MUSTASAAREN KUNTA. Kaupallinen selvitys. Loppuraportti

MUSTASAAREN KUNTA Kaupallinen selvitys Loppuraportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P25031

Loppuraportti Sisällysluettelo 1 JOHDANTO... 1 1.1 Selvityksen tausta ja tavoitteet... 1 1.2 Kaupan sijainninohjaus... 1 1.3 Tarkastelualue... 2 2 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT... 3 2.1 Suunnittelutilanne... 3 2.2 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen... 7 2.3 Vähittäiskaupan myymäläverkko... 8 2.4 Vähittäiskaupan saavutettavuus... 10 2.5 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät... 10 2.6 Arvio ostovoiman kehityksestä ja liiketilatarpeesta... 11 3 KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 12 3.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen... 12 3.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen... 13 3.3 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen... 14 4 JOHTOPÄÄTÖKSET... 15 5 LÄHTEET... 16

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 1 (16) Kaupallinen selvitys 1 JOHDANTO 1.1 Selvityksen tausta ja tavoitteet Mustasaaren kunnassa on vireillä Tölby-Vikby oikeusvaikutteisen osayleiskaavan laadinta. Yleiskaavan tavoitevuosi on 2030. Kaavassa varaudutaan kaava-alueen asukasluvun kasvuun nykyisestä noin 570 asukkaasta noin 800 asukkaaseen. Kaavassa on varattu alueita sekä asemakaavalla toteutettavalle tiiviille pientaloasumiselle että nykyistä asutusta täydentävälle väljälle omakotiasumiselle. Valtatien 8 ja valtatien 3 liittymän läheisyyteen on osoitettu tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikkö (KM-1). Alueelle on mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä, jonka kokonaiskerrosala on enintään 6 000 k-m 2. Kaupallisen selvityksen tarkoituksena on arvioida osayleiskaavassa osoitetun tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikön vaikutukset Mustasaaren kaupan palveluverkkoon. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu Mustasaaren vähittäiskaupan nykytilaa ja kehitysnäkymiä sekä kaupan palveluverkon kokonaisuutta osana toimivaa ja kestävää alue- ja yhdyskuntarakennetta. Nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin pohjalta on arvioitu Tolby-Vikbyn osayleiskaavan kaupalliset vaikutukset. Osayleiskaavan lisäksi kaupallinen selvitys palvelee Vikby II asemakaavan laadintaa. Mustasaaren kaupallinen selvitys on tehty maankäyttö- ja rakennuslain yleis- ja asemakaavoitukselle asettamien vaatimusten mukaisesti. Kaupallisessa selvityksessä on otettu huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet sekä maankäyttö- ja rakennuslain kauppaa koskevat säännökset. Selvitys on laadittu Vaasan seudulla tehtyjen vähittäiskaupan selvitysten pohjalta. Keskeisenä lähtöaineistona ovat olleet Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavan yhteydessä sekä Vaasan seudulla tehdyt kaupalliset selvitykset (Pohjanmaan liitto 2010 ja 2011, Vaasan kaupunki 2007 ja 2010). Olemassa olevien selvitysten tietoja on päivitetty uusimmilla tilasto- ja rekisteritiedoilla. Mustasaaren kaupallinen selvitys on laadittu Mustasaaren kunnan toimeksiannosta FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä, jossa työn ovat laatineet FM Taina Ollikainen ja FM Mari Pohjola. 1.2 Kaupan sijainninohjaus Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä tarjoaa kunnille ja maakuntien liitoille välineet ohjata kaupan palvelurakenteen kehitystä ja hallita sen muutoksia. Kaavahierarkiassa maakuntakaava on ohjeena yleis- ja asemakaavojen laatimiselle ja yleiskaava asemakaavan laatimiselle. Kullakin kaavatasolla on omat tehtävänsä. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Yleiskaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun ja vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisen, palvelujen saatavuuden, eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön sekä kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ohjaavat yhdyskuntarakenteen ja kaupan palveluverkon suunnittelua kaavoituksessa. Valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa (VN 13.11.2008) painottuu erityisesti ilmastonmuutoksen hillintä ja sen myötä yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, liikennettä ja kaupan sijoittumista koskevat tavoitteet.