Vanhan Rauman osayleiskaava Kaupallinen selvitys
Kaupallinen selvitys 1 SISÄLLYSLUETTELO 1 JOHDANTO 2 2 VANHAN RAUMAN KAUPPAPALVELUIDEN KEHITYS 3 2.1 Kaupan rakenne Vanhassa Raumassa 2000 ja 2010 3 2.2 Rakenteessa tapahtuneet muutokset 6 2.3 Suojavyöhykkeen kehitystrendi 9 3 LAAJENTUMISTARPEET VANHASSA RAUMASSA JA SUOJAVYÖHYKKEELLÄ 10 3.1 Rauman liiketilan mitoitus vuoteen 2030 11 3.2 Liiketilatarpeet suojavyöhykkeellä ja vanhassa kaupungissa 14 3.3 Liiketilatarpeet suuryksikköalueella 15 3.4 Liikerakentamishankkeet keskustassa 16 3.4 Kaupan näkemys suojavyöhykkeen ja Vanhan Rauman alueiden kehittämisestä 17 4 VANHAN RAUMAN KAUPALLINEN KEHITTÄMINEN 18 5.1 Vanhan Rauman kaupallinen kehittäminen 18 5.2 Suojavyöhykkeen kaupallinen kehittäminen 18 5 YHTEENVETO JA SUOSITUKSET OSAYLEISKAAVAAN 23
Kaupallinen selvitys 2 1 JOHDANTO Rauman kaupunki on aloittanut osayleiskaavan laatimisen, joka koskee maailmanperintöaluetta ja sen suojavyöhykettä. Tavoitteena on määritellä maailmanperintökohteen yleismaailmallisten arvojen säilyttämisen kannalta tärkeimmät periaatteet yksityiskohtaisemman asemakaavoituksen pohjaksi. Osayleiskaavan pohjana on Rauman keskustan yleiskaava ja siihen liittyvät taustaselvitykset. Rauman yleiskaavan rakennemalleissa Vanhan Rauman asemaa ydinkeskustana on vahvistettu. Tämä kaupallisen selvityksen tarkennus on tehty osayleiskaavan taustaselvitykseksi. Tavoitteena on tarkentaa, miten keskustan kaupallisia palveluita kehitetään Vanhan Rauman ja suojavyöhykkeen alueella. Tavoitteena on ohjata kaupan kehitystä ydinkeskustassa siten, että kaupallisten palveluiden kehitysmahdollisuudet turvataan ja samalla vahvistetaan kaupan toimintaedellytyksiä Vanhassa Raumassa. Selvitystä varten on myös käyty keskusteluja Vanhan Rauman yrittäjien, Rauman kauppakamarin kaupan valiokunnan ja Museoviraston erityisasiantuntijan Margaretha Ehrströmin kanssa. Näissä keskusteluissa on tarkastelu kaupan sijoittelua osayleiskaava-alueelle ja Vanhan Rauman liiketoiminnan kehittämismahdollisuuksista. Selvityksen ovat tehneet Rauman kaupungin toimeksiannosta Santasalo Ky. Selvityksen asiantuntijoina ovat KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela Santasalo Ky:stä. Työtä ovat Rauman kaupungista ohjanneet kaupunkisuunnittelupäällikkö Juha Eskolin ja kaavoitusarkkitehdit Mervi Tammi ja Henri Raitio.
Kaupallinen selvitys 3 2 VANHAN RAUMAN KAUPPAPALVELUIDEN KEHITYS Nykyistä Rauman keskustan ja Vanhan Rauman kaupallista palveluita tarkastellaan tässä tilastojen ja yleiskaavan laadinnan yhteydessä tehdyn kartoitusten pohjalta. Vanhan Rauman kauppapalveluiden kehityksen seurantaa varten käytettiin vuonna 2000 tehtyjä Ympäristöministeriön rahoittaman Rauman keskustan kehittämisen seurantatutkimuksen koottuja liikepaikkatietoja. Nykyiset kaupalliset palvelut ydinkeskustassa on kartoitettu kenttäkäynneillä lokakuussa 2010 ja vertailu aineisto toukokuussa 2000 vastaavalla menetelmällä. Kartoituksesta on laskettu kaupallisten palveluiden liikemäärät ja pinta-ala, joka kuvaa rakennuksen pohjapinta-alaa. Liikkeiden pinta-alaan sisältyvät myymälän lisäksi takatilat ja varastot sekä seinät. Kauppakeskusten käytäviä ei pinta-alassa ole mukana. Hotelleista on laskettu mukaan vain ensimmäinen kerros. Tiedot ovat suuntaa-antavia, eivätkä täysin vastaa rakennuslupien pinta-alaa. Alue- ja vuodet ovat kuitenkin keskenään vertailukelpoisia. 2.1 Kaupan rakenne Vanhassa Raumassa 2000 ja 2010 Kartoitusten pohjalta tarkasteltiin Vanhan Rauman liiketilakantaa ja käytössä olevaa liiketilojen kerrosalaa. Vanhassa Raumassa liiketiloja oli 159 vuonna 2000 ja nyt tiloja on 148. Käytössä oleva pinta-ala on myös hivenen pienentynyt. Pieni osa eroista voi johtua kartoitustietojen epätarkkuudesta ja piirtämistarkkuudesta. Vanhan Rauman liikepaikat 2000 2000 2010 2010 Toimipaikka Kpl Kerrosala Kpl Kerrosala Päivittäistavarakauppa 2 200 3 300 Tavaratalot 0 0 0 0 Muotikauppa 20 3 400 25 4 400 Apteekki, kosmetiikka 5 500 3 300 Erikoiskaupat 22 2 900 