MYNÄMÄEN KUNTA Keskustan asemakaavan muutos Kortteli 501 (1201) Selostus Työ: 24624 Turku, 20.8.2012, tark. 10.6.2013 AIRIX Ympäristö Oy PL 669 20701 TURKU Puhelin 010 241 4400 www.airix.fi Toimistot: Turku, Tampere, Oulu ja Helsinki
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 2 MYNÄMÄEN KUNTA KESKUSTAN ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELI 501 (1201) 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 20.8.2012 päivättyä ja 10.6.2013 tarkistettua kaavakarttaa. Asemakaavan muutos koskee korttelia 501, maantien aluetta sekä katu- ja torialuetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu kortteli 1201 sekä katu-, pysäköinti- ja torialuetta. 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualueen sijainti ja rajaus. Suunnittelualue sijaitsee Mynämäen kunnan ydinkeskustassa. Aluetta rajaa pohjoisessa Virastotie, idässä asuin- ja liikekortteli, etelässä Keskuskatu ja lännessä Otikonkuja. Alueella sijaitsee kunnantalo ja tekninen toimisto, joiden toiminnot ovat siirtyneet suunnittelualueen ulkopuolelle sekä tori, kolme pientaloa, paloasema, ruokakauppa ja huoltoasema pysäköintialueineen sekä Torikuja.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 3 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet - Kunnan päätös asemakaavan laadinnasta 28.2.2011 ( 56). - MRL 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on laadittu kesäkuussa 2011. - Kuulutus kaavan vireille tulosta julkaistiin kunnan ilmoitustaululla ja kunnan virallisissa ilmoituslehdissä 1.7.2011. - OAS lähetetään viranomaisille tiedoksi ja pidetään nähtävillä kaavan laadinnan ajan. - Kaavaluonnos valmistui elokuussa 2011. - Kaavaluonnos oli kunnanhallituksen käsittelyssä 12.9.2011 ( 258). - Asemakaavan 23.8.2011 päivätty valmisteluaineisto (kaavaluonnos) päätettiin asettaa nähtäville MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti 21.9. 20.10.2011 väliseksi ajaksi. - Kaavaluonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. - Kaavaluonnoksesta annettiin viranomaislausuntoja neljä kappaletta, joihin laadittiin vastineet. - Viranomaisneuvottelu pidettiin 28.3.2012 Mynämäen kunnantalolla. - Kaavaehdotus valmistui 20.8.2012. - Kunnanhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen 3.9.2012 ( 222). - Kaavaehdotus asetettiin MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 10.9. 9.10.2012 väliseksi ajaksi ja siitä pyydettiin lausunnot viranomaisilta. - Kaavaehdotuksesta ei jätetty muistutuksia. - Kaavaehdotuksesta annettiin viisi viranomaislausuntoa, joihin laadittiin vastineet. - Kaava-aineistoa täydennettiin ja kaavaan tehtiin teknisiä tarkistuksia. - Kaavaehdotus oli toisen kerran nähtävillä....2013. - Kunnanhallitus esitti kunnanvaltuustolle asemakaavan hyväksymistä..2013 ( ). - Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan..2013 ( ). 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutos koskee korttelia 501 käsittäen käytöstä poistuneen kunnantalon ja teknisen toimiston tontin (1), kolme pientalotonttia (2-4), paloaseman, ruokakaupan ja huoltoaseman tontit (5-7) sekä torialuetta ja Torikujan. Kaavassa tutkitaan tontin 1 tulevaa käyttöä ja keskustaympäristöön sopivan uudisrakentamisen sijoittamista alueelle. Paloaseman, huoltoaseman ja kaupan tonteilla tarkistetaan rakentamisen tehokkuutta ja pysäköintijärjestelyjä pientä laajentumista varten. Pientalojen korttelialueelle osoitetaan mahdollisuus jakaa tontit kahtia. Torialueesta osa varataan yleistä pysäköintiä varten. Samalla Torikuja muutetaan maantien alueesta katualueeksi. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisesta vastaa Mynämäen kunta ja yksityiset rakentajat.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 4 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on kokonaan rakennettua kunnan keskustaympäristöä, jossa sijaitsee vielä alkuvuonna 2011 käytössä ollut kunnanvirasto ja tekninen toimisto, kolme pientaloa, paloasema, huoltoasema sekä ruokakauppa. Kunnan virastotalo ja tekninen toimisto Virastotien varrella. Näkymä Virastotieltä alueen kolmelle pientalotontille. Taustalla IVkerroksisia asuinkerrostaloja.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 5 Näkymä Virastotieltä kirkon suuntaan. Kunnanviraston pääty on kuvassa oikealla ja uimahalli vasemmalla. Näkymä Keskuskadulta kirkon suuntaan. Suunnittelualueen huoltoasema ja kauppa kuvassa vasemmalla.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 6 Näkymä paloaseman sisäpihalta. Näkymä torilta ruokakaupan pysäköintialueelle. Näkymä huoltoaseman ja ruokakaupan välistä. Taustalla entinen kunnan tekninen toimisto.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 7 3.1.2 Luonnonympäristö Alueella ei ole luonnontilaista aluetta. Rakennusten väliin jäävät alueet ovat joko asfalttipintaista pysäköintialuetta, nurmikkoa tai hoidettua pientalon pihaa. Kunnantalon sisäpihalla ja Virastotien varrella on muutama suurehko puu. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Alue on kokonaan rakennettua ympäristöä. Kunnantalo ja tekninen toimisto ovat 1950-luvun arkkitehtuuria edustavia rakennuksia. Tekninen toimisto on ollut alun perin terveystalo. Pientalot ovat peräisin 1960-luvulta, paloasema on peräisin 1970- luvulta ja ruokakauppa 1980-1990-luvuilta. 3.1.4 Maanomistus Asemakaavamuutosta koskevan alueen omistaa osittain Mynämäen kunta ja osin yksityiset maanomistajat. 3.1.5 Pohjakartta Asemakaava on laadittu kaavoituksen pohjakartalle 1:2000. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaavoitustilanne Maakuntakaavoitus Ympäristöministeriö vahvisti 20.3.2013 Loimaan seudun, Turun seudun kehyskuntien, Turunmaan ja Vakka-Suomen maakuntakaavat, jotka muodostavat yhdessä Varsinais-Suomen maakuntakaavan. Maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Ote maakuntakaavasta. Yleiskaavoitus Suunnittelualueella on voimassa 27.10.1997 kunnanvaltuuston hyväksymä ja 24.6.1999 ympäristökeskuksen vahvistama keskustan ja asemanseudun osayleiskaava. Suunnittelualue on osoitettu osayleiskaavassa julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY) sekä yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK). Alueen luoteisosa on osoitettu asuinpientalojen alueeksi (AP).