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 2 (16) 1.3 Tarkastelualue Maankäyttö- ja rakennuslain kauppaa koskevat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 71 b :ssä on esitetty maakunta- ja yleiskaavan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset, joiden mukaan: - suunnitellulla maankäytöllä ei saa olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustaalueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. - kaavassa osoitettavien kaupan alueiden on mahdollisuuksien mukaan oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Tavoitteena on, että paljon liikennettä aiheuttavat vähittäiskaupan toiminnot (päivittäistavarakaupat ja kauppakeskukset) sijoittuisivat niin, että niihin on mahdollista päästä henkilöauton ohella myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. - suunnitellun maankäytön on edistettävä sellaisen kaupan palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Liikenteellisten vaikutusten arvioinnissa korostuvat palvelujen etäisyys asutuksesta, mahdollisuus käyttää eri liikkumismuotoja ja muut seikat, jotka vaikuttavat liikenteen määrään (mm. kaupan laatu ja siitä aiheutuva asiointitiheys). Selvityksen pääasiallisena tarkastelualueena on Mustasaaren kunnan alue, mutta koska Mustasaari on kiinteä osa Vaasan taajamarakennetta, osa tarkasteluista tehdään myös koko Vaasan seudun osalta. Mustasaaren kunta kuuluu sekä päivittäistavarakaupassa että erikoiskaupassa Vaasan asiointialueeseen. Kuva 1. Erikoiskaupan asiointialueet Pohjanmaalla (Suomen ympäristökeskus 2012, Yhdyskuntarakenteen toiminnalliset alueet Suomessa)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (16) 2 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 2.1 Suunnittelutilanne Maakuntakaavoitus Pohjanmaalla on voimassa kokonaismaakuntakaava (ympäristöministeriö vahvistanut 21.12.2010) ja vaihemaakuntakaava 1: Kaupallisten palvelujen sijoittuminen Pohjanmaalla (ympäristöministeriö vahvistanut 4.10.2013). Pohjanmaan maakuntakaavassa Tölby-Vikbyn alue sijoittuu Vaasan laatukäytävän alueelle. Merkinnällä on osoitettu Vaasan lentoaseman, kaupungin keskustan ja yliopiston välistä, kaupunkimaisesti rakennettavaa osaamisen ja yritystoiminnan vyöhykettä. Osayleiskaava-alueelle on osoitettu palvelujen alue (P). Alue on varattu ensisijaisesti paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan tarpeisiin. Kuva 2. Ote Pohjanmaan maakuntakaavasta (Pohjanmaan liitto 2008) Vaihemaakuntakaava 1:ssä on ohjattu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan sijoittumista ja mitoitusta. Kaavassa on osoitettu keskustatoimintojen alueet ja vähittäiskaupan suuryksiköt keskustatoimintojen alueiden ulkopuolella. Vaasan keskusta on osoitettu kaupunkitason keskuksena ja Mustasaaren kuntakeskus, Sepänkylä, kuntatason keskuksena. Alakeskuksina on Mustasaaren kunnan alueelle osoitettu Sulva kunnan eteläosassa sekä Kaperö, Koivulahti ja Raippaluoto kunnan pohjoisosassa. Tölby-Vikby osayleiskaava-alueelle, valtateiden 8 ja 3 liittymäalueen läheisyyteen, on vaihemaakuntakaava 1:ssä osoitettu tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikkö (kmt3), jolla osoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain 71 :ssä tarkoitettu, merkitykseltään seudullinen paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. Kaupan alue sijoittuu olemassa olevan Vikbyn teollisuusalueen läheisyyteen. Vikbyn teollisuusalue on osoitettu Pohjanmaan maakuntakaavassa teollisuusalueena (t).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (16) Kuva 3. Ote Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavasta (Pohjanmaan liitto, 2012) Vaihemaakuntakaava 1:ssä kaupan sijoittumista on Vaasan kaupungin ja Mustasaaren kunnan alueella ohjattu seuraavilla merkinnöillä: C Keskustatoimintojen alue (Vaasan keskusta). Merkinnällä osoitetaan kaupunkikeskustojen palvelutoimintojen alue, johon sijoittuu keskustahakuisia hallinto-, kauppa-, hyvinvointi- ja vapaa-ajan palveluja sekä asumista. Keskustatoimintojen alueelle on mahdollista sijoittaa enintään 5 000 k-m² suuruinen vähittäiskaupan suuryksikkö, paitsi Pietarsaaren keskustaan, jossa yläraja on 10 000 k- m2, sekä Vaasan keskustaan, jossa kokorajaa ei ole määritetty. c Keskustatoimintojen alue (Mustasaaren keskusta, Sepänkylä). Merkinnällä osoitetaan maakunnan kuntakeskukset. Keskustatoimintojen alueelle on mahdollista sijoittaa enintään 5 000 k-m² suuruinen vähittäiskaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä, paitsi Mustasaaren keskustaan Sepänkylään, jossa yläraja on 10000 k-m². Vähittäiskaupan suuryksiköiden tai myymäläkeskittymien mitoitus tulee sopeuttaa taajamakuvaan ja selvittää tarkemmalla kaavoituksella. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota keskustatoimintojen alueen ja muun taajaman yhteensovittamiseen, taajamakuvaan ja liikennejärjestelyihin. ca Keskustatoimintojen alakeskus (Karperö, Koivulahti, Raippaluoto, Sulva) Merkinnällä osoitetaan kaupunkien ja kuntien alakeskukset. Keskustatoimintojen alakeskukseen on mahdollista sijoittaa enintään 3 000 k-m² suuruinen vähittäiskaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä, paitsi Oravaisiin ja Vaasan keskustatoimintojen alakeskuksiin, missä yläraja on 5 000 k-m 2. Korkeintaan 2 000 k-m 2 saa olla päivittäistavarakauppaa. