2 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 4/2009 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A 15 90100 OULU Puh. (08) 371712 Faksi (08) 3121933 oulu@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoyhdistysoulu.fi Vastaava toimittaja Pekka Luoto Puh. (08) 371712, 040-8441371 pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Tulostus Multiprint Oulu Kansikuvan 3D-mallinnus Arkkitehtitoimisto Jukka Tikkanen Oy, kuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) 371712 Faksi (08) 3121933 oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutos kaavakkeella ISSN 1796-234X SISÄLLYS KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA... 3 SYKSYN KOULUTUKSET ALKAVAT... 3 Siivous ja hissiasiat... 3 Uusi asunto-osakeyhtiölakikoulutus... 3 KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA... 4 KIINTEISTÖLIITTO LAPIN TOIMINNANJOHTAJAKSI TARU PALOKANGAS... 4 AJANKOHTAISTA... 4 PALOVAROITTIMIEN TOIMINTAKUNTO KANNATTAA TESTATA LOMAN JÄLKEEN... 4 TALOYHTIÖ-LEHDESTÄ VINKKEJÄ REMONTOINTIIN... 4 HUONEISTOKOHTAISET VESIMITTARIT PAKOLLISIKSI UUDISASUNTOIHIN... 5 VIIVÄSTYSKORKO 8 PROSENTTIIN 1.7.-31.12.2009... 5 TALOYHTIÖIDEN OLTAVA TARKKOINA HYVÄKSYESSÄÄN URAKOITA... 5 RAKENNUSKUSTANNUSTEN TODELLINEN ALENTUMINEN ODOTTAA YHÄ TULEMISTAAN... 5 BIOJÄTTEIDEN KOMPOSTOINTI KANNATTAA MYÖS KERROSTALOISSA... 6 KAATOPAIKKOJEN BIOJÄTTEET YMPÄRISTÖONGELMA... 6 JO 60 PROSENTTIA KULUTTAJISTA LÖYTÄÄ TIEDON ASUNTOESITTELYISTÄ INTERNETISTÄ... 6 MARKKINA JA SUHDANTEET... 7 VUOKRAT NOUSIVAT 4,5 PROSENTTIA HUHTI-KESÄKUUSSA... 7 TUKITOIMIEN VAIKUTUKSET ASUNTORAKENTAMISEN KUSTANNUKSIIN SELVITETÄÄN... 7 ASUNTOVELKA TUPLAANTUNUT KUUDESSA VUODESSA... 8 OIKEUSTAPAUKSET... 8 KOSTEUSVAURIODEN KORJAAMINEN EI KUULUNUT TALOYHTIÖLLE KKO:2009:60... 8 KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN RATKAISU 1708/82/08... 9 AUTOPAIKKA HUONEISTON MYYNNIN YHTEYDESSÄ... 9 KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN RATKAISU 1655/82/08 MYYJÄN VASTUUSTA HUONEISTON HALLINNAN LUOVUTUKSEN VIIVÄSTYMISESTÄ... 9 KKO: KÄSIRAHAN PALAUTTAMINEN ASUNNON KUNNON VUOKSI... 10 LIITTET... 11 KUTSUT JA OHJELMAT SYKSYN KOULUTUKSIIN... 11 JOHDON VAHINGONKORVAUSVASTUU... 14
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA SYKSYN KOULUTUKSET ALKAVAT Siivous ja hissiasiat Syksyn ensimmäinen koulutustapahtuma on torstaina 3.9 klo 17-20. Aiheena on taloyhtiön siivous- ja hissiasiat Miten saadaan omalle taloyhtiölle hyvä ja sopiva siivoussopimus? Malli toimivasta siivoussopimuksesta Hissin hankkiminen, hissiratkaisuja Hissi osa kiinteistöä, sijoitusvaihtoehdot Miten uutta tuleva asunto-osakeyhtiölaki tuo hissiasioihin? Uusi asunto-osakeyhtiölakikoulutus Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan vuomaan vuonna 2010. Laki kirjoitetaan täysin uudestaan ja siihen tulee kauttaaltaan muutoksia. Nykyisessä laissa on esimerkiksi yhteensä 96 pykälää. Uuteen lakiin tulee 29 lukua ja yhteensä 314 pykälää. Koulutukset on järjestetty niin, että Kiinteistöliiton toimesta järjestetään alustava koulutus, jossa uusi asunto-osakeyhtiölaki käydään pääpiirteittäin läpi. Tämän jälkeen alkaa yksityiskohtaisempi koulutus oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsän luennoimana. Näissä tilaisuuksissa on aina eri aiheet, jotka käydään läpi seikkaperäisesti. Oulussa tilaisuudet pidetään Kaupungin kirjaston Pakkalan salissa, Kaarlenkatu 3. Kiinteistöliiton järjestämät tilaisuudet on tarkoitettu vain jäsenille ja ne ovat maksuttomia. Mikko Pikkujämsän luennoimat tilaisuudet ovat maksullisia. Mikko Pikkujämsän luennoimat päivätilaisuudet on lähinnä isännöitsijöille. Myös hallituksen jäsenet voivat osallistua näihin tilaisuuksiin. Päivätilaisuudet järjestetään neljänä ei päivänä päivänä. Maksu on 150 euroa/ päivä/ henkilö, tai kaikki neljä koulusta yhteensä 450 euroa. Mikko Pikkujämsän luennoimat iltatilaisuudet on tarkoitettu hallituksen jäsenille. Maksu on 100 euroa/tilaisuus/hallitus, tai 150 euroa molemmista iltatilaisuudesta yhteensä. Kiinteistöliiton järjestämät tilaisuudet Raahe 16.9 Paikka: Raahen Seudun Osuuspankin koulutustilat, Kirkkokatu 34 Uusi Asunto-osakeyhtiölaki ammattilaiset klo 13-16 hallituksen jäsenet klo 17.30-20 Luennoimassa Kiinteistöliiton lakimies Oulu 17.9, Pakkalan Sali Uusi Asunto-osakeyhtiölaki; Pakkalan Sali ammattilaiset klo 13-16 hallituksen jäsenet klo 17.30-20 Luennoimassa kiinteistöliiton lakimies Liitteenä kutsut ja ohjelmat Mikko Pikkujämsän luennoimat tilaisuudet Päivätilaisuudet: Osio I, 30.9. klo 13-16 Yleiskuva uudistuksesta: mikä muuttuu? Yleiset periaatteet: osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu, osakkeiden yhtäläisyys, yhtiön ja sen johdon toiminnan rajat Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistöosakeyhtiö Maallikkotilintarkastuksesta luopuminen Osio II, 14.10, klo 13-16 Lunastuslauseke Osakekirja ja osakeluettelo Yhtiövastike ja siitä poikkeaminen Osio III 28.10, klo 13-16 Kunnossapito Muutostyöt Osio IV. 11.11, klo 13-16 Yhtiörakenteen muutokset Yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittiminen Korvausvastuu
4 Iltatilaisuudet: 28.10. klo 17.30-20.00 Yleiskuva uudistuksesta: mikä muuttuu? Yleiset periaatteet: osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu, osakkeiden yhtäläisyys, yhtiön ja sen johdon toiminnan rajat Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistöosakeyhtiö Maallikkotilintarkastuksesta luopuminen Lunastuslauseke Osakekirja ja osakeluettelo Yhtiövastike ja siitä poikkeaminen 26.11 klo 17.30-20.00 Kunnossapito Muutostyöt Yhtiörakenteen muutokset Yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittiminen Liitteenä kutsut ja ohjelmat. KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA KIINTEISTÖLIITTO LAPIN TOIMINNANJOHTAJAKSI TARU PALOKANGAS Kiinteistöliitto Lapin toiminnanjohtajaksi on nimitetty 1.7.2009 alkaen agrologi Taru Palokangas, 46. Palokankaalla on pitkaikainen kokemus järjestötoiminnasta. Hän on työskennellyt aiemmin 19 vuoden ajan 4H-järjestössä kerhoneuvojana ja toiminnanjohtajana. Kiinteistöliitto Lapin palvelukseen hän siirtyy Ranuan Peura ry:n toiminnanjohtajan toimesta. Ajankohtaista AJANKOHTAISTA PALOVAROITTIMIEN TOIMINTAKUNTO KANNATTAA TESTATA LOMAN JÄLKEEN Kesäloma on lopuillaan, ja on aika palata takaisin arkeen. Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö SPEK muistuttaa, että palovaroittimien toimintakunto pitää testata aina, jos on ollut pidempään poissa kotoa, koska paristo on saattanut tyhjentyä. Kaikki on kunnossa, kun testinappia painettaessa palovaroittimesta kuuluu kova hälytysääni. Heinäkuun loppuun mennessä tulipaloissa on kuollut 55 ihmistä. TALOYHTIÖ-LEHDESTÄ VINKKEJÄ REMONTOINTIIN Suorakanava Oy on tuonut markkinoille uuden Taloyhtiö-verkkolehden, joka on uuden rakentamisen erikoislehti. Lehden sisältö painottuu remontointiin ja jo nimensäkin mukaisesti nimenomaan taloyhtiöiden isojen ja pienien korjaustoimenpiteiden suunnittelun, budjetoinnin ja toteutuksen ohjaukseen. Lehti ja sitä tukeva Taloyhtiö-portaali ovat työkalu ja apuväline kaikille taloyhtiön osapuolille; isännöitsijöille, yhtiöiden hallitusjäsenille, kiinteistöhuoltoyhtiöille ja toki myös remontin maksajille - omistajille ja asukkaille. Taloyhtiö-verkkolehti ilmaiseksi sähköpostiin Verkkolehti ilmestyy alussa kerran kuussa tiivistäen jatkossa tahtiaan. Kuten palvelu, myös verkkolehti on ilmainen ja sen voi tilata itselleen palvelun kotisivulta osoitteesta www.rakentaja.fi/taloyhtiö Tieto- ja liikenneverkkojen yhteisrakentamista tehostetaan Talouspoliittinen ministerivaliokunta vaatii, että tietoliikenneverkkojen rakentaminen on yhdistettävä nykyistä tehokkaammin liikenneväylien ja esimerkiksi sähkö- tai vesiverkostojen rakentamiseen. Näin saavutetaan suuria säästöjä, sillä kaivamisen osuus kokonaiskustannuksista on jopa 80 prosenttia. Kun maa kaivetaan auki, kannattaa samalla kertaa asentaa esimerkiksi telekaapeleita ja vesijohtoja. Hallitus asetti viime joulukuussa tavoitteeksi, että nopeat valokuituyhteydet ovat vuoteen 2015 mennessä kaikkien ulottuvilla. Päätöksen seurauksena valokuiturakentaminen moninkertaistuu lähivuosina. Ensi vuosikymmenellä tietoliikenneyhteyksiä rakennetaan kymmeniä tuhansia kilometrejä ja näistä suurin osa teiden varsille. Talouspoliittinen ministerivaliokunta linjasi muun muassa, että uudet kaapelit sijoitetaan teiden varsil-
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys le niiden omistajasta riippumatta kokonaistaloudellisesti mahdollisimman edullisesti. Kun teitä ja ratoja rakennetaan tai parannetaan valtion rahoituksella, väylärakenteeseen asennetaan samalla tietoliikennekaapeli tai sen myöhemmän asentamisen mahdollistava suojaputkitus. HUONEISTOKOHTAISET VESIMITTARIT PAKOLLISIKSI UUDISASUNTOIHIN Kaikkiin uusiin asuntoihin on tarkoitus asentaa lähivuosina asuntokohtaiset vesimittarit. Asiaa pohtinut työryhmä esittää, että mittarit määrätään pakollisiksi uudisasuntoihin vuonna 2012. Asuntoministeri Jan Vapaavuori (kok.) on kuitenkin valmis nopeuttamaan aikataulua. Ministerin mukaan asialla on kiire, sillä asunnot rakennetaan monien kymmenien vuosien tarpeisiin. -Jos nyt rakennettaviin taloihin ei asenneta mittareita, seuraava realistinen mahdollisuus on vasta putkiremontin yhteydessä joskus 40 vuoden päästä. Vanhoihin rakennuksiin asuntokohtaiset vesimittarit tuskin tulevat pakollisiksi. Vapaavuoren mukaan se olisi liian suuri harppaus, kun muitakaan sitovia energiansäästöä koskevia määräyksiä ei ole niiden osalta vielä tehty. Työryhmä laskee huoneistokohtaisen järjestelmän asennuksen maksavan noin 500-700 euroa asuntoa kohti. Lisäksi talous maksaa vuosittain parinkymmenen euron luenta-, laskutus- ja huoltokustannukset. Lisäksi mittarijärjestelmä on peruskorjattava noin kymmenen vuoden välein, mistä aiheutuu parinsadan euron kustannukset jokaiselle asunnolle. VIIVÄSTYSKORKO 8 PROSENTTIIN 1.7.-31.12.2009 Korkolain mukainen viitekorko on 1 % ajalle 1.7.-31.12.2009 ja viivästyskorko samalle ajanjaksolle on siten 8 % vuodessa. Viivästyskorko on viitekorko lisättynä korkolain mukaisella 7 %:n lisäkorolla. Viivästyskoron määrittämisessä käytettävä viitekorko on Euroopan keskuspankin viimeisimpään perusrahoitusoperaatioon ennen kunkin puolivuotiskauden ensimmäistä kalenteripäivää soveltama korko pyöristettynä ylöspäin lähimpään seuraavaan puoleen prosenttiyksikköön. Tätä viitekorkoa sovelletaan seuraavan kuuden kuukauden ajan. TALOYHTIÖIDEN OLTAVA TARKKOINA HYVÄKSYESSÄÄN URAKOITA Kiinteistöliitto on huolissaan rakennuskustannuksien hitaasta laskusta, vaikka uudisrakentaminen on jäämässä matalimmalle tasolle sotien jälkeen. Valtion 10 prosentin korjausavustuksen taloyhtiöille tuoma hyöty uhkaa kadota urakoitsijoiden ja tarviketoimittajien taskuihin kohoavina urakka- ja tarvikehintoina. Taloyhtiöiden on arvioitava huolellisesti, kannattaako suunniteltu ja urakkakilpailutettu remonttihanke toteuttaa tässä hintatilanteessa. Valtion avustuksen saamisen mahdollisuuden ei pidä sokaista hyväksymään mitä tahansa urakkahintoja. Erityisen tarkkana tulee olla tilanteissa, joissa käytettävissä on vain 1-2 urakkatarjousta. Tilastokeskuksen viime perjantaina julkaiseman tilaston mukaan rakennuskustannukset ovat laskeneet 1,7 prosenttia vuoden 2009 kesäkuuhun viime vuoden kesäkuusta. On hyvä muistaa, että 1990 - luvun alun lamassa esimerkiksi vuokratalotuotannon urakkahinnat laskivat parissa vuodessa yli 20 %. Nyt rakentamisen työkustannukset ovat nousseet vuodessa 2,7 prosenttia, vesiputkien hinnat peräti 10,6 prosenttia, putkistovarusteiden hinnat 4 prosenttia ja patteriputkien hinnat 3,0 prosenttia. Monien putkiremonteissa tarvittavien tarvikepanoksien hinnat eivät ole talven ja kevään aikana juuri laskeneet, eräiden jopa jatkaneen nousua (mm. vesiputket). RAKENNUSKUSTANNUSTEN TODELLINEN ALENTUMINEN ODOTTAA YHÄ TULEMISTAAN Korjausrakentamiseen erikoistuneiden rakennusliikkeiden kapasiteetti ei todennäköisesti riitä tyydyttämään kasvavaa kysyntää ensi syksynä ja alkuvuodesta 2010 taloyhtiöiden pyrkiessä hyödyntämään korjausavustuksen, joka edellyttää töiden aloittamista 31.12.2009 mennessä. Taloyhtiöiden hallituksien ja isännöitsijöiden on arvioitava huolellisesti saamiensa korjausurakkakilpailujen sisältö- ja hintataso sekä mahdol-
