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeellä täydentävät Kokkolan kaupan palveluverkkoa. Alueiden kehittäminen vahvistaa omalta osaltaan Kokkolan erikoiskaupan tarjontaa ja kaupallista vetovoimaa. Alueet tarjoavat hyvän sijaintipaikan keskustan läheisyydestä sellaisille tilaa vaativan erikoiskaupan tai muun erikoiskaupan yksiköille, jotka eivät toiminnan laatu ja tilantarve huomioon ottaen voi sijoittua keskustan alueelle. Mikäli alueita kehitetään pääosin keskustaan soveltumattoman kaupan alueina, ei alueiden toteutuksella ole merkittävää haitallista vaikutusta Kokkolan ydinkeskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Alueiden vähittäiskaupan mitoitus on määritelty Kokkolan vaikutusalueen ostovoimaan ja nykyiseen kaupan kerrosalaan perustuen. Mitoitukset mahdollistavat keskusta-alueen ja suuryksiköiden sijaintivyöhykkeen palvelutarjonnan monipuolisen kehittämisen niin, että myös Kokkolan alakeskuksissa ja muilla alueilla sekä koko maakunnassa kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset säilyvät. Kaupan alueiden osoittaminen luo edellytykset toimivalle kilpailulle tarjoamalla vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja olemassa olevan taajamarakenteen sisällä. 3.3.2 Alue- ja yhdyskuntarakenne Kaupan palvelujen keskittäminen Kokkolan keskusta-alueelle sekä vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeelle tukee Kokkolan nykyistä keskusverkkoa ja parantaa samalla kaupallista vetovoimaa ja kaupan toimintaedellytyksiä sekä kaupan palvelujen saavutettavuutta. Kokkolan keskusta on koko maakunnan kaupallinen pääkeskus, joten sen kaupallisen vetovoiman säilyttäminen ja vahvistaminen on tärkeää koko maakunnan vetovoiman kannalta. Kokkolan ydinkeskustan tulee säilyä keskustahakuisen erikoiskaupan ensisijaisena sijaintipaikkana. Kokkolan keskustatoimintojen alueen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien sijaintivyöhykkeen kaupan alueet sijaitsevat keskeisesti suhteessa olemassa olevaan ja suunniteltuun yhdyskuntarakenteeseen. Indolan eteläosaa ja Topparinmäen eteläosaa lukuun ottamatta alueet ovat osa Kokkolan nykyistä taajamarakennetta. Indolan ja Topparinmäen alueet ulottuvat Kokkolan eteläisen ohikulkutien linjauksen ja valtatien 13 liittymäalueelle. Kaupan alueet mahdollistavat merkitykseltään paikallisten ja seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisen hyvin saavutettaville sijaintipaikoille olemassa olevaan ja suunniteltuun yhdyskuntarakenteeseen tukeutuen. Tämä vahvistaa nykyistä vähittäiskaupan palveluverkkoa ja parantaa alueiden kehittämismahdollisuuksia.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 21 (32) 3.3.3 Palvelujen saavutettavuus ja liikenne Ihmisten arjen sujuvuudessa yksi tärkeimmistä asioista on erityisesti päivittäistavarakaupan, mutta myös erikoiskaupan palvelujen hyvä saavutettavuus. Kokkolan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelut sijoittuvat tällä hetkellä pääosin keskusta-alueelle. Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan palvelut sijoittuvat pääosin keskustan eteläpuolella oleville Heinolan ja Indolan alueille. Alle kolmen kilometrin etäisyydellä päivittäistavaramyymälöistä asui noin 85 % ja Kokkolan keskustasta noin 44 % Kokkolan väestöstä vuonna 2012. Valtaosalle Kokkolan asukkaista kaupan palvelut ovat hyvin saavutettavissa tällä hetkellä ja myös tulevaisuudessa. Keskusta-alueelle sijoittuva kauppa on yleensä hyvin saavutettavissa kevyellä liikenteellä, koska keskusta-alueet ovat myös asumisen painopisteitä ja koska keskusta-alueilla kevyen liikenteen yhteydet ovat useimmiten kunnossa. Keskusta-alueelle sijoittuvat uudet kaupan yksiköt parantavat kaupan palvelujen palvelutarjontaa ja sitä kautta myös kaupan palvelujen