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota alakeskuksen ja muun taajaman yhteensovittamiseen, taajamakuvaan ja liikennejärjestelyihin. Kaupallisten palvelujen kokonaismitoitus alakeskuksessa on 8 000 k-m 2.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (16) kmt3 Vähittäiskaupan suuryksikkö (Vikby). Paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikkö (kmt3) -merkinnällä osoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :ssä tarkoitettu, merkitykseltään seudullinen paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. Alueelle on mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä, jossa on paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa eli moottoriajoneuvojen kauppaa, rauta- ja rakennustarvikekauppaa sekä maatalous- ja puutarha-alan kauppaa. Yksikön tai keskittymän kokonaiskerrosala saa olla enimmillään 6000 k-m 2. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota kaupallisen toiminnan ja liikennejärjestelyjen yhteensovittamiseen, luontodirektiivin liitteessä IV a mainittujen lajien esiintymisen turvaamiseen sekä Vikbyssä tulvasuojelutoimenpiteisiin. Määräys astuu voimaan 15.4.2015 jälkeen. Kehityssuunta Nuoli osoittaa toivotun suunnan Sepänkylän keskustan kaupallisten palvelujen kehittymiselle. Vaasan Mustasaaren keskustan kehittämisvyöhyke Merkintä käsittää Vaasan ja Sepänkylän keskustatoimintojen alueiden lisäksi myös näiden väliin jäävän alueen valtatien 8 varressa sekä raviradan ja Ohitustien väliin jäävän alueen Rantatien varressa. Alue muodostaa kaupallisten palvelujen keskeisen kehitysvyöhykkeen. Keskustan kehittämisvyöhykkeessä vähittäiskaupan suuryksikön tai myymäläkeskittymän koon alaraja on keskustatoimintojen alueen ulkopuolella 8 000 k-m². Alueelle saa sijoittaa enintään kaksi vähittäiskaupan suuryksikköä tai myymäläkeskittymää keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle. Vyöhykettä tulee kehittää yhdyskuntarakenteeltaan ja kaupunkikuvaltaan korkeatasoisena kaupallisten palvelujen alueena. Keskustan kehittämisvyöhykkeen kaupallisten palvelujen kokonaismitoitus on 220 000 k-m 2 Vaasan keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle sijoittuvin osin. Yleiskaavoitus Tölby-Vikby osayleiskaava Tölby-Vikbyn osayleiskaavan laatiminen on parhaillaan käynnissä. Tarkoituksena on saada Tölbyn Vikbyn alueelle oikeusvaikutteinen osayleiskaava helpottamaan rakennuslupahakemusten käsittelyä. Uudisrakentaminen osoitetaan alueille, joilla ei ole maisemaan tai luontoon liittyviä erityispiirteitä. Rakennuspaikkojen sijoittelussa hyödynnetään olemassa olevaa infrastruktuuria ja olemassa olevia teknisiä verkkoja. Täydennysrakentamisessa alueen rakennuskanta huomioidaan siten, että alueelle tyypillisiä piirteitä voidaan säilyttää ja vahvistaa. Tarkistettu ehdotus Tölbyn Vikbyn alueen osayleiskaavaksi oli nähtävillä syksyllä 2013. Tavoitteena on, että kaava hyväksytään vuoden 2014 aikana. Yleiskaavan tavoitevuosi on 2030. Kaavassa on varattu alueita sekä asemakaavalla toteutettavalle tiiviille pientaloasumiselle että nykyistä asutusta täydentävälle väljälle omakotiasumiselle. Olemassa olevan Vikbyn teollisuusalueen viereen on osoitettu tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikkö (KM-1). Alueelle on mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö tai myymäläkeskittymä, jonka kokonaiskerrosala on enintään 6 000 k-m 2. Vähittäiskaupan suuryksikköalue rajautuu idässä valtatiehen 8, pohjoisessa valtatiehen 3. Lännessä ja etelässä vähittäiskaupan suuryksikköalueen ympärille on kaavaehdotuksessa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaista aluetta (M).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (16) Kuva 4. Ote Tölby-Vikby osayleiskaavaehdotuksesta (Mustasaaren kunta 2014). Osayleiskaavassa osoitetulle KM-1 alueelle ja sen lähiympäristöön laaditaan parhaillaan asemakaavaa (Vikby II asemakaavaa). Tölby-Vikby osayleiskaavan lisäksi Mustasaaren kunnassa on vireillä tai suunnitelmissa käynnistää seuraavat osayleiskaavat: B. Sepänkylän osayleiskaavan tarkistaminen, C. Södra Vallgrund, D. Helsingbyn-Tuovilan osayleiskaava, E. Kaperön-Singsbyn osayleiskaava ja F. Sulvan Södernäsbergetin osayleiskaava. Kuva 5. Mustasaaren kunnassa vuonna 2014 käynnissä ja suunnitteilla olleiden osayleiskaavojen kaava-alueet. Tölby-Vikbyn osayleiskaava-alue on A. (Mustasaaren kunta: Kaavoituskatsaus 2014).