22 2 700 Sisustus- ja lahjatavarakauppa 27 3 200 26 3 800 Tiva-kauppa 7 1 600 5 600 Pankit, vakuutus, posti 3 300 0 0 Palvelut 32 3 200 34 2 700 Ravintolat, hotellit, kahvilat 15 3 100 14 2 600 Käytetty tavara 4 800 3 500 Autokauppa ja -varaosakauppa 0 0 0 0 Muussa käytössä 3 400 8 1 000 Tyhjät 19 1 300 5 600 Keskustan liiketilat 159 20 900 148 19 500 Kaupan liiketilat 87 12 600 87 12 600 Palveluiden liiketilat 50 6 600 48 5 300 Lähde: SANTASALO 2000, 2010 Vanhan Rauman kaupan palvelurakenne on varsin monipuolinen ja siellä on kaupan lisäksi laaja kaupallisten palveluiden tarjonta. Kaupan tarjonnassa ei kokonaisuutena ole tapahtunut muutosta. Palveluiden tarjonta on hivenen supistunut.
Kaupallinen selvitys 4 Vuonna 2000 Vanhan Rauman kauppapalvelut olivat keskittyneet Kuninkaankadun ja Kauppakadun varrelle. Tiheimmin kauppaa oli kauppatorin länsipuolisissa kortteleissa, joissa Kuninkaankadun ja Kauppakadun varret ovat lähes kokonaan täynnä kadunvarsimyymälöinä. Kauppatorin itäpuolella liiketoimintaa oli Kuninkaankadulla puolentoista korttelin verran ja sen jälkeen kadunvarressa on harvakseltaan myymälöitä. Kauppakadulla torin itäpuolella liiketoimintaa riitti Kalatorin nurkalle asti. Sen jälkeen Kauppakadun liikepaikat harvenivat. Vanhan Rauman kaupan rakenteessa tapahtuneet muutokset eivät merkittävästi muuttaneet kokonaisrakennetta. Vuoden 2010 kartoituksessa edelleen kauppa painottuu tiiviinä kauppatorin länsipuolen kortteleissa. Sen sijaan torin itäpuolella kadunvarren liiketiloja on joitakin jäänyt pois käytöstä ja joitakin toimialamuutoksia on tapahtunut. Näiltä osin Kuninkaankadun ja Kauppakadun liiketoiminta on jonkin verran hiljentynyt.
Kaupallinen selvitys 5 Vanhan Rauman liiketilojen mediaanikoko eli tyypillisin koko on 110 k-m 2 ja palveluyritysten hieman pienempi. Muotikaupan yrityksillä on suurimmat liiketilat, mutta niissäkin mediaanikoko on 160 k-m 2. Sisustus- ja lahjatavaraliikkeissä liikekoon vaihtelut ovat suurimmat. Toimialalla on paljon pieniä, mutta myös muutama suuri myymälä. VANHAN RAUMAN LIIKETILOJEN RAKENNE 2010 Toimipaikka Kpl Kerrosala Minimi (kerrosala) Maksimi (kerrosala) Mediaani (kerrosala) Päivittäistavarakauppa 3 300 79 140 110 Tavaratalot 0 Muotikauppa 25 4 400 28 520 160 Apteekki, kosmetiikka 3 300 68 160 90 Erikoiskaupat 22 2 700 35 270 120 Sisustus- ja lahjatavarakauppa 26 3 800 33 710 80 Tiva-kauppa 5 600 51 320 70 Pankit, vakuutus, posti 0 Palvelut 34 2 700 26 400 60 Ravintolat, hotellit, kahvilat 14 2 600 30 380 150 Käytetty tavara 3 500 49 340 140 Autokauppa ja -varaosakauppa 0 Muussa käytössä 8 1 000 45 240 110 Tyhjät 5 600 53 220 100 Keskustan liiketilat 148 19 500 26 710 100 Kaupan liiketilat 87 12 600 28 710 110 Palveluiden liiketilat 48 5 300 26 400 110
Kaupallinen selvitys 6 2.2 Rakenteessa tapahtuneet muutokset Vanhan Rauman kaupan rakenteessa on tapahtunut varsin paljon muutoksia yhdentoista vuoden aikana. Vertailussa kirjattiin tapahtuneet muutokset. Suurin osa muutoksista on toimialan vaihdoksia eli liike on siirtynyt muualle ja uusi toimija on ollut eri alan liike. Tarkastelussa ei tarkasteltu niitä muutoksia, jossa liike on vaihtanut omistajaa tai saman alan liike on tullut entisen paikalle. Jonkin verran on liiketiloja tyhjentynyt, mutta muutamat tyhjät tilat ovat täyttyneet. Uutta liiketilaa ei Vanhan Rauman alueella ole tullut tarkastelujakson aikana. Vaikka liiketiloissa Vanhan Rauman alueella on tapahtunut paljon muutoksia, muutosten painopiste on ollut liiketoiminnan sisällön muutoksissa. Tämä on suurelta osin luontaista liiketoiminnan kehittymistä. Kun muutokset ovat tilastojen mukaan aktiivisen keskustatoimintojen keskinäistä vaihtoa, voidaan muutoksia pitää palvelurakennetta vahvistavana. Liiketilojen tyhjentyminen on keskustan palvelurakenteen kannalta negatiivista kehitystä. Liiketilojen tyhjentyminen on painottunut kauppatorin itäpuoleisiin kortteleihin eli tällä kehityksellä on ollut vaikutusta itäpuolen kortteleiden elinvoimaisuuteen.
