TORIKATU 26 LUONNOSVAIHEESSA KAKSI VAIHTOEHTOISTA KAAVARATKAISUA Antti Rissanen I kaavoitusarkkitehti I 29.5.2019
JOKELAN TALO (KINO-KARJALA & HOTELLI-RAVINTOLA JOKELA) INARIN TALO TORIKATU 26
TAUSTAA: KIINTEISTÖÄ KOSKEVAT AIEMMAT PÄÄTÖKSET KESKUSTAN OYK:N HYVÄKSYMISPÄÄTÖS 17.12.2012 KV 175 KAUPUNKI HYVÄKSYY KESKUSTAN OSAYLEISKAAVAN JOKELAN TALO EI OLE SUOJELTU INARIN TALO ON SUOJELTU PÄÄTÖKSESTÄ VALITUKSIA -> VALITUKSET KÄSITELLÄÄN KUOPION HALLINTO-OIKEUDESSA
TAUSTAA: KIINTEISTÖÄ KOSKEVAT AIEMMAT PÄÄTÖKSET KESKUSTAN OYK:N HYVÄKSYMISPÄÄTÖS 17.12.2012 KV 175 KAUPUNKI HYVÄKSYY KESKUSTAN OSAYLEISKAAVAN JOKELAN TALO EI OLE SUOJELTU INARIN TALO ON SUOJELTU PÄÄTÖKSESTÄ VALITUKSIA -> VALITUKSET KÄSITELLÄÄN KUOPION HALLINTO-OIKEUDESSA KUOPION HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖS 23.1.2014 OYK:N HYVÄKSYMISPÄÄTÖS EI PERUSTU SUOJELUKYSYMYKSEN OSALTA MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN 9 :N RIITTÄVIIN TUTKIMUKSIIN JA SELVITYKSIIN. KUHAO KUMOAA HYVÄKSYMISPÄÄTÖKSEN KOKO KIINTEISTÖN 167-2-22-2 OSALTA. KESKUSTAN OYK:AAN JÄÄ REIKÄ JOKELAN KIINTEISTÖN KOHDALLE.
TAUSTAA: KIINTEISTÖÄ KOSKEVAT AIEMMAT PÄÄTÖKSET YMPÄRISTÖMINISTERIÖN PÄÄTÖS 13.6.2014 RÄPPÄNÄ RY:N ESITYS RAKENNUSSUOJELULAIN MUKAISESTA SUOJELUSTA 31.12.2012 ELY-KESKUS HYLKÄÄ ESITYKSEN 5.7.2013 JA SIIRSI PÄÄTÖKSEN KAUPUNGILLE TUTKITTAVAKSI ASEMAKAAVALLA VALITUS PÄÄTÖKSESTÄ 2.8.2013, ASIAN KÄSITTELY SIIRTYI YMPÄRISTÖMINISTERIÖÖN YMPÄRISTÖMINISTERIÖ HYLKÄÄ TEHDYN VALITUKSEN 13.6.2014 SUOJELUN EDELLYTYKSET ON SELVITETTÄVÄ MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN SÄÄNNÖSTEN MUKAISESTI ASEMAKAAVALLA
MITÄ PÄÄTÖKSISTÄ SEURASI? Kiinteistön asemakaavoitusta ei ohjaa keskustan OYK (2012), koska osayleiskaavaan jäi kiinteistön mentävä reikä. Kiinteistön rakennusten suojelun edellytykset on kuitenkin selvitettävä asemakaavatyön yhteydessä. Asemakaavatyön lopputulos on siis vielä kysymysmerkki.?
MITÄ NYT ON TEHTY? On käynnistetty asemakaavan muutos, mutta muutosta ei ohjaa reiällinen keskustan osayleiskaava (2012), vaan Joensuun seudun yleiskaava 2020 (2008), joka on voimassa myös Jokelan kiinteistön kohdalla.
