1 (9) Asianumero 640/10.02.03/2011 Aluenumero 630409 Pihlajarinne 63. kaupunginosa, Järvenperä Osa korttelia 63035 Asemakaavan muutos Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 24. päivänä tammikuuta 2011 päivättyä, 30. päivänä huhtikuuta 2012 muutettua Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 6605. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Kuninkaantien varrella, Träskändan kartanon lounaispuolella. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on nostaa korttelin 63035 tontin 3 rakennusoikeutta ja enimmäiskerroslukua. Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu Länsiväylässä ja Huvudstadsbladetissa 16.2.2011. Laatija Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 09-816 24161 Postiosoite: Faksi 09-816 24016 PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Tiina Aalto etunimi.sukunimi@espoo.fi
2 (9) SISÄLLYSLUETTELO Sivu 1 TIIVISTELMÄ... 3 1.1 Alueen nykytila... 3 1.2 Suunnittelu... 3 1.3 Mitoitus... 3 1.4 Muutoksen sisältö... 3 2 LÄHTÖKOHDAT... 3 2.1 Suunnittelutilanne... 3 2.1.1 Yleiskaava... 3 2.1.2 Asemakaava... 3 2.1.3 Rakennusjärjestys... 3 2.1.4 Tonttijako... 3 2.1.5 Pohjakartta... 3 2.2 Selvitys alueesta... 4 2.2.1 Maanomistus... 4 2.2.2 Maaperä ja rakennettavuus... 4 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 4 2.2.4 Suojelukohteet... 5 2.2.5 Ympäristön häiriötekijät... 5 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET... 5 3.1 Osallisten tavoitteet... 5 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS... 5 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus... 5 4.2 Mitoitus... 5 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö... 5 4.3.1 Maankäyttö... 5 4.4 Ympäristön häiriötekijät... 6 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET... 6 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 6 7 SUUNNITTELUN VAIHEET... 6 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset... 6 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma... 6 7.3 Perittävät maksut ja sopimusneuvottelut... 7 7.3.1 Suunnittelu... 7 7.3.2 Perittävät maksut... 7 7.3.3 Sopimusneuvottelut... 7 7.4 Vuorovaikutus ja esitetyt mielipiteet... 7 LIITTEET: Liite 1 Seurantalomake 4.5.2012 Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Valmisteluaineistoon kuuluu asemakaavan muutos (kartta) ja selostus liitteineen.
3 (9) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila 1.2 Suunnittelu Tontti 63035/3 on rakentunut kaavan mukaisesti siten, että kummallakin rakennusalalla sijaitsee yksi asuinrakennus. Lisäksi tontilla on talousrakennuksia. Osa Träskändanpuistoon kuuluvasta kiviaidasta sijoittuu tontin pohjoisosaan. Asemakaavan muutoksen suunnittelu on käynnistynyt maanomistajan hakemuksesta. Hakemus on saapunut 28.4.2009. 1.3 Mitoitus 1.4 Muutoksen sisältö 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Yleiskaava 2.1.2 Asemakaava 2.1.3 Rakennusjärjestys 2.1.4 Tonttijako 2.1.5 Pohjakartta Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty kohdassa 7.2 esitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Kaava-alueen pinta-ala on 4007 m 2. Rakennusoikeus on 550 k-m 2, joka vastaa kaavan kokonaistehokkuutta e=0.14. Asemakaavan muutoksella korttelin 63035 tontin 3 rakennusoikeus nostetaan 400 k-m 2 :stä 550 k-m 2 :iin. Samalla kerroslukua korotetaan siten, että pohjoisemmalla rakennusalalla kerrosluku on ½ k I ja eteläisemmällä rakennusalalla II. Asuntojen lukumäärä nostetaan kahdesta kolmeen. Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I Kaava-alue käsittää pääosan kahdesta pohjoisimmasta suuralueesta ja on lainvoimainen. Suunnittelualue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP) ja kuuluu kulttuurihistoriallisesti merkittävään ympäristöön. Alueen eteläpuolelle yleiskaavaan on merkitty sijainniltaan ohjeellinen pääulkoilureitti. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. Suunnittelualueella on voimassa Myllykylä-Järvenperä-niminen asemakaava, joka on hyväksytty kauppalanvaltuustossa 18.6.1969 ja vahvistettu sisäasianministeriössä 20.8.1969. Suunnittelualue on vahvistettu erillisten, enintään kaksikerroksisten ja kaksiasuntoisten pientalojen korttelialueeksi (AO 8 ). Rakennukset on sijoitettava vähintään 5 metrin naapuritontin rajasta. Suunnittelualueelle on merkitty kaksi erillistä rakennusalaa, joille kummallekin saa rakentaa yksiasuntoisen, I- kerroksisen 200 k-m 2 suuruisen asuinrakennuksen. Autopaikkoja on rakennettava 2 kpl / asunto. Autotalli ja taloustiloja saadaan sijoittaa myös erilliseen korkeintaan yksikerroksiseen rakennukseen, alaltaan asuntoa kohti enintään 60 m 2. Lisäksi tontin halki on merkitty viemäriä varten varattava alue. Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. Alueelle on laadittu tonttijako 25.5.1971. Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupungin teknisen keskuksen kaupunkimittausyksikön laatima ja se täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset.
4 (9) 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Maanomistus 2.2.2 Maaperä ja rakennettavuus 2.2.3 Rakennettu ympäristö Muutosalue on yksityisomistuksessa. Alueen maaperä on moreenia, jonka päällä on silttiä ja savea. Rakennettavuusluokka on pääosin 4 eli paaluperustusta edellyttävä alue. Maankäyttö Kortteli 63035 sijaitsee Kvarnbyån jokilaaksossa. Etelässä tontti 63035/3 rajautuu Glimsinjoen valtakunnallisesti arvokkaaseen virtavesikohteeseen, koillisessa Träskändanpuistoon ja pohjoisessa Kuninkaantiehen. Lännessä tontti rajautuu korttelin 63035 asuinrakennuskäytössä oleviin tontteihin. Kuninkaantien pohjoispuolella on Pihlajarinteen puistoalue. Pellaksenmäen asemakaava-alue sijaitsee suunnittelualueesta reilun 100 metrin päässä lounaassa. Muutosalueella on vuonna 1947 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 115 m 2 ja vuonna 1982 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 91 m 2 sekä kaksi talousrakennusta. Alueen pohjoispuolella samassa korttelissa on tontilla 5 vuonna 2006 valmistunut omakotitalo (148 k-m 2 ) sekä tontilla 4 vuonna 2011 valmistunut omakotitalo (122 k-m 2 ). Samassa korttelissa on lisäksi vuonna 1950 valmistunut omakotitalo (75 k-m 2 ) talousrakennuksineen. Liikenne Ajoneuvoliikenne Alue on helposti saavutettavissa. Se sijaitsee Kehä III:n kaakkoispuolella noin kilometrin etäisyydellä Träskändansolmusta. Kevytliikenne Kuninkaantien pohjoispuolella kulkee päällystetty kevyenliikenteen pääreitti. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Suunnittelualueen liittymä sijaitsee Kuninkaantie-nimisellä kokoojakadulla. Pysäköinti järjestetään omilla tonteilla. Julkinen liikenne Alue on hyvin saavutettavissa joukkoliikenteellä. Espoon sisäisten ja seutuliikenteen bussien käyttämä bussipysäkkipari (Pihlajarinne) sijaitsee alle 300 metrin päässä Kuninkaantiellä. Palvelut Kilometrin säteellä on useampia päiväkoteja, Auroran koulu (alakoulu) ja Järvenperän koulu (yläkoulu). Lähin posti on Lippajärvellä. Terveyskeskus ja neuvola ovat Viherlaaksossa sekä Jorvin sairaala on noin 1,5 kilometrin päässä. Auroranportissa alle kilometrin päässä sijaitsevat alueen ainoa päivittäistavarakauppa, pankkiautomaatti, postilaatikko, kylmäasema ja parturi-kampaamo. Yhdyskuntatekninen huolto Alueella on valmis kunnallistekniikka. Jätevesiviemäri kulkee tontin halki, vesijohto on tontin itäpuolella ja sähköjohdot ovat Kuninkaantiellä.