koettua saavutettavuutta. Keskusta-alueiden ulkopuolelle sijoittuvien kaupan alueiden saavutettavuus kevyellä liikenteellä on sidoksissa lähialueen väestömäärään ja kevyen liikenteen yhteyksiin. Kokkolan ydinkeskusta kuten myös kaupan alueet ja tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueet ovat hyvin saavutettavissa henkilöautolla. Muuta kuin henkilöautoa asioinnissaan käyttäville asukkaille asiointi on mahdollinen joukkoliikenteellä, mutta saavutettavuuden taso määräytyy joukkoliikenteen reiteistä, pysäkeistä ja vuoroväleistä. Käytännössä joukkoliikenteen palvelutaso päivittäiseen asiointiin on riittävä vain Kokkolan keskustaan suuntautuvilla asiointimatkoilla. Muilla alueilla saavutettavuus perustuu henkilöautoon ja kevyeen liikenteeseen. 3.4 Kehittämistarpeita Kokkolan keskusta-alueen kilpailutekijöinä korostuvat monipuoliset kaupalliset ja julkiset palvelut, kulttuuripalvelut, hyvä saavutettavuus kaikilla kulkumuodoilla sekä viihtyisä keskustamiljöö. Keskustan elinvoimaisuus ja kaupallinen kehittäminen vahvistavat keskustan asemaa maakunnallisesti ja valtakunnallisesti merkittävänä kaupan keskuksena ja vaikuttavat merkittävästi koko Kokkolan ja koko Keski-Pohjanmaan maakunnan kaupalliseen vetovoimaan ja markkina-alueen laajuuteen. Keskustan kaupallinen kehittäminen tiivistää Kokkolan yhdyskuntarakennetta ja luo edellytyksiä kestävien kulkutapojen käytölle ostosmatkoilla. Keskusta-alueen toimivilla liikenneratkaisuilla voidaan tukea tätä kehitystä. Kokkolan keskusta-alueen kilpailukyvyn ja kaupallisen vetovoiman vahvistamisen kannalta keskeisiä kehittämistarpeita ovat: - keskustan kokonaisvaltainen kehittäminen (kävelykatu, kävelypainotteiset alueet, oleskelutilat, puistot, ympäristön viihtyisyys, kauppa ja muut palvelut) - kaupallisen tarjonnan monipuolistaminen erityisesti keskustahakuisen erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen osalta. Myös päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytykset tulee turvata keskustassa. - liiketilatarjonnan turvaaminen ja rakennuskannan uudistaminen. Kaavoituksella on turvattava, että keskeisillä paikoilla olevat liiketilat säilyvät kaupan ja kaupallisten palvelujen käytössä sekä mahdollistettava tilojen uudistaminen ja nykyisten myymälöiden laajennukset. - asumisen lisääminen keskustassa ja sen tuntumassa lisää kaupan palvelujen kysyntää ja sitä kautta kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiä - liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen - ydinkeskustan ja radan eteläpuolella olevien kaupan alueiden sitominen tiiviimmin yhteen Kokkolan alakeskusten palvelujen tarjontaa tulisi kehittää mahdollisimman monipuoliseksi (päivittäistavarakauppa ja julkiset palvelut). Alakeskuksiin sijoittuvien kaupan yksiköiden koko tulee suhteuttaa keskuksen ja vaikutusalueen väestöpohjaan. Alakeskusten kaupan toimintaedellytyksiä voidaan parantaa esim. tiivistämällä ja täydennysrakentamalla lähialueen asuntoalueita sekä keskittämällä erilaiset palvelut (julkiset ja kaupalliset) samaan rakennukseen tai lähelle toisiaan. Kun arjessa tarvittavia kaupallisia palveluja on tarjolla lähellä kotia, on mahdollista pitää ostosmatkat lyhyinä. Erityisesti autottomien asukkaiden näkökulmasta on hyvä, että matkat voi tehdä kävellen ja pyörällä. Päivittäistavarakaupan nykyinen ostovoima ja ostovoiman kehitys mahdollistaisi uusien supermarket-kokoluokan päivittäistavaramyymälöiden perustamisen Kokkolan läntisillä, itäisillä ja pohjoisilla asuinalueilla. Ostovoiman kehitys luo edellytykset nykyisten myymälöiden laajentamiselle tai uusien pienten päivittäistavaramyymälöiden perustamiselle myös Lohtajan, Kälviän ja Ullavan alakeskuksissa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 