JOENSUUN SEUDUN YLEISKAAVA 2020 (2008) Keskustatoimintojen aluetta (C) ei tehokkuuslukua, ei kerroslukua MUTTA: Viereisillä kiinteistöillä keskustan osayleiskaava (2012) on voimassa, joten kaavaratkaisun on sopeuduttava siihen.
JOENSUUN SEUDUN YLEISKAAVA 2020 (2008) Seudulliset rakennuskulttuurikohteet: Wanha Jokela (pitää sisällään Wanha Jokelan ja Kino-Karjalan) & Inarin talo Merkinnällä on osoitettu yleiskaavaa varten tehdyssä kulttuuriympäristöselvityksessä rakennuskulttuurin näkökulmasta vähintään seudullisesti arvokkaiksi luokitellut rakennusryhmät ja rakennukset tai rakennelmat. Mahdollinen suojelun tarve ratkaistaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa. - Asuin- ja liiketalo Inari (vkm): 1936 rkm W. J. Saarenmäki, kolmikerroksinen asuin- ja liiketalo art deco -henkistä klassismia, sisäänkäynti epäsymmetrisesti sijoitettu ja vaikutteita jugendista. Ainutlaatuinen tyyliltään (lähinnä samansuuntaisia tyyliltään Tapio ja Rauhankappeli). Talousrakennus 1936. Niskakatu 4 - Wanhan Jokelan talo: 1939 Aulis E. Hämäläinen, kaksikerroksinen liikerakennus Niskakadun ja Torikadun kulmassa täydentää Inarin rakennusta. Mineriittivuoraus myöhempi. Ravintola ollut samassa paikassa jo vuodesta 1934 (aiempi puutalo purettu 1939). Torikadun varren puolella toiminut elokuvateatteri Kino-Karjala, myöhemmin liiketiloina. Torikatu 26. Ei inventoitu Suoranta O.: Joensuun seudun kulttuuriympäristöselvitys. Joensuun seutu, Joensuu 2006.
MITÄ ON TEHTY? Asemakaavan muutos on käynnistetty 2018 OAS oli nähtävänä 3-4/2018 KRAKLK kaavahankkeen esittely 13.3.2018 KRAKLK katselmus kohteessa 27.3.2018 Edetty neuvotellen KKES, POKELY, MUSEOVIRASTO & KAUPUNKI Teetetty selvitykset Rakennushistoriallinen selvitys, laatijana ark-byroo Oy, 2018 Taloudellisten vaikutusten arviointi, Ramboll CM Oy, 2018-2019 Luonnos nähtävillä 5-6/2019 Ehdotusvaihe syksyllä 2019
RAKENNUSHISTORIASELVITYS
Tällä porukalla on kokoonnuttu ja keskusteltu
SELVITYKSEN KOHDE Kohteena koko Torikatu 26 kiinteistö, sekä Inarin että Jokelan talot
TORIKATU 26 Päähuomio Jokelassa Selvityksen laatija on muodostanut riippumattoman esityksen rakennusten merkityksestä
TAUSTAA Tontin kulmassa vuonna 1895 rakennettu asuinrakennus kauppias Isak Ronkaiselle Suunnittelijana rkm A.Immelin As.rak. ei toteutunut talousrakennuksia As.rak. Suunnitelma vuodelta 1895
KESKEISESSÄ OSASSA INARIN KAUPPIASPERHE Heikki ja Maria Inari Tontti Inarien omistukseen 1934. Inarit lähtevät kehittämään tonttia määrätietoisesti Asuinrakennus muutettiin kahvilakäyttöön Sisäänkäynti rakennuksen kulmaan Kuva 1934-1936
INARIN TALO 1936- Rkm W.J.Saarimäki Asuin- ja liiketalo Jokikylpylä Uusi talousrakennus Kahvila Jokikylpylä asunto tsto Kellarissa ja 1.kerroksessa saunat + liiketilaa
INARIN TALO