6 lisuuksien mukaan verrattava sitä samalla paikkakunnalla tai alueella toteutettujen vastaavanlaisten korjaushankkeiden hintatasoon. Jos saatujen tarjouksien taso ylittää merkittävästi vertailuhinnat, kannattaa vielä kerran harkita uudelleen hankkeen toteutusajankohtaa silläkin uhalla, että mahdollisuus korjausavustukseen menetetään. Avustuksen valuminen muiden taskuun ei tue taloyhtiöitä eikä sen osakkaita. BIOJÄTTEIDEN KOMPOSTOINTI KANNATTAA MYÖS KERROSTALOISSA Biojätteiden kompostointi olisi kannattavaa myös kerros- ja rivitaloissa, muistuttaa Kuntaliitto. Jos biojätteet kompostoidaan kiinteistöllä, säästytään niiden kuljetus- ja käsittelymaksuilta. Lisäksi saadaan omaan käyttöön pihoilla ja istutuksilla tarvittavaa multaa. Joillakin alueilla kompostin hoitamista on jo kaavailtu yhdeksi huoltoyhtiön tai talomiehen tehtäväksi, koska kerros- tai rivitaloissa ei aina löydy vapaaehtoista kompostorin hoitajaa. Taloyhtiöiden kannattaisikin kiinteistönhoitopalveluja kilpailuttaessaan sisällyttää tarjouspyyntöönsä myös kompostin hoito, Kuntaliiton ympäristöinsinööri Seija Paajanen suosittelee. Kompostointi tuo säästöä jätemaksuihin Biojäteastia joudutaan tyhjentämään haju- yms. haittojen takia yleensä useammin kuin sekajäteastia. Tästä syystä jätemaksut kiinteistöillä, joilla on erilliset astiat bio- ja sekajätteitä varten, ovat huomattavasti korkeammat kuin sellaisten kiinteistöjen jätemaksut, joilla on vain sekajäteastia. Alueellisiin keräyspisteisiin jätteitään toimittavien jätemaksut ovat yleensä kompostoiville kiinteistöille 10-20 prosenttia alhaisemmat kuin niille, jotka eivät kompostoi biojätteitään. Vaikka myös kompostorin hankkimisesta ja hoidosta aiheutuu kustannuksia, saattavat nämä kustannukset jäädä huomattavasti alhaisemmiksi kuin biojätteiden erilliskeräykseen ja laitosmaiseen käsittelyyn toimittamisesta aiheutuvat kustannukset. Kustannussäästöjen takia voisi joissakin tapauksissa olla perusteltua hankkia naapureiden yhteinen tai alueelliseen käyttöön tarkoitettu kompostori. KAATOPAIKKOJEN BIOJÄTTEET YMPÄRISTÖONGELMA Biohajoavat jätteet aiheuttavat kaatopaikalla ilmastonmuutoksen kannalta haitallisia metaanikaasuja, joiden vaikutus kasvihuonekaasuna on 21-kertainen hiilidioksiidiin verrattuna, Seija Paajanen perustelee. Kaatopaikoille ei saa enää toimittaa sellaisia jätteitä, joista ei ole eroteltu suurinta osaa biohajoavista jätteistä. Ilmasto- ja energiastrategiassa esitetään biohajoaville jätteille täydellinen kaatopaikkakielto vuoteen 2020 mennessä. Biojätteitä käsitellään erilaisissa kompostointilaitoksissa, biokaasulaitoksissa, mädättämöissä ja osa niistä myös poltetaan. Jätteitä joudutaan kuljettamaan usein pitkiä, jopa satojen kilometrien matkoja. Useiden kuntien jätehuoltomääräyksissä biojätteet velvoitetaan lajittelemaan syntypaikalla erilleen muista jätteistä ja toimittamaan jätelaitosten järjestämään käsittelyyn. Yleensä lajitteluvelvoite koskee kuntien taajama-alueita ja suurimpia kiinteistöjä. Joissakin kunnissa kuitenkin kaikkien kiinteistöjen biojätteet on joko toimitettava erilliskeräykseen tai kompostoitava kiinteistöllä. Useissa jätehuoltomääräyksissä suositellaan biojätteiden kiinteistökohtaista kompostointia asianmukaisissa kompostoreissa. Omakotikiinteistöillä on jo yleistä, että biojätteet kompostoidaan kiinteistöllä eikä niitä toimiteta keräykseen. JO 60 PROSENTTIA KULUTTAJISTA LÖYTÄÄ TIEDON ASUNTOESITTELYISTÄ INTERNETISTÄ Kesäkuun alussa toteutettiin kahdeksalla paikkakunnalla tutkimus asuntoesittelyiden tietolähteistä. Tutkimuksessa selvisi, että tietoa esittelyistä etsitään lähinnä internetistä. Tutkimus toteutettiin yleisissä asuntoesittelyissä Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Tampereella, Turussa, Kuopiossa, Jyväskylässä ja Oulussa. Kiinteistönvälittäjät haastattelivat kahden tutkimusvii-
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys kon aikana yhteensä 1031 asuntoesittelyissä kävijää. Tutkimuksen mukaan suurin osa haastatelluista kuluttajista, 60 prosenttia, löysi tiedon esittelystä internetistä, 23 prosenttia sanomalehdistä ja kahdeksan prosenttia asuntokaupan erikoislehdistä. Tietolähteeseen vaikuttivat erityisesti vastaajan sukupuoli ja ikä. Miehet (64 %) etsivät naisia (57 %) enemmän tietoa internetistä, naiset (26 %) taas miehiä (19 %) enemmän sanomalehdistä. Alle 30-vuotiaiden ensisijainen tietolähde oli selvästi internet 79 prosentin tuloksella. Sanomalehtiä ja asuntokaupan erikoislehtiä tietolähteinään käyttivät puolestaan eniten 60-vuotiaat ja sitä iäkkäämmät henkilöt. MARKKINA JA SUHDANTEET VUOKRAT NOUSIVAT 4,5 PROSENTTIA HUHTI- KESÄKUUSSA Vuokrat nousivat vuoden 2009 toisella neljänneksellä 4,5 prosenttia edellisvuodesta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat koko maassa keskimäärin 4,3 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat 6,3 prosenttia ja muualla Suomessa 3,3 prosenttia. Aravaasuntojen vuokrat kohosivat koko maassa 4,9 prosenttia edellisvuodesta. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta vuokrien neljännesvuositilastosta. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,7 prosenttia. Arava-asuntojen vuokrat nousivat 0,7 prosenttia vastaavalla ajanjaksolla. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasot 2009, 2. neljännes VM: TÄNÄ VUONNA ALOITETAAN 18 000 UUTTA ASUNTOA Valtiovarainministeriö ennustaa tuoreessa suhdannekatsauksessaan, että tänä vuonna aloitetaan 18 000 uuden asunnon rakentaminen. Noin puolet tästä määrästä olisi valtion tukemaa asuntotuotantoa. Ministeriön ennuste on hieman optimistisempi kuin viime viikolla ilmestynyt jäsenkyselyyn perustuva Rakennusteollisuus RT ry:n arvio. RT:n jäsenet arvioivat käynnistävänsä tänä vuonna vain 4 500 asunnon rakentamisen, joista 1 860 olisi omaa perustajaurakointia ja 2 640 vapaarahoitteista vuokratalokohdetta neuvottelu-urakkana. Jäsenkyselyn pohjalta RT arvioi koko vuoden 2009 asuntotuotannon aloitusten jäävän 14 000 asuntoon. Viime vuonna Suomessa aloitettiin 23 500 uutta asuntoa, kun asuntotuotannon pitkän tähtäyksen tarve on VTT:n laskelmien mukaan 30 000 asuntoa vuodessa. TUKITOIMIEN VAIKUTUKSET ASUNTORAKENTAMISEN KUSTANNUKSIIN SELVITETÄÄN Asuntoministeri Jan Vapaavuori on asettanut työryhmän selvittämään asuntorakentamisen elvytystoimien vaikutusta asuntorakentamisen kustannustasoon. Työryhmän puheenjohtajaksi on nimetty johtaja Jarmo Lindén Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta ARA:sta. Työryhmän jäsenet ovat ympäristö- ja valtiovarainministeriön sekä ARA:n asiantuntijoita. Kuluvan vuoden lopussa työnsä päättävä työryhmä antaa väliraportin ennen elokuun budjettiriihtä. Vapaavuori korostaa, että on tärkeätä sopeuttaa rakentamisen kustannuskehitys kansantalouden ylei-