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 8 Ote Keskustan osayleiskaavasta (1997). Suunnittelualueen sijainti on merkitty punaisella rajauksella. Mynämäen kunnassa on ehdotusvaiheessa Keskusta-Asemanseutu osayleiskaava. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä syksyllä 2009 valmisteluvaiheen kuulemista varten. Uuden osayleiskaavan päämäärä on tarkentaa kunnan kehitystä ohjaavaa yleiskaavaa vastaamaan kunnan nykyisiä kehityskuvia ja toiminta-ajatuksia. Osayleiskaavan luonnoksessa suunnittelualue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueeksi, joka on määritelty yksityisen ja/tai julkisen hallinnon sekä keskustaasumisen alueeksi (P-1). Ote vireillä olevasta osayleiskaavasta. Asemakaavamuutoksen alue on merkitty punaisella rajauksella.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 9 Asemakaavoitus Alueella on voimassa 5.5.2004 hyväksytty asemakaava. Suunnittelualue on osoitettu hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH), liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1), julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueeksi (YL-1), erillispientalojen korttelialueeksi (AO), toriksi, katualueeksi sekä maantien alueeksi. Ote asemakaavasta. Suunnittelualue on merkitty punaisella rajauksella. 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Aiempien asemakaavojen, yleiskaavoituksen ja maakuntakaavan laadinnan yhteydessä alueelta ei ole osoitettu kohteita tai alueita (maisema, rakennus- ja luonnonsuojelu, muinaismuistot), joita tulisi huomioida kaavan laadinnassa. Alueen ominaisuuksia ja liittymistä nykyiseen aluerakenteeseen on selvitetty maastokäyntien avulla. Kunnanvirasto ja tekninen toimisto Entinen kunnanvirasto ja kunnan tekninen toimisto sijaitsevat kaavamuutosalueen korttelissa 501, tontilla 1. Kunnanvirasto jäi tyhjilleen vuonna 2011 kunnan keskushallinnon muutettua sieltä pois. Samalla myös tekninen toimisto muutti pois viereisestä rakennuksesta. Kunta oli jo pitkään tätä ennen selvitellyt ja pohtinut vaihtoehtoja kunnan työntekijöiden ja palvelujen tilantarpeeseen. Vanhaan virastotaloon koettiin ongelmalliseksi järjestää nykyaikaiset työ- ja sosiaalitilat. Myös kulkureittien järjestäminen liikuntaesteisille nähtiin hankalaksi. Virastotaloon ja kunnan tilaratkaisuihin kohdistuvaa selvitystarvetta sai aikaan myös Turun ja Porin työsuojelupiirin työsuojelutarkastus 29.1.2003. Tarkastuksessa on todettu kunnantalon rakennus puutteelliseksi työsuojelun näkökulmasta. Huomiota on kiinnitetty mm. tilojen riittämättömään ilmanvaihtoon ja valaistukseen sekä kulkureittien ja tilojen käytön epäkohtiin. Tarkastuksessa todetut kosteusvauriot sekä työtilojen seinissä olevat halkeamat ja katosta irtoavat rappaukset katsottiin aiheuttavan vakavia vaaratilanteita henkilökunnalle. Tarkastuksen raportti on laadittu 12.2.2003. Työsuojelutarkastuksen seurauksena ja asian jatkokäsittelyn pohjaksi kunta on teettänyt kunnantalosta ja teknisestä toimistosta Peruskuntoarvio -raportin (Talonet Oy,
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 10 2003). Raportissa päähuomio kohdistuu perustusten ja puupaalujen kuntoon sekä ulkoseinissä oleviin runsaisiin halkeamiin ja niiden syihin. Tämän jälkeen vuonna 2004 kunta on teettänyt erilliset selvitykset sekä kunnan virastotalon että teknisen toimiston perustusrakenteista: Vuonna 2004 on laadittu Virastotalon perustusrakenteiden toimivuuden selvitys (raportti 29.3.2004, Geo-Master Oy). Raportissa todetaan puupaalujen kuntoisuudesta ja perusrakenteiden toimivuudesta mm. seuraavaa: Rakennuksen sisäosien alueella on koekuoppatutkimusten perusteella puupaalujen yläpäissä voimakas lahovaurio. Vaurion aiheuttaja on suurella todennäköisyydellä ollut nopeasti etenevä lahottaja-sienitoiminta. Voidaan päätellä, että alueella on suuri määrä puupaaluja, joiden puristuslujuuskapasiteetit ovat merkittävästi alentuneet. Eniten vaurioituneet puupaalut ovat tällä hetkellä murtotilassa. On todennäköistä, että alueella myös hyväkuntoisempien puupaalujen solukkorakenteet ovat tällä hetkellä lähestymässä mekaanista murtotilaa johtuen lahovaurioiden aiheuttamasta poikkipinta-alojen pienentymisestä ja kuormitusten siirtymisestä heikommin kantavista puupaaluista paremmin kantaviin puupaaluihin. Puupaalujen, joiden puristusmurtolujuus ylittyy, lukumäärän kasvaessa on seurauksena lopulta rakennuksen perustusrakenteiden toimintamekanismin laaja-alainen pettäminen. Orsivesihavaintojen ja puupaalunäytetutkimusten perusteella on perustusrakenteiden alapuolelle eli puupaalujen yläpäiden ympärille muodostunut olosuhde, joka mahdollistaa nopeasti etenevän lahottaja-sienitoiminnan