JOKELAN TALO talousrakennukset Inarien harjoittama liiketoiminta laajenee merkittävästi: Hotelli-ravintola Jokela Elokuvateatteri Kino- Karjala, 330 paikkaa 1939 arkkitehti Aulis Hämäläinen elokuvateatteri Hotelliravintola Jokikylpylä
JOKELAN TALO Rakennuksen kaksijakoisuus: Kivirakenteinen uudisrakennusosa Hirsirakenteinen olevan rakennuksen laajennus- ja muutostyö Palomuuri välissä Kivirakenne Hirsirakenne
JOKELAN TALO Elokuvateatteriosa kivirakenteinen, jotta sitä olisi mahdollista myöhemmin korottaa ja laajentaa. Konkreettisia suunnitelmia ei kuitenkaan ole löydettävissä. Kivirakenne Hirsirakenne
YMPÄRISTÖ Joensuu oli leimallisesti matala puutalokaupunki pitkälle 1900-luvun puoliväliin saakka Inarien omistama kokonaisuus (Inarin ja Jokelan talot) erottui ympäristöään massiivisempana rakentamisena Sotien välistä välimittakaavaa, ei ihan pientä, eikä suurta
SAMAAN AIKAAN TOISAALLA Joensuussa torin reunalla oli myös jo ennennäkemättömän suurta mittakaavaa Mm. Teräskulman talo, 1939 (kuva) PKO:n liike-, asunto- ja hotellirakennus, 1942
JOKELAN TALO Tavoiteltiin arkkitehtonista yhtenäisyyttä: Korostettu räystäslista Yhtenäinen rapattu julkisivu Elokuvateatterin puolella hammaslista-aihe -> viite Inarin taloon Alkuperäinen hirsirakennus häivytetty täysin ja käytetty materiaalisesti hyväksi, naamioitu osaksi kivitaloa
JOKELAN TALO Elokuvateatterin osa tyyliltään moderni ja ajanmukainen Poikkesi kaupungin muista elokuvateattereista
ESIKUVA Kino-Karjalan esikuvana Lasipalatsin Bio-Rex, 1936, Helsinki
JOKELAN TALO Omistajilleen Inareille jopa liian moderni? Ensimmäiset muutokset jo 1940, rkm Lauri Vasama Julkisivua yhtenäistettiin hammaslistalla ja ikkunaaukotuksella -> kiinteistöä yhdenmukaiseksi Rakenteellisia muutoksia myös sisätiloissa
SODISTA 1960-LUVULLE Heikki Inari kuoli 1961. Toimintaa jatkoi Helsingistä käsin Inarien tytär Irene Turunen. Jokikylpylän toiminta päättyi 1961 -> saunat purettiin Jokelan toiminta pysyi melko muuttumattomana 1960-luvun loppuun saakka
MUUTOKSIA JOKELAN TALOSSA Jokelan talossa tehtiin 1960-luvulta lähtien vain välttämättömiä korjaukset Julkisivumuutokset 1968 Kunnostuskehotuksen myötä Yhtenäinen mineriittilevytys kattomuutokset
SAMAAN AIKAAN SISÄLLÄ Irene Turunen luopui ravintolatoiminnasta 1960-luvulla Kiinteistön omistus säilyi Turusella vuosikymmenien aikana lukuisia eri toimijoita Ravintolan sisätiloissa paljon muutoksia Jokelan maine kasvoi
MUUTOKSIA JOKELAN TALOSSA Elokuvateatteriosan lattia oikaistiin, kun teatterin toiminta päättyi 1980-luvulla -> tilalle Bingo-sali, myöhemmin kirppis
INARIEN KÄYNNISTÄMÄN TOIMINNAN JATKUMINEN Kiinteistön toiminnallinen kokonaisuus hiipui Jokikylpylä -1961 saakka Elokuvateatteri -1980- luvun alkuun saakka Hotelli-ravintolatoiminta vuoteen 2012 saakka Omistus Irene Turusella vuoteen 2008 saakka elokuvateatteri Hotelliravintola Jokikylpylä