8 seen kehitykseen siten, etteivät valtiovallan elvytystoimet ylläpidä epäterveitä kustannusrakenteita. ASUNTOVELKA TUPLAANTUNUT KUUDESSA VUODESSA Suomalaisten asuntokuntien asuntovelat kasvoivat vuodesta 2002 vuoteen 2008 ulottuvalla jaksolla reaalisesti 99 prosenttia. Nimellisesti asuntovelkojen kasvu ylsi samaan aikaan 120 prosenttiin. Kaikkiaan asuntokunnilla oli viime vuonna asuntolainaa 64,4 miljardia euroa, kun vuonna 2002 asuntovelkoja oli yhteensä 29,3 miljardia euroa. Nämä tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen velkaantumistilastosta. Asuntolainojen kasvuvauhti on kuitenkin hieman hidastunut viime vuosina. Tarkastelujaksolla velkaantumisen kasvu oli suurinta vuonna 2005, jolloin asuntokuntien asuntovelat kasvoivat 17,5 prosenttia. Vuonna 2007 asuntolainat kasvoivat 12,5 prosenttia ja viime vuonna 8,6 prosenttia. Asuntolainaa oli viime vuonna asuntovelallista asuntokuntaa kohti keskimäärin 79 320 euroa. Eniten asuntovelkaa oli 25-44-vuotiaiden asuntokunnilla, keskimäärin 107 500 euroa asuntovelallista asuntokuntaa kohti. Asuntovelkojen määrässä on huomattavia eroja eri puolilla Suomea. Pääkaupunkilaisten asuntovelat olivat viime vuonna selvästi muuta maata suurempia, keskimäärin 103 020 euroa velallisasuntokuntaa kohti. Maakunnittain tarkasteltuna asuntovelat asuntovelallista asuntokuntaa kohti olivat suurimmat Uudellamaalla (101 440 euroa), Itä-Uudellamaalla (97 250 euroa) ja Ahvenanmaalla (88 920 euroa). OIKEUSTAPAUKSET KOSTEUSVAURIODEN KORJAAMINEN EI KUULUNUT TALOYHTIÖLLE KKO:2009:60 KKO:2009:60, 6.7.2009, taltio 1524, diaarinumero: S2007/319 Kellarikerroksessa sijaitsevan osakashallinnassa olevan lämminvaraston pinnoitteiden kosteusvaurioiden korjaamisen ei katsottu kuuluvan taloyhtiölle, koska kosteusvaurioiden ei näytetty johtuneen lattiarakenteen viasta tai muustakaan asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Asuintalon kellarikerroksessa sijaitsee osakkeenomistajan hallinnassa oleva lämminvarasto sekä taloyhtiön hallinnassa olevia asukkaiden käytössä olevia kellarikomeroita. Kellarikerroksen tilat poikkeavat toisistaan pinnoitteiltaan. Osakashallinnassa olevan lämminvaraston tiloissa on maalattu lattioita, pinnoitettu seinien alaosia sekä asennettu tilaan puupaneeleja. Muita kellarikerroksen lattioita ei ole maalattu eikä pinnoitteita muutoinkaan ole lisätty. Osakkaan hallinnassa olevan lämminvaraston lattian ja seinien maalipinta on hilseillyt, tilaan asennetut puupaneelit ovat osin lahonneita ja tilassa on lievästi ummehtunut haju. Tilassa on todettu myös home- ja mikrobikasvustoa. Nämä vahingot ovat kosteuden aiheuttamia. Korkein oikeus toteaa päätöksen perusteluissa, että pohjaveden pinta on kyseisellä asuntoalueella korkealla. Pohjaveden läheisyyden ja kellarin lattian rakenteen vuoksi kosteutta nousee tiloihin kapillaarisesti, ja lattiarakenteessa on siitä syystä jatkuvasti kosteutta. Suoritetun katselmuksen perusteella korkein oikeus toteaa, että kellarikerroksen tilat vastaavat yleisilmeeltään rakennuksen rakentamisajankohdan eli vuoden 1938 tasoa. Kellaritiloihin noussut vesi on jättänyt jälkiä eri puolille kellarikerrosta. Kosteus ei ole kuitenkaan vahingoittanut asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia kellaritiloja. Epäselväksi on jäänyt, milloin ja millä tavoin muutoksia on tehty osakashallinnassa olevan lämminvaraston pinnoitteisiin. Kellarikerroksen pinnoitteiden poikkeavuuksista on kuitenkin pääteltävissä, että pinnoitteet lämminvarastossa on tehty vasta asunto-osakeyhtiön perustamisen jälkeen. Mikään ei myöskään viittaa siihen, että lattiat ja seinät olisi jälkikäteen pinnoitettu asuntoosakeyhtiön toimesta. Asunto-osakeyhtiön talo on rakennettu vuonna 1938 voimassa olleiden rakennusmääräysten ja tason mukaisesti. Tuon ajan rakennuksissa betonilattiaan ei useinkaan ole asennettu kosteussulkua tai muuta eristettä, vaan kosteus pääsee nousemaan rakenteen läpi. Rakenne on toimiva, jos se pystyy luovuttamaan siihen tulleen kosteuden huonetilaan. Tämä edellyttää, että lattiassa on kosteutta läpäisevä pinnoite eikä tilassa käytetä kosteutta kestämättömiä pinnoitteita. Kosteusvahingoista kärsineen lämminvaraston pinnoitteet poikkeavat muista saman kellarikerroksen
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys tilojen pinnoitteista. Kun tilat muutoin ovat toisiinsa verrattavissa, on tästä pääteltävissä, että lämminvaraston lattia olisi toimiva, jos se olisi oikein pinnoitettu tai pinnoittamaton. Lämminvaraston kosteusvauriot ovat todennäköisimmin seurausta siitä, että tila on pinnoitettu hengittämättömin ja kosteutta sietämättömin materiaalein. Arvioidessaan asunto-osakeyhtiön väitettyä vastuuta lämminvaraston kunnosta Korkein oikeus katsoo, ettei kantaja ole näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot ovat mitä todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta, joka on lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila on luovutettu osakkeenomistajan hallintaan. Asiassa ei myöskään ole osoitettu kosteushaitan lisääntyneen jostakin muusta asuntoosakeyhtiön vastuulla olevasta syystä tai tällaisen syyn myötävaikuttaneen haitan nykyiseen laajuuteen. Jonkin asteinen kosteus tulee myös vastaisuudessa haittaamaan kyseisen lämminvaraston käyttöä, jollei ryhdytä tilan käyttöarvoon nähden varsin laajoihin korjaustoimenpiteisiin. Korkein oikeus toteaa, että kyseistä lämminvarastoa on jo yhtiöjärjestystä laadittaessa pidetty toisarvoisena tilana, koska sen haltija ei yhtiöjärjestyksen mukaan edes suorita siitä yhtiölle vastiketta. Tilaa voidaan vastedeskin käyttää yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona, kunhan käytössä otetaan huomioon kosteuden asettamat vaatimukset. Se seikka, että nykyään maanalaisiin kellaritiloihin rakennetaan huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja, ei vaikuta asunto-osakeyhtiön vastuuseen tämän noin 70 vuotta vanhan varastotilan kunnosta. Asunto-osakeyhtiötä ei ole näistäkään syistä syytä velvoittaa korjauksiin, jotka parantaisivat tilan käyttömahdollisuuksia. KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN RATKAISU 1708/82/08 AUTOPAIKKA HUONEISTON MYYNNIN YHTEYDESSÄ Asunto-osakkeen kaupassa katsottiin olevan virhe kun myyntiesitteen mukaan asuntoon kuuluneeseen autopaikkaan olikin ainoastaan yhtiökokouksen myöntämä käyttöoikeus. A oli ostanut asunto-osakkeet. Myyntiesitteen mukaan kaupan kohteeseen kuului autotallipaikka sekä paikka toiselle autolle sisäänkäynnin edessä. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, ettei sisäänkäynnin edessä oleva autopaikka kuulunut huoneistoon, vaan tällä oli vain yhtiökokouksen myöntämä lupa käyttää paikkaa. Kaupanteon jälkeen yhtiökokous poisti huoneiston käyttöoikeuden ko. autopaikkaan. Kuluttajariitalautakunta toteaa ratkaisussaan, että mikäli yhtiöjärjestyksen mukaan autopaikka tai autotalli ei kuulu myytävään huoneistoon, ei sitä myöskään voida edelleen myydä. Autopaikka on näin ollen taloyhtiön omaisuutta, josta taloyhtiö voi tehdä päätöksiä ilman huoneiston omistajan suostumusta. Ostaja on kuitenkin myyntiesitteen perusteella voinut olettaa, että autopaikka kuuluu pysyvästi myydylle huoneistolle. Koska huoneistoon ei tässä tapauksessa ole kuulunut huoneiston edessä olevaa autopaikkaa, vaan sillä on ollut ko. paikkaan ainoastaan yhtiökokouksen päätökseen perustuva käyttöoikeus, lautakunta katsoo, ettei kaupan kohde tässä tapauksessa ole vastannut niitä tietoja, jotka myyjä siitä on ennen kaupantekoa antanut ja kaupan kohteessa on edellä mainituilla perusteilla asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe ja ostaja katsotaan näin olleen oikeutetuksi hinnanalennukseen. KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN RATKAISU 1655/82/08 MYYJÄN VASTUUSTA HUONEISTON HALLINNAN LUOVUTUKSEN VIIVÄSTYMISESTÄ Ostajat ostivat 26.10.2007 päivätyllä kauppakirjalla jakamattomalta kuolinpesältä asunto-osakkeet. Kauppakirjan ehdon mukaan huoneiston hallinnan tuli siirtyä ostajille viimeistään kauppakirjan allekirjoituspäivänä eli 26.10.2007. Kauppakirjassa oli sovittu myös hallinnan viivästyskorvauksista. Ostajien pankki kieltäytyi maksamasta kauppahintaa, koska selvitys myyjänä toimineen kuolinpesän oikeudenomistajista oli puutteellinen. Ostajat kieltäytyivät myös huoneiston avaimien vastaanottamisesta. Pankki maksoi sittemmin 30.10.2007 kauppahinnan myyjän toimitettua sukuselvityksen. Kuluttajariitalautakunta toteaa ratkaisussaan, että myyjällä on kaupantekotilanteessa velvollisuus osoittaa omistusoikeutensa myytävään kohteeseen. Koska asiassa on tässä tapauksessa ollut epäsel-
10 vyyttä, ostajilla on ollut oikeus pidättyä kauppahinnan suorittamisesta, kunnes tarvittava selvitys on toimitettu, ja myyjän omistusoikeus huoneistoon on varmistunut. Ostajilla ei ole ollut velvollisuutta vastaanottaa huoneiston hallintaa ennen kuin myyjä on osoittanut oikeutensa huoneiston myyntiin ja siten myös hallinnan luovutukseen. Viivästys on aiheutunut myyjän puolella KKO: KÄSIRAHAN PALAUTTAMINEN ASUNNON KUNNON VUOKSI KKO:2009:49 22.6.2009 Diaarinumero S2008/456 Myytävänä olleessa asuinhuoneistossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Keittiön ja kylpyhuoneen välisessä seinässä oli kosteusvaurio ja seinärakenteissa kasvoi hometta. Huoneistossa oli suoritettu asunto-osakeyhtiön toimesta kosteusmittaus, jossa kosteusvaurion olemassaolo oli vahvistunut. Tämän jälkeen myyjä oli kertonut ostajille kosteusvaurion kanssa samassa kohdassa kolme vuotta aiemmin olleesta vesivahingosta arvellen silloisen korjauksen epäonnistuneen. Ostajat olivat katsoneet, etteivät he voineet kuvatuissa olosuhteissa ottaa riskiä ja ostaa huoneistoa, jossa oli havaittu vesivahinko. Tarjouksen tekijät olivat edellä mainitun johdosta vetäytyneet kaupasta. Koska asunnossa oli tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, asuntokauppa ei ollut jäänyt syntymättä tarjouksen tekijöiden puolella olevasta syystä eikä myyjällä ollut oikeutta pitää maksettua käsirahaa. Korkein oikeus päätyi ratkaisussaan, toisin kuin käräjäoikeus ja hovioikeus, velvoittamaan myyjän palauttamaan ostotarjouksen yhteydessä maksetun käsirahan ostotarjouksen tekijöille. Päätöksen perusteluissa todetaan mm. käsirahan käyttämisestä lähemmin seuraavaa: Asuntokauppalain 3 luvun 3 :n 2 momentin (843/1994) mukaan myyjällä on oikeus pitää käsiraha, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä. Laissa ei tarkemmin määritellä sitä, milloin kysymys on tällaisesta syystä. Käsirahan maksamalla tarjouksen tekijä tarjoutuu alustavasti ostamaan kyseisen asunnon tarjoamallaan hinnalla. Käsiraha maksetaan tarjouksen pysyvyyden vakuudeksi. Käsirahan vastaanottamalla myyjä puolestaan lupautuu olemaan myymättä asuntoa kolmannelle taholle niin kauan kuin käsirahan antajan tarjous on voimassa ja aikaa lopullisen kaupan tekemiselle on jäljellä. Aiottua kauppaa voidaan käsirahasopimuksen syntymisen jälkeen ryhtyä valmistelemaan ilman, että myyjän tarvitsee jatkaa asunnon markkinointia tai että tarjouksen tekijän tarvitsee varautua asunnon tulemiseen myydyksi toiselle ostajalle. Tarjouksen tekijä kantaa yleensä vastuun siitä, että hän voi tehdä kaupan sovittuun aikaan ja sovitulla hinnalla. Korkein oikeus katsoo, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta tarjouksen tekijä voi vetäytyä kaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä. Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty. Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei siten edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään. Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvaurio, on tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää. Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta. Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry.