Kaupallinen selvitys 7 Vanhan Rauman palvelurakenteessa on tapahtuneet muutokset näkyvät selkeämmin toimialoittain tarkasteltuna. Suurin muutos on ollut tyhjien tilojen täyttyminen. Muotikauppoja on tullut lisää, samoin palveluita, mutta myös tilojen muu käyttö (esim. toimistokäyttö) on kasvanut. Vähentymistä tarjonnassa on tapahtunut jonkin verran, mutta useimmiten vain 1-2 toimipaikkaa on lopettanut. Suurin vähennys on kosmetiikkakaupassa. Rauman toimipaikkakehitys 2000-2010 Tyhjät Muussa käytössä Autokauppa ja -varaosakauppa Käytetty tavara Ravintolat, hotellit, kahvilat Palvelut Pankit, vakuutus, posti Tiva-kauppa Sisustus- ja lahjatavarakauppa Erikoiskaupat Apteekki, kosmetiikka Muotikauppa Tavaratalot Päivittäistavarakauppa 0 0 0 0 0 5 3 4 3 3 5 5 3 2 3 7 8 15 14 19 20 22 22 25 27 26 32 34 2000 2010 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Kpl Vanhan Rauman liiketilojen pinta-alojen muutokset 2000-2010 Tyhjät Muussa käytössä Autokauppa ja -varaosakauppa Käytetty tavara Ravintolat, hotellit, kahvilat Palvelut Pankit, vakuutus, posti Tiva-kauppa Sisustus- ja lahjatavarakauppa Erikoiskaupat Apteekki, kosmetiikka Muotikauppa Tavaratalot Päivittäistavarakauppa 0 0 0 0 0 1 300 600 400 1 000 800 500 300 1 600 600 500 300 200 300 2 600 2 700 3 100 3 200 3 200 2 900 2 700 3 400 3 800 4 400 2000 2010 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 Pinta-ala m²
Kaupallinen selvitys 8 Kun tarkastellaan Vanhan Rauman palvelurakenteen muutosta käytetyn liikepinta-alan suhteen, niin pinta-alan lisäykset ovat kohdentuneet eri toimialoille kuin liikepaikkamäärän kehitykset. Selvää kasvua liiketilan käytössä on tapahtunut muotikaupassa ja sisustuskaupassa. Myös päivittäistavarakaupan tarjonnan kasvu on tuonut lisää pinta-alaa. Liiketilaa on taas poistunut palveluiden ja ravintoloiden sekä kahviloiden käytöstä. Myös tilaa vaativan kaupan liikepinta-ala on vähentynyt merkittävästi. Positiivista on ollut, että liiketilan kasvu on kohdentunut ydinkeskustan kannalta aktiivisille toiminnoille. Vanhan Rauman liiketilojen pinta-alojen muutokset toimialoittain 2000-2010 pinta-alat k-m 2 Päivittäistavarakauppa Tavaratalot 2000 2010 300 200 3 400 4 400 500 2 900 300 2 700 3 200 1 600 300 3 800 600 3 200 2 700 3 100 2 600 500 800 1 000 400 600 1 300 Muotikauppa Apteekki, kosmetiikka Erikoiskaupat Sisustus- ja lahjatavarakauppa Tiva-kauppa Pankit, vakuutus, posti Palvelut Ravintolat, hotellit, kahvilat Käytetty tavara Autokauppa ja - varaosakauppa Muussa käytössä Tyhjät 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Kokonaiskuvaa kauppapalveluiden rakenteen kehityksestä Vanhassa Raumassa voidaan pitää myönteisenä. Kauppapalvelut ovat aikaisempaa vahvemmin painottuneet keskustahakuiseen erikoiskauppaan, mikä on vahvistanut Vanhan Rauman asemaa keskeisenä osana ydinkeskustaa. Kaupan toimialojen sisällä keskustassa on tapahtunut jonkin verran erikoistumista ja erilaistumista. Vanhasta Raumasta ketjuliikkeitä on siirtynyt uuden keskustan puolelle, mutta samalla paikalliset yrittäjät ovat vahvistaneet asemaansa ja omaleimaisuuttaan Vanhassa Raumassa. Tämä koettiin myös vahvuutena ja hyvänä kehityssuuntana raumalaisten yrittäjien keskuudessa.