NYKYINEN KOKONAISUUS Inarin kauppiaspariskunnan aikaansaama kokonaisuus Valmistui nykyiseen laajuuteensa kohtalaisen lyhyenä ajanjaksona (1936-1941) Talousrakennukset purettu Katujulkisivujen päähahmot ennallaan, Inarin talossa selvemmin Edustavat 1930-luvun mittakaavaa keskellä tiiviimmin ja korkeammin rakennettua keskustaa
INARIN TALO Inarin talo säilyttänyt alkuperäisen ilmeensä hyvin niin sisä- kuin ulkotiloiltaankin Alkuperäinen käyttö on päättynyt, mutta käyttö toimistotilana jatkuu Pääasialliset muutokset tehty kellarissa ja 1.kerroksessa Sijainti vähemmän merkityksellisellä paikalla korttelin keskellä
JOKELAN TALO Jokelan keskeisimmäksi arvoksi on noussut rakennuksen aineeton kulttuuriperintö Ravintolatoiminta päättyi vuonna 2012, kun rakennus asetettiin käyttökieltoon Käyttökielto on seurausta rakennuksen ylläpidon laiminlyönnistä, joka alkoi jo 1960- luvulla Rakennus on päässyt rapistumaan. Vuoden 2012 jälkeen rapistuminen on kiihtynyt huomattavasti Jokelalla edelleen vakiintunut merkitys ravintolana ja sosiaalisen elämän kiintopisteenä, vaikka toiminta on päättynyt.
JOKELAN TALO Hotelli-ravintolan julkisivut ja sisätilat arkkitehtuuriltaan tavanomaisia Alkuperäinen puurakennus häivytetty ja käytetty materiaalisesti vain hyödyksi Elokuvasali on arkkitehtonisesti rakennuksen merkittävin sisätila -> edustava esimerkki aikansa arkkitehtuurista
TALOUDELLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI
Marko Puumalainen, Karjalainen JOENSUUN KAUPUNKI TORIKATU 26 KORTTELI TONTINKÄYTTÖVAIHTOEHDOT ENNEN KAAVALUONNOSTA 29.5.2019 / Antti Rissanen J-P Vartiainen 10.1.2019
VE 1 SUOJELU - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - Yhteensä 1710 k-m2 => e = n. 0,8 - Sr-merkinnät molemmilla rakennuksilla: Inari + Jokela - Ei uudisrakentamista - Suojelluille rakennuksille ei autopaikkavaatimusta - Tontille tehtävissä n. 10-15 ap, - tonttiliittymä Torikadulta
VE 1 SUOJELU
VE 2 SUOJELU + UUDISRAKENNUS - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Uudisrakennus asuinkäyttöön - kerrosluku VI - 2400 k-m2 - Inari + Jokela - sr-merkintä - ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - 1710 k-m2 - Yhteensä 1710 + 2400 = n. 4100 k-m2 - => e = n. 1,9 2,0 - Suojelluille rakennuksille ei autopaikkavaatimusta - Autopaikkatarve n. 24 ap (1ap / 100 k-m2) - Tontille tehtävissä n. 5 ap - n. 19 ap ulkopuolella - tonttiliittymä Niskakadulta
VE 2 SUOJELU + UUDISRAKENNUS
VE 3 UUDISRAKENNUS KINON SALIN PAIKALLE - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Uudisrakennus asuinkäyttöön - kerrosluku VI + kellari - kellari pääosin maan alla - asumista kaikissa kerroksissa - Kansipiha - 2700 k-m2 - Jokelan + Inarin talo - Kinon saliosa purettu, kadunvarsi säilytetty - sr-merkintä muuten - ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - 1500 k-m2 - Yhteensä n. 1500 + 2700 = n. 4200 k-m2 - => e = n. 2,0 - Suojelluille rakennuksille ei autopaikkavaatimusta - Autopaikkatarve n. 27 ap (1ap / 100 k-m2) - n. 15 ap kellarikerroksessa - n. 5 ap pihalla - n. 7 ap tontin ulkopuolella - Tonttiliittymät Niska- ja Torikadulta