etenemisen. Ottaen huomioon puupaalujen yläpäiden olosuhteet on todennäköistä, että puupaalujen vaurioituminen tulee lisääntymään nopeasti ja voimakkaasti. ( ) Julkisivuvaaitusten perusteella on mahdollista, että puupaalujen yläpäiden vaurioituminen rakennuksen sisäosien alueella on aiheuttanut haitallisia muutoksia runkorakenteiden toimintamekanismiin. Rakennuksen perustusrakenteiden toimintamekanismin laaja-alaisen pettämisen riski on olemassa. Vuonna 2004 on laadittu Teknisen toimiston perustusrakenteiden toimivuuden selvitys (raportti 30.3.2004, Geo-Master Oy). Raportissa todetaan puupaalujen kuntoisuudesta ja perusrakenteiden toimivuudesta mm. seuraavaa: Koekuoppatutkimusten ja puupaalunäytteiden laboratoriotutkimusten perusteella puupaalujen yläpäiden ympärillä on olosuhde, joka mahdollistaa tulevaisuudessa voimakkaasti etenevän lahottajabakteeritoiminnan. Lisäksi koekuoppatutkimusten ja orsivesihavaintojen perusteella on puupaalujen yläpäiden ympärille muodostunut/muodostumassa ulkoseinien alueella olosuhde, jossa nopeasti etenevän (=happea käyttävän) lahottajasienitoiminnan riski on kohonnut. ( ) Puupaalujen jäljellä olevaan käyttöikään liittyy merkittävä epävarmuus. ( ) Mittausten (joulukuu 2003) perusteella matalan osan runkorakenteissa on suuria kaltevuuksia ja taipumia: runkorakenteen kallistuma on pohjoisesta etelään 20mm/m. ( ) On todennäköistä, että matalan osan kallistuman määrä tulee lisääntymään tulevaisuudessa. Matalan osan perustus- ja runkorakenteiden kapasiteetit ovat tällä hetkellä alentuneet. Kaavan laadinnan aikana käytöstä poistuneen kunnanviraston (kunnantalo) ja teknisen toimiston (terveystalo) osalta tehtiin rakennusinventointi (Hesso, 2013). Inventoinnissa selvitetään kohdealueen rakennusten rakennushistoriallisia, historiallisia ja maisemallisia tekijöitä. Raportti sisältää Suomen rakennuskulttuurin yleisluettelon mukaiset inventointikortit sekä historiatietoja ja valokuvia rakennuksista. Yhteenvetona voidaan todeta, että kunta on vuosien mittaan perusteellisesti tutkinut ja tehnyt selvityksiä tontilla 1 sijaitsevien nykyisten rakennusten kunnosta ja korjaustarpeista. Lisäksi on tehty kustannusvertailuja uuden virastotalon rakentamisen sekä nykyisten tilojen saneerauksen ja laajentamisen välillä. Kustannusarviot molemmissa
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 11 vaihtoehdoissa ovat olleet hyvin lähellä toisiaan (noin 5 miljoonaa euroa vuonna 2004). Eri selvitysten, tilannearvioinnin ja tavoitteidensa perusteella kunta on tehnyt päätöksen (28.2.2011/ 56) asemakaavan muuttamisesta virastotalon tontilla. Päätöksessä on todettu, että rakennusten huonon kunnon vuoksi saneeraus ei ole kannattavaa. Kunnan tavoitteena on laatia asemakaava, joka mahdollistaa liike- /asuinrakennusten rakentamisen ko. tontille. Keskustan kehittäminen ja maankäytön tavoitteet Kunta pitää ydinkeskustan palvelujen ja liiketilojen tarjontaa tärkeänä tulevaisuudessa. Lisäksi on tarvetta saada asuntoja keskustaan palvelujen ja hyvien liikenneyhteyksien läheisyyteen. Monia kunnan tavoitteita on koottu ja eritelty vuonna 2006 laaditussa maankäytön kehityskuvassa. Myös Turun kaupunkiseudun rakennemalli tukee kunnan strategisia tavoitteita keskustan kehittämiseksi. Mynämäen kuntaan laadittiin maankäytön kehityskuva vuonna 2006. Kehityskuva on vireillä olevan osayleiskaavan valmistelumateriaalia. Kehityskuvassa todetaan, että Mynämäen kunnan maankäytön kehittämisen tukipilareina ovat keskustan ja asemanseudun kehittäminen ja rautatieliikenteen hyödyntäminen. Kehittämisen painopisteet ovat kuntarakenteen eheyttäminen, uusien vetovoimaisten asuntoalueiden suunnittelu, kilpailukykyisten työpaikka-alueiden suunnittelu liikenteellisesti hyville paikoille ja viheraluejärjestelmä sekä näissä kaikissa arvokkaiden kulttuurimaisema-alueiden huomioon ottaminen. Kehityskuvassa suunnittelualue sijoittuu tiivistettävän keskustan ja uuden asuinalueen rajapintaan. Turun kaupunkiseudun rakennemallissa 2035 on todettu Mynämäen näkökulmasta seuraavaa: Mynämäki on määritelty aluekeskukseksi ja kehitettäväksi taajamaksi. Ydinkaupunkiseudun ulkopuolella uudisrakentaminen osoitetaan keskuksiin tukemaan seudullisen joukkoliikenteen edellytyksiä ja parantamaan palveluiden tuottamista ja saavutettavuutta myös kävellen ja pyörällä. Väestönkasvusta (tavoite 75 000 asukasta) 20 % osoitetaan ydinkaupunkiseudun ulkopuolisiin taajamiin ja niiden välittömään läheisyyteen asemakaavoitetuille alueille. Suunnittelulla tuetaan merkittävien työpaikka- ja palvelualueiden kehittymistä ja saavutettavuutta kävellen, pyöräillen ja joukkoliikenteellä. Suunnittelulla tuetaan