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys LIITTET KUTSUT JA OHJELMAT SYKSYN KOULUTUKSIIN - HISSI OSANA ARKEA - TALOYHTIÖN SIIVOUSASIAT KUNTOON Aika: Torstaina 3.9.2009 klo 17.00 20.00 Paikka: Oulun kaupunginkirjasto-maakuntakirjasto, Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu 17.00 Ohjelma: Avaus, Pekka Luoto toiminnanjohtaja Hissin hankkiminen, hissiratkaisuja Hissi osana kiinteistöä, sijoitusvaihtoehdot Avustukset hissin asentamiseen Sähköiset palvelut hissin huollossa Asiakkuusjohtaja Esa Lähteenmäki, Kone Hissit Oy Hissin jälkiasennuskustannusten kattaminen tulevan asuntoosakeyhtiölain mukaan, Pekka Luoto 18.20 18.45 Kahvitarjoilu 18.45 Yleisimmät ongelmat taloyhtiön siivouksessa, mistä ne johtuvat ja miten asiat saadaan kuntoon? Miten taloyhtiölle saadaan hyvä ja sopiva siivousohjelma ja sopimus? Mallisopimus toimivasta siivoussopimuksesta Yrittäjä Antti Pietilä ja myyntipäällikkö Merja Askola, Meranti Siivouspalvelut 20.00 Tilaisuus päättyy Ilmoittautumiset viimeistään tiistaina 1.9 Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toimistoon. Puhelin 371712, faksi 3121933, sähköposti: oulu@kiinteistoliitto.fi Tilaisuus on maksuton Tervetuloa
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS 12 Tilaisuudessa käydään pääpiirteittäin läpi tärkeimmät kohdat lakiesityksestä Luennoitsijana Kiinteistöliiton juristi Raahe 16.9.2009 Paikka: Raahen Seudun Osuuspankin koulutustilat, Kirkkokatu 34 Ammattilaiset klo 13.00-16.00 Hallituksen jäsenet klo 17.30 20.00 Oulu 17.9.2009 Paikka: Oulun kaupungin Maakuntakirjasto, Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3 Ammattilaiset klo 13.00-16.00 Hallituksen jäsenet klo 17.30 20.00 Ohjelma Yhtiökokousmenettely Yhtiökokouskutsu ja yhtiökokouksen pitoaika Hallituksen korjausselvitys Esteellisyys, äänileikkuri, lähipiiri ja valtuutukset Moite ja mitättömyys Vastikkeenmaksuvelvollisuus Pääsäännöt Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen yhtiökokouksen päätöksellä mm. hyvitys ja tasajako Kunnossapitovastuu ja muutostyöoikeus muutokset kunnossapitovastuuseen muutokset ilmoitusvelvollisuuteen osakkeenomistajan ja yhtiön muutostyöt ja valvonta Lunastus Uudet olettamasäännökset Isännöintiin liittyvät muutokset Isännöintiyritys isännöitsijänä Isännöitsijätodistus Toiminnantarkastus ja tilintarkastus Velvollisuus valita toiminnantarkastaja ja tilintarkastaja Vahingonkorvausvastuu yhtiön johto osakas yhtiö yhtiökokouksen puheenjohtaja toiminnantarkastaja Tilaisuudet ovat maksuttomia, ja ne on tarkoitettu Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäseninä olevien taloyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille. Ilmoittautumiset viimeistään 14.9 mennessä: Oulun läänin Kiinteistöyhdistys, toiminnanjohtaja Pekka Luoto, puh. (08) 371 712 tai sähköposti oulu@kiinteistoliitto.fi Tervetuloa
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Luennoitsijana oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä Paikka: Oulun kaupunginkirjaston Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Koulutukset on jaettu kahteen ryhmään. Hallituksen jäsenten koulutus järjestetään kahtena iltana ja isännöitsijöiden koulutus neljänä iltapäivänä. Tilaisuuksissa käydään seikkaperäisesti läpi lakiesityksen keskeinen sisältö. Molemmissa ryhmissä käydään läpi sama aineisto, mutta ammattilaisille tarkoitetuissa päivätilaisuuksissa lakiin perehdytään syvällisemmin. Hallituksen jäsenet voivat luonnollisesti osallistua päivätilaisuuksiin sekä isännöitsijät iltatilaisuuksiin. Päiväkoulutus: Osio I, 30.9. Pakkalan sali, klo 13-16 Yleiskuva uudistuksesta: mikä muuttuu? Yleiset periaatteet: osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu, osakkeiden yhtäläisyys, yhtiön ja sen johdon toiminnan rajat Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistöosakeyhtiö Maallikkotilintarkastuksesta luopuminen Osio II, 14.10, Pakkalan sali, klo 13-16 Lunastuslauseke Osakekirja ja osakeluettelo Yhtiövastike ja siitä poikkeaminen Osio III 28.10, Pakkalan sali, klo 13-16 Kunnossapito Muutostyöt Osio IV. 11.11, Pakkalan sali, klo 13-16 Yhtiörakenteen muutokset Yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittiminen korvausvastuu Iltakoulutus: 28.10, Pakkalan sali, klo 17.30-20.00 Yleiskuva uudistuksesta: mikä muuttuu? Yleiset periaatteet: osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu, osakkeiden yhtäläisyys, yhtiön ja sen johdon toiminnan rajat Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistöosakeyhtiö Maallikkotilintarkastuksesta luopuminen Lunastuslauseke Osakekirja ja osakeluettelo Yhtiövastike ja siitä poikkeaminen 26.11, Pakkalan sali, klo 17.30-20.00 Kunnossapito Muutostyöt Yhtiörakenteen muutokset Yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittiminen korvausvastuu Maksut ja ilmoittautumiset: Iltatilaisuuden maksu on 100 euroa/tilaisuus/hallitus, tai 150 euroa molemmista iltatilaisuudesta yhteensä. Päivätilaisuus maksaa 150 euroa/ päivä/ henkilö, tai kaikki neljä koulusta yhteensä 450 euroa. Ilmoittautuminen päivätilaisuuksiin viimeistään 18.9 ja iltatilaisuuksiin 16.10. Masku ilmoittautumisen yhteydessä tilille 800016-1548671 Tervetuloa
14 JOHDON VAHINGONKORVAUSVASTUU Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki Hallituksen esitys 27.3.2009 Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastuu 24 luku 1 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä. 1. Vastuu yhtiölle Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Johdon (hallituksen ja isännöitsijän) on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua ( 1 luku 11 ). Johtoon kuuluvalla henkilöllä on siis niin sanottu yleinen huolellisuusvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Jos johtohenkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan, hän on velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheuttamansa vahingon. Korvausvastuun perustavasta tuottamuksellisesta menettelystä ei kuitenkaan ole kysymys esimerkiksi tilanteissa, joissa yhtiön johdon tekemät olosuhteisiin nähden asianmukaiseen harkintaan ja selvitykseen perustuvat päätökset jälkikäteen osoittautuvat yhtiön kannalta taloudellisesti epäonnistuneiksi. Vastuu lievempää kuin liikeyrityksissä Asunto-osakeyhtiöissä korvausvastuun syntymisen edellytykset eivät täyty yhtä helposti kuin liikeyrityksissä. Asuntoosakeyhtiöissä vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti. Johdon toimintaa ei siis pidä verrata liikeyritykseen, jossa korvausvastuu syntyy helpommin. 2. Vastuu yhtiölle, osakkeenomistajalle tai sivulliselle Johtoon kuuluva henkilö on velvollinen korvaamaan 1momentissa tarkoitetun lisäksi myös vahingon, jonka hän on toimessaan muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Pelkästään yleisen huolellisuusvelvoitteen (= hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua) rikkominen ei aiheuta johtoon kuuluvan vastuuta osakkeenomistajalle tai sivulliselle aiheutuvasta vahingosta. Asuntoosakeyhtiölain rikkomisesta on kysymys esimerkiksi silloin, kun toimitaan sellaisen muun säädöksen tai muun normin vastaisesti, jota asunto-osakeyhtiölain mukaan on noudatettava, esimerkiksi: tilinpäätöstä ei ole laadittu kirjanpitolain mukaisesti, (vaikka asunto-osakeyhtiölaki niin määrää) yhtiön rakennustyötä ei ole järjestetty hyvän rakennustavan mukaisesti siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön kannalta olennaiseen kunnossapito- tai muutostyöhön selvästi tarvittava suunnittelu laiminlyödään suorittajaksi valittavalta urakoitsijalta selvästi puuttuu ammattitaito tai resurssit työn suorittamiseen työn valvonta kokonaan laiminlyödään