5 (9) 2.2.4 Suojelukohteet 2.2.5 Ympäristön häiriötekijät Muutosalueella ei ole suojelukohteita, mutta suunnittelualue ja sen ympäristö kuuluvat kulttuurihistoriallisesti merkittävään ympäristöön. Alue rajoittuu Träskändan kartanopuistoon, joka on rahoitettu luonnonsuojelualueeksi. Kvarnbyån jokilaakso on Pellaksenmäen asemakaavoituksen yhteydessä tehdyn luontoselvityksen mukaan luokiteltu maakunnallisesti arvokkaaksi luontokohteeksi. Ympäristössä ei ole häiriötekijöitä. 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET 3.1 Osallisten tavoitteet Asemakaavan muutoshakemus on kirjattu saapuneeksi 28.4.2009. Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on korottaa tontin rakennusoikeutta ja enimmäiskerroslukua. Perusteluina ovat nykyisen kaavan vanhanaikaisuus ja ympäristöön laadittavien uudempien asemakaavojen korkeampi tehokkuus. Hakija esittää myös tontin maanpinnan korottamista, jota hän perustelee tulvariskillä ja viemäröinnin mahdollistamisella. Asemakaavan muutoksella tontti saadaan tehokkaampaan käyttöön. 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus 4.2 Mitoitus Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan tontin maltillinen lisärakentaminen korottamalla rakennusoikeutta, enimmäiskerroslukua ja asuntojen lukumäärää. Kaava-alueen pinta-ala on 4007 m 2. Rakennusoikeus on 550 k-m 2, joka vastaa kaavan kokonaistehokkuutta e=0.14. Rakennusoikeus kasvaa 150 k-m 2. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Korttelialueet Muutosalueen tontin käyttötarkoitusmerkintä päivitetään erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Kaavassa on kaksi rakennusalaa. Pohjoisemmalla rakennusalalla kerrosluku määräytyy merkinnän ½ k I mukaan rakennusoikeuden säilyessä ennallaan (=200 k-m 2 ja yksi asunto). Eteläisemmällä rakennusalalla kerrosluku nostetaan kahteen (II), rakennusoikeus 200 k-m 2 :stä 350 k-m 2 :iin ja asuntojen lukumäärä kahteen. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee olla puu. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi alueelle saa rakentaa erillisiä tai asuinrakennuksiin kytkettyjä yksikerroksisia talousrakennuksia kuitenkin enintään 15 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Kaavassa on merkintä kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan tärkeästä alueesta, jolla kaikki rakentamistoimenpiteet sekä muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee sopeuttaa ympäristön ominaispiirteisiin. Lisäksi kaavassa on määräys kiviaidan säilyttämisestä ja kielto sellaisten toimenpiteiden suorittamisesta kiviaidan lähellä, jotka saattavat aiheuttaa haittaa kiviaidalle. Kiviaitaa koskevista toimenpiteistä tulee neuvotella museoviranomaisen kanssa. Korttelialueen hulevedet tulee viivyttää ja käsitellä niin, että ne eivät heikennä Glimsinjoen tai sen ympäristön luontoarvoja. Velvoite koskee myös rakentamisen aikaisia hulevesiä.