Kaupallinen selvitys 9 2.3 Suojavyöhykkeen kaupan kehitystrendit Rauman keskustassa on kaupan palvelutarjonnassa on tapahtunut merkittäviä muutoksia vuoden 2000 jälkeen. Erityisesti market-alueella on tapahtunut voimakasta kehitystä. Vuosikymmenen loppupuolella market-alueelle rakentui uusi Prisman hypermarket, joka siirtyi alueelle Äyhönjärventien risteyksestä. Saman aikaisesti market-alueella oleva Citymarket laajensi rakennustaan ja sen yhteyteen tuli etumyymälöitä. Uuden keskustan alueella suurempia muutoksia ovat olleet Euromarketin muuttuminen Potkurin kauppakeskukseksi ja Anttilan tavaratalon lakkauttaminen ja myöhemmin Anttilan tilalle tuli Sokosen tavaratalo. Tarvontorin kauppakeskuksessa on tapahtunut lähinnä myymälä- ja toimialavaihdoksia. Uuden keskustan alueelle ei juuri ole tullut uutta liiketilaa, vaan muutokset ovat olleet toimintojen muutoksia. Suojavyöhykkeellä tapahtuneen kaupan kehityksen pelättiin vaikuttavan Vanhan Rauman kauppapalveluiden kehitykseen. Vanhan Rauman rakennetarkastelu ei kuitenkaan anna selviä viitteitä siitä, että kaupan suuryksiköissä tehdyllä muutoksilla olisi ollut merkittävää haitallista vaikutusta Vanhan Rauman kauppapalveluille. Uudet kauppapaikat marketalueella ja kauppakeskuksissa tarjosivat modernia ja suurempia myymälätiloja, mikä houkutteli tiloihin lähinnä ketjuliikkeitä. Niiden siirtyminen Vanhasta Raumasta jäi kuitenkin kokonaisuudessaan vähäiseksi. Suuri osa ketjuliikkeistä tuli uutena koko Raumalle, joten niiden tulo ylipäätään vahvisti Rauma kaupallista vetovoimaa. Ketjuliikkeiden tilalle on vastaavasti tullut yksityisiä muoti- ja sisustusalan liikkeitä. Kaupassa tapahtunut kehitys on pääosin ollut positiivista koko Rauman keskustan kaupalle.
Kaupallinen selvitys 10 3 LAAJENTUMISTARPEET VANHASSA RAUMASSA JA SUOJAVYÖHYKKEELLÄ Kaupan kehitystä Raumalla tarkastellaan yleiskaavassa markkina-alueen ostovoiman kasvun pohjalta. Markkina-alueen väestö ei ole kasvussa, mutta koska ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden, ostovoima alueella on yhä kasvussa. Tämä luo positiivisia kehitysodotuksia kaupalle Raumalla. Ostovoiman kehitykseen vaikuttaa markkina-alueen väestönkehitys. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Rauman markkina-alueella väestön määrä hienoisesti vähenee. Tällä hetkellä Raumalla on asukkaita lähes 40.000 ja koko markkina-alueella 68.000. Markkina-alueen väestön painopiste on Raumalla ja ensisijaisella markkina-alueella. 2000-luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina 2010-2030 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativa erikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään. Vuonna 2030 laskemme yleiskaavan markkina-alueella olevan vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa nykyrahassa yhteensä 860 miljoonaa euroa. Valtaosa kasvusta tapahtuu Raumalla. Vuonna 2030 Raumalla on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä 513 miljoonaa euroa ja muissa kunnissa lähes 350 miljoonaa euroa. Vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuva ostovoima Rauman markkina-alueella 2030 513 73 30 152 33 59 2025 475 67 28 140 30 55 2020 2010 388 441 61 51 22 26 114 130 25 46 28 51 Rauma Eurajoki Pyhäranta Eura Köyliö Säkylä 2009 389 50 22 113 25 46 2008 411 53 23 120 26 49 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 Milj.