22 (32) Kaupan alueet Kokkolan ydinkeskustan ympärillä monipuolistavat kaupan palvelutarjontaa ja parantavat erityisesti erikoiskaupan palvelujen saavutettavuutta. Alueiden sijainti olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa ja lähellä ydinkeskustaa mahdollistaa ostosmatkat myös kävellen ja pyörällä, minkä vuoksi erityisesti kevyen liikenteen yhteyksiä ja niiden kehittämistä on syytä tarkastella alueiden tarkemmassa suunnittelussa. Valtaosa ydinkeskustan ulkopuolelle sijoittuvasta kaupasta sijoittuu Tehtaankadun, Piispanmäen, Heinolan, Topparinmäen ja Indolan alueille. Näille alueille on odotettavissa myös suurimmat liikennemäärät kaupan kehittyessä ja lisääntyessä. Suurin osa ostosmatkoista tehdään autolla sekä Kokkolasta että muualta maakunnasta. Näin ollen on tärkeää huolehtia erityisesti autoliikenteen ja pysäköinnin sujuvuudesta. Keskustaajaman yleiskaavassa tulee määritellä kaupan alueille sijoittuvan kaupan laatu ja mitoitus sekä uuden liikerakentamisen ajoitus niin, että vaikutukset Kokkolan ydinkeskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin ovat mahdollisimman vähäiset. 3.5 Yleiskaavassa pohdittavaa Keski-Pohjanmaan ja Kokkolan vähittäiskaupan mitoitusselvitys suosituksineen muodostavat lähtökohdat Kokkolan keskustaajaman yleiskaavan kaupallisten palveluiden merkinnöille ja määräyksille. Kaupan sijoittumista voidaan ohjata yleiskaavan aluevarauksilla ja kaava-määräyksillä. Kaavoituksen tehtävä on hallita kokonaisuutta ja luoda kaupalle mahdollisimman hyvät toiminta- ja kehitysedellytykset osana toimivaa ja kestävää yhdyskuntarakennetta. Keskeisenä tavoitteena on Kokkolan keskustatoimintojen alueen kaupallisen vetovoiman ja palvelutarjonnan vahvistaminen. Tavoite tukee yhdyskuntarakenteellisesti myönteistä kehitystä. Jotta tavoite kauppa keskustaan voisi myös käytännössä toteutua, liikepaikkojen pitää vastata kaupan toimijoiden asettamiin toiminnallisiin edellytyksiin. Yleiskaavoituksessa tavoitteena tulee olla ns. mahdollistava kaava. Tämä tarkoittaa sitä, että kaavassa määriteltäville kaupan alueille osoitetaan, yhdyskuntarakenteen ja olemassa olevan palveluverkon kannalta järkevällä tavalla, riittävästi mahdollisia ja vaihtoehtoisia sijoittumispaikkoja. Mahdollistava kaava edistää kilpailua tarjoamalla sijoittumispaikkoja myös vielä tuntemattomille kaupan toimijoille. Riittävä määrä kaupan alueita ei tarkoita sitä, että yleiskaavasta tehdään toiveiden tynnyri, jolla ei ole kaupan sijoittumista ohjaavaa vaikutusta. Oleellista on punnita yhdyskuntarakenteellisia tavoitteita yhdessä kilpailun turvaamisen tavoitteiden kanssa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 23 (32) 4 LÄHTEET Etelä-Pohjanmaan liitto (2011). Etelä-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030-selvitys. Etelä- Pohjanmaan liitto ja FCG Finnish Consulting Group Oy Hallituksen esitys Eduskunnalle maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskevien säännösten muuttamisesta 3.12.2010 (HE 309/2010). Heinimäki Heikki (2006). Kaupan toimintaympäristö. WSOY Oppimateriaalit Oy. Helsinki 2006. Keski-Suomen liitto (2010). Keski-Suomen kaupallinen selvitys. Keski-suomen liitto ja FCG Finnish Consulting Group Oy Kokkolan ja Pietarsaaren seutujen kehitysvyöhyke (2011). Esiselvityksen loppuraportti 4.5.2011. FCG Finnish Consulting Group Oy. KOPIKALI 2030. Kokkolan, Pietarsaaren ja Kaustisen alueen liikennejärjestelmäsuunnitelma (2006). Kokkolan liikennetutkimus ja -mallit 2012. Kokkolan kaupunki, Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus ja Ramboll Oy. Kokkolan seudun kuntarakenneselvitys (2014). FCG Finnish Consulting Group Oy. Maankäyttö- ja rakennuslaki. Pohjanmaan liitto (2012). Vaihemaakuntakaava 1. Kaupallisten palvelujen sijoittuminen Pohjanmaan maakunnassa. Pohjanmaan liitto (2011). Lisäselvitys kaupallisten palveluiden sijoittumisesta 2, 8.9.2011. Pohjanmaan liitto ja Tuomas Santasalo Ky. Pohjanmaan liitto (2011). Lisäselvitys kaupallisten palveluiden sijoittumisesta, 19.5.2011. Pohjanmaan liitto ja Tuomas Santasalo Ky. Pohjanmaan liitto (2010). Kaupallisten palvelujen sijoittuminen maakunnassa. Pohjanmaan liitto ja Tuomas Santasalo Ky. Pohjois-Pohjanmaan liitto (2013). Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030, täydennysselvitys Pohjois-Pohjanmaan liitto ja FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy. Pohjois-Pohjanmaan liitto (2011). Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030. Pohjois- Pohjanmaan liitto ja FCG Finnish Consulting Group Oy. Pulkkinen Matti ja Spåre Harri (1999). Erikoistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. LTT-tutkimus Oy. Sarja B 151. Helsinki 1999. Purasjoki, Matti (2009). Kaavoitus, kauppa ja kilpailu. Selvityshenkilö Matti Purasjoen raportti ympäristöministeriölle 2.2.2009. Santasalo, Tuomas ja Katja Koskela (2008). Vähittäiskauppa Suomessa 2008. Tuomas Santasalo Ky. Helsinki. Santasalo, Tuomas ja Heli Heusala (2002). Erikoiskauppa kaavoituksessa. Tuomas Santasalo Ky. Hakapaino Oy. Helsinki. Spåre Harri ja Pulkkinen Matti (1997). Päivittäistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. Liiketaloustieteellinen tutkimuslaitos. Sarja B 139. Helsinki 1997. Suomen ympäristökeskus (2012). Yhdyskuntarakenteen toiminnalliset alueet Suomessa. SYKE rakennetun ympäristön yksikkö. Helsinki 2012.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 24 (32) Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Valtionneuvoston päätös valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta 13.11.2008. Valtiovarainministeriö (2012). Elinvoimainen kunta- ja palvelurakenne. Osa II Alueellinen tarkastelu. Kunnallishallinnon rakennetyöryhmän selvitys. Valtiovarainministeriön julkaisuja 5a/2012. Ympäristöministeriö (2013). Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus. Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013. Ympäristöministeriö (2010). Tilaa vaativan erikoiskaupan selvitys. Ympäristöministeriö ja FCG Finnish Consulting Group Oy 2010. Ympäristöministeriö (2009). Kaupan sijainnin ohjauksen arviointityöryhmän raportti. Ympäristöministeriön raportteja 21 / 2009. Ympäristöministeriö (2008). Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa, tulkinnan ongelmia. Ympäristöministeriön raportteja 16 / 2008. Ympäristöministeriö (2007). Kaupan ja kilpailun työryhmän raportti. Ympäristöministeriön raportteja 26 / 2007. Tilastot ja paikkatietoaineistot A.C.Nielsen Finland Oy: myymälä-, halpahalli- ja huoltoasemarekisteri Toimiala Online / Tilastokeskus / Yritys- ja toimipaikkatiedot Tilastokeskus: väestötilastot YKR-aineisto Keski-Pohjanmaan liiton www-sivut Kuntien www-sivut: kaavoituskatsaukset ja kaavatilanne Kuntien toimittamat aineistot: vähittäiskaupan suuryksiköiden pinta-alat ja kaavavaraukset Kaupan edustajien haastattelut: Kim Biskop, Keski-Pohjanmaan osuuskauppa Kari Kalliokoski, Kokkolan Halonen Kari Moilanen, City-Kokkola ry Jari Saarinen, Kesko Pohjois-Suomi Jarl Sundqvist, Pohjanmaan kauppakamari Heikki Tynjälä, Minimani Janne Ylinen, Kokkolan Halpa-Halli Keski-Pohjanmaan yrittäjät, kaupan ja liikenteen valiokunta

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 25 (32) 5 LIITTEET Liite 1. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos (204/2015) Maankäyttö- ja rakennuslain muutos tuli voimaan hallituksen esityksen mukaisena 1.4.2015 (HE 334/2014 vp).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 26 (32)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 27 (32)