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (16) 2.2 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen Mustasaaressa asui vuoden 2013 lopussa yhteensä 19 153 asukasta, joka oli noin 19 % Vaasan seudun väestömäärästä. Mustasaaren väestöstä noin viidesosa oli alle 15- vuotiaita, hieman yli 60 % 15 64 -vuotiaita ja lähes viidesosa yli 65-vuotiaita. Mustasaaren suurin väestökeskittymä on Mustasaaren keskusta, Sepänkylä, joka sijoittuu Vaasan kaupungin rajalle ja on kiinteä osa Vaasan taajamarakennetta. Pienempiä väestökeskittymiä ovat Helsingby, Kaperö, Koivukylä, Raippaluoto ja Sulva. Muu osa Mustasaaresta on maaseutumaista ja melko harvaan asuttua aluetta. Seuraavassa kuvassa on esitetty väestön määrä 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2012. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvaan asuttuja alueita. Kuva 6. Väestön sijoittuminen tarkastelualueella 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2012 (Ruututietokanta Tilastokeskus 2013, pohjakartta MML 2014) Mustasaaren alueella oli vuoden 2011 lopussa 4 975 työpaikkaa, joka on noin 10 % Vaasan seudun työpaikoista. Työpaikat keskittyvät Vaasan kaupungin alueelle. Mustasaaren alueella suurin työpaikkakeskittymä on Sepänkylä. Seuraavassa kuvassa on esitetty työpaikkojen määrä 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2010. Tummat värit kuvastavat alueita, joilla työpaikkoja on eniten.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (16) Kuva 7. Työpaikkojen sijoittuminen tarkastelualueella 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2010 (Ruututietokanta Tilastokeskus 2013, pohjakartta MML 2014) 2.3 Vähittäiskaupan myymäläverkko Vähittäiskaupan palveluverkkoa koskeva tarkastelu perustuu Kaupallisten palvelujen sijoittuminen maakunnassa selvitykseen (Pohjanmaan liitto 2010) ja Vaasan alueen kaupan palveluverkkoselvitykseen (Vaasan kaupunki 2007) sekä Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin tietoihin. Päivittäistavarakauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Mustasaaressa toimi vuoden 2012 lopussa 10 päivittäistavaramyymälää, joka on 14 % Vaasan seudun päivittäistavaramyymälöistä. Mustasaaren myymälöistä yksi oli iso supermarket (yli 1000 m 2 ), yksi pieni supermarket (400-1000 m 2 ) ja kahdeksan valintamyymälöitä (alle 400 m 2 ). Päivittäistavaroita myydään lisäksi kioskeissa (2 kpl), päivittäistavarakaupan erikoisliikkeissä (3 kpl) ja huoltoasemilla (6 kpl). Mustasaari kuuluu päivittäistavarakaupassa Vaasan vaikutusalueeseen. Mustasaaren elintarvikeostosten asioinneista suuntautuu arkisin 61 % ja viikonloppuisin 81 % Vaasaan (Pohjanmaan liitto 2010). Mustasaaren keskuksista päivittäistavarakaupan tarjonnaltaan monipuolisin on kuntakeskus, Sepänkylä. Muualla kunnassa päivittäistavarakaupat ovat lähimyymälätyyppisiä, alle 400 m²:n myymälöitä. Mustasaaren alueella ei sijaitse hypermarketteja. Vaasan hypermarketit sijaitsevat Kivihaan alueella Vaasan ja Mustasaaren kuntarajan tuntumassa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (16) Kuva 8. Vaasan seudun päivittäistavarakauppojen sijainti ja myyntiala 2007. (Pohjanmaan liitto 2010). Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Mustasaaressa toimi vuoden 2012 lopussa yhteensä 41 erikoiskaupan myymälää, joka on 10 % Vaasan seudun erikoiskaupan myymälöistä. Mustasaaren erikoiskaupan myymälöistä 18 toimi tilaa vaativan erikoiskaupan toimialoilla ja 23 keskustahakuisen erikoiskaupan toimialoilla: apteekki ja terveyskauppa 2 muotikauppa 4 muu erikoiskauppa 17 tilaa vaativa erikoiskauppa 6 moottoriajoneuvojen kauppa 12 Mustasaaren erikoiskaupan myymälät sijaitsevat pääosin Sepänkylän alueella. Mustasaaren erikoiskaupan tarjonta on väestöpohjaan verrattuna heikko ja asioinneista valtaosa suuntautuu Vaasaan. Tilaa vaativan erikoiskaupan asioinneista 89 %, muun erikoiskaupan asioinneista 87 % ja autokaupan asioinneista 58 % suuntautuu Vaasaan. (Pohjanmaan liitto 2010) Potentiaaliset uudet kauppapaikat Vaasan seudulla on vireillä useita kaupan kehittämishankkeita. Valtaosa hankkeista sijoittuu Vaasan kaupungin olemassa oleville ja uusille kauppapaikoille. Mustasaaren kunnan alueella on uusi potentiaalinen kauppapaikka Vikbyssä. Alue on osoitettu Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikkönä (kmt3), jolle voi sijoittua tilaa vaativan erikoistavaran kaupan liiketilaa enintään 6000 k-m 2. Pohjanmaan liiton Kaupallisten palvelujen sijoittuminen maakunnassa (2010) selvityksen mukaan toinen potentiaalinen uusi kauppapaikka on Sepänkylän uuden ohitustien risteysalueella Sepänkylän kohdalla. Selvityksen mukaan alue soveltuisi tilaa vaativalle erikoiskaupalle kaupalle. Aluetta ei ole osoitettu Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavassa merkitykseltään seudullisena kaupan alueena, joten alue merkitykseltään paikallinen.