Kaupallinen selvitys 11 3.1 Rauman liiketilan mitoitus vuoteen 2030. Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta kaupungissa yleiskaavaa varten. Laskelma pohjautuu raumalaisten ostovoiman kasvuun. Kaupunkilaisten ostovoiman lisäksi on otettu huomioon markkina-alueen muissa kunnissa tapahtuva ostovoiman kasvu ja lisäksi matkailijoiden ja kesäasukkaiden tuoma lisäpotentiaali. Osa markkina-alueen muiden kuntien liiketilatarpeesta suuntautuu siis Raumalle, osa muihin kuntiin tai muihin seudullisiin keskittymiin. Pienimmissä kunnissa ei todennäköisesti merkittävää uusperustantaa tapahdu, vaan ostovoiman kasvu suuntautuu suuriin keskittymiin. Muiden markkina-alueen kuntien liiketilantarpeesta lasketaan suuntautuvan Raumalle 10-66 %. Suuntautuminen on päivittäistavarakaupassa pienempää kuin erikoiskaupassa ja lähialueilta suurempaa kuin toissijaiselta markkina-alueelta. Yleiskaavassa kaupan mitoituksessa käytetään liiketilatarpeen raja-arvoina enimmäistarvetta, koska kaavanäkökulmasta on tarve määrittää yläraja tilatarpeille. Enimmäistarvelaskelma pohjautuu ajatukselle, että koko ostovoiman kasvu suuntautuu uuteen liiketilaan. Tällöin nykyisten myymälöiden myynti kasvaa vain inflaation verran. Myymälät voivat toki laajentua ja näin kasvattaa myyntiään. Mikäli koko ostovoiman kasvu suuntautuu uuteen liiketilaan, tarvitaan kaupungissa lisää liiketilaa 52.000 k-m 2 vuoteen 2030 mennessä. Tilantarvelaskelmassa otetaan karkeasti kantaa siihen, mihin kaupalliseen keskittymään tilantarve suuntautuu. Liiketilalaskelman suuntautumista on tarkennettu siten, että siitä on erotettu keskustahakuisten toimintojen osuus ja muiden alueiden eli pääasiassa tilaa vaativan kaupan alueiden osuus. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa muotikaupan ja muun keskustahakuisen erikoiskaupan tarpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupan tarpeesta. Tilaa vaativan kaupan liiketilatarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta-alueille.
Kaupallinen selvitys 12 Vähittäiskaupan lisätilantarve Raumalla 2010-2020 Väestön kehitys 0 %/vuosi K-m 2 Vähittäiskaupan lisätilantarve Raumalla 2020-2030 Väestön kehitys 0 %/vuosi K-m 2 Vähittäiskaupan lisätilantarve Raumalla 2010-2030 Väestön kehitys 0 %/vuosi K-m 2 Yleiskaavan tavoitteiden mukaan Raumalla väestön väheneminen saadaan hallintaan, mikä kasvattaa alueen liiketilantarvetta jonkin verran. Yllä olevissa laskelmissa yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti, liiketilatarve kasvaa jonkin verran edellisestä laskelmasta. Vuosina 2010-20 Raumalla tarvitaan lisää liiketilaa 27.400 k-m 2 ja vuosina 2020-30 yhteensä 34.000 k-m 2. Vuosina 2010-30 tilantarve on yhteensä 62.000 k-m 2, josta keskustaan suuntautuu 30.000 k-m 2 ja keskustan ulkopuolisille alueille 32.000 k-m 2, edellä olevan taulukon mukaisesti. Enimmäistarve Keskustaalueet Muut alueet Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 1 700 700 2 400 Muu erikoiskauppa, ravintolat ja palvelut 10 300 2 500 12 800 Tilaa vaativa kauppa ja auto-alan kauppa 1 400 10 800 12 200 Liiketilatarve yhteensä 13 400 14 000 27 400 Enimmäistarve Keskustaalueet Muut alueet Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 1 800 800 2 600 Muu erikoiskauppa, ravintolat ja palvelut 12 400 3 100 15 500 Tilaa vaativa kauppa ja auto-alan kauppa 1 700 14 200 15 900 Liiketilatarve yhteensä 15 900 18 100 34 000 Enimmäistarve Keskustaalueet Muut alueet Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 3 500 1 500 5 000 Muu erikoiskauppa, ravintolat ja palvelut 22 700 5 600 28 300 Tilaa vaativa kauppa ja auto-alan kauppa 3 100 25 000 28 100 Liiketilatarve yhteensä 29 300 32 100 61 400 Lähde: Santasalo Ky
Kaupallinen selvitys 13 Kaupan kerrosalan sijoittelu keskustan kaava-alueilla.