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 3. Tuottamusolettama ja sen soveltaminen Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. Tuottamusolettama voi tulla sovellettavaksi vain johdon tehtävien osalta, mutta tällöinkin johtoon kuuluva voi vapautua vastuusta osoittamalla toimineensa huolellisesti Vahingonkorvauslaissa lähtökohta on sillä, joka väittää olevansa oikeutettu vahingonkorvaukseen, on velvollisuus osoittaa korvausvastuun yleiset edellytykset, kuten tuottamus. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa lähtökohdaksi otetaan tuottamusolettama. Se tarkoittaa, että johtoon kuuluvan henkilön, joka on asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttanut tehtävässään vahinkoa, on korvausvastuun välttääkseen osoitettava menetelleensä huolellisesti. Todistustaakka siis kääntyy. Jotta tuottamusolettamaa voidaan soveltaa täytyy seuraavat edellytykset täyttyä: kyse on oltava johdon tehtäviin kuuluvista asioista asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä on rikottu Tuottamusolettamaa ei sovelleta tilanteeseen, jossa on rikottu pelkästään yhtiön johdon yleistä huolellisuusvelvoitetta (hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua) tai muita 1 luvussa säädettyjä yleisiä periaatteita. Näissäkin tilanteissa johtoon kuuluva henkilö kyllä velvollinen korvaamaan vahingon, mutta sillä joka väittää olevansa oikeutettu vahingonkorvaukseen pitää näyttää toteen tuottamus ja muut korvausvastuun yleiset edellytykset. Tuottamusolettava voi tulla sovellettavaksi, jos rikotaan 7 luvun 2 :n 1 momentissa nimenomaan yhtiön johdolle kuuluvia tehtäviä Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Tuottamusolettaman soveltaminen voi tulla kysymykseen siis esimerkiksi seuraavissa tilanteissa, joissa on aiheutettu vahinkoa: kiinteistön ja rakennusten pitoa ei ole järjestetty asianmukaisesti Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta jätetty tekemättä Yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle on aiheutettu korvattavaa vahinkoa yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä sopimuksella oikeustoimella Yhtiön saatava on jätetty perimättä Olettamasäännön soveltaminen ei käytännössä tiukenna yhtiön johdon vastuuta, koska se soveltamiseen johtavasta normin rikkomisesta voi olla esimerkiksi kunnossapitovastuun osalta kysymys vain, jos kunnossapidon järjestämistä koskevat vaatimukset perustuvat johdon tehtäviin kuuluvaan yhtiöjärjestykseen, yhtiön päätöksiin, viranomaisnormeihin tai sellaiseen vastaavissa yhtiöissä yleisesti noudatettuun, vakiintuneeseen sekä riittävän yksiselitteiseen käytäntöön, jota osakkeenomistajat voivat olettaa noudatettavan ilman yhtiön nimenomaista päätöstäkin. Olettamasääntöä ei siten sovellettaisi pelkästään sillä perusteella, että jälkikäteen arvioituna vahinko olisi voitu välttää kunnossapitotoimella. Ammattilaisella on suurempi vastuu kuin maallikolla Koska asunto-osakeyhtiön johto koostuu normaalisti ns. maalikoista ja toiminnan järjestäminen on rajoitetumpaa, vastuu on käytännössä rajoitetumpaa kuin normaaleissa liikeyrityksissä. Hallituksen jäsenten huolellisuusvaatimusta ei tule arvioida liiketoimintaa suorittavaan osakeyhtiöön vaan asunto-osakeyhtiöihin. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti. Myös yksittäisten johdon jäsenten henkilökohtaisen osaamisen tasolla on merkitystä arvioitaessa vahingonkorvausvastuun syntymistä ja jakautumista johdon jäsenten välillä. Jos hallituksen jäsenet ovat maallikoita ja isännöitsijä asuntoosakeyhtiöiden asioihin perehtynyt ammattilainen, kykenee isännöitsijä arvioimaan esimerkiksi jatkuvaa kunnossapitotarvetta
16 hallituksen maallikkojäseniä paremmin. Edellisen johdosta isännöitsijän vahingonkorvausvastuu konkretisoituu helpommin kuin hallituksen jäsenen. Isännöitsijäyhteisön vastuu Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä. Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu 24 luku 3 Yhtiökokouksen puheenjohtajan on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Yhtiökokouksen puheenjohtajan vastuu voi perustua vain siihen, että päätöstä ei ole tehty oikeassa järjestyksessä tai että hän muuten on jättänyt täyttämättä puheenjohtajan lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan velvollisuuden, kuten laiminlyönyt pöytäkirjan laatimisen, allekirjoittamisen tai esillä pitämisen. Puheenjohtaja ei lähtökohtaisesti ole vastuussa päätösten sisällöstä eli niiden aineellisesta oikeellisuudesta, esimerkiksi mahdollisesta yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuudesta. Tuottamusta on arvioitava eri tavoin erilaisten puheenjohtajien kohdalla. Puheenjohtajan asema voi olla eri tilanteissa huomattavan erilainen, kun toisiinsa verrataan esimerkiksi tehtävän yhtiökokouksessa vastaanottavaa pienosakkeenomistajaa ja tehtävää toimeksiannosta suorittavaa asianajajaa. Rikoslaki Kysymykseen voi tulla myös tuomio rikoslain perusteella. Kuopiossa vuonna 2003 hallituksen puheenjohtaja sai rangaistuksen huolimattomuudellaan aiheuttamasta kuolemantuottamuksesta. KKO 28.6.2007 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Mies kuoli maaliskuussa 2003, kun katolta irronnut jäälohkare putosi hänen päähänsä. Oikeus tuomitsi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan 50 päiväsakon suuruiseen rangaistukseen kuoleman tuottamuksesta. Euroiksi muutettuna sakko tässä tapauksessa oli yli 40 000 euroa. Tuomion perusteena oli rikoslain 21 luvun 8, jonka mukaan se, joka huolimattomuudellaan aiheuttaa toisen kuoleman, on tuomittava kuolemantuottamuksesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi. Korkein oikeus katsoi, että puheenjohtaja ei ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajana ollut noudattanut sitä huolellisuutta yhtiön kiinteistön turvallisuuden suhteen, jota häneltä on voitu edellyttää. Hän oli laiminlyönyt huolehtia rakennuksen katon puhtaanapidosta ja näin menetellessään tuottamuksellaan aiheuttanut miehen kuoleman. Yhtiöllä oli kiinteistönhoitoa koskeva sopimus huoltoyhtiön kanssa, mutta sopimuksessa ei ollut mainintaa katolle kertyneen jään poistamisesta tai tarkkailusta. Korkeimman oikeuden mukaan sopimus huoltoyhtiön kanssa olisi pitänyt tehdä niin, etteivät vastuukysymykset olisi jääneet epäselviksi. Oikeus katsoi tuomiossaan, että hallituksen puheenjohtaja, jolle tässä tapauksessa kiinteistön huollosta, kunnosta ja turvallisuudesta huolehtiminen kuului, oli laiminlyönyt putoamisvaarassa olevan jään poistamisen rakennuksen katolta. Oikeuden mielestä tilanne ei ollut yllättävä, sillä jäätä oli kertynyt pitkän ajan kuluessa, jopa viikkojen ajan. Kun rakennus lisäksi sijaitsi vilkkaan kävely- ja liikekadun varrella, huolehtimisvelvollisuus oli korostunut. Muut hallituksen jäsenet eivät olleet syyllistyneet tehtäviensä laiminlyöntiin. Oikeus otti huomioon heidän tehtävänsä hallituksessa sekä heidän tietonsa ja taitonsa ja kykynsä huolehtia kiinteistön kunnosta. Työnjaon mukaan puheenjohtajan vaimo, joka toimi isännöitsijänä, hoiti lähinnä kirjanpidon, tytär oli osallistunut vain yhteen hallituksen kokoukseen. Johdon vastuusta tarkemmin Mikko Pikkujämsän luennoissa 11.11 ja 26.11.
Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Mitä tarkoittaa rahastointi ja asuintalovaraus? Pekka Luoto 1. Rahastointi Rahastoinnissa on yksinkertaisesti kysymys siitä, että omistajat sijoittavat uutta pääomaa yhtiöönsä. Rahastoinnissa näitä omistajien yhtiölle maksamia suorituksia ei käsitellä yhtiön tulona vaan taseen puolella osakkaiden yhtiöön suorittamina pääomasijoituksina. Koska pääomasijoitukset eivät ole yhtiön tuloa, eivät ne siten lisää yhtiön verotettavaa tuloa. Rahastot käytetään kiinteistön aktivoitaviin korjauksiin tai uudistuksiin. Rahastot näkyvät taseessa vielä senkin jälkeen kun siinä olevat varat on käytetty investointeihin. Tämän vuoksi se, että taseen rahastoissa näkyy varoja, käytännössä vain ennakkorahastoinnin yhteydessä tarkoittaa sitä, että yhtiöllä olisi nämä rahat esimerkiksi pankkitilillä käytettäväksi korjauksiin tai uudistuksiin. Tällöinkin ne ovat yhtiökokouksen päätöksellä jo varattu jotakin tiettyä korjausta tai uudistusta varten. Rahastoinnista tulee päättä yhtiökokouksessa. Mikäli nämä päätökset puuttuvat, ne on kirjoitettu virheellisesti, tai niitä ei ole tehty sen tilikauden aikana, jolloin rahastointi on tapahtunut, seurauksena voi olla, että ne katsotaan verotuksessa verolliseksi tuloksi. Mikäli taloyhtiössä kerätään etukäteen varoja ilman rahastointia jotakin määrättyä korjausta tai uudistusta varten, syntyy yhtiölle verotettavaa tuloa, jollei sitä voida välttää esimerkiksi poistoilla. Sama on tilanne, jos osakkailta peritään lainan hoitoa varten rahoitusvastiketta, jota ei rahastoida. Tällöin nämä tulot esitetään tuloslaskelmassa, ja ne lisäävät tilikauden tulosta. Rahastointimenettelyllä tulojen lisäys ja veroseuraamukset voidaan kuitenkin välttää. Oman pääoman kerääminen rahastoinnilla on mahdollista vain yhtiön osakkeenomistajilta. Muilta tahoilta, esimerkiksi vuokralaisilta, saatuja tuloja ei voida rahastoida. Rahastointi voi koskea niin hoito- kuin pääomavastikkeen nimikkeellä kerättyjä varoja. Niin ikään rahastointi voi koskea osakkaan hankeosuus- tai lainaosuussuorituksia. Ennakkorahastointi Ennakkorahastointimenettelyä käyttäen yhtiö kerää yhtiökokouksen päättämällä tavalla osakkailtaan etukäteen varoja tulevia perusparannus- tai suurehkoja vuosikorjaushankkeita varten. Yhtiökokous voi perustaa esimerkiksi hissinkorjaus- tai julkisivukorjausrahaston, johon osakkeenomistajat maksavat yhtiökokouksen päättämää pääomavastiketta. Siinä vaiheessa, kun korjaus tapahtuu, käytetään kustannusten maksuun näitä ennakkoon kerättyjä ja rahastoituja varoja. Etukäteissäästämistä ennakkorahastoinnin avulla voidaan vakiintuneen verotuskäytännön mukaan tehdä 3-5 vuotta, jonka jälkeen varat on käytettävä aktivoitavaan hankkeeseen. Mikäli varoja ei käytetä ajoissa, voi verottaja jälkikäteen katsoa rahastoidut suoritukset veronalaiseksi tuloksi ja jälkiverottaa. Lainanlyhennysrahastointi Lainanlyhennysrahastoinnissa osakkaiden maksamista pääomavastikkeista tai lainaosuussuorituksista rahastoidaan yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tai yhtiöjärjestyksen määräykseen perustuen se osa, joka käytetään lainojen pääoman lyhentämiseen. Lainan korkoja ei siis saa rahastoida. Lainanlyhennysrahastoon kerätyillä varoilla yhtiö hoitaa lainan lyhennykset ja korot.
18 Päätöksenteko rahastoinnissa Yhtiökokous päättää Rahastoinnin tulee perustua joko yhtiöjärjestysmääräykseen tai yhtiökokouksen asiasta tekemään päätökseen. Vain osakkailta perittyjen suoritusten rahastointi on mahdollista. Päätös rahastoinnista on tehtävä sen tilikauden aikana, jona rahastointeja tapahtuu. Poikkeuksena on yhtiöjärjestyksen määräykseen perustuva lainanlyhennysrahasto, johon voidaan kirjata ilman yhtiökokouksen päätöstä sellaiset osakkeenomistajien suoritukset, jotka perustuvat yhtiöjärjestyksen määräykseen velkaosuuksien poismaksuoikeudesta. Muissa tapauksissa lainanmaksurahaston perustaminen tai kartuttaminen on mahdollista vain yhtiökokouksen päätöksellä. Rahastointi osakkeenomistajan kannalta Jos osakkeenomistaja on vuokrannut huoneistonsa, hän saa vähentää normaaliverotuksessaan maksamansa vastikkeet lukuun ottamatta rahastoon perittyjä rahoitus- eli pääomavastikkeita. Nämä hän saa vähentää verotuksessaan vasta myyntivoitosta osakkeiden myynnin yhteydessä. Mikäli taloyhtiön verot voidaan välttää esimerkiksi poistoilla, suositeltavaa olisi maksaa kaikki maksut yhtiölle hoitovastikkeena, jolloin sijoittajaosakkaat voisivat vähentää yhtiölle suorittamansa maksut vuokratuloistaan. 2. Asuintalovaraus Asuintalovarauksen käyttäminen on keino tasata tuloja ja välttää veroja. Asuintalovaraus tehdään tyypillisesti silloin, kun yhtiöön on tulossa positiivinen tulos, jota ei voida poistoilla välttää. Asuintalovaraus voidaan muodostaa asuinrakennuksen rakentamisesta, käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta sekä asuinrakennukseen liittyvän tontin huollosta ja käytöstä johtuvia verotuksessa vähennyskelpoisia menoja varten. Varaus tarkoittaa itse asiassa ennenaikaista kulukirjausta. Varaus puretaan eli tuloutetaan siinä vaiheessa, kun meno syntyy eli, kun varaus käytetään päätettyyn tarkoitukseen. Varaus näkyy siis muodostettaessa kuluna ja purettaessa tulona. Varaukset näkyvät myös taseessa. Asuintalovarauksen tekee hallitus tilinpäätöksen yhteydessä. Asuintalovarauksen enimmäismäärä on verovuonna 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan neliömetriä kohden. Vähempää kuin 200 neliömetrin pinta-alaa vastaava tai 3 500 euroa pienempi asuintalovaraus ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Asuintalovaraus on purettava 10 vuoden kuluessa sen tekemisestä, mutta se voidaan purkaa myös tekemällä uusi varaus. Muutoinkin asuintalovaraus on purettavissa käytännössä kaikkiin yhtiön menoihin. Asuintalovarauksen muodostaminen ja käyttö on riittävästi eriteltynä selvitettävä veroilmoituksessa.