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (16) 2.4 Vähittäiskaupan saavutettavuus Saavutettavuuden käsite voidaan ymmärtää ja sitä voidaan mitata monin eri tavoin. Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden (=etäisyys myymälään) tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on tarjonnan monipuolisuus ja valintamahdollisuudet. Fyysisen saavutettavuuden (etäisyys myymälään) lisäksi kaupan palvelujen saavutettavuutta voidaan siis tarkastella myös koettuna saavutettavuutena. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kuluttaja kokee tavaroita hankkiessaan. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono, jos se aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä. Mustasaaren palvelutarjonta on varsin heikko suhteessa väestöpohjaan. Valtaosa Mustasaaren asioinneista suuntautuu sekä päivittäistavarakaupassa että erikoiskaupassa Vaasaan. Sepänkylässä on tarjolla päivittäistavarakaupan palvelut ja joitakin erikoiskaupan palveluja, jotka ovat hyvin saavutettavissa myös kevyellä ja joukkoliikenteellä. Muualla kunnassa kaupan tarjonta on varsin heikko. Vaasan keskustan palvelut ovat noin viiden kilometrin etäisyydellä ja Kivisaaren kaupan alueen palvelut noin kahden kilometrin etäisyydellä. Palvelut ovat saavutettavissa henkilöauton lisäksi myös kevyellä liikenteellä ja joukkoliikenteellä. Vaasan monipuoliset palvelut tarjoavat useita valintamahdollisuuksia ja parantavan sitä kautta palvelujen koettua saavutettavuutta. 2.5 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Päivittäistavarakauppa Vuonna 2007 Mustasaaren päivittäistavarakaupan myyntialan osuus oli 8 % ja myynnin osuus 6 % Vaasan seudun päivittäistavaramyynnistä. Päivittäistavarakaupan myynti asukasta kohden oli Mustasaaressa indeksiarvona vain 34 eli huomattavasti alhaisempi kuin koko Pohjanmaalla keskimäärin (Pohjanmaan maakunta keskimäärin = 100, Vaasa = 137). Keskimääräistä alhaisempi myynti/asukas kertoo ostovoiman vuodosta alueen ulkopuolelle. Keskimääräistä suurempi myynti/asukas puolestaan kertoo osaltaan siitä, että alueelle tulee ostovoimaa alueen ulkopuolelta. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m 2 /vuosi) oli Mustasaaressa alhaisempi kuin Pohjanmaalla keskimäärin. Taulukko 1. Päivittäistavarakaupan tunnuslukuja 2007. Tiedot myyntialasta ja myynnistä asukasta kohden ja myyntiteho on ilmoitettu indeksinä (Pohjanmaa = 100) (Pohjanmaan liitto 2010). Päivittäistavaramyymälöiden määrä Myyntialan osuus (%) Myyntiala/ asukas indeksi Pohjanmaa=100 Myynnin osuus (%) Myynti/ asukas Myyntiteho ( /m²) indeksi indeksi Pohjanmaa=100 Pohjanmaa=100 Korsnäs 5 3 % 116 1 % 56 48 Maalahti 9 7 % 107 4 % 77 72 Mustasaari 11 8 % 37 6 % 34 91 Oravainen 3 3 % 122 3 % 111 91 Vaasa 44 73 % 105 82 % 137 130 Vöyri-Maksamaa 6 5 % 96 4 % 84 87 Vaasan seutu 78 100 % 92 100 % 107 117 Vuonna 2007 Mustasaaren päivittäistavarakaupan ostovoimasta suuri osa (62 %) siirtyi kunnan ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan nettosiirtymä oli noin -24 milj.euroa. (Pohjanmaan liitto 2010).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (16) Erikoiskauppa Pohjanmaan erikoiskauppa keskittyy Vaasaan. Mustasaaren erikoiskaupan myynti on vain noin 2 % Vaasan seudun erikoiskaupan myynnistä. Erikoiskaupan myynti asukasta kohti on Mustasaaressa huomattavan pieni Vaasan seudun ja koko maakunnan keskitasoon verrattuna. (Pohjanmaan liitto 2010). Taulukko 2. Erikoiskaupan myynti 2007. Tiedot myynnistä asukasta kohden on ilmoitettu indeksinä (Pohjanmaa = 100) (Pohjanmaan liitto 2010). Erikoiskaupan ja autokaupan myynti (milj. ) Myynnin osuus (%) Myynti / asukas indeksi Pohjanmaa=100 Korsnäs 18 4 % 171 Maalahti 6 1 % 23 Mustasaari 11 2 % 13 Oravainen 4 1 % 39 Vaasa 417 91 % 153 Vöyri-Maksamaa 4 1 % 19 Vaasan seutu 460 100 % 108 Mustasaaren erikoiskaupan nettosiirtymä oli vuonna 2007 noin -43 milj.euroa, joten ostovoimasta peräti 83 % siirtyi kunnan ulkopuolelle. Ostovoiman nettosiirtymä oli tilaa vaativan erikoistavaran kaupassa -14 milj. euroa (-78 %) ja muussa erikoiskaupassa -29 milj.euroa (-85 %) (Pohjanmaan liitto 2010). 