Kaupallinen selvitys 14 3.2 Liiketilatarpeet suojavyöhykkeellä ja Vanhassa Raumassa Nykyinen liiketilakanta Vanhan Rauman ja suojavyöhykkeen alueella on yhteensä vajaa 80.000 k-m 2, josta Vanhassa Raumassa on vajaa 20.000 k-m 2, suojavyöhykkeellä keskustassa 33.000 k-m 2 ja market-alueella 27.100 k-m 2. Tihein liiketilarakenne on Vanhan Rauman alueella. Suojavyöhykkeellä liikerakentaminen on hajallaan useassa korttelissa tai kaupallisessa keskittymässä. Market-alueella taas liiketilat ovat sijoittuneet pääosin kahteen suureen liikerakennukseen. Keskustaan sijoittuvaa liiketilatarvetta on yleiskaavan enimmäislaskelman mukaan noin 30.000 k-m 2, josta erikoiskauppaa on vajaa 26.000 k-m 2. Vanhan Rauman kortteleihin voi olla vaikeaa osoittaa uutta rakentamista kauppapalveluille, mutta kaavaan voidaan kuitenkin jättää 900 k-m 2 varaus uudelle rakentamiselle. Siitä torin länsipuolelle voidaan sijoitta noin 700 k-m 2 ja torin itäpuolelle 200 k-m 2 varaus, joka voisi toteutua Kalatorin ja Kauppatorin välisissä kortteleissa. Vanhan Rauman kortteleissa kaupan tilatarpeet tulevat toteutumaan pääosin olevan tilan käyttötarkoituksen muutoksen kautta. Alueella onkin tärkeää kehittää ja säilyttää olevaa liiketilakantaa kaupan käytössä vaikka ne ajoittain ovat muussa käytössä. Pääosa yleiskaavan liiketilan lisätarpeesta tulee kohdentaa ydinkeskustan alueelle. Jonkin verran keskustoihin sijoittuvaa liiketilan lisätarvetta, erityisesti palveluiden ja päivittäistavarakaupan tarvetta, tulee sijoittaa alakeskuksiin ja asuinaluille. Ydinkeskustan toimivuuden kannalta olisi tärkeää sijoittaa liiketilan lisätarpeet keskusta-alueelle. Tällöin uusi liiketila vahvimmin tukee Vanhan Rauman liiketoimintaa ja elinvoimaisuutta. Osayleiskaavassa ehdotetaan varauduttavan 25.400 k-m 2 liiketilan lisätarpeisiin Vanhan Rauman länsipuolelle suojavyöhykkeen alueelle. Lisäksi suojavyöhykkeen eteläpuolelle esitetään 1500 k-m 2 varausta ja uuden keskustan luoteiskulmaan suojavyöhykkeen ulkopuolelle 1500 k-m 2, jotta alueiden liiketoimintaa voidaan kehittää.
Kaupallinen selvitys 15 3.3 Liiketilatarpeet suuryksikköalueella Rauman keskustassa suuryksikköjen alue sijaitsee ydinkeskustan tuntumassa Karjalankadun ja Porintien pohjoispuolella. Alue jakautuu Läntiseen osaan, jossa on CM-hyvpermarket etumyymälöineen ja Itäiseen osaan, jossa toimii Prisman hypermarket etumyymälöineen. Suuryksikköalueella on tällä hetkellä käyttämätöntä rakennusoikeutta asemakaavan mukaan noin 15.800 k-m 2. Rauman suuryksikköalueen asemakaava Länsiosassa Citymarketin rakennusalalla on laajentumisvaraa 3.600 k-m 2, josta vähintään 75 % pinta-alasta tulee olla suuryksikköä tai tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Erikoiskaupan lisäystä alueelle mahdollistuu vain 900 k-m 2. Lisäksi alueella on erillisellä rakennusalalla, kevyenliikenteen väylän varressa rakennusoikeutta noin 2.400 k-m 2 liike- tai toimistotilalle. Itäosassa on Prisman rakennusalalla laajentumisvaraa 2.800 k-m 2, josta vähintään 78 % rakennusalasta tulee olla suuryksikköä tai tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Erikoiskaupan lisäystä alueelle mahdollistuu vain 600 k-m 2. Lisäksi valtatien risteyksessä on erillisellä rakennusalalla kokonaan rakentamatonta tilaa vaativan erikoiskaupan kerrosalaa 7.000 k- m 2. Suuryksikköalueen asemakaavan mahdollistama rakentaminen on linjassa yleiskaavan kaupan mitoituksen kanssa. Kun asemakaavassa on rajoituksia rakennusoikeuksien käytössä, kaavan ohjaus antaa nykyisille toiminnoille laajentumismahdollisuuksia. Samalla kaava rajoittaa alueella kauppakeskusrakentamista, mikä ohjaa kauppakeskusrakentamisen ydinkeskustaan. Yleiskaavan tavoitteiden ja kaupan sijainnin ohjauksen näkökulmasta asemakaavan ratkaisut ovat tässä markkinatilanteessa oikean suuntaisia ja toteuttavat kaupan ohjausta.
Kaupallinen selvitys 16 3.4 Liikerakentamishankkeet keskustassa Rauman keskustassa on menossa tai käynnistymässä kahdenlaisia liikerakentamishankkeita, olemassa olevien liiketilojen saneerausta sekä hankkeita, joissa saneerauksen lisäksi suunnitellaan kaupalle uutta liiketilaa. Tarvontorin hanke on suurin hanke, joka käsittää nykyisten tilojen lisäksi ainakin linja-autoaseman tontin. Tavoitteena on yhdistää hankkeeseen myös nykinen Sokoksen kortteli. Linja-autoaseman ja Tarvontorin hanketta vetää Skanska Oy. Myös Potkurin liikekeskusta uudistetaan ja laajennetaan. Rauman ydinkeskustassa kortteleihin sijoittuva liiketilan lisäysvaraukset.