VE 3 UUDISRAKENNUS KINON SALIN PAIKALLE
VE 4 UUDISRAKENNUS L-POHJANA - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Uudisrakennus - kerrosluku VI + kellari - Kellari pääosin maan alla - Kansipiha - Ensimmäinen kerros kulmassa korkeata liike-, toimisto- tai palvelutilaa - Inari näkyy katutilassa, terassia - 2700 k-m2 - Inarin talo - sr-merkintä - ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - 610 k-m2 - Yhteensä 610 + 3300 = n. 3900 k-m2 - => e = n. 1,8 1,9 - Suojellulle rakennukselle ei autopaikkavaatimusta - Autopaikkatarve n. 33 ap - n. 25 ap kellarikerroksessa - n. 10 ap kannella - tonttiliittymät Torikadulta ja Niskakadulta
VE 4 UUDISRAKENNUS L-POHJANA
JOENSUUN KAUPUNKI TORIKATU 26 KORTTELI TONTINKÄYTTÖVAIHTOEHTOJEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET 10.1.2019
JOHDANTO Työn sisältönä oli neljän vaihtoehtoisen tontinkäyttöluonnoksen taloudellinen arviointi. Tarkoituksena oli selvittää erilaisten kaavavaihtoehtojen olennaiset taloudellisten vaikutusten suuruusluokkatiedot Torikatu 26 kaavahanketta varten. Kiinteistön omistaa Karjalaisen Kulttuurin Edistämissäätiö (KKES), jonka tavoitteena on säilyttää kiinteistö omistuksessaan myös jatkossa. Kustannukset perustuvat muutos- ja korjaustöiden, uudisrakentamisen ja ylläpidon arvioituihin kustannuksiin. Siinä lähtökohtana on KKES:n teettämä selvitys (Vahanen Oy 2014 ja 2018). Kustannukset on laskettu aiempia laskelmia koskevien epäilysten vuoksi uudelleen. Kustannusarvioiden laadinnassa huomioitiin rakennuskohteen sijainti Joensuun kaupungin keskustan alueella. Tuotot perustuvat arvioihin eri käyttötarkoituksiin varattavien tilojen vuokratuotosta tässä sijainnissa kiinteistönomistajalle. Tarkastelujakso oli 25 vuotta. Arviossa pyrittiin suuruusluokkatarkasteluun ja eri vaihtoehtojen riittävään vertailtavuuteen.
Kehitysvaihtoehdoista lyhyesti Hankkeen vaihtoehdot ja laajuustiedot VE1 Inari 610 k-m2 + Jokela 1100 k-m² yhteensä 1710 k-m² VE2 Uudisrakennus 2400 k-m² +Inari + Jokela 1710 k- m², yht. 4110 k-m² VE3 Uudisrakennus 2700 k-m² + Inari + Jokela 1495 k-m², yht. 4195 k-m² VE 4 Uudisrakennus 3300 k-m² + Inari 610 k-m², yht. 3910 k- m²
LÄHTÖKOHDAT TUOTTOARVIOINTIIN Kohde sijaitsee keskeisellä paikalla Joensuun ydinkeskustassa. Keskeinen sijainti tarkoittaa, että kohde voisi olla kysytty vuokrakohde ja toisaalta myös kysytty investointikohde mahdollista myyntiä ajatellen. Tämän hetkinen tilanne on, että Inari on vuokrattu kokonaan ja Jokela on ollut tyhjänä useita vuosia. Jokelassa toimi aikaisemmin ravintola, hotelli ja elokuvateatteri. Elokuvateatterin muoto ja pieni koko sellaisenaan on haastava uudelleen vuokrattavaksi. Potentiaaliset