2.6 Arvio ostovoiman kehityksestä ja liiketilatarpeesta Väestökehitys Mustasaaressa asui vuoden 2013 lopussa 19 153 asukasta ja Vaasan seudulla 99 963 asukasta. Tilastokeskuksen vuonna 2012 laatiman väestöennusteen mukaan Mustasaaren väestömäärä kasvaa vuosina 2013 2030 yhteensä noin 3 900 henkilöä (+21 %). Vaasan seudun väestömäärän ennakoidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä noin 7 500 henkilöä (+7 %). Taulukko 3. Tarkastelualueen väestö ja väestöennuste (Tilastokeskus 2012 ja 2013) Väestö 2013 Väestö 2020 Väestö 2030 Muutos 2013-2020 Muutos 2013-2030 lkm % lkm % Mustasaari 19153 21176 23091 2023 11 3938 21 Vaasan seutukunta 99963 101129 107378 1166 1 7415 7 Arvio ostovoiman kehityksestä Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittämiselle ja kaupan investoinneille. Kaupallisten palveluiden sijoittuminen maakunnassa -selvityksessä (Pohjanmaan liitto 2010) on arvioitu ostovoiman kehitystä väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1,4 % / vuosi ja erikoiskaupassa 2,5 % / vuosi. Selvityksen mukaisten laskentaperusteiden ja edellä esitetyn Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan arvioituna Mustasaaren vähittäiskaupan ostovoima on vuonna 2013 yhteensä noin 200 milj.euroa ja vuonna 2030 noin 350 milj.euroa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (16) Taulukko 4. Arvio Mustasaaren ostovoiman kehityksestä (vuoden 2013 rahassa) OSTOVOIMA, MILJ. Muutos 2013 2020 2030 2013-2020 2013-2030 Päivittäistavarakauppa 48,1 58,6 73,4 10,5 25,3 Tilaa vaativa erikoiskauppa 23,3 30,7 42,8 7,3 19,5 Muu erikoiskauppa 45,5 59,8 83,5 14,3 38,0 Autokauppa ja huoltamot 80,5 105,9 147,8 25,3 67,2 Kauppa yhteensä 197,5 254,9 347,5 57,5 150,0 Arvio liiketilan lisätarpeesta Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan mitoitustarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m2) avulla. Myyntitehokkuutena on käytetty Kaupallisten palveluiden sijoittuminen maakunnassa -selvityksessä esitettyjä myyntitehokkuuksia (Pohjanmaan liitto 2010): päivittäistavarakauppa 5 700 /k-m 2 tilaa vaativa erikoiskauppa 1 700 /k-m 2 muu erikoiskauppa 3 400 /k-m 2 autokauppa ja huoltamotoiminta 5 900 /k-m 2 Mustasaaren ostovoiman kasvun perusteella arvioitu liiketilan lisätarve on vuosina 2013-2020 noin 15 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan ja keskustahakuiseen erikoiskauppaan noin 6 000 k-m 2 sekä tilaa vaativaan erikoiskauppaan, autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 9 000 k-m 2. Vuosina 2012-2030 liiketilan lisätarve on noin 38 000 k-m 2, josta noin 15 000 k-m 2 kohdistuu päivittäistavarakauppaan ja erikoiskauppaan sekä noin 23 000 k-m 2 tilaa vaativaan erikoiskauppaan, autokauppaan ja huoltamotoimintaan. Vaasaan suuntautuvan ostovoiman vuodon vähentäminen luo edellytykset huomattavasti suuremmallekin liiketilan lisäykselle. Mustasaaren vähittäiskaupan sijaintirakennusten kerrosala vuonna 2012 oli noin 10 000 k-m 2, josta noin 5 000 k-m 2 oli päivittäistavarakaupan liiketilaa, noin 3 000 k-m 2 erikoiskaupan liiketilaa ja noin 2 000 k-m 2 tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan liiketilaa (SYKE 2012). 3 KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Seuraavassa on arvioitu Tölby-Vikby osayleiskaavassa osoitetun paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikön vaikutuksia kauppaan ja palvelurakenteeseen, alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekä kaupan palvelujen saavutettavuuteen. 3.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Palvelutarjonnan kehitys Vaasan seudulla kaupan palvelut ovat keskittyneet Vaasan kaupungin alueelle. Vaasan kaupallinen tarjonta on monipuolinen ja se vetää asiointia erityisesti Vaasan seudun kunnista, mutta myös koko maakunnasta ja maakunnan ulkopuolelta. Mustasaaren päivittäistavarakaupan asioinneista 71 %, tilaa vaativan erikoiskaupan asioinneista 89 %, muun erikoiskaupan asioinneista 87 % ja autokaupan asioinneista 58 % suuntautuu Vaasaan (Pohjanmaan liitto 2010). Mustasaaren vähittäiskaupan tarjonta on heikko suhteessa väestöpohjaan. Vikbyn alueen kaupallinen kehittäminen lisää kunnan eteläosien palvelutarjontaa ja vähentää asiointitarvetta Vaasassa. Alueen rooli kaupan palveluverkossa

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (16) Vikbyn kaupan alue on toteutuessaan osa Vaasan laatukäytävää. Laatukäytävään on Pohjanmaan vaihemaakuntakaava 1:ssä osoitettu neljä merkitykseltään seudullista vähittäiskaupan suuryksikköä, joiden enimmäismitoitus on yhteensä 215 000 k-m 2 : Vikby 6 000 k-m 2, Risö 124 000 k-m 2, Liisanlehto 55 000 k-m 2 ja Rantamaantie 30 000 k-m 2. Vähittäiskaupan suuryksiköistä Vikbyn ja Rantamaantien alueet ovat tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueita. Risön ja Liisanlehdon alueille sijoittuu myös päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa. Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Kaupan toimintaedellytysten kannalta on oleellista, että kaavoituksella mahdollistetaan riittävä ja joustava liikerakentaminen ja laajennusmahdollisuudet pitkällä tähtäimellä. Tilaa vaativan kaupan alueen osoittaminen Tolby-Vikbyn osayleiskaavassa, tarjoaa uusille tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköille uuden, liikenteellisesti vetovoimaisen kauppapaikan. Tämä puolestaan luo edellytyksiä toimivalle kilpailulle. Ostovoiman siirtymiä, ostovoiman kehitystä ja sen pohjalta arvioitua liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi Vikbyn tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikkö tulee ja kuinka suurelle alueelle uusi liikerakentaminen tulisi vaikuttamaan. Mustasaaren oman väestön ostovoiman kasvun pohjalta arvioitu vähittäiskaupan liiketilan lisätarve vuoteen 2020 mennessä on noin 15 000 k-m 2, josta päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan osuus on noin 6 000 k-m 2 ja tilaa vaativan erikoiskaupan, autokaupan ja huoltamotoiminnan osuus noin 9 000 k-m 2. Kun otetaan huomioon Mustasaaren tällä hetkellä heikko palvelutarjonta ja suuri ostovoiman ulosvirtaus sekä väestömäärän ja ostovoiman kasvu, ei Vikbyn kaupan alueen toteutuksella ole merkittäviä kielteisiä vaikutuksia Mustasaaren kunnan vähittäiskaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Ostovoiman kasvu ja vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve mahdollistavat osayleiskaavan ja maakuntakaavan mukaisen 6 000 k-m 2 :n tilaa vaativan erikoiskaupan alueen toteuttamisen ilman haitallisia vaikutuksia olemassa olevan kaupan toimintaedellytyksiin ja kaupan palveluverkkoon. Tilaa vaativan erikoiskaupan alue käyttää noin kaksi kolmasosaa Mustasaaren tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan vuosien 2013-2020 liiketilan lisätarpeesta. Alueen liikenteellinen sijainti mahdollistaa myös ohikulkuliikenteen ostovoiman hyödyntämisen. Mustasaaren keskustan kaupan toimintaedellytykset Koska Vikbyn ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan alueen toteutuksen ja alueelle sallitaan vain tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen, ei alueen toteutuksella ole haitallisia vaikutuksia Mustasaaren keskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. 3.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvina vaikutuksina tarkastellaan vaikutuksia alueellisesti tasapainoiseen palveluverkkoon, alueen sijaintiin yhdyskuntarakenteessa sekä keskustan kehitysedellytyksiin. Vikbyn tilaa vaativan erikoiskaupan alueen toteuttaminen parantaa Mustasaaren eteläosien palvelutarjontaa ja vahvistaa alueen asemaa osana Vaasan laatukäytävän kaupallista palveluverkkoa. Seututasolla Vikbyn kaupan alueen toteuttaminen tukee kaupan palveluverkon alueellisesti tasapainoista kehitystä, kun kaikki kaupan palvelut eivät keskity Vaasaan.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (16) Tölby-Vikby osayleiskaavassa osoitettu tilaa vaativan kaupan alue sijaitsee liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevassa paikassa. Alue on hyvin saavutettavissa henkilöautolla. Myös joukkoliikenteellä alue on saavutettavissa. Joukkoliikennereitit kulkevat valtatiellä 8 ja maantiellä 673. Alueen sijaintia suhteessa asutukseen on tarkasteltu etäisyysvyöhykkeiden avulla. Alle viiden kilometrin etäisyydellä kaupan alueesta asuu noin 1 790 asukasta, alle kolmen kilometrin etäisyydellä noin 480 asukasta ja alle kilometrin etäisyydellä noin 140 asukasta. Kuva 9. Osayleiskaavan mukaisen tilaa vaativan erikoiskaupan alueen sijainti yhdyskuntarakenteessa ja saavutettavuus kevyellä liikenteellä. (Pohjakartta MML 2014) Vikbyn tilaa vaativan erikoiskaupan alueen toteutuksella ei ole vaikutusta Mustasaaren keskustan kehitykseen. Alueelle sijoittuva tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ei kilpaile keskustahakuisen kaupan kanssa. 3.3 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen Saavutettavuuden käsite voidaan ymmärtää ja sitä voidaan mitata monin eri tavoin. Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden (=etäisyys myymälään) tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on tarjonnan monipuolisuus ja valintamahdollisuudet. Fyysisen saavutettavuuden (etäisyys myymälään) lisäksi kaupan palvelujen saavutettavuutta voidaan siis tarkastella myös koettuna saavutettavuutena. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kuluttaja kokee tavaroita hankkiessaan. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono, jos se aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 15 (16) Arvioitaessa kaupan alueen vaikutuksia kaupan palvelujen saavutettavuuteen ja liikkumiseen lähtökohtana ovat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet sekä maankäyttöja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat säännökset. Säännösten mukaan kaupan palvelujen on oltava mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä ja palveluverkon on oltava sellainen, että asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitat mahdollisimman vähäiset. Mustasaaren asioinneista suuntautuu sekä päivittäistavarakaupassa että erikoiskaupassa huomattava määrä Vaasaan. Vaasan palvelut ovat Mustasaaren asukkaille hyvin saavutettavissa. Vaasan monipuolinen tarjonta lisää valintamahdollisuuksia ja palvelujen koettua saavutettavuutta. Mustasaaren kunnan rakenne ja sijainti Vaasan ympärillä heikentää osaltaan kaupan palvelujen kehittämismahdollisuuksia Mustasaaressa. Toisaalta Vaasan kaupungin alueelle suunnitteilla olevien kaupan hankkeiden määrä lisäävät Vaasan vetovoimaa entisestään, joten Mustasaaren asioinnit tulevat suuntautumaan tulevaisuudessakin suurelta osin Vaasaan. Vikbyn tilaa vaativan erikoiskaupan alueen toteuttaminen lisää Mustasaaren eteläosien kaupallista palvelutarjontaa. Palvelutarjonnan lisääntyminen Vikbyn alueella vähentää Mustasaaren eteläosien sekä valtateiden 3 ja 8 vaikutuspiirissä olevien alueiden asukkaiden asiointitarvetta Vaasaan, jolloin asiointimatkat lyhenevät ja asiointiliikenteen määrä vähenee. Vikbyn alue on henkilöautolla hyvin saavutettavissa. Myös joukkoliikenteellä asiointi on mahdollista, mutta saavutettavuuden taso määräytyy joukkoliikenteen ratkaisuista eli reiteistä, pysäkeistä ja vuoroväleistä. Kevyen liikenteen saavutettavuus on riippuvainen lähialueen väestömäärästä ja kevyen liikenteen yhteyksistä. Alle kolmen kilometrin etäisyydellä alueesta asuu noin 480 asukasta. Asukasmäärä tulee osayleiskaavan toteutuksen myötä jonkin verran lisääntymään. Alueen yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota kevyen liikenteen yhteyksien parantamiseen. Liikenteen toimivuus ja helppo saavutettavuus ovat tärkeitä tekijöitä kaupan menestykselle. Vilkas ohikulkuliikenne lisää alueen kaupallista kiinnostavuutta. Näkyvä ja helposti lähestyttävä alue on kaupan kannalta aina kiinnostava. Erityisesti tilaa vaativalle kaupalle näkyvä ja hyvin saavutettavissa oleva sijainti on tärkeä menestystekijä. 4 JOHTOPÄÄTÖKSET Seuraavassa on esitetty vaikutusten arvioinnin keskeiset tulokset: - tilaa vaativan erikoiskaupan palvelutarjonta paranee Mustasaaren eteläosien ja valtateiden 3 ja 8 vaikutuspiirissä olevien alueiden asukkaille; asiointitarve Vaasaan vähenee ja asiointimatkat lyhenevät; palveluverkko täydentyy uudella tilaa vaativan erikoiskaupan alueelle - Mustasaaren oman väestön tilaa vaativan erikoiskaupan ostovoiman kasvu mahdollistaa Vikbyn kaupan alueen toteutuksen, joten alueen toteutuksella ei ole odotettavissa haitallisia vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin - Vikbyn alueelle sijoittuva kauppa on tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, joten alueen toteutuksella ei ole haitallisia vaikutuksia Mustasaaren keskustan kehitykseen eikä keskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin - uuden kaupan alueen toteuttaminen tarjoaa tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksiköille näkyvän ja liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevan kauppapaikan - kaupan alueen toteuttaminen mahdollistaa uusien kaupan toimijoiden tulon markkinoille ja luo edellytyksiä toimivalle kilpailulle

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 16 (16) 5 LÄHTEET A.C.Nielsen Finland Oy. Myymälärekisteri 2012. Maankäyttö- ja rakennuslaki. Mustasaaren kunta (2014). Tölby-Vikby osayleiskaava. Mustasaaren kunta (2014). Kaavoituskatsaus 2014. Pohjanmaan liitto (2012). Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaava. Pohjanmaan liitto (2010). Kaupallisten palvelujen sijoittuminen maakunnassa. Pohjanmaan liitto ja Tuomas Santasalo Ky. Pohjanmaan liitto (2008). Pohjanmaan maakuntakaava. Pulkkinen Matti ja Spåre Harri (1999). Erikoistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. LTT-tutkimus Oy. Sarja B 151. Helsinki 1999. Santasalo, Tuomas ja Katja Koskela (2008). Vähittäiskauppa Suomessa 2008. Tuomas Santasalo Ky. Helsinki. Spåre Harri ja Pulkkinen Matti (1997). Päivittäistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. Liiketaloustieteellinen tutkimuslaitos. Sarja B 139. Helsinki 1997. Suomen ympäristökeskus (2012). Yhdyskuntarakenteen toiminnalliset alueet Suomessa. SYKE rakennetun ympäristön yksikkö. Helsinki 2012. Vaasan kaupunki (2010). Vaasan päivittäistavarakaupan selvitys 2010. Vaasan kaupunki (2007). Vaasan alueen kaupan palveluverkkoselvitys. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Valtionneuvoston päätös valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta 13.11.2008. Ympäristöministeriö (2013). Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus. Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013 Tilastokeskuksen aineistot väestötilasto toimipaikkarekisteri