6 (9) Muutosalueen eteläreuna on merkitty istutettavan/luonnontilassa säilytettävän alueen osaksi, jolle voidaan rakentaa hulevesien imeyttämistä ja viivyttämistä palveleva allas tai painanne. Autopaikkoja on rakennettava vähintään 2 kpl / asunto. Muutosalueen halki on määrätty maanalaista johtoa varten varattu alueen osa. Rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. 4.4 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole häiriötekijöitä. 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET Asemakaavan muutoksella on vaikutusta lähialueen maisemaan. Asemakaavan muutoksen toteutuessa tontilta puretaan vuonna 1949 valmistunut omakotitalo ja puustoa joudutaan kaatamaan rakennustöiden yhteydessä. Liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen sekä ihmisten elinoloihin asemakaavan muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan muutoksen mukainen rakentaminen tulee mahdolliseksi asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman. 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Vireilletulo Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan hakemuksesta. 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavaselostuksen kohdassa 5 Asemakaavaratkaisun vaikutukset, on arvioitu hankkeen vaikutukset rakennettuun ympäristöön, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, ihmisten elinoloihin sekä luontoon ja maisemaan. Osallisia ovat suunnittelualueen sekä lähialueiden asukkaat ja kiinteistönomistajat, maanomistajat, yritykset, yhteisöt, viranomaiset ja ulkopuoliset lausunnonantajat. Asemakaavan muutoksen valmisteluaineisto asetetaan nähtäville MRA 30 :n mukaisesti ja siitä kuulutetaan kaupungin ilmoituslehdissä sekä lähetetään kirjeellä ilmoitus osallisille. Valmisteluaineistosta pyydetään tarvittaessa toimialojen kannanotot. Osallisilla on määräaikaan mennessä mahdollisuus ilmaista mielipiteensä kirjallisesti. Valmisteluaineistosta saatujen mielipiteiden lyhennelmiin ja vastineisiin voi myöhemmin tutustua kaavaehdotuksen nähtävilläolon yhteydessä. Valmisteluaineistoon voi tutustua kaupungin verkkosivulla www.espoo.fi. Asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville MRA 27 :n mukaisesti ja siitä kuulutetaan kaupungin ilmoituslehdissä sekä lähetetään kirjeellä ilmoitus osallisille. Nähtävilläoloaikana on mahdollisuus jättää muistutus määräaikaan mennessä. Viimeistään ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot asiantuntijaviranomaisilta. Valmisteluaineiston mielipiteen antaneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kaupungin perusteltu kannanotto. Mikäli allekirjoittaneita on useita, toimitetaan kannanotto ensimmäiselle allekirjoittaneelle. Mikäli asemakaavan muutosehdotukseen tehdään oleellisia muutoksia, asetetaan se uudelleen nähtäville MRA 32 :n mukaisesti. Nähtäville asettamisessa noudatetaan edellä (MRA 27 ) esitettyä menettelyä.