käyttövaihtoehdot ovat realistisesti asuminen ja jossakin määrin liikekäyttö. Joensuun keskustassa on viime aikoina rakennettu varsinkin asuntoja. Lähialueen kauppakeskuksissa on jossakin määrin vajaakäyttöä. Kaikissa vaihtoehdoissa kiinteistönomistajan saamat tulot perustuvat huoneistojen vuokraamiseen. Tarkastelluissa vaihtoehdoissa VE1-VE3 kaikki Jokelan tilat peruskorjataan ja otetaan käyttöön. Peruskorjausta, purkukustannusta ja uudisrakennusinvestointia tarkastellaan yhtenä kokonaisuutena kussakin vaihtoehdossa Uutta tilaa rakennetaan lähinnä asumiseen (VE2-VE4). Kaikissa vaihtoehdoissa muutetaan Inarin talon ylimmän kerroksen tilat vuokra-asumiseen. Nykyisessä vuokra-asuntomarkkinassa lisäarvoa voidaan tuottaa esimerkiksi seuraavilla suunnitteluratkaisuilla: kohteen tulisi olla muuntojoustava kerroksittain, yhteiskäyttöisten tilojen määrä tulisi minimoida ja toisaalta vuokrattava tila tulisi maksimoida.
Laskentamallin oletukset investoinneille Nykyisen omistajan (KKES) toimintaan ja rahoitukseen liittyviä riskejä ja mahdollisuuksia, tuottovaatimustavoitetta ja pääomarakennetta ei ole huomioitu laskelmissa. Markkina- ja vertailuvuokrat ovat Joensuun markkinasta lähtöisin. Tarkastelujakso on 25 vuotta. Inflaatio-oletukset vuokratuottojen (1,5% vuodessa) kehitykselle ja ylläpitökulujen (1,6% vuodessa) kehitykselle ovat erilaiset ylläpitokulut kasvavat jossakin määrin nopeammin kuin vuokratuotot (lähde: Tilastokeskus). Vajaakäyttö, vuokrauksen palkkiot, korjauskulut ja muut oletukset ovat alan keskiarvoja tai muutoin saatu luotettavalta taholta. Vajaakäytöksi on arvioitu 2 %. Tavoitteellinen alkutuotto vuokrakerrostaloille, jossa on pieniä asuntoja on noin 4% Tavoitteelinen alkutuotto liikekiinteistöille kyseisellä sijainnilla on todennäköisesti välillä 6% - 7%
taloudellisten vaikutusten arviointi Investointikustannusten vaihteluväli tarkasteltujen vaihtoehtojen VE1-VE4 välillä oli 6,9 15 milj. euroa (sis. alv 24 %). Korjausrakentamisen korkeammilla kustannuksilla on tuottoa alentava vaikutus vuokratuottojen pysyessä samalla tasolla (markkinavuokra). Korvaamalla nykyistä rakennuskantaa mahdollisimman paljon uudistuotannolla saavutettaisiin alhaisin investoinnin neliökustannus. Tuottolaskelmien kannalta VE 4 antaa parhaimman tuloksen kiinteistönomistajan kannalta. Vaihtoehdoissa VE 1- VE 3 sisäinen korko (IRR) painuu negatiiviseksi, mikä tarkoittaa, että investointi ei ole kannattava. Vaihtoehdossa VE 4 sisäinen korko on vastaavasti positiivinen (+0,41%), jolloin investointi on kannattavaa toteuttaa laskelman perusteella. IRR (sisäinen korko) Alkutuotto 1. vuosi Alkutuotto keskiarvo Taloudellinen tulos 25 v. jälkeen VE1-2,3 % 2,2 % 2,9 % - 1 943 000 VE2-1,1 % 2,6 % 3,4 % - 2 185 000 VE3-0,9 % 2,6 % 3,6 % - 1 652 000 VE4 0,4 % 3,2 % 4,3 % + 674 000