lähipalveluiden hyvää saavutettavuutta. Seudullinen maankäyttöratkaisu perustuu olemassa olevan rakenteen tiivistämiseen ja täydentämiseen nykyistä infrastruktuuria hyödyntäen sekä rantavyöhykkeen harkittuun ja monipuoliseen käyttöönottoon. Suunnittelussa korostetaan maiseman ja kulttuuriympäristön seudullisia ja paikallisia erityispiirteitä. Merellisyyttä, omaleimaisuutta ja monimuotoisuutta hyödynnetään Turun kaupunkiseudun merkittävinä vetovoimatekijöinä. Suunnittelulla parannetaan rakennetun ympäristön laatua. Tavoitteena on laadukas ja urbaani rakennettu ympäristö/ pikkukaupunkimainen miljöö. Lisätään asuntotarjontaa ja kehitetään asuntoalueita vastaamaan monimuotoisiin asumismieltymyksiin ja väestörakenteen muutoksiin, huomioiden myös maaseutumaisiin alueisiin kohdistuva kysyntä. Rakennetaan jalankulku- ja joukkoliikennekaupunkia. Maankäyttöä suunnitellaan tukemaan jalankulkua ja pyöräilyä sekä kustannustehokkaasti ja laadukkaasti toteutettuja bussiliikenteen runkolinjoja ja pikaraitiotietä.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 12 Ydinkaupunkiseudun ulkopuolisia kuntakeskuksia vahvistetaan maakunnan tasapainoisen kehityksen turvaamiseksi (monikeskuksisuus), elinkeinotoiminnan kehittämiseksi ja lähipalvelujen turvaamiseksi. Muita kaavaa koskevia asiakirjoja - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (AIRIX Ympäristö Oy, 2011) - Varsinais-Suomen maakuntakaava (2013) - Keskustan osayleiskaava (1997) - Keskusta-Asemanseutu, osayleiskaavaluonnos (2011) - Keskustan asemakaava (2004) 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavamuutoksen suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksella halutaan mahdollistaa ydinkeskustaan sopiva uudisrakentaminen käytöstä poistuneen kunnantalon ja teknisen toimiston tontilla. Paloaseman, huoltoaseman ja kaupan tonteilla tarkistetaan rakentamisen tehokkuutta ja pysäköintijärjestelyjä pientä laajentumista varten. Lisäksi torialueelle on tarve sijoittaa yleistä pysäköintiä ja Torikuja muutetaan katualueeksi. 4.2. Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kunnan päätös asemakaavan laadinnasta 28.2.2011 ( 56). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Alustavan tarkastelun perusteella osallisia ovat: Maanomistajat, asukkaat, yritykset: - alueen ja naapurialueiden maanomistajat - muut lähialueiden asukkaat ja maanomistajat - alueen yritykset Kunnan hallintokunnat: - sivistyslautakunta - tekninen lautakunta - kunnanhallitus - kunnanvaltuusto Viranomaiset: - Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY -keskus) - Varsinais-Suomen liitto - Varsinais-Suomen maakuntamuseo - Varsinais-Suomen pelastuslaitos Yhdyskuntatekniikka: - DNA Länsi-Suomi (puhelinlinjat, kaapelointi) - Fortum Sähkönsiirto Oy (sähköverkko)
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 13 4.3.2 Vireilletulo Kaavan vireille tulosta kuulutettiin kunnan ilmoitustaululla ja kunnan virallisissa ilmoituslehdissä 1.7.2011. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt MRL 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on laadittu kesäkuussa 2011. OAS lähetetään viranomaisille tiedoksi ja pidetään nähtävillä kaavan laadinnan ajan. Asemakaavan 23.8.2011 päivätty valmisteluaineisto (kaavaluonnos) päätettiin asettaa nähtäville MRL:n 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti 21.9. 20.10.2011 väliseksi ajaksi. Kaavaluonnoksesta ei jätetty kirjallisia mielipiteitä. Viranomaislausuntoja pyydettiin ja annettiin neljä kappaletta. Lausuntoihin laadittiin vastineet ja kaavaluonnokseen tehtiin tarkennuksia. Viranomaisneuvottelu pidettiin 28.3.2012. Tonttien 2 ja 3 omistajiin oltiin yhteydessä puhelimitse 27.8.2012 ja he suostuivat suullisesti kahden rakennuspaikan muodostamiseen omistamiensa tonttien osalta. Lisäksi kunta on sopinut em. tonttien asukkaiden kanssa, että koska tonttimäärä ei nouse yli kahden rakennettu tontti mukaan lukien, ei kaavamuutoksesta aiheudu heille merkittävää etua. Näin ollen maankäyttösopimusta ei tarvitse erikseen tehdä. Kaavaehdotus valmistui elokuussa 2012 ja se hyväksyttiin kunnanhallituksessa 3.9.2012 ( 222). Asemakaavan 20.8.2012 päivätty ehdotus asetettiin MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 10.9. 9.10.2012 väliseksi ajaksi ja siitä pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Kaavaehdotuksesta ei jätetty muistutuksia. Kaavaehdotuksesta annettiin viisi lausuntoa, joihin laadittiin vastineet. Lausuntojen ja neuvottelun perusteella kaavaan tehtiin tarkennuksia ja kaava-aineistoa täydennettiin. Kaavaehdotus oli toisen kerran nähtävillä....2013. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaava on laadittu kunnan viranhaltijoiden sekä kaavaa laativan konsultin yhteistyönä. Kaavan lähtökohdista neuvoteltiin aloitusvaiheessa kunnan edustajien kanssa. Kaavaluonnoksesta saatiin neljä lausuntoa, joihin laadittiin vastineet. Luonnosvaiheen jälkeen järjestettiin 28.3.2012 viranomaisneuvottelu kaavan laatijan, kunnan, Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Turun museokeskuksen kesken. Myös Varsinais-Suomen liitolta saatiin kommentteja sähköpostitse. Neuvottelussa käytiin läpi luonnoksesta saatujen lausuntojen asiasisältöä sekä kaava-aineiston tarkentamistarpeita. Kaavaehdotuksen nähtävilläolon aikana jätettiin viisi viranomaislausuntoa, joihin laadittiin vastineet. Kaava-aineistoa täydennettiin ja asiakirjoihin tehtiin teknisiä tarkistuksia. 4.3.5 Päätökset Kunnanhallitus esitti kunnanvaltuustolle asemakaavan hyväksymistä. 2013 ( ). Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan..2013 ( ).
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 14 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella entisen kunnantalon tontille keskustatoimintoja palveleva ja alueen keskeisen sijainnin huomioon ottava maankäyttöratkaisu, jonka keskeiset toiminnot ovat liike- ja asuinkäyttö. Kaavalla pyritään kehittämään ydinkeskustaa toiminnallisesti ja rakenteellisesti sekä rohkaisemaan energiatehokkaaseen maankäyttöratkaisuun. Nykyistä kaavamerkintää tarkistetaan vastaamaan kunnan tulevaisuuden tavoitteita. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Valtioneuvosto päätti 30.11.2000 valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista ja 13.11.2008 niiden tarkistamisesta. Maankäyttö- ja rakennuslain 24 :n 2 momentin mukaan alueiden käytön suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista. Tämä velvoite koskee oikeudellisesti kaikkea kaavoitusta. Tavoitteisiin on pyritty vastaamaan VAT:n periaatteiden mukaisesti tukemalla mm. eheytyvää yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun erityistavoitetta: Alueidenkäytön suunnittelulla on huolehdittava, että asunto- ja työpaikkarakentamiseen on tarjolla riittävästi tonttimaata. Alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Korttelin 501 (1201) tontti 1 on kaavamuutoksella osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Esitetyt toiminnot pyrkivät vastaamaan valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin tukeutumalla olemassa oleviin palveluihin kunnan keskustaajaman yhdyskuntarakenteen ytimessä. Kaavan suhde maakuntakaavaan Ympäristöministeriön 20.3.2013 vahvistamassa maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Asemakaavan muutos toteuttaa maakuntakaavaa palvellen taajama- ja keskustatoimintoja sekä luoden mahdollisuudet liike- ja asuinrakentamiselle. Maankäyttöä ja rakentamista ohjataan kaavamerkinnöin ja -määräyksin niin, että asemakaavan ratkaisut eivät ole ristiriidassa maakuntakaavan aluevarausten ja tavoitteiden kanssa. Kaavan suhde osayleiskaavaan Suunnittelualueella on voimassa 27.10.1997 kunnanvaltuuston hyväksymä ja 24.6.1999 ympäristökeskuksen vahvistama keskustan ja asemanseudun osayleiskaava. Suunnittelualue on osoitettu osayleiskaavassa julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY) sekä yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK). Alueen luoteisosa on osoitettu asuinpientalojen alueeksi (AP). Asemakaavamuutoksen kohteena olevassa korttelissa toteutetaan osayleiskaavaa tarjoamalla mahdollisuudet yksityisille ja julkisille palveluille sekä asumiselle. Julkisen hallinnon tiloja on paloaseman rakennuksessa. Virastotalo on tyhjillään ja teknisen toimiston toiminnot ovat siirtyneet pois alueelta. Asemakaavan muutoksella tarkennetaan yleispiirteisesti maankäyttöä ohjaavaa osayleiskaavaa alueella tapahtuneiden muutosten johdosta. Kokonaisuutena ja laajemmin tarkasteltuna korttelia koskeva kaavamuutos tukee keskustaan sijoitettavia hallintoa ja palveluja osoittaen alueelle myös keskusta-asumista.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 15 Kaavan suhde vireillä olevaan osayleiskaavaan Mynämäen kunnassa on ehdotusvaiheessa Keskusta-Asemanseutu osayleiskaava. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä syksyllä 2009 valmisteluvaiheen kuulemista varten. Osayleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueeksi (P-1), joka on määritelty yksityisen ja/tai julkisen hallinnon sekä keskusta-asumisen alueeksi. Voimassa oleva keskustan osayleiskaava (1997) juridisena kaavana ohjaa asemakaavoitusta, mutta asemakaavatasolla on tarkoituksenmukaista valmistautua uuden osayleiskaavan mukaiseen maankäyttöön. Asemakaavan muutos noudattaa vireillä olevaa osayleiskaavaa vastaamalla siinä määriteltyihin aluevarauksiin ja kunnan tahtotilaan. Kaavan suhde nykyisiin asemakaavoihin Alueella on voimassa 5.5.2004 hyväksytty asemakaava. Suunnittelualue on osoitettu hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH), liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1), julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueeksi (YL-1), erillispientalojen korttelialueeksi (AO), toriksi, katualueeksi sekä maantien alueeksi. Asemakaavan muutoksella halutaan mahdollistaa ydinkeskustaan sopiva uudisrakentaminen käytöstä poistuneen kunnantalon ja teknisen toimiston tontilla. Kunnan tavoitteena on mahdollistaa alueelle asuin-, liike- ja palvelutilojen rakentaminen. Näin ollen on tarve muuttaa nykyistä YH-merkintää vastaamaan tulevaa maankäyttöä. Muut suunnittelualueen aluevaraukset korttelissa pysyvät pääosin ennallaan. Paloaseman, huoltoaseman ja kaupan tonteilla tarkistetaan rakentamisen tehokkuutta ja pysäköintijärjestelyjä pientä laajentumisvaraa varten. Lisäksi torialuetta tarkastellaan nykytilanteen kannalta; torin pohjoispää toimii nykyisellään paikoitusalueena ja tämä tullaan huomioimaan kaavamuutoksessa. Erillispientalojen korttelialueen (AO) tonttien jakamista tarkastellaan kaavamuutoksessa. Tämä palvelee tavoitetta tiivistää keskustan aluerakennetta. Asemakaavamuutoksen myötä kortteli 1201 (501) tarjoaa mahdollisuuden monipuolisempiin ydinkeskustan palveluihin sekä ydinkeskustassa asumiseen. Kaavan suhde Turun kaupunkiseudun rakennemalliin Turun kaupunkiseudun rakennemallissa 2035 Mynämäki on määritelty aluekeskukseksi ja kehitettäväksi taajamaksi. Rakennemallissa lasketusta väestönkasvusta (tavoite 75 000 asukasta) 20 % osoitetaan ydinkaupunkiseudun ulkopuolisiin taajamiin ja niiden välittömään läheisyyteen asemakaavoitetuille alueille. Tämä tarkoittaa väestön kasvua myös Mynämäen kunnassa. Yksi rakennemallissa määritellyistä tavoitteista on, että ydinkaupunkiseudun ulkopuolella uudisrakentaminen osoitetaan keskuksiin tukemaan seudullisen joukkoliikenteen edellytyksiä ja parantamaan palveluiden tuottamista ja saavutettavuutta myös kävellen ja pyörällä. Käytännössä tämä tarkoittaa nykyisen yhdyskuntarakenteen tiivistämistä ja keskusta-asumisen mahdollistamista. Rakennemallissa suositellaan, että suunnittelulla tuetaan lähipalveluiden hyvää saavutettavuutta ja että lisätään asuntotarjontaa ja kehitetään asuntoalueita vastaamaan monimuotoisiin asumismieltymyksiin ja väestörakenteen muutoksiin, huomioiden myös maaseutumaisiin alueisiin kohdistuva kysyntä. Mynämäen kunnassa on asukkaita 8042 henkilöä, joista taajamaväestön osuus on noin 63 prosenttia. Asukkaista 0-14-vuotiaita on 20,15 %, 15-65-vuotiaita 60 % ja yli 65-vuotiaita 19,85 % (1.1.2011). Mahdollistamalla erityyppiset asumismuodot keskusta-alueella, vastataan rakennemallissa esitettyihin tavoitteisiin ja ennakoidaan väestön vanhenemisesta johtuvaa asumismuotojen muutosta. Samalla mahdollistetaan taajamassa asuvan väestön lisääntyminen, joka on myös rakennemallin tavoitteiden mukaista.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 16 Kaavan suhde maankäytön kehityskuvaan Vuonna 2006 laaditussa maankäytön kehityskuvassa todetaan, että Mynämäen kunnan maankäytön kehittämisen tukipilareina ovat keskustan ja asemanseudun kehittäminen ja rautatieliikenteen hyödyntäminen. Kehittämisen painopisteet ovat kuntarakenteen eheyttäminen, uusien vetovoimaisten asuntoalueiden suunnittelu, kilpailukykyisten työpaikka-alueiden suunnittelu liikenteellisesti hyville paikoille ja viheraluejärjestelmä sekä näissä kaikissa arvokkaiden kulttuurimaisema-alueiden huomioon ottaminen. Kehityskuvassa suunnittelualue sijoittuu tiivistettävän keskustan ja uuden asuinalueen rajapintaan. Kaavamuutos tukee sekä keskusta-alueen tiivistämistä että mahdollisuutta asua keskustassa. Kaavan suhde HINKU -hankkeeseen Mynämäen kunta on osallistunut vuodesta 2008 lähtien Kohti hiilineutraalia kuntaa - hankkeeseen. Hankkeen tavoitteena on energiatehokkuutta parantamalla ja uusiutuvaa energiaa hyödyntämällä vähentää kunnan alueella syntyviä ilmastopäästöjä 80 % vuoteen 2030 mennessä. Hankkeen tavoitteen mukaisesti kaavamuutoksella pyritään tukemaan kävelyyn, pyöräilyyn ja joukkoliikenteeseen rohkaisevaa elämäntapaa tarjoamalla mahdollisuus asumiseen ja palveluihin ydinkeskustassa. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kaavan suhde entisen kunnanviraston ja teknisen toimiston rakennuksiin Kaavan yhteydessä laadittiin kunnanviraston ja teknisen toimiston (ent. terveystalo) rakennusinventointi. Inventointi toi esille ne paikalliset merkitykset, joita liittyy rakennusten historiaan kunnan toimitiloina sekä arkkitehtuuriin ja sijaintiin keskustan katukuvassa. Kiinteistöjen omistajana ja käyttäjänä kunta on tutkinut hallintokunnissaan rakennusten korjaus- ja laajentamiskustannuksia 2000-luvun alusta saakka. Kunnanviraston ja teknisen toimiston perustusrakenteet ovat luvussa 3.2 esiteltyjen selvitysten mukaan huonossa kunnossa. Selvitysten mukaan monien perustusta tukevien puupaalujen puristusmurtolujuus on jo ylittynyt. Murtuneiden paalujen lukumäärän kasvaessa on seurauksena lopulta rakennuksen perustusrakenteiden toimintamekanismin laaja-alainen pettäminen. Perustusten huono kunto on vaikuttanut myös rakennusten runkorakenteisiin ja julkisivuvaurioihin. Vaihtoehtona kunta on tarkastellut kokonaan uuden virastotalon rakentamista ja sen kustannuksia. Korjaamisen suuri hinta verrattuna uudisrakentamiseen sekä vanhojen tilojen käyttökelpoisuuteen liittyvät ongelmat ovat johtaneet siihen, että kunta on tehnyt päätöksen rakennusten korvaamisesta uudisrakentamisella. Päätöksen tekoa on tukenut kunnan strategia mahdollistaa Mynämäen keskustan palvelujen vireyttäminen ja keskusta-asuminen. Tähän liittyen kunnantalon toiminnat on siirretty virastotalosta pois. Edellä mainittujen lähtökohtien ja tavoitteiden perusteella kunta on päättänyt muuttaa asemakaavaa siten, että se palvelisi uusia maankäytön päämääriä. Kaavan suhde lähialueen rakennettuun ympäristöön Suunnittelualue on osa Mynämäen ydinkeskustaa. Alue ja sen lähiympäristö koostuu iältään, materiaaleiltaan ja muotokieleltään varsin kirjavasta rakennuskannasta. Laajahko torialue ja jäsentymättömät pysäköintialueet sekä matala, 1-3 kerroksinen rakennuskanta saavat aikaan avoimen ja hajanaisen yleisvaikutelman. Suunnittelualueen rakennukset torin länsipuolella sijaitsevat lähimmillään noin 150 metrin etäisyydellä Mynämäen Pyhän Laurin kirkosta. Kirkko ja siitä itään suuntautuva hautausmaa ja pappilan alue muodostavat valtakunnallisesti rakennetun merkittävän kulttuuriympäristön. Suunnittelualueen ja kirkon väliin jää laaja asuin- ja liikerakennusten kortteli, Kirkkokatu sekä uimahallin korttelialue Virastotien pohjoispuolella.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 17 Näkymä torilta pohjoiseen. Suunnittelualue vasemmalla. Näkymä torilta etelään. Suunnittelualue oikealla. Näkymä Keskuskadulta torin suuntaan. Etualalla suunnittelualueen kauppa pysäköintialueineen. Oikealla Pyhän Laurin kirkko sekä asuin- ja liikekortteli torin itäpuolella.
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 18 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Asemakaavan tavoitteita on tarkennettu kaavaprosessin kuluessa mielipiteiden ja lausuntojen sekä viranomaisneuvottelun perusteella. Kaavaprosessin yhteydessä huomattiin korttelinumeron 501 olevan käytössä kahdessa paikkaa Mynämäen kaavayhdistelmässä. Koska toinen kortteli 501 on kaavamuutoksen alaisena, päätettiin kyseisen korttelin numero vaihtaa seuraavaksi vapaana olevaksi korttelinumeroksi eli 1201. Valmistelun aikana AO -alueen asukkaat esittivät toiveen suurehkojen tonttiensa jakamisesta kahteen osaan. AO-korttelialueen tontit on jaettu kahteen osaan siten, että alkuperäisten tonttien pinta-ala on puolitettu mahdollisimman tarkasti. Kunta oli tonttien omistajiin yhteydessä ja keskustelun pohjana käytettiin ehdotusvaiheen kaavakarttaa, havainnekuvaa sekä kaavaselostusta. Ehdotuksen nähtävilläoloaika ei ollut tällöin vielä alkanut. Tontin 4 omistaja oli puhelimitse yhteydessä kuntaan 13.8.2012 ja hän oli esittänyt, että AO -tontista muodostettaisiin AR -alue tai tontille muodostettaisiin kaksi rakennuspaikkaa. Tonttien 2 ja 3 omistajiin oltiin yhteydessä puhelimitse 27.8.2012 ja he suostuivat suullisesti kahden rakennuspaikan muodostamiseen omistamiensa tonttien osalta. Lisäksi kunta on sopinut em. tonttien asukkaiden kanssa, että koska tonttimäärä ei nouse yli kahden, rakennettu tontti mukaan lukien, ei kaavamuutoksesta aiheudu heille merkittävää etua. Näin ollen maankäyttösopimusta ei tarvitse erikseen tehdä. 