Kaupallinen selvitys 17 3.5 Kaupan näkemys suojavyöhykkeen ja Vanhan Rauman alueiden kehittämisestä Työn aikana haastateltiin Vanhan Rauman yrittäjiä ja Rauman kauppakamarin kaupan valiokuntaa. Heidän lisäksi käytiin neuvottelu Museoviraston erikoisasiantuntija Margaretha Ehrströmin kanssa maailmanperintökohteiden erityispiirteistä. Vanhan Rauman yrittäjät ovat pääsääntöisesti tyytyväisiä liiketoimintansa kehitykseen ja liiketoimintaedellytyksiin Vanhassa Raumassa. Vanha Rauma on historiallisesta rakennuskannasta huolimatta aidosti toimiva erikoiskauppa-alue, joka ympäri vuoden palvelee raumalaisia ja kesällä myös matkailijoita. Vanhan Rauman erikoisliikkeet ovat vahvistaneet omaleimaisuuttaan ja erikoistumistaan viime vuosina, mikä on vahvistanut raumalaista vähittäiskauppaa ja parantanut vanhan kaupungin vetovoimaa. Vanhan Rauman yrittäjät näkevät tärkeäksi edelleen vahvistaa ja kehittää vanhan kaupungin liiketoimintaa. Rauman kauppakamarin kaupan valiokunta piti tärkeänä turvata kaupan kehittäminen niin Vanhan Rauman alueella kuin suojavyöhykkeellä. Tärkeänä nähtiin uusien mahdollisuuksien rakentaminen suojavyöhykkeen alueella, jossa on kaupan rakentamiseen hyvin soveltuvia alueita. Kun keskitetään keskustahakuista kauppaa uuden keskustan alueelle, koetaan tämän vahvistavan kaupan toimintaedellytyksiä koko ydinkeskustan alueella. Maailmaperintökohteena Vanhan Rauman liikemaailman kehittämisessä on lähtökohtana kaupungin säilyminen elävänä kauppapaikkana. Liiketoimintaa tulee voida kehittää, jotta se säilyy, mutta liiketoiminta ei voi voimakkaasti muovata kaupunkirakennetta, vaan liiketoiminnan on elettävä osana Vanhaa Raumaa. Suojavyöhykkeellä voidaan sen sijaan vapaammin kehittää liiketoiminta ja kaupunkirakennetta. Suojavyöhykkeellä on tarkoitus kuitenkin sovittaa liike- ja muu rakentaminen niin, ettei synny vahvoja kontrasteja suojavyöhykkeen ja Vanhan Rauman välille. Suojavyöhykkeen kaupallisten toimintojen kehittämisellä tulee osaltaan tukea Vanhan Rauman keskustakaupan toimivuutta.
Kaupallinen selvitys 18 5 VANHAN RAUMAN KAUPALLINEN KEHITTÄMINEN Vanhan Rauman osayleiskaava työ käynnistyi vuoden 2012 alussa. Osayleiskaava perustuu Rauman yleiskaavatyössä määriteltyyn maankäytön strategisiin visioihin. Yleiskaavassa kaupan alueita on sijoitettu eri osiin kaupunkia. Kaupan alueet on merkitty rakennemalleihin palvelualueina. Palvelualueiden sisältöä ei yleiskaavassa yksityiskohtaisesti määritelty. Osayleiskaavassa tarkennetaan ydinkeskustan kaupan alueiden mitoitusta ja sisältöä. 5.1 Vanhan Rauman kaupallinen kehittäminen Keskustassa tärkeimmät kehittämisen kohteet ovat Vanhassa Raumassa kävelykeskustan kehittäminen ja kortteleiden sisäosien kaupallinen kehittäminen. Vanhan Rauman itäpään osalta liiketiloja tulee säilyttää liiketilan näköisinä siitäkin huolimatta, että liiketiloilla ei tällä hetkellä ole käyttöä. Tulevaisuudessa liiketilat on mahdollista saada käyttöön, mikä vahvistaisi katujen vetovoimaa liikepaikkoina. Tällöin koko vanhan kaupungin kaupallinen vetovoima säilyy. Tärkeää on myös keskustan eri asiointialueiden välisen yhteyden vahvistaminen. Vanhassa Raumassa pääkauppakadut ovat Kuninkaankatu ja Kauppakatu. Näiden väliset korttelialueet ovat vajaasti kaupallisessa käytössä. Vanhan Rauman kaupallista intensiteettiä voidaan kohottaa ottamalla näiden pääkatujen välisiä kortteleita kaupallisesti tehokkaampaan käyttöön. Kortteleihin voidaan rakentaa sisäisiä yhteyksiä ja näiden varrelle liiketiloja. Rakentamismahdollisuuksia on vähän, mutta tavoitteeseen voidaan päästä ottamalla muussa käytössä olevia tiloja liiketilakäyttöön. Vanhan kaupungin luonne säilytetään kortteleissa. Vanhan kaupungin läpi kulkeva liikenne heikentää alueen viihtyvyyttä. Kadut ovat kapeita, eikä