7 (9) Kaupunkisuunnittelulautakunta siirtää kaavamuutoksen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, mikäli kaupunginhallitus päättää kaavan toteuttamiseen liittyen maankäyttösopimuksen hyväksymisestä. Muussa tapauksessa kaavamuutoksen hyväksyy kaupunkisuunnittelulautakunta. Hyväksymispäätöksen jälkeen muistuttajille ilmoitetaan tehdystä päätöksestä ja lähetetään muistutusten vastineet. Hyväksymispäätöksestä voi valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen ja edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. 7.3 Perittävät maksut ja sopimusneuvottelut 7.3.1 Suunnittelu 7.3.2 Perittävät maksut 7.3.3 Sopimusneuvottelut 7.4 Vuorovaikutus ja esitetyt mielipiteet Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan valmistelusta ovat vastanneet asemakaavainsinöörit Jussi Lehtinen ja Tiina Aalto. Asemakaavan muutoksen hakijalta tullaan perimään kaupunkisuunnittelulautakunnan 8.12.2010 (12 ) tekemän päätöksen mukainen korvaus muutoksen laatimisesta. Asemakaavan muutos kuuluu maksuluokkaan II ja kuulutusluokkaan I. Hakija on maksanut 28.2.2011 asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3. Tonttiyksikkö selvitti maankäyttösopimuksen tarpeellisuuden valmisteluvaiheessa ja totesi, että tarvetta maankäyttösopimukselle ei muodostu. Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 24.1.2011 asemakaavan muutoksen valmisteluaineiston nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Asemakaavan muutoksen valmisteluaineisto oli nähtävillä 21.2. 7.3.2011. Nähtävilläoloaikana jätettiin kaksi mielipidettä. Mielipiteissä oltiin huolissaan kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan merkittävästä ympäristöstä ja toivottiin mm. pienempää rakentamistehokkuutta ja kerroslukua. Lausunto ja kannanotto saatiin HSY Vedeltä sekä tonttiyksiköltä ja kaupunkimittausyksiköltä. HSY Vesi otti kantaa maan korotukseen ja tonttiyksikkö sekä kaupunkimittausyksikkö viereisen luonnonsuojelualueen arvojen turvaamiseen. Valmisteluaineiston nähtävilläolon jälkeen pyydettiin lausunnot Espoon ympäristökeskukselta sekä Espoon kaupunginmuseolta. Lausunnoissa pelätään, että hanke aiheuttaa haittaa valtakunnallisesti arvokkaalle virtavesikohteelle sekä kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan merkittävälle ympäristölle, eikä kaavamuutoshanketta puolleta. Uudenmaan ELY-keskukselta tiedusteltiin halukkuutta antaa lausunto kaavamuutoksen ehdotusvaiheessa. ELY-keskus kokee sen tarpeettomaksi, mutta valmistelussa tulisi tutkia kaksikerroksisuuden vaihtoehtona rinneratkaisua ½I. Lisäksi ELY-keskus tiedustelee onko Glimsinjoen tulvimista tutkittu. Saatujen mielipiteiden, kannanottojen ja lausuntojen johdosta asemakaavan muutosehdotuksen kaavamääräyksiä ja -merkintöjä on tarkistettu ja kaavaselostusta täydennetty. Asemakaavamerkintöihin sekä -määräyksiin tehtiin seuraavat tarkistukset: - rakennusoikeutta vähennettiin 700 k-m 2 :stä 550 k-m 2 :iin. - asuntojen lukumäärää vähennettiin neljästä kolmeen. - kerrosluku muutettiin pohjoisemmalla rakennusalalla merkinnästä ½ k II merkintään ½ k I ja eteläisemmällä rakennusalalla merkintään II. - merkintä maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta poistettiin. - lisättiin merkintä kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan tärkeästä alueesta, jolla kaikki rakentamistoimenpiteet sekä muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee sopeuttaa ympäristön ominaispiirteisiin.
8 (9) - lisättiin määräys kiviaidan säilyttämisestä ja kielto sellaisten toimenpiteiden suorittamisesta kiviaidan lähellä, jotka saattavat aiheuttaa haittaa kiviaidalle. Kiviaitaa koskevista toimenpiteistä tulee neuvotella museoviranomaisen kanssa. - lisättiin määräys, jonka mukaan korttelialueen hulevedet tulee viivyttää ja käsitellä niin, että ne eivät heikennä Glimsinjoen tai sen ympäristön luontoarvoja. Velvoite koskee myös rakentamisen aikaisia hulevesiä. - istutettavaa/luonnontilassa säilytettävää aluetta levennettiin 6 m:stä 8 m:iin ja tälle alueelle voidaan rakentaa hulevesien imeyttämistä ja viivyttämistä palveleva allas tai painanne. - lisättiin määräys, jonka mukaan rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. - lisättiin määräys, jonka mukaan rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee olla puu.
9 (9) ESPOON KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS Tiina Aalto Asemakaavainsinööri Ossi Keränen Asemakaavapäällikkö