4.5 Asemakaavaratkaisun valintaperusteet Kunnan edustajien kanssa käytyjen neuvottelujen, lähtökohtatietojen ja maastokäynnin perusteella laadittiin kaavaluonnos syksyllä 2011. Kaavan valmisteluvaiheessa tutkittiin erityisesti virastotalon tontin rakentamisen laatua ja määrää sekä suhdetta viereiseen torialueeseen. Lisäksi tutkittiin, miten rakennusmassat sijoittuvat suhteessa piha-alueisiin ja Virastotien katumiljööseen. Lausuntojen ja neuvottelujen pohjalta päädyttiin ehdotusvaiheessa alentamaan alkuperäisen tavoitteen mukaista kerroslukua neljästä kolmeen kerrokseen, jotta uudisrakentaminen ei liiaksi korostu matalahkon rakentamisen keskellä. Asiassa piti ottaa huomioon myös kirkon läheisyys, vaikkakin alueen ja kirkon väliin jää tori ja sen itäpuolella oleva asuin- ja liikerakennusten kompleksi. Nykyistä aluerakennetta tutkimalla päädyttiin virastotalon tontin osalta ratkaisuun, jossa uudisrakennuksen korkeampi selkäosa jää korttelin keskelle itälänsisuuntaisesti ja matalammat siipiosat päätyineen muodostavat Virastotien varrelle nykyisen kaltaisen, pienipiirteisemmän mittakaavan. Samalla muodostuu toritilaa rajaava rakennusmassa, jonka maantasokerrokseen voidaan sijoittaa liike- ja palvelutiloja elävöittämään torin vartta. Kokonaisratkaisua on havainnollistettu liitteenä olevin kuvin. Liite 7: Havainnekuva, korttelirakenne Liite 8: Havainnekuva, torialue Lausuntojen huomioiminen Asemakaavan luonnosvaiheessa ei tullut mielipiteitä eikä ehdotusvaiheessa muistutuksia. Kaavaehdotuksessa on huomioitu luonnosvaiheessa annetut lausunnot ja 28.3.2012 pidetyn viranomaisneuvottelun sisältö. Ehdotusvaiheen lausuntojen perusteella kaavan sisältöä on tarkennettu seuraavien asioiden osalta: selostuksen vaikutusten arviointia on täydennetty rakennusmassojen korkeuksien periaatetta on tarkistettu kaavaan
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 19 kaavaratkaisua havainnollistavaa materiaalia on lisätty ja tarkennettu johtovaraukset ja muuntamo on huomioitu kaavamääräyksissä kaavaratkaisun suhdetta aluerakenteeseen ja ympäristöön on tarkennettu tietoimituksen mukaiset tiealueen rajat on huomioitu palolaitoksen rakennuspaikan kaavamerkintää on tarkennettu seurantalomake on lisätty kaavan pohjakarttaan on lisätty pohjakartan tietoruutu kaavaselostukseen on tarkennettu kunnan virastotalon tonttia koskevaa päätöksentekoa ja rakennuskannan selvitystyötä rakennusinventointi on tehty rakentamistapaa ohjaavia määräyksiä on sisällytetty kaavamääräyksiin Liite 4: Vastine kaavaluonnoksesta annettuihin lausuntoihin Liite 5: Vastine kaavaehdotuksesta annettuihin lausuntoihin
MYNÄMÄEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy 20 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaava-alueen kokonaispinta-ala on 3,1702 hehtaaria. Asemakaavalla on osoitettu: - Erillispientalojen korttelialueeksi (AO) kortteliosa, jonka pinta-ala on 0,6343 hehtaaria. - Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL) korttelinosa, jonka pintaala on 0,4519 hehtaaria. - Liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1) korttelinosa, jonka pinta-ala on 0,8413 hehtaaria - Yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y-1) korttelinosa, jonka pinta-ala on 0,4984 hehtaaria. - Yleistä pysäköintialuetta (LP) 0,1068 hehtaaria. - Katualuetta 0,3937 hehtaaria. - Torialuetta 0,2438 hehtaaria. 5.1.2 Palvelut Kaava-alue tukeutuu Mynämäen ydinkeskustan palveluihin. Kaavan toteutuessa palvelujen tarjonta keskustassa lisääntyy. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavan toteutuessa alueesta muodostuu vetovoimainen ydinkeskustan kortteli, joka tarjoaa palveluja sekä laadukasta rakennettua ulko-oleskelutilaa kuntalaisille. Uudis- ja täydennysrakentamisessa tulee ottaa huomioon Mynämäen kuuluminen Hiilineutraalit kunnat -hankkeeseen (Hinku) mm. kiinnittämällä huomiota rakennusten lämmitysmuotoon ja energiatehokkuuteen. Erityisesti torin vieressä (AL- ja KL-1-korttelialueet) uudis- ja täydennysrakentamisen tulee olla arkkitehtuuriltaan laadukasta ja aikaa kestävää. Rakennusmateriaalien ja värityksen tulee sopeutua ympäröivään rakennuskantaan ja muodostaa ulkotilan seinämää torialuetta vasten. Asuntosuunnittelussa on otettava huomioon ilmansuunnat suhteessa asuintiloihin ja ulkona oleskelemiseen. Maantasokerroksen fyysinen ja toiminnallinen liittyminen toriin ja kulkuväyliin tulee suunnitella huolellisesti. AL-korttelialueen kaakkoiskulmassa oleva pumppaamo tulee huomioida rakennusten suunnittelussa ja toteutuksessa siten, että pumppaamo kätketään esimerkiksi rakennuksen massan sisälle huoltotoimenpiteet huomioiden. Mikäli pumppaamon siirtäminen tulee kyseeseen, suositellaan pumppaamo sijoitettavaksi AL-korttelialueen lounaiskulmaan istutettavalle alueelle ja verhoiltavaksi muun rakentamisen kanssa yhteneväksi. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Erillispientalojen korttelialueeksi (AO) on osoitettu yksi korttelinosa (6 tonttia), jonka pinta-ala on 0,6343 hehtaaria. Kaavamuutoksessa kolme tonttia on muutettu kuudeksi tontiksi jakamalla kukin tontti kahteen osaan. Tehokkuuslukuna on 0,25. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL) on osoitettu yksi korttelinosa (1 tontti), jonka pinta-ala on 0,4519 hehtaaria. Rakennuspaikan tehokkuusluku e=0,7.