kaikille kulkumuodoille jää riittävästi tilaa. Vanhassa Raumassa tulee edelleen kehittää kävelykeskustaa. Alueen katuja on jo nyt parannettu asiakkaiden näkökulmasta, ja tätä kehittämistä tulee jatkaa. Seuraavassa vaiheessa tulee tutkia Kuninkaankadun muuttamista kävelykaduksi, jolloin kadulle saadaan sellaista luonnetta ja asiointiympäristöä, joka alueelle sopii. Tämä tulee erityisen ajankohtaiseksi, kun Tarvontorin kehittäminen kauppakeskuksena toteutuu. On kummankin keskustan toimivuuden kannalta tärkeää, että asiointiyhteys on sujuva ja houkuttelee ihmisiä kävelemään keskustassa. 5.2 Suojavyöhykkeen kaupallinen kehittäminen Suojavyöhykkeellä Potkurin kauppakeskusta kehitetään keskustamaiseksi kauppakeskukseksi. Samoin linja-autoaseman ja Tarvontorin alueita kehitetään kauppakeskukseksi. Korttelit tulee kehittää yhtenäisenä kokonaisuutena ja niiden väliset yhteydet tulee suunnitella huolella. Lisäksi kauppakeskuskorttelien yhteys muuhun keskusta-alueeseen tulee suunnitella luontevaksi. Tarvontoria ja linja-autoasemaa varten on tehty viitesuunnitelma, jossa on esitetty Tarvontorin ja sen laajennuksen sijoittuminen Länsirannan alueelle. Korttelin pohjoisosiin tulee uutta asuntorakentamista. Kauppakeskuksen laajennusosaan tulee myös matkakeskus ja linjaautoliikenteen tarvitsemat tilat. Länsirannan kauppakeskuksen liikkeistä tulee ilmeisesti osa palaamaan uudistettuun kauppakeskukseen. Lisäksi kauppakeskus tulee tarjoamaan liiketilaa uusille yrityksille. Kauppakeskuksiin hakeutuvat liikkeet ovat pääosin ketjuliikkeitä ja niiden tilatarpeet ovat selvästi toimialojen keskikokoa suurempia. On ilmeistä, että kovin moni paikallinen yritys Rauman keskustasta ei tule siirtymään Tarvontorin laajennettuun kauppakeskukseen.
Kaupallinen selvitys 19 Kauppakeskuksissa olevien liikehuoneistojen kokoluokat ovat tyypillisimmillään: Supermarket 2000 k-m 2 ja Alko 350 k-m 2 Muotikaupat 500-1000 k-m 2, voivat osittain sijoittua kahteen kerrokseen Urheilu- ja retkeilykaupat n. 1000 k-m 2 Kirjakauppa 500 k-m 2 Kodintekniikkakauppa 500-1000 k-m 2 Pienrauta/kodintekniikka tavaratalo 1500 k-m 2 Muut erikoiskaupat 60-400 k-m 2 Ravintolat ja kahvilat 50-300 k-m 2 Liiketilojen koko kauppakeskuksissa on keskimääräistä suurempi, joten Vanhan Rauman liikkeille nämä liiketilat ovat selvästi suuria ja edellyttää myös toimintastrategian muutosta. Kauppakeskusten vuokrataso on lisäksi 20-30 % korkeampi kuin muussa kaupunkirakenteessa, joten suuremmat liiketilat ja kalliimmat vuokrat nostavat merkittävästi liiketoiminnan kustannustasoa. Kauppakeskuksen liiketiloja suunniteltaessa käytännöllisin tapa estää liiketoimintojen siirtyminen Vanhan Rauman alueelta on sijoittaa kauppakeskukseen vain suuria liiketiloja. Pieniä alle 200 k-m 2 liiketiloja tulisi olla vain muutamia, yhteensä enintään noin 1000 k-m 2 verran, kauppakeskuksen keskeisissä osissa. Niillä turvattaisiin lähinnä muiden liiketilojen tarvitsemat tukipalvelut kuten pienet kahvilat tai asustekioskit. Länsirannan kauppakeskuksen kehit tymisellä saattaa olla positiivisia vaikutuksia Kauppakeskus Suvituulen toimintaan. Olennaista on, miten kauppakeskus tulee avautumaan Suvituulen suuntaan ja miten kanaalin yli tullaan pääsemään. Vaihtoehtona on korttelin muuttuminen osin asumiskäyttöön, jos se jää luontevasta asiointialueen ulkopuolelle. Valtakadun edellytykset vahvistua kauppakatuna eivät olennaisesti muutu Tarvontorin kauppakeskuksen myötä. Valtakadun keskivaiheella on puistoalueita, mitkä katkaisevat tiiviin kaupallisen rakenteen. Kadun luoteispäässä on mahdollista vahvistaa liiketoimintaa, mutta sinne sijoittuvat lähinnä kaupunkien reuna-alueiden toimintoja, jotka eivät hakeudu kauppakeskuksiin. Rauman keskustan viitesuunnitelma asemakaavaan AK-02-313