YHTEYSTIEDOT Mikko Väisänen Property Development Director Real Estate Development Ramboll CM Oy P.O Box 25, Säterinkatu 6 02601 Espoo Finland Mobile: +358 40 357 7650 Operator: + 358 20 755 611 e-mail. mikko.vaisanen@ramboll.fi 10.1.2019
LUONNOKSET
KAAVARATKAISU A KAAVARATKAISU A - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - Yhteensä 1710 k-m2 => e = n. 0,8 - Sr-1-merkinnät molemmilla rakennuksilla: Inari + Jokela - Ei uudisrakentamista - Suojelluille rakennuksille ei autopaikkavaatimusta - Tontille tehtävissä n. 10-15 ap, - tonttiliittymä Torikadulta
KAAVARATKAISU A - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - Yhteensä 1710 k-m2 => e = n. 0,8 - Sr-1-merkinnät molemmilla rakennuksilla: Inari + Jokela - Ei uudisrakentamista - Suojelluille rakennuksille ei autopaikkavaatimusta - Tontille tehtävissä n. 10-15 ap, - tonttiliittymä Torikadulta
KAAVARATKAISU A
KAAVARATKAISU B - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Uudisrakennus - kerrosluku VI + kellari - Kellari pääosin maan alla - Kansipiha - Ensimmäinen kerros kulmassa korkeata liike-, toimisto- tai palvelutilaa - Inari näkyy katutilassa, terassia - 2700 k-m2 - Inarin talo - sr-merkintä - ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - 610 k-m2 - Yhteensä 610 + 3300 = n. 3900 k-m2 - => e = n. 1,8 1,9 - Suojellulle rakennukselle ei autopaikkavaatimusta - Autopaikkatarve n. 33 ap - n. 25 ap kellarikerroksessa - n. 10 ap kannella - tonttiliittymät Torikadulta ja Niskakadulta
KAAVARATKAISU B - Asuin-, liike- ja toimistorakentaminen (AL) - Uudisrakennus - kerrosluku VI + kellari - Kellari pääosin maan alla - Kansipiha - Ensimmäinen kerros kulmassa korkeata liike-, toimisto- tai palvelutilaa - Inari näkyy katutilassa, terassia - 2700 k-m2 - Inarin talo - sr-merkintä - ensimmäinen kerros muuta kuin asumista (liike-, toimisto- tai palvelutilaa) - 610 k-m2 - Yhteensä 610 + 3300 = n. 3900 k-m2 - => e = n. 1,8 1,9 - Suojellulle rakennukselle ei autopaikkavaatimusta - Autopaikkatarve n. 33 ap - n. 25 ap kellarikerroksessa - n. 10 ap kannella - tonttiliittymät Torikadulta ja Niskakadulta
KAAVARATKAISU B
KAAVARATKAISU B Periaatteellinen leikkaus Liike, tms. 6.krs 5.krs 4.krs 3.krs 2.krs 1.krs/kansi Pysäköinti
LUONNOSAINEISTO NÄHTÄVILLÄ 10.6. saakka www.joensuu.fi/kaavoitus kaupunkirakennepalvelut, Muuntamontie 5 kaupungintalo, Rantakatu 20 Mielipiteet 10.6. mennessä Kaupunkirakennepalvelut, kaavoitus kaavoitus@joensuu.fi tai Muuntamontie 5, 80100 Joensuu
ASEMAKAAVAPROSESSI JA VAIKUTTAMINEN LUONNOSVAIHE NYT Nähtävillä Maanomistaja voi tehdä aloitteen *osallistumis- ja arviointisuunnitelma 21 vrk Voit jättää mielipiteen 21 vrk Voit jättää mielipiteen 30 vrk Voit jättää muistutuksen kaupunginvaltuustossa Valitusaika 30 vrk Valitusmahdollisuus RAKENNUS- HANKKEEN VOI ALOITTAA Vaikuttaminen Itä-Suomen hallinto-oikeuteen EHDOTUSVAIHE SYKSYLLÄ 2019